KANTOR JASA PENILAI PUBLIK MELIA & REKAN

Jl. Prof.Dr.Mr.Drs.Notonegoro, Bulaksumur

Daerah Istimewa Yogyakarta
No. Izin Usaha : 1.12.0969
Telp : 081264519347
Email : kjppmelia @gmail.com

Medan, 10 Agustus 2020

Kepada
Yth. Bapak Lambok Tobing
Jl. Mustafa No. 255, Kel. Glugur Darat 1
Kec. Medan Timur, Kota Medan
Sumatera Utara

No : 009/LAP/MELIA/VIII/2020
Perihal : Laporan Penilaian Properti

Dengan hormat,
Sesuai dengan penugasan dari Bapak Lambok Tobing dengan surat penawaran No.
01/PPB/LT/X/2020 pada tanggal 1 Agustus 2020, KJPP Melia dan Rekan ditunjuk untuk
melakukan penilaian properti yang dimiliki oleh Bapak Lamhot Tobing. Adapun properti yang
dimaksud sebagai objek penilaian adalah sebagai berikut.

Rumah Tinggal yang terletak di Jalan Mustafa No. 255, Kelurahan Glugur Darat 1,
Kecamatan Medan Timur, Kota Medan, Sumatera Utara.

Untuk itu kami telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 6 Agustus 2020 dalam rangka
pengecekan fisik dan kondisi properti yang dinilai, sedangkan tanggal penilaian adalah per
tanggal 8 Agustus 2020.
Laporan ini bersifat Laporan Ringkas (Short Form Style).
Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi
sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 butir 3.1).
Kami tegaskan bahwa, kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari
property yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa
yang akan datang. Demikian penilaian properti ini disampaikan secara objektif dan bebas dari
konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Dengan mengacu pada KEPI dan sesuai dengan SPI 2018, serta memperhatikan semua
faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-
syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar/Nilai Wajar property
tersebut di atas pada tanggal 10 Agustus 2020 adalah sebesar:
Rp 2.561.040.000
(Dua Milyar Lima Ratus Enam Puluh Satu Juta Empat Puluh Ribu Rupiah)

Hormat kami,
KJPP MELIA DAN REKAN

Hanna Meliasna br Bangun

Partner Penilai Properti
Anggota MAPPI : No. P-1.12.000002
Izin Penilai : No. 1.12.0969
 PERNYATAAN PENILAI
Dengan batas kempuan dan keyakinan saya sebagai penilai, menerangkan bahwa :

Pernyataan dalam laporan penilaian ini menjadi dasar dan analisa, pendapat dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar adanya berdasarkan pada pemeriksaan secara nyata
atas properti yang dinilai sebagaimana yang ditunjukkan pada saat peninjauan dan pemberian
tugas.

Opini dan kesimpulan yang dituangkan pada laporan penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan – batasan yang diungkapkan di dalamnya yang dapat mempengaruhi analisa, opini dan
kesimpulan nilai yang tertera pada laporan penilaian ini.

Penilai dalam hal ini sama sekali tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak berpihak pada
pihak manapun. Penilai juga telah mengikuti persyaratan pendidikan professional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan telah
memiliki kompetensi pada bidang penilaian properti.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang terdapat pada laporan penilaian ini disusun dengan
memenuhi ketentuan yang berlaku pada KEPI dan SPI Edisi VII Tahun 2018.

Hormat kami,
KJPP Melia dan Rekan

Hanna Meliasna br Bangun

Partner Penilai Properti
Anggota MAPPI : No. P-1.12.000002
Izin Penilai : No. 1.12.0969
 ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATAS

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan
sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan dan gugatan sengketa dan hipotek yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih dibawah tanggung jawab
pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas
properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar dengan tujuan
penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas persetujuan tertulis antara
penilai dan klien.
6. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
7. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan konsultan
di bidang hukum, sehingga diasumsikan bahwa sertifikat kepemilikan atas properti
yang dinilai adalah baik dan tidak dalam sengketa.
8. Laporan tidak sah bila tidak dibubuhi tanda tangan penilai.
1. Status Penilai
Nama KJPP : KJPP Melia dan Rekan
Nama Penilai : Hanna Meliasna br Bangun
Jabatan : Penilai Properti
Izin Penilai : 1.12.0969
Anggota MAPPI : P-1.12.000002
Benturan Kepentingan : Tidak Ada
Tambahan Tenaga Ahli : Tidak Ada

2. Identifikasi Pemberi Tugas

Nama : Lambok Tobing
Alamat : Jl. Mustafa No. 255, Kel. Glugur Darat 1, Kota Medan
Sumatera Utara
No. Telepon :-

