BAB I

PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang Masalah

Ibukota Jakarta seperti yang kita ketahui telah menjadi pusat berbagai

kegiatan

seperti

menjadi

pusat ekonomi,

pendidikan,

kegiatan

politik,

pemerintahan, sosial, perindustrian dan lain-lain. Dengan dijadikannya kota

Jakarta sebagai pusat kegiatan, tidak heran Kota Jakarta dijadikan kota tujuan
utama bagi masyarakat untuk mengejar masa depan. Hal inilah yang telah
membuat perpindahan penduduk dari luar kota Jakarta baik itu merupakan warga
Negara Indonesia maupun dari luar negeri ke dalam kota Jakarta dan telah
berlangsung lama. Hal tersebut menimbulkan dampak bagi Kota Jakarta yaitu
semakin padat tiap tahunnya.
Tabel 1. Migrasi Seumur Hidup (Life Time Migration) Tahun 1971, 1980, 1985, 1990, 1995, 2000,
2005, 2010
Provinsi

1971

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2,599,367

3,079,693

3,170,215

3,371,384

3,541,972

3,337,161

4,077,515

400,767

593,936

1,052,234

1,589,285

1,836,664

2,045,630

3,000,081

2,198,600

2,485,757

2,117,981

1,782,099

1,705,308

1,291,531

1,077,434

Migrasi Masuk :
DKI
Jakarta

1,821,833

Migrasi Keluar :
DKI
Jakarta

132,215

Migrasi Neto :
DKI
Jakarta

1,689,618

Sumber : Sensus Penduduk 1971, 1980, 1990, 2000, 2010 dan Survei Penduduk Antar Sensus
(SUPAS) 1985, 1995, 2005
Tabel 2. Penduduk DKI Jakarta Tahun 1971, 1980, 1985, 1990, 1995, 2000, 2010
Penduduk
Provinsi

DKI Jakarta

1971

1980

1990

1995

2000

2010

4,579,303

6,503,449

8,259,266

9,112,652

8,389,443

9,607,787

Sumber: Sensus Penduduk 1971, 1980, 1990, 2000 dan Survei Penduduk Antar Sensus (SUPAS)
1995

Pada Rencana Umum Tata Ruang DKI Jakarta 2011-2030, Jakarta hanya
direncanakan sanggup menampung 12.5 juta jiwa. Sedangkan bila kita hitung
pertambahan penduduk yang berjumlah 220 ribu orang per tahun, maka pada
tahun 2030, penduduk pada kota DKI Jakarta telah mencapai 13,8 juta orang.
Padahal menurut Yayat Supriatna, seorang pengamat perkotaan dan kependudukan
yang juga merupakan sekjen Ikatan Ahli Perencanaan (IAP), jumlah ideal
penduduk di Jakarta adalah 6,5 juta orang.
Disatu sisi adanya perpindahan penduduk ke kota Jakarta dapat
memberikan sumbangan bagi kemajuan kota Jakarta, namun disisi lain migrasi
yang mengakibatkan pertumbuhan penduduk ternyata dapat memberikan suatu
permasalahan yang cukup signifikan untuk dipertimbangkan. Kepadatan
penduduk yang berlebihan, kemacetan, kurangnya sarana tempat tinggal, tingkat
kriminalitas, adalah sebagian dari permasalahan yang akan timbul akibat
pertumbuhan penduduk yang berlebih. Dengan tingkat pertambahan penduduk
yang cukup tinggi yaitu sekitar 1,5 % /tahun dengan jumlah penduduk kota
Jakarta sebesar 9,8 juta jiwa (BPS), maka dibutuhkan suatu upaya penyediaan
fasilitas umum yang salah satunya adalah perumahan.
Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum terlalu menjadi suatu
permasalahan yang serius namun dengan pertumbuhan penduduk yang tidak
diiringi dengan pertambahan fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Semakin
banyak

pembangunan

yang

menyebabkan semakin sempitnya

lahan yang dapat dibangun, pada
akhirnya
tanah

menyebabkan

menjadi

lebih

harga
mahal

sehingga muncul kebijakan dan

pemikiran yang berusaha untuk
memanfaatkan

lahan

terbatas

Gambar 1. Kota Jakarta. Sumber : Pencarian Google.

Diakses pada Januari 2014.

semaksimal mungkin yang pada akhirnya mengacu pada konsep pembangunan

kearah vertikal baik untuk fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan

yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen / rumah susun. Bertambahnya kelas
atas di kota Jakarta dengan tuntutan gaya hidup di apartemen menyebabkan
permintaan apartemen mewah menjadi tinggi.
1.2

Rumusan Masalah
Jakarta merupakan kota besar dengan tingkat pertumbuhanpenduduk yang

cukup tinggi. Melalui perhitungan sensus penduduk yang dihitung dari tahun 2006
2011, secara rata-rata hampir setiap tahunnya, penduduk di kota Jakarta
bertambah sebanyak 2.3 %. Angka pertumbuhan penduduk ini terhitung besar bila
kita melihat angka pertumbuhan penduduk dunia yang hanya sekitar 1.5%.
Pertumbuhan penduduk kota Jakarta yang cukup signifikan ini dikhawatirkan
akan menimbulkan beberapa masalah. Kepadatan penduduk yang berlebihan,
kemacetan, kurangnya sarana tempat tinggal, tingkat kriminalitas, adalah sebagian
dari permasalahan yang akan timbul akibat pertumbuhan penduduk yang berlebih.
1.3

