Pembeayaan Pengembangan Proyek ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

STRATEGI FINANSIAL 1. Debt to Equity Ratio

Strategi pembiayaan adalah mutlak diperlukan dalam setiap investasi. Namun diperlukan dasar pertimbangan dalam menentukan komposisi antara modal sendiri (equity) dengan pinjaman (debt). Perbandingan komposisi ini sering dikenal dengan istilah Debt to Equity Ratio (DER) Contoh : Total nilai investasi sebuah pengembangan hotel bandara dari bintang 2 ke bintang 3 di Surabaya adalah 3 milyar sedangkan modal sendiri yang tersedia adalah Rp 2 milyar. Sehingga diperoleh Debt to Equity Ratio adalah 0,5 atau 50%. Pada dasarnya, makin besar DERnya maka akan semakin besar pula resiko yang akan ditanggung. Karena dengan meningkatnya DER maka beban pinjaman + bunganya akan semakin tinggi. 2. Jadwal Pembayaran Pinjaman

Selain memperhitungkan DER, pembiayaan akan menyangkut pula dengan masalah periode pinjaman. Oleh karena itu diperlukan perhitungan jadwal pembayaran.

TUJUH LANGKAH PROSES PENGAJUAN PEMBIAYAAN 1. Analisa Pangsa Pasar

Analisa ini menyiapkan tiga jawaban bagi pemberi pinjaman yaitu pertama; apakah permintaan melebihi batas proyek. Kedua, bagaimana persediaan saat ini untuk setiap proyek yang berkompetisi, termasuk evaluasi terhadap persaingan di masa datang. Ketiga adalah waktu berapa lama dibutuhkan pasar untuk menyerap ruang konstruksi baru. Pada hal terakhir ini menyagkut perubahan-perubahan yng diakibatkan oleh inflasi, penundaan akibat kenaikan beaya, perubahan bunga dan pelaku pada periode tersebut. 2. Analisa Lokasi

Analisa ini merupakan analisa lokasi perencanaan proyek sebagai bagian dari proses memperkirakan nilai, yang meliputi : a. Penghubung dengan akses masuk kedalam proyek dalam bentuk hubungan waktu jarak. b. Kedekatan dan ketersediaan utilitas termasuk rencana-rencana tambahannya. c. Keberadaan pada lokasi dimana pertumbuhan dan permintaan sangat kuat. d. Kondisi lingkungan sekitar sebagai penjelasan dan pertimbangan resiko dan keuangan dengan contoh : - Ketersediaan air - Penanganan buangan/sampah - Resiko daerah dari gas toxic - Bahaya banjir - Lingkungan geologi aktif - Kebisingan lingkungan - Kondisi tanah rawa-rawa. 3. Analisa Real Estate

Merupakan analisa situasi yang dimulai dengan menguji ukuran lapangan, bentuk dan topografi, utilitas sekitar, akte dan perjanjian pengembangan misalnya antara peminjam dengan pemerintah daerah. Termasuk didalamnya adalah audit lingkungan mengenai kontaminasi dan kondisi yang ditinggalkan pengguna site sebelumnya. Audit meliputi inspeksi lapangan, review peraturan yang berlaku, dokumentasi dan pertanggungjawaban lingkungan. Faktor lain dalam analisa ini adalah transportasi. Selanjutnya dilakukan analisa pengembangan dan situasi, dimulai dari desain arsitektur, rencana tapak, spesifikasi, layout interior ditambah pertimbangan-pertimbangan lingkungan.

ChristionoUtomo/Pembeayaan Investasi/2012

Pembeayaan Pengembangan Proyek ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

4.

Analisa Penjaminan Analisa ini untuk mepersiapkan kebutuhan sebagai berikut : a. Identitas aset dan hubungan pertanggngan jawab. b. Sumber keuangan untuk membayar tanggung jawab yang ada. c. Kemampuan menghadapi resiko dikemudian hari d. Komitmen pada kemauan untuk membayar kembali pinjaman pada saat sulit.

5.

