KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

DITJEN PENGENDALIAN DAN PENERTIBAN TANAH DAN RUANG

PENGENDALIAN TATA RUANG

DI INDONESIA DALAM ERA
KETIDAKPASTIAN BARU
DR. Ir. Budi Situmorang, MURP
Direktur Jenderal Pengendalian dan Penertiban Tanah dan Ruang

Jakarta, 20 Juli 2020

SISTEMATIKA TAYANGAN

1. POSISI PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

2. MASA DEPAN PENUH KETIDAKPASTIAN DAN KEJUTAN
3. PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG KE DEPAN
4. PENUTUP
1. SISTEM PENATAAN RUANG DI INDONESIA : POSISI
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

T U R - B I N - L A K - WA S
 Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah
upaya untuk mewujudkan TERTIB TATA
RUANG.
 Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan
setelah Perencanaan Tata Ruang, untuk
memastikan pemanfaatan ruang sesuai
Penertiban/ dengan rencana tata ruang.
SANKSI
Pencegahan/  Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan
PK/REVISI berdasarkan muatan Rencana Tata Ruang.
 Pengendalian Pemanfaatan Ruang terdiri atas
instrumen pencegahan dan penertiban
terhadap pelanggaran pemanfaatan ruang.
INSTRUMEN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
PROSES PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Penetapan Pemberian
Peraturan Zonasi Perizinan Insentif dan
Disinsentif

berisi …
INSENTIF (sesuai/mendorong)
berupa …
 Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (ITBX: Keringanan pajak, Pemberian kompensasi,
Intensif, Terbatas, Bersyarat, dan Xdilarang) Pembangunan serta pengadaan infrastruktur,
RTRW:
 Intensitas pemanfaatan ruang (KDRH, KDB, KLB, Kemudahan prosedur perijinan,
 Izin Prinsip,
GSB), Subsidi silang, imbalan sewa ruang, urun
 Izin Lokasi,
 Ketentuan tata bangunan saham, dll
 sarana dan prasarana minimal,
 ketentuan pelaksanaan
 Izin Penggunaan Pemanfaaatan Ruang,
(termasuk perubahan) DISINSENTIF (menyimpang)
Materi pilihan: Pengenaan pajak yang tinggi sesuai biaya
a. Ketentuan tambahan RDTR dan PZ mengatasi dampak, pembatasan
b. Ketentuan Khusus  Izin Mendirikan Bangunan, penyediaan infrastruktur, pengenaan
c. Standar Teknis  Izin Lainnya terkait Pemanfaatan Ruang. kompensasi, penalti, dll
d. Ketentuan Pengaturan Zonasi

MENCEGAH : MEMASTIKAN KESESUAIAN PEMANFAATAN RUANG DENGAN RENCANA TATA RUANG:

(Kawasan Peruntukan Ruang, Ketentuan Kegiatan, Perijinan, dan Insentif/Disinsentif)
 RENCANA TATA RUANG : Acuan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

RTR adalah rencana tata ruang (umum dan Rinci) untuk wilayah Nasional,
Provinsi dan Kabupaten/Kota.
Fungsi RTR Kabupaten/Kota
antara lain menjadi pedoman
untuk:
Muatan RTR a. mewujudkan keterpaduan,
Tujuan, keterkaitan, dan
1
Rencana Struktur Ruang
Kebijakan; dan Menggambarkan susunan pusat-pusat keseimbangan antarsektor;
Strategi penataan ruang; permukiman dan sistem jaringan dan
prasarana dan sarana
2 Rencana struktur ruang; b. penetapan lokasi dan
fungsi ruang untuk

3 Rencana pola ruang; Rencana Pola Ruang

Menggambarkan distribusi peruntukan ruang
dalam suatu wilayah yang meliputi
investasi.
(Pasal 26 dan Pasal 28 UU 26/2007)

