TOPIK 1

PENDAHULUAN

MATA KULIAH :
MANAJEMEN KEUANGAN
PS MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI PNB
 SUB TOPIK
• Pengertian Manajemen
Keuangan
• Manajemen Biaya Proyek
• Pendanaan Proyek
• Cost Engineering
 Konsep Manajemen Keuangan
• Adalah suatu proses dalam pengaturan
aktivitas atau kegiatan keuangan dalam suatu
organisasi, dimana didalamnya termasuk
kegiatan planning, analisis dan pengendalian
terhadap kegiatan keuangan yang biasanya
dilakukan oleh manajer keuangan

• Adalah seluruh aktivitas kegiatan perusahaan

yang berhubungan dengan upaya untuk
mendapatkan dana perusahaan dengan
meminimalkan biaya serta upaya penggunaan
dan pengalokasian dana tersebut secara
efesien
 Pengertian
• Manajemen Keuangan merupakan
proses untuk memperoleh dan
mengelola sumber daya keuangan
pada proyek, terutama pada
penghasilan (revenue) dari
sumber daya tersebut,
menganalisa atau updating arus
kas (cash flow) untuk proyek
konstruksi yang lebih dari sekedar
pengelolaan biaya.
Manajemen Keuangan adalah
aktivitas pemilik dan
manajemen perusahaan untuk
memperoleh sumber modal yang
semurah-murahnya dan
menggunakannya :
 se-efektif,
 se-efisien,
 seproduktif mungkin
untuk menghasilkan laba.
• Manajemen Keuangan adalah
suatu kegiatan :
– perencanaan,
– penganggaran,
– pemeriksaan,
– pengelolaan,
– pengendalian,
– pencarian dan
– penyimpanan dana
yang dimiliki oleh organisasi atau
perusahaan.
 Industri konstruksi telah mengalami
perkembangan jenis dan bentuk pembayaran
untuk penyelesaian proyek, dimana hal
tersebut akan sangat memerlukan
pengelolaan di bidang keuangan.
Bentuk dan kegiatan pembayaran tersebut
antara lain :
 Termyn
 MC
 Design-build-own-operate (DBOO)
 Design-build-own-maintain (DBOM)
 Joint operation partners
 Proyek yang diprivatisasikan, dll
Bentuk-bentuk pendanaan proyek di atas akan
sangat mempengaruhi sistem pengendalian
keuangan yang dilakukan di proyek.

Pada dasarnya fungsi Manajemen Keuangan dalam

mencapai tujuan Perusahaan adalah:
1. Menetapkan Struktur Keuangan Perusahaan
(jumlah dan sumber)
2. Mengalokasikan dana (modal kerja dan investasi)
3. Mengendalikan keuangan Perusahaan (efisiensi
dan efektifitas)
Tujuan manajemen
keuangan

adalah untuk memaksimalkan “keuntungan”

melalui perencanaan dan pengelolaan
keuangan secara sistemik.
Prinsip Manajemen Keuangan
1. Consistency (Konsistensi)
2. Accountability (Akuntabilitas)
3. Transparancy (Transparansi)
4. Viability (Kelangsungan Hidup)
5. Integrity (Integritas)
6. Stewardship (Pengelolaan)
7. Accounting Standards (Standar Akuntansi)
Consistency (Prinsip Konsistensi)

 Kebijakan dan sistem keuangan perusahaan

penerapannya harus konsisten, tidak berubah-ubah
dari periode ke periode.

Accountability (Prinsip Akuntabilitas)

 Prinsip akuntabilitas adalah sebuah kewajiban hukum

maupun moral yang melekat pada tiap-tiap individu,
kelompok maupun perusahaan dalam memberikan
penjelasan bagaimana penggunaan dana atau
kewenangan yang telah diberikan.
Transparancy (Prinsip Transparansi)

 Manajemen harus terbuka terhadap pekerjaannya,

memberi informasi tentang semua kegiatan yang
dilakukan kepada yang berkepentingan.

Viability (Prinsip Kelangsungan Hidup)

 Seluruh pengeluaran operasional maupun yang

berada di tingkat yang strategis harus disesuaikan
dengan dana yang ada, hal ini harus dilakukan
supaya kesehatan keuangan perusahaan bisa tetap
terjaga.
Integrity (Prinsip Integritas)
 Setiap individu harus memiliki tingkat
integritas yang mumpuni dalam menjalankan
kegiatan operasional perusahaan.