Analisa Manajemen Properti Analisa terhadap hal-hal yang menyangkut kemampuan manajemen properti yang diusulkan dengan faktor penilai penting yaitu: a. Ketrampilan mengatur hubungan dengan pelanggan b. Kemampuan mengorganisir pinjaman dan pengembalian pada waktu yang ditentukan.

6.

Analisa Kelayakan Ekonomi

Dilakukan melalui analisa aliran dana baik dalam periode satu tahunan atau dalam periode majemuk beberapa tahun. 7. Analisa Alokasi Pinjaman Dilakukan setelah dirasakan usulan dan proyek layak secara ekonomi dan kemudian mempertimbangkan alokasi pinjaman dalam bentuk alternatif sebagai berikut : a. Investasi portofolio dalam bentuk tabungan, saham, hutang real estate dan lainnya. b. Penjualan di pasar uang untuk memperoleh pendapatan. c. Tidak memberikan pinjaman. KELAYAKAN FINANSIAL 1. Rasio Finansial

Rasio pertama dari periode satu tahunan untuk mebandingkan resiko dari syarat pemberi pinjaman dan proyek sejenis. a. Breakeven Mengekspresikan tingkat hunian atau penyewaan yang diperlukan untuk mencapai titik impas dengan berbasis pada aliran kas. Nilai diperoleh melalui rumusan : Breakeven rasio = Operating Expense + Debt Service Potencial Gross Income = Pengeluaran operasi + Cicilan hutang Pemasukan kotor potensial b. Default Point Sejenis dengan Break even rasio namun berdasar pada satuan luas. Dengan kata lain berapa nilai sewa persatuan luas yang diperlukan untuk mencapai impas. Rumusannya : Default point = Operating Expenses + Debt Service Leasable Space = Pengeluaran operasi + cicilan hutang Luas ruang yang disewakan Mengukur luas ruang yang disewakan berbeda diantara proyek tergantung tipe propertinya, misalnya :

ChristionoUtomo/Pembeayaan Investasi/2012

Pembeayaan Pengembangan Proyek ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

1) Gross Building Area, untuk proyek apartemen dan fasilitas industri. Diukur dari dinding bagian luar sampai seluruh luas lantai bangunan. 2) Gross leasable area, untuk pusat perbelanjaan. 3) Gross rentable area untuk penyewa tunggal perkantoran. 4) Net rentable area untuk perkantoran dengan banyak penyewa. Diukur dari finishing dalam dinding terluar, tidak termasuk tangga, ruang elevator, ducting, dan alat-alat vertikal lainnya. 5) Usable area, untuk perkantoran dengan banyak penyewa dalam satu lantai. Diukur dari dinding luar ke koridor dan partisi antara penyewa. Tidak termasuk sekluruh alat-alat vertikal dan fasilitas lavatory, ruang maintenance dan lain-lain ruang pelayanan untuk penyewa. c. Rasio Beaya Operasi Untuk mengevaluasi seberapa besar peran dari pengeluaran operasi dengan rumusan Rasio Beaya Operasi = Pengeluaran Operasi Pemasukan Kotor Efektif

Rasio ini penting untuk mengukur tingkat efisiensi dari operasional properti 2. Rasio Fisik

Sebagai rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk membandingkan gambaran ecara fisik dengan proyek sejenis yang telah berhasil. a. Efisiensi Bangunan Rasio ini mengukur efisiensi secara fisik dengan membandingkan antara luas area yang bisa disewa dengan luas kotor seluruh bangunan. Rumusannya Rasio Efisiensi Bangunan = Ruang yang disewakan Area kotor bangunan b. Kepadatan Menunjukkan intensitas penggunaan site yang diproyeksikan. Sebuah ukuran dari efisiensi penggunaan tanah dan dihitung dengan rumusan : Kepadatan = Jumlah unit hunian Luas area site

c. Rasio Lantai/Area Sebagaimana kepadatan, yaitu untuk mengukur intensitas penggunaan ite, namun dapat dipakai untuk seluruh proyek. Dikenal dengan istilah FAR dan biasanya menjadi bagian dari peraturan daerah. Rumusannya : Luas Lantai/Area = Luas kotor bangunan Luas site

3.

