RTBL Kab Kupang PDF

KATA PENGANTAR
Dokumen Laporan Akhir ini merupakan dokumen ketiga dari serangkaian

dokumen dalam proses pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RBWK I) Ibukota Kabupaten Kupang Tahun Anggaran 2008.
Dokumen ini berisikan berbagai materi bersifat teknis metodologis yaitu latar
belakang, tinjauan kebijaksanaan pembangunan, kondisi dan kapasitas
pengembangan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan di RBWK I Kabupaten
Kupang, konsep dasar perancangan kawasan perencanaan, serta dilengkapi
dengan hasil rembuk masyarakat (Focus Group Discussion) yang menghimpun
aspirasi masyarakat dalam pembangunan dan penataan kawasan .
Terima kasih kami ucapkan atas perhatian semua pihak, terutama pada Tim
Teknis Kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang atas masukan-masukannya dalam
penyempurnaan laporan ini.
Kabupaten Kupang, November 2008

PEMERINTAH KABUPATEN KUPANG
i
LAPORAN AKHIR
DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR .................................................................... i
DAFTAR ISI .................................................................................. ii
DAFTAR TABEL .......................................................................... viii
DAFTAR GAMBAR ...................................................................... x
BAB 1 PENDAHULUAN .................................................................... I -1

1.1 Latar Belakang .................................................................. I -1
1.2 Maksud,Tujuan, dan Manfaat Pekerjaan ........................... I -2
1.2.1 Maksud Pekerjaan ................................................... I -2
1.2.2 Tujuan Pekerjaan .................................................... I -2
1.2.3 Manfaat Pekerjaan ................................................... I -2
1.3 Filosofi Perencanaan ........................................................ I -3
1.4 Sasaran Kegiatan ............................................................. I -4
1.5 Dasar Hukum dan Kebijakan Terkait ................................. I -5
1.6 Ruang Lingkup Kegiatan ................................................... I -6
1.6.1 Lingkup Wilayah Perencanaan ................................ I -6
1.6.2 Lingkup Kegiatan Pekerjaan RTBL .......................... I -7
1.6.3 Lingkup Materi ......................................................... I - 10
1.6.4 Jangka Waktu Pelaksanaan .................................... I - 13
1.7 Hasil/Keluaran Yang Diharapkan ...................................... I - 13
1.8 Sistematika Penulisan Laporan Akhir ................................ I - 14
BAB 2 DASAR PERTIMBANGAN PENYUSUNAN RENCANA TATA

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN ......................................... II - 1
2.1 Tinjauan Kebijakan RUTRW Kabupaten Kupang Zona I
Daratan Timor (Tahun 2004) ............................................. II - 1
2.1.1 Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Zona I Daratan
Timor Kabupaten Kupang ........................................ II - 1
2.1.1.1 Rencana Penetapan dan Pengelolaan
Kawasan Lindung ......................................... II - 1
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG ii

LAPORAN AKHIR
2.1.1.2 Rencana Pengembangan Kawasan Budidaya II - 5

2.1.2 Rencana Pengembangan Pusat-Pusat Pelayanan
dan Sistem Perwilayahan Zona I Daratan Timor
Kabupaten Kupang .................................................. II - 8
2.1.2.1 Hirarki Sistem Pusat-Pusat Pelayanan
Perkotaan ..................................................... II - 8
2.1.2.2 Fungsi Pengembangan Pusat-Pusat
Pelayanan Perkotaan ................................... II - 9
2.1.2.3 Pembagian Satuan Wilayah Pengembangan II - 10
2.1.3 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi ........ II - 11
2.1.3.1 Transportasi Darat ........................................ II - 11
2.1.3.2 Transportasi Laut ......................................... II - 13
2.1.4 Arahan Pengembangan Wilayah Tertentu ............... II - 14
2.1.4.1 Kawasan Industri .......................................... II - 14
2.1.4.2 Kawasan Kritis/Rawan Bencana ................... II - 14
2.1.4.3 Kawasan Prioritas/Kawasan Strategis .......... II - 16
2.1.4.4 Kawasan Penunjang Kegiatan Sektor Strategis II - 16
2.2 Tinjauan Kebijakan Master Plan Kawasan Agropolitan
Oesao Kabupaten Kupang (Tahun 2003) .......................... II - 16
2.2.1 Konsepsi Dasar Pengembangan Kawasan Agropolitan
Oesao ...................................................................... II - 17
2.2.2 Rencana Alokasi Penggunaan Ruang Kawasan
Agropolitan Oesao ................................................... II - 18
2.2.3 Rencana Struktur Tata Ruang Kawasan Agropolitan
Oesao ...................................................................... II - 19
2.2.3.1 Rencana Pengembangan Perwilayahan
Kawasan ...................................................... II - 20
2.2.3.2 Rencana Pengembangan Pusat-Pusat
Pertumbuhan Kawasan ................................ II - 22
2.3 Tinjauan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Ibukota
Kabupaten Kupang (Tahun 2006) ..................................... II - 24
2.3.1 Rencana Struktur Ruang Ibukota Kabupaten Kupang II - 24
2.3.1.1 Arahan Bagian-Bagian dan Fungsi Wilayah
Kota .............................................................. II - 24
2.3.1.2 Arahan Daya Tampung Penduduk Tiap
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG iii

LAPORAN AKHIR
Bagian Wilayah Kota .................................... II - 28

2.3.1.3 Arahan Alokasi Ruang Bagian Wilayah Kota II - 30
2.3.1.4 Arahan Struktur Ruang Tiap Bagian Wilayah
Kota .............................................................. II - 31
2.3.2 Rencana Pengembangan Transportasi .................... II - 32
2.3.3 Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Ibukota
2.4 Tinjauan Masterplan Drainase Ibukota Kabupaten Kupang
(Tahun 2006) .................................................................... II - 38
2.4.1 Permasalahan Banjir Kawasan Ibukota Kabupaten
Kupang .................................................................... II - 38
2.4.1.1 Kondisi Fisik Daerah .................................... II - 38
2.4.1.2 Kondisi Aktivitas Daerah ............................... II - 40
2.4.1.3 Peristiwa Alam ............................................. II - 40
2.4.2 Sistem Drainase Eksisting Kawasan Ibukota
2.4.2.1 Sungai Oelamasi (Noel Oelamasi) ............... II - 41
2.4.2.2 Sungai Airkom (Noel Airkom) ....................... II - 41
2.4.2.3 Sungai Pulukayu (Noel Pulukayu) ................ II - 42
2.4.2.4 Sungai Oesao (Noel Oesao) ........................ II - 42
2.4.3 Rencana Sistem Drainase Eksisting Kawasan Ibukota
2.4.3.1 Tinggi Genangan Saat Banjir di Daerah Tepi
Pantai ........................................................... II - 43
2.4.3.2 Penanganan Sistem Drainase Sungai
Oelamasi ...................................................... II - 44
2.5 Konsepsi Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan ....................................................................... II - 45
2.6 Kriteria Penataan Bangunan dan Lingkungan ................... II - 52
2.6.1 Kriteria Penentuan Kawasan Fungsional ................. II - 55
2.6.1.1 Kriteria Penentuan Kawasan Perumahan .... II - 55
2.6.1.2 Kriteria Pusat Perdagangan ......................... II - 56
2.6.1.3 Kriteria Ruang Terbuka Hijau ....................... II - 57
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG iv

LAPORAN AKHIR
BAB 3 GAMBARAN KAWASAN PERENCANAAN .......................... III - 1

3.1 Kondisi Fisik Kawasan Perencanaan ................................ III - 1
3.1.1 Fisik Dasar dan Lingkungan ..................................... III - 1
3.1.1.1 Topografi dan Morfologi ............................... III - 4
3.1.1.2 Klimatologi Iklim ........................................... III - 4
3.1.1.3 Curah Hujan ................................................. III - 6
3.1.1.4 Geologi dan Geomorfologi ........................... III - 6
3.1.1.5 Hidrologi ...................................................... III - 7
3.1.1.6 Bencana Alam ............................................. III - 7
3.1.2 Pola Penggunaan Lahan ......................................... III - 8
3.1.3 Kepemilikan Lahan/Status Kepemilikan ................... III - 10
3.2 Kependudukan dan Aktivitas Sosial .................................. III - 12
3.2.1 Jumlah dan Perkembangan Penduduk .................... III - 12
3.2.2 Kepadatan Penduduk .............................................. III - 13
3.2.3 Struktur Penduduk Menurut Agama ......................... III - 13
3.2.4 Struktur Penduduk Menurut Jenis Kelamin .............. III - 14
3.3 Prospek Pertumbuhan Ekonomi ........................................ III - 14
3.4 Prasarana Dasar ............................................................... III - 16
3.4.1 Jaringan Jalan ......................................................... III - 16
3.4.2 Jaringan Listrik ........................................................ III - 17
3.4.3 Jaringan Telepon ..................................................... III - 17
3.4.4 Jaringan Air Bersih .................................................. III - 21
3.4.5 Jaringan Drainase .................................................... III - 22
3.4.6 Jaringan Persampahan ............................................ III - 24
3.5 Fasilitas Lingkungan ......................................................... III - 24
3.5.1 Perumahan .............................................................. III - 26
3.5.2 Fasilitas Pendidikan ................................................. III - 26
3.5.3 Fasilitas Perdagangan ............................................. III - 26
3.5.4 Fasilitas Peribadatan ............................................... III - 26
3.5.5 Fasilitas Kesehatan ................................................. III - 27
3.6 Aspek Pengembangan Kawasan Agropolitan ................... III - 27
BAB 4 ANALISIS PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN ... IV - 1

4.1 Analisis Penataan Bangunan dan Lingkungan .................. IV - 2
4.2 Analisis Fisik Binaan ......................................................... IV - 4
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG v

LAPORAN AKHIR
4.3 Analisis Tapak ................................................................... IV - 7

4.3.1 Topografi ................................................................. IV - 7
4.3.2 Geologi dan Geomorfologi ....................................... IV - 8
4.3.3 Analisis Pondasi ...................................................... IV - 10
4.3.4 Hidrologi .................................................................. IV - 11
4.3.5 Orientasi Matahari ................................................... IV - 12
4.3.6 Kebisingan ............................................................... IV - 12
4.3.7 Vegetasi .................................................................. IV - 12
4.4 Analisis Kependudukan ..................................................... IV - 16
4.5 Analisis Pengembangan Kualitas Fungsional .................... IV - 18
4.5.1 Peruntukkan Lahan .................................................. IV - 18
4.5.1.1 Analisis Peruntukkan Lahan Makro .............. IV - 18
4.5.1.2 Analisis Peruntukkan Lahan Mikro ............... IV - 19
4.5.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan ................................ IV - 19
4.5.2.1 Koefisien Dasar Bangunan .......................... IV - 20
4.5.2.2 Koefisien Lantai Bangunan .......................... IV - 20
4.5.2.3 Ketinggian Bangunan ................................... IV - 20
4.6 Analisis Prasarana Pergerakan ......................................... IV - 20
4.7 Analisis Kebutuhan Ruang ................................................ IV - 21
4.7.1 Analisis Kebutuhan Perumahan ............................... IV - 21
4.7.2 Analisis Kebutuhan Kawasan Komersil .................... IV - 23
4.7.3 Analisis Kebutuhan Fasilitas Pendidikan .................. IV - 24
4.7.4 Analisis Kebutuhan Fasilitas Peribadatan ................ IV - 25
4.7.5 Analisis Kebutuhan Fasilitas Kesehatan .................. IV - 25
4.7.6 Analisis Kebutuhan Fasilitas Pelayanan Umum ....... IV - 26
4.7.7 Analisis Kebutuhan Ruang Terbuka ......................... IV - 27
4.8 Analisis Prasarana Kawasan ............................................. IV - 27
4.8.1 Jaringan Jalan ......................................................... IV - 27
4.8.2 Jaringan Listrik ........................................................ IV - 28
4.8.3 Jaringan Telepon ..................................................... IV - 28
4.8.4 Jaringan Air Bersih .................................................. IV - 29
4.8.5 Jaringan Air Limbah ................................................. IV - 30
4.8.6 Jaringan Drainase .................................................... IV - 31
4.8.7 Jaringan Persampahan ............................................ IV - 32
4.9 Analisis Hubungan Fungsional .......................................... IV - 40
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG vi

LAPORAN AKHIR
BAB 5 ANALISIS PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN BERBASIS

PERAN MASYARAKAT ......................................................... V -1
5.1 Prinsip Utama ................................................................... V -1
5.2 Tahapan Perencanaan Partisipatif .................................... V -2
5.3 Bentuk Partisipasi Masyarakat .......................................... V -4
5.4 Proses Partisipasi Masyarakat .......................................... V -4
5.5 Hasil Aspirasi Masyarakat di Wilayah Perencanaan .......... V -7
BAB 6 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN

LINGKUNGAN ....................................................................... VI - 1
6.1 Visi Pengembangan Kawasan .......................................... VI - 1
6.2 Skenario Pengembangan Perencanaan ............................ VI - 2
6.3 Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan
Lingkungan ....................................................................... VI - 3
6.4 Konsep Komponen Perancangan Kawasan ...................... VI - 6
6.4.1 Tata Guna Lahan ..................................................... VI - 6
6.4.2 Sistem Pergerakan ................................................... VI - 7
6.4.3 Intensitas Pemanfaatan Lahan ................................. VI - 17
6.5 Ruang Terbuka ................................................................. VI - 19
6.6 Sistem Penandaan (Signage) ........................................... VI - 22
BAB 7 PANDUAN RANCANGAN (DESIGN GUIDELINES) TATA

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN ......................................... VII- 1
7.1 Blok Penataan Kawasan Perumahan ................................ VII- 1
7.2 Blok Penataan Kawasan Perumahan dan Perdagangan ... VII- 8
7.3 Blok Penataan Kawasan Perumahan dan Jasa ................. VII- 11
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG vii

LAPORAN AKHIR
DAFTAR TABEL
Tabel Halaman
II.1 Alokasi Penetapan dan Pengelolaan Kawasan Lindung Pada
Zona I Daratan Timor Kabupaten Kupang ............................. II - 2
II.2 Alokasi Penetapan dan Pengelolaan Kawasan Budidaya
Pertanian Pada Zona I Daratan Timor Kabupaten Kupang .... II - 6
II.3 Alokasi Penetapan dan Pengelolaan Kawasan Budidaya Non
Pertanian Pada Zona I Daratan Timor Kabupaten Kupang .... II - 7
II.4 Lingkup Layanan Pusat Perkotaan ........................................ II - 9
II.5 Rencana Pengembangan Jaringan Jalan Zona I Kabupaten
Kupang (Daratan Timor) Tahun 2004-2014 ........................... II - 12
II.6 Rencana Alokasi Penggunaan Ruang Kawasan Agropolitan
Oesao Tahun 2012 ................................................................ II - 22
II.7 Daya Tampung Penduduk Setiap BWK Ibukota Kabupaten
Kupang Tahun 2012 dan 2017 .............................................. II - 30
II.8 Arahan Alokasi Sub BWK di Kawasan Perencanaan Ibukota
Kabupaten Kupang ................................................................ II - 31
II.9 Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang .................................. II - 36
III.1 Kondisi Iklim di Kawasan Perencanaan di BWK I Ibukota
Kabupaten Kupang ................................................................ III - 4
III.2 Penggunaan Lahan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang ...... III - 8
III.3 Jumlah Bangunan Menurut Jenisnya Kelurahan Naibonat
Kecamatan Kupang Timur RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang III - 10
III.4 Persentase Jumlah Bangunan Menurut Jenisnya ................ III - 10
III.5 Perkembangan Jumlah Penduduk Kelurahan Naibonat
III.6 Pertambahan Jumlah Penduduk Kelurahan Naibonat
III.7 Jumlah Penduduk Menurut Agama Kelurahan Naibonat
Kecamatan Kupang Timur ..................................................... III - 13
III.8 Struktur PDRB Kecamatan Kupang Timur Atas Dasar Harga
Yang Berlaku Tahun 2005 ................................................... III - 14
III.9 Jumlah Ternak Berdasarkan Jenisnya Kelurahan Naibonat
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG viii