Stewardship (Prinsip Pengelolaan)

 Manajemen keuangan harus bisa mengelola
dengan efektif dana yang sudah didapat dan
menjamin dana yang diperoleh tersebut akan
digunakan sebaikmungkin.
Accounting Standards (Prinsip
Standar Akuntansi)

 Sistem akuntansi keuangan yang digunakan

harus sesuai dengan prinsip dan standar
aturan akuntansi yang berlaku umum.

Prinsip ini bertujuan supaya laporan

keuangan yang dihasilkan manajemen bisa
dengan mudah dipahami dan dimengerti
oleh semua pihak yang berkepentingan.
Manajemen keuangan memiliki
tiga kegiatan yang utama :
 Perolehan Dana, merupakan aktivitas yang bertujuan
untuk memperoleh sumber dana, baik berasal dari
internal perusahaan ataupun bersumber dari eksternal
perusahaan
 Penggunaan Dana, suatu kegiatan dalam menggunakan
atau menginvestasikan dana yang ada pada berbagai
bentuk aset
 Pengelolaan Aset (Aktiva), aktivitas ini adalah kegiatan
yang dilakukan setelah dana telah didapat dan telah
diinvestasikan atau dialokasikan kedalam bentuk aset
(aktiva), dana harus dikelola secara efektif dan efisien.
Masalah yang sering timbul dan dihadapi
oleh seorang manajer keuangan adalah :

1. Apakah investasi tersebut profitable?

2. Dari manakah dana sumber pembiayaan
investasi itu diperoleh ?
3. Berapa besar kas yang harus selalu ada ?
4. Haruskah laba yang diperoleh dipertahankan,
diinvestasikan atau dibagikan
Fungsi/Tugas Manajemen Keuangan
Secara garis besar tugas manajer keuangan
menyangkut :
1. Investment Decision
(Keputusan Investasi)
2. Financing Decision
(Fungsi Pendanaan)
3. Deviden Decision
(Keputusan Deviden)
5 fungsi pokok dari manajemen
keuangan yang umum terdapat pada
perusahaan:

 Fungsi Perencanaan Keuangan (Planning)

 Fungsi Anggaran (Budgeting)
 Fungsi Pengendalian Keuangan (Controlling)
 Fungsi Pemeriksaan Keuangan (Auditing)
 Fungsi Pelaporan Keuangan (Reporting)
Fungsi Perencanaan Keuangan /
Planning
 Perencanaan keuangan tidak hanya berlaku
ketika perusahaan akan memulai bisnisnya.
Ketika perusahaan telah berjalan, Ketika
perusahaan ingin melakukan pengembangan
usaha. Perencanaan keuangan mutlak
diperlukan.
 Rencana keuangan akan menjadi pedoman untuk
melangkah kedepan.
 Perusahaan bisa dengan mudah memprediksi
pengeluaran dan pemasukan yang akan terjadi
diperiode mendatang.
Fungsi Anggaran / Budgetting

 Fungsi anggaran terdiri dari rencana

penerimaan beserta pengalokasian
anggaran yang efektif dan efisien dalam
memaksimalkan dana perusahaan yang
dimiliki.
Fungsi Anggaran ini merupakan tindakan
lanjutan dari fungsi perencanaan keuangan.
Terdapat detail-detail pemasukan dan juga
pengeluaran perusahaan.
Fungsi Pengendalian Keuangan/
Controlling
 Manajemen keuangan mengevaluasi dan
memperbaiki sistem keuangan yang ada dalam
perusahaan.
 Dalam perjalanan operasional perusahaan, fungsi
pengendalian keuangan sangat diperlukan .

Pengendalian keuangan bisa diterapkan dengan

membuat prosedur dan kebijakan yang bisa
mencegah atau paling tidak meminimalisir
kesalahan dalam mengelola keuangan.
Fungsi Pemeriksaan Keuangan /
Auditing
 Manajemen keuangan memeriksa kondisi
internal keuangan perusahaan supaya kondisi
keuangan selaras dengan apa yang diharapkan
dan sesuai dengan kaidah dan standar yang ada
dengan meminimalisir penyimpangan yang ada.