Tujuan Pembahasan
Tujuan pembahasan adalah mencoba memahami, menelaah, menggali, serta

memperoleh suatu landasan pemikiran dalam perencanaan dan perancangan

Apartemen Menengah di Kawasan Setiabudi, Kuningan yang berfungsi
sebagai wadah untuk memfasilitasi hunian masyarakat di kota Jakarta.
Terbangunnya hunian secara vertikal di pusat kota diharapkan mampu menjawab
permasalahan-permasalahan yang ada. Para penduduk yang tinggal di pinggir kota
tidak perlu lagi menempuh jarak yang jauh untuk ke tempat kerjanya, menurunkan
tingkat kepadatan mobilitas di daerah lain, jarak tempuh yang dekat dapat dicapai
dengan jalan kaki atau transportasi umum.
1.4
Manfaat Pembahasan
Secara subjektif : Untuk memenuhi salah satu persyaratan dalam
menempuh Tugas Akhir sebagai ketentuan kelulusan S1 pada Jurusan Arsitektur
Fakultas Teknik Universitas Tarumanagara.
Secara objektif : Dapat berkontribusi dalam upaya mengurangi kepadatan
yang terjadi pada Ibukota Jakarta khususnya para pekerja yang berasal dari luar

Jakarta dan menjadikan hunian vertikal tetapi tetap memikirkan penghijauan di

sekitarnya.
1.5

Ruang Lingkup Pembahasan

Pembahasan mencakup hal-hal ilmu arsitektur yang berkaitan dengan

kepadatan kota dan hunian vertikal khususnya untuk para pekerja di tengah kota.
Serta penerapan dan perancangan proyek dari Apartemen Menengah di
Kawasan Setiabudi, Kuningan sebagai wadah untuk memfasilitasi hunian
masyarakat di kota Jakarta.
1.6

Metode Pembahasan
Metode pembahasan yang dipakai dalam penyusunan laporan ini adalah

metode deskriptif, yaitu metode dengan memaparkan data-data, menguraikan,

menjelaskan, baik itu data primer maupun data sekunder berdasarkan fakta yang
ada, kemudian dianalisa untuk menghasilkan suatu kesimpulan. Oleh karena itu
untuk dapat melakukan perencanaan dan perancangan sebuah Apartemen
Menengah maka diperlukan data-data:

Pengumpulan Data
Pengumpulan data data mengenai hunian vertikal yang dapat

diperoleh dari buku, media massa, standar, grafik serta peraturan

pemerintah maupun sumber sumber buku lain untuk menambah data
yang berhubungan dengan proyek melalui Metode Kajian Pustaka,
Metode Studi Kasus dan Survey.

Pembahasan
Pembahasan dilakukan dengan menganalisis data data yang telah

terkumpul secara objektif. Kemudian hasilnya disimpulkan guna

memperoleh dasar dasar program perencanaan proyek.
1.7

Sistematika Pembahasan
Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas dengan penulisan laporan
ini, penulis membuat sistematika penulisan sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN, berisi pokok pokok pembahasan utama

yang akan dibahas dalam proyek ini.

BAB II KAJIAN TEORITIKAL, memuat berbagai literatur mulai
dari definisi dan klarifikasi proyek, gambaran umum proyek serta

tujuan dan sasaran dari proyek yang akan dikembangkan.

BAB III PEMBAHASAN, berisi tentang semua proses analisis atas
permasalahan yang ditemukan, sehingga proyek yang diusulkan tepat

guna serta tepat sasaran.

BAB IV ANALISIS, berisi analisa terhadap program yang akan
direncanakan (program ruang, analisa tapak, gubahan massa, bentuk

perancangan)
BAB V KESIMPULAN, berisi kesimpulan dari keseluruhan
penulisan yang mengarah pada gambaran perancangan proyek yang

ditampilkan.
DAFTAR PUSTAKA, berisi sumber informasi yang digunakan dalam
penulisan laporan.

BAB II
KAJIAN PUSTAKA
2.1

Tinjauan Kepadatan
2.1.1

Kepadatan Penduduk
Kepadatan penduduk semakin meningkat di beberapa kota besar

negara Indonesia terutama di ibukota Indonesia yaitu Jakarta yang

memang adalah kota terpadat di Indonesia. Jakarta merupakan ibukota
5

Indonesia yang banyak menarik pendatang dari dalam negeri maupun luar
negeri. Jakarta pun merupakan pusat pemerintahan, pusat bisnis dan
perekonomian maupun pendidikan.
Kepala Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil (Disdukcapil)
DKI Purba Hutapea mengatakan, jumlah pendatang baru di Jakarta pada
tahun ini mencapai 54.757 jiwa. Jumlah itu naik 12,6 persen atau 6.925
jiwa dari jumlah pendatang tahun sebelumnya, yaitu 47.832 jiwa. Koran
Kompas, 27 Agustus 2013.

"Jakarta menjadi kota megapolitan terpadat urutan keenam dunia

versi majalahTIME dengan jumlah penduduk mencapai 18,19 juta jiwa.
Posisi pertama diduduki Tokyo dengan 32,5 juta penduduk. VIVAnews 26
Oktober 2011.

Jakarta merupakan kota besar dengan tingkat pertumbuhan

penduduk yang cukup tinggi. Melalui perhitungan sensus penduduk yang
dihitung dari tahun 2006 2011, secara rata-rata hampir setiap tahunnya,
penduduk di kota Jakarta bertambah sebanyak 2.3 %. Angka pertumbuhan
penduduk ini terhitung besar bila kita melihat angka pertumbuhan
penduduk dunia yang hanya sekitar 1.5%. Pertumbuhan penduduk kota
Jakarta yang cukup signifikan ini dikhawatirkan akan menimbulkan
beberapa masalah. Kepadatan penduduk yang berlebihan, kemacetan,
kurangnya sarana tempat tinggal, tingkat kriminalitas, adalah sebagian dari
permasalahan yang akan timbul akibat pertumbuhan penduduk yang
berlebih.
Pada umumnya masyarakat kota lebih memilih tempat tinggal yang
dekat dengan tempat kerjanya, karena itu masyarakat cenderung memilih
hunian yang dekat dengan pusat kota yang merupakan kawasan bisnis dan
perkantoran, sehingga terhindar dari kemacetan dan lebih menghemat
waktu.