LAPORAN AKHIR

III.10 Luas Tanaman Perkebunan di Kawasan Perencanaan BWK I III - 16
III.11 Luas Panen dan Produksi Tanaman Padi, Palawija Pada
Tingkat Petani Menurut Jenis Komoditi di Kecamatan Kupang
Timur ..................................................................................... III - 27
IV.1 Hubungan Sudut Lereng Dengan Kemampuan
Peruntukkannya (Mabbery) ................................................... IV - 8
IV.2 Kriteria Penentuan Satuan Kemampuan Lahan Berdasarkan
Kondisi Geologi ..................................................................... IV - 10
IV.3 Analisis Seleksi Tapak Kawasan Perencanaan ..................... IV - 13
IV.4 Pengaruh Perkembangan Penduduk Terhadap Kebutuhan
Ruang ................................................................................... IV - 16
IV.5 Proyeksi Jumlah Penduduk Kelurahan Naibonat Kecamatan
Kupang Timur RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang .............. IV - 17
IV.6 Proyeksi Kebutuhan Ruang Perumahan ................................ IV - 22
IV.7 Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Komersil ...................... IV - 23
IV.8 Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Pendidikan ................... IV - 24
IV.9 Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Peribadatan ................. IV - 25
IV.10 Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Kesehatan ................... IV - 26
IV.11 Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Pelayanan Umum ........ IV - 27
IV.12 Rencana Kebutuhan Listrik Kelurahan Naibonat ................... IV - 28
IV.13 Rencana Kebutuhan Air Bersih Kelurahan Naibonat ............. IV - 30
IV.14 Perkiraan Air Limbah Kelurahan Naibonat ............................. IV - 30
IV.15 Rencana Timbulan Sampah dan Kebutuhan Sarana
Persampahan ........................................................................ IV - 36
V.1 Tabulasi Hasil Kuesioner FGD (Focus Group Discuss) ......... V -8
VI.1 Karakteristik Berdasarkan Fungsi Jalan ................................ VI - 11
VI.2 Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan Ruang Terbuka ........ VI - 20
VI.3 Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan Terbuka Hijau ........... VI - 20
VI.4 Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan Terbangun ................ VI - 21
VII.1 Program Kebutuhan Ruang Kabupaten Kupang .................... VII- 15
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG ix

LAPORAN AKHIR
DAFTAR GAMBAR
Gambar Halaman
1.1 Diagram RTBL Merupakan Produk Seluruh Stakeholder ... I -4
1.2 Diagram Penyusunan RTBL .............................................. I -4
1.3 Foto Udara/Peta Citra Kawasan Perencanaan RTBL
RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang .................................. I -8
1.4 Peta Lingkup Kawasan Perencanaan RTBL RBWK I
Ibukota Kabupaten Kupang ................................................ I -9
2.1 Peta Rencana Pembagian BWK di Ibukota Kabupaten
Kupang .............................................................................. II - 29
2.2 Peta Rencana Struktur Ruang Ibukota Kabupaten Kupang II - 33
2.3 Peta Rencana Struktur Jaringan Jalan Ibukota Kabupaten
Kupang .............................................................................. II - 35
2.4 Peta Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Ibukota
Kabupaten Kupang ............................................................ II - 37
2.5 Foto Tata Massa Bangunan di Kota Delta Mas Bekasi ...... II - 46
2.6 Foto Pola Sirkulasi Aktivitas Di Kota Delta Mas Bekasi ...... II - 46
2.7 Foto Studi Banding Kota Delta Mas Peletakan RTH pada
Setiap Sisi Kota ................................................................. II - 47
2.8 Jalur Pedestrian Di Kota Delta Mas Bekasi ........................ II - 47
2.9 Foto Studi Banding Kota Delta Mas Penandaan Sebagai
Salah Satu Street Furniture Kota ....................................... II - 48
2.10 Foto Jalan Pintu Masuk Menuju Kota Mandiri Delta Mas dan
Menuju Pusat Pemerintahan .............................................. II - 49
2.11 Tengaran/Landmark Di Kota Delta Mas Bekasi .................. II - 50
2.12 Foto Gerbang Menuju Kota Delta Mas Sebagai Petunjuk
Menuju Kota yang Berwawasan Mandiri (Pintu Masuk) ..... II - 51
2.13 Lima Elemen Citra Kota ..................................................... II - 51
2.14 Fasilitas Penunjang Keselamatan dan Kebersihan Di Pusat
Perdagangan Modern Kota Delta Mas ............................... II - 56
2.15 Foto Kawasan Perdagangan di Kota Delta Mas yang Dibuat
Secara Terpusat ................................................................ II - 57
2.16 Foto Beberapa Jenis Ruang Terbuka Hijau dan Pola Tata
Hijau di Kota Delta Mas ..................................................... II - 57
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG x

LAPORAN AKHIR
2.17 Foto Penanaman Pohon di Sepanjang Jalan Sebagai RTH

Di Terminal Cianjur ............................................................ II - 58
2.18 Foto RTH Sebagai Kawasan Pelayanan Publik dan Sebagai
Papan Informasi pada Terminal Cianjur ............................. II - 58
3.1 Peta Administrasi RBWK I Kabupaten Kupang .................. III - 2
3.2 Peta Wilayah Perencanaan RTBL ...................................... III - 3
3.3 Peta Topografi Wilayah Perencanaan RTBL ...................... III - 5
3.4 Grafik Curah Hujan Rata-rata Pos Hujan RBWK I Ibukota
Kabupaten Kupang ............................................................ III - 6
3.5 Peta Pola Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan ...... III - 9
3.6 Peta Kepemilikan Lahan Kawasan Perencanaan ............... III - 11
3.7 Grafik Perkembangan Penduduk di Kawasan Perencanaan III - 12
3.8 Grafik Jumlah Penduduk Menurut Agama Kelurahan
Naibonat ............................................................................ III - 13
3.9 Peta Jaringan Jalan Kawasan Perencanaan ...................... III - 18
3.10 Peta Jaringan Listrik Kawasan Perencanaan ..................... III - 19
3.11 Peta Jaringan Telepon Kawasan Perencanaan ................. III - 20
3.12 Grafik Distribusi Penduduk Pemakai Air Bersih di Kawasan
Perencanaan BWK I .......................................................... III - 22
3.13 Peta Jaringan Air Bersih Kawasan Perencanaan ............... III - 23
3.14 Peta Jaringan Drainase Kawasan Perencanaan ................ III - 25
4.1 Peta Intensitas Bangunan RBWK I Ibukota
Kabupaten Kupang ............................................................ IV - 6
4.2 Grafik Pertumbuhan Penduduk di Kawasan Perencanaan . IV - 17
4.3 Grafik Proyeksi Kebutuhan Ruang Untuk Perumahan
Kawasan Perencanaan ...................................................... IV - 23
4.4 Grafik Perbandingan Proyeksi Fasilitas Perdagangan di
Kawasan Perencanaan ...................................................... IV - 24
4.5 Grafik Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Pendidikan ..... IV - 25
4.6 Grafik Proyeksi Kebutuhan Ruang Fasilitas Kesehatan ..... IV - 26
4.7 Gambar Contoh Bin Komunal Individual ............................ IV - 34
4.8 Gambar Contoh Bin Komunal ............................................ IV - 34
4.9 Bagan Alur Sampah Instalasi Pengolahan Sampah Terpadu IV - 38
4.10 Rencana Pengembangan Sistem Pengolahan Sampah
Perkotaan Yang Memanfaatkan Sistem Daur Ulang .......... IV - 39
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG xi

LAPORAN AKHIR
4.11 Diagram Hubungan Antar Elemen Kawasan Kota .............. IV - 41

6.1 Peta Penataan Penggunaan Lahan ................................... VI - 8
6.2 Peta Kepadatan Perumahan .............................................. VI - 9
6.3 Peta Rencana Hirarki Jalan ............................................... VI - 12
6.4 Peta Penampang Jalan ...................................................... VI - 13
6.5 Peta ROW ......................................................................... VI - 14
6.6 Peta Intensitas Pemanfaatan Lahan .................................. VI - 23
6.7 Peta RTH ........................................................................... VI - 24
6.8 Peta Blok Penanganan Kawasan ....................................... VI - 27
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG xii

DAFTAR ISI
Halaman
1. Peta Penataan Penggunaan Lahan ...................................................................................................................................... 1

2. Peta Kepadatan Perumahan ................................................................................................................................................. 2
3. Peta Intensitas Pemanfaatan Lahan ..................................................................................................................................... 3
4. Peta Ruang Terbuka Hijau .................................................................................................................................................... 4
5. Peta Blok Penanganan Kawasan .......................................................................................................................................... 5
RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG ii

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan
(RBWK-I) Ibukota Kabupaten Kupang
bab 1
pendahuluan
1.1 Latar Belakang
Dalam pengembangan suatu kota di Propinsi Nusa Tenggara Timut di era

otonomi daerah mengalami beberapa perubahan tatanan administrasi.
Semenjak Otonomi Daerah Kupang terbagi atas Kota Kupang dan
Kabupaten Kupang.
Dalam operasional kegiatan kepemerintahan dan pembagian wilayah

menyebabkan perlu adanya pengaturan lokasi untuk setiap kegiatan
perkotaan secara pewilayahan dan keruangan. Untuk pemenuhan
kebutuhan perlu pengaturan wilayah, dalam struktur ruang Kabupaten
Kupang terbagi atas beberapa RBWK, Rencana Bagian Wilayah Kota I
berfungsi sebagai Pusat Pemerintahan dan Ibukota Kabupaten Kupang.
Untuk mendukung fungsi kegiatan tersebut sehingga perlu dilakukan

pengaturan yang lebih detail berupa pengaturan tata bangunan dan
lingkungan sehingga menciptakan harmonisasi ruang dari beberapa unit
lingkungan terkait dengan fungsi utama. Bentuk ibukota suatu wilayah
merupakan ciri wajah kawasan sehingga dapat memberikan gambaran
terhadap kondisi wilayah tersebut. Keharmonisan antar ruang yang diatur
lebih detail disiapkan untuk dapat diimplementasikan dalam bentuk
pengembangan kawasan terbangun.
Pendahuluan I-1
LAPORAN AKHIR
RBWK I Kabupaten Kupang berada di jalan akses antar wilayah di P.

Timor, kondisi ini diharapkan memberikan ciri khusus saat memasuki
Kawasan Kabupaten Kupang. Diharapkan pengembangan perkotaan
tidak linier sehingga perlu adanya tatanan bangunan dan lingkungan yang
sesuai sehingga diharapkan dapat menciptakan keteraturan.
1.2 Maksud, Tujuan, dan Manfaat Pekerjaan

1.2.1 Maksud Pekerjaan
Maksud dari pekerjaan ini adalah sebagai dokumen panduan umum yang
menyeluruh dan memiliki kepastian hukum tentang perencanaan tata
bangunan dan lingkungan di lokasi Ibukota Kabupaten Kupang di
Oelamasi, selain itu juga Sebagai petunjuk/acuan bagi para
pihak/pelaksana dalam melaksanakan kegiatan Penyusunan Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) agar tersedianya perangkat
pengendalian sebagai panduan rancangan pengembangan kawasan
untuk mewujudkan kesatuan karakter serta kualitas bangunan gedung
dan lingkungan yang berkelanjutan.
1.2.2 Tujuan Pekerjaan
Sebagai pedoman pengendali pembangunan dan penyelenggaraan

penataan bangunan dan lingkungan untuk kawasan pusat permukiman
supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan
yang berkelanjutan meliputi:
1. Persyaratan tata bangunan dan lingkungan;
2. Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas
lingkungan dan ruang publik;
3. Perwujudan perlindungan lingkungan, serta
4. Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.
1.2.3 Manfaat Pekerjaan
Manfaat dari penyelenggaraan kegiatan ini adalah berupa:

1. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
Pendahuluan I-2
LAPORAN AKHIR
2. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik

setempat dan konkrit sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang
Ibukota Kabupaten Kupang/Rencana Detail Tata Ruang Kawasan
RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang;
3. Melengkapi Peraturan Bupati tentang Ibukota Kabupaten Kupang;
4. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan
gedung dan lingkungan/kawasan;
5. Mengendalikan pertumbuhan fisik kawasan pusat permukiman Ibukota
Kabupaten Kupang;
6. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi
dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan
lingkungan/kawasan perdagangan yang berkelanjutan;
7. Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan,
karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil
pembangunan.
1.3 Filosofi Perencanaan
Filosofi penyusunan adalah dasar pemikiran yang menjadi landasan

penyusunan RTBL. Ini merupakan kajian dasar dalam pengembangan
proses penyusunan RTBL nantinya. Dalam penyusunan ini ada dua faktor
yang perlu diperhatikan: faktor teknis di lapangan dan faktor non teknis di
lapangan. Faktor teknis yang dimaksud disini adalah aspek-aspek fisik
yang akan ditangani perencanaannya, seperti kondisi bangunan, kondisi
lahan, tata hijau yang ada, kondisi jalan dan lain-lain. Sedangkan yang
dimaksud dengan faktor non teknis adalah masyarakat yang menghuni
suatu kawasan yang merupakan subjek dalam pembangunan daerahnya.
Faktor ini perlu diperhatikan mengingat masyarakat inilah nantinya yang
akan berperan dalam melaksanakan rencana-rencana yang ada. Dengan
demikian berharga dalam terwujudnya rencana yang telah dihasilkan. Hal
inilah yang sepertinya sempat hilang dalam pola pembangunan dengan
pendekatan top-down.
Pendahuluan I-3
LAPORAN AKHIR
Gambar 1.1
RTBL MERUPAKAN PRODUK SELURUH STAKEHOLDERS
SH
RTBL
SH SH
SH
Gambar 1.2
PENYUSUNAN RTBL PERLU MEMPERHATIKAN FAKTOR TEKNIS
Faktor Teknis Rancangan Faktor Non

di lapangan Teknis
RTBL
RTBL yang
disepakati
1.4 Sasaran Kegiatan

Sasaran dari kegiatan Penyusunan RTBL Rencana Bagian Wilayah Kota I
(RBWK I) Kabupaten Kupang adalah:
a) Tersusunnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Tersusunnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan untuk
Kawasan Strategis Ibukota Kabupaten Kupang pada RBWK I sebagai
instrumen pengendalian pembangunan, pedoman penyusunan
rencana operasional, dan panduan teknis
pengembangan/pemanfaatan lahan.
b) Tersusunnya Status Legal dari RTBL
Tersusunnya Perda/SK Bupati untuk mengoperasionalkan RTBL yang
Pendahuluan I-4
LAPORAN AKHIR
telah disusun.
c) Tersusunnya Program Investasi Pembangunan
Tersusunnya Program Investasi Pembangunan Kawasan Strategis
Ibukota Kabupaten Kupang pada RBWK I yang telah disetujui semua
pihak yang terkait sebagai bagian upaya peningkatan kualitas
permukiman dengan menyertakan masyarakat sebagai bagian integral
dari upaya pembangunan di lingkungan/kawasan.
1.5 Dasar Hukum dan Kebijakan Terkait
Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan RBWK I

