PERJANJIAN PENGIKATAN

JUAL BELI
HAK KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN
DI
…………………………………………….………

Gedung : …………………..

No. Sarusun : …………………..

Tipe Sarusun : …………………..

PT…………………….

[Tanggal ……………………]
 DAFTAR ISI

Pasal Judul Halaman

1 Pengikatan Jual Beli

2 Harga Jual dan Biaya Lain
3 Tanggal Ijin Layak Huni
4 Spesifikasi Sarusun
5 Lampiran-Lampiran dan Definisi-Definisi

Lampiran I Uraian Sarusun

Rencana Letak
Rencana Lokasi Unit

Lampiran II Ketentuan-Ketentuan Perjanjian Pengikatan

Jual Beli Hak Kepemilikan Satuan Rumah Susun
di…………………………………………………………

Pasal 1 Definisi dan Penunjukan Pada Pasal-Pasal

Pasal 2 Hak Kepemilikan
Pasal 3 Syarat-Syarat Pembayaran Harga Jual
Pasal 4 Spesifikasi Sarusun
Pasal 5 Penyerahan Secara Fisik
Pasal 6 Masa Perbaikan
Pasal 7 Pengakuan Pihak Kedua
Pasal 8 Keterlambatan Pembayaran Angsuran
Pasal 9 Penbentukan Perhimpunan Penghuni dan
Anggaran Dasar
Pasal 10 Pengelola Sementara, Biaya Utilitas dan Biaya
Pengelolaan
Pasal 11 Uang Jaminan, Keterlambatan Pembayaran
Biaya Pengelolaan berikut Sanksinya
Pasal 12 Keadaan Kahar
Pasal 13 Keterlambatan atas Tanggal Ijin Layak Huni
Pasal 14 Asuransi
Pasal 15 Penandatanganan Akta Jual Beli
Pasal 16 Biaya Lain dan Pengeluaran-Pengeluaran serta
Pajak-Pajak
Pasal 17 Jaminan
Pasal 18 Pengalihan
Pasal 19 Pemberitahuan
Pasal 20 Berakhirnya Perjanjian Pengikatan
Pasal 21 Penyelesaian Perselisihan
Pasal 22 Pembiayaan Pembelian
Pasal 23 Hukum yang Berlaku
Pasal 24 Lain-Lain

Lampiran III (A)

Lampiran III (B)
Lampiran IV
 Pasal 1
Definisi dan Penunjukan Pada Pasal-Pasal

1.1. Definisi

Istilah-istilah berikut ini mempunyai arti sebagaimana yang diuraikan,

kecuali kalimat yang bersangkutan memberikan arti lain:

1. “Akta Jual Beli” berarti akta jual beli hak kepemilikan atas Sarusun
yang akan ditandatangani oleh dan diantara Para Pihak dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, dengan syarat-
syarat dan ketentuan-ketentuan sebagaimana ditetapkan oleh
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2. “Anggaran Dasar” berarti anggaran dasar Perhimpunan Penghuni,

termasuk anggaran rumah tangga yang dibuat atas dasar
Anggaran Dasar tersebut, berikut seluruh perubahan, tambahan
dan modifikasinya yang dapat dirubah sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

3. “Badan Perwasitan” berarti badan perwasitan yang dibentuk

berdasarkan Pasal 21.1.

4. “Bagian Bersama” berarti bagian dari rumah susun di ………………

yang mempunyai fungsi yang tidak dapat dipisahkan dengan
sarusun-sarusun yang dimiliki secara bersama untuk keperluan
bersama oleh para Pemilik, seperti jaringan air bersih, jaringan
listrik dan jaringan telepon, peralatan pemadam kebakaran, lift,
tangga, lobby, selasar dan bagian-bagian lain yang dianggap
sebagai Bagian Bersama berdasarkan ketentuan perundang-
undangan yang berlaku.

5. “BANI” berarti Badan Arbitrase Nasional Indonesia.

6. “Benda Bersama” berarti benda-benda, peralatan tetap atau

barang-barang yang bukan merupakan bagian dari rumah susun di
……………………………………………………, tetapi terletak di atas
Tanah Bersama, yang dimiliki secara bersama untuk keperluan
bersama oleh para Pemilik, dan benda-benda lain yang dianggap
sebagai Benda Bersama berdasarkan ketentuan perundang-
undangan yang berlaku.

7. “Berita Acara Serah Terima” berarti suatu bukti serah terima

pengalihan secara fisik atas Sarusun dari Pihak Pertama kepada
Pihak Kedua dalam bentuk dan isi sebagaimana yang akan dibuat
oleh Pihak Pertama.
8. “Biaya Pengelolaan” berarti biaya yang harus dibayar oleh Pihak
Kedua untuk menutup setiap biaya, tagihan dan pengeluaran lain
yang berhubungan dengan pemeliharaan, pengelolaan dan/atau
pengoperasian Bagian Bersama dan/atau Benda Bersama
dan/atau Tanah bersama, termasuk tetapi tidak terbatas kepada
tagihan listrik dan air, asuransi (tidak termasuk asuransi untuk
barang atau isi Sarusun), kebersihan, perbaikan dan pengelola.

9. “Biaya Lain” berarti biaya jasa hukum dan biaya Notaris/Pejabat

Pembuat Akta Tanah untuk pembuatan dan penandatanganan
Perjanjian Pengikatan, dokumentasi-dokumentasi hukum, Akta Jual
Beli dan pendaftaran Hak Milik atas Sarusun keatas nama Pihak
Kedua dan biaya administrasi hukum lain yang harus dibayar
dengan cara sebagaimana yang diatur dalam Lampiran III (B) dari
Perjanjian Pengikatan.

10. “Biaya Utilitas” berati setiap biaya, tagihan dan pengeluaran lain
yang berhubungan dengan penggunaan dan pemakaian jasa dan
fasilitas didalam Sarusun oleh Pemilik atau para penghuni atau
orang atau badan usaha yang diwenangkan oleh Pemilik setelah
Tanggal Penyerahan sesuai dengan sifat pemakaiannya, termasuk
tetapi tidak terbatas pada tagihan telepon, listrik dan air.

11. “Gambar” berarti gambar Rencana Letak dan Rencana Lokasi Unit
sebagaimana terlampir sebagai Lampiran I dari Perjanjian
Pengikatan, satu dan lain dengan tetap tunduk kepada perubahan-
perubahan yang diharuskan atau disetujui oleh pihak yang
berwenang.

12. “Harga Jual” berarti harga jual yang harus dibayar oleh Pihak
Kedua kepada Pihak Pertama untuk membeli Sarusun
sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 2 dari Perjanjian
Pengikatan, dan merupakan obyek dari PPN, dan sepanjang
berlaku, juga merupakan obyek dari PPnBM sebagaimana
dinyatakan dalam Lampiran III (A).

13. “Jadual Pembayaran” berarti jadual pembayaran Harga Jual dan

Pajak sebagaimana diatur dalam Lampiran III (A).

14. “Ketentuan-Ketentuan Pembelian” berarti Ketentuan-Ketentuan

Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Kepemilikan Satuan Rumah
Susun di …………………………………………………………….. ini.

15. “Lampiran” berarti lampiran-lampiran yang dilampirkan kepada

Perjanjian Pengikatan.
16. “Luas Pertelaan” berarti perkiraan luas lantai bagian dalam
Sarusun dalam meter persegi, termasuk balkon, teras (jika ada),
yang tunduk kepada pengukuran akhir dan pengesahan oleh pihak
yang berwenang, sebagaimana yang tersebut dalam Surat
Pesanan dan Uraian Sarusun dalam Lampiran I dari Perjanjian
Pengikatan, yang diukur berdasarkan metode yang dipergunakan
oleh pihak yang berwenang pada saat ini, yakni sampai dengan
permukaan dalam dari semua dinding luar, permukaan dalam dari
semua dinding Sarusun yang berbagi dengan Bagian Bersama
atau berbagi dengan sarusun (sarusun) lainnya yang berbatasan,
dan tidak termasuk kolom struktur, dinding struktur, lorong dan
rongga di dalam Sarusun, hasil pengukuran mana tunduk kepada
hasil pengukuran Luas Pertelaan Akhir.

17. “Luas Pertelaan Akhir” berarti luas lantai Sarusun berdasarkan

pengukuran akhir dari Luas Pertalaan sebagaimana yang disetujui
dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang, yang pada saat ini
diukur oleh pihak yang berwenang sampai dengan permukaan
dalam dari semua dinding bagian luar Sarusun, permukaan dalam
dari semua dinding Sarusun yang berbagi dengan Bagian Bersama
atau berbagi dengan sarusun (sarusun) lainnya yang berbatasan,
dan tidak termasuk kolom struktur, dinding struktur, lorong dan
rongga di dalam Sarusun.