Rasio Kemampuan Menghasilkan Keuntungan

Rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk mengindikasikan kapasitas kemampuan dari properti yang dibuat dalam menghasilkan pemasukan dibandingkan dengan modal yang diperlukan a. Gross Income Multiplier (QIM) Diukur dengan membagi antara nilai yang diperkirakan dengan pemasukan kotor potensial GIM = Nilai Properti Pemasukan kotor potensial

ChristionoUtomo/Pembeayaan Investasi/2012

Pembeayaan Pengembangan Proyek ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

b. Rate of Return on Total Capital (ROR) Ukuran profitability yang lebih baik dari GIM. Mengukur keseluruhan produktifitas pemasukan yang dihasilkan properti dan dihitung sebagai rasio dari pemasukan bersih operasi terhadap nilai yang diestimasikan ROR = Pemasukan bersih operasi Nilai properti

c. Rate of Return on Equity Capital (ROE) Ukuran profitability terbaik dari periode satu tahuan yang biasanya juga disebut cash on cash rate of return. Diukur sebagai rasio dari aliran kas properti sebelum pajak terhadap modal pertama. ROE = Aliran kas sebelum pajak Investasi modal pertama

PENGGUNAAN PINJAMAN Ada beberapa keuntungan dan kerugian dari digunakannya pinjaman dalam pembiayaan proyek dengan efek terhadap aliran kas yaitu : 1. Penggunaan utang/pinjaman dapat menaikkan atau menurunkan prosentase return to equity (pengembalian modal) 2. Penggunaan utang dapat meningkatkan keanekaragaman dari aliran kas terhadap modal. Dalam tinjauan oinjaman dikenal adanya istilah leverage positif dan leverage negatif dalam hal ini leverage dikatakan positif apabila modal investor menaikkan pengembalian modal dengan menggunakan pinjaman. Sebaliknya leverage negatif terjadi apabila pengembalian modal menurun akibat menggunakan pinjaman. Penjelasan mengenai leverage negatif dan leverage positif dapat diperoleh melalui hubungan antara ROR, ROE dan Mortgage Constant (K) sebagai berikut : Jenis Leverage Hubungan ROE> ROR ROR>K ROE>K Positif Negatif ROE<ROR ROR<K ROE<K

Hasil-hasil perhitungan terhadap jenis-jenis pinjaman dapat dipakai untuk pertimbangan-pertimbangan memperbaiki dan melakukan usaha mencapai tingkat positif dengan menaikkan atau menurunkan salah satu faktor yang berpengaruh. Pinjaman juga menyebabkan munculnya keanekaragaman dalam aliran kas. Dapat digambarkan melalui contoh sebagai berikut : CONTOH PINJAMAN YANG MENYEBEBKAN KEANEKARAGAMAN ALIRAN KAS Sebuah investasi yang diharapkan menghasilkan penghasilan bersih operasi (NOI) sebesar Rp 12.000.000 atau Rp 8.000.000 pertahun. Total beaya proyek Rp 100.000.000 dengan 70% pinjaman berbunga 9% dan 11% tahunan tetap. Efek dari hutang terhadap pengembalian modal sebagai berikut : 1. Pengembalian tanpa pinjaman NOI Total Investasi Prosentase ROR 2. Pengembalian dengan pinjaman Rp 12.000.000 Rp 100.000.000 12% Rp 8.000.000 Rp 100.000.000 8%

ChristionoUtomo/Pembeayaan Investasi/2012

Pembeayaan Pengembangan Proyek ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

NOI Pembayaran cicilan hutang tahunan (Rp 70.000.000x11%K) Aliran kas sebelum pajak Investasi modal Rp 100.000.000 Rp 70.000.000 Prosentase ROR

Rp 12.000.000 Rp 7.700.000 Rp 4.300.000 Rp 30.000.000 14,33%

Rp 8.000.000 Rp 7.700.000 Rp 300.000 Rp 30.000.000 1,00%

ANALISA ALIRAN KAS TERDISKON 1. Present Value (PV)