4 Penetapan kawasan strategis; peruntukan ruang untuk fungsi lindung

dan peruntukan ruang untuk fungsi budi
Pemanfaatan Ruang dilakukan
5 Arahan pemanfaatan ruang; daya.
dengan berdasarkan
kesesuaian dengan rencana
6 pemanfaatan ruang
Arahan pengendalian Ketentuan Umum Peraturan Zonasi
Merupakan penjabaran secara umum
ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
struktur ruang, rencana pola
ruang, dan PERATURAN
pemanfaatan ruang dan ketentuan
ZONASI
pengendaliannya;
PERATURAN ZONASI:
PZ Muatan PZ:
Ketentuan kegiatan pemanfaatan
ruang
Intensitas pemanfaatan ruang
Sarana dan prasarana minimum
Ketentuan lain yang dibutuhkan
Ketentuan khusus
adalah KETENTUAN yang mengatur pemanfaatan ruang (Pengendalian
Pemanfaatan Ruang) setiap KATEGORI peruntukan/fungsi ruang dan
kawasan sekitar jaringan prasarana.
Sumber : Permen ATR/BPN No. 1 Tahun 2018
Kegiatan pemanfaatan ruang diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, dan
kegiatan yang tidak diperbolehkan
Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai
Bangunan (KLB), Garis Sempadan Bangunan (GSB), Tata Bangunan dan Kepadatan
Bangunan
Penyediaan sarpras minimum berupa penyediaan jalur pejalan kaki, tempat parkir
kendaraan, penerangan jalan, dll
Ketentuan lain yang dibutuhkan, misalnya pemanfaatan pada zona yang dilewati
sistem jaringan prasarana.
Ketentuan khusus pada rawan bencana, kawasan sekitar bandar udara, dan kawasan
pertahanan dan keamanan
 Pengenaan
Sanksi

PELANGGARAN di bidang penataan ruang, yang

meliputi: ADMINISTRATIF PIDANA
a. peringatan tertulis; a. Pidana penjara paling lama 3 tahun;
a. pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan dan denda paling banyak Rp.
b. penghentian sementara kegiatan;
rencana tata ruang; 500.000.000
b. pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin c. penghentian sementara pelayanan
b. Pidana penjara paling lama 8 tahun;
pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pejabat umum;
dan denda paling banyak Rp.
berwenang; d. penutupan lokasi; 1.500.000.000
c. pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan e. pencabutan izin; c. Pidana penjara paling lama 15
persyaratan izin yang diberikan oleh pejabat yang f. pembatalan izin; tahun; dan denda paling banyak Rp.
berwenang; dan/ g. pembongkaran bangunan; 5.000.000.000
atau
h. pemulihan fungsi ruang; dan/atau
d. menghalangi akses terhadap kawasan yang
dinyatakan oleh peraturan perundang-undangan i. denda administratif.
sebagai milik umum.
PERDATA

MENERTIBKAN : MELAKUKAN PENEGAKKAN HUKUM TERHADAP PELANGGARAN PEMANFAATAN RUANG

 2. MASA DEPAN PENUH KETIDAKPASTIAN BARU DAN KEJUTAN
VUCA (Volatility, Uncertainty, Complexity, and Ambiguity):
 gambaran situasi investasi dan perekonomian pada saat ini
 gambaran lingkungan perekonomian dan investasi yang semakin bergejolak,
kompleks, dan tingginya ketidakpastian
 NEW NORMAL PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG: Responsif terhadap
Kebutuhan, Dinamika, serta Dampak akibat VUCA
• Pembangunan Indonesia di Global
Transformation: perubahan mendasar berbagai
kondisi untuk menuju negara maju dunia 2045
• Perubahan Iklim: meningkatnya frekuensi dan
intensitas kejadian iklim ekstrim, kejadian banjor
dan longsor, munculnya wabah penyakit, dan
serangan hama
• Bencana Alam: dinamika akibat bencana
dikarenakan tidak akurat dan rendahnya kualitas
data resiko bencana.
• Bencana Non-Alam: fenomena wabah
penyakit/virus memberikan kondisi perubahan yang
dinamis
• Faktor Teknologi (Big Data, Kecerdasan
Buatan, dan Blockchain): memacu dinamika2
perubahan diatas menuju kondisi baru di seluruh
kehidupan manusia
DAN …. PREDIKSI 20 TAHUN RUANG YG DIINGINKAN
DIHADAPKAN PADA KETIDAK-PASTIAN DAN KEJUTAN
 >>
Melalui 4 Pilar (Menristek/BPPT, 2020):
• Pilar pertama, penguasaan Iptek (R&D) harus
ditingkatkan, terutama product development di
manufaktur.
• Pilar kedua, Pembangunan Ekonomi yang
berkelanjutan, terutama terkait dengan energi dan air
bersih
• Pilar ketiga, Pemerataan Pembangunan, terutama
percepatan pengentasan kemiskinan, pemerataan
kesempatan usaha dan pendapatan, pemerataan
pembangunan wilayah, serta pembangunan infrastruktur
yang merata dan terintegrasi.
• Terakhir, pilar keempat, Pemantapan Ketahanan
Nasional dan Tata Kelola Kepemerintahan