Ia mengaku kemacetan yang terjadi pada jam pulang kantor ke

arah

daerah-daerah

pengitar

Jakarta

sudah

amat

parah.

http://www.tempo.co/read/news/2013/06/17/083488753/Kemacetan-di-Daerah-PengitarJakarta-Makin-Parah

Sebagaimana

sifat

masyarakat

perkotaan

lainnya

yang

individualistis, mementingkan gaya hidup dengan tuntuntan menjaga

prestige, fasilitas sebanyak mungkin, tingkat keamanan, privasi tinggi,
praktis,

dan

eksklusivitas.

file:///C:/Users/User/Desktop/fyki%20abdillah

%20%20Apartemen%20Mewah%20Di%20Kemayoran%20Dengan%20Pendekatan
%20Arsitektur%20Bioklimatik.htm

Kini, selain menjadi tempat tinggal, apartemen juga merupakan

perwujudan dari sebuah gaya hidup masyarakat. Gaya hidup masyarakat
mengalami perubahan seiring dengan bertumbuhnya kelas menengah-atas
di Ibukota. http://wartaekonomi.co.id/berita4687/alasan-pilih-apartemen-mewah.html
Dari berbagai permasalahan yang timbul, sarana tempat tinggal
menjadi fokus permasalahan yang akan diangkat pada pembahasan kali
ini. Rata-rata pembangunan perumahan dan permukiman setiap tahunnya
mencapai angka 2% , namun tetap saja tidak dapat mengikuti tingkat
pertumbuhan penduduk DKI yang mencapai 2.3%. Bila pembangunan
perumahan dan permukiman tidak dapat mengikuti laju pertumbuhan
penduduk DKI , maka dapat dilihat masalah yang akan timbul beberapa
tahun kedepan.
Jakarta adalah kota metropolitan yang dipenuhi pendatang dari
berbagai pulau di Indonesia. Namun, tata kota dan pembangunan yang
buruk menyebabkan kota ini kerap digenangi banjir besar. [1]
Konsep dasar pembangunan kota ideal adalah kota yang ideal
terbagi dalam beberapa daerah peruntukan yaitu: Pusat pemerintahan
(aspek politik); Pusat perdagangan (aspek ekonomi); Pusat pemukiman
(apek sosial- budaya); Pusat sarana pemukiman.

Ruang kota adalah ruang atau rongga dalam kota yang terbentuk oleh
elemen- elemen pembentuk kota baik alami maupun buatan. Kualitas ruang
kota baik, jika :

Skala dan proporsi seimbang

Kesinambungan elemen ruang kota
Kota terdiri dari beberapa bangunan, salah satunya adalah pemukiman,

pemukiman adalah suatu perumahan atau kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana lingkungan. Sedangkan definisi dari Doxiadis adalah bagian dari
lingkungan hidup di luar kawasan lindung baik kota atau desa berfungsi
sebagai tempat kegiatan yang mendukung kehidupan.
Perbedaan pemukiman secara fungsional :

Shelter (tempat berlindung)

House (rumah)
Home (tempat tinggal)
Housing (perumahan)
Habitat (tempat asal)
Human settlements (pemukiman manusia)

KOTA

PEMUKIMAN

TEMPAT TINGGAL

TEMPAT KERJA

FASILITAS SOSIAL

Diagram 1. Kaitan kota dengan pemukiman

Dinamika Pemukiman Kota :

1. Penduduknya padat.
2. Polusi lingkungan, kualitas lingkungan turun.
3. Perumahan tidak memenuhi syarat.

4. Terjadi slum area.

5. Infrastruktur lingkungan tidak terjamin. [2]
Ada beberapa ciri yang menonjol pada masyarakat kota yaitu :
1. Kehidupan keagamaan berkurang bila dibandingkan dengan kehidupan
keagamaan di desa. Masyarakat kota hanya melakukan kegiatan keagamaan
hanya bertempat di rumah peribadatan seperti di masjid, gereja, dan lainnya.
2. Orang kota pada umumnya dapat mengurus dirinya sendiri tanpa bergantung
pada orang lain.
3. Di kota-kota kehidupan keluarga sering sukar untuk disatukan, karena
perbedaan politik dan agama dan sebagainya.
4. Jalan pikiran rasional yang dianut oleh masyarkat perkotaan.
5. Interaksi-interaksi yang terjadi lebih didasarkan pada faktor kepentingan

pribadi daripada kepentingan umum. (http://lorentfebrian.wordpress.com/perbedaanmasyarakat-kota-dengan-masyarakat-desa/)

Definisi Perkotaan : daerah (kawasan) kota; Kelompok pemukiman

yang terdiri atas tempat tinggal dan tempat kerja; Daerah pemukiman yang
terdiri atas bangunan rumah yang merupakan kesatuan tempat tinggal dari
berbagai lapisan masyarakat; Daerah pemusatan penduduk dengan kepadatan
tinggi serta fasilitas modern dan sebagian besar penduduknya bekerja di luar
pertanian. (http://www.artikata.com/arti-103088-kota.htm)
2.2

Tinjauan Apartemen
2.2.1

Definisi Apartemen
Tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar

mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat.
(Kamus Besar Bahasa Indonesia,1993)

Suatu komplek hunian dan bukan rumah tinggal yang berdiri

sendiri. (Time Saver Standard for Building Types)