Penyimpangan-penyimpangan yang terjadi bisa

dengan mudah diketahui.
 Kemudian diambil langkah-langkah yang
diperlukan terhadap penyimpangan yang ada.
Fungsi Pelaporan Keuangan /
Reporting
 Manajemen keuangan berkewajiban untuk menyusun
laporan mengenai kondisi keuangan beserta analisis rasio
keuangannya.
Laporan keuangan ini nanti juga bisa dijadikan sebagai bahan
evaluasi.
Mau tahu berapa laba atau rugi yang dihasilkan oleh perusahaan ?
Berapa kenaikan aset perusahaan ?
◦ Berapa jumlah pertambahan utang perusahaan ?
◦ Berapa kenaikan omzet penjualan perusahaan ?
◦ Dan berapa-berapa lainnya bisa dijawab dengan pasti oleh fungsi
pelaporan keuangan melalui laporan keuangan yang disusun.
5 Langkah Merencanakan
Manajemen Keuangan Perusahaan
 Pada setiap perusahaan, keluar masuknya uang tentu
harus didasarkan pada tujuan yang bisa menghasilkan
keuntungan.
 Disinilah peran penting dari manajemen keuangan
perusahaan.
 Keberhasilan sebuah perusahaan dapat terlihat dari
kemampuan para pengelola atau pihak manajemen dalam
mengelola keuangan dan memanfaatkan peluang secara
maksimal sehingga menghasilkan return (imbalan) sesuai
yang diharapkan.
 Merencanakan manajemen keuangan tentu sangat
bermanfaat untuk mengarahkan dan mengendalikan
keuangan (aliran kas) suatu perusahaan.
5 Langkah Merencanakan
Manajemen Keuangan Perusahaan
1. Menentukan Tujuan Perusahaan
2. Menentukan Kegiatan Perusahaan
3. Mencari Sumber Pemasukan
4. Menentukan Pengeluaran
5. Mencatat Keuangan Perusahaan
Menentukan Tujuan Perusahaan
 Hal yang paling mendasar dalam merencanakan
manajemen keuangan perusahaan adalah dengan
menentukan tujuan yang jelas mengenai apa yang menjadi
proyek dari perusahaan tersebut.
 Tentunya ini berdasarkan konsep manajemen keuangan
yang merupakan suatu proses dalam pengaturan aktivitas
atau kegiatan keuangan di dalam suatu perusahaan.
 Di mana yang termasuk didalamnya adalah kegiatan
planning, analisa, dan pengendalian terhadap kegiatan
keuangan yang biasanya dilakukan oleh orang yang
ditunjuk untuk mengatur keuangan.
 Jika tujuan sudah jelas, maka untuk planning program,
analisa, dan lain-lainnya akan semakin mudah untuk
dibuat.
Menentukan Kegiatan
Perusahaan
 Setelah tujuan sudah ditentukan, cobalah untuk
mencari kegiatan yang tepat agar dapat
mencapai tujuan tersebut.
 Dengan kegiatan yang tepat sasaran, tentunya
juga akan memperkecil pengeluaran keuangan
perusahaan pada kesempatan berikutnya.
 Sehingga, setiap pengeluaran keuangan
perusahaan menjadi jelas dan terarah, serta
terhindar dari kegiatan operasional yang tidak
perlu.
Mencari Sumber Pemasukan

 Di dalam kegiatan perusahaan, harus ada sumber

pemasukan untuk menjalankan tujuan yang telah
ditentukan.
 Biasanya, sumber yang didapat bisa beragam,
baik dari investor maupun klien dan penjualan.
Menentukan dan mencari sumber dana atau
pemasukan yang pasti, akan memudahkan untuk
merencanakan keuangan perusahaan.
 Jadi, jumlah sumber pemasukan yang jelas akan
dijadikan tolok ukur untuk pengeluaran setiap
kegiatan yang akan dilakukan.
Menentukan Pengeluaran
 Jika setiap kegiatan sudah tepat sasaran dan sumber
pemasukan sudah jelas, maka langkah selanjutnya
adalah mengeksekusi setiap kegiatan yang akan
dilakukan dan menentukan berapa pengeluaran yang
akan dikeluarkan.
 Usahakan untuk membuat perhitungan dengan tepat
agar tidak terjadi pemborosan keuangan perusahaan
dalam melakukan kegiatan-kegiatan yang sudah
direncanakan.
 Dari hal ini, juga dapat menentukan manakah
kegiatan yang bekerja secara efektif dan mana yang
tidak, sehingga dapat merencanakan kegiatan yang
lebih baik ke depannya
Mencatat Keuangan
Perusahaan

 Dengan mencatat setiap pengeluaran dan

pemasukan dengan baik, maka akan
memudahkan untuk memonitor setiap
perputaran arus keuangan perusahaan.
 Jika belum mampu mencatat keuangan
perusahaan dengan baik, maka dapat
memanfaatkan software akuntansi.
PENDANAAN PROYEK
 Keputusan Investasi (Investment Decision)
 Keputusan Pendanaan (Financial Decision)

Khusus bagi penyandang dana sangat

mengharapkan dana yang dipinjamkan dapat
kembali sesuai perjanjian
Atau
Penyandang dana ingin melihat
penggunaannya dikelola sebagaimana
mestinya dan hasilnya sesuai dengan yang
direncanakan.
SUMBER DANA atau modal karja