Kabupaten Kupang didasarkan pada:
1. UURI No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman;
2. UURI No. 5 Tahun 1992 Tentang Benda Cagar Budaya;
3. UURI No. 23 Tahun 1997 Tentang Lingkungan Hidup;
4. UURI No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung;
5. UURI No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang;
6. Peraturan Pemerintahan Republik Indonesia No. 10 Tahun 1993
Tentang Pelaksanaan Undang-Undang No. 5 Tahun 1992 Tentang
Benda Cagar Budaya;
7. Peraturan Pemerintah No. 80 Tahun 1999 Tentang Kasiba dan Lisiba
yang berdiri sendiri.
8. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang No. 28 Tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung.
9. Peraturan Pemerintah No. 3 Tahun 2006 tanggal 3 Februari 2006,
Tentang Pemindahan Ibukota Kabupaten Kupang ke Wilayah
Oelamasi Kabupaten Kupang.
10. Peraturan Menteri PU No. 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
11. Peraturan Menteri PU No. 30/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan
Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan
Lingkungan.
Pendahuluan I-5
LAPORAN AKHIR
12. Peraturan Menteri PU No. 06/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Umum

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.
13. SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan.
14. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Kupang.
15. Rencana Umum Tata Ruang Ibukota Kabupaten Kupang.
16. Rencana Detail Tata Ruang Ibukota Kabupaten Kupang.
17. Rencana Bagian Wilayah Kota Ibukota Kabupaten Kupang (RBWK I,
III, IV).
1.6 Ruang Lingkup Kegiatan
Ruang lingkup kegiatan ini meliputi: ruang lingkup wilayah perencanaan,

lingkup kegiatan pekerjaan RTBL, lingkup materi, dan jangka waktu
pelaksanaan.
1.6.1 Lingkup Wilayah Perencanaan
Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan ini dilaksanakan

pada kawasan/lingkungan Ibukota Kabupaten Kupang yang merupakan
kawasan yang berkembang cepat, dan berdasarkan pola penataan
bangunan dan lingkungan yang ditetapkan pada pembangunan kawasan
baru pusat perdagangan pada lokasi Rencana Bagian Wilayah Kota I
(RBWK I). Sehingga Kawasan Strategis Ibukota Kabupaten Kupang pada
RBWK I membutuhkan perencanaan tata bangunan dan lingkungan untuk
pusat perdagangan yang berfungsi sebagai instrumen pengendalian
pembangunan, pedoman penyusunan rencana operasional, dan panduan
teknis pengembangan/pemanfaatan lahan.
Kegiatan RTBL pada RBWK I ini mengambil lokasi di Kelurahan Naibonat

dengan luas 106 ha yang melayani lingkup pelayanan ± 200 ha.
Batas-batas RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang adalah:

a. Sebelah Utara dengan Desa Nunkurus;
Pendahuluan I-6
LAPORAN AKHIR
b. Sebelah Selatan dengan Desa Manusak, Pukdale, Dan Oesao;

c. Sebelah Timur dengan Kelurahan Camplong I;
d. Sebelah Barat dengan Kelurahan Babau.
Untuk lebih jelasnya lingkup wilayah perencanaan RTBL Rencana Bagian

Wilayah Kota I (RBWK I) Ibukota Kabupaten Kupang dapat dilihat pada
gambar 1.4 dan gambar 1.5.
1.6.2 Lingkup Kegiatan Pekerjaan RTBL
Adapun lingkup pekerjaan dalam penyusunan RTBL ini meliputi:

1. Tahap Persiapan
Melakukan persiapan pekerjaan antara lain: penyiapan studio,
metoda dan pendekatan pelaksanaan pekerjaan, rencana kerja,
persiapan survei, dan studi awal kawasan.
2. Tahap Pembentukkan Tim Penyusun
Menyiapkan tim yang akan bekerja secara simultan dan sinergis.
3. Tahap Pengumpulan Data dan Informasi
Melakukan kegiatan survei ke lapangan dalam rangka pengumpulan
data primer dan sekunder.
4. Tahap Analisis
Analisis secara sistematis dilakukan dengan meninjau aspek-aspek
sebagai berikut:
a. Perkembangan sosial–kependudukan: gambaran kegiatan sosial–
kependudukan, dengan memahami beberapa aspek antara lain
tingkat pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial
penduduk, tradisi budaya lokal, dan perkembangan yang
ditentukan secara kultural-tradisional.
b. Prospek pertumbuhan ekonomi: gambaran sektor pendorong
perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi
pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah,
produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah
daerah.
Pendahuluan I-7
LAPORAN AKHIR
Gambar 1.3
FOTO UDARA/PETA CITRA KAWASAN PERENCANAAN RTBL
RBWK I IBUKOTA KABUPATEN KUPANG
Pendahuluan I-8
LAPORAN AKHIR
Gambar 1.4
LINGKUP KAWASAN PERENCANAAN RTBL
Pendahuluan I-9
LAPORAN AKHIR
c. Daya dukung fisik dan lingkungan: kemampuan fisik, lingkungan

dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya.
Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain: kondisi tata
guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi geografis,
sumber daya air, status-nilai tanah, izin lokasi, dan kerawanan
terhadap bencana alam. Aspek legal konsolidasi lahan
perencanaan: kesiapan administrasi dari lahan yang direncanakan
dari segi legalitas hukumnya.
d. Aspek legal konsolidasi lahan perencanaan: kesiapan administrasi
dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas hukumnya.
e. Daya dukung prasarana dan fasilitas lingkungan: seperti jenis
infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang
terlayani, dan kapasitas pelayanan.
f. Kajian aspek signifikansi historis kawasan: kaitan kedudukan nilai
histroris kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya
sebagai aset pelestarian pada skala kota/regional bahkan pada
skala nasional.
Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi

program bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada
kawasan perencanaan, termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang
indikasi potensi kegiatan pembangunan kawasan/lingkungan yang
memiliki dampak besar dan penting serta yang memerlukan penyusunan
AMDAL sesuai ketentuan perundang-undangan.
1.6.3 Lingkup Materi
Secara garis besar materi pokok dari RTBL RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan, pasal 3 yaitu:
a. Program Bangunan dan Lingkungan;
Pendahuluan I - 10
LAPORAN AKHIR
Harus mempertimbangkan faktor kelayakan baik dari segi ekonomis,

sosial dan budaya; Program ditetapkan setelah
mempertimbangkan konsep keberagaman kawasan (diversity)
seperti keseimbangan pengembangan fungsi perumahan,
niaga/usaha, rekreasi, budaya dan upaya-upaya pelestarian.
Program merupakan penjabaran peruntukan lahan yang telah
ditetapkan, untuk kurun waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis,
jumlah, besaran dan luas bangunan, termasuk di dalam program
adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan (peruntukkan lahan mikro),
kebutuhan ruang terbuka, fasilitas umum dan fasilitas sosial.
b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan;

1) Rencana Umum (Design Plan);
1. Rencana peruntukan lahan mikro
2. Rencana perpetakan
3. Rencana tapak
4. Rencana sistem pergerakan
5. Rencana prasarana/sarana lingkungan
6. Rencana aksesibilitas lingkungan
7. Rencana wujud bangunan
2) Rencana Detail (Design Guildelines);
1. Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih
memperjelas pencapaian kualitas minimal visual dan
lingkungan yang responsif.
2. Lebih rinci menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan,
perletakan dan lain-lain dari suatu bangunan, komponen
bangunan, ruang terbuka, sarana, prasarana bangunan dan
lingkungan sampai dengan materi seperti facade, perletakan
dan signage, pedestrian dan lain-lain.
c. Rencana Investasi;
i) Bersifat jangka menengah (5 tahun)
Mengindikasikan investasi untuk macam-macam kegiatan yang
konsisten dengan program bangunan dan lingkungan, meliputi
Pendahuluan I - 11
LAPORAN AKHIR
tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan,

perkiraan waktu pelaksanaan dan usulan sumber pendanaannya.
ii) Tidak hanya meliputi investasi pembiayaan yang akan dibiayai
oleh pemerintah dari berbagai sektor, daerah dan pusat, tetapi
terutama dari yang akan dapat dibiayai oleh dunia usaha dan
masyarakat.
d. Ketentuan Pengendalian Rencana;

Ketentuan Pengendalian Rencana bertujuan:
1) Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun
kelembagaan kerja pada masa pemberlakuan dalam RTBL dan
pelaksanaan penataan suatu kawasan;
2) Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalam
mewujudkan RTBL pada tahap pelaksanaan penataan bangunan
dan lingkungan.
Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai proses

penyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat, baik secara
langsung (individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang
dianggap dapat mewakili.
Ketentuan pengendalian rencana menjadi alat mobilisasi peran

masing-masing pemangku kepentingan pada masa pemberlakuan
RTBL sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistem yang
disepakati bersama, dan berlaku sebagai rujukan bagi para
pemangku kepentingan untuk mengukur tingkat keberhasilan
kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan.
e. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan (Development Guildelines).

Pedoman pengendalian pelaksanaan dimaksudkan untuk
mengarahkan perwujudan pelaksanaan penataan bangunan dan
lingkungan/kawasan yang berdasarkan dokumen RTBL, dan
memandu pengelolaan kawasan agar dapat berkualitas meningkat
berkelanjutan.
Pendahuluan I - 12
LAPORAN AKHIR
Dengan pedoman pengendalian pelaksanaan diharapkan:

1) Menjamin pelaksanaan kegiatan berdasarkan dokumen RTBL;
2) Menjamin pemanfaatan investasi dan optimalisasi nilai investasi;
3) Menghindari fenomena lahan tidur atau bangunan terbengkalai
sebagai akibat investasi yang ditanamkan tidak berjalan
semestinya;
4) Menarik investasi lanjutan dalam pengelolaan lingkungan setelah
masa pasca konstruksi.
Pengendalian pelaksanaan dilakukan oleh dinas teknis setempat atau

unit pengelola teknis/UPTD/badan tertentu sesuai kewenangan yang
ditetapkan oleh kelembagaan pemrakarsa penyusunan RTBL atau
dapat ditetapkan kemudian berdasarkan kesepakatan para
pemangku kepentingan.
Pedoman pengendalian pelaksanaan dapat ditetapkan dan berupa

dokumen terpisah tetapi merupakan satu kesatuan dengan dokumen
RTBL, berdasarkan kesepakatan para pemangku kepentingan,
setelah mempertimbangkan kebutuhan tingkat kompleksitasnya.
1.6.4 Jangka Waktu Pelaksanaan
Perencanaan Tata Bangunan dan Lingkungan Pusat Perdagangan

Ibukota Kabupaten Kupang adalah 6 bulan terhitung sejak diterbitkannya
Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK).
1.7 Hasil/Keluaran Yang Diharapkan
Keluaran dari kegiatan ini adalah konsep perancangan tata bangunan dan
lingkungan, yang merupakan hasil tahapan analisis program bangunan
dan lingkungan, memuat gambaran dasar penataan pada lahan
perencanaan yang selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran
Pendahuluan I - 13
LAPORAN AKHIR
gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing elemen desain.

Adapun komponen dasar perancangan RTBL meliputi:
1. Visi pembangunan, yaitu gambaran spesifik karakter lingkungan
dimana mendatang yang akan dicapai sebagai hasil akhir penataan
suatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan seluruh
kebijakan dan rencana tata ruang yang berlaku di Kabupaten
Kupang.
2. Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan, yaitu
suatu gagasan perancangan dasar pada skala makro, dari intervensi
desain struktur tata bangunan dan lingkungan yang hendak dicapai
pada kawasan perencanaan, terkait dengan struktur keruangan yang
berintegrasi dengan kawasan sekitarnya secara luas, dan dengan
mengintegrasikan seluruh komponen perancangan kawasan yang
ada.
3. Konsep komponen perancangan kawasan, yaitu suatu gagasan
perancangan dasar yang dapat merumuskan komponen-komponen
perancangan kawasan (peruntukkan, intensitas, dan lain-lain).
4. Blok-blok pengembangan kawasan dan program penanganannya,
yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan menjadi blok-blok
pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan program
pengembangannya dapat lebih terarah dan terinci.
1.8 Sistematika Penulisan Laporan Akhir
Laporan akhir ini terdiri dari 7 (tujuh) bab, dimana secara garis besar isi
dari masing-masing bab dapat dikemukakan sebagai berikut:
BAB 1 PENDAHULUAN
Merupakan bab pendahuluan yang mengemukakan latar
belakang yang mendasari perlunya penyusunan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan RBWK I Kabupaten Kupang serta
sekaligus mengemukakan secara rinci tentang maksud, tujuan,
manfaat dan sasaran, dasar hukum, ruang lingkup serta hasil
akhir yang diharapkan keluar dalam penyusunan RTBL ini.
Pendahuluan I - 14
LAPORAN AKHIR
BAB 2 DASAR PERTIMBANGAN PENYUSUNAN RENCANA TATA

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Dalam bab ini dikemukakan kebijakan pengembangan
Kabupaten Kupang yang dapat dijadikan pedoman sehingga
RTBL Kabupaten Kupang menjadi kesatuan yang tak
terpisahkan (terintegrasi) dengan hirarki Rencana Tata Ruang
yang ada diatasnya.Dalam bab ini juga dikemukakan beberapa
teori tentang Perencanaan Tata Ruang pada lingkup RTBL
berdasarkan hasil studi pustaka/literatur sebagai langkah awal
dan landasan teoritis dalam proses penyusunan RTBL RBWK I
Kabupaten Kupang selanjutnya.
BAB 3 GAMBARAN KAWASAN PERENCANAAN
Gambaran umum wilayah perencanaan merupakan penjelasan

secara singkat mengenai wilayah perencanaan yang akan
direncanakan, baik dilihat dari kondisi fisik kawasan maupun
struktur dan pemanfaatan ruangnya yang dilihat dari potensi dan
permasalahan kondisi eksisting.
BAB 4 ANALISIS PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Dalam bab ini dikemukakan mengenai analisis mendalam
tentang kawasan perencanaan RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang meliputi kondisi fisik, penggunaan lahan, intensitas
pemanfaatan lahan, sirkulasi, sistem utilitas, ruang terbuka dan
tata bangunan.
BAB 5 ANALISIS PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN BERBASIS

PERAN MASYARAKAT
Merupakan bab yang menguraikan mengenai pembangunan
berbasis peran masyarakat untuk program-program bangunan
Pendahuluan I - 15
LAPORAN AKHIR
dan lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya dalam

proses penataan ruang.
BAB 6 ARAHAN PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Merupakan bab yang menguraikan tentang kesimpulan dari hasil
analisis kawasan perencanaan di RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang sehingga keluar arahan pengembangan secara
fungsional dan visi pengembangan untuk kawasan perencanaan.
BAB 7 PANDUAN RANCANGAN (DESIGN GUIDELINES) TATA

