PERTEMUAN I - PENGANTAR ANEKA PERJANJIAN

Pengertian Perjanjian Bernama & Perjanjian Tidak Bernama

 Perjanjian bernama (nominaat) merupakan perjanjian yang sudah diberi nama serta
mengikuti aturan dalam KUHPerdata, seperti perjanjian sewa menyewa; pinjam
pakai; pinjam meminjam; pemberian kuasa; dan lainnya.
 Perjanjian tidak bernama (innominaat) merupakan perjanjian yang tumbuh
berkembang di masyarakat serta tidak diketahui dalam KUHPerdata, seperti joint
venture; franchise; kontrak karya; dan lainnya.
Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa
 Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian antara pihak Pemberi sewa yang
mengikatkan diri untuk memberikan pihak Penerima sewa kenikmatan atas suatu
barang dalam jangka waktu tertentu disertai pembayaran oleh Penerima sewa.
 Barang yang disewakan tidak untuk dimiliki Penerima sewa, melainkan untuk
dipakai dan dinikmati kegunaannya.
Kewajiban Pemberi Sewa dan Penerima Sewa
 Pemberi sewa wajib menyerahkan barang kepada penerima sewa dan membiarkan
penerima sewa menikmati barang selama berlangsungnya kontrak.
 Penerima sewa wajib menggunakan barang sewaan dengan baik; membayar barang
sewaan; dan dilarang menyewakan barang kepada pihak ketiga tanpa persetujuan
Pemberi sewa.
Pengertian Perjanjian Pinjam Pakai
Perjanjian pinjam pakai merupakan perjanjian antara pihak Pemberi pinjaman memberikan
barang kepada pihak Pemakai untuk dipakai secara cuma-cuma dalam jangka waktu tertentu
dan akan dikembalikan seusai jangka waktu peminjaman barang berakhir.
Karakteristik Perjanjian Pinjam Pakai
1. Jika barang yang dipinjam musnah, maka menjadi tanggung jawab pihak Pemakai.
2. Jika barang yang dipinjam berkurang harganya selama pemakaian dan hal tersebut di
luar kesalahan pihak Pemakai, maka tidak menjadi tanggung jawab pihak Pemakai.
3. Jika selama memakai barang telah mengeluarkan biaya-biaya sementara, maka pihak
Pemakai tidak boleh menuntut pengembalian biaya kepada pihak Pemberi pinjaman.
4. Jika pihak Pemakai terdiri dari beberapa orang, maka masing-masing bertanggung
jawab atas barang tersebut.

1
Kewajiban Pemakai dan Pemberi Pinjaman
 Pemakai wajib menyimpan dan memelihara barang yang dipinjam-pakai.
 Pemberi pinjaman hanya boleh meminta barang kepada pihak Pemakai setelah
jangka waktu perjanjian berakhir. Kecuali, Hakim memutuskan lain dengan adanya
alasan mendesak dari pihak Pemberi pinjaman.
Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian pengikatan jual beli merupakan kesepakatan antara penjual properti dengan
pembeli yang dibuat melalui akta Notaris karena alasan belum lunasnya pembayaran harga
jual beli serta belum dibayarnya pajak-pajak yang timbul akibat jual beli.