Pengelolaan Ruang yg didukung SISTEM INTEGRATIF =

Pengelolaan tata ruang yang merespon terhadap keterpaduan
antara semua aspek ruang (Darat, Laut, Udara, dan dalam
Bumi), antarwilayah, antarsektor, antar perkotaan dan
perdesaan, dan antar lingkungan alam dan buatan, serta
antarpelaku, yang DINAMIS bahkan bisa
KONTRAPRODUKTIF
>> PERUBAHAN IKLIM
Perubahan Iklim yang dipicu Pemanasan Global telah mengganggu sistem
iklim global dan menyebabkan meningkatnya frekuensi dan intensitas
kejadian iklim ekstrim, seperti El Nino semakin sering dan intensitas
menguat.

Dampak PI ini berupa kenaikan suhu permukaan (perilaku manusia, tanaman,

hewan; kebakaran hutan; kembang- biak serangga), perubahan curah hujan
( banjir/longsor, kekeringan, kelangkaan air bersih); kenaikan suhu
permukaan dan tinggi muka laut (rusak terumbu karang, rob, abrasi,
kerusakan pesisir)

Tingkat Resiko Perubahan Iklim

Peta Kerentanan Pangan

Warna merah = kerentanan Tinggi

 Tata Ruang Indonesia Mengabaikan Potensi Bencana
>> BENCANA ALAM
Bencana Alam (UU24/2007): Gempa bumi, Tsunami, Gunung meletus, banjir, kekeringan,
angin topan, dan tanah longsor.

RTRW sangat tergantung dari ketersediaan Data dan Informasi Spasial maupun
tabular kerentanan dan resiko Bencana di suatu wilayah. Faktanya:
• Peta Kawasan Rawan Bencana (BNPB) baru Peta Informasi Bahaya (H), belum
Resiko yang sudah mempertimbangkan Kerentanan dan Kapasitas Wilayah
Warga memotret rekannya di antara puing-puing yang rusak karena tsunami Selat Sunda di Sumur,
Pandeglang, Banten, Kamis (3/1/2019). . ANTARA FOTO/Sigid Kurniawan/foc. http://tirto.id/dduS
• Skala Peta sangat kecil (indikatif) 1:250.000, keakuratan sangat rendah, kalau
ingin lebih detail masih sangat terbatas atau melakukan studi sendiri
• Daerah memiliki peta informasi sendiri tetapi parsial atau spot2 tertentu dg
skala 1:50.000

R = (H x V)/C

R : Resiko
H : Ancaman
V : Kerentanan
C : Kapasitas
 >> BENCANA NON ALAM
Bencana Non Alam (UU 24 tahun 2007) mencakup gagal teknologi, gagal
modernisasi, wabah penyakit, dan Epidemi .

