Manajemen Keuangan

BUKU AJAR
MANAJEMEN KEUANGAN
MKK61207
MADE SUDIARSA, ST, MT.
KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI

POLITEKNIK NEGERI BALI
PROGRAM STUDI D4 MANAJEMEN PROYEK
KONSTRUKSI
JURUSAN TEKNIK SIPIL
2019
i
Manajemen Keuangan
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Hubungan Teori dengan Praktek

Teori dan praktek seharusnya merupakan suatu siklus yang saling
mengembangkan. Teori diperoleh dari pemikiran manusia dalam menganalisis alam
semesta dan setelah diuji kebenarannya, kemudian menjadi suatu yang disebut ilmu
(science).
Berdasarkan pengertian-pengertian yang diperoleh dari alam beserta isinya yang
merupakan ciptaan Tuhan Yang Maha Esa , maka manusia dapat menggembangkan
kemampuan berpikirnya atas karunia Tuhan. Dari pengertian-pengertian yang
berhasil dikembangkan, kemudian disimpulkan menjadi ilmu pengetahuan dalam
berbagai bidang, baik keluasannya maupun kedalamannya, melalui penemuan-
penemuan yang terus terjadi.
Akhirnya ilmu pengetahuan yang telah dikuasai oleh manusia tersebut,diupayakan
untuk pemanfaatan bagi manusia dan alam sekitarnya. Yang manusia perlukan adalah
melalui penerapan-penerapan yang disebut dengan praktek. Dari penerapan-
penerapan praktek tersebut kemudian berkembang menjadi ilmu terapan, yang
bermanfaat bagi kehidupan manusia dan keperluan lainnya.
Dengan demikian, dari teori (ilmu pengetahun murni) yang berkembang keluasan
dan kedalamannya, ditambah berkembangnya ilmu terapan yang diperlukan manusia
maka akhirnya menjadi ilmu pengetahuan dan teknologi yang demikian luasnya
seperti yang ada saat ini.
Oleh karena itu, pola pendidikan di sekolah seharusnya tidak hanya deduktif
tetapi juga harus diisi hal-hal yang bersifat induktif (ilmu terapan), sehingga dapat
mengikuti siklus yang terjadi seperti gambar di atas. Dengan demikian, pola berfikir
yang ada menjadi pola berfikir ilmiah, yaitu menggabungkan hal – hal yang bersifat
deduktif dan induktif.
PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 1

Manajemen Keuangan
Dari ilmu pengetahuan dan teknologi yang telah dikuasai manusia, menjadikan
manusia semakin memiliki kemampuan, antara lain menciptakan proyek-proyek
konstruksi. Dari proses konstruksi tersebut akhirnya banyak muncul ilmu-ilmu
terapan yang baru, salah satu contohnya adalah “Cost engineering”, yang bahkan
akhirnya menjadikan cabang profesi baru yaitu profesi cost Engineer, yang semula
tidak ada.
1.2 Cost Engineering

Semula, biaya suatu proyek konstruksi tidak terlalu dipikirkan, yang penting fisik
bangunan dapat diselesaikan, berapapun biayanya dan baru dapat diketahui setelah
bangunan selesai dilaksanakan. Namun demikian karena berkembangnya pemikiran
manusia, terlebih-lebih menyadari akan keterbatasan sumber daya yang ada, maka
mulailah dikenal apa yang disebut sebagai Cost engineering. Pada awalnya Cost
engineering dilakukan oleh beberapa orang yang memiliki latar belakang akademis
dan pelatihan. Dan pada tahun 1956 terbentuklah asosiasi dari para cost engineer
yang memiliki pengalaman serta latar belakang akademis, di Amerika Serikat (US)
diberi nama The American Association of Cost Engineer atau disingkat dengan
AACE. Sampai saat ini (tahun 2002) di Indonesia belum ada asosiasi seperti ini,
padahal melalui kegiatan asosiasi seperti inilah para cost engineer dapat
mengembangkan kemampuannya.
Menurut AACE, Cost engineering dapat didefinisikan sebagai berikut :
“Cost engineering adalah suatu bidang engineering yang meliputi penerapan prinsip-
prinsip ilmiah dan teknik dengan menggunakan pengalaman dan pertimbangan-
pertimbangan engineering dalam masalah-masalah intimasi biaya, pengendalian
biaya dan ekonomi teknik”
Setelah berdiri AACE tersebut, di lapangan Cost engineering menjadi
berkembang pesat untuk jumlah anggotanya dan menjadi suatu organisasi yang
terkenal sehingga mulailah bermunculan organisasi skala internasional dalam bidang
cost profesional lainnya.
Cost engineering menjadi semakin tumbuh dan berkembang didorong oleh adanya
kesadaran manajemen dalam industri, terutama mengenai hal-hal yang menyangkut

Manajemen Keuangan
dengan suatu biaya (cost).

Secara umum Cost engineering dapat dibagi menjadi 2 (dua) bidang besar yaitu :
1. Cost Estimating (Estimasi biaya)
2. Cost Control (Pengendalian biaya, termasuk anggaran/budget)
Namun demikian untuk memahami dua bidang besar Cost engineering tersebut
perlu juga dibahas secara garis besar tentang cost accounting dan ekonomi teknik
( engineering economic).
Jadi dengan demikian ada 2 (dua) peran dari seorang cost engineer yaitu :
1. Memperkirakan biaya proyek dan
2. Mengendalikan (mengontrol) realisasi biaya sesuai batasan-batasan yang ada
pada estimasi.
Dalam proyek konstruksi, apalagi proyek-proyek yang besar peranan seorang cost
engineer penting sekali dalam pelaksanaan suatu proyek, agar tidak terjadi kekacauan
keuangan (financial chaos) yang disebabkan oleh lemahnya estimasi maupun control.
1.3 Tahapan Proyek

Waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek sangat bervariasi, hal
ini bergantung pada besar kecilnya dari proyek atau tingkat kesulitan dari proyek
tersebut..
Namun demikian dalam suatu proyek konstruksi selalu memiliki 4 (empat) tahapan
(phase), yaitu :
1. Tahapan Evaluation and Planning
2. Tahapan Conceptual Engineering
3. Tahapan detail Engineering
4. Tahapan Construction
Tahapan – tahap proyek besar dapat digambarkan sebagai berikut ( gambar 1.1 )

Manajemen Keuangan
Gambar 1.1 Tahapan estimasi
Dalam tahapan-tahapan proyek tersebut, ada tiga macam cost estimate proyek yang
diperlukan pada saat yang bersangkutan yaitu :
1.3.1 Preliminary Estimate (PE)

Cost estimate Preliminary Estimate (PE) ada pada tahap plainning. Pada saat ini
desain proyek belum ada, tetapi baru ada dalam bentuk gagasan. Namun demikian
cost estimate sudah harus di berikan dalam bentuk analisis keputusan proyek (studi
kelayakan). Pada tahap ini biaya proyek (cost estimate) dihitung secara kasar (global),
berdasarkan informasi harga dari proyek sejenis per satuan kapasitas produksi, atau
per satuan fungsinya, atau per satuan luasnya.
Sebagai contoh sebagai berikut :
- Harga satu pabrik semen adalah Rp x per ton kapasitas produksi per tahun
- Harga satuan hotel adalah Rp y per kamar
- Harga satuan jalan/jembatan adalah Rp Z per meter persegi
Bila data yang ada, berupa proyek sejenis pada n tahun yang lalu, maka
informasi harga satuan yang ada, perlu dikalikan dengan factor
(compounded factor) seperti pada konsep Time Value of Money.

Manajemen Keuangan
Preliminary estimate ini, biasanya digunakan untuk keperluan analisis

kelayakan proyek.
1.3.2 Semi Detailed Estimate (SE)

Cost estimate Semi Detailed Estimate (SE) ini ada pada tahap conceptual
engineering. Pada tahap ini basic design proyek sudah ada, sehingga cost estimate
proyek sudah dapat dihitung sedikit detail berdasarkan perkiraan quantity pekerjaan
dan informasi harga satuan pekerjaan pada saat yang bersangkutan.
Pada tahap ini cost estimate biasanya belum dihitung berdasarkan metode
pelaksanaan (construction method) yang spesifik. Dan biasanya hanya diperlukan
sebagai dasar pertimbangan untuk menyiapkan dana yang diperlukan bagi proyek
tersebut, oleh karena itu sering juga disebut sebagai budget estimate bagi owner.
Cost engineer yang terlibat dalam pembuatan cost estimate ini, biasanya cost
engineer yang ada pada pemilik proyek (owner) atau yang ada pada perencana yang
mendesain proyek.
Pada proses perhitungan cost estimate ini, biasanya meliputi hal-hal sebagai berikut:
 Biaya fisik bangunan
 Biaya perencanaan bangunan
 Biaya-biaya lain.
1.3.3 Definitive Estimate (DE)

Cost estimate Definitive Estimate (DE) ini ada pada tahap detailed engineering,
dimana semua informasi yang diperlukan untuk pelaksanaan sudah lengkap.
Pada tahap ini construction drawing sudah ada, sehingga cost estimate dapat dihitung
secara detail, dengan mempertimbangkan berbagai hal antara lain :
 Metode pelaksanaan (Construction method) yang spesifik
 Pekerjaan persiapan (Preliminary work) yang akan dilakukan
 Kondisi lokasi proyek
 Penggunaan sumber daya tenaga, alat dan material serta subkontraktor
sesuai spesifikasi yang ada
 Waktu pelaksanaan proyek yang telah ditetapkan

Manajemen Keuangan
 Cara pembayaran
Pada tahap ini, awalnya ada 2 (dua) jenis estimasi untuk fisik bangunan, yaitu :
1 Versi owner yang sering disebut dengan owner estimate (OE), dan
2 Versi kontraktor yang disebut sebagai Bid Price (harga penawaran).
Dua macam cost estimate ini, pada umumnya berbeda, walaupun mengunakan
data yang sama. Hal ini terjadi karena masing-masing pihak mempunyai kepentingan
yang berlawanan, yaitu pihak owner menginginkan biaya serendah mungkin, karena
biaya tersebut sebagai pengeluaran investasi. Sedangkan dari pihak kontaktor
menginginkan harga proyek setinggi mungkin agar dapat memperoleh keuntungan
yang cukup.
Tetapi dengan melalui suatu proses klarifikasi dan negosiasi akhirnya ketemu angka
yang disetujui bersama, yaitu nilai kontrak yang ditandatangani bersama antara antara
owner dan kontraktor.
Hal tersebut dapat digambarkan dengan bagan sebagai berikut (gambar 1.2):
Kepentingan Owner
Owner Estimate
Definitive Nilai
Data proyek
estimate Kontrak
Kepentingan
Bid Price
Kontraktor
Gambar 1.2 Owner estimate vs Bid price
Terkadang kesepakatan nilai kontrak terpaksa diperoleh melalui perubahan data

proyek, seperti misalnya optimalisasi, perubahan spesifikasi, perubahan skope
pekerjaan, dan lain sebagainya.

Manajemen Keuangan
Bagi owner, walaupun cost estimate proyek sudah ditetapkan berdasarkan nilai
kontrak, tetapi masih harus tetap dikendalikan agar tidak terjadi biaya-biaya
tambahan selama proses pelaksanaan yang harus dikeluarkan lagi.
1.4 Kecermatan Estimasi

Sebelum membahas tentang kecermatan estimasi, lebih baik ditetapkan dulu
kreteria seperti apa yang disebut suatu estimasi itu bagus atau jelek. Mungkin karena
sifat alamiahnya, manusia lebih mudah mengingat pengalaman yang jelek dari pada
yang bagus, maka secara umum suatu estimasi yang jelek dapat dibuat kriterianya,
yaitu sebagai berikut :
 Terjadi pembengkaan biaya cukup besar terhadap nilai estimasi awalnya
 Terjadi hasil yang tidak konsisten, terlalu tinggi atau terlalu rendah
 Kurang detail
 Dokumentasi jelek/ lemah
 Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana
 Tidak dapat diandalkan untuk mengontrol biaya
Suatu estimasi dapat dikatakan jelek, biasanya disebabkan oleh lemahnya seorang
estimator sebagai pelaku dan alat yang dipakai, antara lain sebagai berikut:
 Estimator tidak qualified
 Estimator belum terbiasa dengan obyek yang dihadapi
 Data estimasi lemah/jelek
 Metode estimasi jelek
Dari kriteria tersebut di atas, maka dapat diketahui penyebab tidak cermatnya
suatu estimasi biaya proyek. Namun demikian kecermatan suatu estimasi juga
dipengaruhi oleh tahapan dari proyek (life cycle of project).
Pada tahapan-tahapan konstruksi setiap proyek, diperlukan tiga jenis cost estimate
yang memiliki tingkat kecermatan yang berbeda-beda.
1. Kecermatan preliminary estimate (dengan penyimpangan 25-30%) dibuat pada
tahap planning untuk keperluan analisis kelayakan proyek, memiliki
kecermatan paling rendah.

Manajemen Keuangan
2. Kemudian semi detaild estimate atau disebut sebagai budget estimate, disebut
pada tahap conceptual engineering atau basic design (dengan penyimpanan
10-15%), untuk keperluan menetapkan budget dana yang harus disediakan,
memiliki tingkat kecermatan lebih baik dibanding yang pertama.
3. Jenis cost estimate terakhir, disebut definitive estimate (dengan penyimpangan
 5%), dibuat pada tahap detailed engineering sebagai perkiraan akhir (final
prediction), untuk pelaksanaan memiliki tingkat kecermatan yang paling tinggi.
Tingkat kecermatan tersebut dapat digambarkan dengan sebuah grafik, dengan
ordinatnya (sebelah kiri) adalah kecermatan yang diukur dari kemungkinan
menyimpang, dan absisnya adalah tahapan proyek.
Grafik kecermatan perhitungan cost estimate proyek bergerak secara lengkung,
dimana pada tahap awal suatu proyek cenderung kecermatannya rendah, kemudian
bergerak mengikuti tahap proyek menjadi semakin tinggi tingkat kecermatannya. Hal
ini masuk akal karena pada tahapan proyek semakin tinggi, tentunya data semakin
lengkap, dan asumsi semakin berkurang, sehingga hasil perhitungannya menjadi
semakin akurat.
Grafik biaya estimasi juga bergerak secara garis lengkung, dan berbalik dengan
grafik kecermatan. Garis ordinat grafik ini adalah biaya estimasi dalam rupiah. Dari
awal tahapan proyek biaya estimasi rendah kemudian bergerak naik mengikuti
tahapan proyek. Hal ini dapat dijelaskan bahwa pada perhitungan biaya proyek pada
tahap awal, hanya dilakukan dengan perkiraan kasar saja, yang dapat dilakukan
mungkin oleh satu orang cost engineer saja. Sedangkan pada tahapan berikutnya,
karena data semakin lengkap perlu mengerahkan beberapa tenaga cost engineer, dan
pada tahapan akhir memerlukan lebih banyak lagi tenaga cost engineer dan juga
sudah diperlukan kegiatan-kegiatan lain seperti survey dan lain sebagainya.
1.5 Owner versus Kontraktor

Cost estimate yang akan dibahas lebih lanjut yaitu jenis definitive estimate,
dimana memiliki tingkat kecermatan yang paling tinggi, dan menggunakan metode
yang tidak sederhana.
Cost estimate jenis definitive ini awalnya terdiri dari dua versi yaitu versi owner

Manajemen Keuangan
sebagai investor dan versi kontraktor sebagai pelaksana atau pemberi jasa (untuk
kontrak tradisional), sebagai berikut:
1. Owner estimate, yaitu estimate yang dibuat oleh cost engineer dari pihak
owner, untuk dipergunakan sebagai dasar pertimbangan dalam menilai
penawaran yang diajukan oleh para kontraktor.
2. Bid Price, yaitu estimate yang dibuat oleh cost engineer dari pihak kontraktor,
yang akan diajukan oleh kontraktor sebagai harga penawaran dari proyek sesuai
dokumen yang diberikan.
Biasanya kedua jenis estimate ini berbeda, walau datanya sama (gambar dan
persyaratan lainnya). Hal ini disebabkan oleh perbedaan asumsi cost engineer di
kedua belah pihak, yang banyak dipengaruhi oleh kepentingan masing-masing.
Kepentingan pihak owner adalah biaya proyek sekecil mungkin untuk menekan biaya
investasinya agar semakin layak, sementara itu kepentingan kontraktor adalah biaya
proyek setinggi mungkin, agar dapat memperoleh keuntungan yang cukup bagus. Bila
kedua estimate ini berbeda, biasanya dilakukan suatu negosiasi menuju nilai kontrak
yang disepakati bersama antara owner sebagai pengguna jasa dan kontraktor sebagai
pemberi jasa. Perbedaan tersebut di atas adalah wajar, karena konsep yang berbeda
mengenai nilai kontrak proyek. Bagi owner nilai kontrak proyek adalah merupakan
biaya yang harus dibayar, sedang bagi kontraktor, nilai kontrak proyek adalah
merupakan pendapatan yang akan diterimanya. Dengan demikian setiap kita bicara
mengenai biaya proyek, harus jelas terlebih dahulu posisinya, yaitu dipandang dari
sisi pengguna jasa atau dari sisi pemberi jasa.
Dalam pembahasan lebih lanjut, akan diuraikan cost estimate yang merupakan
bilt price dari pemberi jasa, dimana jenis ini cukup kompleks, detail dan banyak
mengandung strategi serta merupakan bagian dari proses manajemen, yang bernuansa
teknologi dan bisnis. Bernuansa teknologi karena dalam prosesnya akan
memanfaatkan kemampuan teknologi semaksimal mungkin agar dapat memenangkan
persaingan, bernuansa bisnis karena akan selalu berupaya agar kegiatannya dapat
seefisien mungkin untuk memperoleh laba dan menghindarkan risiko.
Oleh karena itu, pokok bahasan ini juga dapat diberi judul construction cost
Management, dimana prosesnya meliputi unsur-unsur manajemen yaitu berupa Plan,

Manajemen Keuangan
Do, Check and Action (PDCA).

