Apa itu Appraisal?

Dalam istilah yang paling sederhana, penilaian adalah "tindakan atau proses mengembangkan opini
tentang nilai" suatu aset. Aset yang dimaksud dapat berupa apa saja, dari seni rupa hingga mesin dan
peralatan, atau bahkan jenis bisnis tertentu. Nilai yang dikembangkan dalam penilaian adalah beberapa
ukuran nilai relatif aset, biasanya dinyatakan dalam bentuk uang.

Cara lain yang bermanfaat untuk menggambarkan dan berpikir tentang apa itu penilaian adalah dengan
melihat lebih dekat pada orang-orang yang mengembangkan pendapat yang bernilai itu. Sementara
siapa pun dapat memiliki pendapat tentang nilai, penilai adalah para profesional dengan pelatihan dan
keahlian dalam metode dan teknik penilaian yang diterima yang memiliki kewajiban etis untuk tetap
tidak tertarik dan tidak memihak saat melakukan penilaian. Keahlian profesional itu memberi nilai pada
penilaian kredibilitas penilai di pasar yang tidak dianut oleh para pelaku pasar lainnya. Dan kredibilitas
pendapat penilai yang tidak memihak tentang nilai, bukti yang relevan yang dikumpulkan oleh penilai,
dan analisis logis dari data itu membuat pendapat penilai berharga bagi klien.

Standar profesional, seperti Standar Seragam Praktik Penaksiran Profesional (USPAP) dan Penilaian
Internasional Standar, sorot kode etik yang harus diikuti oleh para profesional penilaian. Misalnya,
USPAP mendefinisikan penilai sebagai "orang yang diharapkan untuk melakukan layanan penilaian
secara kompeten dan dengan cara yang independen, tidak memihak, dan obyektif." Dengan definisi itu,
setiap klien potensial dari penilai harus dapat mengharapkan tingkat profesionalisme tertentu dari siapa
pun yang mewakili dirinya sendiri sebagai penilai.

Demikian pula, Standar Penilaian Internasional menguraikan independensi yang diharapkan dari penilai
sebagai berikut: Proses penilaian mengharuskan penilai untuk membuat penilaian yang tidak memihak
mengenai ketergantungan untuk diberikan pada data faktual yang berbeda dan asumsi untuk sampai
pada kesimpulan. Agar penilaian menjadi kredibel, penting bahwa penilaian tersebut dapat dilihat telah
dibuat dalam lingkungan yang mempromosikan transparansi dan meminimalkan pengaruh faktor
subyektif pada proses tersebut.

Penilai properti profesional profesional penuh waktu memiliki pelatihan yang luas dan pengalaman dan
berkomitmen untuk profesi. Penilai profesional terikat pada kepatuhan ketat terhadap persyaratan
peraturan, dan banyak yang merupakan anggota organisasi penilai seperti Appraisal Institute yang
mendorong partisipasi dalam kegiatan profesional dan pengembangan pendidikan. Anggota setuju
untuk meninjau rekan dari perilaku etis dan kinerja kerja mereka, yang mencerminkan komitmen kuat
mereka terhadap profesionalisme.

Pendidikan berkelanjutan adalah landasan pengembangan profesional. Dengan melanjutkan pendidikan,

penilai menunjukkan komitmen mereka untuk mempertahankan keterampilan mereka pada tingkat
yang jauh di atas minimum yang diperlukan untuk memenuhi persyaratan lisensi negara. Individu yang
menyelesaikan program pendidikan yang ketat dan mendapatkan penunjukan profesional yang diakui
menemukan bahwa kesempatan kerja dan prospek bisnis mereka sangat ditingkatkan. Komitmen
terhadap profesionalisme membantu mengatur industri dan memastikan pekerjaan penilaian yang
berkualitas. Menurut standar profesional, praktik penilaian meliputi, tetapi tidak terbatas pada,
penilaian, penilaian penilaian, dan layanan lain yang membutuhkan penilaian atau keahlian terkait
penilaian. Penilai terlibat dalam praktik penilaian — yaitu, “bertindak sebagai penilai” —sementara
berbagai profesional lain dapat menyediakan layanan penilaian, sesuai dengan definisi dalam standar
profesional. Berbagai macam kegiatan, mulai dari mengukur ukuran bangunan hingga mengembangkan
studi pasar yang terperinci, memenuhi syarat sebagai praktik penilaian tetapi tidak sesuai dengan
definisi tiga jenis layanan penilaian.

Apa itu Real Property?

