Manajemen

Konstruksi
09
Modul ke:

Construction Pricing and Contracting

Fakultas
TEKNIK Mirnayani, ST, MT

Program Studi
Teknik Sipil
Construction Pricing and Contracting
Mahasiswa mampu menjelaskan tentang harga kontrak
konstruksi dan macam macam kontrak
 Kontrak :
perjanjian atau persetujuan
antara dua pihak secara sukarela
dan mengikatkan diri mereka
masing-masing dalam
persetujuan tersebut,
yang dianggap sebagai HUKUM
yang harus ditaati dan dipenuhi
(Nugraha,1986)
Harga kontrak konstruksi

Meliputi biaya proyek langsung

termasuk biaya pengawasan lapangan
ditambah markup dikenakan oleh
kontraktor untuk biaya overhead
umum serta keuntungan.

Faktor-faktor yang mempengaruhi

harga fasilitas akan bervariasi oleh
jenis fasilitas dan lokasi juga.
PENETAPAN JENIS KONTRAK
PERATURAN PRESIDEN
REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 54 TAHUN 2010
TENTANG
Pasal 1 PENGADAAN BARANG/JASA PEMERINTAH

Kontrak Pengadaan Barang/Jasa yang selanjutnya

disebut Kontrak adalah perjanjian tertulis antara PPK
dengan Penyedia Barang/Jasa atau pelaksana
Swakelola.

Pejabat Pembuat Komitmen yang selanjutnya disebut

PPK adalah pejabat yang bertanggung jawab atas
pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.
 Pemilihan Jenis Kontrak
Pasal 50

Pembebanan
Cara Sumber Jenis
Tahun
Pembayaran Pendanaan Pekerjaan
Anggaran

Tahun Pengadaan
Lumpsum Tunggal
Tunggal Tunggal

Harga Tahun Pengadaan Terintegra

Satuan Jamak Bersama si

Gab. Kontrak
Lumpsum Payung
& Harga (Framewor
Satuan k)

Terima Jadi ULP/Pejabat Pengadaan menetapkan jenis Kontrak

(Turn key) Pengadaan Barang/Jasa.
 Pasal 51 Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
Cara batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam
Pembayar Kontrak, dengan ketentuan sebagai berikut:
an a) jumlah harga pasti dan tetap serta tidak
dimungkinkan penyesuaian harga;
Lumpsum b) semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh
Penyedia Barang/Jasa;
c) pembayaran didasarkan pada tahapan
Harga produk/keluaran yang dihasilkan sesuai dengan
Satuan isi Kontrak;
d) sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran
Gab. (output based);
Lumpsum e) total harga penawaran bersifat mengikat; dan
& Harga
Satuan f) tidak diperbolehkan adanya pekerjaan
tambah/kurang.
Terima Jadi Pengadaan Barang/Jasa yang dapat dilaksanakan
(Turn key) dengan Kontrak Lumpsum, antara lain:
1. pengadaan kendaraan bermotor;
2. pengadaan patung;
3. konstruksi bangunan sederhana, seperti ruang
 Pasal 51 KontrakHarga Satuan merupakan Kontrak
Pengadaan Barang/Jasa atas penyelesaian
Cara seluruh pekerjaan dalam batas waktu
Pembayar yangtelah ditetapkan dengan ketentuan
an sebagai berikut:
a. Harga Satuan pasti dan tetap untuk
Lumpsum
setiap satuan atau unsur pekerjaan
dengan spesifikasi teknis tertentu;
Harga b. volume atau kuantitas pekerjaannya
Satuan masih bersifat perkiraan pada saat
Kontrak ditandatangani;
Gab.
Lumpsum c. pembayarannya didasarkan pada hasil
& Harga pengukuran bersama atas volume
Satuan
pekerjaan yang benar-benar telah
Terima Jadi dilaksanakan oleh Penyedia
(Turn key) Barang/Jasa; dan
d. dimungkinkan adanya pekerjaan
tambah/kurang berdasarkan hasil
pengukuran bersama atas pekerjaan
 Pasal 51 Kontrakgabungan Lump Sum dan
Cara Harga Satuan adalah Kontrak yang
Pembayar merupakan gabungan Lump Sum dan
an Harga Satuan dalam 1 (satu)
pekerjaan yang diperjanjikan.
Lumpsum

Untuk pekerjaan yang sebagian bisa

Harga
Satuan
mempergunakan Lumpsum kemudian
untuk bagian yang lain harus
Gab. menggunakan Harga Satuan,
Lumpsum
& Harga misalnya pengadaan bangunan yang
Satuan
menggunakan pondasi pancang
Terima Jadi (bangunan atas menggunakan
(Turn key)
Lumpsum, pondasi mempergunakan
Harga Satuan).
 Pasal 51
Cara Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan
Pembayar Kontrak Pengadaan Barang/Pekerjaan
an Konstruksi/Jasa Lainnya atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu
Lumpsum dengan ketentuan sebagai berikut:
a) jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh
pekerjaan selesai dilaksanakan; dan
Harga b) pembayaran dilakukan berdasarkan hasil
Satuan
penilaian bersama yang menunjukkan bahwa
pekerjaan telah dilaksanakan sesuai dengan
Gab.
Lumpsum kriteria kinerja yang telah ditetapkan.
& Harga
Satuan
Kontrak Terima Jadi digunakan untuk membeli suatu
Terima Jadi barang atau instalasi jadi yang hanya diperlukan sekali
(Turn key) saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih
(transfer) teknologi selanjutnya.
 Pasal 52
(1) Kontrak Tahun Tunggal merupakan Kontrak yang
pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran
selama masa 1 (satu) Tahun Anggaran.
(2) Kontrak Tahun Jamak merupakan Kontrak yang
pelaksanaan pekerjaannya untuk masa lebih dari 1
Pembebanan (satu) Tahun Anggaran atas beban anggaran, yang
Tahun dilakukan setelah mendapatkan persetujuan:
Anggaran a. Menteri Keuangan untuk kegiatan yang
nilainya diatas Rp10.000.000.000,00 (sepuluh
Tahun miliar rupiah);
Tunggal b. Menteri/Pimpinan Lembaga yang bersangkutan
untuk kegiatan yang nilai kontraknya sampai
dengan Rp10.000.000.000,00 (sepuluh miliar
rupiah) bagi kegiatan: penanaman benih/bibit,
Tahun penghijauan, pelayanan perintis laut/udara,
Jamak makanan dan obat di rumah sakit, makanan
untuk narapidana di Lembaga
Pemasyarakatan, pengadaan pita cukai,
layanan pembuangan sampah dan pengadaan
jasa cleaning service.
 Pasal 53
(1) Kontrak Pengadaan Tunggal merupakan
Sumber Kontrak yang dibuat oleh 1 (satu) PPK
Pendana dengan 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa
an tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan
tertentu dalam waktu tertentu.
Pengadaa (2) Kontrak Pengadaan Bersama
n Tunggal
merupakan Kontrak antara beberapa PPK
dengan 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa
Pengadaa untuk menyelesaikan pekerjaan dalam
n Bersama waktu tertentu, sesuai dengan kebutuhan
masing-masing PPK yang menandatangani
Kontrak Kontrak.
Payung Kontrak Pengadaan Bersama dimaksudkan
(Framewor
k)
untuk meningkatkan efisiensi pelaksanaan
maupun anggaran, contohnya adalah
pengadaan ATK, obat, peralatan kantor,
komputer.
 (3) Kontrak Payung (Framework Contract)
merupakan Kontrak Harga Satuan antara
Pemerintah dengan Penyedia Barang/Jasa
Sumber yang dapat dimanfaatkan oleh K/L/D/I,
Pendana dengan ketentuan sebagai berikut:
an a. diadakan untuk menjamin harga
Barang/Jasa yang lebih efisien,
Pengadaa ketersediaan Barang/Jasa terjamin dan
n Tunggal sifatnya dibutuhkan secara berulang
dengan volume atau kuantitas
pekerjaan yang belum dapat
Pengadaa ditentukan pada saat Kontrak
n Bersama
ditandatangani; dan
Kontrak b. pembayarannya dilakukan oleh setiap
Payung PPK/Satuan Kerja yang didasarkan
(Framewor pada hasil penilaian/pengukuran
k) bersama terhadap volume/kuantitas
pekerjaan yang telah dilaksanakan
oleh Penyedia Barang/Jasa secara
nyata.
Pengadaan Barang/Jasa dengan Kontrak Payung
 (1)Kontrak Pengadaan
Pekerjaan Tunggal
Jenis merupakan Kontrak
Pekerjaa Pengadaan Barang/Jasa yang
n hanya terdiri dari 1 (satu)
pekerjaan perencanaan,
Tunggal pelaksanaan atau
pengawasan.
(2)Kontrak Pengadaan
Terintegr Pekerjaan Terintegrasi
asi merupakan Kontrak
Pengadaan Pekerjaan
Konstruksi yang bersifat
kompleks dengan
menggabungkan kegiatan
 Jenis 1. Kontrak berbasis kinerja (Performance Based
Pekerjaa Contract) merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa
atas dicapainya suatu tingkat pelayanan tertentu
n yang bisa merupakan penggabungan paket
pekerjaan yang biasanya dilakukan terpisah.
Terintegr 2. Kontrak Rancang dan Bangun (Design & Build)
merupakan Kontrak Pengadaan yang meliputi desain
asi dan pembangunan.
3. Kontrak Rancang Bangun Konstruksi (Engineering
Procurement Construction/EPC) merupakan Kontrak
pengadaan yang meliputi desain, pengadaan, dan
konstruksi.
4. Kontrak Rancang-Bangun-Operasi-Pemeliharaan
(Design-Build-Operate-Maintain) merupakan Kontrak
pengadaan yang meliputi desain, pembangunan,
pengoperasian dan pemeliharaan.
5. Kontrak Jasa Pelayanan (Service Contract)
merupakan Kontrak Pengadaan untuk melayani
kebutuhan layanan tertentu.
6. Kontrak Pengelolaan Aset merupakan Kontrak untuk
pengelolaan aset sehingga aset yang dimiliki dapat
dimanfaatkan secara optimal.
7. Kontrak Operasi dan Pemeliharaan merupakan
PERENCANAAN KONTRAK
KONSTRUKSI
Procurement Routes
owner owner owner
Traditional
Who finances ? Who designs ? Who manages ? Build-contract

other other other

Concessional Design and Management

methods construction contracting

Each procurement needs contract.

PMBOK Guide 2008

Contract at Construction

CONTRACT

Design-Build Design-Manage Concession

Build-Contract
Contract Contract Method

O O O

A/E C A/E C CM C
 1. Build-Contract
Kontrak ini menitikberatkan kepada
implementasi dari Rencana design
proyek yang sudah ada. Fixed Price Contract
Lump Sum
O Unit-price
Prime Cost Contract
Cost plus
A/E C percentage
Cost plus fixed fee
Client responsible for design engagement Cost plus variable
with consulting engineer or architect fee
Main contractor limited to construction, in Target Estimate
accordance with design & specification
>1 contractors coordinated by client Guarantee max
Convertible cost
Time/Materials)
2. Design-Build Contract
Pihak kontraktor diminta
mengajukan penawaran
pekerjaannya, termasuk desain
(rencana proyek) berdasarkan
keahlian pemborongnya (package-
deal) O
Turn-key Contract
A/E C
Negotiated
Contract
3. Design-Manage Contract
Pada kontrak jenis ini pihak pemilik
menyerahkan pengelolaan proyek
kepada organisasi /spesialis/ individu
yang dikenal sebagai konsultan
Manajemen.

O Project Management
Contract
CM C
Construction Management
Contract
Managing Contractor
4. Concession Method

Including finance
BOOT, BO, BOT, BOO (build, own,
operate, transfer)
BOLT, BLO (build, operate, lease,
transfer)
Memilih kontrak
Hal-hal yang perlu dipertimbangkan
sebelum menentukan jenis kontrak:
Lengkap atau tidaknya definisi
lingkup kerja (Scope).
Insentif (Reward & Punishing).
Eskalasi (Inflasi).
Kurun waktu pelaksanaan proyek
(Multiyears project)
Sifat proyek (unik & spesific).
Referensi

PEDOMAN PENYELENGGARAAN
KONTRAK JASA PELAKSANAAN
KONSTRUKSI (PEMBORONGAN)
DEPARTEMEN PERMUKIMAN DAN PRASARANA
WILAYAH

KLIK
Terima Kasih
Mirnayani, ST, MT