Banyak bahasan tentang bahasan biaya proyek, dilakukan dengan tidak
komprehensif padahal rangkaian manajemen biaya konstruksi tidak dapat dipisah-
pisahkan. Dimulai dari construction cost estimate, yang menjelaskan tentang seluk
beluk menghitung biaya konstruksi, ini sebagai produk perencanaan. Kemudian dari
cost estimate yang disajikan untuk keperluan penawaran kepada pengguna jasa ini,
perlu diproses lagi untuk pedoman pelaksanaan, yaitu perlu dibuat cost budget. Dari
kedua produk perencanaan tersebut digunakan sebagai pedoman dalam kegiatan
pelaksanaan .
Selama proses pelaksanaan proyek, tentunya juga dilakukan pengendalian agar
cost budget yang ada dapat dikendalikan dan tidak terlampui. Hasil akhir dari
pengendalian selama pelaksanaan hingga proyek selesai, nantinya berguna sekali
sebagai umpan balik bagi proses estimasi di waktu yang akan datang. Demikianlah
siklusnya yang secara lengkap disebut Manajemen Keuangan Konstruksi
(Construction Cost Management)
1.6 Manajemen Keuangan

1.6.1 Pengertian
Pengertian Manajemen Keuangan mengalami perkembangan mulai dari
pengertian manajemen yang hanya mengutamakan aktivitas memperoleh dana saja
sampai yang mengutamakan aktivitas memperoleh dan menggunakan dana serta
pengelolaan terhadap aktiva. Khususnya penganalisisan sumber dana dan
penggunaan-nya untuk merealisasikan keuntungan maksimum bagi perusahaan
tersebut. Seorang manajemen keuangan harus memahami arus peredaran uang baik
eksternal maupun internal.Namun, Manajemen keuangan juga berkepentingan dengan
penentuan jumlah aktiva yang layak dari investasi pada berbagai aktiva dan pemilihan
sumber-sumber dana untuk membelanjai aktiva tersebut. Untuk memperoleh dana,
manajer keuangan bisa memperolehnya dari dalam maupun luar perusahaan. Sumber
dari luar perusahaan berasal dari pasar modal, bisa berbentuk hutang atau modal
sendiri.Seorang manajer keuangan dalam suatu perusahaan harus mengetahui
bagaimana mengelola segala unsur dan segi keuangan, hal ini wajib dilakukan karena

Manajemen Keuangan
keuangan merupakan salah satu fungsi penting dalam mencapai tujuan

perusahaan.Unsur manajemen keuangan harus diketahui oleh seorang manajer.
Misalkan saja seorang manajer keuangan tidak mengetahui apa-apa saja yang menjadi
unsur-unsur manajemen keuangan, maka akan muncul kesulitan dalam menjalankan
suatu perusahaan tersebut.Sebab itu, seorang manajer keuangan harus mampu
mengetahui segala aktivitas manajemen keuangan, khususnya penganalisisan sumber
dana dan penggunaan-nya untuk merealisasikan keuntungan maksimum bagi
perusahaan tersebut. Seorang manajer keuangan harus memahami arus peredaran
uang baik eksternal maupun internal.
Pengertian Manajemen Keuangan menurut para Ahli Ekonomi yaitu:

JF Bradley : Manajemen keuangan adalah bidang manajemen bisnis yang ditujukan
untuk penggunaan model secara bijaksana & seleksi yang seksama dari sumber modal
untuk memungkinkan unit pengeluaran untuk bergerak ke arah mencapai tujuannya.
Sutrisno : Manajemen Keuangan adalah Sebagai semua aktivitas perusahaan dengan
usaha-usaha mendapatkan dana perusahaan dengan biaya yang murah serta usaha
untuk menggunakan dan mengalokasikan dana tersebut secara efisien. (2003:3)
Liefman : Manajemen Keuangan merupakan usaha untuk menyediakan uang dan
menggunakan uang untuk mendapat atau memperoleh aktiva.
Erlina, SE: Manajemen keuangan merupakan manajemen terhadap fungsi-fungsi
keuangan. Fungsi-fungsi keuangan tersebut meliputi bagaimana memperoleh dana
(raising of fund) dan bagaimana menggunakan dana tersebut (allocation of fund).
Depdiknas : Manajemen keuangan merupakan tindakan pengurusan/ketatausahaan
keuangan yang meliputi pencatatan, perencanaan, pelaksanaan, pertanggungjawaban
dan pelaporan.
Prawironegoro : Aktivitas pemilik dan manajemen perusahaan untuk memperoleh
modal yang semurah-murahnya dan menggunakan seefektif, seefisien, dan
seproduktif mungkin untuk menghasilkan laba.
Suad Husnan : Manajemen Keuangan ialah manajemen terhadap fungsi-fungsi
keuangan.
Bambang Riyanto : keseluruhan aktivitas perusahaan yang berhubungan dengan

Manajemen Keuangan
usaha mendapatkan dana yang diperlukan dengan biaya yang minimal dan syarat-
syarat yang paling menguntungkan beserta usaha untuk menggunakan dana tersebut
seefisien mungkin.
Agus Sartono : Manajemen keuangan dapat diartikan sebagai manajemen dana baik
yang berkaitan dengan pengalokasian dana dalam berbagai bentuk investasi secara
efektif maupun usaha pengumpulan dana untuk pembiayaan investasi atau
pembelanjaan secara efisien (2001:6)
1.6.2 Pengertian Manajemen Keuangan Perusahaan

Manajemen keuangan adalah manajemen terhadap fungsi-fungsi keuangan,
dimana fungsi manajemen keuangan meliputi penghimpunan dan pendayagunaan
dana. Karena itu, manajemen keuangan sering dipadamkan dengan manajemen aliran
dana (Husnan, 1994; Anoraga dan Soegiastuti, 1996).
Manajemen keuangan merupakan manajemen terhadap fungsi-fungsi keuangan.
Fungsi-fungsi keuangan tersebut meliputi bagaimana memperoleh dana (raising of
fund) dan bagaimana menggunakan dana tersebut (aloocation of fund). Manajer
keuangan berkepentingan dengan penentuan jumlah aktiva yang layak dari investasi
pada berbagai aktiva dan memilih sumber-sumber dana untuk membelanjai aktiva
tersebut.
1.6.3 Prinsip Manajemen Keuangan

Manajemen keuangan bukan hanya berkutat seputar pencatatan akuntansi. Dia
merupakan bagian penting dari manajemen program dan tidak boleh dipandang
sebagai suatu aktivitas tersendiri yang menjadi bagian pekerjaan orang keuangan.
Manajemen keuangan pada NGO lebih merupakan pemeliharaan suatu kendaraan.
Apabila kita tidak memberinya bahan bakar dan oli yang bagus serta service teratur,
maka kendaraan tersebut tidak akan berfungsi secara baik dan efisien. Lebih parah
lagi, kendaraan tersebut dapat rusak ditengah jalan dan gagal untuk mencapai tujuan
yang ditetapkan.
Dalam prakteknya, Manajemen Keuangan adalah tindakan yang diambil dalam
rangka menjaga kesehatan keuangan organisasi. Untuk itu, dalam membangun sistem

Manajemen Keuangan
manajemen keuangan yang baik perlulah kita untuk mengidentifikasi prinsip-prinsip

manajemen keuangan yang baik.
Ada 7 prinsip dari manajemen keuangan yang harus diperhatikan.
1. Konsistensi (Consistency)
Sistem dan kebijakan keuangan dari organisasi harus konsisten dari waktu ke
waktu. Ini tidak berarti bahwa sistem keuangan tidak boleh disesuaikan apabila
terjadi perubahan di organisasi. Pendekatan yang tidak konsisten terhadap
manajemen keuangan merupakan suatu tanda bahwa terdapat manipulasi di
pengelolaan keuangan.
2. Akuntabilitas (Accountability)
Akuntabilitas adalah kewajiban moral atau hukum, yang melekat pada individu,
kelompok atau organisasi untuk menjelaskan bagaimana dana, peralatan atau
kewenangan yang diberikan pihak ketiga telah digunakan. NGO mempunyai
kewajiban secara operasional, moral dan hukum untuk menjelaskan semua
keputusan dan tindakan yang telah mereka ambil. Organisasi harus dapat
menjelaskan bagaimana dia menggunakan sumberdayanya dan apa yang telah dia
capai sebagai pertanggungjawaban kepada pemangku kepentingan dan penerima
manfaat. Semua pemangku kepentingan berhak untuk mengetahui bagaimana dana
dan kewenangan digunakan.
3. Transparansi (Transparency)
Organisasi harus terbuka berkenaan dengan pekerjaannya, menyediakan informasi
berkaitan dengan rencana dan aktivitasnya kepada para pemangku kepentingan.
Termasuk didalamnya, menyiapkan laporan keuangan yang akurat, lengkap dan
tepat waktu serta dapat dengan mudah diakses oleh pemangku kepentingan dan
penerima manfaat. Apabila organisasi tidak transparan, hal ini mengindikasikan
ada sesuatu hal yang disembunyikan.
4. Kelangsungan Hidup (Viability)
Agar keuangan terjaga, pengeluaran organisasi di tingkat stratejik maupun
operasional harus sejalan/disesuaikan dengan dana yang diterima. Kelangsungan
hidup (viability) merupakan suatu ukuran tingkat keamanan dan keberlanjutan
keuangan organisasi. Manager organisasi harus menyiapkan sebuah rencana

Manajemen Keuangan
keuangan yang menunjukan bagaimana organisasi dapat melaksanakan rencana

stratejiknya dan memenuhi kebutuhan keuangannya.
5. Integritas (Integrity)
Dalam melaksanakan kegiatan operasionalnya, individu yang terlibat harus
mempunyai integritas yang baik. Selain itu, laporan dan catatan keuangan juga
harus dijaga integritasnya melalui kelengkapan dan keakuratan pencatatan
keuangan
6. Pengelolaan (Stewardship)
Organisasi harus dapat mengelola dengan baik dana yang telah diperoleh dan
menjamin bahwa dana tersebut digunakan untuk mencapai tujuan yang telah
ditetapkan. Secara praktek, organisasi dapat melakukan pengelolaan keuangan
dengan baik melalui : berhati-hati dalam perencanaan stratejik, identifikasi resiko-
resiko keuangan dan membuat system pengendalian dan sistem keuangan yang
sesuai dengan organisasi.
7. Standar Akuntansi (Accounting Standards)
Sistem akuntansi dan keuangan yang digunakan organisasi harus sesuai dengan
prinsip dan standar akuntansi yang berlaku umum. Hal ini berarti bahwa setiap
akuntan di seluruh dunia dapat mengerti sistem yang digunakan organisasi.
1.6.4 Fungsi Manajemen Keuangan

Fungsi pokok manajemen keuangan antara lain menyangkut keputusan
tentang penanaman modal, pembiayaan kegiatan usaha dan pembagian dividen pada
suatu perusahaan.tugas pokok Manajer keuangan adalah merencanakan untuk
memperoleh dana menggunakan dana tersebut untuk memaksimalkan nilai
perusahaan. Kegiatan penting lain yang harus dilakukan manajer keuangan
menyangkut empat aspek, yaitu:
 Aspek yang pertama yaitu dalam perencanaan dan prakiraan, di mana manajer
keuanagan harus bekerja sama dengan para manajer yang ikut bertanggung jawab
atas perencanaan umum perusahaan.

Manajemen Keuangan
 Aspek yang kedua, manajer keuangan harus memusatkan perhatian pada

berbagai keputusan investasi dan pembiayaannya, serta segala hal yang berkaitan
dengannya.
 Aspek yang ketiga, manajer keuangan harus bekerja sama dengan para manjer
lain diperusahaan agar perusahaan dapat beropersi seefisien mungkin.
 Aspek yang keempat menyangkut penggunaan pasar uang dan pasar modal.
 Dari keempat aspek tersebut di atas disimpulkan bahwa tugas pokok manajer
keuanngan berkaitan dengan keputusan investasi dan pembiayaannya.
Dalam menjalankan fungsinya, tugas manajer keuangan berkaitan langsung dengan
keputusan pokok perusahaan yang akan mempengaruhi nilai perusahaan.
Adapun fungsi manajemen keuangan yaitu:
a) Perencanaan Keuangan,
Membuat rencana pemasukan dan pengeluaraan serta kegiatan-kegiatan lainnya
untuk periode tertentu.
b) Penganggaran Keuangan,
Tindak lanjut dari perencanaan keuangan dengan membuat detail pengeluaran dan
pemasukan.
c) Pengelolaan Keuangan,
Menggunakan dana perusahaan untuk memaksimalkan dana yang ada dengan
berbagai cara.
d) Pencarian Keuangan,
Mencari dan mengeksploitasi sumber dana yang ada untuk operasional kegiatan
perusahaan.
e) Penyimpanan Keuangan,
Mengumpulkan dana perusahaan serta menyimpan dan mengamankan dana
tersebut.
f) Pengendalian Keuangan,
Melakukan evaluasi serta perbaikan atas keuangan dan sistem keuangan pada
perusahaan.
g) Pemeriksaan Keuangan,

Manajemen Keuangan
Melakukan audit internal atas keuangan perusahaan yang ada agar tidak terjadi
penyimpangan.
h) Pelaporan keuangan,
Penyediaan informasi tentang kondisi keuangan perusahaan sekaligus sebagai
bahan evaluasi
i) Pemeriksaan Keuangan
penyimpangan.
Manajemen Keuangan adalah suatu kegiatan perencanaan, penganggaran,

pemeriksaan, pengelolaan, pengendalian, pencarian dan penyimpanan dana yang
dimiliki oleh organisasi atau perusahaan.
Adapun penjelasan singkat dari masing-masing fungsi Manajemen Keuangan adalah
sebagai berikut: :
1. Perencanaan keuangan
Membuat rencana pemasukan dan pengeluaran serta kegiatan-kegiatan lainnya
untuk periode tertentu.
2. Penganggaran keuangan
Tindak lanjut dari perencanaan keuangan dengan membuat detail pengeluaran dan
pemasukan.
3. Pengeloloaan keuangan
Menggunakan dana perusahaan untuk memaksimalkan dana yang ada dengan
berbagai cara.
4. Pencarian keuangan
Mencari dan mengeksploitasi sumber dana yang ada untuk operasional kegiatan
perusahaan.
5. Penyimpanan keuangan
Mengumpulkan dana perusahaan serta menyimpan dana tersebut dengan aman
6. Penngendalian keuangan
Melakukan evaluasi serta perbaikan atas keuangan dan sistem keuangan pada
perusahaan.

Manajemen Keuangan
7. Pemeriksaan keuangan
penyimpangan.
1.6.5 Peran, Tugas, dan Tanggung Jawab Manajer Keuangan

a. Peran Manajer Keuangan
Kesuksesan suatu perusahaan dipengaruhi oleh kemampuan manajer keuangan
untuk beradaptasi terhadap perubahan, meningkatkan dana perusahaan sehingga
kebutuhan perusahaan dapat terpenuhi, investasi dalam aset-aset perusahaan dan
kemampuan mengelolanya secara bijaksana.
Dalam suatu perekonomian, efisiensi alokasi sumber-sumber daya adalah sangat
penting untuk pertumbuhan ekonomi secara optimal.
b. Tugas Manajer Keuangan

Aktivitas perusahaan ditinjau dari sudut manajemen keuangan menjadi tugas
manajer keuangan. Tugasnya antara lain adalah sebagai berikut :
1. Perolehan dana dengan biaya murah
2. Penggunaan dana efektif dan efisien
3. Analisis laporan keuangan
4. Analisis lingkungan internal dan eksternal yang berhubungan dengan
keputusan rutin dan khusus.
Kegiatan penting lain yang harus dilakukan manajer keuangan menyangkut lima
aspek, yaitu:
1) Peramalan dan perencanaan
Mengkoordinasi proses perencanaan yang akan membentuk masa depan
perusahaan.
2) Keputusan-keputusan investasi dan pendanaan
Membantu dan menentukan tingkat penjualan perusahaan yang optimal,
memutuskan aset spesipik yang harus diperoleh, dan memilih cara terbaik
untuk mendanai aset.
3) Koordinasi dan kontrol

Manajemen Keuangan
Berinteraksi dengan karyawan-karyawan lai untuk memastikan bahwa

perusahaan telah beroperasi seefisien mungkin.
4) Berinteraksi dengan pasar keuangan
Berinteraksi untuk mendapatkan atau menanamkan dana perusahaan.
5) Manajemen risiko
Bertanggung jawab untuk program manajemen risiko secara keseluruhan
termasuk mengidentifikasi risiko dan kemudian mengelolanya secara efisien.
c. Tanggung Jawab Manajer Keuangan

Manajer keuangan mempunyai tanggung jawab yang besar terhadap apa yang telah
dilakukannya. Adapun keputusan keuangan yang menjadi tanggung jawab manajer
keuangan dikelompokkan ke dalam tiga jenis :
1. Mengambil keputusan investasi/pembelanjaan aktif (investment decision)
menyangkut masalah pemilihan investasi yang diinginkan dari sekelompok
kesempatan yang ada, memilih satu atau lebih alternatif investasi yang dinilai
paling menguntungkan.
2. Mengambil keputusan pendanaan/pembelanjaan pasif (financing decision)
menyangkut masalah pemulihan berbagai bentuk sumber dana yang tersedia
untuk melakukan investasi, memilih satu atau lebih alternatif pembelanjaan
yang menimbulkan biaya paling murah.
3. Mengambil keputusan dividen (dividend decision)
menyangkut masalah penentuan besarnya persentase dari laba yang akan
dibayarkan sebagai dividen tunai kepada para pemegang saham, stabilitas
pembayaran dividen, pembagian saham dividen dan pembelian kembali
saham-saham.
1.7 Sumber dan Macam Pendanaan Proyek

Dalam pendanaan suatu proyek terdiri dari 2 (dua) sumber yaitu :
1. Modal sendiri (Equity Capital)
a. Menerbitkan saham

Manajemen Keuangan
Hasil penjualan saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana

yang dapat dipakai untuk membiayai proyek. Pembeli menjadi
pemegang saham atau disebut share holder (stock holder). Ini berarti
pemegang saham ikut memiliki equitas perusahaan.
b. Laba yang ditahan (retained earning)
Dapat menggali dari dalam organisasi perusahaan tersebut.
2. Sumber dari luar (utang)
Bila sejumlah uang (pinjaman pokok) dipinjamkan dalam jangka waktu
tertentu biasanya kreditor membebankan bunga dengan prosentase tetap
dan pembayaran kembali utang pokok sesuai perjanjian
Syarat-syarat perjanjian umumnya meliputi :
a. Pengaturan dan jadwal pengembalian
b. Adanya sekuritas bagi pihak pemberi pinjaman
c. Fee dan biaya administrasi
d. Bunga pinjaman
Dalam pengaturan dan jadwal pengembalian utang dapat dilakukan dengan :
1. Total angsuran menurun
a. Jumlah angsuran pokok tetap dengan bunga diperhitungkan dari sisa
pokok
b. Jadi jumlah total angsuran menurun sesuai waktu
2. Pengembalian pada waktu jatuh tempo
Jumlah total pinjaman pokok dibayar kembali pada waktu jatuh tempo
(yaitu pada masa akhir pinjaman).
3. Grace period
Tenggang waktu yang diberikan sejak utang diberikan sampai dimulainya
cicilan uang pokok
Sumber dana pinjaman umumnya berasal dari : Bank Pemerintah, Bank Swasta,
Lembaga Keuangan lainnya seperti Koperasi, Modal Ventura, Multifinance.

Manajemen Keuangan
BAB II
CONSTRUCTION COST ACCOUNTING
2.1 Umum
Seorang cost engineer selain mampu menyelesaikan fisik dari bangunan yang
akan dibangun, juga harus mampu memahami tentang akutansi biaya konstruksi.
Seorang engineer yang bekerja pada perusahaan jasa konstruksi harus mengetahui 3
(tiga) aspek penting yaitu : bisnis, teknologi dan manajemen.
Seorang engineer yang memilih profesi di perusahaan, harus memahami dasar-dasar
mengenai masalah keuangan dan akutansi, karena diperlukan dalam proses cost
control, dimana seorang pengendali biaya harus bisa membaca dan memahami
laporan keuangan sebagai input informasi hasil dari tindakan yang dilakukannya.
Adapun beberapa alasan seorang engineer perlu memahami akuntansi adalah :
1. Untuk membantu memperlancar komunikasi antara engineer dengan akuntan
(bagian keuangan), terutama masalah keuangan dalam kegiatan perusahaan
2. Untuk persiapan engineer yang bersangkutan bila suatu saat menjadi
pimpinan perusahaan yang tanggung jawabnya meliputi masalah keuangan
2.2 Istilah dalam Accounting

1. Pendapatan
Pendapatan adalah nilai hasil kerja pelaksanaan proyek yang telah diakui oleh
owner berdasarkan kontrak dan persyaratan-persyaratan lain yang dinyatakan
dalam nilai uang.
a. Pendapatan bukan berarti uangnya telah diterima seluruhnya, tetapi bisa saja
belum diterima sebagian atau bahkan seluruhnya namun telah menjadi
haknya, untuk ditagihkan nanti
b. Pendapatan ini merupakan hasil perusahaan yang mengakibatkan
bertambahnya kapital/modal. Karena itu dicatat sebelah kredit.

Manajemen Keuangan
2. Biaya
Biaya/Expenses adalah kewajiban dari pelaksana proyek, yang harus dibayarkan
kepada pihak-pihak terkait dalam rangka proses pelaksanaan suatu pekerjaan.
a. Biaya bukan berarti uangnya telah dibayarkan seluruhnya, tetapi bisa saja
belum dibayar sebagian atau bahkan seluruhnya namun telah menjadi
kewajiban, untu dibayarkan nanti
b. Biaya ini merupakan beban perusahaan yang mengakibatkan berkurangnya
kapital/modal. Karena itu dicatat sebelah debet.
3. Penerimaan
Penerimaan adalah sejumlah nilai uang tunai (cash) yang telah diterima pelaksana
proyek (perusahaan) dalam kaitannya dengan pekerjaan yang akan atau yang telah
dilaksanakan.
Contoh dari penerimaan : uang muka yang diterima sebesar 20 %.
3 Pengeluaran
Pengeluaran adalah sejumlah nilai uang tunai yang telah dibayarkan oleh
pelaksana proyek kepada pihak-pihak terkait dalam rangka mendukung pekerjaan
yang akan/telah dilaksanakan pelaksana proyek.
Contoh : uang muka kepada pihak lain yang terkait.
5. Piutang
Piutang adalah sebagian/keseluruhan pendapatan yang belum diterima
pembayarannya oleh pelaksana proyek.
6. Hutang
Hutang adalah sebagian/seluruh biaya yang belum dibayarkan oleh pelaksana
proyek.
2.3 Pekerjaan dalam pelaksanaan (Work in Process/WIP)

Pekerjaan dalam pelaksanaan adalah nilai pekerjaan yang telah diakui (tercatat
dalam pembukuan) tetapi belum dapat ditagihkan kepada owner, karena belum
memenuhi syarat administrasi yang ada
Misalnya: kontrak belum ada, belum jatuh tempo

Manajemen Keuangan
2.4 Likuiditas
Kemampuan (perusahaan/owner) untuk membayar kewajiban-kewajiban pada
saat jatuh tempo.
 Likuiditas baik : perusahaan mampu membayar tepat waktu
 Kondisi likuiditas : ukuran kepercayaan dalam dunia bisnis
2.5 Rentabilitas
Kemampuan untuk menghasilkan laba.
 Rentabilitas baik : perusahaan mampu menghasilkan laba usaha pada satu
periode.
 Likuiditas dan Rentabilitas : dua aspek yang harus dikendalikan secara
bersamaan dalam proses cost control
 Dalam membahas pendapatan dan biaya , semua pajak (PPn, PPh) harus
dikeluarkan
2.6 Sistem Pembukuan

2.6.1 Sistem Cash Basic
 Semua transaksi yang telah terjadi yang dicatat/dibukukan hanya yang
sifatnya tunai saja.
 Transaksi yang belum terealisasi pembayarannya belum dapat dibukukan
tetapi dicatat diluar pembukuan
2.6.2 Sistem Accrual Basic

 Semua transaksi yang terjadi dibukukan semua, walaupun ada
sebagian/seluruhnya belum direalisasikan pembayarannya.
 Pendapatan yang dibukukan adalah pendapatan yang telah diterima ditambah
dengan pituang yang sudah menjadi hak
 Biaya yang dibukukan adalah biaya yang telah dibayar ditambah dengan
hutang yang masih ada yang sudah menjadi kewajiban.

