REKAYASA NILAI

VALUE
ENGINEERING
CASE STUDY- BUILDING
COST MODEL
Cost model adalah suatu model yang digunakan untuk
mengambarkan distribusi biaya total suatu proyek.
Penggambarannya dapat berupa suatu bagan yang disusun dari
atas ke bawah.
Bagian atas adalah jumlah biaya elemen bangunan dan
dibawahnya merupakan susunan biaya item pekerjaan dari
elemen bangunan tersebut.
Dengan cost model dapat diketahui biaya total proyek secara
keseluruhan dan dapat dilihat perbedaan biaya tiap elemen
bangunan.
Perbedaan biaya tiap elemen bangunan tersebut dapat
dijadikan pedoman dalam menentukan item pekerjaan mana
yang akan dianalisis VE
COST MODEL
Cost model dibagi menjadi dua jenis yaitu initial cost model
dan cost worth model
Initial cost model menunjukan biaya awal pekerjaan dari tiap
item pekerjaan suatu bangunan.
Dengan menambahkan satu kolom dibawah initial cost, maka
memungkinkan membandingkan biaya-biaya yang ditargetkan
dengan biaya sebenarnya
Biaya sebenarnya merupakan biaya estimasi akhir dari
proses tahapan perencanaan dan mendekati biaya
sesungguhnya
Contoh Diagram Initial Cost Model
COST MODEL
Cost worth model menunjukan biaya awal pekerjaan dari tiap
item pekerjaan suatu bangunan dibandingkan dengan nilai
yang telah dievaluasi oleh value analyst
Nilai adalah penetapan secara kuantitatif yang subjektif
dimana setiap orang dapat berbeda sesuai dengan
pandanganya masing masing
Cost worth model bertujuan untuk menentukan bagian dari
item pekerjaan yang memiliki biaya yang melebihi dari
pandangan pihak pengevaluasi dan bagian ini nantinya yang
berpotensi untuk dilakukan studi value engineering
Contoh Diagram Initial Cost Model
STUDI VALUE ENGINEERING
Nama Proyek : Pembangunan Gedung Kuliah Bersama
Pemilik : Universitas Diponegoro
Lokasi gedung : Tembalang Semarang
Fungsi gedung : Gedung Perkuliahan
Luas lantai : 2.232 m2 (Terdiri dari 4 lantai)
Luas lantai1 = 558 m2
Luas lantai 2 = 558 m2
Luas lantai 3 = 558 m2
Luas lantai 4 = 558 m2
Struktur : Beton bertulang
Biaya : Rp 5.202.250.000
Pelaksanaan : 180 hari
COST BUDGET SOAL LATIHAN

Item Pekerjaan Harga Pekerjaan Item Pekerjaan Harga Pekerjaan

Persiapan 7.050.000 AC 106.870.000

Pondasi 383.175.000 Plumbing 84.151.000
Struktur Atas 1.892.983.000
Instalasi Listrik 436.653.000
Struktur Atap 221.928.000
Sound 35.971.000
Dinding 244.034.000
Telepon 53.350.000
Kusen 600.876.000
Penangkal Petir 35.200.000
Plafond 196.464.000
Landscape 131.753.000
Keramik 454.845.000 Perkerasan 136.800.000
Finishing Dalam 180.142.000
Buatlah diagram intial cost model dari Cost Budget tersebut
 RENCANA
ANGGRAN BIAYA
INITIAL COST MODEL
Ged. Kuliah Bersama

