SATUAN ACARA PERKULIAHAN

HUKUM AGRARIA
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA
SEMESTER GENAP TAHUN AKADEMIK 2011/2012
PROGRAM EKSTENSI
PERSYARATAN PERKULIAHAN
Wajib hadir tepat waktu, disetiap perkuliahan (tatap muka)
Toleransi : 25 % dari tatap muka (termasuk ijin, sakit, dan
lain-lainnya).
Perserta yang kehadirannya dalam perkuliahan kurang dari
75 % dari tatap muka, TIDAK DIIJINKAN MENGIKUTI UJIAN
AKHIR SEMESTER.
Wajib menggunakan pakaian sopan dan rapih (kemeja
blouse, atau kaos berkerah) dan menggunakan sepatu.

A. BUKU WAJIB
1.

Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia,

Hukum Tanah
Nasional,
edisi revisi 2008,
Penerbit Djembatan, Jakarta

2. Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia :

Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah,
(Edisi 2008), Penerbit Djembatan, Jakarta
3. Reading Material (Diklat Azas-azas Hukum Agraria)
yang dibukukan Pengajar.

B. BAHAN BACAAN TAMBAHAN

1. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI, Condominium
dan Permasalahannya, Jakarta BPFH Universitas
Indonesia, edisi revisi 2007
2. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI, Serba Aneka
Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi (Suatu
Kumpulan Karangan) Jakarta : BPFH Universitas
Indonesia, 1999
3. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI Tebaran
Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, LPHI
Jakarta, 2005

C. KOMPONEN PENILAIAN

1. Ujian Tengah Semester :

hasil)
2. Ujian Akhir Semester
(Open peraturan)
3. Kehadiran (absensi)
4. Tugas (assignment)
dari tugas yang

:
:
:

30 % (dapat berubah sesuai dengan

(closed book & peraturan)
40 %
15 %
15 % (wajib Mengumpulkan
diberikan)

80%

SAP HUKUM AGRARIA

Prog. Ekstensi
MINGGU
KE
I

TOPIK

MATERI

Perkenalan

Perkenalan dan Penjelasan Umum

Perkuliahan dan Materi Perkuliahan

A. Pengertian dan Ruang

Lingkup Hukum Agraria

1. Dalam arti luas

2. Dalam arti sempit

B. Garis-garis Besar
Perkembangan Hukum
Tanah di Indonesia

1. Hukum Tanah Lama (sebelum

UUPA)
a. Hukum Tanah Adat
b. Hukum Tanah Swaparaja
c. Hukum Tanah Administrasi
d. Hukum Tanah Antar Golongan
2. Macam Hak Penguasaan atas Tanah di
Indonesia dan Pengaturannya Dalam
Sistem Tanah Sebelum UUPA
a. Tanah Hak Indonesia
b. Tanah Hak Barat

MINGGU
KE

TOPIK

II

III

IV

MATERI
3. Hukum Tanah Nasional (Hukum
Tanah Baru

C. Pembentukan UUPA dan

Perkembangan Hukum
Tanah di Indonesia

1. Fungsi UUPA
2. Tujuan UUPA
3. Hubungan Fungsionil UUPA sebagai
HTN
4. Konsepsi Hukum Tanah Nasional

D. Hak Penguasaan atas

Tanah
Menurut Hukum Tanah
Nasional

1.
2.
3.

Pengertian
Macam Hak Penguasaan atas Tanah
Uraian Hak Atas Tanah
a. Hak Milik/Perwakafan
b. Hak Guna Usaha

c. Hak Guna Bangunan

d. Hak Pakai
e. Hak Pengelolaan

MINGGU
KE

TOPIK

VI

f. Hak Sewa
g. Hak Gadai
h. Hak Usaha Bagi Hasil
i. Hak Menumpang
E. Landreform di Indonesia

1. Pengertian
2. Tujuan
3. Landasan Hukum Landreform
4. Program Landreform

KULIAH UMUM

KULIAH UMUM

VII
VIII

MATERI

UJIAN TENGAH SEMESTER

F. Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan

1. Fungsi Tanah
2. Tata cara Memperoleh Tanah yang
Diperlukan
a. Permohonan Hak
b. Perjanjian dengan Pemilik Tanah

MINGGU
KE

TOPIK

IX

MATERI
c. Pemindahan Hak
d. Pelepasan Hak
e. Pencabutan Hak

G. Pendaftaran Tanah

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Jaminan Kepastian Hukum

Pengertian
Peraturan/Dasar Hukum
Tujuan
Instansi Penyelenggara
Pelaksanaan Kegiatan
Pendaftaran Tanah
7. Kekuatan Pembuktian Sertipikat
Hak atas Tanah

MINGGU KE
XI

TOPIK
H. Tanah Sebagai Jaminan
Hutang

MATERI
1.
2.
3.
4.
5.

XII

I. Rumah Susun di Indonesia

1.
2.
3.
4.
5.
6.

XIII.
XIV.

RESPONSI

Pengertian, Ciri-ciri, Sifat dan

Perkembangan Pengaturan Hak
Jaminan Atas Tanah
Subyek dan Obyek HT, HT untuk tanah
HGB diatas tanah HPL
Pembebanan HT
Peralihan dan Hapusnya HT
Eksekusi HT
Tujuan
Pengertian
Hak atas Tanah yang dapat dibangun
Rumah Susun
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Pembebanan HT atas Rumah Susun
dan Satuan Rumah Susun
Perhimpunan Penghuni

RESPONSI
UJIAN AKHIR SEMESTER

PENGERTIAN AGRARIA
DALAM UUPA
Pengertian agraria meliputi bumi, air
dan kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya.

Pengertian bumi meliputi permukaan bumi

(yang disebut tanah), tubuh bumi di
bawahnya serta yang berada di bawah air
(pasal 1 ayat 4 jo pasal 4 ayat 1).

Pengertian air meliputi baik perairan

pedalaman maupun laut wilayah Indonesia
(pasal 1 ayat 5)

Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi

disebut bahan-bahan galian, yaitu unsur-unsur
kimia, mineral-mineral, dll. (Undang-undang Nomor
11 tahun 1967 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok
Pertambangan yang diubah dengan Undangundang No. 4 tahun 2009 tentang Pertambangan
Mineral dan Batubara dan Undang-undang No. 22
tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi.

Kekayaan alam yang terkandung di dalam air

adalah ikan dan lain-lain kekayaan alam yang
berada di dalam perairan pedalaman dan laut
wilayah Indonesia (Undang-undang Nomor 31 tahun
2004 yang diubah dengan UU No. 45 Tahun 2009
tentang Perikanan).

Pengertian Agraria dalam UUPA hakikatnya

adalah sama dengan pengertian ruang
dalam Undang-undang No.26/2007
Dalam Pasal 1 angka 1 dinyatakan :
Ruang adalah wadah yang meliputi ruang
darat, ruang laut, dan ruang udara,
termasuk ruang di dalam bumi sebagai
satu kesatuan wilayah, tempat manusia
dan mahluk lain hidup, melakukan
kegiatan, dan memelihara kelangsungan
hidupnya.

Dalam Penetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat

Republik Indonesia Nomor IX/MPR/2001 tanggal 9
November 2001 tentang Pembaruan Agraria dan
Pengelolaan Sumber Daya Alam, dinyatakan bahwa
Sumber daya agraria/sumber daya alam meliputi bumi,
air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya sebagai Rahmat Tuhan Yang Maha Esa
kepada bangsa Indonesia merupakan kekayaan nasional
yang wajib disyukuri. Oleh karena itu harus dikelola dan
dimanfaatkan secara optimal bagi generasi sekarang dan
generasi
mendatang
dalam
rangka
mewujudkan
masyarakat adil dan makmur.
Bumi, air ruang angkasa dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya dalam UUPA dicakup dengan
pengertian Agraria, sebagaimana juga dinyatakan
dalam TAP MPR No. IX/MPR/2001 diatas.

Hukum Agraria merupakan suatu kelompok

berbagai bidang hukum, yang masing-masing
mengatur hak-hak penguasaan atas sumbersumber daya alam tertentu yang termasuk
pengertian Agraria.
Kelompok tersebut terdiri atas :
1.
2.
3.
4.
5.

Hukum Tanah
Hukum Air
Hukum Pertambangan
Hukum Perikanan
Hukum Penguasaan Atas Tenaga dan Unsurunsur Dalam Ruang Angkasa (bukan Space
Law)

HUKUM AGRARIA
LUAS

SEMPIT

PENGERTIAN Seperangkat hukum yang

mengatur Hak Penguasaan
atas Sumber Alam

Seperangkat hukum yang

mengatur Hak
Penguasaan atas Tanah

OBYEK

Hak Penguasaan atas

Sumber-sumber Alam

Hak Penguasaan Atas

Tanah

RUANG
LINGKUP

Hukum Tanah
Hukum Air
Hukum Perikanan
Hukum Kehutanan
Hukum atas Tenaga dan
Unsur-unsur dalam Ruang
Angkasa (bukan Space
Law)

Hukum Tanah

Pengertian Tanah dan Hak Atas Tanah

1. Dalam pasal 4 dinyatakan, bahwa atas dasar
hak menguasai dari Negara....... ditentukan
adanya macam-macam hak atas permukaan
bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai oleh orang-orang.......
Dengan demikian jelaslah, bahwa tanah dalam
pengertian yuridis adalah permukaan bumi (ayat
1). Sedang hak atas tanah adalah hak atas
sebagian tertentu permukaan bumi, yang
berbatas, berdimensi
dua dengan ukuran
panjang dan lebar.

2. a. Yang dipunyai dengan hak atas tanah itu

adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu
dari permukaan bumi.
b. Wewenang menggunakan yang ber-sumber
pada hak tersebut diperluas hingga meliputi
juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang
ada di bawah tanah dan air serta ruang yang
ada di atasnya.
c. Batas yang dinyatakan dalam pasal 4 ayat (2)
dengan kata-kata : sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah itu, dalam batasbatas menurut undang-undang ini (yaitu :
UUPA) dan peraturan-peraturan lain yang lebih
tinggi.

3. a. Pasal 8 : pengambilan kekayaan alam yang

terkandung dalam bumi, air dan ruang angkasa perlu
diatur.
b. Penjelasan pasal 8 disebutkan : karena ... hak-hak
atas tanah itu hanya memberi hak atas permukaan
bumi, maka wewenang-wewenang yang bersumber
daripadanya tidaklah mengenai kekayaan-kekayaan
alam yang terkandung dalam tubuh bumi, air dan
ruang angkasa. Oleh karena itu maka pengambilan
kekayaan yang dimaksudkan itu memerlukan
pengaturan tersendiri. Ketentuan ini merupakan
pangkal bagi perundang-undangan pertambangan
dan lain-lainnya.
c. Pengambilan kekayaan alam yang berupa bahanbahan galian yang telah disinggung di atas,
memerlukan adanya hak tersendiri, yaitu Kuasa
Pertambangan yang diatur dalam UU Pokok
Pertambangan.

4. a. Dalam Hukum Tanah negara-negara yang

menggunakan apa yang disebut Azas Accessie atau
Asas perlekatan, bangunan dan tanaman yang
ada
di atas dan merupakan satu kesatuan
dengan tanah, merupakan bagian dari tanah yang
bersangkutan.
b. Perbuatan hukum mengenai tanah dengan
sendirinya, karena hukum meliputi juga tanaman
dan bangunan yang ada di atasnya.
c. Hukum Tanah kita menggunakan asas Hukum Adat
yang disebut asas pemisahan horizontal (dalam
bahasa Belanda disebut : horizontale scheiding).
Bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian
dari tanah. Maka hak atas tanah tidak dengan
sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan
tanaman yang ada di atasnya.

5. Perbuatan hukum yang dilakukan bisa meliputi

tanahnya saja. Atau hanya meliputi bangunan
dan/atau tanamannya saja, yang kemudian
dibongkar (adol bedol) atau tetap berada di
atas
tanah
yang
bersangkutan
(adol
ngebregi). Perbuatan hukumnya pun bisa juga
meliputi tanah berikut bangunan dan/atau
tanaman keras yang ada di atasnya, dalam hal
mana apa yang dimaksudkan itu wajib secara
tegas dinyatakan.

6. Pengertian land dalam perundang-undangan

negara lain.
a. Dalam National Land Code Malaysia (1965) pasal
5 pengertian tanah yang disebut land meliputi
(includes) :
i. that surface of the earth and all substances
forming that surface;
ii. the earth below the surface and all substances
therein;
iii. all vegetation and other natural products,
whether or not requiring the periodical
application of labour to their production, and
whether on or below the surface;
iv. all things attached to the earth or permanently
fastened to anything attached to the earth,
whether on or below the surface; and
v. land covered by water.

b. Dalam Land Titles Act Singapura (1993) pasal

4
pengertian land didefinisikan sebagai :
the surface of any defined parcel of the earth,
and all substances there under, and so much
of
the column of air above the surface as is
reasonably necessary for the proprietors use
and enjoyment, and includes any estate or
interest in land all vegetation growing thereon
and structures affixed thereon or any parcel of
airspace or subterranean pace held apart form
the surface of the land as shown in an
approved
plan Subject to any provisions to
the contrary
the proprietorship of land
includes natural rights to air, light, water, and
support and the
right of access to any
highway on which the land abuts.

Ada persamaan hakiki dengan pengertian tanah

dalam arti yuridis seperti dijelaskan dalam UUPA,
yaitu bahwa yang dimaksudkan dengan land
adalah juga permukaan bumi. Tetapi diperluas
hingga meliputi juga hak atas tubuh bumi di
bawah dan ruang udara di atasnya, dalam batasbatas keperluannya yang wajar.
Perbedaan lain adalah mengenai pemilikan
bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah.
Malaysia dan Singapura, seperti negara-negara
lain pada umumnya, menggunakan asas accessie.
Ada
perbedaan
juga
mengenai
pemilikan
kekayaan alam dalam tubuh bumi di bawah yang
dihaki. Ketentuan hukumnya di berbagai negara
tidak seragam

7. Negara Bagian Amerika Serikat (Arkansas,

Kansas, Mississipi, Ohio, Pennsylvania,
Texas dan West Virginia), yang disebut
ownership states, minyak bumi dan gas,
seperti halnya batubara dan mineral
lainnya yang ada dalam tubuh bumi di
bawah tanah adalah milik yang empunya
tanah.

8.

Dalam Hukum Negara Bagian New

South
Wales,
Australia,
semua
minyak bumi dan helium adalah milik
Crown, yang penguasaanya ada
pada Negara Bagian. Emas dan
perak juga milik Crown.

GARIS BESAR PERKEMBANGAN HUKUM TANAH SEBELUM

24/9/1960
HUKUM TANAH YANG DUALISTIS

Perangkat Hukum
Tanah Barat

Perangkat
Hukum
Tanah Adat
Kaedahkaedahnya

Kaedahkaedahnya
Tertulis

Buku II BW
Buku III BW

Tidak tertulis

Hk. Kebiasaan
(Belanda
Kuno)

Buku IV BW
Pra BW (seb. 1848)

Agr. Wet 1870

Agr. Besluit 1870

Hk. Tanah Adm

Tertulis
Diciptakan :
-Pemr. HB
-Perm. Swaparja
(Hk. Tanah
Swapraja)

Tidak tertulis
Sebagai hukum
yang berlaku
dikalangan
orang Indonesia
asli (Bumiputra)

Ketentu
an
Pokok

Hukum
Tanah
Adat

DUALISTIS

Hukum
Tanah Barat

PLURALISTIS
Hukum Tanah Antar
Golongan
Ketentua
n
Pelengka
p

Hukum Tanah
Administrasi
Hukum Tanah
Swapraja

Tanah Hak
Indonesia

Diatur oleh Hukum

Tanah Adat
Belum didaftar

STATUS
TANAH DI
INDONESIA
SEBELUM
UUPA

Sudah didaftar
Tanah Hak
Barat

Diatur oleh Hukum

Tanah Barat

Pada dasarnya tanah Hak Indonesia meliputi semua

tanah yang tidak diatur oleh Hukum Tanah Barat.
a. Kaedah tidak tertulis, yang berlaku di Indonesia
bagi penduduk asli sejak semula;
b. Kaedah tertulis, yang diciptakan oleh :
- Pemerintah Swapraja, misalnya peraturan
mengenai tanah di daerah Kesultanan
Yogyakarta, Surakarta atau Sumatera Timur
- Pemerintah Hindia Belanda, misalnya :
(1) Hak Agrarisch Eigendom, Stbl. 1872-117
(koninklijk Besluit) dan Stbl. 1873-38;
(2) Grond Vervreemdings Verbod (larangan
pengasingan tanah), Stbl. 1875-179

Tertulis

Mis. Overschrijvings
Ord. Stbl. 1834-27

HUKUM
BELANDA
KUNO

Tidak
tertulis

Peraturan
tentang
sewa
menyewa tanah partikelir,
mis.
Zaman
VOC
dulu
sebagian tanah di Jakarta
adalah milik partikelir yang
disewakan
untuk
mendirikan
bangunan.
Lembaga ini diatur menurut
hukum
kebiasaan
dan
dikenal
sebagai
Bataviasche Grondhuur

BUKU II BW, antara lain mengatur lembaga-lembaga :

-Eigendom (pasal 571)
-Opstal (pasal 711)
-Erfpacht (pasal 720)
-Gebruik (pasal 818)

SESUDA
H 1848

BUKU III BW, mengatur :

1. Masalah jual beli tanah yang terdiri dari 2 tahap (pasal
1457 & 1458):
- Tahap perjanjian, yang belum berarti hak atas tanah
berpindah;
- Tahap jurisdische levering, tahap terjadinya
pemindahan
hak atas tanah yaitu balik nama di kantor
kadaster
2. Masalah sewa menyewa tanah (pasal 1588-1600).
Ketentuan sewa menyewa ini dengan adanya UUPA
sekarang tidak berlaku lagi.
BUKU IV BW, mengatur lembaga daluwarsa (acquisitive
verjaring) yang upaya hukum untuk dinyatakan sebagai
eigenaar (pasal 610 1955 jo 1963). Acaranya disebut
eigendom-uitwijzing (pasal 621, 622 dan 623).
Selain itu, hak eigendom dapat diperoleh melalui lembaga
daluwarsa (pasal 584)

TANAH DOMAIN NEGARA

Tanah
Daerah
Swapraj
a

Tanah
Hak
Eigendo
m

Tanah Hak
Barat
lainnya

Tanah Hak
Adat

Tanah
Kosong

HUKUM TANAH BARAT

Sebagai Pemilik

Hak-hak Perorangan :
- Hak Eigendom
- Hak Erfpacht
- Hak Opstal
- Hak Gebruik
- Hak Sewa

Sebagai Penguasa

Hak-hak Indonesia:
Hak Milik Adat

Hak
Opstal

Hak
Opstal

Hak
Erfpacht

Hak

Hak
Sewa

Perjanj

Tanah
Hak
Eigendom

Tanah
Hak
Domein

Hak

Perjanj

Erfpacht

Hak
Sewa

Hak
Gebruik

Gebruik
Melalui Jual Beli

Hak Eigendom

HUKUM TANAH ADAT

Hak Ulayat

Unsur Kepunyaan

Unsur
Kekuasaan
Kepala Adat

Hak-hak Perorangan:
(Hak-hak atas Tanah)
Primer : Hak Milik Adat
Hak Pakai
Sekunder : Hak Gadai
Hak Usaha BH
Magersari, Sewa

HUKUM TANAH NASIONAL

Hak Bangsa (Ps. 1)

Unsur Kepunyaan

Unsur
Kekuasaan
Hak Menguasai
Negara (Ps. 2)

Primer :

Hak-hak Perorangan:
(Hak-hak atas Tanah)

Hak Milik
Hak Pakai
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan

Sekunder : Hak Guna Bangunan

Hak Pakai
Hak Gadai
Hak Usaha BH
Magersari, Sewa

SEBELUM UUPA S/D

23 SEPTEMBER 1960

KEDUDUKAN
HUKUM

Terpencar dalam
berbagai hukum:
- Hk. Tanah Barat Adm.
Perdata
- Hk. Tanah Adat Adm.
Perdata
- Hk. Tanah Administrasi
- Hk. Tanah Swapraja
- Hk. Tanah Antar
Golongan

SESUDAH UUPA
(Sesudah 24 Sept.
1960)
Satu Obyek
Satu Sistimatika

KEDUDUKAN
NEGARA

Pemilik /Badan Hukum

Perdata

Badan Penguasa

KEDUDUKAN HAK

Hak-hak Barat
Hak-hak Adat
Hak-hak Swapraja

Unifikasi dalam Hak

melalui Ketentuan
Konversi