SISTEM ADMINISTRASI DAN

PEMBIAYAAN PROYEK
KONTRAK KONSTRUKSI

KELOMPOK MANAJEMEN REKAYASA KONSTRUKSI

Fakultas Teknik Sipil

Universitas Tanjungpura
Pontianak
Mei 2017
1. Tinjauan Kontrak di Industri Konstruksi

Kontrak atau perjanjian kerjasama adalah bentuk kesepakatan dua

pihak atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama
(dibidang perdagangan, kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan
barang, pengadaan jasa, dsb.) dan mempunyai kekuatan hukum.

Kontrak di Industri Konstruksi meliputi kontrak jasa konstruksi (jasa

membangun bangunan/konstruksi) dan kontrak jasa operasi dan
pemeliharaan bangunan/konstruksi.

Kontrak jasa konstruksi adalah kerjasama dibidang jasa konstruksi

antara dua pihak yang terlibat dalam kontrak (sesuai UU Jasa
Konstruksi) yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa
konstruksi.
Pada prinsipnya kontrak jasa operasi dan pemeliharaan adalah
kerjasama antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang
mengoperasikan dan memelihara bangunan/konstruksi.
2
2. Pembentukan Kontrak

Pembentukan kontrak adalah proses terjadinya suatu kontrak atau

perjanjian kerjasama antara dua pihak penyelenggara yaitu pihak
pengguna jasa dan pihak penyedia jasa.

Dalam Industri Konstruksi, disamping jasa konstruksi dan jasa

operasi pemeliharaan dibutuhkan juga jasa pendanaan atau
pembiayaan.

Dalam investasi infrastruktur seringkali dibutuhkan kontrak

gabungan jasa konstruksi, jasa operasi pemeliharaan, dan jasa
pendanaan.

3
2.1 Pembentukan Kontrak:
Pengadaan Barang dan Jasa
1

Pengguna 3 Penyedia
barang/ jasa barang/ jasa

1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon

penyedia jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen
pengadaan.
2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan
tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang
(biaya) sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan
pengguna barang dan jasa.
3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya)
sebagai imbalan yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah
kesepakatan antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa
4
yang tertuang dalam bentuk dalam suatu kontrak.
2.2 Pembentukan Kontrak:
Pengadaan Dana
1

Pengguna 3 Penyedia
dana dana

2
1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada
lembaga keuangan bank atau lembaga keuangan non bank sebagai
calon penyedia dana
2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan
sejumlah persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut
termasuk mekanisme pembayaran kembali pinjaman atau hutang
tersebut diatas kepada peminjam atau pengguna dana.
3. Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh
penyedia dana maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana
dan penyedia dana. Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk
5
dalam suatu kontrak atau perjanjian kerjasama.
2.3 Skema Pembentukan Kontrak

PERIKATAN
PROSES ANTARA Dalam Bentuk
KESEPAKATAN Melahirkan
DUA PIHAK Dituangkan Surat Perjanjian
DUA PIHAK atau LEBIH atau
ATAU LEBIH UNTUK SALING KONTRAK
BEKERJA SAMA

PERUNDANGAN dan PERATURAN KONTRAK

berkaitan dengan PERIKATAN mempunyai
KEKUATAN HUKUM

6
3. Azas dan Sahnya Kontrak
Beberapa Asas Hukum Kontrak:
 Kebebasan Berkontrak
Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian sesuai
dengan maksud dan keinginannya.
 Konsensualisme
Perjanjian kontrak berlaku sejak detik dicapai kesepakatan
 Tidak Boleh Main Hakim Sendiri

Dalam suatu kontrak/perjanjian sekurang-kuranya harus mengandung hal-

hal sebagai berikut:
 Adanya hubungan hukum
 Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda
 Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih
 Kesepakatan dari yang mengikatkan diri
 Kecakapan untuk membuat perikatan
 Ada Saksi
7
4. Kontrak & Tahapan Investasi

Kontrak dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam

investasi, yaitu:
1. Kontrak untuk jasa perencanaan bangunan/konstruksi
2. Kontrak untuk jasa pelaksanaan bangunan/konstruksi
3. Kontrak untuk jasa pengawasan pelaksanaan
bangunan/konstruksi
4. Kontrak untuk jasa pengoperasian bangunan/konstruksi
5. Kontrak untuk jasa pemeliharaan bangunan/konstruksi
6. Kombinasi kontrak-kontrak di atas, misalnya Kontrak
Manajemen Konstruksi, Kontrak BOT (Built-Operate-
Transfer), dst.
8
5. Jenis Kontrak

Kontrak Pengadaan Barang/Jasa meliputi :

1. Kontrak berdasarkan cara pembayaran
2. Kontrak berdasarkan pembebanan Tahun Anggaran
3. Kontrak berdasarkan sumber pendanaan dan
4. Kontrak berdasarkan jenis pekerjaan

9
5.1 Jenis Kontrak Berdasarkan Cara
Pembayaran
1. Kontrak Lump Sum

Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa

atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu
sebagaimana ditetapkan dalam Kontrak, dengan ketentuan
sebagai berikut:

a. jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan

penyesuaian harga
b. semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang/
jasa
c. pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang
dihasilkan sesuai dengan isi Kontrak;
d. sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based)
e. total harga penawaran bersifat mengikat; dan
f. tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.
10
5.1 Jenis Kontrak Berdasarkan Cara
Pembayaran
2. Kontrak Harga Satuan

Kontrak Harga Satuan merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa

atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu yang telah
ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:

a. Harga Satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur
pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu;
b. Volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat perkiraan pada
saat Kontrak ditandatangani;
c. Pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh Penyedia
Barang/ Jasa; dan
d. Dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang berdasarkan hasil
pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan.

