Tujuan utama dari tahapan 2

Tugas utama dari tahapan 2 adalah mengontrol dan mencari

lokasi yang tepat selagi penentuan awal/ planning kelayakan
sebuah proyek yang akan kita bangun

SLIDE 2
 Aktivitas / tahapan yang diakukan dalam tahapan penyempurnaan ide

2. Site Selection (Penentuan lokasi)

1. Market research = penelitian pasar Establish site selection criteria (pemilihan kriteria
Scan environtment lokasi)
Kebijakan/peraturan publik daerah sekitar Kondisi pasar
Hubungan lingkungan makroekonomi Kondisi fisik
Kompetitor di daerah tsb Peraturan sekitar
Analisis pasar lokal Kondisi politik
Demographic data (statistik karakter populasi masyarakat Evaluasi alternatif lokasi
sekitar seperti umur, jenis kelamin, penghasilan, pekerjaan Negosiasi kontrak
dll) 3. Negosiasi dengan pihak lain yang terlibat dalam
Sociocultural uniqeness (keunikan keadaan sosial budaya proses pembangunan
daerah tsb) Public sector (polisi, militer dll)
Analyze Competition (Analisa persaingan) Contractors dan subkontraktor
Perusahaan kompetitor Potensial penghuni
Proyek yang serupa dengan proyek kita arsitek/perencana
Potensi lokasi saingan Investor
Potensi proyek saingan 4. Project Specification
Preliminary project design (design awal proyek)
Evaluasi (lanjut, revisi, atau dibatalkan)

SLIDE 3
 Detail scan environtment, tentang pemerintahan
dan competitor
Developer harus memahami bagaimana politik daerah dan peraturan lokal
cenderung mempengaruhi kelangsungan proyek
- Perlu untuk memelihara hubungan dengan pejabat kota, politisi dan masyarakat
umum
- Memahami infrastuktur sekitar, penggunaan lahan, dan pola pertumbuhan
- Memahami kompetitor dan meninjau proyek sebelumnya, semisal sebuah
apartemen pada daerah tsb mungkin ada karena warga daerah berhasil menentang
proposal proyek sebelumnya, atau dewan lokal mungkin memutuskan untuk
membatasi pembangunan apartemen

Setelah melakukan point-point diatas developer mungkin akan menemukan

peluang baik untuk proyek tersebut atau menemukan resiko terlebih dahulu yang
akan mempengaruhi profit/keuntungan proyek
SLIDE 4
 MODEL PERTUMBUHAN KOTA

Model pertummbuhan kota memberikan pengembang kerangka kerja yang berguna untuk
memahami pola penggunaan lahan dan arah perubahan yang potensial dari pasar. Meskipun
pola penggunaan atau pengembangan lahan perkotaan di masa sekarang sangatlah dinamis,
namun teori teori berikut menyediakan kerangka acuan yang berguna
Teori zona konsentris dalam teori kerangka pertumbuhan tidak memperdulikan kondisi
topografi, transportasi penunjang dan batas penggunaan tanah. Namun hal yang intensif
yang diperhatikan dalam teori ini adalah apakah lokasi memiliki akses ditengah kota atau
strategis
Teori aksis, teori ini merupakan modifikasi atau perubahan atau transformasi dari teori
konsentris. Dimana dalam teori ini intensif memperhitungkan penggunaan lahan di sepanjang
koridor transportasi yang biasanya jauh dari pusat kota
Teori Sektior Fitur geografis, akses yang bersangkutan dengan perkembangan
pembangunan cenderung bergerak menjauhi pusat kota, membentuk sector terhadap alam,
membangun dan menyediakan biaya transportasi yang murah
Teori Nuklei, mengakui bahwa suatu lokasi dapat dikatakan kota dikarenakan pertumbuhan
di sekitar distrik pusat perbisnisan, area perbelanjaan, dan lalulintas yang sering dilalui oleh
pekerja (berlalu Lalang)