Manajemen Keuangan
Contoh Soal.
Proyek dengan nilai kontrak Rp. 1 Miliar per 31 Desember, prestasi yang diakui 35%
= Rp. 350 juta, tetapi baru dibayar sebesar Rp. 200 juta,
Pada sistem Cash Basic, yang dibukukan sebagai pendapatan hanya Rp. 200 juta
sedang sisanya sebagai piutang dicatat diluar buku.
Pada sistem Accrual Basic yang dibukukan sebagai pendapatan adalah Rp. 350 juta.
2.7 Time Value of Money

2.7.1 Nilai Uang
Seorang cost engineer disamping harus menguasai dan memahami tentang biaya
proyek, juga harus memahami konsep time value of money. Dalam konsep time value
of money, nilai uang sangat berkaitan dengan waktu, artinya nilai satu rupiah pada
tahun ini, tidak sama dengan nilai uang satu rupiah pada tahun ke-n dan begitu pula
sebaliknya.
Jadi yang dimaksud dengan time value of money adalah hubungan antara nilai
uang saat ini (present value) dengan nilainya pada saat yang akan datang (future
value), dengan mempertimbangkan bunga yang harus dibayar dalam penggunaan
uang tersebut.
Contoh Soal.
Bila uang sejumlah Rp 1.000.000,00 dipinjam pada hari ini, untuk jangka waktu 1
tahun, dengan bunga 20% per tahun, maka setelah berjalan 1 tahun, uang yang harus
dikembalikan adalah Rp 1.000.000,- ditambah dengan bunga sebesar 20% =
Rp 200.000,00. Jadi total yang harus dikembalikan adalah sebesar Rp 1.200.000,00.
Dengan demikian berarti bahwa uang saat ini sebesar Rp 1.000.000,- adalah sama
dengan uang sebesar Rp 1.200.000,- pada waktu satu tahun mendatang (dengan
perhitungan rate 20% per tahun).
Bila saat ini uang berjumlah P (present value) diinvestasikan dengan rate (bunga) i %
per tahun, untuk selama beberapa tahun maka bunganya tidak diambil, uang tersebut
akan memperoleh bunga berbunga, dan uang tersebut pada beberapa tahun mendatang
nilainya (future value) dapat dihitung sebagai berikut :

Manajemen Keuangan
 Akhir tahun ke-1 (satu):

F1 = P + P.i
 Akhir tahun ke-2 (dua):
F2 = F1 + F1.i = P + P.i + (P +P.i) .i = P (1 +I) ²
 Akhir tahun ke-3 (tiga):
F3 = P (1 +i) ³
 Akhir tahu ke-n:
Fn = P(1 + i )n
Dimana :
Fn = Future value pada tahun ke-n
i = bunga/ rate tahun
P = Present value
Dengan demikian (1 + i )n adalah faktor pengali, yang disebut compounded factor,
yaitu faktor yang dipergunakan menghitung future value (F) terhadap present value
(P).
Sebaliknya, dari rumus diatas dapat diperoleh hubungan sebagai berikut dalam hal
ini, (1 + i)n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor, yaitu faktor yang
dipergunakan untuk menghitung present value (P), dari future value (F) yang ada.
Contoh Soal.
1. Tabel untuk compounded/discounted factor dengan i = 8%
Tahun ke Compounded factor Discounted factor
n n
(1+i) 1/ (1+i)
1 1,08 0,926
2 1,17 0,857
3 1,26 0,794
4 1,36 0,735
5 1,47 0,681
dst

Manajemen Keuangan
Tahun 0 1 2 3 4 5
Uraian saat ini
7. Mencari PV terhadap uang pada beberapa tahun ke depan dengan i =8%
Nilai Uang 100,00 100,00 200,00 200,00 400,00 400,00
92,60
171,60
158,80
294,00
272,40
TOTAL P.V 1.089,40
Jadi menurut konsep time value of money, total nilai uang tersebut pada saat
ini (sekarang) adalah 1.089,40 bukan 1.400 (bila tidak menggunakan konsep time
value of money). Beda nilai ini cukup berarti, sehingga dapat menyebabkan gagalnya
suatu keputusan bila tidak menggunakan konsep time value of maney.
Dicoba sebaliknya, yaitu menilai FV terhadap uang yang ada, pada beberapa tahun ke
depan seperti contoh di atas, dengan tetap menggunakan i = 8%
Tahun 0 1 2 3 4 5
Uraian saat ini
Nilai Uang 100,00 100,00 200,00 200,00 400,00 400,00
432,00
233,28
251,94
136,05
146,93
TOTAL F.V 1.600,20
Bila rate untuk tiap tahunnya tidak sama, maka penentuan compounded factor dan
discounted factor tidak dapat menggunakan rumus diatas, tetapi harus dihitung sesuai
rate tiap tahunnya.
Untuk compounded factor:

Untuk tahun ke-1 : (1+i1)
Untuk tahun ke-2 : (1+i1) (1+i2)
Manajemen Keuangan
Untuk tahun ke-n : (1+i1) (1+i2)…………………. (1+in)

Sedangkan untuk discounted factor:
Untuk tahun ke-1 : 1/ (1+i1)
Untuk tahun ke-2 : 1/ (1+i1) (1+i2)
Untuk tahun ke-n : 1/ (1+i1) (1+i2) ……………… (1+in)
2.7.2 Penerapan Konsep Time Value of Money pada Cost Estimate

Penerapan konsep time value of money pada cost estimate, dilakukan dalam 2
(dua) kasus, yaitu :
1. Untuk perhitungan cost estimate pada tahap planning,
Seperti telah diuraikan di depan pada tahap ini gambar belum tersedia. Oleh
karena itu, untuk menghitung cost estimate didasarkan atas data nilai proyek
sejenis dari beberapa tahun yang lalu, kalau dimungkinkan di tempat yang sama,
untuk keperluan keakuratan, namun demikian bila data setempat tidak ada, dapat
menggunakan data di tempat lain dengan memberikan faktor daerah yang
bersangkutan.
2. Yang kedua, untuk perhitungan cost estimate proyek pada tahap detailed
engineering, dengan cara pembayaran lebih dari satu tahun, atau setelah proyek
selesai (Turn Key project)
Misal data nilai proyek Hotel berbintang empat, pada tiga tahun yang lalu adalah Rp
x untuk per kamar.
Berarti untuk cost estimate proyek Hotel Berbintang Empat saat ini adalah:
(1+i1) (1+i2) (1+i3). Rp x per kamar
Bila ada data beberapa proyek sejenis, maka dapat dirata-rata atau untuk amannya
diambil yang terbesar.

Manajemen Keuangan
Contoh Soal.
Bunga/rate, ditetapkan sebesar i=20%,(pertahun). Misal, suatu proyek memerlukan
waktu penyelesaian selama dua tahun, pembayarannya akan dilakukan pada tahun ke
tiga. Biaya bagian proyek, pada tahun kesatu sebesar 3 Miliar rupiah dan biaya
bagian proyek pada tahun kedua sebesar 2 Miliar rupiah maka bila cara
pembayarannya dilakukan pada tahun ketiga, nilai-nilai tersebut harus dihitung future
valuenya pada tahun ketiga.
Dengan demikian cost estimate yang dihitung menjadi sebesar nilai future valuenya,
yaitu 6,72 Miliar rupiah (bukan 5 Miliar rupiah). Ini berarti, karena pembayaran
dilakukan pada tahun ketiga, maka nilai-nilai pada tahun pertama dan tahun kedua,
harus dinilai future valuenya.
2.8 Analisis Investasi Proyek (Analisis Keuangan)

Proyek konstruksi merupakan suatu investasi, oleh karena itu harus ada
pertimbangan ekonomi yang masak dalam memutuskan realisasi pelaksanaan proyek
tersebut.
Untuk dapat menganalisis investasi proyek, harus memahami dua hal, yaitu
a. Biaya konstruksi (cost estimate)
b. Ekonomi konstruksi (konsep time value of money).
Dalam menentukan usulan proyek investasi proyek mana yang akan diterima
atau ditolak, usulan proyek investasi tersebut harus dinilai.
Manajemen Keuangan
Metode Penilaian investasi :

a. Metode periode pengembalian (payback period)
Jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui
penerimaan – penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut.
Tujuannya adalah mengukur kecepatan kembalinya dana investasi.
Rumus periode pengembalian :
1. Jika arus kas per tahun jumlahnya sama:
• Usulan proyek investasi :

– Periode pengembalian lebih cepat : layak
– Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
– Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode
pengembalian yang lebih cepat yang dipilih
2. Jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda
Pengembalian Modal =n+ x 1 tahun
Dimana :
n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas
masih belum bisa menutup investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Contoh Soal :
1. Usulan proyek investasi sebesar Rp. 450 juta, umurnya diperkirakan 5 tahun
tanpa nilai sisa, arus kas pertahun yang dihasilkan selama umur proyek Rp.
150 juta dan umur proyek yang disyaratkan 4 tahun

Manajemen Keuangan
Jawab
Periode pengembalian proyek investasi tersebut adalah :
Pengembalian Modal = x 1 Tahun
= 3 Tahun
Periode pengembalian 3 tahun lebih kecil dari yang disyaratkan maka usulan
proyek investasi adalah diterima
2. Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta dengan umur ekonomis 5
tahun, Syarat periode pengembalian 2 tahun dan arus kas pertahun adalah :
Tahun 1 RP. 300 juta
Tahun 2 Rp. 250 juta
Jawab
Arus kas dan arus kas kumulatif
Periode Pengembalian = 2 + x 1 Tahun
= 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

• Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan maka usulan proyek
investasi ini di tolak

Manajemen Keuangan
Kelemahan Metode Periode Pengembalian

• Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang
• Tidak memperhitungkan nilai sisa dari investasi
• Tidak memperhatikan arus kas setelah periode pengembalian tercapai
Periode Pengembalian Dengan Diskonto

Periode pembayaran kembali dengan arus kas bersih di diskontokan
Diskonto i = 12 %
Pada tahun 2 ( n = 2) investasi belum selesai
Periode Pengembalian = 2 + x 1 Tahun
= 2 + 0,9329
= 2,9329 tahun atau 2 tahun 11 bulan 19 hari
Rangkuman kasus
• Periode pengembalian
= 2,25 tahun
• Periode pengembalian di diskontokan
= 2,94 tahun

Manajemen Keuangan
b. Metode Nilai Sekarang Bersih (net present value /NPV)

Menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang sekarang lebih tinggi bila
dibandingkan dengan nilai uang pada waktu mendatang, karena adanya faktor
bunga.
Arus kas yang digunakan arus kas yang telah didiskontokan atas dasar biaya modal
perusahaan atau tingkat pengembalian yang disyaratkan atau tingkat suku bunga.
Rumus :
NPV = (arus kas x faktor diskonto ) – Investasi awal
Perhitungan NPV menggunakan tabel bunga dan arus kas setiap tahun jumlahnya
berbeda
• Keputusan
– NPV positif - diterima
• Jika PV arus kas lebih tinggi dari PV investasi awal
– NPV negatif - ditolak
• Jika PV arus kas lebih kecil dari PV investasi awal

Manajemen Keuangan
Contoh soal
Sutau perusahaan mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 40 juta
tanpa nilai sisa dan arus kas pertahun sebesar Rp. 12 juta selama 5 tahun dengan
tingkat pengembalian yang disyaratkan 20 %.
• Nilai NPV
= ( Arus kas x Faktor diskonto) – OI
= ( Rp. 12 juta x 2,9906 ) – Rp 40 juta
= Rp 35.887.200 – Rp. 40 juta
= Rp. – 4.112.800
• Usulan proyek ini lebih baik ditolak, NPV negatif
c. Metode Internal Rate of Return – IRR

Dalam konsep time value of money, dikenal dua nilai uang, yaitu present value
dan future value. Pada contoh di depan, rate (interest) ditentukan untuk dapat
menghitung present value atau future value. Tetapi pada proses analisis investasi
proyek, rate (interest) yang terjadi akibat keputusan investasi harus dicari sebagai
pertimbangan dasar dalam menilai proyek yang dimaksud layak (secara ekonomi)
atau tidak.
Tolak ukur rate yang dapat diterima, diputuskan oleh pengambilan keputusan,
biasanya di atas rate bunga bank yang berlaku saat itu. Akhirnya, bila rate yang
dihasilkan oleh kegiatan investasi proyek lebih besar dari bunga bank yang berlaku
saat itu, investasi tersebut dinyatakan layak. Rate yang dihasilkan oleh kegiatan
investasi tersebut disebut internal rate of return atau sering disingkat dengan IRR.
Dalam proses mencari nilai IRR, diperlukan estimasi biaya investasi yaitu cost
estimate, sebagai pengeluaran dan perkiraan keuntungan bersih yang akan diperoleh
dari kegiatan investasi tersebut, sebagai penerimaan.
Kedua angka tersebut yaitu biaya investasi dan hasil investasi, dianalisis. Karena
nilai-nilai tersebut terjadi pada waktu yang tidak sama, maka digunakan konsep time
value of money, yaitu dihitung present valuenya. Biaya investasi yang dikeluarkan
diberi tanda minus (negative), dan hasil investasi yang diterima diberi tanda plus
(positif). Setelah masing-masing hasil investasinya dihitung present valuenya,

Manajemen Keuangan
kemudian dicari Net Present Valuenya (NPV).

Dengan cara mencoba-coba nilai rate i, akan diperoleh net present value. Bila Net
Present Value yang dihasilkan masih positif, berarti nilai I < IRR. Dan bila Net
Present Value yang dihasilkan negatif, berarti nilai i > IRR. Oleh karena itu, untuk
memperoleh IRR, harus menghasilkan Net Present Value (NPV = 0).
Jadi yang dimaksud dengan IRR adalah tingkat rate yang dihasilkan oleh suatu
investasi, dimana net present valuenya nol. Dengan beberapa kali uji coba penetapan
i, akan dapat ditemukan nilai IRR yang diinginkan melalui proses interpolasi atau
proses ekstrapolasi.
• Proses interpolasi dilakukan, bila dari dua kali uji coba i, di peroleh dua NPV yang
berlainan tanda (postiif dan negatif).
Gambar Interpolasi
Rumus IRR dapat diperoleh dari perbandingan dua segitiga sebangun, yaitu :
NPV1 /a = NPV2 / (i2 – i1 – a)

NPV1 (i2 – i1 – a) = a x NPV2
NPV1 (i2 – i1) = a ( NPV1 + NPV2 )
(i2 – i1) NPV1

a
( NPV1 + NPV 2
IRR +

Manajemen Keuangan
• Proses ekstrapolasi dilakukan, bila dalam dua kali uji coba I, diperoleh dua
nilai NPV yang bertanda sama (positif semua atau negatif semua).
Rumus : IRR = i2 + a
Rumus IRR dapat diperoleh dari perbandingan dua segitiga sebangun, yaitu :
NPV1 (i2 + a - i1) = NPV2 /a
NPV1 (a) = NPV2 (i2 + a - i1)
a ( NPV1 - NPV2 ) = NPV2 (i2 - i1)
(i2 – i1) NPV2

a
( NPV1 - NPV2 )
IRR +
Dimana : i2 >I1, NPV1 dan NPV2 diambil nilai mutlaknya

Manajemen Keuangan
Contoh Analisis Keuangan
• Jadi data yang diperoleh dalam analisis ini adalah sebagai berikut : i 1 = 20%,
i2 = 24%, NPV1 = 949, dan NPV2 = 494.
• Dari rumus di atas maka IRR dapat dihitung, yaitu :
3796
IRR  20  %  28,34%
 455

Manajemen Keuangan
Latihan Soal.
1. Seorang cost engineer harus membatu cost estimate pada tahap planning, untuk
pekerjaan Hotel Berbintang Empat dengan jumlah kamar sebanyak 100 (seratus).
Gambar desain belum tersedia, tetapi diperoleh data Hotel Berbintang Empat di
tempat itu pada tiga tahun yang lalu, biaya per kamar sebesar Rp 150.000.000,00.
 Inflasi satu tahun yang lalu : 20% per tahun
 Inflasi dua tahun yang lalu : 18% per tahun
 Inflasi tiga tahun yang lalu : 15% per tahun
 Hitung cost estimate yang diminta, bila proyek akan dibangun tahun ini.
2. Seorang cost engineer dari kontraktor harus menetapkan harga penawaran sebuah
proyek, yang pelaksanaannya perlu waktu tiga tahun, untuk suatu tender.
Dari tim cost engineering diperoleh data, biaya bagian proyek per tahun :
 Tahun kesatu sebesar Rp 5.000.000.000,00
 Tahun kedua sebesar Rp 8.000.000.000,00
 Tahun ketiga sebesar Rp 7.000.000.000,00
Proyek tersebut cara pembayarannya akan dilakukan sekaligus (Trun Key), pada
tahun kelima. Beberapa harga penawaran yang akan diajukan bila diperkirakan
interest rate yang akan terjadi sebagai berikut :
 Rate tahun kesatu : 18%
 Rate tahun kedua : 17%
 Rate tahun ketiga : 16%
 Rate tahun keempat : 15%

Manajemen Keuangan
BAB III
LAPORAN KEUANGAN
3.1 Pengertian Laporan Keuangan

Laporan Keuangan merupakan laporan mengenai posisi kemampuan dan
kinerja keuangan suatu perusahaan serta informasi lainnya yang diperlukan oleh
pemakai informasi akuntansi.
Laporan keuangan merupakan hasil akhir dari suatu proses pencatatan, yang
merupakan suatu ringkasan dari transaksi-transaksi keuangan yang terjadi selama
tahun buku yang bersangkutan.
Laporan keuangan juga menunjukan apa yang telah dilakukan manajemen, atau
pertanggungjawaban manajemen atas sumber daya yang dipercayakan kepadanya.
Pemakai yang ingin melihat apa yang telah dilakukan atau pertanggungjawaban
manajemen berbuat demikian agar mereka dapat membuat keputusan ekonomi.
Keputusan ini mencakup, misalnya, keputusan untuk menahan atau
menjual investasi mereka dalam perusahaan atau keputusan untuk mengangkat
kembali atau mengganti manajemen perusahaan.
3.2 Fungsi atau Tujuan Laporan Keuangan

Fungsi atau tujuan dari laporan keuangan adalah :
a. Menyediakan informasi yang menyangkut posisi keuangan (aktiva,
kewajiban/pasiva dan ekuitas).
b. Menyediakan informasi mengenai kinerja serta perubahan posisi keuangan
suatu perusahaan yang bermanfaat bagi pemakai informasi akutansi dalam
pengambilan keputusan.
Catatan atas laporan keuangan, menginformasikan kebijaksanaan akuntansi yang
mempengaruhi posisi keuangan dari hasil keuangan perusahaan.
Adapun pemakai dari Laporan Keuangan sebagai informasi akutansi adalah :

Manajemen Keuangan
a. Investor
Mengevaluasi kinerja perusahaan, pertimbangan dalam memberikan
kompensasi, pengembangan karier karyawan
b. Karyawan
Penghasilan yang memadai, kualitas kerja, besarnya kompensasi yang
diterima
c. Pemberi Pinjaman
Mengetahui kemampuan perusahaan dalam melunasi utang beserta bunganya
d. Pemasok dan Kreditor usaha lainnya
e. Pelanggan
f. Pemerintah
Penentuan besarnya pajak oleh pemerintah
g. Masyarakat
3.3 Karakteristik Kualitatif Laporan Keuangan

a. Dapat Dipahami, artinya kualitas informasi yang ditampung dalam laporan
keuangan mudah dipahami oleh pemakai.
b. Relevan, artinya dapat informasi dalam laporan keuangan dapat membantu
pemakai laporan keuangan dalam mengevaluasi peristiwa masa lalu, masa
kini atau masa depan, menegaskan atau mengoreksi hasil evaluasi di masa
lalu.
c. Keandalan, artinya informasi memiliki kualitas yang andal apabila bebas dari
pengertian yang menyesatkan, kesalahan material, sehingga diharapkan dapat
disajikan wajar.
d. Dapat Diperbandingkan, artinya pemakai harus dapat memperbandingkan
laporan keuangan perusahaan antar periode untuk mengevaluasi posisi
keuangan, kinerja serta perubahan posisis keuangan secara relatif.
3.4 Jenis-Jenis Laporan Keuangan

Jenis-jenis dari Laporan Keuangan perusahaan terdiri dari :
1. Laporan Neraca

Manajemen Keuangan
2. Laporan R/L
Perhitungan laba rugi, menginformasikan hasil usaha perusahaan dalam suatu
periode tertentu.
3. Laporan Perubahan Ekuitas/Modal
Laporan Perubahan Ekuitas/Modal dan Neraca, menginformasikan posisi
keuangan pada saat tertentu, yang tercermin pada jumlah harta yang dimiliki,
jumlah kewajiban, dan modal perusahaan.
4. Laporan Perubahan Arus Kas
Laporan arus kas, menginformasikan perubahan dalam posisi keuangan
sebagai akibat dari kegiatan usaha, pembelanjaan, dan investasi selama
periode yang bersangkutan.
5. Laporan tambahan yang diperlukan
3.4.1. Laporan Neraca

Laporan Neraca adalah laporan yang menggambarkan tentang keadaan keuangan
perusahaan tersebut pada saat laporan tersebut dibuat. Laporan neraca merupakan
satu kesatuan dengan laporan rugi/laba dimana periode Laporan neraca sama dengan
periode laporan rugi/laba. Neraca merupakan laporan posisi keuangan yang terdiri
dari dua sisi yang sifatnya seimbang yang terdiri dari :
a. Aktiva ( Assets )
Setiap barang fisik (berwujud) atau hak (tidak berwujud) yang mempunyai
nilai uang adalah aktiva. Penyajiannya dalam neraca, Aktiva dapat dibedakan
menjadi :
1. Aktiva Lancar ( current assets ) merupakan akun-akun yang diharapkan
dapat dicairkan menjadi uang kas atau dijual atau dihabiskan, biasanya
dalam jangka waktu 1 (satu) tahun atau kurang, melalui operasi normal
perusahaan. Disamping uang Kas, yang termasuk aktiva lancar adalah
Bank, Piutang, Persediaan Barang Dagang, Sewa yang dibayar dimuka,
dan lain sebagainya.
2. Aktiva Tetap ( plant assets atau fixed assets ) adalah aktiva berwujud
yang digunakan dalam perusahaan yang sifatnya permanen atau relatif

Manajemen Keuangan
tetap yang meliputi Peralatan, Mesin, Kendaraan, Bangunan dan Tanah.