1. Dana modal sendiri

Berasal dari pemrakarsa / pemilik proyek, investor
lain

2. Pinjaman dari Pihak Ketiga

Berasal dari bank, lembaga keuangan non bank atau
suplier. Pinjaman yang diberikan akan menimbulkan
beban bunga. Pinjaman dari bank umumnya tidak
lebih dari 65 % dari keb. riil

Catatan :
• Cara perhitungan besarnya pinjaman yang pantas
tergantung laporan keuangannya (neraca dan R/L)
usaha.
SUMBER DANA/modal kerja
 Pemilik tunggal bisnis
 Bebas menentukan jalannya usaha
 Terbebas dari beban pembiayaan
Modal Sendiri  Disiplin atas penggunaan dana harus ada
karena tidak ada tekanan pengembalian
dari pihak luar

 Melibatkan pihak lain (pribadi/badan

Modal usaha) menjadi pemegang saham
 Membagi resiko bisnis dengan pihak
Kerjasama lain
 Disiplin penggunaan dana dan operasi
usaha
 Berbagi keuntungan
 Berbagi pembagian tugas-wewenang

 Lembaga perbankan (Bank Umum, BPR,

dll)
Modal  Modal Ventura
Pinjaman 

Koperasi
Multifinance
 dll
Hal-hal yang sering terjadi jika dalam
menjalankan sebuah proyek tidak bisa mengelola
keuangan dengan baik :

 Penggunaan material tidak terkontrol

 Upah pekerja/tukang yang dibayarkan melebihi
anggaran
 Banyak kebocoran pada biaya tidak langsung &
overhead
 Sulit memantau piutang pembayaran dari owner
 Pusing mengelola hutang pada supplier
 Pembengkakan biaya yang tidak perlu akibat proyek
tidak efisien
 Cash flow proyek berantakan
Pengertian Dasar manajemen biaya
proyek
Biaya proyek:
 Terbatas , perlu dikelola dengan baik

• diperkirakan / diestimasi
Anggaran
Proyek • dianggarkan
• diawasi penggunaannya

Perhatian utama dalam manajemen biaya proyek adalah pada

biaya sumberdaya yang digunakan utk menyelesaikan
kegiatan dalam jadwal proyek
45
Pengertian Dasar
• Penyusunan perkiraan biaya
• Penyusunan anggaran biaya
• Pengawasan biaya

Manajemen biaya proyek meliputi proses-proses yang

diperlukan untuk menjamin agar anggaran biaya yang
telah disetujui cukup untuk menyelesaikan semua
pekerjaan dalam lingkup proyek
Manajemen Biaya Proyek adalah suatu proses atau
kegiatan yang diperlukan untuk memastikan bahwa
proyek akan dapat diselesaikan dalam suatu anggaran
yang telah disetujui. 46
 PROSES-PROSES DALAM
MANAJEMEN BIAYA PROYEK

1
KELOMPOK
PROSES
Mengestimasi
biaya PERENCANAAN

2
Menyusun
anggaran biaya

3
KELOMPOK PROSES
Melakukan pengen-
PENGAWASAN dalian biaya
47
Cost Engineering
 Semula, biaya suatu proyek kontruksi tidak terlalu dipikirkan,
yang penting fisik bangunan dapat diselesaikan, berapapun
biayanya dan baru dapat diketahui setelah bangunan selesai
dilaksanakan.
 Namun demikian karena berkembangnya pemikiran manusia,
terlebih-lebih menyadari akan keterbatasan sumber daya yang
ada, maka mulailah dikenal apa yang disebut sebagai Cost
engineering.
 Pada awalnya Cost engineering dilakukan oleh beberapa orang
yang memiliki latar belakang akademis dan pelatihan.
 Dan pada tahun 1956 terbentuklah asosiasi dari para cost
engineer yang memiliki pengalaman serta latar belakang
akademis, di Amerika Serikat (US) diberi nama The American
Association of Cost Engineer atau disingkat dengan AACE.
 Sampai saat ini (tahun 2002) di Indonesia belum ada asosiasi
seperti ini, padahal melalui kegiatan asosiasi seperti inilah, para
cost engineer dapat mengembangkan kemampuannya.
Menurut AACE, “Cost engineering
adalah suatu bidang engineering yang
meliputi penerapan prinsip-prinsip ilmiah
dan teknik dengan menggunakan
pengalaman dan pertimbangan-
pertimbangan engineering dalam masalah-
masalah estimasi biaya, pengendalian
biaya dan ekonomi teknik”
Cost engineering terbagi menjadi dua
bidang besar, yaitu :
◦ Cost Estimating (Estimasi biaya)
◦ Cost Control (Pengendalian biaya,
termasuk anggaran/budget)
Tahapan Manajemen Biaya Proyek
 Cost estimating: membuat sebuah
estimasi dari biaya dan sumber daya yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan sebuah
proyek
 Cost budgeting: mengalokasikan semua
estimasi biaya tersebut pada tiap paket
kerja untuk membuat sebuah baseline, agar
dapat diukur kinerjanya
 Cost control: mengendalikan perubahan
dana proyek
51
 PROSES-PROSES DALAM
MANAJEMEN BIAYA PROYEK