Real estat adalah tanah fisik dan perlengkapan yang ditempelkan di tanah — mis., Struktur. Real estat
tidak bergerak dan berwujud. Definisi hukum real estat mencakup komponen berwujud berikut:

• tanah

• semua hal yang merupakan bagian alami dari tanah, seperti pohon dan mineral

• semua hal yang melekat pada tanah oleh orang-orang, seperti perbaikan gedung dan lokasi.

Selain itu, semua lampiran bangunan permanen (misalnya, pipa ledeng, kabel listrik, dan sistem
pemanas) serta barang bawaan (seperti lemari dan lift) biasanya dianggap sebagai bagian dari real estat.
Real estat mencakup semua lampiran, baik di atas maupun di bawah tanah.

Hak atau kepentingan dalam real estat juga secara luas disebut sebagai real estat. Lebih khusus lagi,
tanah di tanah menggambarkan tingkat, sifat, atau tingkat minat yang dimiliki seseorang dalam properti
sebenarnya. Untuk memenuhi syarat sebagai tanah perkebunan, kepentingan hukum (atau kepentingan)
harus memungkinkan kepemilikan — sekarang atau di masa depan — dan menentukan jangka waktu.
Perkebunan dibedakan berdasarkan durasinya dan terbagi dalam dua kategori: perkebunan freehold
dan leasehold.

Seorang penilai mungkin diminta untuk menilai sesuatu yang kurang dari bunga sederhana — yaitu,
bunga sebagian atau bunga fraksional. Karena setiap tongkat dalam bundel hak mewakili hak atau
kepentingan terpisah yang melekat dalam kepemilikan, hak individu ini dapat dipisahkan dari bundel
dengan penjualan, sewa, hipotek, donasi, atau cara transfer lainnya. Paket lengkap hak termasuk, tetapi
tidak terbatas pada, hal-hal berikut:

• hak untuk menjual bunga

• hak untuk menyewa bunga

• hak untuk menempati properti

• hak untuk menggadaikan bunga

• hak untuk memberikan bunga pergi

Pembatasan Publik atas Kepemilikan

Kepemilikan pribadi atas hak properti nyata dijamin oleh Konstitusi AS tetapi tunduk pada batasan
tertentu, yang dikenal sebagai empat kekuatan pemerintah:

• perpajakan
• domain terkemuka

• kekuasaan polisi

• escheat

Perpajakan adalah hak pemerintah untuk meningkatkan pendapatan melalui penilaian barang, produk,
dan hak yang berharga. Konstitusi AS secara efektif menghalangi pemerintah federal untuk mengenakan
pajak atas properti nyata secara langsung, meskipun pendapatan dan hasil dari penjualan properti nyata
dapat dikenakan pajak pendapatan federal.

Escheat adalah hak pemerintah yang memberikan kepemilikan tituler atas suatu negara bagian atau
pemerintah lokal (mis., Kota atau kabupaten) properti ketika pemiliknya meninggal tanpa surat wasiat
atau ahli waris yang sah.

kekuatan polisi

Kekuatan yang melekat dari pemerintah untuk mengatur properti untuk melindungi kesehatan,
keselamatan, dan kesejahteraan umum. escheat

Hak pemerintah yang memberikan kepemilikan tituler negara atas sebuah properti ketika pemiliknya
meninggal tanpa surat wasiat atau ahli waris yang dapat dipastikan.

Pembatasan Pribadi untuk Kepemilikan

Pembatasan pribadi pada kepemilikan properti dapat membatasi penggunaan atau pengembangan
properti dan mungkin membatasi cara kepemilikan dapat disampaikan. Pembeli properti dapat
diwajibkan untuk menggunakan properti yang tunduk pada pembatasan pribadi seperti hak jalan atau
perjanjian partywall. Pembatasan akta dan perjanjian subdivisi dan pembatasan relatif mudah
ditemukan.

Tujuan Penilaian

Tujuan penilaian adalah untuk mengembangkan pendapat tentang beberapa jenis nilai. Sama seperti
penilai harus menyadari perbedaan antara jenis properti, mereka juga harus dapat mengidentifikasi jenis
nilai yang sesuai untuk kebutuhan klien. Penugasan penilaian yang paling umum melibatkan
pengembangan pendapat tentang nilai pasar, tetapi banyak jenis nilai lainnya mungkin menjadi fokus
penilaian seperti:

• nilai pakai

• nilai investasi

• nilai penilaian

• nilai bisnis

• nilai wajar
Tanah, Real Estat, dan Kepemilikan Properti Real

Pengacara, ekonom, sosiolog, dan ahli geografi memiliki pemahaman yang sama tentang atribut tanah:
• Setiap bidang tanah memiliki keunikan dalam lokasi dan komposisi.

• Tanah secara fisik tidak bergerak.

• Tanah tahan lama.

• Pasokan lahan terbatas.