Kecuali tanah, aktiva tetap lain secara bertahap mengalami penyusutan
atau kehilangan kegunaannya dengan berlalunya waktu. Biasanya No.
akunnya diawali dengan angka 1
Aktiva (Harta) baik aktiva lancar maupun aktiva tidak lancar terletak pada
sebelah kiri
b. Kewajiban ( Liabilities )
Kewajiban merupakan hutang kepada pihak luar (kreditor) dan biasanya
dalam neraca ditambahkan kata “Payable”. Dapat digolongkan menjadi 2
(dua) yaitu
1. Kewajiban Jangka Pendek (current payable) merupakan kewajiban yang
akan jatuh tempo dalam jangka waktu dekat biasanya dalam 1 (satu)
tahun atau kurang, contoh : Hutang usaha, wesel bayar, hutang gaji,
hutang bunga dan hutang pajak.
2. Kewajiban Jangka Panjang (long-term liabilities) merupakan kewajiban
yang akan jatuh tempo dalam jangka waktu yang relatif lama biasanya
lebih dari satu tahun, contoh hutang hipotik dan hutang obligasi.
Biasanya No. akunnya diawali dengan angka : 2
Hutang = kewajiban = (Modal pinjaman) baik utang jangka pendek maupun
panjang terletak pada sebelah kanan.
c. Modal Pemilik (Owner’s Equity)
Modal pemilik merupakan klaim residu terhadap aktiva perusahaan setelah
total kewajiban dikurangkan. Untuk perseroan disebut modal pemegang
saham (stockholders’ equity). Untuk perusahaan perseroan Modal saham
(capital stock) merupakan investasi pemegang saham. Laba Yang Ditahan
(Retained Earning ) merupakan laba bersih yang ditahan dalam perusahaan.
Dividen (dividens ) merupakan pembagian laba kepada pemegang saham
untuk perusahaan perseroan., Sedangkan untuk perseorangan Modal (capital )
adalah modal pemilik dalam perusahaan perseorangan. Pengambilan Pribadi
(Prive / Drawing ) merupakan jumlah pengambilan yang dilakukan oleh

Manajemen Keuangan
pemilik perusahaan perseorangan. Biasanya No. akunnya diawali dengan

angka : 3
Modal disini adalah modal pada akhir periode terletak pada sebelah kanan
d. Harta Perusahaan
Harta perusahaan terdiri dari harta berupa uang tunai dan atau dokumen
keuangan yang mudah atau cepat dapat diuangkan .
Contoh :
 Saldo kas
 Saldo bank
 Deposito
 Piutang usaha
 Persediaan (material)
 Pekerjaan dalam pelaksanaan (prestasi pekerjaan yang belum masuk
dalam berita acara)
e. Harta Tetap
Harta berwujud/berupa benda yang umumnya dipergunakan sebagai
sarana/alat melakukan kegiatan usahanya.
Disebut tetap karena tidak mudah /tidak cepat diuangkan
Harta ini tiap tahun nilainya dikurangi karena penyusutan kecuali tanah
Contoh : Tanah, Bangunan, Kendaraan, Peralatan proyek
f. Modal pinjaman
Modal yang diperoleh dari luar perusahaan;
Contoh ; Pinjaman bank, Pinjaman uang muka dari owner
g. Modal sendiri
Modal yang diperoleh dari setoran saham dari pemiliknya dan laba usaha
Contoh: Setoran pemegang saham, Laba yang tidak dibagikan.
3.4.1.1 Cara Penyusunan Neraca

Judul neraca terdiri dari :
• Nama perusahaan
• Nama laporan

Manajemen Keuangan
• Tanggal neraca
Isi laporan neraca terdiri dari
 Aktiva (asset) : jumlah harta/kekayaan yang dimiliki perusahaan
 Pasiva (capital) : jumlah kewajiban-kewajiban perusahaan atau sumber yang
digunakan untuk memperoleh aktiva tersebut.
 Hutang
 Modal
Contoh :
Perusahaan Jasa Konstruksi Untung
Neraca
31 Desember 2007
Aktiva (Harta) Pasiva (Kewajiban)

Harta Lancar Hutang Usaha
Kas Rp 10.000.000,00 Uang Muka Pekerjaan Rp 15.000.000,00
Piutang Usaha Rp 10.000.000,00 Kredit Bank Rp 50.000.000,00
Pekerjaan dalam Pelaksanaan Rp 25.000.000,00
Sub Total 1 Rp 45.000.000,00 Sub Total 1 Rp 65.000.000,00
Harta Tetap Modal

Tanah Rp 8.000.000,00 Modal Dasar Wayan Rp 58.000.000,00
Bangunan Rp 40.000.000,00
Peralatan Proyek Rp 10.000.000,00
Kendaraan Rp 20.000.000,00
Sub Total 2 Rp 78.000.000,00 Sub Total 2 Rp 58.000.000,00
Jumlah Aktiva Rp 123.000.000,00 Jumlah Pasiva Rp 123.000.000,00
3.4.1.2 Prinsip Laporan Neraca

Jumlah Aktiva selalu sama dengan jumlah Pasiva (Hutang dan Modal)
PERSAMAAN AKUNTANSI :
HARTA = HUTANG + MODAL
Rp.123.000.000 = Rp. 65.000.000 + Rp. 58.000.000
(Harta Perusahaan)= (Kewajiban pada Kreditur) + (Kewajiban pada pemilik)
Contoh soal
Informasi keuangan perusahaan Konsultan “ A” untuk bulan Juni dan Juli 2018
adalah :
Manajemen Keuangan
30 Juni 2008 31 Juli 2008

Utang Jasa 13.040.000 16.200.000
Piutang Jasa 19.800.000 26.800.000
Modal, Putu ? ?
Kas 19.000.000 22.800.000
Peralatan 19.500.000 1.500.000
Diminta :
Susunlah neraca perusahaan pertanggal 30 juni dan 31 juli 2018
3.4.2. Laporan Rugi laba

Laporan laba rugi adalah suatu laporan yang menunjukkan pendapatan-
pendapatan dan biaya-biaya dari suatu unit usaha untuk suatu periode tertentu. Selisih
antara pendapatan-pendapatan dengan biaya merupakan laba yang diperoleh atau rugi
yang diderita oleh perusahaan. Laporan laba rugi yang kadang-kadang disebut
laporan penghasilan atau laporan pendapatan dan biaya merupakan laporan yang
menunjukkan kemajuan keuangan perusahaan.
Peran dari laporan laba rugi adalah sebagai sebagai alat untuk mengetahui
kemajuan yang dicapai perusahaan serta mengetahui berapakah hasil bersih atau laba
yang didapat dalam suatu periode. Dalam laporan rugi laba terdapat beberapa istilah
yang sering digunakan. Istilah- istilah tersebut adalah sebagai berikut:
1. Pendapatan ( Revenue )
Adalah aliran masuk atau kenaikan lain aktiva suatu badan usaha atau pelunasan
utangnya, bisa merupakan kombinasi keduanya selama suatu periode yang
berasal dari penyerahan atau produksi barang, penyerahan jasa, atau dari kegiatan
lain yang merupakan kegiatan perusahaan.
2. Biaya ( Expense )
Adalah aliran keluar atau pemakaian lain aktiva atau timbulnya utang, bisa
merupakan kombinasi keduanya selama suatu periode yang berasal dari
penyerahan atau produksi barang, penyerahan jasa, atau dari pelaksanaan
kegiatan lain yang merupakan kegiatan perusahaan.
3. Penghasilan ( Income )
Adalah selisih penghasilan-penghasilan sesudah dikurangi biaya- biaya. Bila
pendapatan lebih kecil daripada biaya, selisihnya sering disebut rugi.

Manajemen Keuangan
4. Laba ( profit )
Adalah kenaikan modal atau aktiva bersih yang berasal dari transaksi utama
perusahaan dan transaksi sampingan dari suatu perusahaan dalam suatu periode
tertentu kecuali kenaikan modal dari pendapatan atau investasi oleh pemilik,
seperti pada laba yang timbul dari penjualan aktiva tetap.
5. Rugi ( Loss )
Adalah penurunan modal atau aktiva bersih yang berasal dari transaksi utama
perusahaan dan transaksi sampingan dari suatu perusahaan dalam suatu periode
tertentu kecuali yang timbul dari biaya atau distribusi pada pemilik, seperti pada
rugi penjualan surat berharga.
6. Harga Perolehan ( Cost )
Adalah jumlah uang yang dikeluarkan atau utang yang timbul untuk memperoleh
barang atau jasa. Jumlah ini pada saat terjadinya transaksi akan dicatat sebagai
aktiva, seperti pada pembelian mesin, dan pembayaran uang muka sewa. Dalam
akuntansi biaya harga perolehan juga dapat berarti harga pokok atau biaya
produksi yang dikeluarkan untuk membuat barang.
3.4.2.1 Bentuk Laporan Laba Rugi

Laporan laba rugi dapat disusun dalam dua model sebagai berikut:
1. Bertahap ( Multiple Step )
Bentuk multiple step adalah bentuk laporan laba rugi di mana dilakukan beberapa
pengelompokkan terhadap pendapatan- pendapatan dan biaya-biaya yang disusun
dalam urut-urutan tertentu sehingga bisa dihitung penghasilan-penghasilan
sebagai berikut:
a. Laba bruto, yaitu hasil penjualan dikurangi harga pokok penjualan.
b. Penghasilan usaha bersih, yaitu laba bruto dikurangi biaya-biaya usaha.
c. Penghasilan bersih sebelum pajak, yaitu penghasilan usaha bersih ditambah
dan dikurangi dengan pendapatan-pendapatan dan biaya-biaya di luar usaha.
d. Penghasilan bersih sesudah pajak, yaitu penghasilan bersih sebelum pajak
dikurangi pajak penghasilan.
e. Penghasilan bersih dari elemen-elemen luar biasa, yaitu penghasilan bersih

Manajemen Keuangan
sesudah pajak ditambah dan/atau dikurangi dengan elemen-elemen yang tidak

biasa sesudah diperhitungkan pajak penghasilan untuk pos luar biasa.
2. Single Step.
Dalam bentuk ini tidak dilakukan pengelompokkan pendapatan dan biaya ke
dalam kelompok-kelompok usaha dan di luar usaha, tetapi hanya dipisahkan
antara lain :
a. Pendapatan-pendapatan dan laba-laba
b. Biaya-biaya dan kerugian-kerugian.
Penghitungan laba-rugi dapat disusun dalam dua bentuk, yaitu:
a. Bentuk laporan (stafel) yang ditulis berbentuk halaman ke bawah.
b. Bentuk sebelah-menyebelah (skontro) yang ditulis berbentuk sebelah kiri
dan sebelah kanan.
Laporan Rugi Laba harus diberi judul yang terdiri atas :
 Nama perusahaan,
 Nama laporan (Laporan Rugi-Laba),
 Periode laporan
 Isi laporan :
 Pendapatan
 Biaya
 Laba atau Rugi
 Pendapatan : aliran penerimaan kas atau harta lain
 Biaya : jasa-jasa yang dikonsumsi untuk menghasilkan pendapatan
 Laba (atau rugi) : selisih antara pendapatan dengan biaya.

Manajemen Keuangan
Contoh
KONTRAKTOR CV MERTA SARI
LAPORAN RUGI-LABA
Untuk bulan Oktober 2007
Pendapatan
Pendapatan Kontraktor CV. MERTA SARI Rp 70.000.000
Laba Bulan lalu -
Pinjaman Bank Rp 60.000.000
Biaya Operasional
Biaya Bahan Rp 72.721.651
Biaya Upah Kerja Rp 14.659.173
Biaya Bunga Bank
Jumlah Biaya Operasional Rp 87.380.824
Laba Bersih Rp 42.619.176
3.4.2.2. Cara Menghitung Rugi/Laba

Ada 2 cara untuk menghitung rugi/laba dalam perusahaan jasa konstruksi :
1. Completion Method (Proyek Selesai)
Proyek baru dihitung rugi/labanya, jika proyeknya sudah selesai seluruhnya
(100 %).
Jika ada proyek pada tanggal 31 Desember (tutup buku biasanya dilakukan
akhir tahun) belum selesai, maka proyek tersebut tidak diikutsertakan dalam
menghitung rugi/laba perusahaan.
2. Percentage Completion Method (Prosentase Proyek Selesai)
Semua proyek per tanggal 31 Desember dihitung rugi/labanya, termasuk yang
belum selesai.
Proyek yang melewati batas seolah dipotong untuk rugi / labanya pada bagian
yang sudah selesai, sedang sisanya akan diperhitungkan pada laporan periode
tahun berikutnya.

Manajemen Keuangan
Contoh.
1. Completion Method (Proyek selesai)

Rugi /laba perusahaan masing-masing tahun dihitung ;
◦ R/L tahun 2004, yang dihitung hanya proyek A saja
◦ R/L tahun 2005, yang dihitung hanya proyek A, B saja
◦ R/L tahun 2006, yang dihitung proyek A , B, C, D
2. Percentage Completion Method (Prosentas proyek selesai)
◦ R/L tahun 2004, yang dihitung jumlah R/L proyek A (100%), dan B
(60%), C (20%), D (25%).
◦ R/L tahun 2005, yang dihitung jumlah R/L proyek B (40%), dan C
(60%), D (35%) dan E (60%).
◦ R/L tahun 2006, yang dihitung jumlah R/L proyek C (20%),
D (40%) dan E (40%).
◦ R/L dihitung hanya bagian kegiatan yang dilakukan pada tahun yang
bersangkutan saja.
Proses pembuatan laporan rugi laba usaha dilakukan secara bertahap dimulai
dari laporan R/L kotor di proyek, kemudian baru disusun laporan R/L usaha.
Bila perusahaan memiliki cabang, laporan R/L disusun dari proyek, ke cabang
dan dari cabang ke pusat sebagai laporan R/L usaha perusahaan.
Laporan R/L usaha perusahaan pada dasarnya merupakan gabungan R/L
cabang, kemudian dikurangi biaya dari pusat.
Manajemen Keuangan
Sedangkan laporan R/L cabang merupakan gabungan dari R/L proyek

dikurangi biaya-biaya di cabang.
Struktur laporan R/L

Secara garis besar struktur dari laporan R/L
1. Pendapatan Bersih : A
2. Biaya Langsung : B
3. R/L Kotor : (A – B)
4. Biaya Tidak Langsung : C
5. R/L bersih Usaha : A -B–C
6. Pendapatan – Biaya lain-lain : +/- D
7. R/L Usaha sebelum Pajak : A – B – C +/- D
8. Pajak (PPh) Badan : E
9. R/L Usaha sesudah Pajak : (A – B – C +/- D – E)
 Pendapatan bersih adalah pendapatan tidak termasuk pajak.
 Pendapatan/biaya lain-lain : akibat perbedaan nilai mata uang
Contoh soal.
URAIAN Realisasi Tahun 2006 Anggaran Tahun 2006 Realisasi Tahun 2005
Rp % Rp % Rp %
Pendapatan Bersih 570.652 100,00 525.800 100,00 442.617 100,00
Biaya Langsung 510.041 456.532 384.573
R/L Kotor - - -
Biaya Tidak Langsung 43.869 47.563 43.646
R/L bersih Usaha
Pendapatan lain-lain 8.419 3.464 5.272
Biaya lain-lain 9.125 1.245 5.635
R/L Usaha sebelum Pajak - - -
Pajak (PPh) Badan 3.361 4.200 3.470
Laba usaha sesudah Pajak -

Manajemen Keuangan
3.4.3 Laporan Perubahan Modal (Ekuitas)

Di samping penyusunan neraca dan laporan laba rugi, pada akhir periode
akuntansi biasanya juga disusun laporan yang menunjukkan sebab- sebab perubahan
modal perusahaan. Perusahaan dengan bentuk perseroan, perubahan modalnya
ditunjukkan di dalam laporan laba ditahan (retained earnings ). Di dalam laporan ini
ditunjukkan laba ditahan awal periode, ditambah dengan laba seperti yang tercantum
di dalam laporan perhitungan laba rugi dan dikurangi dengan dividen yang
diumumkan selama periode yang bersangkutan.
Karena laporan laba rugi dapat disusun dengan cara all inclusive atau current
operating performance , maka susunan laporan laba tidak dibagi juga akan berbeda,
tergantung kepada laporan perhitungan laba rugi. Apabila laporan perhitungan laba
rugi disusun dengan cara all inclusive maka di dalam laporan laba ditahan hanya
menunjukkan:
 saldo laba tidak dibagi awal periode
 ditambah laba neto dan elemen-elemen luar biasa
 ditambah atau dikurangi koreksi kesalahan
 dikurangi dividen yang diumumkan.
Apabila perusahaan memperoleh laba, maka laba tersebut akan menambah
modal pemilik, sebaliknya jika menderita rugi, maka modal pemilik menjadi
berkurang.
Modal pemilik perusahaan dapat juga berubah karena adanya tambahan investasi
yang dilakukan oleh si pemilik, atau karena pemilik mengambil harta perusahaan
untuk keperluan pribadi (prive).
Jadi modal perusahaan akan bertambah karena :
 Tambahan investasi
 Mendapat laba
Modal perusahaan akan berkurang karena :
 Pengambilan harta untuk keperluan pribadi (prive)
 Menderita rugi
Laporan perubahan modal terdiri dari akun Modal awal, laba/rugi yang
diperoleh selama periode tertentu, prive dan modal akhir.