1
KELOMPOK
PROSES
Mengestimasi
biaya PERENCANAAN

2
Menyusun
anggaran biaya

3
KELOMPOK PROSES
Melakukan pengen-
PENGAWASAN dalian biaya
52
Tinjauan Umum Manajemen Biaya
Proyek

3/21/2021 SE 3773 MPTI/IMD/Biaya 53

Estimasi Biaya Proyek
 Estimasi biaya harus sudah dilakukan sejak tahap konsepsi
proyek.
 Dengan demikian perkiraan biaya proyek dapat dilakukan dengan
baik sehingga menghasilkan estimasi biaya yang akurat.
 Artinya estimasi biaya tidak terlalu tinggi yang menyebabkan
tidak mampu bersaing dengan perusahaan lain dalam tahap
tender, atau tidak terlalu rendah yang meski dapat memenangkan
tender namun ujungnya mengalami kesulitan pendanaan karena
diangarkan kurang. Terkadang perkiraan biaya yang rendah
dilakukan dengan sengaja untuk maksud sekedar
memenangkan tender.
 Setelah tender dimenangkan, kemudian dilakukan negosiasi
dengan klien untuk memperbesar nilai proyek.
 Yang demikian ini disebut buy in.
 Praktek seperti ini beresiko dan tidak etis, namun banyak
dilakukan yang berujung pada korupsi.
Setidaknya ada tiga pendekatan pokok
dalam memperkirakan biaya dilihat dari
cara pengumpulan informasi, yaitu:
 Perkiraan Biaya secara top-down
 Perkiraan Biaya secara Bottom Up
 Kombinasi Top Down dan Bottom Up
Perkiraan Biaya secara top-down
 Dalam pendekatan ini, manajer puncak memperkirakan
biaya seluruh proyek,
 Selanjutnya, gambaran umum estimasi proyek tersebut
diberikan kepada manajer di bawahnya untuk melakukan
estimasi biaya untuk paket kerja yang lebih kecil yang
menjadi bagian dari keseluruhan pekerjaan proyek.
 Hal ini dilakukan sampai pada level manajer tingkat
paling bawah.
 Batasan estimasi biaya untuk manajer tingkat lebih
bawah adalah bahwa mereka tidak bisa mengusulkan
eatimasi biaya yang lebih besar dari yang sudah
diperkirakan oleh manajer di atasnya.
Perkiraan Biaya secara Bottom Up
 Pada pendekatan ini, pertama-tama yang dilakukan
adalah merinci pekerjaan proyek menjadi pekerjaan-
pekerjaan yang lebih detail.
 Selanjutnya, orang-orang yang terlibat dalam pengerjaan
paket kerja diminta pendapatnya mengenai biaya yang
dibutuhkan dan waktu untuk penyelesaian suatu paket
pekerjaan.
 Pendekatan Bottom Up ini jarang digunakan karena
riskan dari sudut pandang manajer puncak.
 Ada kecenderungan kekurangpercayaan manajer puncak
terhadap bawahannya yang mungkin akan melebih-
lebihkan (mark-up) perkiraan biaya yang diperlukan
untuk menjamin keberhasilan di departemennya masing-
masing.
. Kombinasi Top Down dan Bottom Up
 Pendekatan ini merupakan pendekatan yang banyak digunakan
dalam mengestimasi biaya.
 Pada pendekatan ini, manajer tingkat atas mengundang
bawahannya untuk mengajukan usulan perkiraan biaya pekerjaan..
 Selanjutnya bawahan tersebut menyampaikan permintaan manajer
tingkat atas tersebut ke tingkat yang lebih bawah melalui
departemen, devisi, seksi sampai subseksi .
 Usulan dari bawah tersebut selanjutnya dikumpulkan.
 Saat meminta usulan perkiraan biaya dari bawahannya, manajer
puncak memberi catatan tentang batasan-batasan yang
diperbolehkan dalam memperkirakan biaya, baik menyangkut
jumlah maupun prioritas pekerjaan.
 Dengan demikian ketika bawahan mengajukan usulan perkiraan
biaya, maka catatan dari manajer puncak telah menjadi
pertimbangan.
TAHAPAN PROYEK
terkait dengan estimasi
 Waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek
sangat bervariasi, tergantung pada besar kecilnya atau tingkat
kesulitannya
 Empat tahapan (phase) proyek :
◦ Tahapan Evaluation and Planning
◦ Tahapan Conceptual Engineering
◦ Tahapan Detailed Engineering
◦ Tahapan Construction
Maka Cost Estimating dibagi :
 Preliminary Estimate (PE)
 Semi detailed Estimate (SE)
 Definitive Estimate (DE)
Tahapan Proyek dan Estimasi