Beberapa bagian unit hunian yang saling berbagi akses yang sama
dan dilingkupi oleh struktur kulit bangunan yang sama. (Site Planning,1984)
Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi
atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
vertikal dan horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki
dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama,
tanah bersama, dan benda bersama. (Pasal UURS no.16 tahun 1985)
2.2.2

Karakteristik Apartemen
Secara umum, apartemen memiliki ciri-ciri sebagai berikut :

Memiliki jumlah lantai lebih dari dua

Terdiri dari beberapa unit hunian dalam satu lantai

Setiap unit hunian terdiri atas minimal 3 macam ruang, yaitu ruang tidur,
dapur, dan kamar mandi

Setiap penghuni akan saling berbagi fasilitas yang ada pada apartemen

Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift, sementara sirkulasi horisontal

berupa koridor

Setiap unit memiliki jendela yang menghadap keluar

2.2.3

Jenis Apartemen
Menurut Chiara dalam bukunya Manual Housing Planning & Design

Criteria (1975), bangunan apartemen dapat diklasifikasikan dari beberapa

kategori, antara lain :
1.

Berdasarkan ketinggian bangunan

a) Low-rise apartment
Adalah tipe bangunan apartemen sampai dengan ketinggian 6 lantai.
b) Middle-rise apartment

10

Tipe bangunan apartemen antara 6-9 lantai.

c) High-rise apartment
Adalah tipe bangunan apartemen bertingkat tinggi sampai dengan
ketinggian 40 lantai atau bahkan lebih.
2.

3.

Berdasarkan fasilitas :
a.
Apartemen/Flat
Kumpulan unit-unit hunian apartemen dengan fasilitas standar
b.
Kondominium
Kumpulan unit-unit hunian apartemen dengan fasilitas lebih mewah dari
apartemen standar.
Berdasarkan tipe pengelolaanya :
a.
Serviced Apartement
Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh manajemen tertentu.
Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu penghuni
mendapatkan pelayanan ala hotel bintang lima, misalnya

unit

berperabotan lengkap, housekeeping, layanan kamar, laundry, business

b.

centre.
Apartemen milik sendiri
Apartemen yang dijial dapat dibeli oleh individu. Mirip dengan
apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang

c.

mengurus fasilitas umum penghuninya.

Apartemen Sewa
Apartemen yang disewa oleh individu tanpa pelayanan khusus. Meskipun
demikian, tetap ada manajemen apartemen yang mengatur segala sesuatu
berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharan bangunan,
lift, koridor dan dasilitas umum lainnya. Penyewaan dilakukan sesuai
dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus

4.

dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa.

Berdasarkan jumlah kamar
Klasifikasi apartemen berdasarkan jumlah kamarnya yaitu :
a.

Tipe efisien (Studio)

Tipe ini memiliki ukuran :200 sq ft-500 sq ft
(18m2-45m2). Dimana pada tipe ini hanya
terdapat 1 ruangan yang berfungsi sebagai ruang
tidur , ruang keluarga maupun dapur sekaligus.

11

b.

Tipe satu ruang tidur

Tipe ini memiliki satu ruang tidur dalam setiap unitnya. Ukurannya
berkisar antara 400 sq ft-600 sq ft (36m2-54m2).

c.

Tipe dua ruang tidur

Tipe ini memiliki dua ruang tidur dalam setiap unitnya, dengan ukuran
500 sq ft-1000 sq ft (45m2-90m2). Kelengkapan ruang relative sama
dengan tipe satu ruang tidur, tetapi tingkat kemewahan lebih baik.

d.

Tipe tiga ruang tidur

Unit apartemen tipe ini memiliki tiga ruang
tidur, denganukuran berkisar 600 sq ft-1200
sq ft (44m2-108m2). Kapasitas unit ini adalah
Gambar 4. Denah tipe 3 kamar

4-5 orang.
5.

Sumber :
http://www.apartment-bdg.com/images/apartm
ent-3br.jpg
. Diakses pada Januari 2014

Berdasarkan pelayanan koridor :

a.

Exterior corridor system

Memiliki koridor yang berada di sisi luar dan hanya

terdiri dari satu lapis unit hunian. System ini
memaksimalkan

terjadinya

pencahayaan

dan

ventilasi alami.
b.

Central corridor system

Sering disebut juga single loaded corridor. Satu
koridor melayani 2 unit hunian di kedua sisi.

c.

Point block system

System pelayanan dengan mempergunakan core
yang dikelilingi unit unit hunian.

d.

Multicore system
Gabungan dari beberapa point block system.

12

6.

Berdasarkan golongan ekonomi penghuninya :

a.

Apartemen golongan bawah

b.

Apartemen golongan menengah

c.

Apartemen golongan mewah

Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran ruang tiap
unit hunian dan macam fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut .
(Apartments: Their Design and Development,1967 : 42-43)

2.2.4

Karakteristik Golongan Ekonomi Kelas Menengah

Golongan Ekonomi Kelas Menengah
Menurut Lembaga Konsultan Boston Consulting Group (BCG),

penduduk RI dibagi berdasarkan pengeluaran :

Penduduk miskin : < Rp 1 juta / bulan

Kelas Menengah Baru: Rp 1,5 juta Rp 2 juta / bulan

Kelas Menengah : Rp 2 juta Rp 3 juta / bulan

Kelas Menengah Atas

: Rp 3 juta 5 juta / bulan

Affluent ( makmur )

: Rp 5 juta 7,5 juta / bulan

Elit

: > Rp 7,5 juta / bulan

Karakteristik golongan ekonomi kelas menengah :

o
o
o
o
o
o
o

Memiliki jumlah anggota rumah tangga yang kecil

Tingkat pendidikan relatif tinggi
Pekerjaan bukan di sektor buruh pertanian dan buruh kasar
Kondisi tempat tinggal baik dan terpelihara
Penyediaan air bersih dan listrik lengkap
Segi pengeluaran cukup besar
Umumnya memiliki modal dan keterampilan yang cukup

13

o
o

Mempunyai asset produksi dengan kekuatan sendiri

Suka mencontoh yang dilakukan oleh golongan atas.