3. Identifikasi Pengguna Laporan

Nama : Lambok Tobing
Alamat : Jl. Mustafa No. 255, Kel. Glugur Darat 1, Kota Medan
Sumatera Utara
No. Telepon :-

4. Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan

Identifikasi Objek
Jenis Objek Tanah dan Bangunan
Nama Objek Rumah Tinggal
Alamat Jl. Mustafa No. 255, Kel. Glugur Darat
1, Kec. Medan Timur, Kota Medan,
Sumatera Utara

a. Tanah
Luas Tanah 800 m2
Bentuk Tanah Persegi Panjang
Topografi Datar
Jenis Tanah Tanah Darat
Elevasi Terhadap Jalan Lebih tinggi 30 cm
Batas-Batas
Legalitas SHGB

b. Bangunan
Luas Bangunan 420 m2
Jumlah Lantai 2 Lantai
Kondisi Cukup
Tahun Dibangun 1970
Tahun Renovasi -
Indikasi Umur Ekonomis 30 Tahun
Indikasi HBU
IMB -

c. Kondisi Lingkungan Sekitar Objek

Lebar Jalan 8m
Zoning Perdagangan dan Jasa
KDB 70 %
KLB 10 Lantai
KDH 20 %

d. Spesifikasi Konstruksi Bangunan

Pondasi Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur Beton
Rangka Atap Kayu
Penutup Atap Genteng
Plafon Gypsum
Dinding Pasangan Batu Bata
Pintu dan Jendela Kayu
Lantai Beton
Pelapis Lantai Keramik

e. Utilitas Bangunan
AC Tidak Ada
Listrik Ada
Air Bersih Ada
Air Kotor Ada
Telepon Tidak Ada

Biaya Pengganti Baru Rp 1.806.000.000,00

Indikasi Nilai Pasar Rp 866.880.000,00

5. Jenis Mata Uang yang Digunakan

Dalam penilaian ini, Nilai dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini dilaksanakan dengan maksud untuk memberi opini Nilai Pasar dari aset
(objek penilaian) tersebut. Tujuam penilaian tersebut adalah untuk Jual-Beli.

7. Dasar Nilai
Dasar nilaii yang digunakan adalah Nilai Pasar. Nilai Pasar didefinisikan sebagai
estimasi sejumlah uang yang dapag diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset
atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 butir 1.1)

8. Tanggal Penilaian
Penilaian akan dilaksanakan pada tanggal 8 Agustus 2020.

9. Tingkat Kedalaman Investigasi

a. Batasan dalam melakukan inspeksi, perhitungan, dan analisa yang dapat
mempengaruhi nilai adalah sebagai berikut.
i) Fisik objek penilaian sesuai dengan penunjukkan objek penilaian oleh
pemberi tugas atau wakil yang disebutkan dalam surat kunjungan inspeksi,
penilai/petugas inspeksi apabila memungkinkan melakukan pengukuran
dan pengecekan sebatas objek yang dapat dijangkau atau yang
diperbolehkan.
ii) Pada saat melakukan inspeksi, Penilai dari KJPP Melia dan Rekan
didampingi oleh bapak Lambok Tobing.
iii) Dokumen/copy dokumen legalitas objek penilaian yang diberikan kepada
Penilai KJPP Melia dan Rekan tidak dilakukan uji tuntas dari aspek hukum
dan tidak melakukan verifikasi kepada pihak yang menerbitkan, kami
asumsikan dokumen tersebut benar dan masih berlaku.
iv) Analisa terhadap lingkungan/sosial dilakukan dengan pengamatan secara
singkat dan umum di sekitar objek penilaian pada saat inspeksi.
b. Pendapat, perkiraan, dan informasi yang kami peroleh dari berbagai sumber kami
anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya yang kemudian
tetap kami lakukan klarifikasi atau pengecekan lebih lanjut.
c. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan yang berbeda. Laporan ini
harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya
terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini.
10. Sifat dan Smber Data yang Dapat Diandalkan
Sumber informasi relevsn yang digunakan meliputi
a. Data Penawaran sekitar Objek
b. Data Transaksi sekitar Objek
c. Data Lain yang tersedia

Sifat dan sumber infromasi/data yang digunakan dalam penilaian ini dapat diperoleh
melalui informasi langsung, menggunakan alat komunikasi dan tertulis, dimana penilai
tidak melakukan verifikasi, sehingga data tersebut dianggap benar.