PE = PRELIMINARY ESTIMATE
SE = SEMI DETAILED ESTIMATE
DE = DEFINITIVE ESTIMATE
1. PRELIMINARY ESTIMATE (PE)

 Cost estimate ada pada tahap planning.

 Pada tahap ini desain proyek belum ada, tapi
dalam gagasan/konsep
 Cost estimate diperlukan untuk analisis
keputusan proyek (studi kelayakan).
 Biaya proyek dihitung secara kasar (global),
berdasarkan informasi harga dari proyek sejenis
persatuan fungsinya atau luasnya.
 Contoh :
 Harga satuan hotel = Rp. Y per kamar
 Harga satuan jalan/jembatan = Rp. Z per kamar
 2. SEMI DETAILED ESTIMATE (SE)

 Cost estimate ada pada tahap conceptual Engineering

 Basic design proyek sudah ada, biaya proyek
dihitung agak detail berdasarkan perkiraan quantity
pekerjaan dan informasi HSP pada saat itu
 Biaya proyek diperlukan sebagai dasar
pertimbangan untuk menyiapkan dana bagi owner
 Proses Cost estimate meliputi:
 B. Fisik bangunan
 B. Perencanaan
 Biaya-biaya lain
 3. DEFINITIVE ESTIMATE (DE)

 Cost estimate ada pada tahap detailed engineering

 Semua Informasi yang diperlukan untuk
pelaksanaan sudah lengkap
 Construction drawing sudah ada, cost estimate
dihitung secara detail, dengan mempertimbangkan :
 Contruction methode yang spesifik
 Preliminary work yang akan dilakukan
 Kondisi lokasi proyek
 Penggunaan Sumber daya proyek
 Waktu pelaksanaan proyek
 Cara pembayaran
 Pada tahap ini (DE), awalnya ada 2 estimasi
untuk fisik bangunan yaitu :
 Versi owner disebut OE
 Versi kontraktor disebut Bid Price (harga
penawaran)
 2 estimasi itu berbeda, walaupun
menggunakan data yang sama karena beda
kepentingan yaitu :
 Owner ingin biaya serendah mungkin karena biaya
sebagai pengeluaran investasi
 Kontraktor ingin harga proyek setinggi mungkin
agar memperoleh keuntungan yang cukup
 Tetapi dengan proses klarifikasi dan negosiasi,
akhirnya ketemu nilai yang disetujui bersama yaitu
nilai kontrak
 Pada tahapan-tahapan konstruksi setiap
proyek, diperlukan tiga jenis cost estimate
yang memiliki tingkat kecermatan yang
berbeda-beda.

1. Kecermatan preliminary estimate (dengan

penyimpangan 25-30%) dibuat pada tahap
planning untuk keperluan analisis kelayakan
proyek, memiliki kecermatan paling rendah.
2. Kemudian semi detaild estimate atau disebut sebagai
budget estimate, disebut pada tahap conceptual
engineering atau basic design (dengan penyimpanan
10-15%), untuk keperluan menetapkan buget dana
yang harus disediakan, memiliki tingkat kecermatan
lebih baik dibanding yang pertama.

3. Jenis cost estimate terakhir, disebut definitive

estimate (dengan penyimpangan  5%), dibuat pada
tahap detailed engineering sebagai perkiraan akhir
(final prediction), untuk pelaksanaan memiliki tingkat
kecermatan yang paling tinggi.
 Jenis-jenis estimasi biaya
TKT JENIS METODE PENGUMPULAN DATA AKURASI
WBS ESTIMASI ESTIMASI (%)

ØLINGKUP PROYEK
ESTIMASI PARAME-
1 (PERKIRAAN -25 s/d +75
PENDAHULUAN TRIK
KASAR)