• Tanah sering bermanfaat bagi orang.

Konsep Tanah

Konsep-konsep ini membantu untuk mencirikan pentingnya tanah dan menyediakan dasar untuk sistem
nilai tanah.

Geografis dan Lingkungan

Setiap bidang tanah adalah unik, dan lokasi tetap adalah karakteristik utama dari semua real estat.
Utilitas lahan dan penggunaan tertinggi dan terbaik yang dapat diberikan lahan dipengaruhi secara
signifikan oleh karakteristik fisik dan lokasi lahan serta pertimbangan terkait lainnya, yang secara luas
disebut sebagai geografi.

Tanah dapat digunakan untuk banyak tujuan seperti

• pertanian

• perdagangan

• industri

• tempat tinggal

• rekreasi dan keputusan penggunaan lahan dapat dipengaruhi oleh banyak faktor termasuk

• iklim

• topografi

• distribusi dan kepadatan sumber daya alam, pusat populasi, dan industri

• tren

• tren di bidang ekonomi, populasi, teknologi, dan budaya

Undang-undang yang mengatur penggunaan dan pengembangan tanah di Amerika Serikat memberikan
kebebasan besar kepada pemilik tanah dalam memutuskan bagaimana menggunakan tanah mereka.
Konsep bahaya telah diperluas untuk mencakup masalah sosial dan geografis yang lebih luas. Masalah
hukum yang menjadi perhatian khusus bagi penilai meliputi:

• kenyamanan, peraturan akses, hak atas air dan mineral

• pembatasan zonasi dan penggunaan lainnya

• pencatatan dan penyerahan judul Juga, penilai harus memahami hukum setempat dan negara bagian,
yang memiliki yurisdiksi utama atas tanah.

Tanah Ekonomi adalah entitas fisik dengan hak kepemilikan inheren yang dapat dibatasi secara hukum
untuk kebaikan masyarakat. Tanah juga merupakan sumber utama kekayaan, yang, secara ekonomi,
dapat diukur dalam uang atau nilai tukar.

Bentuk Kepemilikan Properti Riil

Satu perbedaan utama dalam kepemilikan properti riil adalah perbedaan antara kepemilikan pribadi dan
kepemilikan publik. Kepemilikan publik atas properti nyata memiliki banyak bentuk. Jalanan dan jalan,
sistem utilitas kota, dan fasilitas publik lainnya seperti balai kota, penjara, dan fasilitas pekerjaan umum
biasanya dimiliki oleh badan pemerintah untuk kepentingan semua warga negara dalam yurisdiksi.
Distrik sekolah memiliki tanah tempat gedung sekolah, lapangan atletik, dan fasilitas lainnya dikelola.
Distrik perpustakaan membuat perpustakaan umum. Distrik taman, rekreasi, dan konservasi
memperoleh tanah untuk rekreasi, konservasi, dan pelestarian.

Sifat Nilai

Sejarah Teori Nilai

Perkembangan teori nilai modern dimulai pada abad ke-18 dan 19 ketika para pemikir ekonomi dari
sekolah klasik pertama kali mengidentifikasi empat agen produksi — tenaga kerja, modal, koordinasi,
dan tanah — dan meneliti hubungan antara faktor-faktor dasar yang menciptakan nilai dan penawaran.
dan permintaan, yaitu utilitas, kelangkaan, keinginan, dan daya beli yang efektif. Teori klasik sebagian
besar didasarkan pada kontribusi para fisiokrat, yang gagasannya diajukan sebagai reaksi terhadap
doktrin-doktrin merkantilis yang mendominasi pemikiran ekonomi sebelumnya. Merkantilisme berfokus
pada kekayaan sebagai sarana untuk meningkatkan kekuatan suatu negara. Kekayaan nasional
disamakan dengan masuknya emas batangan ke dalam perbendaharaan nasional.

Para pemikir fisiokratis pada pertengahan abad ke-18 keberatan dengan penekanan komersial dan
nasional dari merkantilisme. Mereka menekankan pertimbangan lain dalam merumuskan teori nilai.
Produktivitas pertanian, bukan emas, diidentifikasi sebagai sumber kekayaan, dan tanah disebut sebagai
agen produktif mendasar. Para fisiokrat juga mengidentifikasi pentingnya faktor-faktor seperti utilitas
dan kelangkaan dalam menentukan nilai.