18. “Luas Lantai” berarti luas lantai Sarusun dalam meter persegi
sebagaimana yang dimaksud dalam selebaran penjualan, brosur
dan Surat Pesanan, yang mencakup balkon, teras (jika ada), yang
dihitung sampai dengan permukaan luar dari dinding-dinding luar,
permukaan luar dari dinding-dinding Sarusun yang berbagi dengan
Bagian Bersama, dan garis tengah dari dinding-dinding yang
berbagi dengan sarusun (sarusun) lain yang berbatasan, dasar
perhitungan mana berbeda dengan dasar penghitungan untuk Luas
Pertelaan.

19. “Masa Bebas Biaya Pengelolaan” berarti jangka waktu 3 (tiga)

bulan terhitung sejak tanggal pendirian Perhimpunan Penghuni,
dalam jangka waktu mana Pemilik dibebaskan dari kewajibannya
untuk membayar Biaya Pengelolaan.

20. “Nilai Perbandingan Proporsional” (NPP) berarti suatu angka yang

menunjukkan bagian yang tidak terpisah atas hak-hak proporsional
Pihak Kedua terhadap Bagian Bersama, Benda Bersama dan
Tanah Bersama yang akan ditetapkan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
21. “…………………………………..….” berarti kompleks rumah susun
yang akan dibangun oleh Pihak Pertama diatas sebidang tanah
seluas kurang lebih …………….. M2 (…………………………....)
yang tunduk kepada pengukuran ulang oleh Badan Pertanahan
Nasional, terletak di Jalan…………………………………………….,
Daerah Khusus Ibukota Jakarta, dikenal sebagai “…………….…”,
dan masing-masing rumah susun secara struktur terbagi, baik
secara horizontal maupun vertikal, menjadi sarusun-sarusun, dan
setiap sarusun dapat dimiliki secara terpisah untuk keperluan
hunian yang dilengkapi dengan Bagian Bersama, Benda Bersama
dan Tanah Bersama.

22. “Para Pihak” berarti Pihak Pertama dan Pihak Kedua sebagaimana
yang dimaksud dalam Perjanjian Pengikatan dan Pihak berarti
salah satu dari Pihak Pertama atau Pihak Kedua, sebagaimana
relevan.

23. “Pemberitahuan” mempunyai arti sebagaimana yang dimaksud

dalam Pasal 19.1.

24. “Pemberitahuan Penandatanganan” mempunyai arti sebagaimana

yang dimaksud dalam Pasal 15.2.

25. “Pemberitahuan Selesai” mempunyai arti sebagaimana yang

dimaksud dalam Pasal 5.1.

26. “Pemilik” berarti Pihak Kedua dan/atau pembeli lainnya yang akan
menjadi pemilik sarusun yang sah di …………………………………..

27. “Pengelola Sementara” mempunyai arti sebagaimana yang

dimaksud dalam Pasal 10.1.

28. “Perhimpunan Penghuni” berarti perhimpunan para Pemilik

dan/atau pihak lain yang mendapat kewenangan dari para Pemilik,
yang akan dibentuk sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.

29. “Perjanjian Pengikatan” berarti Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak

Kepemilikan Satuan Rumah Susun di ……………………………….,
berikut dengan Lampiran (termasuk Ketentuan-Ketentuan
Pembelian ini), serta perubahan dan tambahannya kemudian.

30. “Pihak Kedua” berarti pembeli Sarusun sebagaimana didefinisikan

di dalam Perjanjian Pengikatan, termasuk pengganti atau penerima
haknya yang sah.
31. “Pihak Pertama” berarti PT…………………………... sebagaimana
yang didefinisikan dalam Perjanjian Pengikatan, termasuk
pengganti atau penerima haknya yang sah.

32. “PPN” berarti Pajak Pertambahan Nilai yang dibebankan oleh

pemerintah Republik Indonesia, dan besarnya pajak yang
dikenakan serta cara pembayarannya ditetapkan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

33. “PPnBM” berarti pajak penjualan atas barang mewah yang

dibebankan oleh pemerintah Republik Indonesia, dan besarnya
pajak yang dikenakan serta cara pembayarannya ditetapkan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku untuk pajak
penjualan atas barang mewah. Berdasarkan peraturan yang
berlaku pada saat penandatanganan Perjanjian Pengikatan,
PPnBM dikenakan terhadap Sarusun yang memiliki total Luas
Pertelaan Akhir lebih dari …………. M2 (……………………………)
sebagaimana yang tersebut dalam Akta Jual Beli. Oleh karenanya,
dalam hal Sarusun mempunyai Luas Pertelaan kurang
dari …………….. M2 (…………………………….), tetapi dalam Luas
Pertelaan Akhir luas Sarusun lebih dari ……..… M2 (……………),
maka PPnBM yang dihitung berdasarkan Harga Jual Sarusun akan
ditagih bersamaan dengan pembayaran angsuran terakhir.

34. “Sarusun” berarti satuan rumah susun sebagaimana yang diuraikan

dalam Surat Pesanan dan Perjanjian Pengikatan, termasuk balkon
(balkon) atau teras (jika ada), dan diilustrasikan dalam Gambar,
yang akan dibeli oleh Pihak Kedua dari Pihak Pertama berdasarkan
Perjanjian Pengikatan, yang digunakan untuk keperluan
hunian sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 16
Tahun 1985.

35. “Sertipikat Hak Milik” berarti sertipikat yang membuktikan

kepemilikan atas Sarusun, yang bentuknya sebagaimana
ditetapkan oleh pihak yang berwenang.

36. “Spesifikasi Sarusun” berarti spesifikasi atas bahan-bahan

bangunan atau perlengkapan bagian dalam dan peralatan tetap
yang disediakan didalam Sarusun sebagaimana diuraikan dalam
lampiran IV dari Perjanjian Pengikatan.

37. “Surat Pesanan” berarti Surat Pesanan Sarusun yang telah

ditandatangani oleh Para Pihak, yang juga memuat ketentuan-
ketentuan dasar mengenai pemesanan, uang tanda jadi, uang
muka, jadwal pembayaran biaya lain-lain dan pajak yang berlaku.
 38. “Tanah Bersama” berarti sebidang tanah dimana ………………..…
dibangun atau akan dibangun, dimana pada saat ini hak yang
sesuai bagi tanah tersebut sedang dilakukan pengurusannya oleh
Pihak Pertama, yang batas-batasnya sebagaimana ditetapkan
dalam pertelaan yang disahkan oleh (pihak) yang berwenang dan
yang akan dimiliki secara bersama oleh para Pemilik. Untuk
menghindari keraguan, Tanah Bersama tidak menunjuk kepada
luas Sarusun di ………………..…………………………………………

39. “Tanggal Ijin Layak Huni” berarti tanggal sebagaimana tersebut

dalam Pasal 3 dari Perjanjian Pengikatan dan Surat Pesanan, pada
tanggal mana pembangunan Sarusun diperkirakan akan telah
selesai dan Izin Layak Huni atau Izin Layak Huni Sementara dari
pihak yang berwenang telah diperoleh.

40. “Tanggal Penyerahan” berarti suatu tanggal pada saat mana

Sarusun secara fisik akan dialihkan kepada Pihak Kedua dan
Berita Acara Serah Terima akan ditandatangani oleh dan diantara
Para Pihak.

1.2. Penunjukan Pasal-Pasal

Kecuali dinyatakan lain, penunjukan kepada Pasal-Pasal berarti Pasal-

Pasal di dalam Ketentuan-Ketentuan Pembelian.

Pasal 2
Hak Kepemilikan

2.1. Hak kepemilikan Sarusun meliputi juga bagian yang tidak terpisah atas
Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama sesuai dengan
Nilai Perbandingan Proporsionalnya.

2.2. Untuk maksud dari Perjanjian Pengikatan, luas Sarusun yang

dipergunakan adalah Luas Pertelaan, yang tunduk kepada perubahan
yang didasarkan atas hasil pengukuran Luas Pertelaan Akhir. Pihak
Kedua dengan ini mengetahui dan menerima bahwa Luas Pertelaan dapat
berbeda dengan Luas Pertelaan Akhir.