Landscape

Perkerasan

Telepon
53.350.000
STUDI VALUE ENGINEERING
Item pekerjaan struktur memiliki bobot pekerjaan yang
besar, jadi potensial untuk dilakukan analisis VE.
Analisis dilakukan dengan memunculkan alternatf desain
struktur sebagai pembanding, sehingga nantinya dapat
dipilih satu pilihan terbaik sesuai dengan kriteria yang
dikehendaki
Asumsi analisis dengan meninjau dari segi material yang
nantinya dapat menghasilkan penghematan dari segi biaya
maupun waktu dari item pekerjaan tersebut.
BREAKDOWN PEKERJAAN STRUKTUR
STUDI VALUE ENGINEERING
Analisis VE pada pekerjaan plat dengan memunculkan
alternatif desain sebagai pembanding.
Penggunaan alternatif plat beton pracetak untuk struktur
plat dengan petimbangan efisiensi dan efektivitas bahan,
serta waktu pelaksanaan.
Penggunaan alternatif tetap plat beton bertulang dengan
perubahan mutu dan dimensi plat atas dasar
pertimbangan penghematan biaya.
Dalam penggunaan alternatif nantinya juga harus
diperhitungkan dari segi struktur agar mutu dan kualitas
desain alternatif tetap terjaga.
ANALISIS VE PADA PEKERJAAN PLAT
Pekerjaan struktur atas khususnya plat pada sebagian
besar proyek biasanya memiliki alokasi biaya yang besar.
Hal ini menjadi alasan mengapa perlu dilakukan analisis
VE pada item pekerjaan tersebut.
Selain itu kurangnya perencanaan desain struktur yang
optimal dengan perhitungan yang berlebihan atau
pemilihan bahan yang kurang tepat bisa menyebabkan
pembengkakan biaya konstruksi.
Adanya berbagai alternatif yang dipilih untuk membuat
perencanaan struktur menjadi efektif dan efisien perlu
dilakukan dalam melakukan analisis VE.
TAHAP STUDI VALUE ENGINEERING

tidak
Tahap 2 workshop/ studi (value job plan)

Fase Fase analis Fase

Fase Evaluasi Hasil
Informasi fungsi kreativitas ok

ya

Fase Presentasi Fase Pengembangan

 INFORMASI
DESAIN
PEKERJAAN PLAT
ANALISIS FUNGSI PEKERJAAN PLAT
ANALISIS FUNGSI PEKERJAAN PLAT
Analisis fungsi pada tahap ini hanya menerangkan item
pekerjaan yang akan dianalisis terdiri dari fungsi kata
kerja dan kata benda terukur
Nilai cost didapat dari rencana biaya existing
Nilai worth yang belum bisa ditampilkan akan diisi
setelah dilakukan perhitungan biaya pekerjaan alternatif
pada tahap analisis
Analisis fungsi secara lengkap akan ditampilkan pada
tahap analisis
TAHAP KREATIF
Alternatif 1 :
Penggunaan beton bertulang dengan perubahan mutu beton
untuk struktur plat
Mutu beton K350, untuk harga ready mix dari suplier
Diameter tulangan 10 mm untuk plat lantai
Diameter tulangan 8 mm untuk plat atap
Pembebanan direncanakan menurut PBI 1983
Perhitungan beton berpedoman pada SKSNI 1991
 Alternatif 1 :
Perubahan mutu beton untuk struktur plat
TAHAP KREATIF
Alternatif 2 :
Penggunaan beton precast half-slab untuk struktur plat
Spesifikasi plat precast didapat dari Wika Beton
Mutu beton plat topping K275, fc = 22,5 MPa
Mutu baja plat topping fy = 240 MPa
Tebal plat lantai precast 6 cm dan topping 6 cm
Pembebanan direncanakan menurut PBI 1983
Perhitungan beton berpedoman pada SKSNI 1991
 Alternatif 2 :
Penggunaan beton precast half-slab untuk struktur plat
TAHAP KREATIF
Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Plat

No Usulan Alternatif Keuntungan Kelemahan

Beton bertulang dengan ada

I perubahan mutu dari K225
menjadi K350

Beton pracetak half slab

II
untuk struktur plat

Keuntungan dan kelemahan dari alternatif yang diusulkan

nantinya bisa dijadikan bahan pertimbangan dalam perhitungan
VE untuk menentukan alternatif yang dipilih.
 TAHAP KREATIF
Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Plat