Pemikir ekonomi Skotlandia Adam Smith (1721-1790) mengemukakan bahwa modal, di samping tanah
dan tenaga kerja, merupakan agen produksi utama. Smith mengakui peran koordinasi dalam produksi
tetapi tidak mempelajari fungsinya sebagai agen utama. Dia percaya bahwa nilai diciptakan ketika agen
produksi disatukan untuk menghasilkan barang yang bermanfaat. Dalam The Wealth of Nations (1776),
perlakuan sistematis pertama ekonomi, Smith menganggap nilai sebagai fenomena objektif.
Berdasarkan keberadaannya, suatu barang dianggap memiliki kegunaan. Kelangkaan juga menambah
nilai tukar barang. "Harga alami" suatu objek umumnya mencerminkan berapa banyak biaya barang
untuk diproduksi.

David Ricardo (1772-1823) dalam On the Principles of Political Economy and Taxation (1817)
mengembangkan teori sewa berdasarkan konsep tanah marjinal dan hukum pengembalian yang
semakin menurun. Pengembalian residu tanah disebut sebagai sewa. Teori Ricardo telah berkontribusi
secara signifikan pada konsep penggunaan tertinggi dan terbaik dan teknik residu tanah yang digunakan
dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan terhadap nilai.

John Stuart Mill (1806-1873) mengerjakan ulang gagasan Adam Smith dalam The Principles of Political
Economy (1848), yang menjadi teks ekonomi terkemuka pada masanya. Mill mendefinisikan hubungan
antara bunga dan nilai pakai, yang ia sebut sebagai "nilai modal"; peran risiko dalam menentukan minat;
dan ketidakadilan "kenaikan yang belum merupakan pendapatan" yang timbul dari tanah.

Tantangan ke Teori Nilai Klasik Pada paruh kedua abad ke-19, dua tantangan serius terhadap teori nilai
klasik diajukan. Salah satunya adalah teori nilai kerja, sebuah posisi ekstrem yang dianjurkan oleh Karl
Marx (1818-1883). Marx mengklaim bahwa semua nilai adalah hasil langsung dari tenaga kerja dan
bahwa peningkatan upah untuk tenaga kerja akan menurunkan laba kapitalistik.

Sintesis Neoklasik

Tantangan berat bagi teori klasik nilai yang mengilhami para ekonom untuk mempertimbangkan kembali
masalah ini. Pada akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20, sekolah neoklasik berhasil menggabungkan
pertimbangan biaya-penawaran dari para klasikis dengan teori harga-permintaan utilitas marginal.
Alfred Marshall (1842-1924) dikreditkan dengan sintesis ini, yang membentuk dasar bagi teori nilai
kontemporer. Marshall membandingkan penawaran dan permintaan dengan bilah gunting karena tidak
ada konsep yang dapat dipisahkan dari penentuan nilai. Dia menekankan pentingnya waktu dalam
melakukan penyesuaian antara kedua prinsip. Marshall berpendapat bahwa kekuatan pasar cenderung
menuju keseimbangan di mana harga dan biaya produksi bertemu.

Teori Penilaian Modern

Peristiwa penting dalam sejarah penilaian adalah penerbitan Penilaian Real Estat oleh Arthur J. Mertzke
pada 1927 yang mengadaptasi gagasan Alfred Marshall untuk mengembangkan hubungan nyata antara
teori nilai dan teori penilaian. Mertzke menerjemahkan teori ekonomi menjadi teori penilaian kerja,
membantu membangun penekanan yang jelas pada tiga pendekatan terhadap nilai, dan menjelaskan
penggunaan tingkat kapitalisasi sebagai indeks keamanan.

Agen Produksi

Produksi barang, jasa, dan pendapatan tergantung pada efek gabungan dari empat bahan ekonomi
penting, yang disebut sebagai empat agen produksi:

1. Tanah

2. Tenaga Kerja

3. Modal

4. Koordinasi wirausaha

Secara nyata konteks perkebunan, keempat agen produksi digabungkan untuk menciptakan real estat,
dan jumlah biaya untuk mengembangkan properti adalah salah satu ukuran dasar dari nilai properti riil
yang tersedia bagi penilai.

Tanah

Hal pertama yang umumnya dipertimbangkan pengusaha dalam mengembangkan properti adalah biaya
untuk memperoleh tanah. Biaya situs yang kosong atau sebidang tanah mentah adalah biaya perolehan.
Penilai mengantisipasi bahwa peningkatan akan ditambahkan dan properti akan dipasarkan kepada
penyewa atau pengguna akhir.

Tenaga Kerja

Komponen tenaga kerja adalah kontribusi fisik dan intelektual pekerja terhadap proses produksi.
Bersamaan dengan tanah, tenaga kerja dianggap sebagai faktor utama produksi karena tidak ada hasil
dari proses ekonomi tetapi justru ada berdasarkan proses alam, bukan ekonomi.

