Tugas 3 Hukum Perdata/HKUM4202

Andi sejak 10 tahun yang lalu menyewa sebidang tanah dengan harga 5 juta rupiah per tahun
kemudian tanah tersebut dipergunakan sebagai tempat usaha berupa sebuah warung makan.
Setelah berjalan beberapa tahun Andi mengembangkan usahanya dengan membuka toko kue.
Setelah berjalan sekitar 6 tahun sang pemilik tanah manjual tanah yang Andi sewa tersebut
kepada pihak lain dan Andii disuruh untuk mencari tempat lain untuk disewa. Sebagai ganti
ruginya sang pemilik tanah akan mengembalikan biaya sewa tanah sebesar 20 juta rupiah,
akan tetapi Andi  sebagai pihak penyewa merasa keberatan dengan biaya penggantian
tersebut.

 Pertanyaan:

1. Apakah salah jika Andi meminta ganti rugi sewa tanah seharga nilai sewa saat ini (3
juta rupiah per bulan) atau sebesar Rp100 juta karena masih memiliki hak untuk
menyewa tanah tersebut selama 4 tahun lagi? Jelaskan jawaban Anda! (Nilai max 50)
2.   Apakah salah bagi Andi untuk mempergunakan tanah tersebut sebagai tempat usaha
dengan berjualan makanan atau pun mengubah bangunan tersebut untuk bisa
mengembangkan usaha lainnya? Jelaskan jawaban Anda! (Nilai max 50)
JAWABAN

1.      Berdasarkan pasal 1576 KUHPerdata, jual beli tidak memutuskan sewa menyewa yang
telah ada. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan; 

“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya
tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan
barang.” 

Jadi, Anda perlu melihat kembali surat perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila
dalam perjanjian sewa sebelumnya telah diperjanjikan bahwa penjualan rumah tersebut
akan mengakhiri hubungan sewa menyewa antara Anda dan pemilik rumah, maka
penyewaan rumah tersebut berakhir dengan dijualnya rumah tersebut. Akan tetapi,
apabila pengaturan seperti itu tidak ada, berarti Anda masih berhak atas rumah yang
disewakan tersebut. Dalam hal ini, Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke
pengadilan. Di sini tuntutan yang bisa Anda ajukan adalah:

1. Pemenuhan hak anda untuk tetap menempati bangunan tersebut sampai berakhirnya
masa perjanjian sewa menyewa. Jadi, anda menuntut untuk tetap boleh
mempergunakan rumah tersebut sesuai dengan jangka waktu dalam perjanjian sewa
menyewa.
2. Ganti rugi. 

Mengenai masalah ganti rugi, hal ini diatur dalam pasal 1246 KUHPerdata. Ganti
rugi dapat berupa:

(a)            Kerugian yang nyata-nyata diderita. Dalam hal ini, kerugian Anda adalah

sebesar sisa biaya sewa sebagaimana telah diperjanjikan.

(b)            Keuntungan yang seharusnya diperoleh. Dalam hal ini, Anda dapat

menggugat ganti rugi atas keuntungan yang seharusnya Anda terima apabila
tetap mempergunakan bangunan tersebut.

(c)            Biaya-biaya. 

2.      Aturan mengenai perubahan fisik terhadap barang yang disewakan tidak diatur dengan
jelas dalam KUHPerdata. Akan tetapi, dalam pasal 1567 KUHPerdata, diatur bahwa pada
saat mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak untuk membongkar
dan membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biayanya
sendiri. Dengan demikian, KUHPerdata memungkinkan penyewa suatu rumah untuk
melakukan perubahan atas fisik bangunan yang disewanya. 

Tetapi, Anda perlu melihat kembali perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila
sebelumnya telah diperjanjikan bahwa Anda sebagai penyewa tidak boleh merubah fisik
bangunan, maka perubahan yang Anda lakukan tersebut adalah salah. Namun jika hal ini
tidak diperjanjikan sebelumnya, maka perubahan fisik bangunan yang Anda lakukan
bukan perbuatan yang melanggar hukum.  

https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt4b94c0ed3ea78/hukum-sewa

Sumber: pasal 1576 KUHPerdata