Keuntungan dan kelemahan dari alternatif yang diusulkan

nantinya bisa dijadikan bahan pertimbangan dalam
perhitungan VE untuk menentukan alternatif yang dipilih.
TAHAP KREATIF
Kriteria Desain Alternatif Pekerjaan Plat

No KRITERIA ALTERNATIF 1 ALTERNATIF 2

1 Waktu Pelaksanaan
2 Pembiayaan bahan &
pelaksanaan
3 Jumlah Tenaga kerja
4 Koordinasi Pelaksanaan
5 Pengawasan dan
pengendalian
6 Kondisi lapangan
7 Kondisi cuaca
8 Pekerjaan Finishing
9 Berat struktur
TAHAP
KREATIF
 TAHAP KREATIF

Kriteria-kriteria pada tabel nantinya digunakan untuk

perhitungan analisis VE dalam metode zero-one dan matrik
evaluasi pada tahap analisis.
TAHAP EVALUASI
Perbandingan Harga Existing dan Alternatif Pekerjaan Plat

Harga untuk pekerjaan alternatif 1 memiliki penghematan biaya

sebesar Rp 17.454.680
Harga untuk pekerjaan alternatif 2 memiliki penghematan biaya
sebesar Rp 13.199.407
Untuk memilih alternatif terbaik tidak hanya dilihat dari segi
penghematan biaya saja, tetapi nantinya juga dilihat dari analisis
VE pada kriteria-kriteria dari pekerjaan plat yang diusulkan
pada tahap kreatif.
TAHAP EVALUASI
Analisis Fungsi Pekerjaan Plat
TAHAP EVALUASI
Untuk kolom cost nilainya didapat dari biaya pekerjaan
existing. Untuk kolom worth 1 nilainya didapat dari biaya
pekerjaan alternatif 1 atau dengan merubah mutu beton.
Untuk kolom worth 2 nilainya didapat dari pekerjaan
alternatif 2 atau dengan menggunakan plat precast.
Nilai cost/worth1 = 1,03 dan cost/worth2 = 1,02.
Nilai cost/worth diatas berarti menunjukkan adanya
penghematan, nilainya lebih dari 1 walaupun penghematan
yang terjadi tidak begitu besar.
METODE ZERO-ONE
Metode zero-one digunakan untuk mencari bobot yang
digunakan dalam menghitung matriks evaluasi.
Pemberian nilai 1 adalah nomor kriteria pada kolom lebih
penting dari nomor kriteria pada baris.
Pemberian nilai 0 adalah nomor kriteria pada kolom kurang
penting dari nomor kriteria pada baris.
Pemberian nilai X adalah nomor kriteria pada kolom dan
baris mempunyai fungsi sama penting.
METODE ZERO-ONE
Metode Zero One Mencari Bobot Pekerjaan
METODE ZERO-ONE
Pemberian angka pada ranking sesuai dengan jumlah kriteria,
yaitu rangking 1-9. Pemberian ranking dilakukan secara terbalik,
yaitu yang mendapat total tertinggi angka ranking 9, selanjutnya
terus turun sampai yang total terendah mendapat angka
ranking 1.
Untuk bobot dihitung dengan rumus =
{angka ranking yang dimiliki / jumlah angka ranking}x100,
Co. kriteria waktu pelaksanaan, bobot = {8 / 45}x 100 = 17,78
METODE ZERO-ONE
Metode Zero One Mencari Indeks

Penjelasan :
Fungsi A = Pekerjaan Existing
Fungsi B = Alternatif 1 = meningkatkan mutu beton menjadi K350
Fungsi C = Alternatif 2 = dengan menggunakan plat precast/ pracetak.
Indeks ini nantinya digunakan pada tabel matrik evaluasi.
METODE ZERO-ONE
Metode Zero One Mencari Indeks