SLIDE 5
 MEMILIH LOKASI

1.Tipe pembeli
Tipe pembeli seperti apa yang sekiranya akan kita hadapi jika memilih lokasi
tsb? Seperti broker, pribadi dll
2. Tipe penjual
Ada beberapa tipe penjual lahan seperti:
Keluarga biasa yang tidak memahami bisnis real estate
Para spekulator yang memiliki tanah untuk investasi
Perusahaan dan lembaga pemerintahan
Lembaga keuangan yang memiliki lahan tsb dari hasil penyitaan
Dan pengembang tanah lain
3. Sumber informasi
Apakah sumber informasi mengenasi lokasi tsb mudah di akses dan lengkap?
Untuk mengetahui nilai potensial dari lokasi tersebut dari berbagai aspek dan
siklus pasar.
SLIDE 6
4. Karakteristik fisik lokasi
- Apakah area tsb dapat digunakan dan dimanfaatkan?
- Bagaimana kondisi tanah area tsb? Apakah tanah tsb bagus atau harus
dilakukan perbaikan terlebih dahulu sebelum pembangunan (soil investigation)
- Apakah ada material2 berbahaya pada area tsb yang berpotensi
mengkontaminasi kawasan tsb, seperti lumpur lapindo (contoh)
- Sumber budaya
Seperti melakukan survey arkeologi, mencegah proyek di pending ditengah jalan
jika nanti saat pembangunan ditemukan artefak dll
- Infrastruktur penunjang
5. Hak pengembangan lokasi
Memastikan izin penggunaan lahan sesuai dengan tujuan proyek developer
6. Kesepakatan / kontrak
Kesepakatan / kontrak antara pengembang dan penjual dengan tujuan yang sama

SLIDE 6
 Analisis kelayakan keuangan

Selama tahap kedua, analisis kelayakan keuangan melangkah lebih jauh dari
tahap pertama karena pengembang mulai memperkirakan arus kas selama
periode pengembangan. Bagian penting dari analisis pada tahap ini adalah
mencari tahu berapa banyak modal awal yang dibutuhkan dan dari mana asalnya.
Pada point ini, pengembang sangatlah mustahil membangun proyek hanya
dengan uang, namun pengembang wajib memperhatikan kelayakan finansial di
dalamnya. Dalam pengembangan tahap kedua ini, analisis kelayakan finansial
menjadi point utama yang harus diperhatikan oleh pengembang untuk mulai
memperkirakan arus kas selama periode pembangunan. Bagian penting analisis
pada tahapan ini adalah mencari tahu besaran modal awal yang dibutuhkan dan
darimana sumper modal itu didapatkan

SLIDE 7
 Negosiasi lahan

Opsi dari persetujuan ini berisi pasal pasal yang menentukan bahwa pengembang
memiliki 120 hari untuk mengusulkan perubahan kepada kuasa hukum lokal, dan
opsi tersebut berjalan sampai dengan 90 hari setelah keputusan hukum untuk satu
tahun kedepan, apapun yang dating pertama kali.

Pekerjaan selama tahap kedua memperlihatkan bahwa lokasi tersebut mungkin

layak secara fisik, hukum, dan politik. Namun masih belum dikenakan studi
kelayakan lengkap

SLIDE 8
 PIHAK TERLIBAT

Stage ini developer mulai memilah siapa saja yang akan bergabung dalam team
pengembangan seperti konsultan dan member staff, dan mulai
mempertimbangkan lebih detail potensial pengguna akhir project tsb

SLIDE 9
 Control resiko berdasarkan tahapan 2

- Metode akuisisi tanah adalah salah satu cara untuk mengendalikan risiko selama tahap dua.
Karena pengembang berusaha untuk membatasi eksposur keuangan sebelum melakukan suatu
proyek secara resmi, mengendalikan situs melalui opsi atau pelunasan rendah, pembelian non-
retur adalah cara untuk meminimalkan paparan risiko-
- Dalam kebanyakan transaksi real estate, pemberitahuan yang membangun bagi masyarakat
umum terjadi dengan mencatat instrumen ketika mereka dieksekusi. Yang pertama biasanya
adalah perjanjian pilihan untuk memperoleh lahan.
- Selain menghapus ketidakpastian yang berkaitan dengan ketersediaan suatu lokasi, para
pengembang dapat mengendalikan risiko dengan membantu memastikan bahwa suatu proyek
dapat diterima oleh masyarakat.

SLIDE 10
 Control resiko berdasarkan stage 2

Pengembangan riset pasar yang jauh lebih baik merupakan teknik utama pengendalian risiko,
namun seperti yang telah dipaparkan sebelumnya, pada tahapan kedua, metode ini tidak selalu
ekonomis.
Teknik pengendalian risiko terbaik di tahap kedua adalah untuk mengontrol waktu dan uang
yang diinvestasikan sehingga pilihan untuk berhenti tetap hidup.

SLIDE 11