Karakter Bencana Non Alam ini sering tidak terduga dan menyebab massal serta
merusak tatanan kehidupan yg baku  dipaksa untuk berubah
 TEKNOLOGI: SEBAGAI FAKTOR PEMICU DINAMIKA ATAU PERUBAHAN
Revolusi Industri 4.0 ditandai perkembangan teknologi yang penting: PERUBAHAN ATAU DINAMIKA AKAN SEMAKIN
CEPAT DAN MELUAS  KUANTITAS/KUALITAS
BIG DATA:
meliputi Volume (data besar atau banyak, diproduksi Media sosial dan komunikasi
• Data dan informasi terkait dinamika2 di
M2M), Variasi (jenis data, didominasi mesin pencari – search engine di internet, atas, diperoleh dengan waktu yg lebih
medsos, koneksi M2M – IoT), dan Kecepatan (kecepatan produksi data, koneksi cepat dan murah.
M2M), untuk pengambilan keputusan berbasis data • Penataan Ruang yg berbasis data dan
informasi yang lengkap, akurat, dan
KECERDASAN BUATAN: program komputasi yg dapat membuat mesin bekerja muktahir.
layaknya manusia spt mengambil keputusan, memecahkan masalah, dan • Proses simulasi untuk pengambilan
melakukan prediksi. AI bekerja menggunakan algoritma dengan machine keputusan kondisi ruang yang
learning.
diinginkan.
• Dampak dari dinamika 2 di atas, dapat
BLOCKCHAIN: sistem transakasi dan manajemen data digital yang tersebar
diindikasikan terhadap ruang yang
dimana semua pengguna sistem tersebut memepunyai satu konsensus bersama.
Ini menghilangkan peran perantara sehingga bisa membuat biaya transaksi lebih ditargetkan, melalui simulasi. Sekaligus,
murah. Penggunaannya di bidang finansial (keuangan), ketahanan pangan, tata simulasi pengambilan keputusan dengan
kelola lingkungan, dan perencanaan kota (Anascavage and Davis, 2018) kondisi sbg dampak dinamika2 tsb.
 3. PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG KE DEPAN

Ketidakpastian atau perubahan itu adalah keniscayaan (kepastian itu adalah

ketidakpastian itu sendiri) di kehidupan sekarang dan ke depan, tidak terkecuali
Penataan Ruang, khususnya Pengendalian Pemanfaatan Ruang. Paling tidak ada 3
hal yang bisa dilakukan:
1. Responsif terhadap perubahan  Substansi (Demand Oriented yg semakin
kompleks baik pra pihak terlibat, data/informasi yg updatable, metodologi yang
less people involvement, IT tools), Proses cepat, transparan, dan terukur
(Teknologi), Makro  Mikro bahkan Nano)
2. Simulasi (data/informasi dan/atau pakar, proses berbasis teknologi informasi –
HITS (Holistik – Integratif – Tema – Spatial)
3. Cost Benefit Analysis + Dampak antisipasi  Cost Center atau Benefit Center
 PERATURAN ZONASI

REGULATORY PLANNING vs DICRETIONARY PLANNING

PREDICTABLE:
REGULATORY DISCRETIONARY
1. Standard zoning /Euclidean Zoning

HYBRID:
2. Performance zoning
PREDICTABLE HYBRID FLEXIBLE 3. Negotiated zoning
ZONING ZONING ZONING 4. Incentive zoning
5. Form based zoning
6. Modular zoning
7. Web base zoning

PREDICTABLE BUT FLEXIBLE FLEXIBLE :

8. Varian atau Spot Zoning
9. Non Conforming Use
10. Incentive
11. Tranfer of Development (TDR)
12. Condition Uses
 ZONING TOOLS
Peraturan yang memberikan kelonggaran atau fleksibilitas (Discreationary Action) terhadap ketentuan-ketentuan berlaku pada suatu Zona:

1. Variance ( spot zoning )

Keputusan untuk membebaskan properti tertentu dari persyaratan peraturan zonasi, yaitu memungkinkan diizinkannya penggunaan yang
tidak sesuai dengan peraturan zonasi dengan maksud mencegah terjadinya pemasungan, penindasan atau ketidak adilan kepada pemilik
properti dalam operasi peraturan zonasi. Ada 5 kriteria yang harus dipenuhi berikut :
 varians tidak bertentangan dengan kepentingan umum
 kondisi khusus seperti ketentuan peraturan akan menghasilkan kesulitan dalam pelaksanaan
 varians harus konsisten dengan semangat peraturan
 keadilan substansial dilakukan
 varians tidak akan mengurangi nilai properti sekitarnya
2. Non conforming use
Pengecualian penggunaan tanah atau struktur yang didirikan sesuai peraturan zonasi sebelumnya, yang diperbolehkan karena penggunaan
lahan itu memiliki keabsahan secara hukum
3. Incentive
Bonus yang diberikan kepada pengembang dalam bentuk peningkatan / pengembangan kepadatan tinggi sebagai imbalan atas pengadaan
public amenity seperti ruang terbuka tambahan, perumahan yang terjangkau, fitur bangunan khusus, atau seni publik.
4. Transfer of dedvelopment right ( TDR ).
Proses di mana development rights di transfer dari satu lot, parcel atau bidang tanah dari distrik pengirim, kepada lot, parcel atau bidang
tanah distrik penerima
5. Conditional Uses
Penggunaan lahan yang diperbolehkan hanya pada zona tertentu bila kegiatan yang diusulkan memenuhi standar yang ditetapkan untuk
zona dimaksud sesuai perzon.
 HYBRID ZONING:
PERLU EVALUASI PENYESUAIAN RENCANA