Merupakan bab yang menguraikan tentang pedoman bangunan
dan lingkungan kawasan perencanaan yang dijabarkan dalam
konsep penataan beserta fungsi yang diperkenankan dalam
kawasan.
BAB 8 INDIKASI PROGRAM

Merupakan bab yang menguraikan tentang indikasi program dan
pedoman investasi serta pentahapan program/kegiatan
selanjutnya di kawasan perencanaan.
Pendahuluan I - 16
LAPORAN AKHIR
BAB 2
DASAR PERTIMBANGAN PENYUSUNAN
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
2.1 Tinjauan Kebijakan RUTRW Kabupaten Kupang

Zona I Daratan Timor (Tahun 2004)
Arah kebijakan RUTRW Kabupaten Kupang Zona I Daratan Timor,

merupakan kebijakan makro dari seluruh kebijakan penataan ruang di
Kabupaten Kupang.
2.1.1 Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Zona I Daratan Timor

Kabupaten Kupang
Secara umum, pola pemanfaatan ruang diklasifikasikan menjadi dua,

yaitu kawasan lindung dan kawasan budidaya. Di samping itu, dalam
pemanfaatan ruang ini juga diarahkan pengalokasian kawasan-kawasan
strategis.
2.1.1.1Rencana Penetapan dan Pengelolaan Kawasan Lindung
Rencana pengelolaan kawasan lindung pada Zona I Daratan Timor

Kabupaten Kupang dapat digambarkan pada tabel II.1 berikut ini.
Dasar Pertimbangan Penyusunan II-1

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
LAPORAN AKHIR
Tabel II.1
ALOKASI PENETAPAN DAN PENGELOLAAN KAWASAN LINDUNG PADA ZONA I
DARATAN TIMOR KABUPATEN KUPANG
Jenis Kawasan Definisi Tujuan Perlindungan Kriteria Lokasi
Kawasan yang Memberi Perlindungan Kawasan dibawahnya
Hutan Lindung Kawasan yang Mencegah terjadinya a.Kawasan Di Amfoang
memiliki sifat yang erosi, banjir, hutan dengan Utara dan
mampu memberi sedimentasi dan faktor-faktor Selatan,
perlindungan bagi menjaga fungsi lereng atau di
kawasan di gidrologik tanah untuk lapangan, Fatuleu yaitu
sekitarnya sebagai menjamin ketersedian curah hujan di hutan
pengatur tata air, unsur hara tanah, air yang melebihi Camplong,
pencegahan banjir tanah dahn air skor 275 di Kupang
dan erosi serta permukaan b.Kawasan Barat yaitu
pemeliharaan dengan lereng di Oenesu
kesuburan tanah lapangan dan
> 40% sekitarnya
c. Kawasan serta di
hutan yang Amarasi dan
mempunyai Kupang
ketinggian 20 Tengah
dpl (sekitar
muara
sungai
Manikin
kawasan Kawasan yang Memberi ruang yang a.Curah hujan Hutan
Resapan Air mempunyai cuku bagi peresapan yang tinggi Camplong,
kemampuan tinggi air untuk penyediaan b.Struktur tanah di Kupang
dalam meresapakan air tanah dan yang mudah Barat yaitu
air hujan sehingga penanggulanagan mereapakan di Oenesu
merupakan tempat banjir air dan
pengisian air bumi c. Geomorfologi sekitarnya
(aquifer) yang yang mampu serta di
berfungsi sebagai meresapkan Amarasi dan
sumber air air sebanyak- Kupang
banyaknya Tengah
(sekitar
muara
sungai
Manikin)
Kawasan Perlindungan Setempat
Sempadan Kawasan tertentu Melindungi wilayah Daratan Amabi Oefeto
Pantai sepanjang pantai pantai dari berbagai sepanjang Timur
yang bermanfaat kegiatan yang tepian yang
penting bagi menggagu kelestarian lebarnya
kelestarian fungsi pantai proporsional
lindung pantai dengan bentuk
tersebut dan kondisi fisik
pantai minimal
100 meter dari
titik pasang
tertinggi ke arah
darat
Sempadan Kawasan sepanjang Melindungi sungai dari a.Sekurang- Oesao,
Sungai kiri-kanan sungai kegiatan yang kurangnya Nunkurus,
yang mempunyai mangganggu/merusak 100 meter di Noelmina,
manfaat penting kualitas ir sungai, kiri-kanan Manikin
untuk kondisi fisik dan asar sungai besar
mempertahankan sungai, mengamankan dan 50 meter
kelestarian sungai aliran sungai kiri-kanan
anak sungai
yang berada

LAPORAN AKHIR

di luar
permukiman
b.Untuk sungai
di kawasan
permukiman
yang
diperkirakan
cukup untuk
membangun
jalan inspeksi
antara 10-15
meter
Sekitar Kawasan tertenu di Melindungi Daratan Kawasan
Danau/Waduk sekitar danau/waduk danau/waduk dari sepanjang sekitar
yang mempunyai kegiatan budi daya tepian yang Bendungan
manfaat penting yang dapat lebarnya Tilong
untuk mengganggu proporsional
mempertahankan kelestarian fungsi dengan bentuk
kelestarian fungsi danau/waduk dan kondisi
danau/waduk danau/waduk
atau sekitar 50-
100 meter dari
titik pasang
tertinggi ke arah
darat
Sekitar Mata Air Kawasan di Melindungi mata air Sekurang- Camplong,
sekeliling mata air dari kegiatan budi daya kurangnya Baumata
yang mampunyai yang dapat merusak dengan jari-jari
manfaat penting kualitas air dan kondisi 200 meter di
untuk fisik kawasan sekeliling mata
mempertahankan sekitarnya air
kelestarian fungsi
mata air
Kawasan Suaka Alam dan Cagar Alam
Suaka Alam Kawasan yang Melindungi a. Kawasan Amabi Oefeto
memiliki ekosistem keanekaragaman suaka alam Timur,
khas yang biota, tipe ekosistem, terdiri dari Camplong,
merupakan habitat gejala dan keunitkan cagar alam, Amarasi
alami yang memberi alam bagi kepentingan suaka marga
perlindungan bagi plasma nutfah, ilmu satwa, hutan
perkembangan flora pengetahuan dan wisata, daerah
fauna yang khas dan pembangunan pada lindungan
beraneka ragam umumnya satwa dan
aerah
pengungsian
satwa
b. Kriteria
untuk masing-
masing
kawasan
suaka alam
sepeeti
tersebut
dalam pasal
23 Keppres
No 33 tahun
1990.
Pantai berhutan Kawasan pesisir laut Melestarikan Minimal 130 kali Sulamu,
bakau yang merupakan keberadaan hutan nilai rata-rata Amabi Oefeto
habitat alami hutan bakau sebagai perbedaan air Timur
bakau (mangrove) pembentuk ekosistem pasang tertinggi
yang berfungsi hutan bakau dan dan terendah
memberi tempat tahunan, diukur

LAPORAN AKHIR

perlindungan berkembangbiaknya dari garis air
kepada peri berbagai biota laut, di surut terendah
kehidupan pantai samping sebagai ke arah darat
dan lautan pelindung pantai dari
pengikisan air laut
serta pelindung usaha
budi daya di
belakangnya
Suaka Alam Kawasan berupa Melindungi Kawasan berupa Teluk
Laut dan perairan laut, keanekaragaman perairan laut, Kupang,
Perairan lainnya perairan darat, biota, tipe ekosistem, perairan darat, Sulamu,
wilayah pesisir, gejala dan keunikan wilayah pesisir, Tilong,
muara sungai, alam bagi kepentingan muara sungai, Manikin
gugusan karang dan plasma nutfah, ilmu gugusan karang
atol yang kempunyai pengetahuan dan dan atol yang
ciri khas berupa pembangunan pada kempunyai ciri
keragaman atau umumnya khas berupa
keunikan ekosistem keragaman atau
keunikan
Taman a. Taman nasional Pengembangan a.Kawasan Amabi Oefeto
Nasional, adalah kawasan pendidikan, rekreasi berhutan atau Timur,
Taman Hutan pelestarian dan pariwisata serta bervege-tasi Amarasi,
Raya dan alam yang peningkatan kualitas tetap yang Camplong,
Taman Wisata dikelola dengan lingkungan sekitarnya memiliki flora Baumata
Alam sistem zonasi dan perlindungan dari dan fauna
yang pencemaran yang
dimanfaatkan beraneka
untuk tujuan ragam,
pengembangan memiliki
ilmu arsitektur
pengetahuan, bentang alam
pariwisata, yang baik dan
rekreasi dan memiliki akses
pendidikan yang baik
b. Taman hutan untuk
raya adalah keperluan
kawasan pariwisata
pelestarian b.Lokasi taman
alam yang nasional,
terutamadimanf taman hutan
aatkan untuk raya dan
tujuan koleksi taman wisata
tumbuhan alam ditunjuk
dan/atau satwa & ditetapkan
alami atau oleh pe-
buatan, jenis merintah
asli dan/atau
bukan asli,
pengembangan
ilmu
pengetahuan,
pendidikan
kebudayaan,
pariwisata dan
rekreasi
c. Taman wisata
alam adalah
kawasan
pelestarian
alam baik di
darat maupun di
laut yang

LAPORAN AKHIR

terutama
dimanfaatkan
untuk pariwisata
dan rekreasi
alam
Cagar Budaya Kawasan dimana Melindungi kekayaan
Tempat ruang di Amarasi,
dan Ilmu lokasi bangunan budaya bangsa berupa
sekitar Kupang
Pengetahuan hasil budaya peninggalan sejarah,
bangunan Barat,
manusia yang bangunan arkeologi
bernilai budaya Kupang
bernilai tingi maupun dan monumen
tinggi, situs Tengah,
bentukan geologi nasional, dan
purbakala dan Sulamu,
alami yang khas keragaman bentuk
kawasan Takari
geologi, yang berguna
dengan
untuk pengembanganbentukan
ilmu pengetahuan
geologi tertentu
bahkan oleh kegiatan
yang
alam maupun manusia
mempunyai
manfaat tinggi
untuk
pengembangan
ilmu
pengetahuan.
Kriteria cagar
budaya
didasarkan atas
monumenten
ordonantie
staats blad 1931
nomor 238
Kawasan Kawasan yang Melindungi manusia Daerah yang Kupang
Rawan Bencana sering atau dan kegiatannya dari diidentifikasi Timur,
berpotensi tinggi bencana yang sering dan Sulamu,
mengalami bencana disebabkan oleh alam berpotensi tinggi sekitar
alam maupun secara tidak mengalami Amfoang,
langsung oleh bencana alam Kupang Barat
perbuatan manusia seperti gempa dan Takari
bumi, letusan
gunung berapi,
longsor,
kekeringan
Sumber : - Pedoman Penyusunan Tata Ruang Daerah (Keppres No.57 tahun 1989 dan No.32
tahun 1990)
- RUTRW Kabupaten Kupang, 2004
2.1.1.2 Rencana Pengembangan Kawasan Budidaya
Rencana pengembangan kawasan budidaya pada Zona I Daratan Timor

Kabupaten Kupang dapat digambarkan pada tabel II.2 berikut ini.
A. Kawasan Budidaya Pertanian
Pengertian kawasan budidaya pertanian adalah seluruh kawasan
yang digunakan atau dimanfaatkan untuk aktivitas pertanian, yaitu
hutan lindung yang dapat dikonservasi atau kawasan hutan produksi,
pertanian, peternakan dan kawasan perkebunan, secara rinci alokasi

LAPORAN AKHIR
penetapan dan pengelolaan kawasan budidaya pertanian dapat

dilihat pada tabel II.2 sebagai berikut.
Tabel II.2
ALOKASI PENETAPAN DAN PENGELOLAAN KAWASAN BUDIDAYA PERTANIAN
PADA ZONA I DARATAN TIMOR KABUPATEN KUPANG
Jenis Kawasan Definisi Kriteria Lokasi
Kawasan Hutan Produksi
Hutan Produksi Terbatas Kawasan yang Kawasan hutan dengan faktor Amfoang Utara dan
diperuntukan bagi hutan lereng lapangan, jenis tanah,
Selatan, Amabi
produksi terbatas dimana curah hujan yang mempunyai
eksploitasinya hanya nilai skor 125-174 di luar Oefeto Timur, dan
dapat dengan tebang pilih hutan suaka alam, hutan
Kupang Tengah
dan tanam wisata dan hutan konversi
lainnya (Sk Mentan (sekitar bendungan
No.693/Kpts/Um/8/1981 dan
Tilong).
837/Kpts/Um/11/1980)
Hutan Produksi Tetap Kawasan yang Kawasan hutan dengan Amfoang, Takari,
diperuntukan bagi hutan faktor-faktor lereng lapangan, Amarasi dan Kupang
produksi tetap dimana jenis tanah, curah hujan yang Tengah
eksploitasinya dapat mempunyai skor 124 atau
dengan tebang pilih atau kurang, di luar hutan suaka
tebang habis tanam alam, hutan wisata dan
konversi lainnya (Sk Mentan
No.693/Kpts/Um/8/1981 dan
837/Kpts/Um/11/1980)
Kawasan Hutan Produksi Kawasan hutan yang Kawasan hutan dengan faktor Fatuleu, Amfoang,
bilamana diperlukan dapat lereng laangan, jenis tanah, Takari dan Amarasi
dialihgunakan curah hujan yang mempunyai Timur
skor 124 atau kurang, di luar
hutan suaka alam, hutan
wisata, hutan produksi tetap,
hutan produksi terbatas dan
hutan konversi lainnya (Sk
Mentan
No.693/Kpts?Um/8/1981 dan
837/Kpts/Um/11/1980)
Kawasan Pertanian
Kawasan yang Kawasan yang sesuai untuk Kupang Timur, Kupang
Tanaman Pangan Lahan diperuntukan bagi tanaman pangan lahan basah Tengah, Kupang Barat,
Basah tanaman pangan lahan adalah yang mempunyai Sulamu dan sebagian
basah dimana sistem dan/atau potensi Amfoang
pengairannya dapat pengembangan pengairan
diperoleh secara alamaiah yang memiliki ketinggian di
maupun teknis bawah 1000 m dpl, dengan
kemiringan lereng < 40% dan
dengan kedalamaan efektif
lapisan tanah atas > 30 cm
Kawasan yang Kawasan yang tidak Kupang Tengah,
Tanaman Pangan Lahan diperuntukan bagi mempunyai sistem atau Kupang Barat, Kupang
Kering tanaman pangan lahan potensi pengembangan Timur, Amabi Oefeto
kering sepeerti palawija, pengairan dna memiliki Timur, Takari Fatuleu,
horti kultura atau lainnya ketinggian di bawah 1000 m Amfoang
dpl, dengan kemiringan
lereng < 40% dan dengan
kedalamaan efektif lapisan
tanah atas > 30 cm
Kawasan yang Kawasan yang sesuai untuk a. Kawasan dengan
Kawasan Tanaman diperuntukan bagi tanaman tahunan/perkebunan potensi kesesuaian
Tahunan/Perkebunan tanaman dengan mempeetimbangkan lahan dan kondisi
tahunan/perkebunan yang faktor ketinggian < 2000 m fisik lingkungan
menghasilkan baik bahan dpl, dean dengan kemiringan serta dengan
pangan maupun bahan lereng < 40% serta dengan prospek pasar yang