ØLINGKUP PROYEK
DAN KAPASITAS
ESTIMASI ØSPESIFIKASI
2, 3 ANALOGI -10 s/d +25
ANGGARAN UMUM
ØPERKIRAAN HARGA
SATUAN
Ø RENCANA ROYEK
ANGGARAN Ø PENAWARAN
DATA
4, 5, 6 BIAYA - 5 s/d +10
PROYEK Ø SPESIFIKASI
DEFINITIF
Ø HARGA SATUAN

67
Owner versus Kontraktor
◦ Owner estimate, yaitu estimate yang dibuat oleh cost
engineer dari pihak owner, untuk dipergunakan sebagai
dasar pertimbangan dalam menilai penawaran yang
diajukan oleh para kontraktor.
◦ Bid Price, yaitu estimate yang dibuat oleh cost engineer
dari pihak kontraktor, yang akan diajukan oleh kontraktor
sebagai harga penawaran dari proyek sesuai dokumen yang
diberikan.
◦ Dengan demikian setiap kita bicara mengenai biaya proyek,
harus jelas terlebih dahulu posisinya, yaitu dipandang dari
sisi pengguna jasa atau dari sisi pemberi jasa.
OE vs Bid Price
Kepantingan Owner
Owner Estimate

Definitive Nilai
Data proyek
estimate Kontrak

Kepentingan
Bid Price
Kontraktor
 Terkadang kesepakatan nilai kontrak terpaksa
diperoleh melalui perubahan data proyek, seperti
misalnya optimalisasi, perubahan spesifikasi, perubahan
skope pekerjaan, dan lain sebagainya.
 Bagi owner, walaupun cost estimate proyek sudah
ditetapkan berdasarkan nilai kontrak, tetapi masih
harus tetap dikendalikan agar tidak terjadi biaya-biaya
tambahan selama proses pelaksanaan yang harus
dikeluarkan lagi.
Kecermatan Estimasi

Suatu estimasi yang jelek dapat dibuat kriterianya, yaitu sebagai

berikut :
 Terjadi pembengkaan biaya cukup besar terhadap nilai
estimasi awalnya
 Terjadi hasil yang tidak konsisten, terlalu tinggi atau terlalu
rendah
 Kurang detail
 Dokumentasi jelek/ lemah
 Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana
 Tidak dapat diandalkan untuk mengontrol biaya
PIRANTI DAN TEKNIK
DALAM MENGESTIMASI BIAYA

1. Keahlian tenaga ahli

2. Estimasi dengan analogi
3. Menggunakan biaya satuan sumberdaya
4. Model estimasi parametrik
5. Bottom-up estimating
6. Perangkat lunak
7. Analisis dokumen lelang vendor
8. Analisis cadangan
9. Biaya kualitas
PROSES 2:
MENYUSUN ANGGARAN BIAYA
(Cost budgeting)
Pengertian Umum
• Menyatukan semua estimasi biaya masing-
masing kegiatan atau paket pekerjaan
untuk disusun sebagai patokan biaya
• Mengalokasikan semua estimasi biaya
tersebut pada tiap paket kerja untuk
membuat sebuah baseline, agar dapat
diukur kinerjanya
Penganggaran Proyek
 Penganggaran adalah suatu rencana
pengalokasian sumberdaya.
 Penganggaran merupakan tindakan bagaimana
mengalokasikan sumberdaya yang terbatas
untuk berbagai kegiatan dalam suatu organisasi
selama jangka waktu tertentu.
 Suatu anggaran tidak hanya merupakan suatu
rencana yang menjadi pedoman tetapi juga
sebagai alat kontrol untuk melihat sejauh mana
penyimpangan yang terjadi pada biaya aktual
terhadap yang direncanakan.
 Pada dasarnya anggaran dan estimasi biaya
merupakan dua hal yang mirip.
 Keduanya, sama-sama berisi hal-hal yang
menyatakan biaya untuk melakukan suatu
pekerjaan.
 Perbedaannya adalah bahwa anggaran
merupakan hasil akhir dari perkiraan biaya
yang dibuat untuk jangka waktu tertentu.
Perkiraan biaya dapat direvisi beberapa
kali, tetapi begitu perkiraan biaya disetujui
maka estimasi biaya menjadi sebuah
anggaran.
Hasil
PENYUSUNAN ANGGARAN

1. Patokan biaya (cost baseline)

2. Kebutuhan pendanaan proyek
3. Rencana manajemen biaya yang sudah
di-update

81
HASIL
PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA
Patokan biaya (cost baseline), yaitu anggaran yang
dinyatakan menurut rencana waktu penggunaannya
◦ Disusun dengan menjumlahkan semua estimasi
biaya yang akan dipakai dalam suatu periode waktu
◦ Umumnya dalam bentuk kurva S
◦ Anggaran yang dinyatakan pada rentang waktu
proyek, digunakan untuk mengukur kinerja proyek
◦ Proyek besar dapat memiliki lebih dari satu cost
baseline
KELUARAN
PROSES MENYUSUN ANGGARAN BIAYA
Kurva S anggaran biaya (planned value = PV)
untuk proyek dengan anggaran Rp 500 juta
Juta Rp %