• Evaluasi atau Penyesuaian terhadap Rencana Tata Ruang bukan Perbuatan Haram selama mengikuti Prosedur baku yang
disepakati
• Pertimbangan utama adalah Faktor Dinamis di atas, ditambahkan beberapa hal khusus yang sering ditemui, antara lain:
1. Kesalahan informasi dalam penyusunan rencana ( peta tidak akurat, data tidak valid ).
2. Rencana menzalimi seeorang atau sekelompok orang
3. Rencana yang disusun berpotensi menimbulkan bencana publik
4. Perubahan rencana dapat memberi manfaat publik yang besar

Pengaturan ruang yang responsif, yaitu Hybrid Zoning ini dapat memberikan fleksibel dalam peninjauan kembali (dan revisi)
yang kaku yaitu 5 tahun sekali menjadi setiap saat apabila diperlukan, namun tetap wajib mengikuti prosedur atau
mekanisme yang ditentukan.
• Kategori Penyesuaian Rencana Tata Ruang meliputi: (i) Penyesuaian besar (Major) atau dikenal dengan Rezoning, dan
modifikasi Minor terhadap perubahan ketentuan saja atau dikenal dengan Landuse Changes.
FLEKSIBILITAS DALAM KUPZ
RTRW KABUPATEN/KOTA (1)
terdapat fleksibilitas-fleksibilitas yang dapat digunakan untuk membantu menerjemahkan ketentuan KUPZ
yang masih bersifat umum

FLEKSIBILTAS DALAM KUPZ, antara lain:

1 Kegiatan diperbolehkan bersyarat atau terbatas selama tidak mengganggu prinsip
dominasi fungsi ruang

2 Kegiatan yang dimohonkan tidak hanya melihat pada kawasan peruntukan, namun juga pada
KUPZ sebagai bagian tidak terpisahkan muatan RTRW

3 Kegiatan diperbolehkan bersyarat atau terbatas selama tidak merubah atau mengganggu
fungsi utama kawasan peruntukan

4 Kegiatan diperbolehkan bersyarat atau terbatas selama pemohon dapat melengkapi

persyaratan teknis dan persyaratan administrasi pada saat pemberian izin pemanfaatan
ruang

5 Kegiatan diperbolehkan bersyarat atau terbatas selama kegiatan atau titik lokasi atau trase
yang dimohonkan merupakan upaya untuk mendorong pengembangan kawasan melalui
penerapan mekanisme insentif
FLEKSIBILITAS DALAM KUPZ
RTRW KABUPATEN/KOTA (2)
KUPZ Resapan Air: Fleksibilitas 3 (muatan KUPZ)
1.Pemanfaatan ruang yang tidak merusak/mengganggu kawasan resapan air yang telah ditetapkan
lokasinya;
2.Pemanfaatan ruang yang tidak merusak/mengganggu kawasan hutan mangrove yang berada di Kota Manado;
Sempadan
dan
Sungai
3.Setiap unit rumah dan bangunan gedung lainnya wajib memiliki minimal 1 (satu) lubang biopori untuk penyediaan
resapan air.
Fleksibilitas 2 (KUPZ)

Hotel

Perumahan
Fleksibilitas 1 (Dominasi)

Fleksibilitas 4 (Persyaratan
teknis pemberian ijin)

Fleksibilitas 5 (Penerapan Insentif)