2
 PERTEMUAN III - AKTA PERJANJIAN SEWA MENYEWA

Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian antara pihak Pemberi sewa yang
mengikatkan diri untuk memberikan pihak Penerima sewa kenikmatan atas suatu barang
dalam jangka waktu tertentu disertai pembayaran oleh Penerima sewa.
Unsur Esensial dalam Perjanjian Sewa Menyewa
1. Barang.
2. Harga.
3. Jangka waktu tertentu.
Objek Sewa
Objek sewa dalam perjanjian sewa menyewa adalah barang. Barang berbentuk benda
bergerak maupun tidak bergerak dalam perdagangan yang ditentukan serta tidak bertentangan
dengan undang-undang.
Hak dan Kewajiban Penerima Sewa
 Hak pihak Penerima sewa adalah menerima barang sewaan dalam kondisi baik.
 Kewajiban pihak Penerima sewa adalah membayar uang sewa; mengganti segala
kerusakan; memelihara barang sewaan; mengembalikan barang sewaan dalam kondisi
baik; dan dilarang menyewakan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pihak Pemberi
sewa.
Hak dan Kewajiban Pemberi Sewa
 Hak pihak Pemberi sewa adalah menerima pembayaran dari barang sewaan.
 Kewajiban pihak Pemberi sewa adalah menyerahkan barang sewaan dalam kondisi
baik; menjamin status kepemilikan barang sewaan; dan memperbaiki barang sewaan
sebelum diserahkan kepada pihak Penerima sewa.
Substansi Perjanjian Sewa Menyewa
1. Tanggal perjanjian.
2. Subjek perjanjian.
3. Objek perjanjian.
4. Jangka waktu sewa.
5. Harga sewa.
6. Hak dan kewajiban para pihak.
7. Berakhirnya kontrak dan denda.

3
Hal yang Perlu Diperhatikan dalam Perjanjian Sewa Menyewa
1. Pajak terhadap barang sewaan wajib dibayarkan oleh pihak Pemberi sewa berupa PPh.
2. Jika benda yang disewakan musnah karena force majeure, maka dilihat terlebih
dahulu kondisi barang sewaan. Apabila barang yang disewakan tidak rusak parah,
maka selama masa perbaikan, pihak Penerima sewa masih bisa menggunakan barang
sewaan. Namun, apabila barang yang disewakan rusak parah, maka pihak Pemberi
sewa memberikan pengganti barang sewaan sementara kepada pihak Penerima sewa.
3. Objek sewa menyewa boleh dijual, tetapi tidak memutus perjanjian sewa menyewa
dengan pihak Penerima sewa.
4. Pihak Penerima sewa tidak boleh menyewakan barang sewaan kepada pihak lain.
Berakhir Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian sewa menyewa dapat berakhir karena jangka waktu sewa berakhir dan barang
sewaan musnah.
Risiko dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Musnah total dan sebagian: jika barang sewaan musnah di luar kesalahan para pihak, maka
perjanjian sewa menyewa gugur demi hukum.

4
 PERTEMUAN IV - AKTA PERJANJIAN PINJAM PAKAI

Pengertian Perjanjian Pinjam Pakai

 Perjanjian pinjam pakai merupakan perjanjian antara pihak Pemberi pinjaman
memberikan barang kepada pihak Pemakai untuk dipakai secara cuma-cuma dalam
jangka waktu tertentu dan akan dikembalikan seusai jangka waktu peminjaman
barang berakhir.
 Kata kunci dari perjanjian pinjam pakai adalah cuma-cuma, sehingga tidak perlu
adanya kompensasi (pembayaran) terhadap barang yang dipinjam. Hal ini yang
membedakan dengan perjanjian sewa menyewa.
 Perjanjian pinjam pakai disebut sebagai perjanjian sepihak (unilateral) karena hanya
terdapat satu prestasi saja yang diberikan pihak Pemberi pinjaman.
Ketentuan Perjanjian Pinjam Pakai
1. Tanah dan/atau bangunan yang dipinjam wajib digunakan sesuai peruntukan dalam
perjanjian pinjam pakai. Tidak diperkenankan mengubah berupa menambah
dan/atau mengurangi bentuk bangunan.
2. Pihak Pemakai bertanggung jawab atas segala biaya yang timbul selama memakai
barang.
3. Pihak Pemakai wajib mengembalikan barang sesuai kondisi yang tertera dalam
perjanjian pinjam pakai.
4. Dilakukan secara cuma-cuma, tanpa ada kontraprestasi (pembayaran atas pemakaian
barang).
5. Syarat terhadap barang adalah segala macam barang yang bisa dipakai serta tidak
musnah atau tidak habis karena pemakaian.
6. Status kepemilikan barang adalah milik pihak Pemberi pinjaman. Sementara, pihak
Pemakai hanya memakai saja, tanpa bisa memiliki.
7. Hak dan kewajiban dapat beralih kepada Ahli Waris jika salah satu atau kedua pihak
dalam perjanjian pinjam pakai meninggal dunia.
8. Pihak Pemberi pinjaman tidak bisa meminta kembali barang yang sedang dipakai oleh
pihak Pemakai.
Kewajiban Pemberi Pinjaman dan Pemakai
 Kewajiban Pemakai adalah memelihara barang; mengembalikan barang yang
dipakai tepat waktu; dan bertanggung jawab atas musnah atau rusaknya barang.

