Memulai Bisnis Property

dari Lahan Kecil

Kecil berarti awal mula, kecil mengisyaratkan sesuatu yang terus tumbuh dari ke-asalannya, ukuran aktual menjadi ukuran optimal kelak. Yang kecil, berdasar hukum alam
justru memiliki peluang berkembang, terus meninggi, membesar, bahkan pula menjadi
raksasa dikeberlangsungnnya. Bisnis property yang di dalamnya terbuka dialektika,
pergumulan, diskursus pemikiran dan strategi taktis orang-orang yang mengelolanya, pun
tak luput dari hukum alam ini. Ada masanya kelak di waktu tepat, di momentum puncak
pertumbuhannya, yang kecil sebagai bisnis property, besar akhirnya seiring perjalanan
waktu.
Pada umumnya masyarakat luas berangapan sesuatu yang KECIL adalah hal yang
dinomer terakhirkan, maka hal-hal yang KECIL secara bawah sadar dan secara tidak
langsung akan menjadikan hal yang MALAS untuk dipertimbangkan bahkan
DISINGKIRKAN..
Karena mindset yang tertanam di dalam JUTAAN KEPALA MANUSIA adalah HAL
besarlah yang akan memberikan SESUATU yang besar
TETAPI
jangan pernah lupakan prinsip dasar HUKUM ALAM:
sesuatu yang besar berawal dari yang KECILLahan tanah kecil untuk memulai bisnis property, dari sudut pandang berbeda malah
dianggap kecerdasan strategi. Harus diakui bahwa yang kecil memang rentan dan ringkih
terhadap tekanan beban, tapi tidak dengan pergerakannya. Kecil itu identik dengan
kelincahan bergerak dan berpindah. Di ruang nyata bisnis property, sudah banyak bukti
lahan tanah kecil yang di-treatment dengan pendekatan tepat dan pintar mampu beroleh
laba maksimal. Gampang dijual, sederhana pengelolaannya, tidak ribet mengelola
perijinannya dan terhindar dari beban biaya manajemen yang besar. Hukum dagangnya
selalu sama, efisien dan efektif sebangun dengan hasil produk yang kompetitif. Dampak
positifnya produk (rumah) yang kompetitif pun pada gilirannya gampang dijual.
Kisah mereka yang telah berhasil memulai bisnis property dari lahan tanah kecil selalu
terngiang, memberi daya dorong dan inspirasi tindakan bahwa bisnis property sangat
mungkin dilakukan dalam skala kecil terlebih dulu. Dalam anggapan praktis saya, lahan
tanah kecil bisa berarti mengandung dua konotasi pemahaman. Pertama, apabila bisnis
propertinya dimulai di kota besar, lahan tanah kecil berarti ukuran luasannya memang
kecil, karena kemapuan mengusai lahan besar tak sebanding dengan kemampuan
keuangan. Kedua, apabila bisnis propertinya dimulai di kota-kota sekunder (kota kecil

kabupaten) lahan tanah kecil berarti nilai uangnya yang kecil dari luas lahan ribuan meter
hingga hektaran, karena nilai tanahnya murah. Terhadap dua pendekatan ini, subyektifitas
saya mengatakan, lahan kecil sebagai kecerdasan praktis memulai bisnis property.
Mungkin dan layak dilakukan.

Cara Mudah Menetapkan Harga Jual Rumah

Meskipun mudah, tak semua penjual rumah mengerti cara menghitung dan menetapkan
harga jual rumah. Penjual rumah yang bukan developer perumahan, umumnya
kebingungan dan gagap dalam perhitungan konstruksi bangunan, menetapkan harga
tanah, dan nilai profit wajar hingga akhirnya mampu menentukan harga jual rumah secara
wajar.
Rumus perhitungan sederhana yang lazim digunakan developer perumahan dalam
menetapkan harga jual rumah bisa ditiru yaitu; menghitung komponen tanah matang,
biaya legalitas dan perizinan, biaya kontruksi, biaya manajemen pengelolaan, ditambah
profit sekitar 30 persen. Dari berbagai komponen inilah maka harga jual rumah
diputuskan.
Nah, untuk kategori penjual rumah perorangan, cara menghitung harga jual rumah bisa
dilakukan dengan mengeluarkan atau membuang komponen biaya legalitas dan perizinan
serta biaya manajemen pengelolaan dari komponen harga jual rumahnya.
Penjual rumah perorangan bisa mulai dari menghitung perkiraan global harga satuan
permeter bangunan 1 lantai seharga 2 juta dan untuk bangunan 2 lantai senilai 2.5 juta.
Berikutnya, harga satuan bangunan permeter tersebut dikalikan luasan bangunan
rumahnya, maka ketemulah harga pokok konstruksinya
Soal harga tanah, ukuran paling gampang untuk mencari rujukan adalah dengan
mengetahui harga jual 6 bulan terkahir dari tanah kanan kirinya tempat bagunan rumah
dimaksud berdiri.
Langkah berikutnya adalah menentukan besaran profit atau keuntungan dari nilai pokok
tanah dan bangunan. Tentang profit wajar yang bisa diambil, karena sifatnya perorangan,
bukan badan hukum perusahaan, maka angka 16 18 % dianggap sudah sangat cukup.
Biaya konstruksi ditambah harga tanah, ditambah 18 % profit, hasilnya adalah harga jual
rumah tepat dan ideal bagi penjual rumah perorangan.