LAPORAN AKHIR

baku industri jenis tanah dan iklim yang baik dan di dukung
kedalaman efektif lapisan dengan adanya
tanah atas > 30 cm kebijakan
pembangunan
sektoral nasional
b. Amarasi dan
sekitarnya, Amabi
Oefeto Timur
Kupang Tengah
Kawasan Peternakan Kawasan yang Kawasan yang sesuai untuk Fatuleu, Takari,
diperuntukan bagi peternakan/penggembalaan Kupang Timur, Amabi
peternakan hewan besar hewan besar ditentukan Oefeto Timur, Amarasi
dan padang dengan mempertimbangkan dan sekitarnya
penggembalaan ternak faktor ketingian < 200 m dpl,
dan dengan kemiringan
lereng <15% serta dengan
jenis tanah dan iklim yang
sesuai untuk padang rumput
alamiah
tahun 1990)
B. Kawasan Budidaya Non Pertanian

Kawasan budidaya non pertanian mengandung pengertian sebagai
kawasan yang digunakan atau dimanfaatkan untuk aktivitas budidaya
namun diluar kegiatan pertanian. Gambaran penetapan kawasan
budidaya non pertanian dirinci menurut jenis kawasan, definisi dan
kriteria penetapan, serta sebagaran lokasi potensial
pengembangannya di Zona I Wilayah Kabupaten Kupang dapat
dilihat pada tabel II.3 berikut ini.
Tabel II.3
ALOKASI PENETAPAN DAN PENGELOLAAN KAWASAN BUDIDAYA NON PERTANIAN
PADA ZONA I DARATAN TIMOR KABUPATEN KUPANG

Kawasan Perikanan Kawasan yang Kawasan yang sesuai untuk Sulamu, Kupang Tengah
diperuntukan bagi perikanan ditentukan dan Kupang Timur
perikanan, baik berupa dengan mempertimbangkan
tambak/kolam maupun faktor-faktor kemiringan
perairan darat lainnya lereng < 8% dan persediaan
airnya mencukupi
Kawasan Kawasan yang Kriteria lokasi sesuai Tambang galian
Pertambangan diperuntukan bagi dengan yang ditetapkan strategis terdapat di
pertambangan, baik departemen pertambangan Kupang Barat, Sulamu,
wilayah yang sedang untuk daerah masing- Fatuleu serta Takari
maupun yang akan masing, dengan potensi sedangkan kawasan
segera dilakukan bahan tambang yang tinggi galian vital terdapat di
kegiatan penambangan Fatuleu, Amfoang serta
Kupang Barat.
Kawasan Peindustrian Kawasan yang a. kawasan yang Kupang Barat (kawasan
diperuntukan bagi memenuhi persyaratan industri Bolok)
industri, berupa lokasi industri
pemusatan kegiatan b. tersedia sumber air

LAPORAN AKHIR

industri baku yang cukup
c. adanya sistem
pembuangan limbah
d. tidak menimbulkan
dampak sosial negatif
yang berat
e. tidak terletak di
kawasan tanaman
pangan lahan basah
yang beririgasi dan yang
berpotensi untuk
pengembangan irigasi
Kawasan Pariwisata Kawasan yang a. Mempunyai Fatuleu/Camplong,
diperuntukan bagi keindahan alam dan Kupang
kegiatan pariwisata panorama Tengah/Bendugan
b. Masyarakat dengan Tilong dan Baumata,
kebudayaan bernilai Teluk Kupang, Kawasan
tinggi dan diminati Amfoang, Amarasi dan
oleh wisatawan sekitarnya/Hutan
c. Bangunan Wisata/Panorama Alam,
peninggalan budaya Kupang Barat/Oenesu,
dan/atau mempunyai Kupang Timur/Tesbatan
nilai sejarah tinggi
Kawasan Permukiman Kawasan yang a. Keseuaian lahan a. Tersebar merata
diperuntukan bagi dengan masukan ditiap kecamatan
permukiman teknologi yang ada secara linear
b. Ketersediaan air terhadap pola
terjamin jaringan jalan
c. Lokasi yang terkait b. Kawasan
dengan kawasan permukiman
hunian yang telah enclaves di dalam
ada/berkembang kawasan hutan
d. Tidak terletak di
kawasan tanaman
pangan lahan basah
tahun 1990)
2.1.2 Rencana Pengembangan Pusat-Pusat Pelayanan Dan Sistem

Perwilayahan Zona I Daratan Timor Kabupaten Kupang
Rencana pengembangan pusat-pusat pelayanan dan sistem

perwilayahan Zona I Daratan Timor Kabupaten Kupang meliputi: hirarki
sistem pusat-pusat pelayanan perkotaan, fungsi pengembangan pusat-
pusat pelayanan perkotaan, dan pembagian satuan wilayah
pengembangan (SWP).
2.1.2.1 Hirarki Sistem Pusat-pusat Pelayanan Perkotaan
Pengembangan pusat pelayanan didasarkan pada pertimbangan akan

struktur atau tata jenjang pusat kota dan pusat kecamatan. Tata jenjang
pusat kota dimaksudkan untuk menentukan hirarki pusat pelayanan

LAPORAN AKHIR
aktivitas perkotaan sedangkan tata jenjang pusat kecamatan

dimaksudkan untuk menentukan kawasan-kawasan strategis yang perlu
diberi prioritas pembangunan. Pusat pelayanan Zona I Daratan Timor
dapat dilihat pada tabel II.4 sebagai berikut.
Tabel II.4
LINGKUP LAYANAN PUSAT PERKOTAAN
Sistem Pusat Pelayanan Lingkup Pelayanan dan Wilayah
Hirarki Pengaruh
I Oesao/Camplong (termasuk Seluruh Kabupaten Kupang
Oelamasi)
Sulamu Sulamu dan Sebagian Wilayah
II Amfoang Utara
Batakte Kupang Barat dan Nekamese
Lelogama Amfoang Selatan, sebagian Takari
dan Sebagian Amfoang Barat Daya
Oemofa Amabi Oefeto Timur
Takari Takari dan sebagian Amfoang
Selatan
III Pakubaun Amarasi Timur
Babau Kupang Timur
Naikliu Amfoang Utara dan sebagian
Amfoang Barat Laut
Buraen Amarasi Selatan
IV Kota Kecamatan Lainnya Kecamatannya sendiri
Sumber: Buku Laporan Akhir Review RUTR Zona I Kabupaten Kupang
2.1.2.2 Fungsi Pengembangan Pusat-pusat Pelayanan Perkotaan
Berdasarkan RUTR Zona I Kabupaten Kupang, maka fungsi

pengembangan pusat pelayanannya terbagi menjadi:
A. Kota Hirarki I
Oesao dan Camplong merupakan kota hirarki I, namun hingga
disyahkannya PP N0 3 Tahun 2006 tentang pemindahan Ibukota
Kabupaten Kupang dari Kota Kupang ke Oelamasi, maka secara
politis kota hirarki I akan bergeser ke Oelamasi. Hingga saat ini
Oelamasi hanya akan berfungsi sebagai pusat pelayanan
administrasi pemerintahan, sedangkan pelayanan sosial ekonomi
lainnya masih sangat bergantung pada Oesao dan Camplong.

LAPORAN AKHIR
B. Kota Hirarki II
Kota Sulamu, Batakte, Lelogama dan Oemofa berperan sebagai
sentra pelayanan sekunder, dengan fungsi utama sebagai pusat
pelayanan administrasi pemerintahan kecamatan bagi wilayah
kecamatan yang bersangkutan, sekaligus sebagai pusat pelayanan
sosial ekonomi dan jasa lainnya bagi wilayah kecamatan lain dan
sekitarnya.
C. Kota Hirarki III
Berfungsi sebagai pusat pelayanan lokal.
D. Kota Hirarki IV
Berfungsi sebagai pusat pelayanan lokal.
2.1.2.3 Pembagian Satuan Wilayah Pengembangan (SWP)
Pembagian Satuan Wilayah Pengembangan (SWP) di Zona I Kabupaten

Kupang dilakukan sebagai berikut:
A. Satuan Wilayah Pengembangan I
meliputi wilayah Kupang Tengah, Amarasi Barat, Kupang Timur,

Sulamu, Fatuleu, Amarasi dan Amarasi Selatan dengan pusat di
Oesao-Oelamasi-Camplong. Dalam SWP I tersebut terdapat 2 Sub
SWP yaitu Sub SWP Sulamu dan Fatuleu yang berpusat di Sulamu
dan Sub SWP Amabi Oefeto Timur dan Amarasi Timur yang berpusat
di Oemofa.
SWP I diarahkan untuk dikembangkan sebagai pertanian hutan

produksi serta perkebunan, peternakan, pertanian lahan basah dan
lahan kering, kehutanan, perindustrian serta perikanan darat dan
perdagangan.
B. Satuan Wilayah Pengembangan II
meliputi wilayah Kupang Barat dan Nekemese dengan pusat di

Batakte. SWP II diarahkan untuk dikembangkan dengan fungsi
perindustrian, pertambangan dan pelabuhan, serta pariwisata dan
perkebunan.
C. Satuan Wilayah Pengembangan III

LAPORAN AKHIR
meliputi wilayah Amabi Oefeto Timur, Amarasi Timur, Takari dan

Amfoang Selatan dengan pusat di Takari. SWP III diarahkan untuk
dikembangkan sebagai fungsi kehutanan (hutan lindung dan hutan
produksi), perkebunan, hutan produksi tetap dan perkebunan, serta
suaka alam.
D. Satuan Wilayah Pengembangan IV
meliputi wilayah Amfoang Utara, Amfoang Barat Daya dan Amfoang

Barat Laut dengan pusat di Naikliu. SWP IV ini diarahkan untuk
dikembangkan dengan fungsi kehutanan (hutan lindung dan hutan
produksi), perkebunan, serta pertambangan dan pelabuhan.
2.1.3 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi
Rencana pengembangan sistem transportasi meliputi: transportasi darat,

dan transportasi laut.
2.1.3.1 Transportasi Darat
Berdasarkan pertimbangan akan peran dan fungsi ekonomi transportasi

serta mengingat kenyataan akan relatif rendahnya kepadatan jalan
(indeks aksesibilitas), maka orientasi pembangunan sektor transportasi
pada tempat pertama diarahkan untuk dikembangkan melalui kebijakan
penambahan panjang jalan sehingga sebagai bentuk investasi sosial
(public overhead capital) prioritas pengembangan dilakukan pada aspek
penataan jaringan jalan (terutama aspek keterhubungan antar kawasan).
Kebijakan lanjutannya adalah melalui peningkatan kualitas (desain,
struktur dan kapasitas) jalan. Desain jaringan agar berorientasi pada
aspek keamanan dan kenyamanan, sedangkan secara struktur hirarki
fungsi jaringan jalan dan kemampuan layanan akses dan mobilitasnya
dimaksudkan untuk menjamin keterpaduan dan efisiensi perjalanan, yang
pada gilirannya akan mampu meningkatkan jumlah dan frekuensi
perjalanan sosial-ekonomi kawasan yang sekaligus berarti meningkatkan
struktur ekonomi dan kesejahteraan penduduk dalam kawasan tersebut.
Secara hirarkis, semua ruas jalan penghubung antar kabupaten

diklasifikasikan sebagai jalan arteri, sedangkan seluruh jalan penghubung

LAPORAN AKHIR
antar pusat kecamatan dan/atau ke pusat kawasan tertentu (pariwisata,

sentra industri, pertanian dan lain sebagainya) diklasifikasikan sebagai
jalan kolektor dan sisanya merupakan jalan lokal. Untuk lebih jelasnya
pengembangan jaringan jalan pada wilayah Zona I daratan Timor dapat
dilihat pada tabel II.5 berikut ini.
Tabel II.5
RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN JALAN ZONA I KABUPATEN KUPANG
(DARATAN TIMOR) TAHUN 2004-2014
Fungsi Jalan Nama Jalan Rencana

(antar ibu kota/pusat kecamatan) Pengembangan
Kupang – Takari – Soe – Kefamenanu –

Jalan Arteri Pemeliharaan Rutin
Atambua – Dilli
(Lintas Kabupaten/Negara)
Kupang – Tenau – Bolok – Nekamese
Pemeliharaan Rutin
(Tablolong)
Kupang – Bakunase – Nekamese
Pemeliharaan Rutin
(Tablolong)
Kupang – Sikumana – Amarasi Barat –
Pemeliharaan Rutin
Amarasi – Amarasi Timur
Pemeliharaan rutin dan
Kupang - Oemasi – Tablolong Peningkatan pada Ruas Oemasi
- Tablolong
Amarasi Selatan – Amarasi – Kupang
Timur
Amarasi Selatan – Amarasi - Kupang Pemeliharaan Rutin dan
Tengah perbaikan jembatan Haumoro
Amarasi – Amarasi Timur – Amabi
Pemeliharaan Rutin
Oefeto Timur
Amarasi Barat – Amarasi Selatan Peningkatan
Jalan Kolektor
Pemeliharaan Rutin dan
Peningkatan pada ruas Sulamu –
Kupang – Oelmasi – Sulamu –
Manubelon serta Perbaikan dan
Manubelon – Naikliu
Pembangunan Jembatan Batu
Merah, Termanu dan Noelbiana
Kupang – Takari – Lelogama – Naikliu Peningkatan pada ruas Lelogama
– Oepoli – Naikliu
Fatuleu (Silu) - Amabi Oefeto Timur – Pemeliharaan Rutin dan
Kolbano/TTS (Lintas Kabupaten) Peningkatan
Naikliu – Oecusse/Timor Leste Pemeliharaan rutin dan
(Lintas Perbatasan Negara) Peningkatan
Kupang Barat (Bolok) – Nekamese
(Tablolong) – Amarasi Barat – Amarasi
Peingkatan pada ruas Tablolong -
Selatan – Amarasi Timur – Amabi
Oemasi
Oefeto Timur
Sumber: RUTRW Kabupaten Kupang Zona I (Daratan Timor), 2004
Dengan demikian, secara makro regional, jalur trans Timor Kupang-Soe-
Kefamenanu-Atambua-Dilli tetap merupakan jalur darat utama,