5
 Kewajiban Pemberi Pinjaman adalah menyerahkan barang yang hendak dipinjam;
tidak bisa meminta kembali barang yang sudah dipinjamkan; dan menerima kembali
barang.

6
 PERTEMUAN V - AKTA PERJANJIAN JUAL BELI & PENGOPERAN HAK

Sifat Jual Beli

 Terang, artinya perbuatan dilakukan di hadapan PPAT.
 Tunai, artinya pemindahan hak atas tanah dari pihak pertama kepada pihak kedua
disertai dengan pembayaran.
 Riil, artinya jual beli yang sudah ditandatangani menjadi bukti bahwa perbuatan
hukum pemindahan hak benar-benar terjadi.
Syarat Penjual
1. Penjual adalah pihak yang namanya ada dalam sertipikat.
2. Penjual sudah dewasa menurut ketentuan undang-undang.
3. Apabila penjual masih di bawah umur, maka diwakili oleh wali.
4. Apabila penjual di bawah pengampuan, maka diwakili oleh pengampu.
5. Apabila penjual diwakili oleh kuasa, maka wajib menunjukkan surat kuasa otentik.
6. Penjual wajib mendapat persetujuan dari kawan kawin jika tanah yang akan dijual
adalah harta bersama.
Syarat Pembeli
1. Jika tanah dijual berstatus Hak Milik, maka pembeli yang berhak adalah Warga
Negara Indonesia, bank pemerintahan, badan keagamaan, dan badan sosial.
2. Jika tanah dijual berstatus Hak Guna Usaha, maka pembeli yang berhak adalah
Warga Negara Indonesia dan badan hukum berkedudukan di Indonesia.
3. Jika tanah dijual berstatus Hak Guna Bangunan, maka pembeli yang berhak adalah
Warga Negara Indonesia dan badan hukum berkedudukan di Indonesia.
4. Jika tanah dijual berstatus Hak Pakai, maka pembeli yang berhak adalah Warga
Negara Indonesia, Warga Negara Asing di Indonesia, badan hukum Indonesia,
dan badan hukum asing di Indonesia.
Kegunaan Akta Perjanjian Jual Beli & Pengoperan Hak
Perjanjian jual beli dan pengoperan hak digunakan pada saat pembeli hendak membeli tanah
yang belum memiliki sertipikat.
Proses Pembuatan Akta Perjanjian Jual Beli & Pengoperan Hak
1. Penjual dan pembeli menghadap ke Notaris untuk dibuatkan Akta Perjanjian Jual Beli
& Pengoperan Hak.

7
 2. Seusai melakukan perjanjian, dilanjutkan dengan pendaftaran tanah (obyek jual beli)
ke Kantor Pertanahan disertai lampiran Akta Perjanjian Jual Beli & Pengoperan Hak.
3. Apabila ternyata Kantor Pertanahan sudah memiliki sertipikat tanah dimaksud, maka
Kantor Pertanahan dapat menolak pendaftaran tanah yang diajukan oleh penjual dan
pembeli.
4. Maka, untuk mencegah terjadinya penolakan pendaftaran tanah oleh Kantor
Pertanahan, Notaris dapat melakukan pengecekan terlebih dahulu ke Kantor
Pertanahan. Tujuannya untuk memastikan bahwa tanah (obyek jual beli) benar-benar
belum memiliki sertipikat.
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan dalam Perjanjian Jual Beli & Pengoperan Hak
 Perjanjian jual beli & pengoperan hak bersifat obligatoir (hak atas tanah belum
berpindah ke Pembeli dan masih berstatus milik Penjual).
 Hak atas tanah baru berpindah ke Pembeli ketika sudah diserahkan secara yuridis oleh
Penjual melalui Akta yang dibuat melalui Pejabat Pendaftaran Tanah di Kantor
Pertanahan.
Mekanisme Pelepasan Hak
 Pelepasan hak secara Akta Notaris dilakukan dengan memuat pernyataan ‘bahwa
pemegang hak melepaskan hak atas tanah’ di hadapan Notaris.
 Pelepasan hak secara di bawah tangan dilakukan dengan dikeluarkannya Surat
Keterangan oleh Camat atau Kantor Pertanahan setempat.
Alasan Dibuat Akta Pelepasan Hak
 Alasan dibuatnya Akta Pelepasan Hak dikarenakan subyek yang memerlukan tanah
tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah. Maka, tidak bisa
memperoleh tanah dengan cara jual beli. Melainkan, bisa memperoleh hak atas tanah
apabila ada satu pihak yang secara sukarela melepaskan hak atas tanahnya.
 Pelepasan hak wajib dilakukan dengan Surat Pernyataan Pelepasan Hak.
Konsekuensi Pelepasan Hak
 Penjual yang telah melepaskan hak atas tanah kepada Negara, maka tanah tersebut
akan menjadi tanah Negara.
 Pembeli memiliki hak preferen (hak dari kreditor pemegang jaminan tertentu untuk
terlebih dahulu diberikan haknya) untuk mengajukan permohonan hak kepada Negara
atas tanah yang sudah dilepaskan Penjual.

8
 PERTEMUAN VI - PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli

PPJB merupakan perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli atas suatu
tanah/bangunan sebagai bentuk pengikatan awal sebelum keduanya membuat AJB.
Alasan Dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Alasan dibuatkannya PPJB disebabkan ada syarat-syarat yang harus dipenuhi terlebih dahulu
oleh calon penjual dan calon pembeli sebelum membuat AJB.
Proses Peralihan Hak dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
1. Bagi tanah yang sudah bersertipikat, diperiksa terlebih dahulu kesesuaian sertipikat
hak atas tanah tersebut ke Kantor BPN setempat.
2. Bagi tanah yang belum bersertipikat, wajib melengkapi dokumen seperti Surat
Keterangan Riwayat Tanah; Surat Keterangan Tidak Sengketa; Surat Denah Lokasi;
dan Surat Girik asli.
Jenis Akta Pengikatan Jual Beli
1. PJB Belum Lunas adalah akta pengikatan jual beli yang baru dibuat melalui janji-
janji, sehingga di dalamnya belum terdapat pelunasan harga.
2. PJB Lunas adalah akta pengikatan jual beli yang sudah dilunasi, tetapi para pihak
belum bisa membuat AJB dikarenakan ada beberapa proses belum selesai, seperti
proses pemecahan sertipikat dan proses pembayaran pajak-pajak.
Kedudukan Kuasa dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
 Pembeli bisa diberikan kuasa untuk menjual oleh penjual. Maka, ketika sudah
terpenuhi seluruh syarat dalam PPJB, tanpa kehadiran penjual di hadapan PPAT, bisa
langsung dibuatkan AJB.
 Kuasa untuk menjual dapat dituliskan dalam klausul PPJB atau bisa dibuatkan akta
sendiri. Jadi, nanti akan ada dua akta yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta
Kuasa Untuk Menjual.
Sifat Kuasa untuk Menjual dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas
Kuasa untuk menjual dalam PPJB lunas bersifat mutlak (tidak dapat dicabut kembali dan
tidak berakhir). Tujuan dari sifat mutlak tersebut adalah demi menjamin kepastian hukum si
pembeli yang sudah membayar lunas dan memenuhi seluruh kewajibannya.

9
Kasus-Kasus Notaris Terkait Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Beberapa kasus yang terjadi pada Notaris ketika membuat PPJB:
 Notaris membuat PPJB atas obyek bersertipikat Hak Guna Bangunan yang sudah
berakhir haknya.
 Notaris membuat PPJB sebagai penyelesaian hutang piutang.
 Notaris tidak membacakan dan tidak menandatangani PPJB.
 Notaris membuat PPJB dengan obyek yang masih dalam jaminan Hak Tanggungan.
 Notaris tidak melakukan pencatatan PPJB ke Kantor BPN.

10