2.3. Jika Luas Pertelaan ternyata berbeda dengan Luas Pertelaan Akhir, dan
perbedaaan mana bukan disebabkan oleh perbedaan/perubahan rumusan
atau metode pengukuran yang dipergunakan oleh pihak yang berwenang,
maka:

(a). Jika Luas Pertelaan Akhir lebih besar dari Luas Pertelaan, Pihak
Kedua tidak diwajibkan untuk membayar kelebihan luas tersebut;
dan
 (b). Jika Luas Pertelaan Akhir kurang dari Luas Pertelaan sebesar lebih
dari ……… % (…………….. persen) dari Luas Pertelaan, Pihak
Pertama wajib membayar kepada Pihak Kedua atas kekurangan
tersebut dengan rumusan sebagai berikut:

(Prosentase kekurangan dari Luas Pertelaan – 5% X Harga Jual).

2.4. Pihak Kedua dengan ini mengakui dan menyetujui bahwa Sarusun hanya
akan digunakan untuk keperluan hunian dan bukan untuk keperluan lain.

2.5. Pihak Kedua dengan ini menyetujui dan berjanji tidak merubah bagian-
bagian struktural dari konstruksi atau arsitektur bagian luar dan/atau
tampilan Sarusun.

Pasal 3
Syarat-Syarat Pembayaran Harga Jual

3.1. Harga Jual berikut PPN dan/atau PPnBM-nya (jika dikenakan) dan Biaya
Lain harus dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama atau kepada
orang atau pihak lain yang ditentukan oleh Pihak Pertama, sesuai dengan
Surat Pesananan dan Jadual Pembayaran (yang merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari Ketentuan-Ketentuan Pembelian ini).

3.2. Setiap pembayaran yang dilakukan oleh Pihak Kedua kepada Pihak
Pertama berdasarkan Perjanjian Pengikatan harus dibayar secara tunai
atau di “transfer” ke rekening bank Pihak Pertama sebagaimana tersebut
dibawah ini, atau ke rekening bank lain sebagaimana yang ditentukan
oleh Pihak Pertama secara tertulis kepada Pihak Kedua:

Rekening US$:
Bank : PT…….………………………………..
Jalan…………………………………..

Nama Rekening : PT……………………………………….

Nomor Rekening :

Rekening Rupiah:

Bank : PT……………………………………….
Jalan…………………………………….

Nama Rekening : PT……………………………………..

Jalan………………………………..

Nomor Rekening :
3.3. Setiap pembayaran yang dilakukan oleh Pihak Kedua kepada Pihak
Pertama berdasarkan Perjanjian Pengikatan harus dibayar secara penuh
(termasuk PPN dan PPnBM, jika dikenakan), bersih dari setiap biaya
bank, biaya transfer atau perubahan nilai tukar dan tanpa potongan-
potongan apapun.

3.4. Setiap pembayaran yang dilakukan dengan alat pembayaran selain

secara tunai baru dianggap telah diterima oleh Pihak Pertama setelah
jumlah yang bersangkutan telah dikreditkan ke rekening bank Pihak
Pertama. Pihak Kedua dalam jangka waktu 2 (dua) hari kerja dari tanggal
penyetoran atau transfer, wajib menyerahkan salinan dari tanda bukti
penyetoran atau tanda bukti transfer kepada Pihak Pertama.

3.5. Setiap pembayaran yang dilakukan oleh Pihak Kedua kepada Pihak
Pertama bedasarkan Perjanjian Pengikatan harus dilakukan dalam mata
uang sebagaimana yang ditentukan dalam Jadual Pembayaran. Dalam
hal pembayaran ditentukan dalam Dollar Amerika Serikat, Pihak Kedua
dapat melakukan pembayaran dalam Rupiah senilai dengan jumlah yang
disyaratkan untuk dibayar dalam Dollar Amerika Serikat, dengan nilai
tukar yang ditetapkan oleh Pihak Pertama pada tanggal pembayaran.

3.6. Pembayaran angsuran pertama harus dibayarkan pada tanggal yang

ditentukan dalam Jadual Pembayaran, dan pembayaran angsuran
berikutnya wajib dibayarkan pada tanggal 1 (satu) pada tiap bulan
sebagaimana yang diatur dalam Jadual Pembayaran.

3.7. Dalam hal Ijin Layak Huni atau Ijin Layak Huni Sementara atas Sarusun
diperoleh lebih awal dari Tanggal Ijin Layak Huni yang direncanakan yang
merupakan tanggal jatuh tempo atas angsuran terakhir berdasarkan
rencana pembayaran angsuran yang diplilih oleh Pihak Kedua
sebagaimana diatur dalam Jadual Pembayaran, maka seluruh jumlah
angsuran Harga Jual yang tersisa, PPN, PPnBM (jika berlaku) dan Biaya
Lain yang relevan menjadi jatuh tempo dan wajib dibayar oleh Pihak
Kedua paling lambat pada saat penandatanganan Berita Acara Serah
Terima.

Pasal 4
Spesifikasi Sarusun

4.1. Pihak Pertama akan membangun Sarusun sesuai dengan

Spesifikasi Sarusun dan Gambar dan sesuai dengan rencana yang
disetujui oleh pihak yang berwenang.

4.2. Pihak Pertama berhak untuk mengadakan penyesuaian atau

perubahan dari Spesifikasi Sarusun dan Gambar sebagaimana yang
 disyaratkan dan di setujui oleh pihak yang berwenang, atau apabila
arsitek, teknisi dan konsultan dari Pihak Pertama memandang perlunya
atau sepatutnya dilakukan hal tersebut.

Pasal 5
Penyerahan Secara Fisik

5.1. Dalam waktu 1 (satu) bulan setelah pembangunan Sarusun selesai sesuai
dengan Spesifikasi Sarusun dan Ijin Layak Huni atau Ijin Layak Huni
Sementara telah diterbitkan, Pihak Pertama akan memberikan
pemberitahuan tertulis kepada Pihak Kedua menyatakan bahwa Sarusun
telah siap untuk diserahkan kepada Pihak Kedua secara fisik dan
meminta Pihak Kedua untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima
dan mendirikan Perhimpunan Penghuni (selanjutnya disebut sebagai
“Pemberitahuan Selesai”), dengan ketentuan bahwa pihak Kedua tidak
lalai dalam memenuhi kewajibannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan.

5.2. Segera setelah Pihak Kedua menerima Pemberitahuan Selesai, maka

Para Pihak harus menandatangani Berita Acara Serah Terima pada
tanggal yang telah ditetapkan di dalam Pemberitahuan Selesai, dengan
ketentuan bahwa Pihak Kedua tidak lalai dalam memenuhi kewajibannya
berdasarkan Perjanjian Pengikatan (termasuk pelunasan atas seluruh
pembayaran yang telah jatuh tempo berdasarkan Perjanjian Pengikatan).

5.3. Apabila Pihak Kedua tidak menandatangani Berita Acara Serah Terima
pada tanggal yang telah ditetapkan di dalam Pemberitahuan Selesai,
Pihak Pertama berhak (namun tidak berkewajiban) menandatangani
Berita Acara Serah Terima untuk dan atas nama Pihak Kedua.

5.4. Untuk keperluan Pasal 5.3. Pihak Kedua dengan ini memberikan
kekuasaan penuh dengan hak substitusi kepada Pihak Pertama untuk dan
atas nama Pihak Kedua melakukan penandatanganan Berita Acara Serah
Terima, kuasa mana tidak dapat berakhir oleh sebab sebagaimana
tersebut dalam Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Indonesia dan sebab lain apapun juga. Jika karena alasan tertentu Pihak
Kedua menolak untuk menandatangani Berita Acara Serah Teima
dan/atau ternyata mengakibatkan tercabutnya kuasa berdasarkan Pasal
ini, maka Pihak Pertama berhak untuk mengakhiri Perjanjian Pengikatan
sesuai dengan ketentuan Pasal 20.2.

5.5. Sejak Tanggal Penyerahan, penguasaan fisik dari dan seluruh resiko atas
Sarusun beralih kepada Pihak Kedua, dan Pihak Pertama tidak
mempunyai tanggung jawab lagi terhadap isi dan interior (bagian dalam)
Sarusun, kecuali atas kewajibannya untuk melakukan perbaikan atau
menyelesikan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 6.
5.6. Pihak Kedua bertanggungjawab atas pembayaran Biaya Utilitas, pajak-
pajak, asuransi atas barang-barang dan isi dalam Sarusun, dan biaya-
biaya lain sehubungan dengan penggunaan dan penghunian Sarusun,
terhitung sejak Tanggal Penyerahan.

5.7. Pihak Kedua bertanggungjawab atas pembayaran PPnBM sesuai dengan

Jadual Pembayaran atau pada tanggal lainnya yang disetujui oleh pihak
perpajakan yang berwenang yang ditetapkan oleh peraturan yang
berkenaan.