11
5.1 Jenis Kontrak Berdasarkan Cara
Pembayaran
3. Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan

Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan adalah

Kontrak yang merupakan gabungan Lump Sum dan Harga
Satuan dalam 1 (satu) pekerjaan yang diperjanjikan.

4. Kontrak Persentase

Kontrak Persentase merupakan Kontrak Pengadaan Jasa

Konsultansi/Jasa Lainnya, dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Penyedia Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya menerima imbalan
berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan tertentu; dan
b. Pembayarannya didasarkan pada tahapan produk/keluaran
yang dihasilkan sesuai dengan isi Kontrak.
12
5.1 Jenis Kontrak Berdasarkan Cara
Pembayaran

5. Kontrak Terima Jadi (Turnkey)

Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan Kontrak Pengadaan

Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan ketentuan
sebagi berikut :

a. jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan

selesai dilaksanakan; dan
b. pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian bersama
yang menunjukkan bahwa pekerjaan telah dilaksanakan
sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

13
5.2 Jenis Kontrak Berdasarkan
Pembebanan Tahun Anggaran
1. Kontrak Tahun Tunggal
Kontrak Tahun Tunggal merupakan Kontrak yang pelaksanaan
pekerjaannya mengikat dana anggaran selama masa 1 (satu) Tahun
Anggaran.

2. Kontrak Tahun Jamak

Kontrak Tahun Jamak merupakan Kontrak yang pelaksanaan
pekerjaannya untuk masa lebih dari 1 (satu) Tahun Anggaran atas
beban anggaran, yang dilakukan setelah mendapatkan persetujuan:
a. Menteri Keuangan untuk kegiatan yang nilainya diatas
Rp10.000.000.000,00 (sepuluh miliar rupiah);
b. Menteri/Pimpinan Lembaga yang bersangkutan untuk kegiatan yang
nilai kontraknya sampai dengan Rp10.000.000.000,00 (sepuluh
miliar rupiah) bagi kegiatan: penanaman benih/bibit, penghijauan,
pelayanan perintis laut/udara, makanan dan obat di rumah sakit,
makanan untuk narapidana di Lembaga Pemasyarakatan,pengadaan
pita cukai,layanan pembuangan sampah dan pengadaan jasa
cleaning service.
Kontrak Tahun Jamak pada pemerintah daerah disetujui oleh Kepala
14
Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
5.3 Jenis Kontrak Berdasarkan
Sumber Pendanaan
1. Kontrak Pengadaan Tunggal

Kontrak Pengadaan Tunggal merupakan Kontrak yang dibuat

oleh 1 (satu) Pejabat Pembuat Komitmen (PPK) dengan 1
(satu) Penyedia Barang/Jasa tertentu untuk menyelesaikan
pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu.

2. Kontrak Pengadaan Bersama

Kontrak Pengadaan Bersama merupakan Kontrak antara

beberapa PPK dengan 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa untuk
menyelesaikan pekerjaan dalam waktu tertentu, sesuai dengan
kebutuhan masing-masing PPK yang menandatangani Kontrak.
Pembebanan anggaran untuk Kontrak Pengadaan Bersama,
diatur dalam kesepakatan pendanaan bersama.
15
5.3 Jenis Kontrak Berdasarkan
Sumber Pendanaan
3. Kontrak Payung (Framework Contract)

Kontrak Payung (Framework Contract) merupakan Kontrak

Harga Satuan antara Pemerintah dengan Penyedia Barang/Jasa
yang dapat dimanfaat kan oleh K/L/D/I, dengan ketentuan
sebagai berikut:

a. diadakan untuk menjamin harga Barang/Jasa yang lebih

efisien, ketersediaan Barang/Jasa terjamin dan sifatnya
dibutuhkan secara berulang dengan volume atau kuantitas
pekerjaan yang belum dapat ditentukan pada saat Kontrak
ditandatangani; dan
b. pembayarannya dilakukan oleh setiap PPK/Satuan Kerja yang
didasarkan pada hasil penilaian/pengukuran bersama
terhadap volume/ kuantitas pekerjaan yang telah dilaksanakan
oleh Penyedia Barang/ Jasa secara nyata.
16
5.4 Jenis Kontrak Berdasarkan
Jenis Pekerjaan
1. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal

Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal merupakan Kontrak

Pengadaan Barang/Jasa yang hanya terdiri dari 1 (satu)
pekerjaan perencanaan, pelaksanaan atau pengawasan.

2. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi

Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi merupakan Kontrak

Pengadaan Pekerjaan Konstruksi yang bersifat kompleks
dengan menggabungkan kegiatan perencanaan, pelaksanaan
dan/atau pengawasan.

17
6. Cara Pembayaran (1)

Pembayaran dengan uang Pembayaran bulanan

muka

100% 100% 100% 100%

Pembayaran
Pembayaran

Progres
Progres

Uang
Muka

0% 0% 0% 0%

18
6. Cara Pembayaran (2)

Pembayaran bertahap Pembayaran 100% di belakang

(progress payment) (Turn Key)

100% 100%
100% 100%

Pembayaran
Pembayaran

Progres
Progres

0% 0%
0% 0%

19
6. Skema Pembayaran Dengan
Uang Muka
Contoh : Kontrak Lump Sum untuk pekerjaan konstruksi dengan nilai kontrak Rp.1 Miliar
Termijn % Prestasi Pekerjaan Dibayar Rp. (blm
termasuk PPN & PPh
Uang muka = 10 % - 100.000

Termijn 1 = 20 % 20 % 180.000

Termijn 2 = 30 % 30 % 270.000

Termijn 3 = 25 % 25 % 225.000

Termijn 4 = 25 % 25 % 175.000

FHO 50.000

Nilai kontrak Rp. 1 Miliar

Pembayaran termijn 1 =
(20% x kontrak) – (pot. Uang muka) = (20 % x 1 Miliar) – (20% x 100.juta) = 180 juta
Pembayaran termijn 2 =
(30% x kontrak) – (pot. Uang muka) = (30 % x 1 Miliar) – (30% x 100.juta) = 270 juta
Pembayaran termijn 3 =
(25% x kontrak) – (pot. Uang muka) = (25 % x 1 Miliar) – (25% x 100.juta) = 225 juta
Pembayaran termijn 4 =
(20% x kontrak) – (pot. Uang muka) - retensi = (20 % x 1 Miliar) – (20% x 100.juta) - 50 juta = 175 juta
Atau penyedia jasa menyerahkan jaminan pemeliharaan 50 juta, sehingga penyedia dibayar 225 juta.
20
7. Jenis Kontrak Menurut Pihak Yang
Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1)

1. Kontrak Traditional 2. Kontrak Owner Builder

Owner
Owner

Design Contraction
General Department Department
Designer
Contractor

Own Forces Optimal Own Contractors &

Subcontractor Forces Work Subcontractor
Work

21
7. Jenis Kontrak Pihak Yang Terlibat dan
Lingkup Tugasnya (2)

3. Kontrak Design-Build 4. Kontrak Design-Manager

Owner Owner

Engineer Contractor Engineer Contractor Manager

Designer General Designer General

Contractor Contractor
Own Forces
Subcontractor Independent Contractor
Work

22
7. Jenis Kontrak Pihak Yang Terlibat dan
Lingkup Tugasnya (3)
Kontrak Professional Construction Manager

5. Kontrak General Contractor 6. Kontrak Construction Manager

Owner Owner

General Contractor Designer Construction

Designer Manager
acting as
Construction Manager A number of
Independent Contractor
Subcontractor

23
8. Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (1)
Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta, dan Masyarakat
adalah perjanjian kerjasama antara Pemerintah dengan
pihak Swasta yang dilakukan untuk meningkatkan
pelayanan kepada Masyarakat.

Perbedaan antara Kemitraan dengan Swastanisasi adalah

pada kewenangan dan kepemilikan asset. Pada
Kemitraan asset tetap dimiliki oleh pemerintah, sedangkan
pada kasus Swastanisasi asset menjadi milik Swasta.

24
8. Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (2)
Berbagai bentuk Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta,
dan Masyarakat antara lain:
 BOT (Build, Operate, Transfer)
 BOO (Build, Owned, Operate)
 BT (Build, Transfer)
 BTO (Build, Transfer, Operate)
 BLT (Build, Lease, Transfer)
 ROT (Rehabilitate, Operate, Transfer)
 ROO (Rehabilitate, Own, Operate)
 OUT (Operate, Update, Transfer)

25
8. Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (3)
Beberapa bentuk Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta,
dan Masyarakat yang sering dipakai di Indonesia adalah:
 BOT (Build, Operate, Transfer atau Bangun, Kelola, Alih
Milik), adalah perjanjian kerjasama dimana mitra swasta
bertanggungjawab membangun dan membiayai suatu
bangunan, kemudian mengelola fasilitas tersebut selama
jangka waktu (periode konsesi), dan diakhir periode
tersebut kepemilikannya dialihkan kepada pemerintah.
 BT (Build, Transfer atau Bangun, Alih Milik), adalah
perjanjian kerjasama dimana mitra swasta
bertanggungjawab membangun dan membiayai suatu
bangunan dan setelah selesai dialihkan kepemilikannya ke
Pemerintah. Jenis kontrak ini mirip dengan jenis kontrak
Turn Key.
26
Terima Kasih