Perusahaan konsultan bernama Center for Middle Class Consumer

menyatakan bahwa terdapat 8 wajah karakter segmen kelas menengah di
Indonesia, yang resume singkatnya bisa disimak dibawah ini :
-

Pertama, The Aspirator. Wajah kelas menengah ini mewakili karakter idealis,
memiliki tujuan, serta menjadi influencer terhadap komunitasnya. Kalangan
ini umumnya hadir dari kalangan profesional mapan yang sangat melek
terhadap informasi, serta peduli terhadap kondisi sosial, budaya, ekonomi dan
politik. Merek-merek seperti The Bodyshop, Periplus, TV One, Polygon
merupakan

contoh

merek

yang

diadopsi

oleh

tipe

ini.

Kedua, The Perfomer. Kalangan ini diwakili kalangan profesional serta

entrepreneur yang terus berusaha mengekar karier (self-achievement).
Relatif tidak mudah puas, bermotivasi tinggi dan cenderung risk-taker.
Seringkali melihat peluang sebagai tantangan yang harus dilakoni.
Merek-merek seperti C-1000, Smart FM, Metro TV, Telkom Speedy
merupakan contoh merek yang diadopsi oleh layer kelas menengah ini.

Ketiga, The Expert. Tipe ini diwakili orang yang selalu berupaya
menjadi ahli di bidangnya. Memiliki sifat kekeluargaan yang tinggi.
Serta menjunjung tinggi norma-norma sosial dan kekeluargaan
(traditional values). Merek-merek yang mewakili layer ini seperti Produk
unit Link, Garuda Indonesia, Toyota Camri, Tabloid Otomotif.

Keempat, The Climber. Karakter tipe ini sangat economic-oriented.

Risk taker dalam karier, serta menilai penghargaan dalam karier itu
merupakan hal penting. Umumnya segmen ini terdiri dari karyawan
level menengah/supervisor. Layer ini biasanya menggunakan merekmerek seperti Lion Air, Toyota Avanza, majalah Femina, Adira Finance,
Majalah Info Franchise, dll.

14

Kelima, Trend Setter. Konsumen menengah ini berkarakter sedikit

jarang

bersosialisasi,

jarang

meng-up-date

informasi,

tetapi

kemampuan finansialnya lumayan tinggi. Keinginan untuk dikagumi

teman sebaya (peers) cukup tinggi. Tipe kalangan ini banyak dihuni
tipe pekerja yang baru pertama kali merasakan bekerja (first Jobber)
atau mahasiswa/pelajar yang berasal dari golongan menengah ke atas.
Starbucks, iPad/iPhone, Mizone, Majalah Kosmopolitan, Honda Jazz
merupakan contoh merek yang diadopsi kelompok ini.
-

Keenam, The Follower. Tipe ini perilakunya sangat digerakkan oleh

kondisi lingkungan sekitarnya. Ekspresi diri diejawantahkan dalam
barang-barang

bersifat

life-style.

Kalangan

ini

banyak

diwakili

mahasiswa dan anak-anak SMA. Merek-merek seperti 7 Eleven,

Honda Scoopy, Majalah Hai, Samsung Galaxi Tab adalah merek-merek
yang akrab di kalangan ini.
- Ketujuh, The Settler. Kelompok ini mapan secara ekonomi dan
finansial, karena umumnya kelompok ini berasal dari kelompok
pedangang yang sukses. Tetapi dalam pengelolaannya cenderung
bersikap konservatif. Kelompok ini biasa terkoneksi dengan merek
seperti Dji Sam Soe, Hotel Santika, produk-produk Bank Syariah,
Tabloid Nova.
- Kedelapan, The Flower. Tipe ini bisa dikenali dengan kurangnya
mengikuti perkembangan teknologi. Menjalani kehidupan mengalir
seperti apa adanya. Menjunjung tinggi nilai-nilai spiritual serta
menjadikan keluarga menjadi dunianya. Pegawai Negeri Sipil (PNS)
dan Ibu Rumah Tangga mendominasi kelompok menengah tipe ini.

2.3

Lokasi Alternatif Tapak

2.3.1

Kriteria Desain Proyek

Kriteria desain proyek :

15

Apartemen yang memiliki fasilitas sangat lengkap dan inovatif.

Kebanyakan masyarakat kota suka tinggal di apartemen, mereka

menganggap praktis, efektif dan efisien.

Berada pada pusat bisnis, perkantoran dan pemerintahan dan
merupakan kumpulan bangunan-bangunan tinggi lebih dari 10

lantai dengan desain yang ramah lingkungan.

Pembangunan apartemen juga dapat dijadikan peluang bisnis
properti untuk membangun apartemen yang diperuntukan bagi
masyrakat golongan menengah atas sebagai bentuk investasi,
memenuhi kebutuhan pasar akan hunian berprestise tinggi sebagai

salah satu gaya hidup.

Fasilitas yang ada sebagian besar hanya diperuntukan penghuni
apartemen, agar penghuni merasa lebih mendapat privasi tetapi

tidak menjadi individualis.

Adanya lobby perantara sebagai ruang tunggu tamu penghuni dan
juga memakai lift semi private.

2.3.2

Kriteria Pemilihan Lokasi Proyek

Lokasi yang masih di tengah kota yang dekat dengan pusat

perkantoran, sehingga dapat menghemat waktu ke tempat
kerja dan aksebilitas ke tempat kerja dapat jalan kaki.