Pasal 6
Masa Perbaikan

6.1. Apabila dalam jangka waktu 100 (seratus) hari kalender sejak Tanggal
Penyerahan Pihak Kedua menemukan pada Sarusun, kerusakan, tidak
berfungsinya fasilitas atau pekerjaan interior (ruangan dalam) belum
selesi sesuai dengan Spesifikasi Sarusun, Pihak Kedua berhak meminta
secara tertulis kepada Pihak Pertama untuk memperbaiki kerusakan atau
fasilitas tersebut atau menyelesaikan pekerjaan interior yang belum
selesai, demikian dengan ketentuan bahwa:

(a). kewajiban Pihak Pertama tersebut terbatas pada disain Sarusun

dan penyelesaian Sarusun sesuai dengan Spesifikasi Sarusun; dan

(b). kerusakan-kerusakan Sarusun dan/atau tidak berfungsinya

fasilitas-fasilitas tersebut bukan disebabkan oleh kelalaian, salah
menggunakan atau perusakan yang dilakukan oleh Pihak Kedua,
para pengunjung, tamu penghuni atau penyewanya atau pihak
ketiga.

6.2. Dalam jangka waktu 14 (empatbelas) hari kalender setelah Pihak Pertama
menerima permintaan perbaikan sebagaimana yang dimaksud dalam
Pasal 6.1., Pihak Pertama berhak memeriksa Sarusun untuk menilai
permintaan Pihak Kedua sebagai dasar untuk melaksanakan perbaikan
dan/atau penyelesaian pekerjaan interior.

6.3. Setelah Pihak Pertama menilai permintaan Pihak Kedua sebagaimana

yang dimaksud dalam Pasal 6.2. dan setuju bahwa permintaan adalah
sah, Pihak Pertama atas biayanya sendiri akan berusaha sebaik-baiknya
memperbaiki kerusakan-kerusakan dan/atau fasilitas-fasilitas dan/atau
menyelesaikan pekerjaan interior yang belum selesai.

6.4. Segera setelah Pihak Pertama memenuhi kewajibannya melakukan

perbaikan atau penyelesaian interior sebagaimana yang dimaksud dalam
Pasal 6.3., Pihak Kedua diwajibkan untuk menandatangani Berita Acara
 Perbaikan yang menyatakan perbaikan atau penyelesaian interior telah
dilaksanakan dengan baik.

Pasal 7
Pengakuan Pihak Kedua

Pihak Kedua mengakui bahwa syarat-syarat yang disebutkan dalam

Perjanjian Pengikatan adalah mengikat secara sah dan tidak ada
pernyataan, ketentuan atau janji yang dibuat atau diberikan oleh atau atas
nama Pihak Pertama yang menjadi dasar bagi Pihak Kedua untuk
membeli Sarusun kecuali atas apa yang terdapat dalam Perjanjian
Pengikatan atau tercantum dalam peraturan perundang-undangan yang
tidak dapat dikesampingkan oleh suatu perjanjian.

Pasal 8
Keterlambatan Pembayaran Angsuran

8.1. Apabila Pihak Kedua karena alasan apapun gagal melakukan

pembayaran angsuran Harga Jual atau jumlah pembayaran lainnya yang
jatuh tempo berdasarkan Perjanjian Pengikatan, Pihak Kedua wajib
membayar denda keterlambatan pembayaran kepada Pihak Pertama
sebesar 2 % (dua persen) per bulan dari jumlah yang gagal dibayar, yang
dihitung sejak jatuh tempo pembayaran sampai dengan dilaksanakannya
pembayaran penuh atas jumlah yang gagal dibayar tersebut.

8.2. Apabila kegagalan Pihak Kedua untuk memenuhi kewajiban

pembayarannya sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 3 dan/atau
Pasal 8.1. berlangsung selama 30 (tigapuluh)) hari kalender sejak jatuh
temponya, Pihak Pertama berhak untuk mengakhiri Perjanjian Pengikatan
sesuai dengan Pasal 20.2.

Pasal 9
Pembentukan Perhimpunan Penghuni
Dan Anggaran Dasar

9.1. Pihak Kedua wajib, berdasarkan peraturan-peraturan yang berlaku,

bersama-sama dengan para Pemilik, membentuk atau mengakibatkan
terbentunya atau bergabung dengan Perhimpunan Penghuni dalam
jangka waktu 30 (tigapuluh) hari kalender sejak Tanggal Penyerahan, dan
karenanya Pihak Kedua wajib menandatangani dokumen-dokumen yang
diperlukan, dan melaksanakan hal-hal yang diperlukan untuk itu. Pihak
Pertama akan membantu pembentukan Perhimpunan Penghuni atas
nama Pihak Kedua.

9.2. Apabila Pihak Kedua gagal melakukan kewajibannya sebagaimana

tersebut dalam Pasal 9.1., maka Pihak Pertama untuk dan atas nama
 Pihak Kedua berhak untuk membentuk Perhimpunan Penghuni dalam
waktu secepatnya. Untuk keperluan ini, Pihak Kedua dengan ini
memberikan kekuasaan penuh dengan hak substitusi kepada Pihak
Pertama untuk dan atas nama Pihak Kedua mengurus, memproses dan
membentuk Perhimpunan Penghuni dan menandatangani Anggaran
Dasarnya, kuasa mana tidak dapat berakhir oleh sebab sebagaimana
tersebut dalam Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Indonesia dan sebab lain apapun juga.

9.3. Pihak Kedua wajib tunduk dan mematuhi Anggaran Dasar yang
ditetapkan oleh Perhimpunan Penghuni serta seluruh aturan-aturan dan
keputusan-keputusan Perhimpunan Penghuni, dan petunjuk serta
peraturan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang dan berlaku bagi
Perhimpunan Penghuni.

Pasal 10
Pengelola Sementara, Biaya Utilitas dan Biaya Pengelolaan

10.1. Pihak Kedua setuju untuk menunjuk Pihak Pertama, atau pihak lain yang
ditunjuk oleh Pihak Pertama, sebagai pengelola sementara
………………………….…….. untuk periode selama Perhimpunan
Penghuni belum menunjuk pengelola tetap ……………………….
(selanjutnya disebut sebagai “Pengelola Sementara”).

10.2. Terhitung sejak Tanggal Penyerahan yang merupakan tanggal

penyelesaian penyerahan secara fisik, Pihak Kedua atas biayanya sendiri
bertanggung jawab dan berkewajiban untuk membayar Biaya Utiilitas
sebagaimana yang dipungut oleh Pengelola Sementara.

10.3. Terhitung sejak berakhirnya Masa Bebas Biaya Pengelolaan, Pihak

Kedua atas biayanya sendiri bertanggung jawab dan berkewajiban untuk
membayar Biaya Pengelolaan sejumlah sebagaimana yang akan
ditetapkan oleh Pihak Pertama dan diberitahukan kepada Pihak Kedua
dalam Pemberitahuan Selesai. Besarnya biaya Pengelolaan akan ditinjau
kembali dan diubah oleh Pengelola Sementara sesuai dengan perubahan
biaya operasional yang sebenarnya dan komponen biaya pengelolaan.
Biaya Pengelolaan harus dibayarkan dimuka secara tiga bulanan.

10.4. Selama Perhimpunan Penghuni belum menetapkan anggaran rumah

tangga dan/atau tata tertib hunian, Pihak Kedua atau pihak yang
menggantikan haknya (termasuk penyewa) wajib tunduk kepada dan
mematuhi peaturan-peraturan dan ketentuan-ketentuan mengenai tata
tertib hunian yang ditetapkan oleh Pengelola Sementara.
 Pasal 11
Uang Jaminan, Keterlambatan Pembayaran
Biaya Pengelolaan berikut Sanksinya

11.1. Pihak Kedua harus membayar kepada Pengelola Sementara selambat-

lambatnya pada akhir Masa Bebas Biaya Pengelolaan suatu jumlah
senilai dengan pembayaran 6 (enam) bulan Biaya Pengelolaan, yang
akan digunakan untuk hal sebagai berikut:

(a). suatu jumlah yang senilai dengan 3 (tiga) bulan Biaya Pengelolaan,
sebagai uang jaminan yang dipegang oleh Pengelola Sementara;
dan

(b). suatu jumlah yang senilai dengan 3 (tiga)) bulan Biaya

Pengelolaan, sebagai pembayaran di muka Biaya Pengelolaan
untuk tiga bulan pertama terhitung sejak berakhirnya Masa Bebas
Biaya Pengelolaan.