Manajemen Keuangan
Laporan ini merupakan jembatan antara laporan rugi laba dengan neraca.
Data laba atau rugi yang tercantum dalam Laporan R/L mempengaruhi modal yang
tercantum dalam neraca, pengaruh laba atau rugi terhadap modal diperhitungkan
dalam Laporan perubahan modal
Contoh.
KONTRAKTOR CV MERTA SARI

LAPORAN PERUBAHAN MODAL
Untuk Tahun yang Berakhir Tanggal 31 Desembar 2007
Modal 1 Januari 2006 Rp 25,000,000

Tambah : Laba tahun 2007 42,619,176
Rp 67,619,176
Kurang : Pengambilan prive Rp 5,000,000
Modal, 31 Desember 2007 62,619,176
3.4.4 Laporan Arus Kas

Perusahaan wajib menyusun laporan arus kas dan menjadikan laporan tersebut
sebagai bagian yang tidak terpisahkan atau integral dari laporan keuangan untuk
setiap periode penyajian laporan keuangan. Arus kas adalah arus masuk dan arus
keluar kas dan setara kas. Kas meliputi uang tunai (cash on hand ) dan rekening giro
setara kas (cash equivalent ). Kas adalah adalah investasi yang sifatnya sangat likuid,
berjangka pendek, dan yang dengan cepat dapat dijadikan kas dalam jumlah tertentu
tanpa menghadapi risiko perubahan nilai yang signifikan.
Tujuan utama laporan arus kas adalah untuk menyajikan informasi relevan tentang
penerimaan dan pengeluaran kas suatu perusahaan selama suatu periode. Untuk
mencapai tujuan itu, aliran kas diklasifikasikan dalam tiga kelompok yang berbeda
yaitu penerimaan dan pengeluaran kas yang berasal dari kegiatan investasi,
pembelanjaan atau financing , dan kegiatan usaha. Kegiatan investasi adalah
perolehan dan pelepasan aktiva jangka panjang serta investasi lain yang tidak
termasuk setara kas. Kegiatan pembelanjaan adalah kegiatan yang mengakibatkan

Manajemen Keuangan
perubahan dalam jumlah serta komposisi modal dan pinjaman perusahaan. Kegiatan
usaha adalah kegiatan penghasil utama pendapatan perusahaan dan kegiatan lain
yang bukan merupakan kegiatan investasi dan pembelanjaan.
Laporan arus kas, menginformasikan perubahan dalam posisi keuangan sebagai
akibat dari kegiatan usaha, pembelanjaan, dan investasi selama periode yang
bersangkutan.
Penjelasan lebih lengkap akan dibahas pada bab berikutnya.
3.5 Jurnal
Jurnal adalah pencatatan atas transaksi-transaksi keuangan yang dilaksanakan
setiap hari. Jurnal merupakan proses pencatatan pertama dalam siklus akuntansi
setelah analisis transaksi. Jurnal merupakan dasar untuk mem-posting transaksi ke
buku besar. Bentuk yang umum dari jurnal adalah Jurnal Umum (General Journal)
yang mencatat segala jenis transaksi yang terjadi. Dalam praktiknya, apalagi dengan
semakinberkembangnya perusahaan dan semakin rumitnya transaksi-transaksi yang
terjadi, tidak mungkin seluruh transaksi yang terjadi dituangkan hanya dalam general
journal. Akan hal ini dibentuklah Jurnal Khusus (Special Journal). Special Journal
ini dirancang untuk mencatat jenis-jenis transaksi tertentu yang sering terjadi dan
berulang.
Special Journal yang dimaksudkan disini misalnya :
 Jurnal Penjualan
 Jurnal Pembelian
 Jurnal Penerimaan Kas
 Jurnal Pengeluaran Kas
Catatan : Untuk transaksi-transaksi yang tidak dapat dikelompokkan pada keempat
jurnal khusus tersebut, maka tetap dicatat dalam General Journal (Jurnal Umum).
Tidak semua jenis jurnal di atas digunakan dalam perusahaan, penggunaannya
tergantung pada besar kecilnya perusahaan. Pada perusahaan yang masih sederhana,
umumnya cukup digunakan jurnal umum untuk mencatat transaksi-transaksi yang
terjadi. Sedangkan untuk perusahaan yang transaksi-transaksinya sudah sedemikian
komplek dimungkinkan digunakannya Jurnal Khusus (Special Journal).

Manajemen Keuangan
Contoh
Tahapan-tahapan suatu perusahaan bernama CV. Jaya Utama dapat diuraikan dengan
contoh-contoh transaksi sebagai berikut :
 Transaksi 1 : 1 Maret 2001, Tn. Amir memulai usaha dengan mendirikan
perusahaan bernama CV. Jaya Utama yang bergerak di bidang jasa perbaikan
komputer dengan menyisihkan uang dari simpanan pribadinya untuk digunakan
sebagai modal usaha sebesar Rp 20.000.000
 Transaksi 2 : 1 April 2001, untuk menunjang usahanya perusahaan menyewa
gedung untuk dipergunakan sebagai kantor/tempat usaha sebesar Rp 6.000.000
selama 1 tahun dan dibayar kas.
 Transaksi 3 : 1 Mei 2001, untuk menambah Kas, perusahaan meminjam uang
dari Bank Mayapada sebesar Rp 30.000.000 dengan bunga 20% per tahun dan
jatuh tempo 1 Mei 2002.
 Transaksi 4 : 3 Mei 2001, Perusahaan membeli 3 unit peralatan komputer dari
Toko Metro Komputer sebesar Rp 30.000.000 dan dibayar kas.
 Transaksi 5 : 5 Mei 2001, Perusahaan membeli Persediaan Suku Cadang untuk
perbaikan komputer pelanggan dari Toko ABC sebesar Rp yang akan dibayar
pada tanggal 12 Mei 2001.
 Transaksi 6 : 12 Mei 2001, Perusahaan membayar hutang pembelian Persediaan
Suku Cadang kepada Toko ABC sebesar Rp dengan kas.
 Transaksi 7 : 15 Mei 2001, Perusahaan membeli Persediaan Suku Cadang secara
tunai untuk keperluan perbaikan komputer pelanggan sebesar Rp 2.000.000
 Transaksi 8 : 27 Mei 2001, Perusahaan menggunakan persediaan suku cadang
untuk keperluan perbaikan komputer pelanggan sebesar Rp 1.000.000
 Transaksi 9 : 1 Juni 2001, Perusahaan menerima Kas dari hasil usaha jasa
perbaikan komputer sebesar Rp 20.000.000
 Transaksi 10 : 6 Juni 2001, Tn. Amir memperbaiki kendaraannya dengan biaya
sebesar Rp 1.000.000 dan membayarnya dengan Kas dari dana pribadinya.
Berdasarkan contoh transaksi di atas, jurnalnya adalah sebagai berikut:

Manajemen Keuangan
Jurnal Umum
Hal : 1

Manajemen Keuangan
3.6 Posting Jurnal pada Buku Besar

Yang dimaksud dengan posting di sini adalah membukukan dengan cara
memindahbukukan dari jurnal ke dalam perkiraan masing-masing yang relevan di
buku besar. Kalau dalam jurnal, pencatatan dilakukan setiap hari, maka posting ke
masing-masing perkiraan dilakukan secara periodik, misalnya satu bulan.
Pada umumnya, untuk memudahkan mengidentifikasi transaksi-transaksi yang telah
diposting ke buku besar ini, maka digunakan kolom posting reference. Disamping itu
digunakan juga bagan perkiraan yang merupakan daftar judul dan nomor untuk setiap
perkiraan pada buku besar.
Contoh posting dari jurnal ke buku besar adalah sebagai berikut :

Manajemen Keuangan
Keterangan :
A. Pilih perkiraan buku besar yang berkaitan dengan jurnalnya.
B. Masukkan tanggal jurnal pada masing-masing perkiraan buku besar yang
berkaitan.
C. Masukkan nilai debet dari jurnal ke kolom debet di buku besar, demikian pula
nilai kredit dari jurnal ke kolom kredit di buku besar kemudian hitung saldo
buku besarnya.
D. Kolom Referensi (Ref) pada jurnal diisi nomor perkiraan yang telah dijurnal,
dan Ref di Buku Besar diisi nomor halaman jurnal.
Berdasarkan contoh-contoh transaksi di atas, hasil posting dari jurnal adalah sebagai
berikut :

Manajemen Keuangan

Manajemen Keuangan

Manajemen Keuangan
BAB IV
LAPORAN ARUS KAS (CASH FLOW)
4.1 Pengertian
Arus Kas Proyek ialah arus kas yang mencakup prakiraan penerimaan dan
pengeluaran dana yang diperlukan untuk pelaksanaan proyek selama jangka waktu
kontrak.
Cash flow atau arus kas adalah penggambaran jumlah kas masuk (penerimaan kas)
dan jumlah kas keluar (pengeluaran kas) dalam suau periode tertentu.
Cash flow adalah arus kas yang masuk dan arus yang keluar perusahaan.
Cash flow merupakan salah satu produk perencanaan, diantara produk perencanaan
yang lain dalam construction planning seperti Time Schedule, Construction method,
Cost Budget (anggaran biaya pelaksanaan).
Cash flow adalah alat kendali arus kas atau pengendali likuiditas
Inti pengendalian likuiditas adalah selalu mengupayakan agar kondisi keuangan
tidak defisit atau diupayakan sekecil mungkin dan dapat segera diatasi untuk berubah
menjadi surplus.
4.2 Penyusunan Arus Kas

1. Tahap penyusunan transaksi “ Operasional “ yang mencakup penerimaan di
proyek dan pengeluaran di proyek baik yang dilakukan langsung di proyek
maupun di cabang (kantor).
2. Tahap penyusunan transaksi “ Finansial “ yang mencakup penerimaan kredit
dan pelunasan kredit, baik Intern maupun Ekstern.
4.2.1 Tahap Operasional

Menyusun Arus Kas Proyek (AKP) tahap pertama dilakukan oleh Cabang yang
mengelola dan bertanggung jawab atas pengelolaan Proyek.

Manajemen Keuangan
Arus Kas Proyek tersebut disusun oleh Bagian Keuangan bersama dengan manejer
Proyek/Teknik dan Staf teknik.
Data yang diperlukan dalam menyusun Arus Kas Proyek adalah :
1. Kontrak Borongan yang mencatumkan syarat pembayaran uang muka dan
Termin Proyek.
2. Jadwal Kemajuan Pekerjaan (Progres Schedule)
3. Jadwal Pengadaan Bahan (Material Schedule)
4. Jadwal Pengadaan Alat (Equipment Schedule)
5. Jadwal Pengadaan Tenaga (Manpower Schedule)
6. Perkiraan Pembayaran pada subkontraktor
Dalam pelaksanaan penyusunan data 2,3,4 dan 5 yang lebih detail sebaiknya
digunakan program computer seperti Primavera atau MS Project selain menggunakan
MS Excel yang selama ini sudah digunakan
Atas dasar tersebut diatas maka disusun Arus Kas Proyek sebagai berikut :
1. Penerimaan di Proyek
2. Pengeluaran di Proyek
3. Selisih Penerimaan dan Pengeluaran di Proyek
4. Kas Awal (minimum kas yang dicadangkan)
5. Kas sebelum Finansial
4.2.2 Tahap Finansial

Transaksi Finansial adalah kebijaksanaan untuk menunjukkan sumber dan
penggunaan dana proyek dari sumber ekstern dan intern perusahaan.
Jumlah dana yang diambil disesuaikan dengan kebutuhan dana proyek yang terlihat
pada sisa Kas sebelum Finansial. Pengambilan/cicilan Kredit termasuk pembayaran
bunga harus dicantumkan dalam Arus Kas Proyek.
Apabila kredit tidak dapat dilunasi sampai seluruhnya Termin proyek diterima, maka
posisi kredit dalam (kumulatip) akan terlihat pada posisi akhir proyek.
Dalam pelaksanaan penyusunan Transaksi Finansial sebaiknya
digunakan Program komputer Akuntansi selain menggunakan MS Excel yang selama
ini sudah digunakan.

Manajemen Keuangan
4.3 Unsur Utama Cash Flow

Unsur utama dari cash flow adalah :
1. Jadwal penerimaan (penerimaan bersih) atau cash in
2. Jadwal pengeluaran atau cash out
CASH FLOW= CASH IN – CASH OUT
Unsur lainnya dari cash flow adalah :

 Kas awal
 Finansial
 Jadwal pengeluaran
Cash Flow dapat digambarkan sebagai suatu prediksi pembayaran. Cash flow proyek
yang baik adalah cash flow yang dapat mendanai pembiayaan proyek secara mandiri
dan dapat menjaga arus dananya agar tidak menghasilkan saldo yang negatif.
Bila suatu proyek likuiditasnya berdiri sendiri, artinya penerimaan dan
pengeluarannya tidak digabung dengan proyek lain, maka unsur penunjang lainnya
adalah finansial (untuk mengatasi cash flow defisit)
Didalam praktek, cash flow proyek tidak sepenuhnya tergantung pada kredit
Bank, tetapi juga kredit barang dan jasa kepada Suplier atau subkontraktor.
Disini seninya memanage keuangan yaitu berapa yang akan ditanggulangi dengan
kredit Bank, dan berapa yang harus diupayakan melalui kredit barang dan jasa.
4.3.1 Jadwal Penerimaan (penerimaan bersih)

Jadwal penerimaan disebut unsur utama dari cash flow karena dari
penerimaan /rencana penerimaan yang ada maka terjadilah kegiatan pengeluaran.
Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara
pembayaran yang telah ditetapkan dalam kontrak.
Jadwal penerimaan harus disusun secara tepat dan akurat karena :
 Rencana jumlah penerimaan berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan
 Pencairan rencana penerimaan melalui suatu proses yang memerlukan waktu
Cara pembayaran proyek konstruksi umumnya terdiri dari :
Manajemen Keuangan
1. Pembayaran dengan Uang Muka atau tanpa Uang Muka

2. Pembayaran Bulanan (Monthly payment)
3. Pembayaran termyn (progress payment)
4. Pembayaran sekali akhir (turn key payment)
Cara pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa ditinjau dari cash flow :
 Pembayaran dengan Uang Muka
 Pembayaran bulanan dimana pencairan pembayaran dipotong
pengembalian Uang Muka dan ditahan sebagai jaminan
Hal penting dalam menyusun jadwal penerimaan :
1. Perkiraan prestasi pekerjaan (Mengacu pada TS)
2. Perkiraan waktu untuk proses pencairan
Perkiraan sendiri sesuai pengalaman dan tergantung dari :
• Jenis proyek
• Kebiasaan orang-orang yang terlibat
• Lokasi pekerjaan
• Sistem administrasi yang ada
4.3.2 Jadwal Pengeluaran (Cash Out)

Pedoman dasar yang berpengaruh langsung terhadap jadwal pengeluaran
adalah rencana kegiatan kerja.
Dalam perhitungan cash flow yang termasuk dalam pengeluaran adalah :
1. Biaya langsung proyek yaitu :
a. Biaya upah
b. Biaya material
c. Biaya alat
2. Biaya tak langsung (overhead)
a. Overhead kantor
b. Overhead lapangan
c. Pajak-pajak
Sistem pengeluaran untuk pembiayaan proyek tergantung dari kebijakan operasional
proyek yang diterapkan seperti :

Manajemen Keuangan
1. Pembayaran secara tunai (cash)

2. Pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit)
Pertimbangan dalam menetapkan kebijakan operasional :
1. Harga barang/jasa akan lebih murah jika dibayar tunai
2. Harga barang/jasa akan lebih mahal jika dibayar kredit
3. Semakin lama jangka waktunya harganya semakin mahal karena beban bunga.
4.3.2.1 Pembayaran Upah

Pembayaran upah umumnya dilakukan tunai (cash) biasanya sekali seminggu
atau 2 mingguan. Jika pembayaran untuk tenaga (upah borong) disesuaikan dengan
rencana kerja sesuai program kerja yang ada, secara kasar jumlah pembayaran upah
borong tiap bulan sesuai dengan prestasi pekerjaan perbulan. Upah kerja harian
disesuaikan dengan jumlah tenaga pada bulan yang bersangkutan berdasarkan hari
orang (HO) .
4.3.2.2 Pembayaran untuk Material

Pembayaran untuk material dilakukan dengan cara :
a. Tunai
b. Kredit
Harga material yang bergejolak naik dan sulit diprediksi digunakan cara tunai.
Harga yang stabil atau bergerak naik tetapi tetap dapat diprediksi (misalkan tiap
tahun naik 10 %) pakai cara kredit.
Jadwal pengeluaran uang (cash out) untuk material dipengaruhi :
1. Program kerja (kegiatan proyek)
2. Kebijakan stock
3. Kebijakan pembiayaan (cash/kredit)
4. Kebijakan stock dipengaruhi oleh ;
 Problem pengadaan material
 Lokasi pengumpulan material
 Urutan pekerjaan

Manajemen Keuangan
4.3.2.3 Pembayaran Subkontraktor

Pembayaran subkontraktor biasanya dilakukan dengan :
 Pembayaran dengan atau tanpa uang muka
 Pembayaran berdasarkan termin atau bulanan
4.3.2.4 Pembayaran untuk Persiapan dan Penyelesaian

 Pembayaran upah, material/alat dan borongan
 Umumnya dilakukan tunai
4.3.2.5 Pembayaran overhead lapangan dll

Jadwalnya dilakukan rutin (tiap minggu/bulan) dari awal sampai akhir proyek
dan relatif tetap
4.4 Kas Awal

Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan cairnya uang muka memerlukan
waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum dimulai. Kas awal yang disediakan
untuk proyek, biasanya tidak terlalu besar, misalnya untuk pengeluaran pada bulan
pertama.
Bulan-bulan berikutnya bila terjadi defisit, maka harus ditutupi / diatasi dengan
modal pinjaman (dari bank, dari perusahaan induk atau lembaga keuangan lain).
Mungkin saja dalam suatu proyek tidak dibekali dengan kas awal. Untuk kasus ini
berarti sejak bulan pertama proyek sudah perlu disediakan modal pinjaman yang
harus diadakan sebelum proyek dimulai. Yang dimaksud dengan kas awal adalah
sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang
ini harus dikembalikan dari penerimaan proyek di akhir pekerjaan.
4.5 Finansial
Adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi
kas sesudah kas awal. Semakin besar defisit semakin besar kebutuhan dana finansial.
Manajemen Keuangan
4.6 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan
dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan
nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam kebijakan finansial.
Unsur-unsur cash flow yang lengkap :

1) Penerimaan bersih : uang poryek yang masuk ke dalam kas (plus)
2) Pengeluaran : uang yang diperlukan untuk keperluan pelaksanaan proyek (minus)
3) Selisih penerimaan dan pengeluaran
4) Bila positif tanpa diberi tanda, bila negatif diberi tanda ( )
5) Kas awal : uang yang disediakan sebelum kegiatan proyek dimulai
6) Kas sebelum finansial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan finansial atau
penjumlahan butir (3) dan (5).
7) Finansial, terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga pinjamanserta
total finansial.
8) Kas akhir, yaitu penggabungan kas sebelum finansial dan total finansial.
9) Jumlah pinjaman secara kumulatif, merupakan total pinjaman yang terjadi pada
tiap akhir bulan.
10) Jumlah kumulatif pinjaman yang paling tinggi dipergunakan untuk menetapkan
plafond pinjaman.

Manajemen Keuangan
Contoh.
BULAN
NO URAIAN I II III IV V VI
1 Prestasi Pek Komulatif %

2 Penerimaan Bersih
3 Pengeluaran
4 Selisih Penerimaan -
Pengeluaran
5 Kas Awal
6 Kas sebelum Finansial
6.1 Pinjaman
6.2 Pengembalian
6.3 Bunga Pinjaman
Total Financial
7 Kas Akhir
8 Komulatif Pinjaman
Perhatikan.
 Jadwal penerimaan dan pengeluaran bersih biasanya dibuat tersendiri,
kemudian rekanya dimasukkan dalam cash flow tersebut.
 Jadwal penerimaan diperoleh dari rencana prestasi pekerjaan yang biasa
ditunjukkan dalam curva S dalam TS, serta berdasarkan cara pembayarannya
yang disebut dalam kontrak.
 Jadwal pengeluaran diperoleh dari rencana program kerja dan berdasarkan
kebijakan pembiayaan yang ditetapkan.