Modal

Pengembangan real estat memerlukan modal fisik seperti peralatan (mesin dan peralatan), bangunan
(dan semua komponen bangunan), dan infrastruktur (yaitu, barang modal) yang dapat menghasilkan
barang lain. Kategori barang modal merupakan barang yang diproduksi yang dapat digunakan sebagai
input faktor untuk produksi lebih lanjut.

Koordinasi Wirausaha
Tidak ada pengembang yang berhati-hati akan berusaha untuk membangun dan memasarkan properti
tanpa mengantisipasi penerimaan keuntungan selain pengembalian investasi ekuitas. Pengembang, di
sisi lain, berinvestasi tidak hanya ekuitas dalam pengembangan tetapi juga waktu dan keahlian.
Karenanya, seorang wirausahawan mengharapkan imbalan — yang dikenal sebagai insentif wirausaha
dan diukur di pasar sebagai laba wirausaha — karena menciptakan dan memasarkan produk real estat
melalui koordinasi tanah, tenaga kerja, dan modal.

Faktor-faktor Nilai

Biasanya, empat faktor ekonomi yang saling tergantung menciptakan nilai:

• utilitas

• kelangkaan

• keinginan

• daya beli efektif

Keempat faktor harus ada agar properti memiliki nilai. Keempat faktor berinteraksi di pasar untuk
mempengaruhi hubungan penawaran dan permintaan.

Utilitas

Utilitas adalah kemampuan suatu produk untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, atau keinginan
manusia. Semua properti harus memiliki utilitas untuk penyewa, pemilik-investor, atau pemilik. Secara
umum, properti hunian memenuhi kebutuhan akan hunian, dan aktivitas bisnis properti komersial.
Kelangkaan

Kelangkaan adalah persediaan saat ini atau yang diantisipasi dari suatu barang relatif terhadap
permintaan untuk itu. Secara umum, jika permintaan konstan, kelangkaan suatu komoditas
membuatnya lebih bernilai. Tanah, misalnya, umumnya masih berlimpah, tetapi berguna, tanah yang
diinginkan relatif jarang dan, oleh karena itu, memiliki nilai yang lebih besar. Tidak ada objek, termasuk
properti nyata, dapat memiliki nilai kecuali kelangkaan digabungkan dengan utilitas.

Daya Beli Efektif

Daya beli efektif adalah kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi dalam pasar — yaitu,
untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau yang setara.

Perbedaan antara Harga, Biaya, dan Nilai

Penilai kontemporer membuat perbedaan yang cermat antara istilah terkait harga, biaya, dan nilai.
Istilah harga mengacu pada jumlah yang pembeli setuju untuk membayar dan penjual tertentu setuju
untuk menerima dalam keadaan di sekitar transaksi mereka.

Harga, setelah difinalisasi, mengacu pada harga transaksi dan menyiratkan pertukaran. Pertukaran itu
bisa bersifat sementara — seperti dalam sewa-guna-usaha atau permanen — seperti dalam penjualan.
Biaya dapat diidentifikasi dengan fase proyek yang terkait— yaitu, biaya konstruksi aktual atau biaya
pengembangan keseluruhan. Biaya konstruksi komponen atau seluruh bangunan biasanya mencakup
biaya langsung tenaga kerja dan bahan, serta biaya tidak langsung seperti biaya administrasi, biaya
profesional, dan biaya keuangan.

Biaya pengembangan adalah biaya untuk membuat properti, termasuk tanah, dan membawanya ke
kondisi operasi yang efisien. Biaya pengembangan termasuk biaya perolehan, pengeluaran aktual, dan
laba yang diperlukan untuk mengkompensasi pengembang atau pengusaha untuk waktu dan risiko yang
terlibat dalam menciptakan proyek.

Nilai dapat memiliki banyak arti dalam penilaian real estat. Definisi yang berlaku tergantung pada
konteks dan penggunaan. Di pasar, nilai umumnya dianggap sebagai antisipasi manfaat yang akan
diperoleh di masa depan. Karena nilai berubah seiring waktu, penilaian mencerminkan nilai pada titik
waktu tertentu. Karena nilai adalah konsep ekonomi, nilai moneter dari properti, barang, atau jasa
kepada pembeli dan penjual adalah ekspresi nilai.

Antisipasi dan Perubahan

Tindakan manusia yang secara kolektif membentuk operasi pasar mencerminkan pengejaran tujuan
ekonomi. Prinsip dasar antisipasi dan perubahan harus diatasi untuk secara efektif menganalisis banyak
faktor dinamis dan interaktif yang memengaruhi sikap dan kepercayaan orang tentang nilai.

Nilai Antisipasi dibuat dengan mengantisipasi manfaat yang akan diperoleh di masa depan. Di pasar real
estat, nilai properti saat ini biasanya tidak didasarkan pada harga historisnya atau biaya pembuatannya.