11.2. Apabila Pihak Kedua karena alasan apapun gagal untuk melakukan
pembayaran Biaya Pengelolaan pada saat jatuh temponya, Pihak Kedua
wajib membayar kepada Pihak Pertama biaya administrasi sebesar
US $ ………..….. (……………………) untuk setiap kejadian keterlambatan
pembayaran, dan denda keterlambatan pembayaran sebesar ………… %
(………………….) per bulan atas jumlah yang terlambat dibayar, dihitung
sejak tanggal jatuh temponya sampai dengan tanggal seluruh
pembayaran tersebut dibayar penuh.

11.3. Tanpa mengesampingkan ketentuan Pasal 11.2., Pihak Kedua setuju dan
mengikatkan diri bahwa Pengelola Sementara juga berhak mengambil
tindakan-tindakan yang dianggap layak dan menerapkan sanksi-sanksi
kepada Pihak Kedua sehubungan dengan dan untuk pengelolaan dan
pemeliharaan yang layak atas …………………..…., termasuk tetapi tidak
terbatas kepada memberikan surat (surat) peringatan sampai dengan
3 (tiga ) kali dalam hal kelalaian atau kegagalan Pihak Kedua untuk
memenuhi kewajibannya menurut Pasal 10 dan 11, dan selanjutnya:

(a). melarang Pihak Kedua untuk memasuki dan/atau menggunakan

setiap bagian dari Bagian Bersama, Benda Bersama atau Tanah
Bersama; dan

(b). membayar jumlah yang terhutang oleh Pihak Kedua dengan uang
jaminan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11.1.

11.4. Apabila Pihak Kedua masih tetap tidak dapat memenuhi kewajibannya
berdasarkan Pasal 10 dan Pasal 11 setelah diberi sanksi sebagaimana
yang dimaksud dalam Pasal 11.3., Pengelola Sementara atas nama
 Perhimpunan Penghuni dapat mengambil tindakan hukum sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

11.5. Dengan tidak mengurangi hak Pihak Kedua untuk menolak terlebih dahulu
kepada Pihak Pertama untuk ditunjuk sebagai pengelola
tetap ……………………………………………………………………….……..,
Pihak Kedua setuju untuk selalu menggunakan hak suaranya dalam
Perhimpunan Penghuni untuk menunjuk Pihak Pertama sebagai
pengelola tetap tersebut.

11.6. Dengan tidak mengesampingkan ketentuan yang terdapat dalam

Pasal 11.5. di atas, apabila karena satu dan lain, Perhimpunan Penghuni
menunjuk suatu badan lain selain dari Pihak Pertama sebagai pengelola
tetap …………………………………………..…, maka Pihak Pertama wajib
mengalihkan seluruh hak dan kewajibannya selaku
pengelola …………………………………., termasuk uang jaminan 3 (tiga)
bulan dan/atau seluruh pembayaran di muka yang diterima dari Pihak
Kedua sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11.1., bebas dari bunga, dan
setelah dipotong dari Biaya Pengelolaan dan/atau setiap jumlah yang
jatuh tempo dan wajib dibayar sampai dengan periode dimana pengalihan
hak dan kewajiban kepada pengelola tetap tersebut dilakukan.

Pasal 12
Keadaan Kahar

12.1. Setiap peristiwa “Keadaan Kahar” adalah setiap peristiwa yang terjadi
diluar kekuasaan manusia, termasuk tetapi tidak terbatas pada bencana
alam, pemogokan umum, perang, perubahan peraturan perundang-
undangan dan tindakan pemerintah, seperti antara lain, pembatasan-
pembatasan dalam pembiayaan bagi pengembang proek-proyek rumah
susun/real estat, perubahan pada peraturan pelaksana sehubungan
dengan rumah susun dan/atau real estate, perubahan atas peruntukkan
tanah atau intensitas pembangunan atau status hak atas tanah, atau
kekacauan sosial.

12.2. Pihak Kedua setuju apabila suatu Keadaan Kahar terjadi yang
mengakibatkan ketidak mampuan Pihak Pertama untuk melaksanakan
setiap kewajibannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan, Pihak Pertama
tidak bertanggung jawab atas ketidak mampuannya untuk melakukan
kewajibannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan dan tidak berkewajiban
untuk mengembalikan setiap pembayaran yang telah dilakukan oleh Pihak
Kedua berdasarkan Perjanjian Pengikatan dan tidak bertanggung jawab
untuk membayar setiap kerugian atau denda keterlambatan penyelesaian
pembangunan kepada Pihak Kedua.
12.3. Apabila suatu peristiwa Keadaan Kahar terjadi, Pihak Pertama akan
memberitahukan Pihak Kedua tentang adanya Keadaan Kahar tersebut
secara tertulis, atau melalui iklan, disertai dengan bukti yang patut dalam
jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak terjadinya Keadaan
Kahar dan langkah-langkah yang akan diambil untuk mengurangi akibat
atau menghilangkan Keadaan Kahar tersebut, apabila mungkin dilakukan.

Pasal 13
Keterlambatan atas Tanggal Ijin Layak Huni

13.1. Pihak Kedua setuju bahwa apabila Pihak Pertama lalai atas kewajibannya
menyelesaikan pembangunan Sarusun pada Tanggal Ijin Layak Huni,
Pihak Pertama akan mempunyai jangka waktu tambahan untuk
menyelesaikan pembangunan Sarusun tesebut dalam jangka waktu 4
(empat) bulan kalender sejak Tanggal Ijin Layak Huni tanpa adanya
sanksi atau denda yang harus dibayarkan oleh Pihak Pertama kepada
Pihak Kedua.

13.2. Apabila Pihak Pertama, setelah 4 (empat) bulan kalender sebagaimana

yang disebutkan dalam Pasal 13.1. diatas, belum juga dapat
menyelesaikan pembangunan Sarusun, Pihak Kedua dengan ini setuju
untuk memberikan jangka waktu lebih lanjut kepada Pihak Pertama untuk
menyelesaikannya dalam waktu 6 (enam) bulan kalender sejak
berakhirnya jangka waktu 4 (empat) bulan kalender yang pertama, tetapi
Pihak Pertama harus membayar denda keterlambatan penyelesaian
kepada Pihak Kedua sebesar 2 % (dua persen) per bulan dari seluruh
angsuran yang telah diterima oleh Pihak Pertama, dihitung secara harian
sejak tanggal kelalaian tersebut sampai dengan tanggal dikeluarkannya
Pemberitahuan Selesai, dan akan dibayar pada hari terakhir setiap bulan
untuk selama jangka waktu maksimum 6 (enam) bulan kalender.

13.3. Jika pembangunan Sarusun belum selesai dalam waktu sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 13.1. dan 13.2., Pihak Kedua berhak mengakhiri
Perjanjian Pengikatan secara sepihak sesuai dengan Pasal 20.3.

13.4. Apabila Tanggall Ijin Layak Huni menjadi terlambat akibat dari terjadinya
suatu Keadaan Kahar, Pihak Kedua setuju bahwa Pihak Pertama tidak
bertanggung jawab atas keterlambatan tersebut dan keterlambatan
tersebut akan menyebabkan Tanggal Ijin Layak Huni menjadi mundur
untuk selama terjadinya keterlambatan tersebut, dan karenanya menjadi
Tanggal Ijin Layak Huni yang baru. Pihak Kedua tidak berhak untuk
menuntut kerugian yang diderita karenanya dan juga atas denda
keterlambatan penyelesaian sebagaimana tersebut dalam Pasal 13.2.
 Pasal 14
Asuransi

14.1. Pihak Pertama bertanggung jawab untuk mengasuransikan pekerjaan

pembangunan Sarusun selama masa pembangunan.

14.2. Sejak Tanggal Penyerahan, Pihak Kedua bertanggungjawab sendiri atas

asuransi untuk barang-barang dan/atau isi dari Sarusun terhadap
kebakaran, perampokan, pencurian, banjir atau hal-hal lain yang
resikonya dapat diasuransikan.

Pasal 15
Penandatanganan
Akta Jual Beli

15.1. Pihak Pertama dan Pihak Kedua dengan ini setuju dan mengikatkan diri
untuk menandatangani Akta Jual Beli segera setelah Sertipikat Hak Milik
telah diterbitkan dan terdaftar atas nama Pihak Pertama oleh pihak yang
berwenang.

15.2. Dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kalender sejak diterbitkannya
Sertipikat Hak Milik, Pihak Pertama akan memberitahukan secara tertulis
kepada Pihak Kedua yang menyatakan bahwa Sertipikat Hak Milik telah
diterbitkan dan meminta Pihak Kedua untuk menandatangani Akta Jual
Beli (selanjutnya disebut sebagai “Pemberitahuan Penandatanganan”),
demikian dengan ketentuan bahwa Pihak Kedua tidak lalai dalam
memenuhi kewajiban-kewajibannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan.