Terdapat sarana transportasi yang dapat melayani kebutuhan

warga di sekitar untuk mencapai tempat yang dituju.

Memiliki akses langsung ke bandara yang menjadi daya tarik

tersendiri.

Keamanan yang dapat dinikmati oleh penghuni apartemen,

karena penghuni menginginkan hunian yang efektik, efisien,
nyaman dan aman.

2.3.3

Alternatif Tapak
Tapak 1 (Pasar Minggu, Jakarta Selatan)
16

Gambar 2.3.3.1 Peta Pasar Minggu, Jakarta

Selatan
Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

Tapak 2 (Jalan

Karet Sawah,
Kuningan,
Jakarta Selatan)

Gambar 2.3.3.2 Peta Karet Sawah, Kuningan

Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

Tapak 3 (Jalan
Pendurenan, Kuningan, Jakarta Selatan)

Gambar 2.3.3.3 Peta Kuningan, Jakarta

Selatan
Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

17

2.3.4

Pemilihan Tapak
Lokasi yang terpilih adalah Jakarta Selatan. Menurut hasil

penelitian lembaga riset properti Colliers International Indonesia,

daerah timur dan selatan Jakarta ternyata masih berpotensi untuk
dijadikan lahan hunian vertikal bagi kelas menengah ke bawah
dengan harga berkisar Rp300 juta Rp500 juta per unit.
Riset Colliers menyebutkan, sepanjang 2012, daerah
Jakarta Selatan masih mendominasi persebaran apartemen di
Jakarta dengan persentase sebesar 34,88%. Diikuti Jakarta Barat
dan kawasan pusat bisnis (central businness district/CBD) dengan
persentase masing-masing 23,26% dan 18,6%. Jakarta Utara,
Jakarta Pusat dan Jakarta Timur menempati peringkat selanjutnya,
dengan besaran persentase masing-masing 13,95%, 6,98%, dan
2,33%.
Jumlah Penduduk dan Kepadatan per Kecamatan, 2010

No.

Kecamatan

Total

Luas
(km2)

Kepadatan
(jiwa/km2)

1 Tebet

221.421

9.53

23.234,10

2 Setiabudi

100.582

9.05

11.114,03

Mampang
3 Prapatan

141.160

7.74

18.237,73

4 Pasar Minggu

257.781

21.91

11.765,45

Kebayoran
5 Lama

270.423

19.31

14.004,30

6 Cilandak

181.562

18.20

8.975,93

7
8
9
10

157.370
119.437
242.714
201.255

12.91
8.23
25.38
13.47

12.189,78
14.512,39
9.563,20
14.940,98

Jakarta Selatan 1.893.705 145.73

12.994,61

Kebayoran Baru
Pancoran
Jagakarsa
Pesanggrahan

18

Berdasarkan data yang telah disebutkan, kawasan yang

mempunyai potensi untuk dijadikan lahan hunian vertikal bagi
kelas menengah yaitu daerah timur dan selatan Jakarta. Lalu
dengan pertimbangan seperti, daerah selatan Jakarta adalah
kawasan yang berkembang, dekat dengan pusat kota, berada pada
daerah sekitar pusat kegiatan bisnis, tersediaan transportasi umum
seperti angkot, mikrolet, ojek dan taksi yang sangat memadai,
maka usulan tapak berada di daerah selatan Jakarta.

2.4

Gambar 2.3.4.1 Peta DKI Jakarta.

Gambar 2.3.4.2 Peta Jakarta Selatan.

Sumber : bdkjakarta.kemenag.go.id

Sumber : www.jakarta.go.id

Gambar 2.3.4.3 Kecamatan Setiabudi,

Jakarta Selatan.

Gambar 2.3.4.4 Peta Lokasi Jl. Karet Sawah

Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan.

Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

Tujuan dan Manfaat Perancangan

19

Adapun tujuan dibuatnya proyek ini adalah :

Menyediakan sarana hunian demi menyeimbangi pertumbuhan

penduduk yang semakin meninggi.

Menyediakan sarana hunian yang cocok untuk ekonomi

menengah yang sedang bekerja.

Memberikan sarana bagi individu yang bekerja di dekat pusat

kota, agar lebih mudah mencapai tempat kerja.

2.5

Batasan Perancangan
Desain ini nantinya akan digunakan sebagai wadah hunian vertikal yang

mewadahi kebutuhan penghuni yang ada di hunian vertikal ini beserta fasilitas
fasilitas pelengkapnya seperti, minimarket, laundry, caf, restaurant, kolam renang
dan fasilitas lainnya.

20

BAB III
ANALISIS
3.1

Analisis Tapak
3.1.1

Latar Belakang Pemilihan Tapak

Lokasi yang masih di tengah kota yang dekat dengan pusat
perkantoran, sehingga dapat menghemat waktu ke tempat
kerja dan aksebilitas ke tempat kerja dapat jalan kaki.

Terdapat sarana transportasi yang dapat melayani kebutuhan

warga di sekitar untuk mencapai tempat yang dituju.

Memiliki akses langsung ke bandara yang menjadi daya tarik

tersendiri.

Keamanan yang dapat dinikmati oleh penghuni apartemen,

karena penghuni menginginkan hunian yang efektik, efisien,
nyaman dan aman.

3.1.2

Lokasi Tapak

24

45

21

Gambar 3.1.2.1 Lokasi Tapak. . Karet Sawah

Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan.