FLEKSIBILITAS DALAM KUPZ
RTRW KABUPATEN/KOTA (3)
Bagaimana cara membacanya ?
1) Cari jenis kegiatan yang dimohonkan di dalam KUPZ, Contoh: Jika kegiatan yang dimohonkan adalah “mal/pusat
kemudian lihat ketentuan kegiatannya yang terdiri dari 4 perbelanjaan” tidak disebutkan secara explisit di dalam KUPZ, maka
alternatif: kegiatan tersebut masuk ke dalam peruntukan “Perdagangan dan
Jasa”
a. Kegiatan diperbolehkan secara eksplisit dengan
penjelasan ketentuan kegiatan

b. Kegiatan diperbolehkan secara terbatas dan

bersyarat

c. Kegiatan yang tidak diperbolehkan/dilarang

d. Kegiatan yang tidak disebutkan di dalam KUPZ

2) Jika kegiatan yang dimohonkan tidak disebutkan secara explisit, maka

lihat contoh pengelompokan kegiatan berdasarkan Permen ATR/BPN
No. 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ pada
lampiran II.2. Contoh kategori peruntukan kegiatan
FLEKSIBILITAS DALAM KUPZ
RTRW KABUPATEN/KOTA (4)
Dari tahap yang sebelumnya sudah dapat diketahui ketentuan pada kawasan peruntukan untuk kegiatan yang
dimohonkan. Selanjutnya dapat disusun rekomendasi sebagai berikut:

FLEKSIBILTAS yang digunakan:

a. Kegiatan diperbolehkan 2 Dengan menjelaskan ketentukan kegiatan yang
dipersyaratkan dalam KUPZ

b. Kegiatan diperbolehkan secara terbatas 1 Selama tidak mengganggu prinsip dominasi fungsi ruang
dan bersyarat
Selama tidak merubah atau mengganggu fungsi utama
3 kawasan peruntukan

Selama dapat melengkapi persyaratan teknis dan

4 persyaratan administrasi

Selama mendorong pengembangan kawasan melalui

5 penerapan mekanisme insentif

c. Kegiatan yang tidak diperbolehkan/ Tidak ada fleksibilitas

dilarang
 PERIJINAN PEMANFAATAN RUANG DI ERA OSS
Kepastian Proses atau Prosedur – Transparan, Terukur, Waktu, dan Tarif

A. Perizinan Berusaha TANPA KOMITMEN (Lokasi Peruntukan sesuai dengan RDTR atau lokasi di KEK, Kws Industri,
KPBPB)
 (perda) RDTR  Kesesuaian lokasi Peruntukan Lahan
dan PERATURAN ZONASI  Ketentuan Kegiatan :
• yang boleh dan intensif
• yang dilarang
• yang boleh tapi bersyarat
STANDAR/
• yang boleh tapi terbatas
KRITERIA/
• Intensitas (KLB, KDB, KWT,dll)
SPESIFIKASI
• Ketersediaan Prasarana dan Sarana Minimum
• Ketentuan Tata Bangunan dan Arsitektur
• Teknik Zonasi
 (specifikasi?) Masterplan
KEK, Kawasan Industri,
KPBPB  Kesesuaian fungsional Peruntukan Kawasan Fixed
 Pengendalian:
• Pemenuhan (check list) Standar/kriteria komponen2 pembentukan Kawasan
23 yang
efektif fungsional (dalam kawasan)
• Sekitar Kawasan mengacu pada perda RDTR dan PZ spt diatas
B. Perizinan Berusaha DENGAN KOMITMEN (Lokasi belum memiliki RDTR, hanya memiliki RTRW Kab/Kota)

 (perda) RTRW  Kesesuaian lokasi Peruntukan Lahan

dan KETENTUAN UMUM
PERATURAN ZONASI  Ketentuan umum Kegiatan :
• yang boleh dan intensif
• yang dilarang
• yang boleh tapi bersyarat
• yang boleh tapi terbatas
• Intensitas (KLB, KDB, KWT,dll)
• Ketersediaan Prasarana dan Sarana Minimum
• Ketentuan Tata Bangunan dan Arsitektur
• Teknik Zonasi
 INSENTIF DAN DISINSENTIF:
Pemberian Kemudahan dan Pembatasan