15.3. Segera setelah Pihak Kedua menerima pemberitahuan

Penandatanganan, Para Pihak wajib menandatangani Akta Jual Beli
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada tanggal yang
tersebut dalam Pemberitahuan Penandatanganan.

Pasal 16
Biaya Lain, Pengeluaran-Pengeluaran
serta Pajak-Pajak

16.1. Biaya Lain wajib ditanggung dan dibayar oleh Pihak Kedua dengan cara
dan dalam waktu sebagaimana yang diatur dalam Lampiran III (B)
dan/atau dalam Perjanjian Pengikatan, atau apabila tidak ditentukan
didalamnya, dengan cara dan dalam waktu sebagaimana diberitahukan
oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.

16.2. Terhitung sejak Tanggal Penyerahan, Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”)
atas Tanah Bersama dan bangunan di atasnya menjadi tanggung jawab
 dan wajib dibayar oleh Pihak Kedua secara proporsional sesuai dengan
Nilai Perbandingan Proporsional Sarusunnya.

Pasal 17
Jaminan

17.1. Pihak Pertama dengan ini menjamin bahwa:

(a). Pihak Pertama berhak dan berwenang untuk membuat Perjanjian

Pengikatan ini;

(b). Pihak Pertama akan berusaha sebaik-baiknya untuk mendapatkan

izin-izin/persetujuan-persetujuan/hak-hak yang disyaratkan lebih
lanjut untuk melaksanakan Perjanjian Pengikatan, termasuk namun
tidak terbatas untuk , pada saatnya, memperoleh hak yang sesuai
atas Tanah Bersama untuk jangka waktu sebagaimana yang
diizinkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku; dan

(c). Pihak Pertama akan berusaha sebaik-baiknya untuk

menyelesaikan pembangunan Sarusun dan memperoleh Izin Layak
Huni atau Izin Layak Huni Sementara pada saat Tanggal Ijin Layak
Huni.

17.2. Pihak Kedua dengan ini menjamin bahwa:

(a). Pihak Kedua mempunyai kewenangan untuk membuat Perjanjian

Pengikatan ini;

(b). Pihak Kedua akan mentaati kewajiban pembayarannya sesuai

dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan Perjanjian
Pengikatan ini.

Pasal 18
Pengalihan

18.1. Tiada pemindahan atau pengalihan yang dapat dilakukan oleh Pihak
Kedua kepada pihak ketiga di setiap waktu sebelum ditandatanganinya
Perjanjian Pengikatan dan selama Pihak Pertama belum menerima
pembayaran sejumlah paling sedikit 10 % (sepuluh persen) dari Harga
Jual, biaya jasa hukum dan biaya Notaris sebagai bagian dari Biaya Lain,
termasuk PPN dan PpnBMnya (jika dikenakan).

18.2. Setiap pemindahan atau pengalihan setelah diterimanya seluruh

pembayaran sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 18.1. hanya dapat
dilakukan oleh Pihak Kedua setelah membayar biaya administrasi sebesar
 …………………………. (…………………………..) kepada Pihak Pertama
dan mendapatkan persetujuan tertulis sebelumnya dari Pihak Pertama.

18.3. Apabila Pihak Kedua mengalihkan hak-hak dan kewajiban-kewajibannya

berdasarkan Perjanjian Pengikatan, Pihak Kedua setuju untuk
menyebabkan penerima atau pengganti hak dan kewajibannya untuk
secara tertulis tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan Perjanjian
Pengikatan.

18.4. Apabila Pihak kedua akan mengalihkan Sertipikat Hak Milik atas Sarusun
kepada pihak ketiga, pengalihan tersebut harus tunduk kepada ketentuan
di dalam Anggaran Dasar yang mengatur mengenai hal tersebut.

Pasal 19
Pemberitahuan

19.1. Setiap pemberitahuan, surat menyurat, permintaan-permintaan, dan

informasi lain berkenaan dengan Perjanjian Pengikatan (selanjutnya
disebut sebagai “Pemberitahuan”) harus dilakukan secara tertulis dan
diberitahukan kepada Pihak lain dengan disampaikan secara langsung,
surat tercatat, atau faksimili yang dikirimkan ke alamat berikut:

Alamat Pihak Pertama:

PT………………
.
No. Telpon :
No Faksimili :

Alamat Pihak Kedua:

Sebagaimana disebutkan dalam Surat Pesanan.

19.2. Setiap Pemberitahuan dianggap telah diterima oleh pihak yang dituju:

(a). apabila disampaikan secara langsung, pada tanggal tanda terima

ditandatangani;

(b). apabila dikirim dengan surat tercatat, pada tanggal 7 (tujuh) hari
kalender sejak dikirimkannya; dan

(c). apabila dikirim melalui faksimili yang dikonfirmasi oleh tanda telah
kirim dan/atau konfirmasi tertulis, pada hari dikirimkannya.
19.3. Setiap perubahan alamat harus diberitahukan secara tertulis kepada
Pihak Lainnya dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari kalender sejak terjadinya
perubahan tersebut.

Pasal 20
Berakhirnya Perjanjian Pengikatan

20.1. Perjanjian Pengikatan tidak dapat diakhiri oleh masing-masing dari Para
Pihak sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 15, kecuali terhadap alasan-alasan sebagaimana
diatur secara jelas dalam Perjanjian Pengikatan.

20.2. Apabila Pihak Pertama bermaksud mengakhiri Perjanjian Pengikatan

berdasarkan Pasal 5.4. dan Pasal 8.2., Pihak Pertama harus memberikan
suatu pemberitahuan pengakhiran Perjanjian Pengikatan secara tertulis
kepada Pihak Kedua, dan dalam hal ini Pihak Pertama berhak untuk
menjual Sarusun dan:

(a). Apabila Sarusun terjual lebih dari atau sama dengan Harga Jual,
Pihak Pertama berhak untuk memotong:

(i). seluruh biaya penjualan kembali; dan

(ii). 20% (duapuluh persen) dari Harga Jual.

dari angsuran Harga Jual yang telah dibayar oleh Pihak Kedua
kepada Pihak Pertama, dan mengembalikan sisanya (tanpa
bunga), jika ada, kepada Pihak Kedua; demikian dengan ketentuan
bahwa Pihak Pertama selalu berhak untuk menuntut Pihak Kedua
apabila angsuran tersebut tidak cukup memenuhi jumlah
pemotongan diatas;

(b). Apabila Sarusun terjual kurang dari Harga Jual, Pihak Pertama
berhak untuk memotong:

(i). seluruh biaya penjualan kembali;

(ii). selisih antara harga penjualan kembali dengan harga Jual;

dan

(iii). 20 % (duapuluh persen) dari Harga Jual.

dari angsuran harga Ju al yang telah dibayar oleh Pihak Kedua

kepada Pihak Pertama, dan mengembalikan sisanya (tanpa
bunga), jika ada, kepada Pihak Kedua;
 demikian dengan ketentuan bahwa Pihak Pertama selalu berhak
untuk menuntut Pihak Kedua apabila angsuran tersebut tidak
cukup memenuhi jumlah pemotongan berdasarkan Pasal 20.2. (a)
dan/atau Pasal 20.2. (b) diatas. Apabila Pihak Kedua gagal untuk
membayar kepada Pihak Pertama sejumlah yang dituntut oleh
Pihak Pertama dalam waktu 14 (empat belas) hari sejak tanggal
pemberitahuan tertulis mengenai tuntutan dari Pihak Pertama,
Pihak Kedua akan bertanggung jawab untuk membayar denda
keterlambatan pembayaran kepada Pihak Pertama sebesar
…………..… % (………………………..) per bulan dari jumlah yang
terhutang dihitung sejak tanggal jatuh tempo pembayaran sampai
dengan tanggal pembayaran dari jumlah yang terhutang secara
penuh;

(c). Apabila Sarusun tidak terjual setelah Pihak Pertama melakukan

usaha yang wajar untuk itu, Pihak Pertama berhak untuk menahan
seluruh uang yang telah dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak
Pertama sampai dengan Sarusun terjual dimana hak Pihak
Pertama untuk memotong dan kewajiban untuk mengembalikan
pembayaran kepada Pihak Kedua akan didasarkan kepada
formulasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20.2. (a) atau (b).,
sebagaimana yang terjadi.

Ketentuan dalam Pasal 20.2. ini tidak akan menghalangi Pihak

Pertama untuk melaksanakan setiap hak-hak lain yang dimilikinya
berdasarkan hukum Indonesia terhadap Pihak Kedua.