500 100%
90%
400 80%

300
48%
200
100 16%
0 0%
Juli Agus Sept Okt Nov
KELUARAN
PROSES MENYUSUN ANGGARAN BIAYA

Cadangan
Rp
Nilai kumulatif

manajemen

Arus kas
Cost yang
baseline diharapkan

start TIME finish

 Selama proses pelaksanaan proyek, tentunya juga
dilakukan pengendalian agar cost budget yang ada
dapat dikendalikan dan tidak terlampui.
 Hasil akhir dari pengendalian selama pelaksanaan
hingga proyek selesai, nantinya berguna sekali sebagai
umpan balik bagi proses estimasi di waktu yang akan
datang.
 Dengan demikian siklusnya yang secara lengkap
disebut Manajemen Keuangan Konstruksi (Construction
Cost Management)
Cost Control
 Proses dalam pengendalian biaya termasuk
◦ Monitoring kinerja pembiayaan
◦ Meyakinkan bahwa dengan perubahan yang
tepat yang termasuk dalam baseline biaya yang
direvisi
◦ Memberikan informasi pada stakeholders
bahwa perubahan dapat mengakibatkan
perubahan biaya pula
 Earned value management merupakan salah satu
alat penting dalam pengendalian biaya
 Pembengkakan Biaya
beberapa penyebab terjadinya pembengkakan
biaya:
1. Informasi kurang akurat
2. Perubahan desain
3. Faktor Sosial Ekonomi
4. Jenis Kontrak Proyek
 #Units/Hr
s Cost/Unit/Hr Subtotals WBS Level1 Totals % of Total

WBS Item

1. Project Management $306,300 20%

Project Manager 960 $100 $96,000

Project Team Member 1920 $75 $144,000

Contractors (10% of software development and testing) $66,300

2. Hardware $76,000 5%

2.1 Handheld devices 100 $600 $60,000

2.2 Servers 4 $4,000 $16,000

3.Software $614,000 40%

3.1 Licensed Softwar 100 $200 $20,000

3.2 Software development * $594,000

4. Testing(10% of total hardware and softwares costs) $69,600 5%

5. Training and Support $202,400 13%

Trainee costs 100 $500 $50,000

Travel Costs 12 $700 $8,400

Project Team Members 1920 $75 $144,000

17%
6. Reserves(20% of total estimate) $253,540 $253,400

Total Project Cost Estimate $1,521,400

 Jam Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya
Kegiatan Upah
kerja perso bahan perjln lain2 kegiatan

Total
Tuliskan asumsi yang digunakan dalam perhitungan di bagian ini
 Rangkuman
Manajemen Keuangan merupakan proses untuk memperoleh
dan mengelola sumber daya keuangan pada proyek, terutama
pada penghasilan (revenue) dari sumber daya tersebut,
dan menganalisa atau updating arus kas (cash flow) untuk
proyek konstruksi yang lebih dari sekedar pengelolaan biaya

Cost engineering :
suatu bidang engineering yang meliputi penerapan prinsip-
prinsip ilmiah dan teknik dengan menggunakan pengalaman
dan pertimbangan-pertimbangan engineering dalam masalah-
masalah estimasi biaya, pengendalian biaya dan ekonomi
teknik”
Fungsi utama Manajemen
Keuangan :
1. Planning atau Perencanaan Keuangan
2. Budgeting atau Anggaran
3. Controlling atau Pengendalian
Keuangan
4. Auditing atau Pemeriksaan Keuangan,
5. Reporting atau Pelaporan Keuangan
 PROSES-PROSES DALAM
MANAJEMEN BIAYA PROYEK

1
KELOMPOK
PROSES
Mengestimasi
biaya PERENCANAAN

2
Menyusun
anggaran biaya

3
KELOMPOK PROSES
Melakukan pengen-
PENGAWASAN dalian biaya
92
Daftar Pustaka

1. Aplikasi Value Engineering PT Citra Patenindo Nusa Prtamaa

2. Asiyanto, 2005, Construction Project Cost Management, PT.
Pradnyana Paramita,Jakarta.
3. Suharto, Iman Ir. 1999. Manajemen Proyek. Jakarta
4. Dasar-dasar Akuntasi ( A1 Haryono Jusup)
5. Comprehensive Project Management ( A. B Badiru)