Cerita Pengalaman :

Menjadi Pengusaha Properti Modal Nekad

(nanastelkom.blogspot.com/2013/01/menjadi-pengusaha-properti-modal-nekad.html)

Suatu ketika saat berada dalam penerbangan Lion, duduk disebelah saya seorang
bapak yang senang berbincang-bincang, sehingga walaupun saya agak ngantuk,
saya terpaksa melayani beliau berbincang. Setelah berkenalan beliau bertanya
Apa pekerjaanya mas?, Saya usaha di bidang property pak jawab saya. Wah
kalo gitu pasti modalnya besar ya, anda pasti orang kaya? kata beliau sambil
memuji saya, saya menjawab,saya bukan orang kaya pak, justru saya kepingin
kaya, makanya saya bisnis property, dan lagi saya memulai bisnis property
dengan modal dana yang sangat minim pak demikian saya menimpali
pertanyaannya.
Dengan nada keheranan beliau membalas, mas, setahu saya bisnis property itu
bisnisnya orang kaya, karena tidak sembarang orang bisa berbisnis itu, perlu
dana besar untuk masuk ke bisnis property lho, bagaimana anda bisa
melakukannya? tanya beliau kepada saya. Memang pak, kalo kita lakukan
bisnis property dengan cara yang konvensional akan membutuhkan modal dana
yang besar sekali, untuk pembelian lahan, persiapan, pengurusan ijin dan lainnya
sehingga tentu saja tidak sembarang orang bisa melakukannya, tapi karena cara
yang saya gunakan berbeda maka dananya sangat kecil sekali saya menjawab.
lho emangnya modal anda apa? koneksi, pengalaman, atau mungkin anda punya
pemodal besar?, beliau semakin penasaran bertanya, modal saya cuma modal
nekat dan penasaran pak jawab saya. Lho kok bisa? Bagaimana ceritanya?
rupanya beliau semakin penasaran.
Akhirnya saya terpaksa bercerita, saya pada awalnya tertarik untuk berbisnis
property, akan tetapi saya tidak tahu harus mulai dari mana. Pada saat itu saya
hanya punya keyakinan bahwa suatu saat saya akan berbisnis di bidang property.
Rupanya Tuhan selalu mendengar dan mengabulkan keinginan hambaNya bila
hambaNya benar-benar yakin akan dikabulkan. Karena saya sering berbicara
akan berbisnis property maka suatu ketika datang penawaran dari seseorang
untuk membeli lahan tanahnya yang bisa digunakan untuk perumahan.
Rupanya saya tidak siap pada saat itu, sehingga saya melewatkan kesempatan
pertama saya. Tak lama berselang datang lagi penawaran yang sama dari orang
lain. Kesempatan yang kedua tidak saya sia-siakan. Tanpa pengetahuan dan
pengalaman sama sekali di bidang property saya nekad mengambil peluang itu.
Rasa penasaran membawa saya untuk action, karena menurut saya, kita tidak
akan pernah tau hasilnya bisa kita tidak action.