Penawaran dan Permintaan, Substitusi, Neraca, dan Eksternalitas

Penawaran dan Permintaan

Sesuai dengan prinsip penawaran dan permintaan, peningkatan pasokan barang atau penurunan
permintaan untuk barang cenderung menurunkan harganya. Kondisi yang berlawanan menghasilkan
efek yang berlawanan.

Jika properti untuk penggunaan tertentu menjadi lebih berlimpah relatif terhadap permintaan, nilainya
pada keseimbangan menurun. Sebaliknya, jika properti menjadi relatif lebih langka (penawaran
menurun relatif terhadap permintaan), harga properti pada kesetimbangan meningkat. Pasokan dan
permintaan komoditas selalu cenderung bergerak ke arah ekuilibrium. Pada titik teoretis ini (yang
hampir tidak pernah terjadi), nilai pasar, harga, dan biaya adalah sama.

Dalam real estat, persediaan adalah jumlah jenis real estat yang tersedia untuk dijual atau disewakan
dengan berbagai harga di pasar tertentu pada waktu tertentu.

Penilai harus menafsirkan perilaku pasar untuk memastikan hubungan yang ada antara penawaran dan
permintaan untuk jenis properti yang dinilai. Persaingan antara pembeli atau penyewa merupakan
upaya interaktif dari dua atau lebih calon pembeli atau penyewa untuk melakukan pembelian atau
mengamankan sewa. Antara penjual atau tuan tanah, persaingan merupakan upaya interaktif dari dua
atau lebih penjual potensial atau tuan tanah untuk melakukan penjualan atau sewa. Persaingan
merupakan hal mendasar bagi dinamika penawaran dan permintaan dalam perusahaan bebas, sistem
ekonomi yang memaksimalkan laba.
Pembeli dan penjual properti riil beroperasi dalam lingkungan pasar yang kompetitif. Intinya, setiap
properti bersaing dengan semua properti lain yang cocok untuk penggunaan yang sama di segmen pasar
tertentu dan seringkali dengan properti dari segmen pasar lain, seperti

• Hotel yang menguntungkan menghadapi persaingan dari hotel-hotel baru di sekitarnya.

• Subdivisi perumahan yang ada bersaing dengan subdivisi baru.

• Properti ritel di pusat kota bersaing dengan pusat perbelanjaan di pinggiran kota.

Substitusi

Prinsip substitusi menyatakan bahwa ketika beberapa komoditas, barang, atau layanan yang serupa atau
sepadan tersedia, komoditas dengan harga terendah menarik permintaan terbesar dan distribusi
terluas. Prinsip ini mengasumsikan perilaku pasar yang rasional dan bijaksana tanpa biaya yang tidak
semestinya karena keterlambatan. Menurut prinsip substitusi, pembeli tidak akan membayar lebih
untuk satu properti daripada yang lain yang sama-sama diinginkan.
Proses Penilaian

Proses penilaian adalah prosedur sistematis yang diikuti oleh penilai untuk memberikan jawaban atas
pertanyaan klien tentang nilai properti riil. Ini adalah model yang dapat disesuaikan dengan berbagai
pertanyaan yang berhubungan dengan nilai. Ini juga dapat digunakan — mungkin dengan beberapa
modifikasi — untuk menjawab pertanyaan yang tidak terkait langsung dengan nilai, seperti dalam kasus
peninjauan dan tugas konsultasi.

Proses penilaian dimulai ketika penilai menandatangani perjanjian dengan klien untuk menyediakan
layanan penilaian. Secara umum, ketentuan perjanjian dipenuhi ketika penilai memberikan hasil
penugasan (pendapat dan kesimpulan) yang disepakati dengan klien. Tujuan dari sebagian besar tugas
penilaian adalah untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar. Proses penilaian berisi semua
langkah yang sesuai untuk jenis penugasan ini. Model ini juga menyediakan kerangka kerja untuk
mengembangkan pendapat tentang nilai-nilai yang didefinisikan lainnya. Proses penilaian dilakukan
melalui langkah-langkah spesifik.

Dalam penugasan untuk mengembangkan pendapat tentang nilai pasar, tujuan akhir dari proses
penilaian adalah kesimpulan nilai yang didukung dengan baik yang mencerminkan semua faktor terkait
yang mempengaruhi nilai pasar properti yang dinilai. Untuk mencapai tujuan ini, seorang penilai
mempelajari sebuah properti dari tiga sudut pandang yang berbeda, yang disebut sebagai pendekatan
terhadap nilai.