Manajemen Keuangan
Contoh Soal.
BULAN
NO URAIAN I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII KET
1 Prestasi Pek Komulatif % 5 15 26 38 53 73 82 90 95 100

2 Penerimaan (jt Rp)
Uang Muka (20 %) 200
Termin Pekerjaan 160 0 200 0 200 0 0 190 0
Pencairan Retensi 5% 50
Total Penerimaan 0 200 0 160 0 200 0 200 0 0 190 50

3 Pengeluaran
Upah 10 20 25 25 30 30 25 20 20 5
Material 100 100 100 100
Alat 5 5 5 8 4 3 4 3 3 3
Sub Kontraktor 40 60
Overhead dll 12 10 10 10 10 10 10 10 10 10 5
Total Pengeluaran 27 135 80 143 104 43 139 33 133 18 5 0

Manajemen Keuangan
BULAN
NO URAIAN I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII KET

2 Penerimaan Bersih - 200 - 160 200 200 190 50
3 Pengeluaran 27 135 80 143 104 43 139 33 133 18 5
4 Selisih Penerimaan - (27) 65 (80) 17 (104) 157 (139) 167 (133) (18) 185 50
Pengeluaran
5 Kas Awal 50 23 88 8 25 1 158 19 186 53 35 220
6 Kas sebelum Finansial 23 88 8 25 (79) 158 19 186 53 35 220 270
6.1 Pinjaman 80
6.2 Pengembalian 80
6.3 Bunga Pinjaman 2% 1,6 1,6 1,6
Total Financial 0 0 0 0 80 1,6 1,6 81,6 0 0 0 0
7 Kas Akhir 23 88 8 25 1 156,4 17,4 104,4 53,0 35,0 220,0 270,0
8 Komulatif Pinjaman 0 0 0 0 80 80 80 0 0 0 0 0

Manajemen Keuangan
BAB V
CONSTRUCTION COST CONTROL
5.1 Cost Budget

Dalam kegiatan pembelanjaan selama proses pelaksanaan proyek, baik untuk
biaya bahan, upah, alat, sub kontraktor, perlu adanya pedoman agar pelaksanaan
pembiayaan proyek dapat dikendalikan dengan baik dalam upaya untuk mencapai
salah satu sasaran proyek yaitu efisiensi. Pedoman pembelanjaan tersebut dinamakan
Cost Budget atau Anggaran Biaya Pelaksanaan
Rencana Anggaran Pelaksanaan adalah suatu perencanaan tentang besarnya
biaya yang dibutuhkan dalam pelaksanaan konstruksi. RAP pada dasarnya
menjabarkan RAB hasil pelelangan kedalam biaya-biaya realita di lapangan/di
pelaksanaan.
Maksud dan tujuan dari pembuatan RAP adalah membuat rincian anggaran biaya
dan petunjuk-petunjuk pelaksanaan, agar pekerjaan yang dilaksanakan dapat
diselesaikan tepat waktu, mutu dan biaya yang dipertanggungjawabkan.
Jadi Fungsi dari Cost Budget/RAP adalah :
a. Sebagai pedoman dasar harga untuk perhitungan biaya material dan upah
tenaga kerja serta peralatan
b. Sebagai acuan untuk harga yang diberikan kepada sub kontraktor maupun
mandor bangunan
c. Sebagai dasar perhitungan untuk mengetahui laba rugi proyek yang sedang
dilaksanakan.
5.1.1 Hubungan Cost Estimasi dan Cost Budget

Antara Cost Estimate dan cost budget, walupun sama-sama berkaitan tentang
biaya proyek, namun memiliki perbedaan dalam bentuk format maupun kegunaannya

Manajemen Keuangan
yaitu :
Cost Estimate :
 Diperlukan untuk menetapkan harga jual dari kontraktor
 Diperlukan untuk penyajiannkepada pihak-pihak luar perusahaan.
 Menggunakan format bermacam-macam sesuai permintaan pemilik proyek
Cost Budget :
 Diperlukan untuk menetapkan biaya pelaksanaan
 Diperlukan untuk pedoman pembelanjaan dalam pelaksanaan proyek
 Diperlukan untuk keperluan sendiri
 Menggunakan format satu macam, sesuai yang ditetapkan sendiri secara
internal.
 Dokumen ini biasanya merupakan suatu dokumen yang sifatnya rahasia.
Cost Estimate harus dibuat secara cermat (akurat) untuk dapat mangantisipasi
seluruh biaya proyek tetapi cukup kompetitif, dan sebaiknya didasari dengan/oleh
budget yang realistik .
Artinya : Bahwa cost budget dibuat lebih dulu dari cost estimate, atau proses
pembuatan cost estimate melalui pembuatan cost budget dulu.
Cost Estimate yang jelek dapat menghasilkan cost budget yang tidak realistik,
akibatnya dapat menyebabkan kehilangan kontrol, sert dapat menyebabkan persoalan
keuangan bagi pihak yang terkait dengan pelaksanaan proyek tersebut.
Artinya : Bahwa cost budget baru dibuat sesudah cost estimate yang dalam
prosesnya tidak didasarkan atas budget tetapi merupakan suatu perkiraan saja.
Kedua-duanya memang mungkin terjadi, tetapi sebaiknya pada saat menyusun cost
estimate prosesnya melalui cost budget dulu, walaupun bentuknya belum berupa
cost budget , tetapi berupa Direct Cost.
Jadi arti dari direct cost serupa dengan budget cost yaitu suatu perkiraan real cost
yang kemudian ditambah dengan mark up untuk keperluan lain
Cost Budget adalah suatu planning (perencanaan) sehingga banyak pihak yang
jika menghadapi masalah, memilih membuat cost budget yang tidak realistik
daripada menyusun rencana yang rugi.
Manajemen Keuangan
Semestinya seorang Project Manager , dengan cost budget yang tidak realistik akan
menolak atau keberatan melaksanakannya, karena tanggung jawab kesalahan
perhitungan cost estimate menjadi milik Project Manager .
Tujuan dari cost budget adalah agar semua kegiatan pembelanjaan dapat
dikontrol untuk mencapai sasarannya, yaitu dapat diselesaikan dibawah budgetnya.
cost budget berfungsi sebagi tolak ukur/alat kendali biaya dan dipakai sebagai dasar
dalam pembuatanprogram pengendalian biaya (Cost Control)
Biaya-biaya dalam Cost Budget adalah :
a. Biaya bahan/material
b. Biaya upah tenaga
c. Biaya alat
d. Biaya subkontraktor
e. Biaya administrasi/overhead proyek
f. Biaya overhead kantor pusat
g. Biaya overhead kantor cabang
h. Biaya penyusutan
5.1.2 Kebijakan Pelaksanaan

Sebelum menyusun cost budget, ditetapkan terlebih dahulu mengenai
kebijakan pelaksanaan yaitu bagian-bagian mana dari pekerjaan yang akan
dilaksanakan sendiri dan bagian mana yang akan diserahkan kepada sub kontraktor
Kebijakan pokok yang mendasari penyusunan cost budget adalah:
• Kebijakan subkontraktor
• Kebijakan pembelian bahan setengah jadi:
– Beton ready mix
– Aspal beton
– Rangka baja
– Kusen
– Baja tulangan
Yang menjadi pertimbangan kebijakan subkontraktor :
Manajemen Keuangan
• Menghindari resiko pelaksanaan pekerjaan yang kurang dikuasai

• Menghemat penggunaan sumber daya milik sendiri
• Membantu mempercepat pelaksanaan proyek
• Untuk pembinaan hubungan kerja sama
• Memanfaatkan potensi luar
• Menyederhanakan penyusunan cost budget
• Mengurangi tingkat kegiatan pengendalian
Yang menjadi pertimbangan kebijakan pembelian bahan setengah jadi :
• Tidak perlu menyiapkan peralatan besar
• Biaya produksinya menjadi fix (tetap) mempermudah cost control
• Mengurangi kepadatan kegiatan di lapangan
• Memanfaatkan potensi luar yang ada
• Dapat lebih menjamin kualitas produk, karena dilakukan oleh perusahaan
spesialis
• Mempermudah kegiatan pengendalain waste bahan
• Membantu mempercepat pelaksanaan proyek
• Menyederhanakan penyusunan cost budget
• Mengurangi tingkat kegiatan pengendalian

Manajemen Keuangan
Contoh.
1. Cost Estimasi
Jenis Pekerjaan : Pasangan Batu Kali 1 : 5

Harga Satuan : Rp 404.888
Satuan : m3
Harga Satuan Jumlah

No. Keterangan Satuan Koefisien
(Rp) (Rp)
I PEKERJA
1. Mandor org/hari 0,1600 46.000,00 7.360,00
2. Pekerja org/hari 2,9000 25.000,00 72.500,00
3. Kepala Tukang Batu org/hari 0,1200 41.000,00 4.920,00
4. Tukang Batu org/hari 1,2000 38.000,00 45.600,00
Sub Total I 130.380,00

II MATERIAL
1. Batu Kali m3 1,1000 85.000,00 93.500,00
2. Pasir Pasang m3 0,5600 65.000,00 36.400,00
3. Porland Cement zak 2,8000 38.500,00 107.800,00
Sub Total II 237.700,00

III PERALATAN
Sub Total III 0,00

IV TOTAL 368.080,00
V OVERHEAD 10 % 36.808,00
VI HARGA SATUAN PEKERJAAN (Rp/m 3) 404.888,00
2. Cost Budget
Biaya Upah : Rp. 90.000,-
Biaya Bahan :
a. Batu kali : 0,8 x 75.000 = 60.000,-
b. Pasir : 0,6 x 55.000 = 33.000,-
c. Semen ; 2 Zak x 35.000 = 70.000,-
d. Jumlah = 163.000,-
Total Biaya Bahan = Rp. 253.000,-
Biaya alat =
Overhead =

Manajemen Keuangan
Biaya Subkontraktor
KONTRAK AWAL KEBIJAKAN PELAKSANAAN
NO. URAIAN PEKERJAAN SENDIRI SUBKON
SAT VOLUME
A. PEKERJAAN PERSIAPAN Ls 1,00

1 Mobilisasi dan demobilisasi alat-alat berat Ls 1,00
2 Dewatering 2.376 1,00
3 Pengadaan Kendaraan Roda Empat 2.376 1,00
4 Pengadaan Kendaraan Roda Dua 2.376 2,00
Sub Total A
B PEKERJAAN BANGUNAN
1 Pekerjaan Tanah
1 Galian Tanah Biasa dengan Manual M3 2.992,00
2 Galian Tanah Biasa dengan Alatberat M3 1.252,00
3 Galian Tanah Cadas dengan Manual M3 326,00
4 Galian Tanah Cadas dengan alat berat M3 380,00
5 Galian Tanah Berbatu dengan Manual M3 640,00
6 Galian Tanah Berbatu dengan alat berat M3 321,00
7 Urugan Tanah Kembali M3 2.376,00
Total B - 1
2 Pekerjaan Pasangan
1 Pasangan Batu Kosong M3 417,00
2 Pasangan Batu Kali 1 : 2 M3 258,00
3 Pasangan Batu Kali 1 : 4 M3 7.340,00
4 Pasangan Bata 1 : 4 M2 4,00
5 Plesteran 1 : 3 M3 1.451,00
6 Siaran 1 : 2 M3 7.356,00
7 Pekerjaan Wheep Hole Buah 46,00
8 Pekerjaan Hand Railling M 425,00
9 Mengecat Besi M2 3,35
10 Memasang genteng lokal pejaten M2 104,00

Manajemen Keuangan
Biaya bahan
RINCIAN BAHAN
No Pekerjaan Volume Satuan Semen Batu kali Pasir Pasang Kerikil Pasir Beton Besi beton Kawat Beton Ket
(Zak) m3 m3 m3 m3 Kg Kg
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Pasangan Batu Kosong 421,000 m3 - 471,52 - - - - -

2 Pasangan Batu Kali 1Pc : 2Ps 258,000 m3 1.161,00 288,44 123,84 - - - -
3 Pasangan Batu Kali 1Pc : 4Ps 49.216,350 m3 198.440,32 55.023,88 23.623,85 - - - -
4 Plesteran 1Pc : 3Ps 62.916,010 m2 12.583,20 - 1.132,49 - - - -
5 Siaran 1Pc : 2Ps 68.834,000 m2 15.556,48 - 550,67 - - - -
6 Beton K175 203,840 m3 1.345,34 - - 159,44 108,71 - -
7 Beton K225 20,000 m3 168,00 - - 16,50 10,67 1.500,00 5.000,00
Jumlah 229.254,35 55.783,84 25.430,85 175,94 119,37 1.500,00 5.000,00

Harga Satuan Bahan 50.000,00 100.000,00 90.000,00 95.000,00 110.000,00 10.000,00 12.000,00
Jumlah Biaya Bahan 11.462.717.660,00 5.578.384.330,00 2.288.776.336,20 16.714.646,56 13.131.125,92 15.000.000,00 60.000.000,00
Biaya Alat
ALAT YANG DIGUNAKAN RINCIAN BIAYA ALAT Biaya Alat

No Pekerjaan Volume Satuan JENIS JUMLAH Waktu SEWA ALAT SENDIRI peritem
Pemakaian Depresiasi BBM OLI Perbaikan Operator pekerjaan
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Total Biaya Alat

Manajemen Keuangan
5.2 Construction Cost Control

Construction Cost Control merupakan salah satu aspek dalam pengendalian
proyek (project control).
Ada 3 (tiga) varuabel penting yang harus dikendalikan selama proses pelaksanaan
suatu proyek yaitu :
1. Biaya pelaksanaan proyek
2. Mutu/Kualitas proyek
3. Waktu pelaksanaan proyek
Yang diharapkan oleh manajemen adalah tercapainya kualitas pekerjaan
sesuai persyaratan yang ditetapakan, proyek dapat diselesaikan dalam waktu yang
telah ditetapkan dan masih dalam batas anggaran yang disediakan (budget), bahkan
bisa di bawah budget yang ada. Ketiga aspek tersebut salaing terkait satu dengan
yang lain dan terakhir bermuara ke biaya, artinya kualitas dan waktu pelaksanaan
beresiko terhadap membengkaknya biaya, bila tidak dikendalikan dengan baik.
Mekanisme dasar dari fingsi kontrol dapat dillihat pada Gambar 5.1
Analisis
Performance Tindakan Program
Penyebab
yg diinginkan perbaikan Perbaikan
7 6 5 Penyimpangan
1
8
Pelaksanaan
4
Realisasi 2 3 Banding Tdk

Evaluasi hasil Identifikasi dari
hasil kan dg
pelaksanaan penyimpangan
Pelaksanaan Rencana
sesuai
Gambar 5.1 Mekanisme kontrol

Manajemen Keuangan
5.3 Aspek-aspek Kontrol

Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyek dengan baik maka perlu
dilakukan pengendalian terhadap aspek-aspek yang mempengaruhi biaya proyek.
Aspek-aspek yang dimaksud adalah :
1. Time Control
2. Quality Control
3. Safety Control
4. Cost Control
5.3.1 Time Control

Yang dimaksud dengan cost control adalah pengendalian waktu pelaksanaan
proyek agar proyek dapat diselesaikan dalam batas waktu yang ditetapkan.
Dalam kaitannya dengan pengendalian biaya, maka tindakan pengendalian waktu
pelaksanaan ada beberapa upaya alternatif sesuai dengan kondisinya antara lain :
 Menepati total durasi proyek yang telah ditetapkan, untuk menghindari resiko
denda dan dampak lainnya yang merugikan, terutama kesulitan pengaturan
sumber daya perusahaan, yang mungkin akan dipergunakan di tempat lain.
 Mempercepat atau memperlambat suatu kegiatan tetapi masih dalam total
durasi yang ditetapkan yang dampaknya dapat menurunkan biaya.
 Kalau terpaksa harus mempercepat durasi kegiatan / beberapa kegiatan untuk
mengejar keterlambatan yang terjadi, maka harus memilih kegiatan mana
yang diputuskan dipercepat yang memiliki dampak kenaikan biaya terkecil.
Alat kendali waktu yang digunkan dalam pelaksanaan proyek adalah :
 Diagram balok/batang (“bar/gant chart”)
 Diagram Keseimbangan Garis (Line Balance Diagram)
 Diagram jaringan kerja (“network diagram”)
Untuk memilih rencana kerja yang tepat untuk pekerjaan suatu proyek dibutuhkan
suatu teknik seperti Gambar 5.2

Manajemen Keuangan
Gambar 5.2 Teknik pemilihan rencana kerja
Gambar 5.3 Rencana Kerja Diagram Balok

Manajemen Keuangan
Gambar 5.3 Diagram Keseimbangan Garis
f
3 6
b i
a d g j
1 2 7 8 9
c h
e
4 5
Gambar 5.4 Diagram Jaringan Kerja

Manajemen Keuangan
5.3.2 Quality Control

Quality control atau pengendalian mutu pekerjaan penting dilakukan karena
selain berpengaruh langsung terhadap biaya juga berpengaruh pada performance
(kinerja) perusahaan. Produk jasa konstruksi merupakan bangunan yang
pemanfaatannya berlangsung dalam jangka panjang, oleh karena itu hasil
pekerjaannya merupakan promosi jangka panjang dan gratis bagi pelaksananya.
Kualitas pekerjaan perlu dikendalikan agar menghasilkan pekerjaan sesuai
dengan persyaratan yang ditetapkan. Namun ditinjau dari sudut biaya disarankan juga
bahwa mutu pekerjaan khususnya mutu yang bersifat obyektif (dapat diukur) seperti
kekuatan, dimensi dan lain-lain, perlu dikendalikan agar tidak berlebihan karena
waste yang menambah biaya saja.
Pengendalian mutu proyek mencakup :
1. Pengecekan dan Pengkajian;
a. Dengan gambar, alat, maket/model dan perhitungan
b. Untuk mengetahui bahwa kriteria, spesifikasi, dan standar telah
dipenuhi
2. Pemeriksaan/inspeksi dan uji kemampuan peralatan;
Sewaktu menerima material, selama proses pabrikasi, instalasi, dan
pemeriksaan akhir
3. Pengujian dan Pengambilan contoh;
Menguji apakah material telah memenuhi kriteria yang ditentukan.
Contoh: Test destruktif / non destruktif dari obyek.
5.3.3 Safety Control

Saat ini sudah mulai digalakkan construction safety yang sangat dikenal
dengan istilah K-3 di lingkungan proyek konstruksi. Resiko kecelakaan ini menjadi
semakin besar dengan mulai munculnya proyek-proeyk besar untuk memenuhi
kebutuhan manusia dalam kehidupannya.
Risiko yang dihadapi oleh proyek konstruksi banyak disebabkan oleh sifat
khusus/spesifik dari proses konstruksi, antara lain :
Manajemen Keuangan
 Terdiri dari banyak kegiatan yang rawan kecelakaan

 Kegiatannya tidak standar, selalu berbah yang sangat dipengaruhi oleh faktor-
faktor luar.
 Perkembangan/kemajuan teknologi konstruksi yang selalu ada merupakan suatu
tantangan tersendiri.
 Tingginya turn over tenaga kerja konstruksi
 Banyaknya pihak-pihak yang terlibat dalam proses konstruksi yaitu pemerintah,
pengusaha jasa konstruksi, industri, organisasi pekerja dll.
Construction safety (keamanan konstruksi) mempunyai 2 (dua) aspek penting yang
harus diperhatikan secara bersamaan yaitu :
1. Aspek kemanusiaan yaitu keselamatan manusia baik sebagai pelaksana,
pengguna bangunan maupun manusia yang berada di sekitarnya.
2. Aspek ekonomi, yaitu biaya maupun waktu yang hilang sebagai akibat dari
kecelakaan yang terjadi baik biaya secara langsung maupun tak langsung.
Dengan demikian, harus kita pahami dan kita kenali bahwa ada satu lagi yang
berkaitan dengan biaya konstruksi, yaitu cost of safety yaitu biaya-biaya yang
diperlukan untuk menjamin tidak terjadinya kecelakaan kerja.
Cost of safety merupakan biaya yang harus diperhitungkan sebagai bagian dari biaya
konstruksi karena biaya ini tidak dapat dihilangkan dan bahkan merupakan suatu
keharusan untuk mencegah terjadinya tambahan biaya yang tidak diinginkan akibat
dari suatu kecelakaan yang terjadi.
5.3.4 Cost Control

Dalam kegiatan usaha jasa konstruksi, pengendalian biaya sangat penting
artinya untuk menjaga kelangsungan hidup perusahaan. Bila biaya konstruksi yang
memang sangat variabel ini tidak dikendalikan maka resikonya adalah kerugian usaha
yang bila berlangsung terus menerus dapat menyebabkan kebangkrutan usaha. Hal ini
disebabkan oleh sifat usaha jasa konstruksi yang selalu menghadapi dilema yaitu :
 Harga jual (nilai kontrak), yang bersifat konservatif (relatif tetap nilainya)
 Biaya pelaksanaan proyek, yasng bersifat fluktuatif selama proses pelaksanaan
Manajemen Keuangan
dan cenderung membesar bila tidak dikendalikan.

Untuk menghadapi kondisi dilematis tersebut diperlukan 2 (dua) kemampuan yang
sangat mendasar, agar perusahaan dapat bertahan hidup dan berkembang yaitu :
 Kemampuan tentang contruction cost untuk memenangkan persaingan harga
secara aman yaitu menghasilkan cost estimate yang akurat dan cukup
bersaing.
 Kemampuan untuk melakukan pengendalian terhadap biaya (cost control),
yaitu merealisasikan biaya pelaksanaan agar tidak terjadi penyimpangan
terhadap budget yang telah ditetapkan.
Akibat dari kurangnya kedua kemampuan tersebut dapat menyebabkan kerugian
proyek yang diakibatkan oleh hal-hal sebagai berikut :
1. Low bid (under bid) yaitu salah dalam cost estimating baik karena harga yang
terlalu rendah, kuantitas, yang kurang ataupun item pekerjaan yang tidak
ditampilkan.
2. Informasi/pengetahuan yang kurang tentang kondisi pekerjaan
3. Naiknya harga dari sumber daya yang dgunakan selama proses konstruksi
yang tidak diamankan dalam kontrak konstruksi (respon terhadap resiko)
4. Keadaan lapangan/cuaca yang buruk yang tidak dapat diperkirakan.
5. Pemilihan metode konstruksi yang keliru atau kurang tepat.
6. Pengawasan dan manajemen yang tidak efektif.
Butir pertama sampai dengan keempat merupakan akibat dari kurangnya pengetahuan
tentang costruction cost, sedang selebihnya merupakan akibat dari kurangyan
kemampuan dalam kontrol. Kegagalan akibat kelompok yang pertama tidak dapat
diperbaiki setelah proyek dimulai, tetapi kelemahan kelompok yang kedua masih ada
kesempatan untuk memperbaiki selama proses konstruksi.