Alhasil saya segera membayar tanda jadi kepada pemilik lahan dengan perjanjian
sisanya dibayar bertahap. Sayapun segera mencari partner untuk menjalankan
usaha ini, tentunya partner yang saya cari adalah orang yang berpengalaman di
bidangnya, mengingat saya belum berpengalaman pada saat itu. Tapi ternyata
calon partner saya mengatakan bahwa lokasi yang saya miliki tidak potensial
untuk dikembangkan menjadi perumahan. Wow, saya hampir putus asa pada
saat itu.
Untung saya teringat kata pepatah winner never quit, kemudian saya putuskan
untuk menyelesaikan permainan ini. Saya semakin penasaran, dan bertanya
pada diri sendiri, apa benar lokasi yang saya miliki tidak potensial untuk
dikembangkan?. Rupanya hanya ada satu cara untuk mengetahuinya. Action dan
Lakukan saja, nanti akan ketahuan hasilnya.
Tidak lama kemudian saya segera action untuk membuka kantor pemasaran di
lokasi yang strategis di sekitar lokasi perumahan yang akan dibangun, beberapa
staf dan karyawan saya rekrut untuk menjadi marketing. Tidak hanya itu, saya
juga mencari desainer untuk membuat brosur perumahan yang menarik. Tanpa
saya duga ternyata respon lumayan bagus, dengan marketing program yang
menarik dalam waktu 4 bulan 50 unit rumah yang kami tawarkan ludes diserbu
konsumen.
Saya bersyukur bahwa respon dari konsumen cukup bagus, tapi untuk
menyelesaikan pembangunan 50 unit rumah diperlukan dana milyaran rupiah,
dan dana yang saya miliki jauh dari cukup. 95% konsumen lebih memilih
membeli rumah dengan cara KPR, sedangkan saya hanya memiliki uang muka
sebesar 10% - 20% dari harga rumah. Tidak kehilangan akal, saya kemudian
menghubungi pihak Bank dan memberikan proposal pembangun perumahan
beserta daftar calon konsumen yang akan membeli rumah yang tentunya akan
menjadi nasabah Bank tersebut nantinya melalui Kredit Kepemilikan Rumah
(KPR).
Singkat cerita, rupanya pihak Bank menaruh perhatian pada proposal yang saya
sampaikan, dan setelah melengkapi persayaratan administrasi yang diperlukan 2
bulan kemudian pihak Bank memberikan pinjaman dana kepada saya untuk
menyelesaikan pembangunan 50 unit rumah yang telah dipesan konsumen.
Alhamdullilah dalam tempo 1 tahun pembangunan selesai dan konsumen mulai
melakukan akad KPR di Bank dan kewajiban ke Bank-pun segera terlunasi. Saat
ini saya sedang mengembangkan perumahan tahap II di lokasi yang
bersebelahan dengan lokasi perumahan tahap I, dan hingga saat ini telah 50%
dipesan oleh konsumen. Selain itu saya juga sedang mengembangkan perumahan
di lokasi lainnya sebanyak 100 unit rumah dan 10 buah ruko diatas lahan seluas 2
hektar.
Luar biasa, saya ini sebenarnya lulusan Teknik Sipil lho mas, tetapi saya tidak

pernah berkecimpung di bisnis property, karena saya kira bisnis property hanya
untuk orang yang bermodal besar saja teman baru saya menimpali cerita saya,
bisnis property modalnya memang besar pak, yaitu tekad dan nekadnya harus
besar, biarpun modal keuangan terbatas tapi kalo modal nekat dan tekadnya
besar, Insya Allah pasti bisa, dan ngomong-ngomong walaupun saya bukan
lulusan teknik sipil tapi saya pernah ke catatan sipil lho pak kata saya sambil
tersenyum.
Saya mulai mengerti sekarang bagaimana bisa menjadi pengusaha property,
terus bagaimana masalah perijinan dan pembangunannya? tanya beliau,
Intinya menurut saya, tidak ada masalah yang tidak bisa diatasi, tidak ada orang
yang gagal, yang ada hanyalah orang yang terlalu cepat menyerah, sayapun yakin
siapapun, tanpa pengalaman sekalipun di bidang property pasti bisa menjadi
pengusaha property, saya sudah membuktikannya, demikian kata saya menutup
pembicaraan. Tak terasa pesawat telah sampai di tempat tujuan. Setelah bertukar
nomor handphone dan bersalaman akhirnya kami berpisah di bandara.
(Eko Prianto)tidak ada orang yang gagal, yang ada hanyalah orang yang terlalu
cepat menyerah
Tanpa pengalaman, tanpa latar belakang di bidang property, siapapun bisa
menjadi propertypreneur (pengusaha property), saya telah membuktikan(EP).
Support By : www.nanasuryana.com Or www.derayaproperty.com
Semoga Bermanfaat Bagi Anda ...
Hormat Kami
Deraya Property Cirebon