 1. Dalam pendekatan biaya, nilai diperkirakan sebagai biaya saat ini untuk mereproduksi atau
mengganti perbaikan (termasuk insentif atau keuntungan wirausaha yang sesuai), dikurangi kerugian
dalam nilai dari depresiasi, ditambah nilai tanah.

 2. Dalam pendekatan perbandingan penjualan, nilai ditunjukkan oleh penjualan terbaru dari properti
yang sebanding di pasar.

 3. Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, nilai ditunjukkan oleh kekuatan penghasilan properti,
berdasarkan kapitalisasi pendapatan.

Secara tradisional, teknik penilaian tertentu diterapkan dalam tiga pendekatan untuk memperoleh
indikasi nilai properti nyata. Satu atau lebih pendekatan terhadap nilai dapat digunakan tergantung pada
pendekatan mana yang diperlukan untuk menghasilkan hasil penugasan yang kredibel, mengingat
penggunaan yang dimaksudkan. Ketiga pendekatan tersebut saling terkait.

Untuk menyelesaikan proses penilaian, penilai mengintegrasikan informasi yang diambil dari riset pasar,
analisis data, dan penerapan pendekatan untuk mencapai kesimpulan nilai. Kesimpulan ini dapat
disajikan sebagai estimasi nilai titik tunggal atau, jika penugasan memungkinkan, sebagai rentang nilai
yang dapat jatuh (atau sebagai titik yang dirujuk dari tolok ukur). Integrasi efektif semua elemen dalam
proses tergantung pada keterampilan, pengalaman, dan penilaian penilai.

Identifikasi Masalah Penilaian

Langkah pertama dalam proses penilaian adalah pengembangan pemahaman yang jelas tentang
masalah yang harus dipecahkan. Ini menetapkan parameter untuk penugasan.

Identifikasi masalah penilaian melibatkan pengidentifikasian masing-masing hal berikut:

• klien

• pengguna yang dituju, jika ada, di samping klien

• tujuan penggunaan penilaian • jenis nilai dan definisinya

• tanggal efektif opini dan kesimpulan karakteristik properti yang relevan dengan jenis dan definisi nilai
dan tujuan penggunaan penilaian (termasuk lokasinya, hak properti untuk dinilai, dan fitur lainnya)

• kondisi penugasan, termasuk asumsi luar biasa, kondisi hipotetis, dan tambahan persyaratan yang
harus diikuti.

Lingkup Penentuan Kerja

Memecahkan masalah penilaian melibatkan tiga langkah:

1. Mengidentifikasi masalah
2. Menentukan solusi (atau ruang lingkup pekerjaan)
3. Menerapkan solusi

Untuk menganalisis masalah, penilai mengidentifikasi tujuh elemen penugasan utama:

(1) klien,

(2) pengguna yang dituju selain klien,

(3) tujuan penggunaan,

(4) tujuan dari penilaian, atau jenis nilai dan definisinya,

(5) tanggal efektif,

(6) karakteristik properti yang relevan dengan penugasan seperti minat untuk dinilai dan karakteristik
fisik dan hukum), dan

(7) kondisi penugasan seperti kondisi hipotetis, asumsi luar biasa, dan persyaratan lainnya.

Langkah kedua adalah menentukan ruang lingkup pekerjaan untuk menyelesaikan masalah. Lingkup
pekerjaan mencakup semua aspek dari proses penilaian, termasuk pendekatan mana terhadap nilai
yang akan digunakan; berapa banyak data yang harus dikumpulkan, dari sumber apa, dari daerah
geografis mana, dan selama periode waktu apa; sejauh mana proses verifikasi data; dan sejauh mana
inspeksi properti, jika ada.

Merencanakan Penilaian

Untuk menyelesaikan penugasan secara efisien, setiap langkah dalam proses penilaian harus
direncanakan dan dijadwalkan. Persyaratan waktu dan personel akan bervariasi sesuai dengan jumlah
dan kompleksitas pekerjaan.

Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti

Mengikuti analisis awal (mis., Identifikasi masalah penilaian dan penentuan ruang lingkup pekerjaan),
penilai mengumpulkan data di area pasar, properti subjek, dan properti yang sebanding di pasar. Data
yang dibutuhkan oleh penilai dapat dibagi menjadi data umum dan data spesifik. Data umum termasuk
informasi tentang tren dalam kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah, dan lingkungan yang
mempengaruhi nilai properti di area pasar yang ditentukan.

Tren adalah momentum atau kecenderungan dalam arah umum yang disebabkan oleh serangkaian
perubahan yang saling terkait. Tren seperti pergeseran populasi, penurunan tingkat hunian gedung
perkantoran, dan peningkatan permulaan perumahan di area pasar diidentifikasi dengan menganalisis
data umum.