Lokasi terpilih berada

pada

daerah

kota

Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

Jakarta

Selatan, tepatnya pada kecamatan Setiabudi. Alasan terpilihnya lokasi ini

adalah karena daerah ini terletak pada daerah CBD Kuningan. Daerah
CBD Kuningan sendiri terkenal sebagai pusat perkantoran perusahaanperusahaan kelas dunia yang berwujudkan gedung-gedung yang tinggi.
Sebagai area yang dipenuhi pusat perkantoran, kemacetan hampir
terjadi setiap saat pada daerah ini, kendaraan-kendaraan yang digunakan
para pekerja yang bekerja pada daerah inilah penyebabnya. Sebenarnya
bila diperhatikan, daerah ini memiliki peruntukan wisma yang cukup luas
namun sayangnya peruntukan wisma yang mendominasi adalah Wbs /
Wsd / Wkc, yang berupa landed house dan kurang efisien dalam
menampung banyaknya jumlah penduduk.
Maka itu sangat tepat apabila proyek apartemen yang terjangkau
bagi pekerja dibangun disini. Terlebih pekerja pada daerah ini cenderung
merupakan golongan ekonomi tingkat menengah dan masih berstatus
lajang atau keluarga muda.

22

3.1.3

Peruntukkan Sekitar Tapak

Kkt/Kpd

Spd / Ssi

Kpm

Pht
Gambar 3.1.3.1 Lokasi Tapak. Peta

Wsb / Wsd / Wkc

/ Wsn Kecamatan Setiabudi.
Peruntukkan
Wkt / Wdg

Tapak Terpilih

Sumber : Cempaka, 2014

Jalan Arteri

Mdt

23

Tapak
Terpilih

3
2

4
Gambar 3.1.3.2 Lokasi Tapak.
Aksesibilitas Tapak Terpilih dan
Kondisi Lingkungan.
Sumber : Cempaka, 2014

siloam

aryaduta

3 Plaza semanggi
24

3.1.4

Analisis Tapak Terpilih ( Mikro )

25

24

45

Gambar 3.1.4.1 Lokasi Tapak. . Karet Sawah

Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan.
Sumber : http://www.tatakota-jakartaku.net

Luas

= 1 ha = 10000

KDB = 45% x 10000

KLB

Asumsi Program Ruang

Fasilitas Penunjang + Service= 15 % = 6000

= 4500

Sirkulasi

= 20 % = 8000

= 10000 x 4

Fasilitas Utama (Hunian)

= 65 % = 26000

= 40000

Asumsi luasan tiap unit 30m2

Dengan masing-masing unit dihuni 1 orang
Kapasitas Penghuni :
= 26000 / 30
= 866 orang

Kapasitas Total :
Penghuni + Pengunjung + Service =
866 + 100 + 100 =
1066

26

3.2

Analisis Fungsi
Program program / fasilitas yang ditawarkan untuk mengoptimalkan

kegunaan proyek dibagi berdasarkan beberapa aspek fungsi seperti :

Fungsi utama
Fungsi utama proyek ini memiliki tujuan dasar yaitu

menyediakan hunian vertikal bagi masyarakat yang belum mampu

membeli rumah dengan menyediakan juga fasilitas untuk
menunjang kehidupan di lingkungan hunian vertikal tersebut,
dengan didominasi oleh unit hunian tipe studio dan 1 kamar tidur.

Fungsi pendukung
Fungsi pendukung adalah fungsi yang pendukung fasilitas

fungsi utama pada apartemen yang dapat memberikan kenyamanan

dan

kemudahan

pada

pengguna

apartemen.

Proyek

ini

menyediakan wadah untuk kelangsungan aktivitas social yang

berada di dalamnya, seperti Mini Market, Fasilitas Olahraga,
Fasilitas Kesehatan, Fasilitas Sosial, Fasilitas Jasa dan Fasilitas
Bisnis.

Fungsi pelengkap
Fungsi pelengkap merupakan fungsi fungsi yang didominasi

oleh fungsi servis, seperti Ruang pengelola, Ruang Cleaning

Service dan Area Parkir.

27

PROGRAM KEGIATAN
UTAMA

Istirahat, bersantai, belanja kebutuhan seharihari.

PENDUKUNG

Olahraga, bisnis, sosial, aspek kesehatan,

aspek keamanan, jasa.

PELENGKAP

Area parkir, ruang pengelola, ruang cleaning

service.

3.3

Analisis Aktivitas
3.3.1

Kebutuhan ruang apartemen untuk fasilitas utama dan

pendukung.
Kegiatan

Pengguna

Fasilitas

Kebutuhan Ruang

Kegiatan

Meminta informasi
Mengawasi

keamanan
Menunggu lift
Menunggu sanitasi
Bertemu relasi

Penghuni

Lobby

Main hall,
Communal area,

Pengunjung

Ruang info,

apartemen

Ruang satpam,
Ruang surat,

Pengelola

Makan minum
Tidur
Sanitasi
Berkumpu/

bersantai
Memasak
Bekerja
Makan dan minum
Berkumpul
Sanitasi
Berbincang

Penghuni

WC
Unit hunian

Unit hunian

Restoran,

Ruang makan,

Cafe

Dapur + gudang

Pengunjung
apartemen
Penghuni

Pengunjung
apartemen

Counter,
WC

28

Pedagang/
karyawan

Rekreasi
Relaksasi

Penghuni

Area bermain

Area bermain

Olahraga
Berenang
Gym
Sanitasi

Penghuni

Gym,

Ruang ganti,

Kolam renang

Ruang bilas,

Pengelola

Ruang mandi,

apartemen

Loker,
Ruang senam,
Ruang alat,
Ruang ME,
WC,
Ruang sauna

Menawarkan barang

Pedagang/

/ jasa

karyawan

Laundry,

Ruang laundry,

Market

Gudang,
Tempat penjualan

Memeriksa

kesehatan
Berobat
Membeli/ menjual

obat
Sanitasi

Penghuni

Klinik.

Ruang tunggu,

Apotek

Ruang praktek,

Pengunjung

Ruang jual obat,

apartemen

Kantor pengelola,WC

Pedagang
3.3.1

Kebutuhan ruang apartemen ruang pengelola bangunan.

Kegiatan

Pengguna

Fasilitas

Kebutuhan Ruang

Kegiatan

Mengelola

Tamu pengelola

Ruang

Kantor Pengelola

administrasi

29

Mengawasi kegiatan

dalam bangunan
Negosiasi

Parkir
Sanitasi
Loading- Unloading
Mengawasi

keamanan, ME
Beribadah
Menyimpan barang

Pengelola
Pengelola
bangunan
Pengelola

Tamu pengelola

Tempat parkir,

Tempat parkir,

Musholla,

Ruang sholat & wudhu,

Ruang

Ruang keamanan,

keamanan,
Ruang ME,

Ruang istirahat,
WC

Gudang

3.4

Analisis Sirkulasi Pengguna

BAB IV
DESKRIPSI DESAIN

30

4.1

Konsep Desain

Pada perancangan, bangunan ini di desain untuk menampung sebagai

wadah hunian untuk masyarakat luar Jakarta atau para pekerja-pekerja di sekitar
tapak. Tapak dicari berdasarkan hasil kepadatan penduduk yang datang dan
bekerja sehingga membuat wilayah itu menjadi padat akibat banyaknya pekerja
yang menjadi pendatang. Diharapkan dengan bangunan hunian vertikal ini, dapat
dimanfaatkan oleh masyarakat luar Jakarta agar dapat menghemat waktu, biaya
serta tenaga agar dapat bekerja dengan lebih maksimal.
Dan dengan melihat fenomena yang ada di sekitar daerah tersebut,
dibutuhkan sebuah hunian tetapi bukan sekedar hunian, tetapi juga dapat
mewadahi atau melengkap kebutuhan sehari hari, serta dibutuhkannya taman
atau ruang terbuka hijau yang cukup, agar penghuni yang tinggal di hunian
vertikal ini dapat merasakan sesuatu yang berbeda dari bangunan hunian vertikal
lainnya yang berada di sekitar wilayah tersebut. Dan bagaimana caranya agar
penghuni dapat bersosialisasi dengan penghuni lain.
Dalam konsep dasar pada perancangan ini yaitu berkonsep, bagaimana
tinggal di sebuah hunian vertikal di tengah kota tetapi tetap terpenuhi kebutuhan
ruang luarnya pada penghuni tersebut. Konsep dasar perancangan pada bangunan
ini mendekatkan kata terbuka dan menyatu pada pemikiran dasar untuk
mempromosikan perancangan dan fungsi yang tepat pada bangunan ini.
4.2

Tapak
4.2.1 Konsep Tata Letak Massa (harusnya no 3)
Konsep tata letak massa bangunan berorientasi ke barat, karena
merupakan jalan besar dan mempunyai akses yang bagus untuk memasuki
tapak. Pada massa bangunan hunian mengarah ke utara dan selatan, yang
berguna untuk menghindari arah sinar matahari langsung dari barat
timur.
Tata letak massa komersial terdapat di bagian sisi barat dan selatan
agar dapat memberikan ketertarikan terhadap masyarakat dan juga
pengendara yang melewati jalan.
4.2.2 Konsep Aksesibilitas (harusnya no 2)
Konsep aksesibiltas pada perancangan ini, kendaraan beroda dapat
masuk melalui pintu masuk kendaraan pada sisi barat karena mempunyai
akses yang bagus untuk kendaraan dan dapat diakses dari jalur manapun.
Untuk kendaraann akses masuk dan keluar sevis, diletakan pada
bagian selata, dekat dengan pintu keluar kendaraan utama, karena
mempermudah kendaraan servis masuk dan keluar tanpa harus menggangu
penghuni atau pengunjung yang datang ke bangunan ini.
31

4.2.3 Konsep Bentuk (harusnya no 1)

Konsep dan pembentukan massa pada perancangan ini
mengutamakan keefisian dan kebutuhan pengguna hunian vertikal tersebut
sepeti persegi. Selain dapat dimanfaatkan dalam penggunan ruang juga
dapat lebih memuat banyak perlengkapan pada unit hunian.

BAB V
KESIMPULAN

5.1

Kesimpulan
Perancangan Apartemen Menengah di Kawasan Setiabudi,
Kuningan dalam tahap desai memiliki kompleksitas yang cukup tinggi.
Salah satunya dalam mendesain bagaimana suatu hunian vertikal berbeda
dari 1 dengan yang lainnya, yang selama ini dirasa cukup sama pada
32

hunian vertikal lainnya. Pada hunian vertikal ini, terdapat unit yang
berbeda yaitu tipe studio dengan mempunya 2 lantia. Diharapkan para
pekerja yang masih lajang dapat membeli dan jika pada suatu saat
terpikirkan untuk berkeluarga, dapat dimanfaat hunian tipe studio itu
dengan maksimal dengan penataan ruangnya.
Ketertarikan lainnya yaitu pada tipe 2 kamar juga dibuat menjadi 2
lantai agar penggunaan dan pemanfaatan ruangan lebih maksimal. Dan
berbeda dari unit lain dank arena dibuat 2 lantai, diharapkan menimbulkan
suasana seperti rumah biasanya, bukan sebuah hunian vertikal.
Terdapat juga fasilitas pendukung seperti kolam renang yang
bersebelahan dengan jogging track tetapi berada di atap podium.
Merupakan suasana yang berbeda dapat berolahraga di lantai atap podium
bangunan.
Untuk menguatkan bangunan ini, desain massa pada bagian tangga
darurat dibuat seperti bukan tangga darurat biasa, melainkan diberi
sentuhan lampu, sehingga dapat memberi kesan yang berbeda.

33