MANAJEMEN KONSTRUKSI

Modul 3 : Pihak-Pihak Yang terlibat & Kontrak Konstruksi

 Daftar Isi

1. Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek

konstruksi
2. Kontrak Konstruksi

2
 1. Pihak Yang Terlibat

PEMILIK (OWNER)
1. PEMILIK BANGUNAN (OWNER,
BOUWHEER)
2. PENGEMBANG (INVESTOR)
3. PEMBERI TUGAS (EMPLOYER)
LEMBAGA INTERNAL 4. PENGGUNA (USER)
LEMBAGA PERIJINAN
KONSULTAN
1. KONSULTAN MANAJEMEN
KONSTRUKSI (MK)
2. KONSULTAN STUDI
KELAYAKAN
3. KONSULTAN PERENCANA
4. KONSULTAN PENGAWAS

PELAKSANA KONSTRUKSI
LEMBAGA KEUANGAN
PROYEK 1. KONTRAKTOR
1. BANK
2. NON BANK
KONSTRUKSI 2. SUBKONTRAKTOR
3. PEMASOK / SUPPPLIER

LEMBAGA
PENGELOLAAN SDM (TENAGA KERJA)
MASYARAKAT:
PLN, PDAM, TELKOM
1. DI SEKITAR LOKASI PROYEK
2. MASYARAKAT LAIN YANG
TERKENA DAMPAK PROYEK
3
 Tahap Studi Kelayakan
(Feasibility Study)
Pemilik Bangunan (owner):
Investor, pengguna bangunan,
pemberi tugas (employer), dll.
Konsultan Studi Kelayakan,
Konsultan MK
Tahap Desain Tahap Pengadaan Tahap Pelaksanaan Konstruksi
(Desain) (Procurement) (Construction)
Pemilik Bangunan (owner):
Investor, pengguna bangunan,
pemberi tugas (employer), dll.
Konsultan Studi Kelayakan,
Konsultan MK
Pemilik Bangunan (owner): Investor,
pengguna bangunan, pemberi tugas
(employer), dll.
Konsultan Studi Kelayakan,
Konsultan MK
Calon Konsultan Pengawas Pemilik Bangunan (owner): Investor,
pengguna bangunan, pemberi tugas
Calon Pelaksana Pekerjaan (employer), dll.
Kontraktor, Subkontraktor, Pemasok
Konsultan Studi Kelayakan,
Konsultan MK
Konsultan Pengawas
Pelaksana Pekerjaan
Kontraktor, Subkontraktor, Pemasok 4
 Pemilik Bangunan (owner)

LEMBAGA FUNGSI, TUGAS, WEWENANG

Pemilik Bangunan ❑ Membiayai proyek
atau konstruksi ❑ Menetapkan keputusan berkaitan dengan proyek

Pengembang ❑ Fungsi, tugas, dan wewenang sebagai pemilik

(investor) bangunan
Pemberi Tugas ❑ Mewakili pemilik bangunan
(Employer)
Pengguna ❑ Memberi masukan (input) sebagai pengguna
bangunan (User) bangunan
5
 Konsultan (Engineer)
LEMBAGA FUNGSI, TUGAS, WEWENANG
Konsultan ❑ Membantu pemilik sebagai penasehat dan dalam
Manajemen pengelolaan proyek, mulai tahap studi kelayakan,
Konstruksi (MK) desain (design) hingga pelaksanaan konstruksi
Konsultan Studi ❑ Menyediakan layanan jasa studi kelayakan
Kelayakan

Konsultan ❑ Menyediakan layanan jasa desain (design)

Perencana ❑ Terdapat konsultan perencana khusus,misalnya
perencana arsitektur, struktur, lansekap, dll.
Konsultan ❑ Menyediakan layanan jasa pengawasan pada saat
Pengawas pelaksanaan konstruksi (construction)

6
 Kontraktor (Contractor)

LEMBAGA FUNGSI, TUGAS, WEWENANG

Kontraktor ❑ Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi
(construction) sebagai kontraktor utama
Sub kontraktor ❑ Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi
(kontraktor spesialis) khusus atau spesial, misalnya sub kontraktor pondasi
bore pile, dll.
Pemasok (Supplier) ❑ Menyediakan layanan jasa pengadaan bahan dan
Kontraktor bahan & peralatan, misalnya beton siap pakai (readymix), dll.
peralatan

7
2. Kontrak Konstruksi

Kontrak atau perjanjian adalah bentuk kesepakatan dua

pihak atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama
(dibidang perdagangan, kegiatan usaha/bisnis, pengadaan
barang, pengadaan jasa, dsb.) dan mempunyai kekuatan
hukum.