Aliran kas terdiskon untuk memecahkan masalah-masalah kelemahan dari aliran kas satu tahunan. Untuk menghitung nilai sekarang dari jumlah total aliran kas denngan menggunakan rumus Present Value = CF1 + CF2 (1+DR)1 (1+DR)2 + . + CFhp (1+DR)hp

CF1, : aliran kas sebelum pajak tahun ke 1, dan seterusnya DR : Discount rate Jika developer menginvestasikan lebih dari nilai PV tersebut, tidak akan memperoleh pengembalian sebesar discount rate sebesar discount rate sesuai tingkat resiko yang meyertainya. Jika menginvestasikan dibawah nilai PV, akan diperoleh hasil lebih besar dari discount rate. 2. Net Present Value (NPV)

Sedikit berbeda dari teknik aliran kas terdiskon adalah net present value (NPV). Rumus untuk memahaminya sebagai berikut: Net present value = CF0 + CF1 + CF2 (1+DR)0 (1+DR)1 (1+DR)2 + . + CFhp (1+DR)hp

Jika nilai NPV negatif maka hasil yang diperoleh kan lebih kecil dari discount rate, sebaliknya apabila NPV positif akan diperoleh hasil lebih dari discount rate. Nilai CF0 diperoleh dari pengurangan nilai antara jumlah pinjaman dengn nilai properti artinya nilai pada tahun ke 0 atau aliran kas pda saat awal periode analisa. 3. Internal Rate of Return (IRR)

Pada pendekatan ini, nilai NPV disamakan dengan 0 dan hasil pembagiannya dipakai untuk menghitung discount rate yang disebut sebagai IRR. Rumus perhitungannya: 0 = CF0 + CF1 + CF2 (1+DR)0 (1+DR)1 (1+DR)2 + . + CFhp (1+DR)hp

Dari rumus tersebut dapat dperoleh nilai IRR. Hasil dari analisa IRR menunjukkan bahwa developer berharap mendapatkan hasil dari investasi modalnya pada tingkat nilai IRR. Hasil IRR juga dapat mendukung/ tidak hasil present value dan net present value terhadap discount rate yang telah ditentukan Dalam hal multiperiode, IRR ini menunjukkan nilai waktu uang dari kemampuan menghasilkan laba proyek tersebut. Ukuran tersebut tidak hanya pelengkap bagi ukuran periode tunggal seperti GIM, ROR, ROE, tetapi juga menyiapkan ukuran kinerja proyek degan antisipasi aliran kas melalui proyeksi periode kepemilikan.

ChristionoUtomo/Pembeayaan Investasi/2012

Pembeayaan Pengembangan Proyek ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

CONTOH PENGEMBANGAN PROYEK Sebuah contoh pengembangan proyek diberikan sebagai aplikasi dari analisa-analisa yang telah diberikan sebelumnya. Data proyek usulan : Sebuah Proyek Apartemen dengan 250 unit, luas area 14,85 Ha dengan pemakaian 267.800ft2. Proyek terdiri dari : a. 90 unit satu ruang tidur dengan luas 800 ft2/unit b. 160 unit dua ruang tidur dengan luas 1200 ft2/unit. Tarif sewa yang diperoleh dari proyek sejenis diusulkan : a. USD 675/bulan untuk unit satu ruang tidur b. USD 950/buln untuk unit dua ruang tidur. Masukan lain-lain diasumsikan USD 25,5/unit. Tingkat kekosongan 5% Biaya operasi total diharapkan USD 1125 juta. Biaya sampai denngan selesainya konstruksi USD 15,25 juta dengan rasio 70% pinjaman mortgage sebesar USD 10,675 juta. Suku buga 14%. Pembayaran amortisasi 30 tahun pada rencana penjualan ditahun ke 7 dengan pembayaran tahunan 1.077.134.

ChristionoUtomo/Pembeayaan Investasi/2012