LAPORAN AKHIR
sedangkan secara mikro dengan ditetapkannya Lelogama di Amfoang

Selatan dan Batakte di Kupang Barat serta Oemofa di Amabi Oefeto
Timur sebagai kota-kota hirarki II, maka seluruh ruas jalan kolektor yang
secara langsung menghubungkan kota tersebut dengan ruas jalan
arteri/trans Timor tersebut harus mendapat prioritas
pembangunan/perbaikan utama. Prioritas selanjutnya adalah bagi seluruh
ruas jalan penghubung pusat kecamatan/kawasan tertentu dengan
pusat kota hirarki II tersebut. Dengan arahan rencana
pengembangan/perbaikan jaringan jalan tersebut, diharapkan akan
memicu percepatan pembangunan kawasan prioritas di Zona I Kabupaten
Kupang.
Untuk meningkatkan fungsi aksesibilitas maka selain dilakukan

peningkatan kualitas permukaan perkerasan juga perlu dibangun
jembatan penghubung pada beberapa bagian jalan yang terputus oleh
sungai, terutama pada ruas jalan utama yang menghubungkan rute
Sulamu-Manubelon-Naikliu. Peningkatan kualitas perkerasan dan
pembangunan jembatan tersebut diperlukan terutama untuk mendukung
percepatan pembangunan Kawasan Utara Zona I Kabupaten Kupang,
terlebih karena kawasan Amfoang tersebut kini sekaligus berfungsi
sebagai kawasan perbatasan dengan Negara Timor Leste, sehingga
secara politis keterandalan jaringan transportasi termasuk transportasi
darat menjadi mutlak sifat tuntutannya.
2.1.3.2 Transportasi Laut
Di Oepoli belum terdapat fasilitas dermaga yang memadai, sehingga

akses dari Kupang ke Sulamu atau Oepoli relatif masih rendah.
Pengadaan dermaga lokal (pelabuhan rakyat) selain akan lebih
memanusiawikan aktivitas transfer juga akan meningkatkan volume,
frekuensi dan kapasitas perjalanan laut.
Sebagai kawasan pertanian, Sulamu, Oepoli dan kawasan sekitarnya

merupakan produsen kebutuhan bahan makanan termasuk hasil laut bagi
penduduk Kota Kupang. Kawasan tersebut juga berpotensi sebagai
kawasan industri dan budidaya ikan air payau/tawar. Sebaliknya Kupang

LAPORAN AKHIR
merupakan pemasok bahan bangunan non lokal serta industri tekstil dan
barang-barang rumah tangga lainnya bagi penduduk Sulamu, Naikliu dan
sekitarnya. Dengan demikian hasil bumi serta hasil budidaya nantinya
akan dikumpulkan di Kupang untuk selanjutnya didistribusikan ke wilayah
lainnya dan dengan kedudukan tersebut pertimbangan akan
pembangunan fasilitas transportasi antar moda dengan fasilitas
pendukung lainnya merupakan suatu pilihan yang strategis.
2.1.4 Arahan Pengembangan Wilayah Tertentu
Arahan pengembangan wilayah tertentu meliputi: kawasan industri,

kawasan kritis/rawan bencana, kawasan prioritas/kawasan strategis, dan
kawasan penunjang kegiatan sektor strategis.
2.1.4.1 Kawasan Industri
Arah pengembangan kawasan industri diatur sebagai berikut:

a) Penataan dan pengelompokan kegiatan industri berskala besar ke
dalam kawasan industri yang khusus di Kecamatan Kupang Barat
yaitu dalam Kawasan Industri Bolok dengan cakupan aktivitas industri
berat dan pergudangan serta pelabuhan.
b) Membatasi penggunaan permukiman dan penggunaan lainnya pada
kawasan industri berskala besar yang menghasilkan bahan polutan
dalam jumlah besar. Dengan demikian kompleks perumahan RSS di
sekitar lokasi pabrik Semen Kupang agar dikendalikan
pengembangannya.
c) Memperketat persyaratan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
terhadap setiap kegiatan industri berskala besar.
2.1.4.2 Kawasan Kritis/Rawan Bencana
Kawasan kritis/rawan bencana di Kabupaten Kupang Zona I (Daratan

Timor) meliputi: bencana kebakaran, kekeringan, gelombang pasang,
banjir dan longsor.
1) Bencana kebakaran

LAPORAN AKHIR
Sering terjadi di Kupang Tengah, Amarasi, Kupang Timur, serta

Fatuleu dan Takari.
2) Bencana kekeringan
Sering melanda wilayah Kecamatan Kupang Timur (Fatuteta), Amabi
Oefeto Timur (Oeniko, Oemofa, Patau), Nekamese (Oenif, Taloeta,
Usapi Sonbai), Amarasi Timur (Pakubaun) dan Amarasi Barat
(Tunbaun), Kupang Barat, Kupang Tengah dan Sulamu. Bencana
kekeringan mengakibatkan kondisi rawan pangan dan kesulitan air
bersih bagi hingga 200an KK/kecamatan. Dengan demikian kawasan
atau daerah tersebut perlu diprioritaskan upaya perbaikan sistem
pengendalian sumber daya airnya. Dari peta iklim dan air tanah
terlihat bahwa sebagian wilayah tersebut memang selain memiliki
curah hujan yang tergolong terkecil untuk Kawasan atau Zona I
Kabupaten Kupang bahkan tidak memiliki kandungan air tanah
ataupun bila ada maka tergolong dalam air tanah dalam yang untuk
pengeboran dan eksploitasinya cenderung tidak efisien.
3) Gelombang pasang
4) Bencana banjir
Di Kupang Tengah (Oebelo), Kupang Timur (Naibonat), Amabi
Oefeto Timur (Oeniko), Amarasi Timur (Pakubaun) dan Amarasi
Barat (Tunbaun) dan Sulamu.
5) Longsor
Hampir setiap tahun yaitu selama musim penghujan, yang terjadi di
Kupang Tengah (Bokong), Kupang Timur (Kairane, Oemofa), Amabi
Oefeto Timur (Oeniko), Nekamese (Oepaha, Oemasi, Usapi Sonbai),
Amarasi (Kotabes, Oesena), Amarasi Timur (Pakubaun), Amarasi
Selatan (Nekmese) dan Amarasi Barat (Tunbaun). Longsoran
tersebut terutama terjadi di daerah sempadan sungai serta di lereng-
lereng bukit dan pada beberapa bagian daerah milik jalan.

LAPORAN AKHIR
2.1.4.3 Kawasan Prioritas/Kawasan Strategis
Sebaran kawasan prioritas/kawasan strategis pada Daratan Timor di

Wilayah Kabupaten Kupang menurut RUTRW Zona I antara lain terdiri
dari:
a) Kawasan prioritas Kupang Barat, meliputi kawasan industri bolok,

kawasan pertambangan dan penggalian bahan galian C di Sumlili,
Kawasan Wisata Oenesu.
b) Kawasan prioritas Kupang Tengah meliputi kawasan penampungan
air baku Tilong, kawasan pertanian lahan basah Noelbaki dan Tarus,
Kawasan Wisata Baumata dan Manikin.
c) Kawasan Prioritas Kupang Timur meliputi Kawasan Agropolitan
Oesao, Kawasan Ibukota Kabupaten Oelmasi.
d) Kawasan prioritas Amfoang Utara meliputi kawasan perbatasan –
Naikliu.
2.1.4.4 Kawasan Penunjang Kegiatan Sektor Strategis
Dalam RUTRW Zona I Kabupaten Kupang (Daratan Timor) menyebutkan

bahwa pengembangan untuk kawasan ini adalah:
1) Kawasan Agropolitan Oesao dan kawasan penampungan air baku
Tilong sebagai kawasan penunjang kegiatan sektor pertanian. Kedua
kawasan tersebut perlu dikembangkan di atas prinsip konservasi,
sedemikian rupa sehingga dapat memberikan nilai tambah maksimal.
2) Kawasan Industri Bolok sebagai kawasan tertentu penunjang
kegiatan sektor industri. Kawasan tersebut diarahkan
pengembangannya sebagai pusat kegiatan industri berskala besar.
2.2 Tinjauan Kebijakan Master Plan Kawasan

Agropolitan Oesao Kabupaten Kupang (Tahun
2003)
Rencana Detail Tata Ruang Kawasan (RBWK I) merupakan kawasan

yang terkait langsung dengan Rencana Master Plan Kawasan Agropolitan
Oesao Kabupaten Kupang, dimana pada dasarnya merupakan dokumen

LAPORAN AKHIR
perencanaan yang memiliki nilai strategis dalam mengatur dan

mendorong pengembangan sektor unggulan strategis Kabupaten Kupang
untuk sektor pertanian.
2.2.1 Konsepsi Dasar Pengembangan Kawasan Agropolitan Oesao
Konsepsi dasar pengembangan Kawasan Agropolitan Oesao disusun

sebagai upaya untuk memberikan arahan yang jelas tentang
Pengembangan Kawasan Agropolitan yang hendak dituju oleh Oesao
melalui Rencana Pengembangan Kawasan Agropolitannya. Maksudnya
adalah untuk menata kawasan agropolitan agar pengembangan kawasan
agropolitan dalam jangka menengah dapat lebih terarah dan tepat
sasaran, sehingga pertumbuhan ekonomi lokal dapat diwujudkan.
Dengan konsep dan maksud tersebut diharapkan dapat dicapai beberapa
tujuan dan keinginan yaitu:
a. Keinginan untuk menjadikan Kawasan Pertanian Oesao menjadi

sebuah kawasan yang memiliki struktur ruang kawasan yang kuat
yang ditandai dengan pola pemanfaatan yang jelas, teratur,
terstruktur, memiliki interkoneksitas yang kuat pada seluruh
kawasannya, serta mampu memberikan nilai dan keuntungan
strategis bagi warganya.
b. Keinginan agar kegiatan pertanian berbasis agribisnis dapat menjadi

pokok dan inti dari upaya pengembangan kegiatan sosial ekonomi
kawasan yang pada gilirannya dapat membawa Kawasan Oesao
memiliki ketahanan ekonomi dan mampu memiliki daya saing yang
tinggi, dalam upaya meningkatkan kesejahteraan warganya.
c. Keinginan untuk mewujudkan keterkaitan yang kuat antara keinginan

untuk mewujudkan struktur ruang kawasan yang efektif dan efisien
dengan upaya peningkatan ekonomi kawasan melalui kegiatan
pertanian berbasis agribisnis.
d. Memberikan akses strategis bagi Kawasan Oesao terhadap pasar-

pasar produk pertanian di luar kawasan sebagai upaya membentuk
jaringan pemasaran produk pertanian agribisnisnya.

LAPORAN AKHIR
2.2.2 Rencana Alokasi Penggunaan Ruang Kawasan Agropolitan

Oesao
Ruang Kawasan Agropolitan Oesao eksisting terbentuk oleh kerangka

jaringan jalan negara (Kupang-Soe-Kefamenanu-Atambua) yang melewati
kawasan memanjang dari barat ke timur, dan jalan propinsi yang
memanjang utara–selatan dari Oesao ke Oekabiti. Pengisian daerah
terbangunnya terjadi di sepanjang jalur tersebut, sementara pada daerah
bagian dalamnya diisi oleh berbagai kegiatan pertanian.
Pola pemanfaatan ruang kegiatan pertanian eksisting sebagai landasan

pengembangan sektor strategis dan komoditi unggulan di Kawasan
Agropolian Oesao dapat digambarkan sebagai berikut:
1) Kegiatan pertanian lahan basah yang intensif terjadi di bagian barat
kawasan yaitu meliputi Kelurahan Tarus, Desa Noelbaki dan Desa
Oefafi.
2) Kegiatan pertanian lahan kering (sawah tadah hujan dan lahan
palawija) lebih intensif di bagian timur yang meliputi wilayah
Kelurahan Naibonat, Pukdale, Oesao, Tuatuka dan Babau.
3) Sementara pada bagian tengah kawasannya yaitu di wilayah
Kelurahan Merdeka, Desa Tuapukan dan Desa Oebelo kegiatan
pertanian kurang dominan, terselingi oleh kegiatan non pertanian,
yaitu tambak garam (yang dominan).
4) Disamping kegiatan pertanian, hampir di seluruh wilayah Kawasan
Agropolitan Oesao juga melakukan kegiatan peternakan sapi.
Dengan pertimbangan pola pemanfaatan ruang kegiatan pertanian

eksisting, serta hasil analisis dan kajian komoditas unggulan yang akan
dikembangkan, maka dapat digambarkan arahan pengembangan pola
penggunaan ruang bagi pengembangan komoditas unggulan pertanian di
Kawasan Agropolitan Oesao, yaitu:
a. Komoditas Unggulan Sub Sektor Tanaman Pangan:

1) Jagung diarahkan pengembangannya hampir di seluruh kawasan,
terutama di Desa/Kelurahan: Pukdale, Naibonat, Tuatuka, Oesao,
Babau, Merdeka (bagian selatan) dan Oefafi.

LAPORAN AKHIR
2) Palawija (Kacang Hijau) diarahkan pengembangannya di

Kelurahan Tarus.
3) Holtikultura (Cabe) diarahkan pengembangannya di Desa
Noelbaki.
b. Komoditas Unggulan Sub Sektor Peternakan, yaitu Sapi,

pengembangannya hampir di seluruh Kawasan Agropolitan Oesao,
kecuali Noelbaki dan Tarus.
c. Komoditas Unggulan Sub Sektor Perikanan adalah Garam dengan

pengembangannya diarahkan pada kawasan pantai wilayah Desa
Oebelo, Merdeka dan Babau.
Sementara pengembangan berbagai sarana prasarana dan fasilitas

pendukung kegiatan diarahkan dalam lingkungan pengembangan
kawasan terbangun sesuai dengan pengembangan masing-masing
sarana prasarana dan fasilitas tersebut. Untuk sarana prasarana dan
fasilitas penunjang produksi diarahkan sesuai dengan fungsinya, baik
pada pusat pertumbuhan sentra kawasan produksi, maupun di kota
agropolisnya yang memberikan pelayanan bagi pengembangan industri
pengolahan dan pusat pelayanan jasa-jasa pendukung kegiatan
agribisnis pertanian.
Sementara untuk sarana prasarana dan fasilitas pendukung kegiatan

lingkungan permukiman diarahkan berakumulasi dalam kawasan
terbangun bagi pengembangan lingkungan permukiman yang
dialokasikan di dalam Kawasan Agropolitan Oesao.
2.2.3 Rencana Struktur Tata Ruang Kawasan Agropolitan Oesao
Rencana struktur tata ruang Kawasan Agropolitan Oesao meliputi:

rencana pengembangan perwilayahan kawasan, dan rencana
pengembangan pusat-pusat pertumbuhan kawasan.
2.2.3.1 Rencana Pengembangan Perwilayahan Kawasan