20.3. Apabila Pihak Kedua bemaksud untuk mengakhiri Perjanjian Pengikatan

berdasarkan Pasal 13.3., Pihak Kedua harus memberikan suatu
pemberitahuan pengakhiran Perjanjian Pengikatan secara tertulis
sekurangnya 30 (tiga puluh) hari sebelumnya kepada Pihak Pertama, dan
dalam hal ini Pihak Pertama berkewajiban untuk mengembalikan kepada
Pihak Kedua seluruh pembayaran atas Harga Jual yang telah diterimanya
berikut dengan denda keterlambatan penyelesaian (jika ada) yang harus
dibayar kepada Pihak Kedua berdasarkan Pasal 13.2. Bersamaan dengan
pengembalian pembayaran oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua wajib
menandatangani pernyataan membebaskan, dalam bentuk dan isi yang
dapat diterima Pihak Pertama, dari setiap tuntutan sehubungan dengan
pengakhiran oleh Pihak Kedua tersebut.

20.4. Untuk keperluan pengakhiran Perjanjian Pengikatan ini, Para Pihak setuju
untuk mengesampingkan berlakunya Pasal 1266 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata Indonesia sepanjang suatu keputusan pengadilan
diperlukan untuk pengakhiran tersebut.
 Pasal 21
Penyelesaian Perselisihan

21.1. Setiap sengketa yang timbul dari atau yang berkaitan dengan Perjanjian
Pengikatan harus diselesaikan secara musyawarah oleh Para Pihak.
Apabila sengketa tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, sengketa
tersebut harus diteruskan kepada suatu badan perwasitan yang
ditetapkan berdasarkan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional indonesia
(selanjutnya disebut sebagai “BANI”).

21.2. Badan perwasitan terdiri dari seorang wasit yang dipilih oleh Para Pihak
atau jika Para Pihak tidak setuju penyelesaian dengan seorang wasit,
Badan Perwasitan akan terdiri dari tiga orang wasit yang ditunjuk sebagai
berikut:

(a). Masing-masing dari Para Pihak harus menunjuk satu wasitnya

dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak tanggal
suatu permintaan untuk perwasitan telah dikeluarkan oleh Pihak
yang meminta atau Para Pihak telah bersama-sama setuju
membawa sengketa kepada Badan Perwasitan, dan kedua wasit
yang telah ditunjuk secara bersama-sama akan menunjuk wasit
ketiga yang akan mengetuai Badan Perwasitan.

(b). Apabila salah satu dari Para Pihak gagal menunjuk wasitnya dalam
jangka waktu sebagaimana dinyatakan diatas, wasit yang telah
ditunjuk akan duduk sendiri sebagai Badan Perwasitan, dan
meberikan keputusan yang mengikat dan terakhir bagi Para Pihak.

(c). Namun, apabila kedua wasit gagal menunjuk wasit ketiga dalam
jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak tanggal
penunjukkan kedua wasit tersebut, ketua BANI atau anggota BANI
yang berwenang lainnya kemudian berwenang untuk menunjuk
wasit ketiga atas permintaan salah satu dari Para Pihak.

21.3. Para Pihak harus menanggung biaya perwasitan secara sama rata.
Proses perwasitan dilangsungkan di Jakarta, Indonesia, dalam bahasa
Indonesia.

21.4. Kecuali dalam hal Pasal 21.2. (b) diatas, keputusan Badan Perwasitan
diambil berdasarkan suara terbanyak dan bersifat mengikat dan terakhir
terhadap Para Pihak.

21.5. Para Pihak secara tegas melepaskan berlakunya Pasal 631 Reglement op
de Rechtsvordering (“RV”), dan karenanya dalam memutuskan sengketa,
Badan Perwasitan harus terikat sepenuhnya dengan peraturan
 perundang-undangan, dan tidak dimaksudkan untuk memutuskan
sengketa berdasarkan “orang yang bijak” (ex aequo et bono”).

21.6. Para Pihak secara tegas melepaskan berlakunya Pasal 641 RV dan
peraturan perundang-undangan Indonesia lainnya yang sebaliknya
memberikan hak untuk mengajukan banding atas keputusan Badan
Perwasitan, dengan demikian tidak ada banding yang diajukan ke
pengadilan atas keputusan Badan Perwasitan dan Para Pihak tidak akan
menolak atau menentang pelaksanaan keputusan yang dilakukan oleh
Pihak untuk keuntungan siapa keputusan Badan Perwasitan telah
diberikan.

21.7. Tiada satu Pihakpun berhak untuk memulai atau melakukan tindakan di
pengadilan terhadap segala masalah dalam sengketa sampai dengan
masalah tersebut telah diputuskan sebagaimana yang telah diatur disini
dan hal itupun hanya untuk pelaksanaan keputusan Badan Perwasitan.

21.8. Menunggu pengajuan sengketa ke perwasitan dan setelahnya sampai

Badan Perwasitan memberikan keputusannya, Para Pihak setuju bahwa
mereka akan terus melaksanakan semua kewajiban mereka masing-
masing berdasarkan Perajnjian ini tanpa berprasangka terhadap putusan
akhir dari Badan Perwasitan tersebut.

21.9. Para Pihak secara tegas melepaskan berlakunya Pasal 650.2 RV

demikian sehingga penunjukkan wasit (wasit) tidak akan berakhir enam
bulan sejak tanggal penunjukkannya/mereka, dan mandat dari wasit
(wasit) sebagaimana yang ditetapkan sesuai dengan ketentuan ini akan
tetap berlangsung sampai dengan keputusan telah diambil oleh Badan
Perwasitan.

21.10. Keputusan Badan Perwasitan dapat dilaksanakan disetiap pengadilan

manapun yang mempunyai yurisdiksi terhadap Para Pihak dan/atau harga
kekayaannya.

Pasal 22
Pembayaran Pembelian

Apabila seluruh atau sebagian dari Harga Jual dibiayai oleh bank yang
disetujui oleh Pihak Pertama untuk memberikan fasilitas pembiayaan
pembelian kepada pembeli-pembeli sarusun di …………………………....
(selanjutnya disebut ”Bank Pemberi Fasilitas Pembiayaan”), maka dalam
hal terjadi kelalaian oleh Pihak Kedua untuk melakukan kewajiban
pembayaran atau kewajiban-kewajiban lainnya kepada Bank Pemberi
Fasilitas Pembiayaan berdasarkan perjanjian-perjanjian yang berkaitan
dengan fasilitas pembiayaan atas Harga Jual, Pihak Kedua dengan ini
setuju untuk tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
 sebagaimana diatur dalam suatu addendum dari Perjanjian Pengikatan
yang wajib ditandatangani oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama pada
atau sebelum penandatanganan perjanjian pinjaman oleh dan diantara
Bank Pemberi Fasilitas Pembiayaan dan Pihak Kedua dan syarat-syarat
dan ketentuan-ketentuan yang ditentukan dalam perjanjian-perjanjian
yang dibuat oleh dan diantara Pihak Kedua dengan Bank Pemberi
Fasilitas Pembiayaan sehubungan dengan pemberian fasilitas
pembiayaan yang diberikan kepada Pihak Kedua atas Harga Jual.

Pasal 23
Hukum yang Berlaku

Perjanjian Pengikatan ini diatur berdasarkan dan hanya dapat ditafsirkan

menurut hukum yang berlaku di negara Republik Indonesia.

Pasal 24
Lain-Lain

24.1. Perjanjian Pengikatan menggantikan dan meliput seluruh kesepakatan-

kesepakatan dan pembicaraan-pembicaraan terdahulu dari Para Pihak,
baik tertulis maupun tidak tertulis, mengenai pokok masalah yang diatur
didalamnya.
 Lampiran I

Uraian Sarusun

Sarusun dikenal sebagai (………………………………………………………….….

nomor unit dari Sarusun ……………………………………………………………….),
terletak di lantai (…………………….) dari gedung (…………………………………
nama gedung …………………………………….) sebagaimana ditunjukan dengan
warna merah dalam Rencana Lokasi Unit terlampir pada Lampiran I ini, di proyek
rumah susun hunian yang dikenal sebagai ………………………………………….
dan diperkirakan mempunyai Luas Pertelaan sebesar ………. (……………) M2,
yang kini sedang atau telah didirikan diatas tanah yang terletak di
Jalan …………………………………………………………, Daerah khusus Ibukota
Jakarta, sebagaimana yang ditandai dalam Rencana Letak terlampir pada
Lampiran I ini.
Rencana Letak
 Rencana Lokasi Unit
(Rencana Tipikal Lantai)
 Lampiran II

Ketentuan-Ketentuan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Hak Kepemilikan Satuan Rumah Susun
di…………………………………………..
 Lampiran III

Jadual Pembayaran
 LAMPIRAN III (A)

Jadual Pembayaran Harga Jual dan Pajak

(Setelah pembayaran Uang Tanda Jadi oleh pembeli + Uang Muka menjadi
senilai total 10% dari Harga Jual)

Jadual Pembayaran atas Sisa 90% dari Harga Jual akan didasarkan kepada
Rencana Pembayaran [A, B, C atau D] yang akan dipilih oleh Pihak Kedua.