TUJUAN
Perangkat pengendalian pemanfaatan ruang upaya percepatan perwujudan
untuk memotivasi, mendorong, memberikan ruang yang berkualitas
daya tarik, dan/atau percepatan terhadap
kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan SASARAN
RTR
mengelola kegiatan pemanfaatan ruang
yang berpotensi melampaui daya
dukung dan daya tampung

mengelola percepatan pemanfaatan ruang

yang belum terwujud sesuai RTR

MANFAAT
Bagi Masyarakat:
Mendapatkan kesempatan yang sama
dalam pembangunan
Perangkat pengendalian pemanfaatan ruang untuk
mencegah dan/atau memberikan batasan Bagi Pemerintah Daerah:
terhadap kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan Untuk mendorong dan mengarahkan
pembangunan dalam perwujudan RTR
dengan RTR namun berpotensi melampaui daya serta mewadahi dinamika pembangunan
di daerah
dukung dan daya tampung lingkungan
 BENTUK INSENTIF & DISINSENTIF
11 INSENTIF 6 DISINSENTIF
Pengenaan pajak yang Pengenaan retribusi yang
1 Keringanan pajak 2 Pengurangan retribusi Fiskal 1 tinggi 2 tinggi

3 Kompensasi 8 Urun saham 3 Kewajiban membayar kompensasi/imbalan

4 Subsidi 9 Sarana & Prasarana 4 Persyaratan khusus perizinan
Non
5 Kemudahan izin 10 Penghargaan
Fiskal 5 Pembatasan penyediaan
6 sarana & prasarana
Imbalan 11 Publikasi & promosi
6
Pemberian status tertentu
7 Sewa ruang

BENTUK PENERAPAN TPZ Pelestarian

INDIS DALAM Cagar Budaya TPZ Pertampalan
TEKNIK TPZ Bonus TPZ Pengendalian Peraturan
PENGATURAN Pertumbuhan
ZONASI (TPZ) TPZ Pengalihan
Hak Membangun TPZ Khusus
TPZ Spot
Zoning
TPZ Pemufakatan
Pembangunan
 PENGENAAN SANKSI:
Kepastian Pelanggaran Pemanfaatan Ruang – Akurat, Cepat, dan Efek Jera
SANKSI dikenakan terhadap:
Pelanggaran di bidang penataan
ruang, yang meliputi:
a.pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang;
b.pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan izin pemanfaatan
ruang yang diberikan oleh pejabat
berwenang;
c. pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan persyaratan izin
yang diberikan oleh pejabat yang
berwenang; dan/
atau
d. menghalangi akses terhadap
kawasan yang dinyatakan oleh
peraturan perundang-undangan
sebagai milik umum.
ADMINISTRATIF
a. peringatan tertulis;
b. penghentian sementara kegiatan;
c. penghentian sementara pelayanan umum;
d. penutupan lokasi;
e. pencabutan izin;
f. pembatalan izin;
g. pembongkaran bangunan;
h. pemulihan fungsi ruang; dan/atau
i. denda administratif.
PIDANA
a. Pidana penjara paling lama 3 tahun; dan denda paling
banyak Rp. 500.000.000
b. Pidana penjara paling lama 8 tahun; dan denda paling
banyak Rp. 1.500.000.000
c. Pidana penjara paling lama 15 tahun; dan denda paling
banyak Rp. 5.000.000.000
PERDATA
4. PENUTUP

 Pengendalian pemanfaatan ruang Indonesia di era ketidakpastian :

1. Kepastian adalah ketidakpastian itu sendiri, sehingga perilaku ketidakpastian itu menjadi karakter baru
Pengendalian Pemanfaatan Ruang ke depan: (i) merespon terhadap perubahan, (ii) menerapkan metoda
simulasi, dan (iii) pemilihan dengan menggunakan cost benefit analysis dan analisa implikasi dampak.
Ketiga secara bersama-sama maupun sendiri-sendiri mewarnai ke-4 perangkat Pengendalian.
2. Merespon perubahan yang sangat dinamis dilakukan baik terhadap memodifikasi produk Pengendalian
Pemanfaatan Ruang (KAKU atau PREDICTABLE menjadi lebih RESPONSIF atau FLEKSIBEL (Peraturan
Zonasi, Perijinan, Pemberian Insentif/Disinsentif, dan Pengenaan Sanksi), maupun mulai data/informasi
serta proses perolehan data/informasi, metodologi, teknik analisis dan sintesa.
3. Menerapkan metode berbasis SIMULASI dengan seluruh variable dan/atau indikator sehingga diperoleh
keakuratan dan role share yang lebih tepat.
4. Menggunakan Cost Benefit Analysis dikombinasikan dengan analisa Implikasi Dampak, sehingga
keputusan yang diambil sudah mengantisipasi ketidakpastian yang ada.
 KRITERIA PERUBAHAN
KONSEP PENGENDALIAN TATA RUANG