LAPORAN AKHIR
Penyusunan rencana struktur ruang Kawasan Agropolitan Oesao

didahului dengan rencana perwilayahan kawasan. Rencana
pengembangan perwilayahan kawasan merupakan upaya untuk membagi
Kawasan Agropolitan dalam beberapa sub kawasan pengembangan atau
yang disebut zona, dimana masing-masing zona tersebut memiliki fungsi
dan jangkauan pengembangan tersendiri. Maka ”Zona Pengembangan”
Kawasan Agropolitan meliputi: (i). Zona Pengembangan Sentra Produksi
Bagi Komoditas Unggulan Tertentu, serta (ii). Zona Pengembangan
Kawasan Pusat Pengolahan Hasil Pertanian dan Pelayanan Jasa-jasa
Pendukung. Sehingga dalam upaya menyusun rencana perwilayahan
Kawasan Agropolitan Oesao pun secara garis besar akan terdiri dari
kedua jenis pengembangan kawasan tersebut.
a. Zona Pengembangan Sentra Produksi Bagi Komoditi Unggulan
tertentu
Selanjutnya Kawasan Agropolitan Oesao dibagi menjadi beberapa
Zona KSP (Zona Kawasan Sentra Produksi) menjadi 6 (KSP) yaitu
sebagai berikut:
1) Zona Kawasan Sentra Produksi (KSP) A, yang meliputi

wilayah pengembangan Kelurahan Tarus dan Desa Noelbaki.
Zona pengembangan ini diarahkan dalam fungsi pengembangan
bagi sentra pengembangan komoditi unggulan kacang hijau dan
holtikultura cabe.
2) Zona Kawasan Sentra Produksi (KSP) B, yang meliputi

wilayah pengembangan Desa Oebelo, Desa Tuapukan, dan
Kelurahan Merdeka (bagian utara). Zona pengembangan ini
diarahkan dalam fungsi pengembangan untuk sentra
pengembangan komoditi garam dan sapi.
3) Zona Kawasan Sentra Produksi (KSP) C, yang meliputi

wilayah pengembangan Desa Oefafi dan Kelurahan Merdeka
(bagian selatan), yang diarahkan bagi zona pengembangan
dengan fungsi sebagai sentra pengembangan komoditi jagung
dan sapi.
4) Zona Kawasan Sentra Produksi (KSP) D, yang meliputi

wilayah pengembangan Kelurahan Babau dan kelurahan Oesao

LAPORAN AKHIR
(bagian utara), yang dikembangkan menjadi zona

pengembangan dengan fungsi sebagai sentra pengembangan
komoditi jagung dan sapi.
5) Zona Kawasan Sentra Produksi (KSP) E, yang meliputi wilayah

pengembangan Kelurahan Naibonat dan Desa Pukdale. Zona
pengembangan ini diarahkan dengan fungsi sebagai sentra
pengembangan komoditi jagung dan sapi.
6) Zona Kawasan Sentra Produksi (KSP) F, yang meliputi wilayah

pengembangan Kelurahan Tuatuka dan Kelurahan Oesao
(bagian selatan), yang diarahkan dengan fungsi pengembagan
sebagai sentra pengembangan iomoditi jagung dan sapi.
b. Zona Pengembangan Pusat Pengolahan Hasil Pertanian dan

Pelayanan Jasa-jasa Pendukung
Untuk kawasan pengembangan pusat pengolahan hasil pertanian
dan pelayanan jasa-jasa pendukung, diarahkan untuk dikembangkan
sebagai satu sub kawasan pengembangan tersendiri yang disebut
dengan Zona Agropolis. Zona Agropolis tersebut juga bertindak
sebagai pusat pengembangan seluruh Kawasan Agropolitan Oesao,
sehingga didalamnya dikembangkan berbagai fasilitas jasa-jasa
pendukung untuk pengembangan kegiatan agribisnis kawasan, juga
dikembangkan kegiatan industri pengolahan hasil pertanian
(agroindustri), selain fasilitas pelayanan umum dan sosial lainnya.
Zona Agropolis yang dikembangkan dalam Kawasan Agropolitan
Oesao ada satu yang terletak di sebagian wilayah administratif
Kelurahan Oesao, sehingga diberi nama Zona Agropolis Oesao.
Tabel II.6
RENCANA ALOKASI PENGGUNAAN RUANG
KAWASAN AGROPOLITAN OESAO TAHUN 2012

LAPORAN AKHIR
Luas Pengunaan Ruang (Ha)

NO
Alokasi Penggunaan Ruang
Musim I Musim II/III
A. Kawasan Budidaya :
1 Lahan Budidaya Pertanian :
- Lahan Basah 6690,00 1260,00
- Lahan Kering untuk komoditas unggulan 4239,10 9599,10
- Lahan Kering non komoditas unggulan 399,00 469,00
2 Lahan Budidaya Non Pertanian :
- Tambak Garam 890,00 890,00
- Permukiman 480,68 480,68
- Sarana Pelayanan Sosial
- Pendidikan 21,48 21,48
- Kesehatan 2,99 2,99
- Peribadatan 1,98 1,98
- Perdagangan 0,77 0,77
- Fasilitas Pendukung Kegiatan Agribisnis
- Kawasan Industri Pengolahan 50,00 50,00
- Kawasan Industri Garam 10,00 10,00
- Kawasan Jasa-Jasa Penunjang di Agropolis 50,00 50,00
- Fasilitas-fasilitas Penunjang KSP 52,64 52,64
- Lain-lain 234,08 234,08
- Semak / Lahan Kosong 1726,26 1726,26
B. Kawasan Lindung (Konservasi) 2645,02 2645,02
Jumlah 17494,00 17494,00
Sumber: Master Plan Kawasan Agropolitan Oesao, Tahun 2003
2.2.3.2 Rencana Pengembangan Pusat-Pusat Pertumbuhan

Kawasan
Langkah kedua pengembangan struktur tata ruang Kawasan Agropolitan

Oesao adalah melalui pengembangan pusat-pusat pertumbuhan
kawasan. Pusat-pusat pertumbuhan kawasan tersebut akan berfungsi
sebagai pusat pelayanan baik bagi pengembangan kegiatan ekonomi
kawasan dan sub kawasannya maupun bagi pengembangan fasilitas
pelayanan umum/sosial sub kawasan dan kawasannya.
Terkait dengan pembagian Kawasan Agropolitan Oesao dalam beberapa

zona pengembangan, baik zona pengembangan KSP maupun Agropolis,
maka masing-masing zona pengembangan tersebut akan memiliki pusat

LAPORAN AKHIR
pertumbuhannya masing-masing. Dimana dalam pusat pertumbuhan

tersebut ditempatkan berbagai fasilitas pendukung kegiatan sesuai
dengan fungsi pengembangan masing-masing zona.
Pengembangan pusat-pusat pertumbuhan bagi Zona KSP-nya

selanjutnya dinamakan Desa Pusat Pertumbuhan (DPP). Satu DPP
akanmembawahi dan memberikan pelayanan bagi satu Zona KSP,
sehingga berbagai fasilitas pendukung dan pelayanan yang
dikembangkan akan disesuaikan dengan fungsi pengembangan kegiatan
KSP yang dilayaninya. Sementara untuk Zona Agropolis, pusat
pertumbuhannya disebut Kota tani Utama. Sebagai pusat pertumbuhan
Kota Tani Utama tidak saja memberikan pelayanan bagi Zona
Agropolisnya, tetapi juga bagi seluruh Kawasan Agropolitan Oesao,
karena fungsi pengembangan zonanya yang menjadi pusat
pengembangan seluruh Kawasan Agropolitan Oesao.
Adapun pengembangan pusat-pusat pertumbuhan di Kawasan

Agropolitan Oesao terdiri dari:
a) DPP Noelbaki sebagai pusat pertumbuhan Zona KSP A: wilayah
Kelurahan Tarus – Desa Noelbaki
b) DPP Oebelo sebagai pusat pertumbuhan Zona KSP B: wilayah Desa
Oebelo – Desa Tuapukan – Kelurahan Merdeka (bagian utara)
c) DPP Oefafi sebagai pusat pertumbuhan Zona KSP C: wilayah Desa
Oefafi – Kelurahan merdeka (bagian selatan)
d) DPP Babau sebagai pusat pertumbuhan Zona KSP D : wilayah
Kelurahan Babau – Kelurahan Oesao (bagian utara)
e) DPP Naibonat sebagai pusat pertumbuhan Zona KSP E : wilayah
kelurahan Naibonat – Desa Pukdale
f) DPP Tuatuka sebagai pusat pertumbuhan Zona KSP F : wilayah
kelurahan Tuatuka – Kelurahan Oesao (bagian selatan)
g) Kota Tani Utama Oesao sebagai pusat Zona Agropolis
2.3 Tinjauan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR)

Ibukota Kabupaten Kupang (Tahun 2006)

LAPORAN AKHIR
Rencana Umum Tata Ruang Ibukota Kabupaten Kupang Tahun 2006,

merupakan produk yang menjadi acuan langsung bagi RDTR Kawasan
(BWK I) yang akan disusun. Dimana kedudukan, fungsi, peran, strategi,
kebijakan serta rencana pengembangan akan tertuang di dalam Rencana
Umum Tata Ruang Ibukota Kabupaten Kupang.
2.3.1 Rencana Struktur Ruang Ibukota Kabupaten Kupang
Rencana struktur ruang Ibukota Kabupaten Kupang meliputi: arahan

bagian-bagian dan fungsi wilayah kota, arahan daya tampung penduduk
tiap bagian wilayah kota, arahan alokasi ruang bagian wilayah kota, serta
arahan struktur ruang tiap bagian wilayah kota.
2.3.1.1 Arahan Bagian-Bagian dan Fungsi Wilayah Kota
Bagian Wilayah Kota (BWK) merupakan sub wilayah yang ada di dalam
kota. Dengan demikian, penentuan bagian wilayah kota adalah membagi
wilayah kota menjadi beberapa sub wilayah kota, dalam kaitannya
dengan pendalaman yang lebih terinci mengenai karakteristik kehidupan
perkotaan. Adapun produk yang diharapkan guna mencapai tujuan
perencanaan setiap Bagian Wilayah Kota (BWK) yaitu:
a. Menciptakan keseimbangan dan keserasian lingkungan permukiman
dan kegiatan kota.
b. Menciptakan pola intensitas penggunaan ruang yang optimal untuk
meningkatkan hasil guna dan daya guna.
Berdasarkan pola penyebaran kegiatan kota dan tingkat kemudahan

pencapaian antar kegiatan, kecenderungan perkembangan yang akan
terjadi dan batasan-batasan fisik lainnya. Maka wilayah Ibukota
Kabupaten Kupang dapat dibagi menjadi 5 (lima) Bagian Wilayah Kota
(BWK) untuk mengefektifkan struktur ruang yang bakal berbentuk.
Maka fungsi, batasan dan luas dari masing-masing Bagian Wilayah Kota
(BWK) adalah sebagai berikut:
A. BWK 1 (Pusat Kota)

LAPORAN AKHIR
Fungsi BWK ini adalah sebagai pusat pemerintahan (Civic Center)

sesuai dengan fungsi-fungsi tersebut, maka komponen-komponen
ruang BWK ini diarahkan untuk menunjang perkembangan kegiatan
dan fungsi BWK. Komponen BWK meliputi:
1. Komponen ruang utama adalah:
 Pemerintahan
 Perkantoran
 Militer ( TNI AD )
 Struktur Jalan Arteri
2. Komponen ruang penunjang
 Permukiman
 Pendidikan
 Peribadatan
 Kesehatan
 Perdagangan
 Kawasan Agropolitan (Lahan komoditas unggulan)
BWK ini mengambil lokasi di Kelurahan Naibonat dan sebagian
Kelurahan Oesao dengan luas 2.764,32 Ha. Namun tidak semua
kawasan di BWK I ini menjadi kawasan pusat kota/pusat pelayanan.
Dari keseluruhan luas tersebut diatas, yang menjadi pusat kota/pusat
pelayanan hanya seluas 340 Ha.
Batas-Batas BWK 1
Sebelah Utara : Dengan Desa Nunkurus
Sebelah Selatan : Dengan Desa Manusak, Pukdale, dan Oesao
Sebelah Timur : Dengan Kelurahan Camplong I
Sebelah Barat : Dengan Kelurahan Babau
B. BWK 2
Fungsi BWK 2 adalah sebagai Kawasan Pusat Agropolis dan

komponen-komponen BWK 2 meliputi:
1. Komponen Ruang utama
 Pusat Agropolis
 Kawasan Jasa-jasa Penunjang Agribisnis

LAPORAN AKHIR
 Kawasan Industri pengolahan

 Sub Terminal
2. Komponen Ruang Penunjang
 Permukiman
 Perdagangan
 Pendidikan
 Peribadatan
 Kesehatan
 Kawasan Agropolitan (Lahan komoditas unggulan, pertanian
lahan basah).
BWK ini terdiri dari Desa Pukdale, sebagian Kelurahan Oesao dan
Desa Tuatuka dengan luas lahan 3.072,44 Ha.
Batas-Batas BWK 2
Sebelah Utara : Dengan Kelurahan Naibonat dan Oesao
Sebelah Selatan : Dengan Desa Oefafi
Sebelah Timur : Dengan Desa Manusak dan Desa Kuanheum
Sebelah Barat : Dengan Desa Oefafi
C. BWK 3
Fungsi BWK 3, Bagian Wilayah Kota ini mempunyai fungsi sebagai

kawasan pusat perdagangan regional dan jasa. Komponen BWK ini
meliputi:
1. Komponen Ruang Utama adalah
 Kawasan Pusat Perdagangan Regional dan Jasa
 Pariwisata
 Sub Terminal
 Bendungan
 Permukiman
 Peribadatan
 Pendidikan
 Kesehatan
 Perdagangan eceran

LAPORAN AKHIR
 Militer (Pos polisi)

 TPU ( Tempat Pemakaman Umum ).
BWK ini mengambil lokasi di sebagian Kelurahan Camplong I dan
sebagian Desa Nunkurus dengan luas lahan 5.132,26 Ha.
Batas-Batas BWK 3
Sebelah Utara : Dengan Kecamatan Fatuleu (Camplong II)
Sebelah Selatan : Dengan Kelurahan Naibonat, dan Camplong I
Sebelah Timur : Dengan Kecamatan Fatuleu (Camplong II)
Sebelah Barat : Dengan Desa Nunkurus dan Desa Bipolo.
D. BWK 4

kawasan Terminal Tipe C dan Pasar Induk. Komponen BWK ini
meliputi:
 Terminal
 Pasar Induk
 Pengembangan permukiman
 Resetlement
 Kawasan Translok
 Kawasan Daerah Irigasi Raknamo
 Kawasan Agropolitan (komoditas unggulan)
BWK ini mengambil lokasi di Desa Manusak dan sebagian Kelurahan
Camplong I dengan luas lahan 3.358,27 Ha.
Batas-Batas BWK 4
Sebelah Utara : Dengan Kelurahan Naibonat dan Camplong I
Sebelah Selatan : Dengan Desa Kuanheum dan Raknamo
Sebelah Timur : Dengan Desa Raknamo
Sebelah Barat : Dengan Desa Pukdale
E. BWK 5

LAPORAN AKHIR

Kawasan pesisir, Hutan produksi tetap. Komponen BWK ini meliputi:
 Kawasan Pesisir ( Tambak Bandeng, Tambak Ikan, Hutan
Mangrove)
 Hutan Produksi tetap
 Permukiman
 Peribadatan
 Pendidikan
 Sawah Tadah Hujan
BWK ini mengambil lokasi di sebagian Desa Nunkurus dan Desa
Bipolo dengan luas lahan 8.376,90 Ha.
Batas-Batas BWK 5
Sebelah Utara : Dengan Desa Oelbiteno (Kecamatan Fatuleu)
Sebelah Selatan : Dengan Kelurahan Oesao dan Naibonat
Sebelah Timur : Dengan Desa Nunkurus, Camplong I, Nunsaen
Sebelah Barat : Dengan Desa Oeteta
Rencana Pembagian BWK di Ibukota Kabupaten Kupang dapat

dilihat pada gambar 2.1.
2.3.1.2 Arahan Daya Tampung Penduduk Tiap Bagian Wilayah

Kota
Daya Tampung penduduk tiap BWK (Bagian Wilayah Kota) di Ibukota

Kupang telah diatur dalam RUTR Ibukota Kabupaten Kupang dan dapat
dilihat pada tabel II.7.
Peta 2.1
Rencana Pembagian BWK di Ibukota Kabupaten Kupang