Penjelasan :
Fungsi A = Pekerjaan Existing
Fungsi B = Alternatif 1 = meningkatkan mutu beton menjadi K350
Fungsi C = Alternatif 2 = dengan menggunakan plat precast/ pracetak.
Indeks ini nantinya digunakan pada tabel matrik evaluasi.
METODE ZERO-ONE
METODE ZERO-ONE
METODE ZERO-ONE
METODE ZERO-ONE
MATRIK EVALUASI
Matriks Evaluasi Pekerjaan Plat

Pada baris A,B,C dibagi menjadi dua bagian, yaitu bagian atas diisi indeks dan bagian
bawah diisi nilai bobot dikalikan indeks.
Total hasil adalah jumlah dari bobot dikali nilai.
Untuk memilih pekerjaan alternatif dilihat dari yang memiliki total nilai terbesar
pekerjaan alternatif 2 atau menggunakan plat precast dapat dipilih karena
memiliki total nilai terbesar
TAHAP PENGEMBANGAN

Item : Pekerjaan Struktur

Pekerjaan plat karena terletak dibawah ubin/tegel dan tertutup

oleh plafond serta dalam perencanaannya sudah direncanakan
kuat menahan beban, maka tidak memerlukan biaya
operasional dan pemeliharaan.
Untuk itu, pada tahap pengembangan ini tidak dilakukan
perhitungan pekerjaan plat dalam siklus life cycle cost.
TAHAP REKOMENDASI
a. Desain Awal :
1. Struktur plat menggunakan beton bertulang dengan mutu
beton K225 dan mutu baja fy = 240 MPa.
2. Tebal plat 12 cm dengan pembesian diameter 10mm
untuk plat lantai dan diameter 8mm untuk plat atap.
3. Pelaksanaan konstruksi dengan metode konvensional (cast
in situ), sehingga waktu pelaksanaannya lama. Selain itu
tenaga kerja di lapangan juga banyak, sehingga
membutuhkan koordinasi yang ekstra ketat.
4. Biaya perencanaan sebesar Rp 600.154.343
TAHAP REKOMENDASI
b. Usulan :
ALTERNATIF 1

Penggunaan beton bertulang dengan merubah mutu beton

menjadi K350 dan mutu baja tetap fy 240 MPa.
Keuntungan yang didapat sebagai berikut :
Dimensi plat menjadi kecil
Perencanaan dan pelaksanaannya mudah dikerjakan
Biaya perencanaannya sebesar Rp 582.699.663, sehingga
terjadi penghematan biaya sebesar Rp 17.454.680
TAHAP REKOMENDASI
ALTERNATIF 2

Penggunaan plat dengan sistem plat pracetak/precast keuntungan

yang didapat sebagai berikut:
Menghemat waktu pelaksanaan
Mutu pekerjaan terjamin karena adanya pengawasan yang
ketat
Jumlah tenaga kerja dapat direduksi/ dikurangi
Lingkungan kerja yang relatif bersih karena penggunaan
bekesting dapat dikurangi
Pengerjaannya tidak bergantung cuaca
Biaya perencanaannya sebesar Rp 586.954.936, sehingga
terjadi penghematan biaya sebesar Rp 13.199.407
TAHAP REKOMENDASI
Grafik Hubungan Antara Pekerjaan Plat Dengan Biaya Perencanaannya

Setelah dilakukan analisis VE ternyata terdapat penghematan biaya,

walaupun nilainya tidak terlalu besar
TAHAP REKOMENDASI
Dari analisis yang dilakukan, maka dipilih pekerjaan alternatif 2
sebagai alternatif terbaik dengan dasar pertimbangan sebagai
berikut :
Penghematan biaya
Penghematan waktu
Tidak mengurangi estetika dan fungsi dasar struktur
Pengurangan jumlah tenaga kerja
TERIMAKASIH