Data umum dapat berkontribusi secara signifikan terhadap pemahaman penilai tentang pasar.

Data spesifik berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti yang sebanding. Data ini mencakup
informasi hukum, fisik, lokasi, biaya, dan pendapatan dan pengeluaran tentang properti dan rincian
penjualan yang sebanding.

Analisis Data

Setelah data yang sesuai pada area pasar, properti subjek, dan situs telah dikumpulkan dan ditinjau
untuk akurasi, penilai memulai proses analisis data, yang memiliki dua komponen: analisis pasar dan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Bahkan penugasan penilaian yang paling sederhana harus
didasarkan pada pemahaman yang kuat tentang kondisi pasar yang lazim dan penggunaan real estat
tertinggi dan terbaik. Dua bentuk analisis saling terkait. Faktanya, investigasi penilai terhadap tren yang
mempengaruhi basis ekonomi area pasar mengarah langsung ke penentuan penggunaan tertinggi dan
terbaik.

Analisis Pasar

Analisis pasar adalah studi tentang kondisi pasar untuk jenis properti tertentu. Deskripsi kondisi pasar
yang lazim membantu pembaca laporan penilaian memahami motivasi peserta di pasar untuk properti
subjek. Kondisi pasar luas memberikan latar belakang untuk pengaruh pasar lokal dan lingkungan yang
memiliki kaitan langsung pada nilai properti subjek.

Analisis pasar, yang dibahas secara rinci dalam Bab 15, memiliki dua fungsi penting. Pertama, ini
memberikan latar belakang perkembangan lokal yang dipertimbangkan. Kedua, pengetahuan tentang
perubahan luas yang memengaruhi penawaran dan permintaan memberi penilaian kepada penilai
tentang bagaimana nilai berubah seiring waktu.

Ada dua alasan untuk menganalisis penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik saat ditingkatkan.
Yang pertama adalah membantu mengidentifikasi properti yang berpotensi sebanding.

Alasan kedua untuk menganalisis penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik sebagai yang
ditingkatkan adalah untuk memutuskan mana dari opsi berikut yang harus dikejar:

• Pertahankan perbaikan apa adanya.

• Cure item pemeliharaan yang ditangguhkan dan mempertahankan perbaikan.

• Ubah perbaikan (mis. Merenovasi, memodernisasi, atau mengonversi).

• Menghancurkan perbaikan.
Opini Nilai Tanah

Nilai tanah dapat menjadi komponen utama dari total nilai properti. Penilai sering mengembangkan
pendapat tentang nilai tanah secara terpisah, bahkan ketika menilai properti dengan perbaikan
bangunan yang luas. Nilai tanah dan nilai bangunan dapat berubah pada tingkat yang berbeda karena
peningkatan hampir selalu tunduk pada penyusutan. Untuk banyak penilaian, pendapat terpisah
tentang nilai tanah diperlukan.

Penilai dapat menggunakan beberapa teknik untuk memperoleh indikasi nilai tanah:

• perbandingan penjualan

• ekstraksi

• alokasi

• pengembangan subdivisi

• sisa tanah

• kapitalisasi sewa tanah

Biasanya cara yang paling dapat diandalkan untuk memperkirakan nilai tanah adalah dengan
perbandingan penjualan. Namun, ketika sedikit penjualan yang tersedia, atau ketika indikasi nilai yang
dihasilkan melalui perbandingan penjualan membutuhkan dukungan tambahan, prosedur seperti
ekstraksi atau alokasi dapat diterapkan.

Penerapan Pendekatan terhadap Nilai

Proses penilaian diterapkan untuk mengembangkan pendapat yang didukung dengan baik dari nilai
yang ditentukan berdasarkan analisis data umum dan spesifik yang bersangkutan. Penilai
mengembangkan pendapat tentang nilai properti dengan prosedur penilaian spesifik yang
mencerminkan tiga metode analisis data yang berbeda:

• pendekatan perbandingan penjualan

• pendekatan kapitalisasi pendapatan

• pendekatan biaya

Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan perbandingan penjualan paling berguna ketika sejumlah properti serupa baru-baru ini
dijual atau saat ini dijual di pasar properti yang menjadi subjek. Menggunakan pendekatan ini, penilai
menghasilkan indikasi nilai dengan membandingkan properti subjek dengan properti yang serupa (yaitu,
sebanding). Harga jual properti yang dinilai paling sebanding cenderung menunjukkan kisaran di mana
indikasi nilai properti subjek akan jatuh. Penaksir memperkirakan tingkat kesamaan atau perbedaan
antara properti subjek dan penjualan yang sebanding dengan mempertimbangkan berbagai elemen
perbandingan: