PERANCANGAN KOTA

ZONING dan ZONING REGULATION

KDB (Koefisien Dasar Bagunan)
Apa itu Zona, Zoning dan Zoning
Regulation
 Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan
karakteristik lingkungan yang spesifik, maka zona
dipastikan memiliki suatu identitas atau ciri yang berbeda
dari area lain disekitarnya.
 Zoning adalah pembagian kawasan ke dalam beberapa
zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau
diarahkan bagi pengembangan fungsi-fungsi lain.
 Zoning regulation dapat didefinisikan sebagai ketentuan
yang mengatur tentang klasifikasi, notasi dan kodifikasi
zona-zona dasar, peraturan penggunaan, peraturan
pembangunan dan berbagai prosedur pelaksanaan
pembangunan.
 Zoning regulation merupakan salah satu perangkat dalam
perencanaan tata ruang suatu wilayah, yang mana rencana tata
ruang wilayah tersebut memiliki jenjang rencana makro hingga
mikro. Zoning regulation atau sering disebut peraturan zonasi juga
dapat difungsikan sebagai pengendali pelaksanaan pembangunan
kota atau wilayah agar rencana tata ruang dapat diimplementasikan
dengan tepat.
 Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007, pasal 20 ayat 1 huruf f
bahwa arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional
yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistim nasional, arahan
perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi dan
pasal 36 ayat 2 bahwa peraturan zonasi disusun berdasarkan
rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Hal
ini menunjukkan bahwa peraturan zonasi bersifat localized dan
partial. Padahal seharusnya peraturan zonasi bersifat universal
dalam arti dimungkinkan beberapa bagian wilayah kota memiliki
peraturan zonasi yang sam
Tujuan penyusunan peraturan zonasi
antara lain
 Mengatur kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan,
mengatur keseimbangan dan keserasian peruntukan tanah dan
menentukan tindakan atas suatu satuan ruang.
 Melindungi kesehatan, keamanan dan kesejahteraan
masyarakat
 Mencegah kesemrawutan, menyediakan pelayanan umum
yang memadai serta meningkatkan kualitas hidup
 Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan
 Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak
dan berhasil guna serta mendorong peran serta masyarakat.
 Fungsi peraturan zonasi adalah :
1. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional.
Peraturan zonasi memuat ketentuan-ketentuan
tentang perjabaran rencana yang bersifat makro ke
dalam rencana yang bersifat meso sampai kepada
rencana yang bersifat mikro (rinci).
2. Sebagai panduan teknis pemanfaatan lahan.
Ketentuan-ketentuan teknis peraturan zonasi seperti
ketentuan tentang penggunaan rinci, batasan-batasan
pengembangan persil dan ketentuan-ketentuan
lainnya menjadi dasar dalam pengembangan dan
pemanfaatan lahan.
 Pada sebagian besar negara, peraturan zonasi ditetapkan
sebagai peraturan nasional, meskipun yang diatur adalah
muatan yang lebih bersifat lokal, seperti di Inggris, Perancis,
Jepang , Malaysia dll. Amerika Serikat sampai sekarang juga
masih menetapkan zoning sebagai peraturan nasional dan
telah diadopsi oleh banyak kota didalamnya dengan
memberikan kelonggaran bagi setiap kota untuk menyusun
peraturan zonasinya sendiri. Demikian juga seharusnya di
Indonesia agar, lebih mudah pemaduan serasian rencana tata
ruang antar wilayah yang setara.

Pengaturan Zoning Zebagai Pengendali
Pemanfaatan ruang
 Determinan pertambahan penduduk kota tidakhanya natural
growth, namun juga pengaliran penduduk dari bagian wilayah lain.
Pengaliran penduduk danpertumbuhan penduduk/ natural growth
yang berlangsunglama menyebabkan terjadinya proses densifikasi
pendu-duk, pemukiman maupun non pemukiman yang
tidakterkendali (Yunus2005).
 Kota dalam pengertian umum sebagai suatu daerah terbangun yang
didominasi penggunaan ruang non pertanian dengan jumlah
penduduk dan penggunaan ruang cukup tinggi. Kota dalam
pengertian administratif sebagai bentuk pemerintahan daerah yang
mayoritas wilayahnya merupakan daerah perkotaan
(MulyonoSadyohutomo, MRCP, Manajemen Kota dan
Wilayahrealita dan tantangan, Bhumi aksara, 2008
 Elemen rancang Kota
 (Rancang Kota yaitu selama ini dianggap
sebagai suatu usaha pengindahan kota, seperti
misalnya penanaman pohon-poohon, penghiasjalan,
trotoarisasi, dan sejenisnya, yang lebih cenderung
bersifat sebagai dekorasi kota. Namun
demikian, pada dasarnya Urban Design berkaitan erat
dengan kebijakan dalam perancangan fisik kota, yang
melibatkan sekelompok orang dalam suatu kurun
waktu tertentu, disamping juga berkaitan erat
dengan rnanajemenpembangunan fisik kota, baik
dalam lingkungan alarni, maupun lingkungan binaan
Elemen rancang kota
 elemen penting yang merupakan sesuatu yang sangat
dibutuhkan untuk memenuhi pelayanan masyarakat
dimana element tersebut juga merupakan suatu
identitas suatu kota yang diantaranya adalah
1.Landuse (Tata Guna Lahan)
Landuse (tata guna lahan adalah salah satu elemen
perancangan kota (Hamid Shirfani). Tata guna lahan
menentukan perwujudan rencana rencana antara dua
dimensi kedalam bentuk tiga dimensi dari
perwujudan fungsi yang telah dibentuk. Tata guna
lahan juga diperuntunkan bagi penggunaan lahan/
 ruang pada suatu tempat yang secara langsung
disesuaikan dengan masalah masalah yang terkait dan
bagaimana seharusnya suatu daerah itu
 Pertumbuhan dan pertambahan penduduk yang
pesat khususnya di daerah kota ,
kegiatanperekonomian yang melesat cepat
tentunya membutuhkan ruang atau dalam hal ini
“tanah” yang semakin hari semakin terbatas
keterse-diaannya. Bertambahnya kegiatan
penduduk dikota yang dipicu oleh dua hal
tersebut di atasmengakibatkan meningkatnya
frekuensi kegiatan penduduk, sehingga
konsekuensi keruangan yaitu tuntutan akan ruang
untuk mengakomodasi saranaatau struktur fisik
semakin bertambah
 Berbagaibenturan kepentingan seperti
kepentingan individu, kepentingan publik dan
kepentinganpembangunan terhadap pemanfaatan
ruangseringkali menimbulkan permasalahan
sepertipenyimpangan terhadap tata ruang dan
salahsatunya menyebabkan kekhasan serta fungsi
zonadari suatu wilayah pudar dan suatu saat akan
hilang.Yunus (2005) menyebutkan bahwa
problematika yang dihadapi daerah kota sebagai
konsekuensikebutuhan keruangan mengubah
penggunaan danpemanfaatan lahan terbuka hijau
untuk pem-bangunan gedung-gedung yang pada
akhirnya berakibat pada kerusakan lingkungan
dan timbul-nya urban heat island.
 Desakan berbagai kepen-tingan tersebut
seringkali menimbulkan berbagai pelanggaran
dalam pemanfaatan ruang berupa pelanggaran
fungsi kawasan, misalnya fungsi lindung
digunakan untuk budidaya. Pelangggaran yang lain
dapat pula pelanggaran jenis penggunaandalam
satu fungsi kawasan, misalnya kawasanbudidaya
untuk perumahan digunakan untukperdagangan.
Dan yang terakhir pelanggaran yang sering
terjadi adalah pelanggaran teknis
bangunan,misalnya pelanggaran IMB (Izin
Mendirikan Bangunan), sempadan bangunan,
KDB (KoefisienDasar Bangunan), KLB (Koefisien
Lantai Bangunan) dan ketinggian bangunan.
 Pembangunan kota yang mengatasnamakan
kepentingan umum dan pemenuhan
kebutuhanekonomi selain mengakibatkan
disparitas kebu-tuhan pangan juga seringkali
mengakibatkan ter-abaikannya sektor budaya dan
arsitektur tradisio-nal. Hal inilah yang
menyebabkan rusaknyakawasan konservasi budaya
pada daerah perko-taan. . Terbatasnya ruang hijau
pada kawasan kota dan tidak adanya tanah untuk
dibangun semakinmendesak kawasan warisan
budaya dijadikansebagai incaran untuk
pembangunan gedungdengan arsitek modern.
 dengan alasan peme-nuhan kebutuhan ruang
untuk alasan ekonomi.Bangunan bersejarah dan
bernilai estetika tinggitentunya membutuhkan
perlindungan untukmenjaga kelestarian agar
kekhasan bangunan kawasan tetap terjaga.
Perlindungan terhadapkawasan ini memunculkan
adanya konsep konser- vasi yang bermula dari
preservasi yaitu memper-tahankan bangunan
sama seperti keadaan aslinya.
 Dalam perjalanannya konsep konservasi ini selan-
jutnya bergerak lebih dinamis dan menjadi
payungdalam kegiatan pelestarian lingkungan dan
budaya.
 Pengaturan dan penataan ruang serta
berbagaiupaya konservasi terhadap suatu kawasan
sering-kali mengalami kendala dan hambatan,
sehinggapelanggaran terhadap aspek keruangan
banyakterjadi.Sadyohutomo (2009) menegaskan
bahwapermasalahan penataan ruang yang terjadi
di In-donesia disebabkan kurangnya sistem
pengendalipenataan ruang baik berupa
penyediaan prasaranafisik ( public capital
investment) maupun perangkathukum (land use
control ) belum dimanfaatakandan diaplikasikan
secara optimal.Belum ditetap-kannya pengaturan
zonasi kawasan-kawasan khu-sus/kawasan budaya
juga menjadi kendala dalampemanfaatan ruang.
 Penyimpangan terhadap tataruang dan zonasi kawasan
kota tentunya membu-tuhkan penanganan serius dan hal
ini tidaklah mudah dilaksanakan. Zoning regulation
sebagai acuan serta petunjuk operasional terhadap
peman-faatan ruang tentunya harus ditetapkan dan dite-
rapkan dengan sistem pengendalian yang optimalsehingga
penyimpangan dapat dikurangi dandi cegah.
 Peranan pemerintah dalam mengelola kota dan wilayah
dapat diwujudkan melalui berbagai kegiatan dan
kebijakan antara lain
a.Penyedia service dan barang publik (supplier of public
goods and services);
b.Mengatur dan memfasilitasi (regulating and fa-cilitating)
berjalannya ekonomi pasar agar tercipta alokasi sumber daya
sebaik-baiknya;
c. Sebagai social engineering dalam mengarahkanmasyarakat
untuk mencapai tujuan atau nilai-nilai yang diinginkan bangsa
dan negara. Alokasi sumber daya diserahkan kepada
 pasar, namunpemerintah berkewajiban mengoreksi ketidak-
seimbangan sosial ekonomi dan melindungigolongan
ekonomi lemah dan minortas;
 d. Sebagai abiliter dalam konflik antar kelompokmasyarakat
 Perencanaan tata ruang merupakan upaya stra-tegis dalam
mengelola ruang agar dapat diman-faatkan seoptimal
mungkin sehingga terwujudruang terpadu, serasi, ruang
berkualitas dan berke-lanjutan. Zonasi sebagai bagian dari
perencanaantata ruang merupakan cara efektif untuk
mengen-dalikan dan mengatur tentang
persyaratanpemanfaatan ruang dan ketentuan pengenda-
liannya yang disusun untuk setiap blok/zonaperuntukan (UU
No. 26 Tahun 2007), dimana blok/zona peruntukan yang
menjadi acuan ditetapkanmelalui rencana rinci tata ruang.
Zoning diterapkansebagai upaya yang merujuk pada
pembagianlingkungan kota ke dalam zona-zona
pemanfaatanruang
 Dalam sistem pengendalian terha-dap tata kota
dapat dilaksanakan melalui investasiprasarana
umum ( public capital investment) danperaturan
perundangan pemanfaatan ruang (land use
control ). Peraturan pengendalian
penatagunaantanah/tata ruang berbentuk
petunjuk penggunaan,perizinan, dan larangan
misalnya:
 KDB (Koefisien Dasar Bagunan)
 Sebelum anda membangun rumah atau gedung, ada baiknya
anda harus memahami apa yang di maksud dengan KDB
(Koefisien Dasar Bagunan) dan KLB (Koefisien Lantai
Banguan). Terutama jika anda ingin membeli lahan untuk
tujuan bisnis misalnya anda mau membangun gedung
perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan dan lain lain. Sebelum
membuat rencana anggaran anda terlebih dahulu harus
memeriksa KDB dan KLB ke dinas tata kota setempat. Anda
tidak perlu membayar untuk hal ini karena informasi ini di
sediakan terbatas secara gratis.
 Tujuan dari KDB adalah untuk menyediakan ruang terbuka
hijau yang cukup di tempat anda dan untuk resapan air. KDB
biasanya dinyatakan dengan % (prosentase). Rumus KDB
adalah: KDB x LUAS LAHAN. Misalnya anda
 memiliki lahan disuatu dengan KDB 60% dengan luasnya
10.000 m2, artinya anda hanya boleh membangun di lahan
tersebut seluas 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2 dan sisanya
4000 m2 adalah sebagai lahan terbuka baik untuk penghijauan
ataupun fasilitas umum.
 KDB hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup
atap. Jalan serta halaman dengan pengerasan yang tidak
beratap tidak termasuk dalam aturan ini. Walaupun demikian,
seharusnya lahan tersebut ditutup dengan bahan yang dapat
meresap air, seperti paving blok, dan ditanami pohon.
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
 Apa yang di maksud dengan KLB? KLB merupakan
perbandingan antara luas total bangunan luas lahan. Luas
bangunan yang dihitung KLB adalah seluruh luas bangunan
 yang ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai atas. Lantai
Mezanin atau bangunan yang dindingnya lebih tinggi dari
1.20 m yang digunakan sebagai ruangan harus dimasuk
kedalam perhitungan KLB. KLB biasanya dinyatakan dalam
angka. Misalnya 3,2. Tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-
beda, semakin padat suatu daerah maka angka KLB akan
semakin tinggi pula. Bila di dalam PBS anda tertera KLB = 2,
maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 2
kali luas lahan yang ada.
 Contoh perhitungan KLB
 Misalnya anda memiliki lahan lahan seluas 1000 m2, dengan
KDB 40 % dan KLB = 2,4 perhitungannya sebagai berikut:
 1000m x 40% maka sisa tanah yang boleh anda bangun adalah
600m. Jadi perhitungannya:
 1000m x 2,4 = 2400m.
 Artinya di lahan seluas 1000m2 anda bisa membangun
2400m2 : 600m2 maka hasilnya adalah 2.4.
 Selanjutnya di lahan seluas 1000m2 persegi tersebut anda
dapat membangun sebanyak 2.4 lantai dengan luas maximal
perlantai adalah 600m2