11. Asumsi dan Asumsi Khusus

a. KJPP Melia dan Rekan berasumsi bahwa objek yang ditunjukkan kepada kami
adalah benar merupakan objek penilaian properti dan kami tidak akan melakukan
verifikasi kebenaran lebih lanjut terhadap hal tersebut.
b. KJPP Melia dan Rekan berasumsi bahwa properti yang kami nilai kepemilikannya
sah dan secara hukum tidak melanggar peraturan yang berlaku serta bebas sengketa.
c. KJPP Melia dan Rekan berasumsi bahwa properti yang kami nilai dapat dipasarkan
secara legal
d. KJPP Melia dan Rekan berasumsi bahwa properti yang kami nilai memiliki
legalitas sesuai dengan properti yang kami nilai memiliki legalitas sesuai dengan
properti yang ditunjukkan kepada kami oleh pemberi tugas.

12. Persyaratan atas Persetujuan Publikasi

Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan penilaian oleh
pemberi tugas, pengguna laporan atau pihak lain harus mendapat izin dari Penilai /
KJPP Melia dan Rekan

13. Standar Penilaian

Penilaian ini dilakukan berdasarkan SPI Edisi VII-2018 (Standar Penilaian Indonesia)
yang berlaku pada saat tanggal penilaian dilakukan. Penilai juga telah mematuhi KEPI
(Kode Etik Penilai Indonesia).

14. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya

Pendekatan penilaian yang digunakan dalam Penilaian ini adalah Pendekatan Pasar.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (KPUP butir 15-1)
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identic atau sebanding. Jika transaksi terakhir
yang telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara
jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas
informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi
yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam
penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi, atau fisik dari
aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai. (KPUP butir 15-2)

15. Kesimpulan Nilai

Berdasarkan hasil analisis dan penilaian terhadap objek penilaian, serta
mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilia, dapat disimpulkan
bahwa nilai pasar wajar dari rumah tinggal Bapak Lambok Tobing adalah sebesar

Rp 2.561.040.000,00
(Dua Milyar Lima Ratus Enam Puluh Satu Juta Empat Puluh Ribu Rupiah)

Hormat kami,
KJPP MELIA DAN REKAN

Hanna Meliasna br Bangun

Partner Penilai Properti
Anggota MAPPI : No. P-1.12.000002
Izin Penilai : No. 1.12.0969
 MARKET DATA GRID PROPERTI SUBJEK DAN PROPERTI PEMBANDING

No. Elemen Properti Pembanding Pembanding Pembanding Pembanding Pembanding Pembanding

Perbandingan Subjek I II III IV V VI
1. Alamat Jl. Mustafa Jl. Mustafa, Jl. Umar, Kel. Jl. Krakatau, Jl. Krakatau, Jl. Gunung Jl. Alfalah,
No. 255, Kel. Gg. Mawar, Glugur Darat Kel. Glugur Gang Lama, Martimbang, Kel. Glugur
Glugur Darat Kel. Glugur 1, Kec. Darat 1, Kec. Kel. Glugur Kel. Glugur Darat 1, Kec.
1, Kec. Darat I, Kec. Medan Timur, Medan Darat 1, Kec. Darat 1, Kec. Medan Timur,
Medan Timur, Medan Timur, Kota Medan, Timur, Kota Medan Timur, Medan Timur, Kota Medan,
Kota Medan, Kota Medan, Sumatera Medan, Kota Medan, Kota Medan, Sumatera
Sumatera Sumatera Utara Sumatera Sumatera Sumatera Utara
Utara Utara Utara Utara Utara
2. Jarak dari Subjek 31 m 450 m 400 m 550 m 800 m 450 m
Properti
3. Jarak terhadap Pusat 4300 m 4200 m 4400 m 4400 m 4500 m 3900 m 3600 m
Kota
4. Luas Tanah 800 m2 400 m2 600 m2 300 m2 240 m2 300 m2 620 m2
5. Luas Bangunan 420 m2 210 m2 - 140 m2 120 m2 240 m2 -
6. Status Kepemilikan HGB - - - - - -
7. Syarat Pembiayaan Tunai Tunai Tunai Tunai Tunai Tunai Tunai
8. Kondisi Penjualan Normal Normal Normal Normal Normal Normal Normal
9. Lebar Jalan 8m 8m 5m 12 m 12 m 5m 8m
10. Aksesibilitas Mudah Mudah Mudah Mudah Mudah Mudah Mudah
11. Posisi Properti Tengah Tengah Tengah Hook Hook Tengah Tengah
12. Lebar Depan
13. Bentuk Tanah Persegi Persegi Persegi Persegi Persegi Persegi Persegi
Panjang Panjang Panjang Panjang Panjang Panjang Panjang
14. Elevasi Lebih tinggi Lebih tinggi Lebih tinggi Lebih tinggi Lebih tinggi Lebih tinggi Lebih tinggi
30 cm 30 cm 30 cm 30 cm 30 cm 30 cm 30 cm
15. Peruntukan
(Zoning)
16. Lokasi Perkotaan Perkotaan Perkotaan Perkotaan Perkotaan Perkotaan Perkotaan
17. Tahun Dibangun 1970 - - - - - -
18. Tahun Renovasi - - - - - - -
19. Waktu Transaksi - - - - - Februari 2020 Juni 2020
20. Harga Transaksi - - - - - 1.300.000.000 1.581.000.000
21. Harga Penawaran 2.041.000.000 1.800.000.000 1.410.000.000 1.020.000.000 - -
 TABEL ANALISIS ADJUSTMENT
(METODE PERSENTASE)