Kontrak jasa konstruksi adalah kerjasama dibidang jasa

konstruksi antara dua pihak yang terlibat dalam kontrak
(sesuai UU jasa Konstruksi) yaitu antara pengguna jasa dan
penyedia jasa konstruksi

8
2.1. Asas dan Sahnya Kontrak

Beberapa Asas Hukum Kontrak

❑ Kebebasan Berkontrak
Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian sesuai
dengan maksud dan keinginannya.
❑ Konsensualisme
Perjanjian kontrak berlaku sejak detik dicapai kesepakatan
❑ Tidak Boleh Main Hakim Sendiri

Dalam suatu kontrak/perjanjian sekurang-kurangnya harus mengandung hal-

hal sebagai berikut:
❑ Adanya hubungan hukum
❑ Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda
❑ Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih
❑ Kesepakatan dari yang mengikatkan diri
❑ Kecakapan untuk membuat perikatan
❑ Ada Saksi 9
2.2. Isi Kontrak menurut UU Jasa
Konstruksi

Isi Kontrak menurut pasal 22 (2) UU Jasa Konstruksi:

❑ Keabsahan Para pihak yang terlibat
❑ Lingkup Pekerjaan
❑ Masa Pertanggungan dan Pemeliharaan
❑ Tenaga Ahli
❑ Hak dan Kewajiban Para Pihak yang terlibat
❑ Cara Pembayaran
❑ Cidera Janji
❑ Penyelesaian Perselisihan
❑ Pemutusan Kontrak Kerja konstruksi
❑ Keadaan Memaksa (Force Majeur)
❑ Kegagalan Bangunan
❑ Perlindungan Pekerja
❑ Aspek Lingkungan
10
2.3. Kontrak & Tahapan Konstruksi

Kontrak dibidang konstruksi dibuat secara terpisah

sesuai tahapan dalam proyek konstuksi yang terdiri
dari:

❑ Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan (design)

❑ Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pelaksanaan konstruksi
(construction)
❑ Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pengawasan (supervision)
❑ Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pengelolaan proyek (construction
manajemen)

11
2.4. Dokumen Kontrak Pelaksanaan konstruksi

Komponen dokumen kontrak konstruksi antara

lain:
1. Pokok-pokok persetujuan (Article of Agreement)
2. Syarat Umum & syarat khusus Kontrak (General Condition of Contract &
Special Condition of Contract)
3. Spesifikasi Teknik (Spesification)
4. Gambar Rencana (Drawing and Planning)
5. Daftar Volume Pekerjaan (Bill of Quantity
6. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
7. Addendum

12
2.5. Pembentukan Kontrak

Pembentukan kontrak adalah proses terjadinya suatu kontrak

atau perjanjian kerjasama antara dua pihak

Pembentukan kontrak jasa konstruksi melibatkan dua pihak

penyelenggara jasa konstruksi yaitu pihak pengguna jasa dan
pihak penyedia jasa

Dalam Industri Konstruksi, disamping jasa konstruksi,

dibutuhkan juga jasa pendanaan atau pembiayaan di bidang
konstruksi
13
2.5.1. Pengadaan Barang & Jasa

Pengguna Penyedia
barang/ jasa 3 barang/ jasa

1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon penyedia

jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen pengadaan.

2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan

tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang (biaya)
sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan pengguna barang
dan jasa.
3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya) sebagai
imbalan yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah kesepakatan
antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa yang tertuang
dalam bentuk dalam suatu kontrak.
14
2.5.2. Pengadaan Dana

Pengguna Penyedia
barang/ jasa 3 barang/ jasa

1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada

lembaga keuangan bank atau lembaga keuangan non bank sebagai
calon penyedia dana
2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan sejumlah
persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut termasuk mekanisme
pembayaran kembali pinjaman atau hutang tersebut diatas kepada peminjam
atau pengguna dana.
3. Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh
penyedia dana maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana
dan penyedia dana. Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk
dalam suatu kontrak atau perjanjian kerjasama. 15
2.5.3. Skema Pembentukan Kontrak

PERIKATAN
PROSES ANTARA Dalam Bentuk
KESEPAKATAN Melahirkan
DUA PIHAK Dituangkan Surat Perjanjian
DUA PIHAK atau LEBIH atau
ATAU LEBIH UNTUK SALING KONTRAK
BEKERJA SAMA

PERUNDANGAN dan PERATURAN KONTRAK

berkaitan dengan PERIKATAN mempunyai KEKUATAN
HUKUM

16
 2.6. Resiko Dalam Kontrak
Pelaksanaan Konstruksi

Penanganan resiko dalam Kontrak Konstruksi

dibedakan bagi pemilik dan bagi kontraktor.
Bagi Pemilik dapat diwujudkan dalam mekanisme :
◼ Jaminan Pelaksanaan (Peformance Bond)
◼ Gransi dan Pertanggungan (Warranty)
◼ Pembayaran berdasar Progress Pekerjaan (Progress Payment)
◼ Pengadaan Inspeksi dan Test
◼ Pelaporan Berkala
◼ Pelaksanaan Penjaminan Mutu (Quality Control)
◼ Asuransi

Bagi Kontraktor dapat diwujudkan dalam mekanisme :

◼ Biaya Contigency atau Mark Up
◼ Asuransi 17
2.7. Kontrak & Permasalahannya

Beberapa permasalahan aspek hukum yang menjadi isu

penting dalam kontrak konstruksi, antara lain:

❑ Klaim tentang kompensasi terhadap waktu dan biaya

❑ Perselisihan (dispute), dimana mekanisme penyelesaian
perselisihan (dispute resolution) mengikuti urutan berikut:

• Negosiasi Makin
komplek,
• Mediasi butuh waktu
• Arbitrase dan biaya
Substansi
• Litigasi makin kecil

18
Selesai