Manajemen Keuangan
BAB VI
PENGENDALIAN LIKUIDITAS
6.1 Umum
Pengendalian biaya proyek, pada umumnya terfokus pada kondisi rentabilitas,
yaitu mengupayakan agar perimbangan antara pendapatan dan biaya tetap terjaga.
Arti rentabilitas adalah kemampuan menghasilkan laba. Jadi dapat diartikan bila
proyek dengan rentabilitas yang baik berarti proyek tersebut dapat menghasilkan
keuntungan yang baik pula. Sistem cash basic dipergunakan dalam penyusunan cash
flow proyek, dimana kaitannya adalah uang yang masuk dan keluar secara cash
(tunai). Tolak ukur yang digunakan untuk melihat cash tersebut disebut “likuiditas.”
yaitu kemampuan membayar pada saat jatuh tempo. Keadaan likuiditas yang baik
sangat diperlukan, agar proses pengendalian dapat berlangsung dengan baik pula.
Dengan demikian secara konseptual, pengendalian rentabilitas harus dibarengi
dengan pengendalian likuiditas, karena keduanya saling mempengaruhi satu dengan
yang lainnya.
Yang dimaksud dengan pengendalian likuiditas proyek adalah suatu upaya
untuk mengatur jadwal penerimaan dan pengeluaran uang secara tunai (cash), selama
proses pelaksanaan sehingga dana pinjaman dapat dikendalikan dengan selayaknya.
Dilihat dari sudut rentabilitas dan likuiditas maka kondisi proyek dapat dibagi dalam
4 (empat) kelompok yaitu :
1. Rentabilitas baik dan likuiditas baik
Proyek seperti ini yang selalu diharapkan, karena labanya cukup besar dan
pembayarannya lancar, sehingga labanya berwujud sebagai cash (tunai).
2. Rentabilitas baik dan likuiditas jelek
Proyek seperti ini memerlukan perbaikan likuiditas yang mendesak. Bila kondisi
ini terus berlangsung dan tidak dapat diperbaiki, dampaknya dapat mengurangi

Manajemen Keuangan
kondisi rentabilitas.
3. Rentabilitas jelek dan likuiditas bagus
Proyek seperti ini memerlukan pengendalian strategi pengendalian biaya dengan
memanfaatkan likuiditas yang bagus sehingga dapat menolong kondisi
rentabilitas menjadi lebih baik.
4. Rentabilitas jelek dan likuiditas jelek
Proyek sepeti ini sedapat mungkin dihindari/dicegah sejak awal agar tidak
terjadi.
Dari butir 2 dan 3, menunjukka bahwa likuiditas berpengaruh terhadap rentabilitas,
oleh karena itu pengendalian likuiditas perlu menjadi perhatian terutama sekali bagi
para engineer dalam rangka pengendalian proyek.
6.2 Bidang Modal Kerja Proyek

Untuk melaksanakan suatu proyek sampai dengan selesai, tentu memrlukan
modal kerja, kecuali ada kondisi khusus dimana pemilik proyek selalu memberi uang
untuk tahapan yang akan dikerjakan, tetapi hal tersebut jarang terjadi.
Besar kecilnya modal kerja yang diperlukan dalam suatu proyek dipengaruhi oleh
beberapa hal yairu :
1. Persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak
Semakin banyak frekwensi pembayaran, maka modal kerja yang diperlukan
semakin kecil, demikian juga sebaliknya.
2. Kebijakan operasional (pelaksanaan kegiatan proyek)
Kebijakan operasional yang tidak memikirkan aspak penerimaan dan
pembiayaan yang terjadwal dengan baik (efisien) akan memerlukan modal kerja
proyek yang besar.
Dengan demikian pengendalian modal kerja proyek terjadi pada 2 (dua) tahap yaitu
butir (1) pada tahap penyusunan kontrak dan butir (2) pada tahap pelaksananaan.
2 (dua) faktor yang mempengaruhi besar kecilnya modal kerja proyek adalah:
1. Penerimaan
2. Biaya
Manajemen Keuangan
6.2.1 Grafik Penerimaan

Grafik penerimaan berbentuk sebagai garis bertangga, yang bergerak dari nol
belum ada penerimaan) sampai dengan total penerimaan. Grafik tangga disini
bentuknya sangat dipengaruhi oleh syarat pembayaran dari kotrak dan proses
pelaksanaan (proses pekerjaan dan pencairan tagihan). Grafik penerimaan dapat
dilihat pada Gambar 6.1.
Gambar 6.1. Grafik penerimaan
 Curve S diatas adalah grafik prestasi pekerjaan

 Bila syarat pembayaran sebagai berikut :
 Termin I sebeesar 20 %, setelah prestasi mencapai 25 %
 Termin II sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 50 %
 Termin III sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 75 %
 Termin IV sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 100 %
 Termin V sebeesar 5 %, setelah selesai pemeliharaan 1 bulan
 Proses pencairan penerimaan memerlukan waktu satu bulan setelah prestasi
dicapai.

Manajemen Keuangan
6.2.2 Grafik Biaya

Grafik biaya terjadi sebagai akibat kebijakan pelaksanaan proyek yang
dilakukan di lapangan. Grafik ini bebrbentuk seperti huruf C sehingga dapat juga
disenut curve C. Grafik ini diperoleh dengan cara menghubungkan titik biaya yang
telah terjadi pada tiap bulan secara komulatif. Oleh karena itu bentuknya tergantung
biaya yang terjadi pada tiap bulan pelaksanaan.
Grafik ini ada hubungannya dengan grafik prestasi, karena atas pembiayaan
yang terjadi akan menghasilkan prestasi pekerjaan. Tetapi hubungan kedua grafik ini
tidak dapat disimpulkan secara jelas. Hal tersebut disebabkan adanya beberapa
kemungkinan yaitu :
 Pembiayaan yang seluruhnya dapat dijadikan prestasi pekerjaan, kondisi ini
paling ideal sehingga seluruh biaya yang telah terjadi dapat segera
menimbulkan penerimaan.
 Pembiayaaan yang hanya sebagian dapat dijadikan prestasi pekerjaan, kondisi
ini adalah umum tetapi terhadap pembiayaan yang belum dapat diprestasikan,
perlu dikendalikan agar tidak menghabiskan modal kerja yang ada.
 Pembiayaan yang sama sekali tidak dapat dijadikan prestasi pekerjaan,
kondisi seperti ini harus dihindari semaksimal mungkin.. contoh kasus ini
adalah bila kita melakukan pembiayaan untuk pekerjaan di luar kontrak atau
belum ada kontrak.
Dengan mengabaikan kejadian di atas, secara umum grafik biaya dapat ditunujkkan
seperti Gambar 6.2.

Manajemen Keuangan
Gambar 6.2.Grafik Biaya
6.2.3 Bidang Modal Kerja

Keperluan modal kerja proyek selama proses pelaksanaan dapat ditunjukkan
dengan suatu luasan bidang. Semakin luas bidang tersebut berarti proyek memerlukan
modal kerja yang besar. bidang
Bidang modal kerja dapat dilihat pada Gambar 6.3.
Gambar 6.3.Bidang modal kerja

Manajemen Keuangan
Bidang modal kerja proyek seperti contoh di atas dapat dijelaskan sebagai berikut :
 Pada kedudukan bulan ke-4 telah terjadi biaya sebesar Rp. 68 Juta, tetapi
penerimaan belum ada. Ini berarti proyek tersebut memerlukan modal kerja
dari luar sebesar Rp. 68 Juta.
 Pada kedudukan bulan ke-6, telah terjadi biaya sebesar Rp. 80 Juta, sementara
itu penerimaan sudah cair sebesar Rp. 20 Juta. Ini berarti proyek tersebut pada
bulan ke-6 masih memerlukan modal kerja dari luar sebesar Rp. 60 Juta.
 Dengan meninjau kondisi proyek dari awal sampai dengan bulan ke-11, maka
diperoleh bidang modal kerja proyek yang diperlukan (bidang antara grafik
biaya dan grafik penerimaan).
 Dari grafik di atas, berarti sampai bulan ke-11, kondisi proyek selalu defisit,
setelah bulan ke-11 baru surplus.
 Dengan demikian sepanjang proses konstruksi selalu diperlukan modal kerja.
Oleh karena itu bila penggunaan modal kerja tidak efisien, maka akan
menambah biaya konstruksi.
Kesimpulan dari dua grafik tersebut yaitu grafik biaya dan grafik penerimaan selalu
membentuk bidang modal kerja. Setiap proyek bidang modal kerjanya berbeda-beda
tergantung pada kinerja dari pengendalian likuiditas proyek yang bersangkutan.
Upaya-upaya pengendalian likuiditas adalah intinya untuk menghasilkan bidang
modal kerja sekecil mungkin.
Secara grafis tindakan yang dapat dilakukan adalah :
 Mendorong grafik penerimaan ke depan
 Menekan grafik biaya, menjadi agak datar tidak terlalu cembung/lengkung.
6.3 Pengendalian Penerimaan

Salah satu unsur pengendalian likuiditas proyek adalah pengendalian
penerimaan yaitu satu upaya agar realisasi penerimaan dapat sesuai dengan jadwal
atau bahkan kalau mungkin lebih maju dari jadwal. Hal ini sangat penting sekali
perannya terhadap kelancaran pekerjaan.

Manajemen Keuangan
Dalam usaha pengendalian, maka ada 2 (dua) tahap yang harus dilakukan yaitu :
6.3.1 Tahap Penyusunan Kontrak

Dalam tahap ini, peranan negosiasi yang berkaitan dengan sasaran likuiditas sangat
penting dilakukan.
Beberapa hal yang perlu diperjuangkan dalam negosiasi adalah :
 Menggunakan uang muka pekerjaan sebesar mungkin (misal 20 %)
 Mengupayakan tidak ada retensi, diganti dengan jaminan lain.
 Mengupayakan frekwensi pembayaran sebanyak mungkin, misal MC.
 Mengupayakan pembayaran material on site (MOS)
Upaya-upaya tersebut secar grafis akan mempersempit bidang modal kerja yang
dipengaruhi oleh majunya grafik penerimaan ke depan.
6.3.2 Tahap Pelaksanaan Proyek

Tahap pelaksanaan proyek yaitu setelah upaya-upaya tahap penyusunan
kotrak telah dilakukan sebagai hasil akhir dari negosiasi kontrak. Dalam tahap
pelaksanaan satu-satunya pengendalian penerimaan adalah mempercepat proses
percairan tagihan.
Upaya-upaya tersebut antara lain:
 Mempersiapkan dengan baik semua prosedur penagihan
 Menugaskan petugas khusus untuk proses penagihan sampai dengan cair.
 Mengenal dengan baik pihak-pihak yang berkaitan dengan proses penagihan,
untuk memperlancar komunikasi
 Mengetahui secara baik jadwal keberdaan pihak-pihak terkait dengan proses
penagihan.
Contoh ilustrasi dapat dilihat pada Gambar 6.4

Manajemen Keuangan
Gambar 6.4 Perbaikan Grafik penerimaaan
Dengan upaya penerapan uang muka, MC dan mengganti retensi, maka dapat dilihat
luasan pengurangan bidang modal kerja yaitu dengan bergesernya grafik penerimaan
ke depan.
6.4 Pengendalian Pembiayaan

Yang dimaksud dengan pengendalian pembiayaan disini adalah bukan
pengendalian biaya (Cost Control) dalam rangka menekan biaya pelaksanaa, tetapi
merupakan kebijakan pembelanjaan melalui upaya-upaya agar realisasi biaya yang
terjadi sesuai dengan kebutuhan pelaksanaan dan tidak berlebihan (over stock) dan
membatasi seminimal mungkin kegiatan yang belum dapat ditagihkan
pembayarannya.
Bentuk tindakan nyata tentang pengendalian pembiayaan dalam rangka pengendalian
likuiditas adalah sebagai berikut :
 Stock material di tempat, sekecil mungkin tetapi tetap dapat menjamin

Manajemen Keuangan
kelancaran pelaksanaan
 Batasi seminimal mungkin pembiayaan yang tidak terkait langsung dengan
kemajuan prestasi pekerjaan.
 Batasi seminimal mungkin melaksanakan kegiatan-kegiatan pekerjaan diluar
kontrak/belum ada kontraknya.
 Mengutamakan kegiatan-kegiatan yang secara langsung menambah prestasi
pekerjaan.
Dengan upaya tersebut, grafik biaya akan menjadi lebih lurus, tidak terlalu cembung,
sehingga efeknya dapat mengurangi luasan bidang modal kerja seperti terlihat pada
Gambar 6.5.
Gambar 6.5 Perbaikan Grafik Biaya
Dari contoh di atas dapat dijelaskan sebagai berikut :

 Dengan upaya tertentu, biaya yang semula direncanakan Rp. 30 Juta di bulan
ke-1, dikurangi (ditunda) menjadi sebesar Rp. 15 Juta.
 Dengan upaya lain biaya yang direncanakan sebesar Rp. 52 Juat di bulan ke-2,

Manajemen Keuangan
dikurangi (ditunda) menjadi sebesar Rp. 30 Juta.

 Begitu seterusnya.
Daerah yang terletak diantara grafik biaya sebelum dan sesudah upaya, merupakan
pengurangan bidang modal kerja. Dengan demikian, bila hasil pengendalian
penerimaan dan pembiayaan digabung maka akan terlihat luasan bidangmodal kerja
akan lebih sempit. Ini berarti dalam kondisi keuangan yang sama, likuiditas proyek
akan menjadi lebih ringan.
6.5 Pengendalian Pembiayaan dan Penerimaan

Pengendalian pembiayaan dan penerimaan harus dilakukan serentak, sebagai
suatu strategi yang terpadu. Oleh karena itu penyusunan program di lapangan harus di
sesuaikan dengan strategi likuiditas tersebut di atas. Penggabungan pengendalian
grafik penerimaan dan biaya dapat ditunjukkan dalam Gambar 6.6 dan 6.7.
Gambar 6.6 Sebelum upaya Pengendalian Likuiditas

Manajemen Keuangan
Gambar 6.7 Sesudah upaya Pengendalian Likuiditas
Dari kedua gambar tersebut, antara gambar sebelum upaya pengendalian dan
sesudah upaya pengendalian terlihat perbedaan yang jelas yaitu :
 Luasan bidang modal kerja proyek menjadi menyempit, ini berarti modal
kerja yang diperlukan proyek banyak berkurang dibandingkan bila tidak ada
upaya pengendalian.
 Surplus dana terjadi lebih awal, yang tadinya terjadi di bulan ke-11 menjadi
bergeser pada bulan ke-9, bahkan pada akhir bulan ke-1 pernah surplus.
 Dengan kedua kejadian tersebut, maka disimpulkan bahwa dengan melakukan
pengendalian likuiditas proyek, dapat diperoleh manfaat yang baik.
 Dengan demikian para engineer patut menaruh perhatian yang besar terhadap
pengendalian likuiditas proyek karena peran engineer di lapangan khususnya
para kepala proyek ternyata cukup besar.
Namun demikian, karena kondisi likuiditas ini adalah suatu laporan keuangan,
maka seorang engineer memang sebaiknya dapat memahami laporan keuangan
Manajemen Keuangan
proyek sehingga seorang engineer akan lebih mudah melakukan tindakan

pengendalian likuiditas.
Latihan Soal.
Sebuah proyek gedung bertingkat dengan nilai kontrak sebesar Rp. 10 Miliar (tidak
termasuk PPn), akan dilaksanakan selama 10 bulan.
Cara pembayaran di dalam kontrak adalah :
o Termin I sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 25 %
o Termin II sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 50 %
o Termin III sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 75 %
o Termin IV sebeesar 25 %, setelah prestasi mencapai 100 %
o Termin V sebeesar 5 %, setelah selesai pemeliharaan selam 2 bulan
Proses pencairan setiap tagihan memerlukan waktu 1 bulan.
Selama proses pelaksanaan proyek, direncanakan kemajuan pekerjaan dan biaya yang
akan terjadi untuk mencetak prestasi sebagi berikut :
BULAN
NO URAIAN I II III IV V VI VII VIII IX X KET

2 Rencana Biaya (Jutaa)
Bahan 1970 1580 725
Upah 100 100 100 150 80 70 80 50 70 50
Alat 50 50 50 75 40 30 40 25 30 25
Subkontraktor 100 400 600 200 200 400 100 200 100 75
Overhead dll 55 60 65 60 60 55 70 65 50 50
Total Biaya (Jutaan) 2275 610 815 2065 380 555 1015 340 250 200
Gambarkan bidang modal kerjanya dan buatlah usulan untuk mempersempit.

Manajemen Keuangan
BAB VII
KONSEP PENGENDALIAN BIAYA DAN JADUAL
TERINTEGRASI (EARNED VALUE)
7.1 Pendahuluan
Proyek konstruksi berkembang semakin pesat dan rumit baik dari segi fisik
maupun biaya. Pada prakteknya proyek mempunyai keterbatasan akan sumber daya,
baik berupa manusia, material, biaya ataupun alat. Hal ini membutuhkan suatu
manajemen proyek mulai dari fase awal proyek hingga fase penyelesaian proyek.
Dengan meningkatnya tingkat kompleksitas proyek dan semakin langkanya
sumberdaya maka dibutuhkan juga peningkatan sistem pengelolaan proyek yang baik
dan terintegrasi (Ahuja et al., 1994).
Perencanaan dan Pengendalian Biaya dan Waktu merupakan bagian dari
manajemen proyek secara keseluruhan. Selain penilaian dari segi kualitas, prestasi
suatu proyek dapat pula dinilai dari segi biaya dan waktu. Biaya yang telah
dikeluarkan dan waktu yang digunakan dalam menyelesaikan suatu pekerjaan harus
diukur secara kontinyu penyimpangannya terhadap rencana. Adanya penyimpangan
biaya dan waktu yang signifikan mengindikasikan pengelolaan proyek yang buruk.
Dengan adanya indikator prestasi proyek dari segi biaya dan waktu ini
memungkinkan tindakan pencegahan agar pelaksanaan proyek berjalan sesuai
rencana.
Salah satu langkah pengendalian proyek, metode Earned Value dilakukan
dengan membandingkan nilai dari prestasi fisik yang telah dikerjakan dengan nilai
pekerjaan yang seharusnya sudah dikerjakan. Metode Earned Value digunakan untuk
meningkatkan efektifitas dalam mengendalikan kegiatan proyek, karena tidak
menganalisa aspek biaya dan jadwal secara terpisah. Metode Earned Value
memadukan unsur biaya, jadwal dan prestasi untuk mengukur kinerja proyek.
Selain itu indikator yang ada dalam metode ini juga dapat dikembangkan untuk
Manajemen Keuangan
membuat prakiraan mengenai keadaan proyek di masa mendatang. Asumsi yang

digunakan dalam metode ini adalah bahwa kecenderungan yang terjadi pada saat
pelaporan akan terus berlangsung. Adanya prakiraan yang dapat dibuat akan sangat
berguna untuk memikirkan rencana dan tindakan pengendalian untuk menghadapi
persoalan yang telah diprediksi di kemudian hari agar sasaran proyek tercapai.
Ada 3 indikator yang ada pada metode Earned Value yang dapat digunakan
untuk mengukur kemajuan pekerjaan proyek adalah sebagai berikut :
1. AC (Actual Cost)
Adalah jumlah biaya aktual dari pekerjaan yang telah dilaksanakan. Biaya ini
diperoleh dari data-data akuntansi dan keuangan proyek pada tanggal pelaporan
atau jumlah aktual dari pengeluaran dan dana yang digunakan untuk
melaksanakan pekerjaan pada kurun waktu tertentu.
2. EV (Earned Value)
Indikator ini menunjukkan nilai hasil dari sudut pandang nilai pekerjaan yang
telah diselesaikan terhadap anggaran yang telah disediakan untuk melaksanakan
pekerjaan tersebut.
3. PV (Planned Value)
Angka ini menunjukkan anggaran untuk suatu paket pekerjaan, tetapi disusun dan
dikaitkan dengan jadwal pelaksanaan.
Dari ketiga indikator tersebut, dengan konsep earned value, dapat dihubungkan
antara kinerja biaya dengan waktu yang berasal dari perhitungan varian dari biaya
dan waktu (Flemming dan Koppelman, 1994).
Berdasarkan kinerja biaya dan waktu ini, seorang manajer proyek dapat
mengidentifikasi kinerja keseluruhan proyek maupun paket-paket pekerjaan di
dalamnya dan kemudian memprediksi kinerja biaya dan waktu penyelesaian proyek.
Hasil dari evaluasi kinerja proyek tersebut dapat digunakan sebagai early warning
jika terdapat inefisiensi kinerja dalam penyelesaian proyek sehingga dapat dilakukan
kebijakan-kebijakan manajemen dan perubahan metode pelaksanaan agar
pembengkakan biaya dan keterlambatan penyelesaian proyek dapat dicegah. Sejalan
Manajemen Keuangan
dengan perkembangan tingkat kompleksitas proyek yang semakin besar, seringkali

terjadi keterlambatan penyelesaian proyek dan pembengkakan biaya.
Sistem pengelolaan yang digunakan biasanya memisahkan antara sistem
akuntansi untuk biaya dan sistem jadwal proyek konstruksi. Dari sistem akuntansi
biaya dapat dihasilkan laporan kinerja dan prediksi biaya proyek, sedangkan dari
sistem jadwal dihasilkan laporan status penyelesaian proyek.
Informasi pengelolaan proyek dari kedua sistem tersebut saling melengkapi, namun
dapat menghasilkan informasi yang berbeda mengenai status proyek. Dengan
demikian, dibutuhkan suatu sistem yang mampu mengintegrasikan antara informasi
waktu dan biaya (Crean dan Adamczyk 1982).
Untuk kepentingan tersebut, konsep earned value dapat digunakan sebagai alat
ukur kinerja yang mengintegrasikan antara aspek biaya dan aspek waktu.
Konsep nilai hasil adalah konsep menghitung besarnya biaya yang menurut anggaran
sesuai dengan pekerjaan yang telah diselesaikan atau dilaksanakan (Budgeted cost of
works performanced)
Flemming dan Koppelman (1994) menjelaskan konsep earned value
dibandingkan manajemen biaya tradisional.
Gambar 7.1a, manajemen biaya tradisional hanya menyajikan 2 (dua) dimensi saja
yaitu hubungan yang sederhana antara biaya aktual dengan biaya rencana. Dengan
manajemen biaya tradisional, status kinerja tidak dapat diketahui.
Pada Gambar 7.1b dapat diketahui bahwa biaya aktual memang lebih rendah,
namun kenyataan bahwa biaya aktual yang lebih rendah dari rencana ini tidak dapat
menunjukkan bahwa kinerja yang telah dilakukan telah sesuai dengan target rencana.
Sebaliknya, konsep earned value memberikan dimensi yang ketiga selain biaya aktual
dan biaya rencana. Dimensi yang ketiga ini adalah besarnya pekerjaan secara fisik
yang telah diselesaikan atau disebut earned value/percent complete.
Dengan adanya dimensi ketiga ini, seorang manajer proyek akan dapat lebih
memahami seberapa besar kinerja yang dihasilkan dari sejumlah biaya yang telah
dikeluarkan (Gambar 7.1b).