6a
Global Issue (Climate Change, Global
Transformation, wabah penyakit)
Dinamika ekonomi dan potensi
YANG ADAPTIF
bencana
 Perkembangan teknologi
 Masa depan yang tidak pasti DISAMPAIKAN KEPADA KOMISI
 Rencana Tata Ruang menyebabkan ANALISA JENIS PERUBAHAN KONSEP PERUBAHAN: PERENCANAAN untuk
penderitaan terhadap seseorang Dinas melakukan analisa jenis dilakukan pendapat publik
 Menawarkan manfaat yang besar bagi perubahan rencana: 1. PERUBAHAN ZONASI
lingkungan disekitar atau masyarakat a. Major modification atau (REZONING)
kota perubahan besar
 Berpotensi menimbulkan bencana b. Minor modification atau
publik perubahan kecil 2. DISKRESI RENCANA TEKNIK DISETUJUI/DITOLAK
 Terdapat kesalahan peta dan informasi RUANG KOTA

a. Penggunaan yang berbeda

PENGENDALIAN TATA RUANG (Variansi)
TERHADAP PERUBAHAN
YANG ADAPTIF MAJOR/REZONING PENYAMPAIAN USULAN
1. Dinas Tata Ruang melakukan b. Transfer of Development PERUBAHAN
analisis penyesuaian rencana Right (TDR) Apabila perubahan disetujui,
PRAKARSA PERUBAHAN
terhadap usulan perubahan komisi Perencanaan PELAKSANAAN
Prakarsa perubahan rencana dapat 2. Dinas Tata Ruang menyampaikan PERUBAHAN
diajukan oleh: c. Pelampuan intensitas dengan menyampaikan laporannya
konsep perubahan kepada Komisi Berdasarkan
mekanisme insentif (bonus) kepada Gubernur
a. Masyarakat baik kelompok maupun Perencanaan hasil keputusan
perorangan tersebut, Dinas
b. Pemerintah Provinsi d. Non Comforming Use Tata Ruang
c. Dewan Perwakilan Rakyat melakukan
Kepada Dinas yang membidangi Tata TERHADAP PERUBAHAN MINOR e. Conditional Uses (Izin perubahan
Ruang di Kabupaten/Kota atau langsung /LAND USE CHANGE Penggunaan Bersyarat) rencana
pada komisi perencana 1. Pada kategori penggunaan sama:
PENYAMPAIAN USULAN
diproses oleh Dinas Tata Kota
2. Pada kategori penggunaan PERUBAHAN
berbeda: Dinas Kota ANALISIS Apabila Perubahan
EVALUASI TERHADAP PERUBAHAN USULAN menyampaikan kepada Komisi DAMPAK PEMBANGUNAN disepakati, Komisi
PERUBAHAN Perencanaan untuk dilakukan Berdasarkan konsep perubahan tersebut dilakukan
analisis dampak antara lain :
Perencanaan membuat
Dinas Tata Ruang melakukan kajian terhadap konsep pendapat publik
perubahan, apakah akan membentuk zona baru atau 1. Pencemaran Lingkungan rekomendasi kepada DPRD
hanya merubah paket peraturan pembangunannya 2. Audit Lingkungan untuk persetujuan
(MODUL 1-10) 3. Biaya Dampak Pembangunan
4. Analisis Dampak Lalu Lintas untuk Pembangunan
Baru
#atrbpnkinilebihbaik

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

DITJEN PENGENDALIAN DAN PENERTIBAN TANAH DAN RUANG