No. Faktor Adjustment Subjek

Data Pembanding 1 Data Pembanding 2 Data Pembanding 3
Properti
1. Lokasi Jl. Mustafa Jl. Mustafa, Jl. Umar, Jl. Krakatau,
No. 255, Kel. Gg. Mawar, Kel. Glugur Kel. Glugur
Glugur Darat Kel. Glugur Darat 1, Kec. Darat 1, Kec.
1, Kec. Darat I, Kec. Medan Medan
Medan Medan +1,00 Timur, Kota +3,00 Timur, Kota
Timur, Kota Timur, Kota Medan, Medan,
Medan, Medan, Sumatera Sumatera
Sumatera Sumatera Utara Utara
Utara Utara
2. Jarak ke Pusat Kota 4300 m 4200 m -3,00 4400 m -1,00 4400 m
3. Luas Tanah 800 m2 400 m2 +2,00 600 m2 +1,00 300 m2
4. Lebar Jalan 8m 8m 0,00 5m +1,00 12 m
5. Posisi Properti Hook Tengah +2,00 Tengah +2,00 Hook
No. Faktor Adjustment Subjek
Data Pembanding 4 Data Pembanding 5 Data Pembanding 6
Properti
1. Lokasi Jl. Mustafa Jl. Krakatau, Jl. Gunung Jl. Alfalah,
No. 255, Kel. Gang Lama, Martimbang, Kel. Glugur
Glugur Darat Kel. Glugur Kel. Glugur Darat 1, Kec.
Darat 1, Kec.
1, Kec. Darat 1, Kec. Medan
Medan 5,00
Medan Medan Timur, Kota Timur, Kota
Timur, Kota Timur, Kota Medan, Medan,
Medan, Medan, Sumatera Sumatera
Sumatera Sumatera Utara Utara
Utara Utara
2. Jarak ke Pusat Kota 4300 m 4500 m 3900 m 3600 m -5,00
3. Luas Tanah 800 m2 240 m2 300 m2 620 m2 1,00
4. Lebar Jalan 8m 12 m 5m 8m 0,00
5. Posisi Properti Hook Hook Tengah Hook 0,00
 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HBU)
Objek penilaian adalah sebuah bangunan rumah tinggal yang beralamat di Jalan Mustofa
No.255 Kelurahan Glugur Darat 1, Kecamatan Medan Timur, Kota Medan, Provinsi Sumatera
Utara. Menurut RDTR/Peraturan Zonasi Kota Medan Tahun 2015 bangunan berada pada zona
perdagangan dan jasa dengan sub-zona jasa komersial. Intensitas ruang yang berlaku untuk
wilayah tersebut adalah sebagai berikut:
a. Koefisien Dasar Bangunan sebesar 70%
b. Koefisien Lantai Bangunan sebesar 10
c. Koefisien Dasar Hijau sebesar 20%

Objek yang dilakukan penilaian apabila dilakukan kesesuaian dengan intensitas ruang sebagai
berikut:
a. Koefisien Dasar Bangunan.
KDB = 70% × 800 m2
= 560 m2
Bangunan objek yang akan dilakukan penilaian memiliki luas sebesar 420 m2, Artinya
objek telah memenuhi standar peraturan KDB yang berlaku yaitu maksimal luas
bangunan 560 m2.

b. Koefisien Lantai Bangunan.

KLB = 10× 800 m2
= 8000 m2
Jumlah lantai yang sesuai = 8000 m2 ÷ 560 m2
= 14 lantai
Bangunan objek yang akan dilakukan penilaian adalah bangunan rumah tinggal 2 lantai
yang memiliki luas sebesar 420 m2. Artinya dapat disimpulkan bahwa untuk luasan
lantai bangunan dan jumlah lantai sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku.

c. Koefisien Dasar Hijau.

KDB = 20% × 800 m2
= 160 m2