Manajemen Keuangan
Gambar 7.1a dan 7.1b Perbandingan Manajemen Biaya Tradisional dengan Konsep
Earned Value.
7.2 Grafik Evaluasi Biaya dan Waktu

Ada 3 (tiga) macam Grafik dalam menganalisa kinerja dari proyek berdasarkan
konsep earned value.
1. Grafik Budgeted Cost for Work Scheduled (BCWS) :
Grafik anggaran biaya (Cost Budget) yang dialokasikan sesuai dengan
rencana kerja (TS) yang telah disusun.
2. Grafik Actual Cost for Work Performed (ACWP) :

adalah Grafik realisasi biaya (actual Cost), sesuai dengan pekerjaan yang
telah dikeluarkan atau representasi dari keseluruhan pengeluaran yang
dikeluarkan untuk menyelesaikan pekerjaan dalam periode tertentu.
3. Grafik Budgeted Cost for Work Performed (BCWP) :

adalah Grafik anggaran Biaya (Cost Budget) untuk pekerjaan yang telah
diselesaikan atau nilai yang diterima dari penyelesaian pekerjaan selama
Manajemen Keuangan
periode waktu tertentu. BCWP inilah yang disebut earned value. BCWP ini
dihitung berdasarkan akumulasi dari pekerjaan-pekerjaan yang telah
diselesaikan.
7.2.1 Cara Membuat Grafik BCWS, ACWP & BCWP :

a. Tiap item pekerjaan diberi nilai anggaran dan bobot
b. Nilai anggaran item disebarkan merata pada tiap bulan sesuai dengan
jadwalnya
c. Jumlah anggaran seluruh item pekerjaan dijumlahkan setiap bulan dari awal
sampai bulan terakir secara komulatif
d. Titik –titik ini dihubungkan dan membentuk grafik BCWS
e. Realisasi biaya dan penyelesaian tiap-tiap item pekerjaan dicatat nilai
/bobotnya untuk tiap bulan secara komulatif
f. Jumlahkan bobot penyelesaian semua item pekerjaan yang ada untuk tiap
bulan secara komulatif
g. Titik –titik ini dihubungkan dan membentuk grafik ACWP
h. Tiap item pekerjaan yang diselesaikan untuk tiap bulannya diberi nilai
anggarannya secara komulatif
i. Titik –titik ini dihubungkan dan membentuk grafik BCWP
j. Evaluasi progress tiap bulan dilakukan seperti barchart schedule
7.2.2 Cara evaluasi Grafik ACWP & BCWP

a. Untuk evaluasi biaya, dengan membandingkan grafik ACWP dengan BCWP
Bila ACWP>BCWP berarti melebihi anggaran (over Budget), sebaliknya
ACWP<BCWP berati dibawah anggaran (under budget)
b. Untuk evaluasi waktu pelaksanaan, dengan membandingkan grafik BCWP
dengan BCWS.
Bila BCWP>BCWS berarti proyek terlambat, sebaliknya BCWP<BCWPS
berati proyek ahead schedule

Manajemen Keuangan
c. Nilai dalam hal ini diukur dalam rupiah, tetapi dapat juga di konversi menjadi
persen (%)
Beberapa istilah yang terkait penilaian kinerja dengan konsep Earned Value adalah :
1. Cost Variance (Varians Biaya)
2. Schedule Variance (Varian Jadwal)
3. Cost Performance Index (Indeks Kinerja Biaya)
4. Schedule Performance Index,
5. Estimate at Completion, dan Variance at Completion
Gambar 7.2 Grafik Kurve S Earned Value
1. Cost Variance (CV)

Cost variance : selisih antara nilai yang diperoleh setelah menyelesaikan paket-
paket pekerjaan dengan biaya aktual yang terjadi selama pelaksanaan proyek.
Manajemen Keuangan
CV positif artinya pekerjaan yang terlaksana biayanya kurang dari pada anggaran
atau disebut Cost underrun. Sebaliknya nilai negatif menunjukkan bahwa biaya
pekerjaan terlaksana lebih tinggi dari anggaran atau disebut Cost overrun.
Angka nol menunjukkan pekerjaan terlaksana sesuai dengan anggaran.
2. Schedule Variance (SV)

Schedule variance digunakan untuk menghitung penyimpangan antara BCWS
dengan BCWP. Nilai positif menunjukkan bahwa paket-paket pekerjaan proyek
yang terlaksana cepat dibanding rencana. Sebaliknya nilai negatif menunjukkan
kinerja pekerjaan yang buruk karena paket-paket pekerjaan yang terlaksana
terlambat dari jadwal yang direncanakan.
Tabel 7.1. Varians Biaya dan Jadwal Terpadu

Manajemen Keuangan
3. Indeks Produktivitas dan Kinerja

Pengelola proyek seringkali ingin mengetahui penggunaan sumber daya, yang
dapat dinyatakan sebagai indeks produktivitas atau indeks kinerja. Indeks kinerja
ini terdiri dari indeks kinerja biaya (Cost Performance Index = CPI) dan indeks
kinerja jadwal (Schedule Performance Index=SPI).
Indeks Kinerja Biaya (CPI) = BCWP/ACWP ……………. (3)

Indeks Kinerja Jadwal (SPI) = BCWP/BCWS …………….. (4)
Dengan kriteria indeks kinerja (performance indeks) :

a. Indeks kinerja < 1, berarti pengeluaran lebih besar daripada anggaran atau
waktu pelaksanaan lebih lama dari jadwal yang direncanakan. Bila anggaran
dan jadwal sudah dibuat secara realistis, maka berarti ada sesuatu yang tidak
benar dalam pelaksanaan kegiatan.
b. Indeks kinerja > 1, maka kinerja penyelenggaraan proyek lebih baik dari
perencanaan, dalam arti pengeluaran lebih kecil dari anggaran atau jadwal
lebih cepat dari rencana.
c. Indeks kinerja makin besar perbedaannya dari angka 1, maka makin besar
penyimpangannya dari perencanaan dasar atau anggaran. Bahkan bila didapat
angka yang terlalu tinggi berarti prestasi pelaksanaan pekerjaan sangat baik,
perlu pengkajian lebih dalam apakah mungkin perencanaannya atau anggaran
yang justru tidak realistis
4. Proyeksi Pengeluaran Biaya dan Jangka Waktu Penyelesaian Proyek

Membuat prakiraan biaya atau jadwal penyelesaian proyek berdasarkan atas
indikator yang diperoleh saat pelaporan akan memberikan petunjuk besarnya
biaya pada akhir proyek (Estimasi at Completion = EAC) dan prakiraan waktu
penyelesaian proyek (Estimate all Schedule = EAS). Prakiraan biaya atau jadwal
bermanfaat karena memberikan peringatan dini mengenai hal-hal yang akan terjadi
pada masa yang akan datang, bila kecenderungan yang ada pada saat pelaporan
Manajemen Keuangan
tidak mengalami perubahan.

Bila pada pekerjaan tersisa dianggap kinerjanya tetap seperti pada saat pelaporan,
maka prakiraan biaya untuk pekerjaan tersisa (ETC) adalah :
ETC = (BAC - BCWP)/CPI ………………………………….. (5)
Perhitungan akhir biaya konstruksi (EAC) dihitung dengan menggunakan

beberapa asumsi seperti dijelaskan dalam tabel 7.2 berikut:
Tabel 7.2. Alternatif perhitungan EAC

Asumsi Rumus
Performa biaya yang akan datang EAC = ACWP + [( BAC-BCWP)/CPI)]
akan sama dengan seluruh performa
biaya masa lampau
Performa biaya yang akan datang EAC = ACWP + [( BAC-BCWP)/
akan sama dengan 3 alat pengukur
(BCWPi + BCWPj + BCWPk)/
masa lampau
(ACWPi + ACWPj + ACWPk)]
akan dipengaruhi penambahan
CPIx SPI)]
performa jadwal masa lampau
akan digabungkan pada bebrapa
0.8CPI x 0.2 SPI )]
proporsi dari kedua indeksnya
EAC = ACWP + {[BAC - BCWP]/CPI} ……………………… (6)

EAC = ACWP + [( BAC - BCWP)/(BCWPi + BCWPj + BCWPk)/
(ACWPi + ACWPj + ACWPk)] ……………........…… (7)
EAC = ACWP + {[BAC - BCWP]/[CPI x SPI]} ……………… (8)
EAC = ACWP + {[BAC - BCWP]/[0.8 CPI x 0.2 SPI] ……….. (9)
Sedangkan prakiraan waktu penyelesaian seluruh pekerjaan :

ETS = (sisa waktu)/SPI …………………………………….. (10)
EAS = Waktu selesai + ETS ………………………………… (11)

Manajemen Keuangan
Dimana:
BAC (Budgeted At Completion) = Anggaran Biaya Proyek Keseluruhan
SPI (Schedule Performance Indeks) = Indek Kinerja Jadwal
CPI (Cost Performance Indeks) = Indek Kinerja Biaya
ETC (Estimate Temporary Cost) = Prakiraan Biaya Untuk Pekerjaan Tersisa
EAC (Estimate Temporary Cost) = Prakiraan Total Biaya Proyek
ETS (Estimate Temporary Schedule) = Prakiraan Waktu Untuk Pekerjaan Yang
Tersisa
EAS (Estimate All Schedule) = Prakiraan Total Waktu Proyek
5. Variance at Completion (VAC).

Perhitungan EAC merupakan penjumlahan biaya aktual yang sudah dikeluarkan
dan sisa biaya yang akan dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek.
Sisa biaya yang akan dibutuhkan diprediksi secara statistik dengan
memperhitungkan efektifitas penggunaan biaya (CPI) dan kinerja pekerjaan
terhadap rencana (SPI). Dari nilai EAC dapat diperoleh perkiraan selisih antara
biaya rencana penyelesaian proyek (BAC) dengan biaya penyelesaian proyek
berdasarkan kinerja pekerjaan yang telah dicapai (EAC) atau yang disebut
variance at completion (VAC).
VAC = BAC- EAC ……………………………………………. (12)

Manajemen Keuangan
Contoh Soal
1. Suatu proyek direncanakan berlangsung selama 10 bulan dan diperkirakan akan

menghabiskan biaya sebesar 80 juta. Setelah proyek mulai dilaksanakan, pada
akhir bulan ke 3 dilakukan audit kondisi proyek dan didapat bahwa nilai yang
telah didapat (earned value) dari pelaksanaan proyek adalah sebesar 25 juta dan
biaya aktual (actual cost) yang telah dihabiskan adalah sebesar 27 juta. Jika pada
tahap perencanaan proyek, diharapkan nilai rencana (planned value) yang akan
dihasilkan proyek sampai akhir bulan ke 3 adalah sebesar 30 juta, lakukan analisa
EVM (earned value management).
Jawab
Untuk melakukan analisa EVM, kita akan lakukan dalam tiga bagian, yaitu:
melacak kondisi terkini (dalam hal ini pada akhir bulan ke 3), menghitung
performa proyek, dan mengestimasi waktu dan biaya penyelesain proyek.
Untuk bagian pertama dari analisa EVM, kita akan melacak kondisi terkini proyek
dengan menghitung selisih skedul atau waktu / schedule variance (SV) dan selisih
biaya / cost variance (CV) dengan formula dibawah ini.
SV=EV−PV CV=EV−AC
Dengan data EV, AC, dan PV yang telah didapat dari audit proyek, kita lakukan
perhitungan SV dan CV seperti pada bagian bawah ini.
SV=EV−PV SV=25−30=−5juta CV=EV−AC CV=25−27=−2juta
Nilai SV yang negatif (sebesar -5 juta) mengindikasikan telah terjadi
keterlambatan dalam pelaksanaan proyek. Dan nilai CV yang juga negatif (sebesar
-2 juta) mengindikasikan terjadi pembengkakan biaya proyek.
Pada bagian kedua dari analisa EVM, kita akan menghitung performa proyek
berupa indeks performa skedul / schedule performance index (SPI) dan indeks
performa biaya / cost performance index (CPI) dengan formula dibawah ini.
SPI= EV PV .100% CPI= EV AC .100%
Dengan data EV, AC, dan PV yang telah didapat dari audit proyek, kita lakukan
Manajemen Keuangan
perhitungan SPI dan CPI seperti pada bagian bawah ini.

SPI= EV/PV .100%
SPI= 25/30 .100%=83,33%
CPI= EV/AC .100%
CPI= 25/27 .100%=92,59%
Nilai SPI sebesar 83,33% dan CPI sebesar 92,59% (dimana keduanya dibawah
100%) menunjukkan kinerja pelaksanaan proyek dari segi waktu dan biaya
dibawah yang seharusnya.
2. Suatu proyek dengan cost budget 250 juta seperti terlihat pada barchart berikut dan
dievaluasi sampai pada bulan Maret.
Bagaimana penilaian kinerja proyek tersebut dengan konsep earned value
Realisasi Biaya Cost Jadwal Pelaksanaan

No URAIAN
Jan Feb Maret Budget Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul
1 A 11 10 100%
2 B 15 6 18
3 C 6 22 28
4 D 6 13 6 33
5 E 12 40
6 F 10 38 50%
7 G 6 10 10 27
8 H 15 24
9 I 16
10 J 16
Jml 38 35 75 250 0%
BCWS
ACWP
BCWP

Manajemen Keuangan
Progres bulan Januari
Progres bulan Februari
Progres bulan Maret
Belum dilaksanakan
Kegiatan Lebih cepat dari schedule
Kegiatan terlambat dari schedule
Langkah 1. Perhitungan BCWS
No URAIAN CB Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul

1 A 10 10
2 B 18 9 9
3 C 28 14 14
4 D 33 11 11 11
5 E 40 20 20
6 F 38 19 19
7 G 27 9 9 9
8 H 24 8 8 8
9 I 16 8 8
10 J 16 8 8
Jml 250 19 43 62 67 35 16 8
Jml Kom 19 62 124 191 226 242 250

Manajemen Keuangan
Langkah 2. Perhitungan ACWP

1 A 10 11
2 B 18 15 6
3 C 28 6 22
4 D 33 6 13 6
5 E 40 12
6 F 38 10
7 G 27 6 10 10
8 H 24 15
9 I 16
10 J 16
Jml 250 38 35 75
Jml Kom 38 73 148
Perhitungan BCWP

1 A 10 10
2 B 18 13,5 4,5
3 C 28 7 21
4 D 33 5,5 11 5,5
5 E 40 10
6 F 38 9,5
7 G 27 4,5 9 9
8 H 24 12
9 I 16
10 J 16
Jml 250 33,5 31,5 67
Jml Kom 33,5 65 132

Manajemen Keuangan
Langkah 3. Pembuatan Grafik BCWP, BCWS dan ACWP
Langkah 4 Penilaian Kinerja Proyek dengan Konsep Earned Value pada bulan
ketiga (Maret).
 BCWS =124 = 49,6%
 ACWP =148 = 59,20%
 BCWP =132 = 52,80%
3. Cost Variance (CV)

CV = BCWP - ACWP = 132 – 148 = -16
Artinya : negative, nilai paket-paket pekerjaan yang terlaksana lebih besar
dibandingkan dengan angaran. Proyek terjadi pembengkakan biaya (cost overrun)
sebesar 16 atau 6,4 % dari 250
4. Schedule Variance (SV)

SV = BCWP – BCWS = 132 -124 = 8

Manajemen Keuangan
Artinya positif menunjukkan paket-paket pekerjaan proyek yang terlaksana lebih

cepat dibanding rencana.
BCWP>BCWS = a head schedule = 3,20 %
5. Cost Performance Index (CPI)

CPI = BCWP/ACWP = 132/148 = 0,891
CPI < 1 berarti kinerja biaya yang buruk, karena biaya yang dikeluarkan
(ACWP) lebih besar dibandingkan dengan nilai yang didapat (BCWP) atau
dengan kata lain terjadi pemborosan.
6. Schedule Performance Index (SPI)

SPI = BCWP/BCWS = 132/124 = 1,06
Nilai SPI >1 menunjukkan bahwa kinerja pekerjaan sesuai dengan yang
diharapkan karena mampu mencapai target pekerjaan yang sudah direncanakan.
7. Prediksi Biaya Penyelesaian Akhir Proyek/Estimate at Completion (EAC)

EAC = ACWP + {[BAC-BCWP]/CPI}
EAC = 148 + (250-132)/(0,891) = 280,30 juta
8. Variance at Completion (VAC).

VAC = BAC – EAC = 250 – 280,3 = 30,3 juta
9. Perkiraan Biaya untuk Pekerjaan Tersisa (ETC)

ETC = (BAC - BCWP)/CPI
ETC = (250 – 132)/(0,891) = 132,3 juta
10. Prakiraan waktu penyelesaian seluruh pekerjaan

ETS = (sisa waktu)/SPI = 4/1.06 = 3.77
EAS = Waktu selesai + ETS
EAS = 3 + 3.77 = 6.77 bulan
Manajemen Keuangan
Latihan Soal.
Proyek pembangunan gedung dengan anggaran 12 M.
Pada saat pelaporan sebagian pekerjaan telah selesai, sebagian lagi sedang dikerjakan
dan ada yang belum mulai.
Hitung nilai hasil saat pelaporan (BCWP), EAC dan grafiknya.
Berikan komentar atas kinerja proyek tersebut
Bobot Penyelesaian
NO URAIAN BCWS
% Bagian Total
1 Pondasi 1.800,00 15,00 100 15,00

2 Struktur 2.400,00 20,00 100 20,00
3 Dinding 1.500,00 12,50 80 10,00
4 ME 1.200,00 10,00 25 2,50
5 Atap 2.100,00 17,50 0 -
6 Interior 3.000,00 25,00 0
12.000,00 100,00

Manajemen Keuangan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Manajemen Keuangan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BUKU AJAR

MADE SUDIARSA, ST, MT.

KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI

1.1 Hubungan Teori dengan Praktek

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 1

1.2 Cost Engineering

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 2

dengan suatu biaya (cost).

1.3 Tahapan Proyek

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 3

Gambar 1.1 Tahapan estimasi

1.3.1 Preliminary Estimate (PE)

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 4

Preliminary estimate ini, biasanya digunakan untuk keperluan analisis

1.3.2 Semi Detailed Estimate (SE)

1.3.3 Definitive Estimate (DE)

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 5

Gambar 1.2 Owner estimate vs Bid price

Terkadang kesepakatan nilai kontrak terpaksa diperoleh melalui perubahan data

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 6

1.4 Kecermatan Estimasi

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 7

1.5 Owner versus Kontraktor

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 8

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 9

Do, Check and Action (PDCA).

1.6 Manajemen Keuangan

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 10

keuangan merupakan salah satu fungsi penting dalam mencapai tujuan

Pengertian Manajemen Keuangan menurut para Ahli Ekonomi yaitu:

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 11

1.6.2 Pengertian Manajemen Keuangan Perusahaan

1.6.3 Prinsip Manajemen Keuangan

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 12

manajemen keuangan yang baik perlulah kita untuk mengidentifikasi prinsip-prinsip

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 13

keuangan yang menunjukan bagaimana organisasi dapat melaksanakan rencana

1.6.4 Fungsi Manajemen Keuangan

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 14

 Aspek yang kedua, manajer keuangan harus memusatkan perhatian pada

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 15

Manajemen Keuangan adalah suatu kegiatan perencanaan, penganggaran,

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 16

1.6.5 Peran, Tugas, dan Tanggung Jawab Manajer Keuangan

b. Tugas Manajer Keuangan

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 17

Berinteraksi dengan karyawan-karyawan lai untuk memastikan bahwa

c. Tanggung Jawab Manajer Keuangan

1.7 Sumber dan Macam Pendanaan Proyek

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 18

Hasil penjualan saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 19

2.2 Istilah dalam Accounting

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 20

2.3 Pekerjaan dalam pelaksanaan (Work in Process/WIP)

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 21

2.6 Sistem Pembukuan

2.6.2 Sistem Accrual Basic

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 22

2.7 Time Value of Money

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 23

 Akhir tahun ke-1 (satu):

PS D4 Manajemen Proyek Konstruksi Teknik Sipil Politeknik Negeri Bali 24

TOTAL P.V 1.089,40