USULAN TEKNIS – D

D
URAIAN DAN TANGGAPAN
TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA

D.1 URAIAN KERANGKA ACUAN KERJA

1) Latar Belakang
Untuk mempercepat pelaksanaan berusaha di Indonesia, Pemerintah pada tanggal
21 Juni 2018 telah mengeluarkan Peraturan Presiden Nomor 24 Tahun 2018 tentang
Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik melalui
penyederhanaan regulasi dan mempermudah birokrasi perizinan dengan
menyatukan pengajuan, proses, dan pengeluaran perizinan berusaha melalui sistem
pengelolaan perizinan terpadu secara elektronik atau Online Single Submission
(OSS). Setelah investor/pelaku usaha mendapatkan Nomor Induk Berusaha (NIB)
dan perizinan dasar, perizinan berusaha/investasi kemudian harus memenuhi
perizinan lingkungan dan standar bangunan, yaitu izin yang diperlukan untuk
melakukan kegiatan usaha yang sesuai dengan ketentuan tata ruang dan lingkungan
hidup; dan kesesuaian dengan standar bangunan yang ditentukan serta kelayakan
fungsi bangunan.
Bagi daerah yang belum memiliki Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), investor
atau pelaku usaha diwajibkan mengajukan Izin Lokasi melalui Sistem OSS.
Sedangkan bagi wilayah yang telah memiliki RDTR atau berada dalam Kawasan
Ekonomi Khusus (KEK), Kawasan Industri (KI), Kawasan Strategis Pariwisata
Nasional (KSPN), dan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas
(KPBPB), tidak memerlukan Izin Lokasi dalam melakukan kegiatan berusaha.
Oleh karena itu, penyelesaian RDTR menjadi sangat signifikan dalam membantu
realisasi investasi karena bisa mempersingkat waktu izin pemanfaatan lahan.
Namun demikian, baru sebagian kecil kabupaten/kota yang saat ini memiliki

D-1
 Peraturan Daerah tentang RRTR dari 508 kabupaten/kota seluruh Indonesia.
Program percepatan pembangunan terancam stagnan karena investor butuh
tambahan waktu untuk mendapatkan Izin Lokasi sebelum dapat memanfaatkan
lahannya.
Untuk itu, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN akan mempercepat
penyusunan RDTR sebagai dasar perizinan pemanfaatan ruang dengan
mengutamakan kabupaten dan kota tujuan investasi dalam mendukung kemudahan
berusaha melaluipelaksanaan perizinan investasi terpadu secara daring atau OSS.
Salah satu kabupaten/kota yang akan disusun rencana rinci tata ruangnya adalah
Kab Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara.

2) Maksud dan Tujuan

Maksud dari pekerjaan ini untuk menyiapkan bahan yang menjadi landasan spasial
pembangunan melalui penyusunan RDTR dan PZ sebagai dasar pemberian izin dan
instrumen pengendalian pemanfaatan ruang.
Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk membantu pemerintah Kabupaten Tapanuli
Selatan, dalam penyusunan Materi Teknis RDTR dan Peraturan Zonasi Kawasan
Perkotaan di Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara.

3) Sasaran
Sasaran dari kegiatan ini antara lain:
1. Tersedianya materi teknis (buku rencana dan fakta analisa) RDTR dan
Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan.
2. Tersedianya Ranperda RDTR dan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan.
3. Tersedianya album peta dengan skala atau tingkat kedetailan informasi
minimal 1:5.000; dan
4. Tersedianya Buku Kajian Lingkungan Strategis.

4) Ruang Lingkup
A. Lingkup Kegiatan
Ruang lingkup kegiatan ini adalah sebagai berikut:
1. Melakukan persiapan kegiatan antara lain meliputi:

D-2
 a. menyiapkan kajian awal data sekunder, minimal mencakup kajian
terhadap RTRW kabupaten, RDTR sebelumnya (jika ada) RPJPD,
RPJMD, kebijakan nasional dan ketentuan sektoral terkait pemanfaatan
ruang;
b. melakukan penetapan awal delineasi BWP;
c. melakukan persiapan teknis pelaksanaan, yang meliputi penyimpulan
data awal, penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaaan pekerjaan,
penyiapan rencana kerja rinci, dan penyiapanperangkat survey serta
mobilasi peralatan dan personil yang dibutuhkan;
2. Melakukan koordinasi dengan Pemerintah Daerah untuk menentukan AOI
sekaligus survei ke daerah dalam rangka pengenalan lokasi sebanyak 1 (satu)
kali.
3. Melakukan pengumpulan data dan informasi meliputi:
a. Data primer terdiri atas aspirasi masyarakat serta kondisi dan jenis guna
lahan atau bangunan, intensitas ruang, serta konflik-konflik pemanfaatan
ruang (jika ada) maupun infrastruktur perkotaan, kondisi fisik dan sosial
ekonomi BWP;
b. Data sekunder yang terdiri atas peta dasar dan peta tematik serta data dan
informasi lain sebagaimana tercantum dalam Permen Agraria dan Tata
Ruang/Kepala BPN No.16 tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan
RDTR dan PZ Kabupaten/Kota, serta data sekunder lainnya yang
diperlukan.
4. Pembuatan peta dasar (check ke BIG):
a. Pembelian Citra Satelit Resolusi Tinggi (CSRT), apabila belum tersedia
b. Melakukan konsultasi ke BIG untuk asistensi CSRT sesuai dengan
standart BIG dan menetapkan titik GCP dan ICP pada kawasan
perencanaan dengan berita acara hasil konsultasi yang dilampirkan print
out peta sebaran titik GCP dan ICP;
c. Melakukan survey GCP, ICP dan Toponimi, sebanyak 2 (dua) kali;
d. Melakukan konsultasi ke BIG untuk asistensi hasil survey GCP, ICP dan
Toponimi sampai mendapatkan persetujuan BIG dengan bukti berita
acara;

D-3
 e. Melakukan proses Orthorektifikasi dan uji akurasi (bagi yang belum
memiliki peta dasar)
f. Melakukan digitasi unsur peta dasar skala 1:5000.
g. Melakukan konsultasi ke BIG untuk assistensi hasil orthorektifikasi dan
hasil digitasi unsur peta dasar skala 1:5000 sampai mendapatkan
persetujuan BIG dengan bukti berita acara.
5. Melakukan pengolahan dan analisis data, antara lain:
a. Analisis untuk penyusunan RDTR
• Analisis struktur internal BWP;
• Analisis sistem penggunaan lahan;
• Analisis kedudukan dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas;
• Analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan;
• Analisis sosial budaya;
• Analisis kependudukan;
• Analisis ekonomi dan sektor unggulan;
• Analisis transportasi atau pergerakan;
• Analisis sumber daya buatan;
• Analisis kondisi lingkungaan binaan;
• Analisis kelembagaan; dan
• Analisis pembiayaan pembangunan.
b. Analisis untuk penyusunan PZ:
• Analisis karakteristik peruntukan, zona dan sub zona berdasarkan
kondisi yang diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan
dan risiko bencana, persepsi maupun preferensi pemangku
kepentingan);
• Analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan
mungkin akan berkembang di masa mendatang;
• Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona
(karakteristik kegiatan, fasilitas penunjang dll);
• Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;
• Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;

D-4
 • Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang
diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukan saat
ini, perizinan yang sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik
pemanfaatan ruang);
• Analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis
nasional/provinsi, ruang dalam bumi);
• Analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait; dan
• Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
6. Merumuskan konsep muatan RDTR dan disertai pembahasan antar sektor
yang meliputi alternatif konsep rencana, pemilihan konsep rencana,
perumusan rencana terpilih menjadi muatan RDTR dan disertai pembahasan
antar sektor terkait yang dituangkan dalam Berita Acara.
7. Merumuskan konsep PZ yang berisi :
a. Penentuan deliniasi blok peruntukan
b. perumusan aturan dasar, yang memuat:
• Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
• Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
• Ketentuan tata bangunan;
• Ketentuan prasarana minimal;
• Ketentuan khusus;
• Standar teknis;
• Ketentuan pelaksanaan meliputi:
• Ketentuan variansi pemanfaatan ruang;
• Ketentuan insentif dan disinsentif; dan
• Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (nonconforming
situation) dengan peraturan zonasi;
c. perumusan teknik pengaturan zonasi yang dibutuhkan (jika ada).
8. Menyelenggarakan FGD 6 (enam) kali bersama Pemerintah Daerah di
Daerah, dengan melibatkan akademisi dan asosiasi profesi bidang
perencanaan wilayah dan kota, dalam rangka membahas:

D-5
 a. Penetapan dan penyepakatan deliniasi kawasan perencanaan RDTR oleh
pemerintah pusat (ATR/BPN) dan pemerintah daerah. Hasil kesepakatan
dituangkan dalam berita acara dan peta deliniasi yang diparaf oleh
perwakilan setiap instansi yang hadir
b. Perumusan Konsep Perencanaan dan Tujuan Penataan Ruang BWP.
c. Perumusan Rencana Struktur Ruang, Rencana Pola Ruang, dan
Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya.
d. Perumusan Peraturan Zonasi.
e. Perumusan Indikasi Program.
f. Pembahasan Rancangan Peraturan Daerah (Ranperda).
9. Menyelenggarakan konsultasi publik 2 (dua) kali di daerah dengan target
group stakeholder terkait dalam rangka membahas:
a. Isu-isu strategis dalam Kajian Lingkungan Hidup Strategis (KLHS)
b. Kajian Lingkungan Hidup Strategis (KLHS) dan Substansi RDTR
(Penetapan delineasi, tujuan dan tema, pola dan stuktur).
10. Menyusun dan membahas Raperda tentang RDTR dan PZ, terdiri atas:
a. penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses
penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan
mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan; dan
b. pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan pemerintah
kabupaten/kota.
11. Menyelenggarakan ekspose akhir 1 (satu) kali di daerah dengan target group
stakeholder terkait.
12. Melakukan konsultasi peta ke BIG meliputi peta dasar, peta tematik dan peta
rencana. Untuk peta dasar wajib mendapatkan Berita Acara Peta Dasar dari
BIG;
13. Membuat album peta dengan skala atau tingkat kedetailan 1:5000;
14. Membuat Visualisasi 3D;
15. Membuat Draft Kajian Lingkungan Strategis;
16. Melakukan konsultasi dalam rangka :
a. Asistensi terhadap data yang dihasilkan kepada walidata; dan
b. Koordinasi dengan Tim Supervisi di Pusat secara berkala.

D-6
 B. Lingkup Wilayah
Lingkup Wilayah kegiatan adalah Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera
Utara. Lingkup wilayah penyusunan RDTR sendiri ditentukan berdasarkan hasil
kesepakatan dengan Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

5) Keluaran
Keluaran dari kegiatan ini meliputi :
1. Dokumen materi teknis terdiri atas buku fakta dan analisis, buku rencana;
2. Album Peta skala 1: 5.000;
3. Ranperda RDTR dan Peraturan Zonasi; dan
4. Buku Kajian Lingkungan Strategis; dan
5. Visualisasi 3D.

6) Waktu Pelaksanaan Pekerjaan

Pekerjaan Materi Teknis RDTR Kabupaten Tapanuli Selatan Provinsi Sumatera
Utara ini dilaksanakan secara kontraktual dan memerlukan waktu 5 (lima) bulan.

D.2 TANGGAPAN DAN SARAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA

Secara umum, uraian dari Kerangka Acuan Kerja (KAK) pekerjaan ini sudah jelas dan
dapat dipahami oleh pihak Konsultan. Akan tetapi, berdasarkan pemahaman pihak
penyedia jasa terhadap lingkup pekerjaan, terdapat beberapa bagian penting dari KAK
yang perlu untuk ditanggapi. Tanggapan ini penting, karena akan menjadi masukan dan
penyempurnaan yang berguna dalam pelaksanaan pekerjaan dimaksud. Apabila dlihat dari
jangka waktu tersebut, dirasa kurang cukup, tetapi penyedia jasa akan berusaha dalam
pelaksanaan pekerjaan ini agar dapat berjalan dengan baik dan tepat waktu.Berdasarkan
uraian yang terdapat di dalam KAK, kebutuhan personil telah memenuhi kualifikasi untuk
melaksanakan kegiatan ini. Kualifikasi personil diharapkan dapat mencapai tujuan dan
sasaran dari kegiatan ini. Di dalam KAK, belum terdapat fasilitas pendukung dari PPK.

D-7