A. Standar - 36 % daari harga Jual dibagi dengan jumlah bulan

sejak penandatanganan Perjanjian Pengikatan
sampai dengan Tanggal Ijin Layak Huni dan wajib
dibayar dalam jumlah yang senilai dengan
angsuran bulanan sampai dengan Tanggal Ijin
Layak Huni. Sisa 54% dari Harga Jual dan
pembayaran angsuran terakhir harus dibayar pada
Tanggal Ijin Layak Huni.

B. Angsuran - Sisa 90% dari Harga Jual dibagi dengan jumlah

bulan sejak penandatanganan Perjanjian
Pengikatan sampai dengan Tanggal Ijin Layak
Huni dan wajib dibayar dalam jumlah yang senilai
dengan angsuran bulanan sampai dengan Tanggal
Ijin Layak Huni.

C. Tunai Berjangka - Sisa 90% dari Harga Jual wajib dibayar dengan
pembayaran tunai sebesar 30% dari Harga Jual
dalam waktu 1 (satu) bulan sejak
penandatanganan Perjanjian Pengiaktan dan
pembayaran tunai selanjutnya sebesar 60% dari
harga Jual dibayarkan ada Tanggal Ijin Layak
Huni.

D. Tunai - Sisa 90% dari Harga Jual wajib dibayar dalam

jangka waktu 1 (satu) bulan sejak
penandatanganan Perjanjian Pengikatan.

Semua pembayaran atas Harga Jual dikenakan PPN sebesar sebagaimana

yang berlaku dan PPnBM (apabila dikenakan) sebesar sebagaimana yang
berlaku. PPN dan PPnBM tersebut harus dibayar pada saat yang bersamaan
dengan dilakukannya pembayaran Harga Jual.

Jadual Pembayaran diatas adalah berdasarkan rencana Pembayaran yang

dipilih oleh Pihak kedua pada saat penandatanganan Surat Pesanan.
Pihak Kedua ahrus membayar seluruh Uang Muka (termasuk Uang Tanda Jadi)
sebesar 10% dari Harga Jual yang harus dibayar pada tanggal
penandatanganan Perjanjian Pengikatan.

Seluruh pembayaran befdasarkan Rencana Pembayaran yang dipilih oleh Pihak

Kedua atunduk kepada ketentuan dalam Pasal 3.7. dari Ketentua-Ketentuan
Pembelian dlam Perjanjian Pengikatan.

Dalam hal Tangga Ijin Layak Huni diperoleh lebih awal dai Tanggal Ijin Layak
Huni yang diperkidrakan, pada tanggal ……………………….., akan menjadi
tanggal jatuh tempo dari angsuran terakhir bferdasarkan skema pembayaran
angsuran dan/atau untuk seluruh sisa pembayaran atas Harga Jual, Pihak
Kedua harus membayar seluruh angsuran yang terhutang berdasarkan skema
pembayaran dan seluruh sisa Harga Jual selambaat-lambatnya pada
penandatanganan Berita Acara Serah Terima.
 LAMPIRAN III (B)

Jadual Biaya Lain dan Pajak

Biaya Jasa Hukum US $ …. (ditambah PPN) per Sarusun, wajib

dibayar oleh Pihak Kedua pada saat
penandatanganan Perjanjian Pengikatan.

Biaya Notaris/Pejabat (a) … % dari Harga Jual (ditambah PPN),

Pembuat Akta Tanah apabila dikenakan), wajib dibayar oleh
Pihak Kedua pada saat
penandatanganan Perjanjian Pengikatan;
dan

(b) …… % dari Harga Jual (ditambah PPN,

apabila dikenakan), wajib dibayar oleh
Pihak Kedua pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
 LAMPIRAN IV
Spesifikasi Sarusun

Dinding Luar : Dinding beton bertulang dan dinding batu bata yang padat
dilapisi cat semprot.

Dinding : Diplester dan dicat -Ruang tamu, makan, keluarga,

Dalam kamar tidur tamu, belajar, kamar
tidur, gudang, utilitas, gudang balkon
& halaman.

Marmer -Kamar mandi

Ubin Keramik -Dapur dan WC (menutupi seluruh

dinding kecuali bagian di belakang
lemari dapur)

Plafon : Plafon tertutup -Ruang duduk, makan, keluarga,

dapur, kamar mandi, WC dan
halaman

Diplester licin dan dicat -Bagian-bagian lain dari unit

apartemen

Lantai Luar : Batu Granit -Lantai pertama, lobi lift

Marmer/Keramik -Lobi lift khusus dan koridor

Lantai Dalam : Marmer -Ruang duduk, makan, keluarga,

belajar dan kamar mandi

Kayu Parket -Kamar tidur dan kamar tidur tamu

Lantai Keramik -Dapur, utilitas, gudang, balkon dan

halaman

Jendela : Jendela dengan bingkai aluminium dengan dicat bubuk dan

dengan kaca berwarna

Pintu-pintu : (a) Pintu kayu dekoratip yang -Pintu masuk utama ke unit
berat apartemen
(b) Pintu kayu dekoratip -Kamar tidur, kamar mandi,
dapur
(c) Pintu kayu -Gudang
(d) Kunci -Kunci yang bermutu
Perlengkapan kamar mandi : Barang-barang perlengkapan yang bermutu
pada kamar mandi sebagai berikut:

(a) Kamar mandi dalam -Bak mandi panjang, kotak peralatan dibagian
Kamar tidur utama atas & WC (kain penutup shower & bidet hanya
untuk tipe F & G)

(b) Kamar mandi yang lain -Bak mandi panjang, kotak peralatan di bagian
atas & WC (Tipe E, F & G kecuali untuk kamar
tidur tamu Tipe G)

(c) Kamar mandi umum -Titik shower, kotak peralatan di bagian atas &
WC

(d) Kamar berhias -Kotak peralatan di bagian atas & WC

(e) Kamar mandi luar -Titik shower, tempat cuci tangan & WC

TV/Telepon : Satu sambungan telepon langsung bagi setiap Sarusun.

Sentral parabola untuk TV satelit/multi saluran yang
dihubungkan dengan sambungan TV (tidak termasuk
dekoder).

Alat Pemadam Kebakaran : Sistem pemadam kebakaran yang otomatis

yang mendeteksi panas dan asap yang
disambungkan ke dalam sistem alarm
keamanan Sarusun dan Bagian Bersama
dari gedung sebagaimana disyaratkan oleh
Peraturan Pemerintah maupun Peraturan
Daerah DKI Jakarta.

Ketentuan Listrik : Listrik PLN dan ditunjang oleh generator

disel.

Sistim Keamanan : (a) Sistem intercom audio dan video ke

setiap Sarusun;
(b) Kunci kartu atau sistem keamanan
tombol tekan di lobi lantai bawah; dan
(c) Sistem keamanan CCTV hanya di lobi
lantai bawah.

Pemanas Air : Disemua kamar mandi dan dapur kecuali

kamar kecil diluar.

Dapur : Lemari dapur dengan dilaminasi, berikut

tempat cuci, tempat tabung gas, tempat
 penghisap asap, dan oven listrik.

Lemari Pakaian : Dikamar tidur dan kamar tidur tamu.

Alat Pendingin : Pendingin ruangan sistem split di ruang

duduk, ruang makan, kamar tidur tamu,
kamar tidur dan ruang belajar.

Instalasi Listrik :

Tipe Unit Gedung A B C D& E F G,G1 & G2

D1

Titik-titik lampu - 15 16 17 17 20 2 29
5
Pendingin ruangan - 4 5 6 5 6 8 9
dalam

13 A SSO - 15 16 18 18 21 2 26
6

Pemanas Air - 2 2 2 2 3 6 4

Bel Pintu : 1 1 1 1 1 1 1

Soket TV - 2 2 2 2 2 2 2

Soket Telepon - 2 2 2 2 2 2 2

KVA - 6.6 10.6 10.6 10.6 13.2 2 23

3

Jalur untuk mobil dan tempat parkir : Jalan untuk mobil dari beton
dan lempengan berlubang
untuk tempat parkir mobil.

Catatan : Spesifikasi diatas dapat berubah apabila disetujui dan diminta oleh
pejabat yang berwenang.