LAPORAN AKHIR
Tabel II.7
DAYA TAMPUNG PENDUDUK SETIAP BWK

LAPORAN AKHIR
IBUKOTA KABUPATEN KUPANG TAHUN 2012 dan 2017

Prediksi Daya
Tahun 2012 Tahun 2017 Prediksi Daya Tampung
Tampung
Lokasi (BWK ) Jumlah Penduduk Jumlah Penduduk Ruang Tahun 2012
Ruang Tahun 2017
(Jiwa) (Jiwa) ( Ha )
( Ha )
BWK 1 35362 86049 589.37 1434.15
Sub BWK 1.1 17834 46324 297.23 772.07
Sub BWK 1.2 9603 24944 160.05 415.73
Sub BWK 1.3 7925 14781 132.08 246.35
BWK 2 23106 39850 385.10 664.17
Sub BWK 2.1 11887 22172 198.12 369.53
Sub BWK 2.2 5649 8901 94.15 148.35
Sub BWK 2.3 5570 8777 92.83 146.28
BWK 3 11308 16330 188.47 272.17
Sub BWK 3.1 3095 3388 51.58 56.47
Sub BWK 3.2 6052 9536 100.87 158.93
Sub BWK 3.3 2161 3406 36.02 56.77
BWK 4 6090 8108 101.50 135.13
Sub BWK 4.1 1647 2596 27.45 43.27
Sub BWK 4.2 1348 2124 22.47 35.40
Sub BWK 4.3 3095 3388 51.58 56.47
BWK 5 2595 3299 43.25 54.98
Sub BWK 5.1 2163 2618 36.05 43.63
Sub BWK 5.2 432 681 7.20 11.35
JUMLAH 78461 153636 1.307.68 2.560.60
Sumber: RUTR Ibukota Kabupaten Kupang 2006
2.3.1.3 Arahan alokasi Ruang Bagian Wilayah Kota
Arahan alokasi komponen setiap BWK bertujuan untuk mengatur setiap

komponen yang ada, sehingga dapat tercipta struktur tata ruang kota
yang berdaya guna pada umumnya, dan struktur ruang di setiap BWK
pada khususnya. Secara implisit hal tersebut juga berarti arahan alokasi
komponen BWK sebagai upaya untuk menciptakan keserasian
penggunaan ruang secara optimal.
Adapun pengarahan alokasi komponen-komponen ruang BWK di Wilayah
perencanaan Ibukota Kabupaten Kupang diperinci menjadi 5 (lima) BWK,
14 (empat belas) Sub BWK, dengan karakteristik fungsinya masing-
masing, untuk itu agar lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel II.8.
Tabel II.8
ARAHAN ALOKASI SUB BWK DI KAWASAN PERENCANAAN

LAPORAN AKHIR
IBUKOTA KABUPATEN KUPANG
Lokasi ( BWK ) Karakteristik Fungsi Luas (Ha)

BWK 1 Pusat Pemerintahan dan Perkantoran 2.764,32
Sub BWK 1.1 Kawasan Militer ( TNI AD )
Sub BWK 1.2 Struktur Jaringan Jalan Arteri
Sub BWK 1.3 Permukiman, Pendidikan, Peribadatan,
Kesehatan, Perdagangan, dan
Kawasan Agropolitan (Lahan komoditas unggulan).
BWK 2 Pusat Agropolis, Kawasan Jasa Penunjang 3.072,44
Sub BWK 2.1 Agribisnis, Kawasan Industri Pengolahan,
Sub BWK 2.2 Sub terminal.
Sub BWK 2.3 Permukiman, Perdagangan, Pendidikan,
Peribadatan, Kesehatan, Kawasan Agropolitan
( Lahan komoditas unggulan, lahan pertanian lahan
basah).
BWK 3 Pusat Perdagangan Regional dan Jasa, 5.132,26
Sub BWK 3.1 Pariwisata, Sub Terminal, Bendung, Permukiman,
Sub BWK 3.2 Peribadatan, Pendidikan, Kesehatan, Perdagangan, Militer
Sub BWK 3.3 (Pos Polisi), Hutan Kota,
TPU (Tempat Pemakaman Umum), dan TMP.
BWK 4 Terminal Tipe C, Pasar Induk 3.358,27
Sub BWK 4.1 Pengembangan Permukiman, Resetlement,
Sub BWK 4.2 Kawasan Translok, Kawasan D.I Raknamo,
Sub BWK 4.3 Kawasan Agropolitan (Komoditas unggulan).
BWK 5 Kawasan Pesisir ( Tambak Bandeng, Tambak Ikan, 8.376,9

Sub BWK 5.1 Hutan Mangrove), Hutan Produksi tetap, permukiman,
Sub BWK 5.2 Peribadatan, Pendidikan,dan Sawah Tadah hujan.
Sumber: RUTR Ibukota Kabupaten Kupang, 2006
2.3.1.4 Arahan Struktur Ruang tiap Bagian Wilayah Kota
Arahan struktur ruang kota merupakan gambaran arahan sistem kegiatan

kota yang ditunjukan dengan fungsi-fungsi kegiatan yang dikembangkan
beserta interaksi diantaranya berupa jalur-jalur penghubung. Kerangka
tersebut akan membentuk jenjang pelayanan yang pada dasarnya terdiri
atas dua macam, yaitu sistem pelayanan regional yang diwujudkan
dengan fungsi-fungsi primer (F1), dan sistem pelayanan lokal yang
diwujudkan dengan fungsi-fungsi sekunder (F2). Sesuai dengan skala
pelayanannya tersebut, maka fungsi primer dilayani oleh jalur primer
hingga membentuk sistem primer; demikian juga halnya dengan sistem
sekunder. Dengan demikian akan terbentuk sistem pelayanan kegiatan
kota yang optimal.

LAPORAN AKHIR
Untuk lebih jelasnya untuk melihat Struktur Ruang di Ibukota Kabupaten

Kupang dapat dilihat pada gambar 2.2.
2.3.2 Rencana Pengembangan Transportasi

Rencana pengembangan transportasi di Ibukota Kabupaten Kupang
terutama diarahkan pada pengembangan transportasi darat, selain
diselaraskan dengan arahan tujuan pengembangan juga harus dilandasi
oleh penetapan skala pelayanannya, rencana tata ruang serta
penggunaan lahan kota hingga tahun 2017. Pengembangan transportasi
darat juga tidak bisa dilepaskan dari rencana pengembangan sistem
transportasi lainnya seperti transportasi laut.
Rencana pengembangan sistem transportasi darat diarahkan pada 4
(empat) pokok masing-masing adalah:
a. Pengembangan jaringan jalan melalui pembagian fungsional sistem
jaringan jalannya.
b. Peningkatan fungsi jalan eksisting sesuai dengan tuntutan
pengembangan kota melalui penyesuaian fungsi dan design teknis
jalannya.
c. Pembangunan jaringan jalan baru sesuai dengan kebutuhan
d. Pengembangan prasarana terminal diharapkan mampu menjadi

simpul pemisah yang jelas bagi sistem pergerakan umum lokal
dengan regional. Sedangkan untuk terminal lokal pengembangannya
diarahkan untuk mampu menjadi simpul pengikat sistem pergerakan
lokal sehiggga diharapkan dapat tercipta struktur pelayanan
transportasi lokal yang lebih terstruktur untuk menghindarkan
terjadinya permasalahan lalu-lintas.

LAPORAN AKHIR
Gambar 2.2
Rencana Struktur Ruang Ibukota Kabupaten Kupang

LAPORAN AKHIR
Kemudian di dalam rencana pengembangan jaringan jalan akan

didasarkan pada pembagian fungsi jaringan jalan. Untuk itu
pengembangan fungsi jaringan jalan di Kawasan Ibukota Kabupaten
Kupang dapat dilihat pada gambar 2.3.
2.3.3 Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Ibukota Kabupaten

Kupang
Pemanfaatan ruang kota merupakan aktualisasi konsep pengembangan
pada Kawasan perencanaan Ibukota Kabupaten Kupang melalui
pengisian ruang yang ada dengan penggunaan kegiatan fungsional yang
merupakan komponen pengisi guna lahannya.
Pengembangan komponen pemanfaatan ruang bagi kawasan Ibukota
Kabupaten Kupang akan meliputi:
a. Kawasan Budidaya Perkotaan, terdiri dari komponen-komponen:
1). Perumahan
2). Pemerintahan
3). Pendidikan
4). Kesehatan
5). Fasilitas Peribadatan
6). Fasilitas Olah Raga dan Taman
7). Fasilitas Perdagangan dan Jasa
b. Kawasan Lindung, terdiri dari komponen-komponen:
1). Kawasan Konservasi
2). Jalur Hijau
3). Kawasan Penyangga
4). Garis Sempadan
5). Kawasan Hutan Kota

LAPORAN AKHIR
Peta 2.3
Rencana Struktur Jaringan Jalan Ibukota Kabupaten Kupang

LAPORAN AKHIR
Untuk melihat Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Ibukota Kabupaten

Kupang yang telah ditetapkan dalam RUTR Ibukota Kabupaten Kupang
dapat dilihat pada tabel II.9 dan gambar 2.4 berikut ini.
Tabel II.9
RENCANA ALOKASI PEMANFAATAN RUANG
Sarana & Non
Permukiman
No Rencana Penggunaan Lahan Prasarana Terbangun
( Ha )
( Ha ) ( Ha )
1 Permukiman
- Rencana Permukiman Kepadatan Rendah 179,24
- Rencana Permukiman Kepadatan Sedang 384,09
- Rencana Permukiman Kepadatan Tinggi 460,91
- Permukiman Dan Fasilitas 1.204,39
- Lahan Cadangan Pengembangan Permukiman 363,54
2 - Kawasan Perdagangan Regional (Segi Tiga Emas Oelamasi) 32,24
- Lahan cadangan Kawasan Perdagangan Regional 68,68
3 Kawasan Translok 426,58
4 Pasar Induk dan Lahan Cadangan 24,29
5 Kawasan Civic Centre 340,00
6 Kawasan Militer TNI AD dan POLRI 123,48
7 Kawasan Campuran 52,61
8 Terminal, Sub Terminal dan Lahan Cadangan 17,96
9 Kawasan Pariwisata 99,9
10 Kawasan Pengembangan Jasa penunjang Agribisnis 59,15
11 Kawasan Pengembangan Industri Pengolahan Pertanian 111,16
12 Sarana Pendidikan, Kesehatan, Peribadatan 97,97
13 Pengembangan Kawasan Lahan Kering (Komoditas Unggulan) 8.091,41
14 Pengembangan Kawasan Lahan Basah 624,45
15 Perkebunan 462,98
16 Hutan Produksi 982,97
17 Kawasan Pesisir 1.900,42
18 TPU ( Tempat Pemakaman Umum ) + Cadangan 23,31
19 TMP ( Taman Makam Pahlawan ) 4,61
20 Kolam Retensi 12,18
21 Kawasan Lindung dan Konservasi 3.777,34
22 Kawasan Hutan Kota 167,92
23 Sempadan Sungai 604,07
24 Ruang Terbuka Hijau 309,29
25 Infrastruktur (Jaringan Jalan, Dan Jaringan Utilitas) 1.697,06
JUMLAH 3.018,75 2.724,50 16.960,95

Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan Program Arc-GIS dari Peta Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang

LAPORAN AKHIR
Gambar 2.4
Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang Ibukota Kabupaten Kupang

LAPORAN AKHIR
2.4 Tinjauan Masterplan Drainase Ibukota Kabupaten

Kupang (Tahun 2006)
Produk perencanaan kawasan yang terkait langsung yang perlu
diperhatikan adalah pertimbangan dalam penyusunan RDTR Kawasan
(RBWK I) adalah Masterplan Drainase Ibukota Kabupaten Kupang yang
disusun pada tahun 2006. Masterplan Drainase Ibukota Kabupaten
Kupang secara substansi akan berkaitan dengan pengembangan
prasarana jaringan drainase kawasan yang ditunjukan untuk mengalirkan
air buangan Kawasan Ibukota Kabupaten Kupang, sekaligus sebagai
upaya menghindarkan kawasan tersebut dari bahaya banjir yang
mengancam. Berkaitan dengan hal tersebut maka RDTR Kawasan
(RBWK I) perlu memperhatikan konsep, strategi dan rencana
pengembangan Masterplan Drainase yang mungkin berhubungan dengan
wilayah perencanaan BWK I, sehingga terjaga kesinambungan langkah
perencanaan yang akan dikembangkan dalam RDTR Kawasan (RBWK I).
2.4.1 Permasalahan Banjir Kawasan Ibukota Kabupaten Kupang
Permasalahan banjir kawasan Ibukota Kabupaten Kupang meliputi:

kondisi fisik daerah, kondisi aktivitas daerah, dan peristiwa alam.
2.4.1.1 Kondisi Fisik Daerah
Kondisi fisik daerah merupakan salah satu faktor penyebab banjir yang
statik, dan dapat dibedakan dalam 2 hal, yaitu topografi daerah aliran dan
geometri sungai. Sementara itu daerah aliran sungai yang berada di
Kawasan Ibukota Kabupaten Kupang antara lain adalah Sungai-Sungai
Lili, Oelamasi, Pukdale, Pulukayu, Airkom, dan Oesao.
Secara umum topografi ke-5 daerah aliran sungai tersebut di atas

mempunyai sifat dan ciri yang sama, yaitu:
1. Di bagian hulu berada pada tanah dengan klasifikasi antara lain: (i)
Gleisol Eutrik dengan fisiografi jalur aliran dan bahan induk aluvium; (ii)
Kombisol Eutrik dengan fisiografi perbukitan angkatan berbahan induk
batuliat berkapur; (iii) Podsolik Haplik dengan fisiografi perbukitan

LAPORAN AKHIR
lipatan dan bahan induk batu gamping napal, batu liat, batu pasir,
konglomerat dan tefra.
2. Sungai–sungai Oelamasi, Pukdale, Pulukayu, Airkom, dan Oesao
hampir seluruhnya bermuara pada daerah dataran genangan dengan
klasifikasi tanah Gleisol Hidrik dan berbahan induk Aluvio-marin.
Lokasi dengan jenis tanah ini hanya satu-satunya yang dapat ditemui
di daratan Timor yakni di muara Teluk Kupang yang mempunyai areal
seluas lebih kurang 225 km2.
3. Semua aliran sungai mengarah dari Timur ke barat, dari berbagai

ketinggian menuju muara (+ 2 dpl). Berdasarkan informasi data global,
alur paling hulu sungai Lili berada pada ketinggian + 224 dpl, Oelamasi
+ 100 dpl, Airkom + 510 dpl, Pulukayu +110 dpl, dan Oesao + 510 dpl.
Dan berdasarkan sifat geologi daerah yang dilalui sungai-sungai
tersebut melalui kelompok batuan, kompleks Bobonaro, Batugamping
koral, formasi Noele, menuju ke dataran aluvium.
4. Didaerah pengaliran Sungai (DPS) Oesao banyak penduduk mendiami
daerah-daerah cekungan yang sulit untuk didrain melalui cara
gravitasi.
5. jenis tanah di bagian hulu seperti disebutkan di atas mempunyai daya
resap air atau infiltrasi yang relatif kecil, selain itu jenis penutup lahan
yang ditemui sebagian besar berupa tegalan kebun tiak lebat yang
mendorong besarnya koefisien limpasan air hujan.
6. Kondisi geometri sungai umumnya berpenampangan tidak beraturan
kadang lebar, kadang sempit dengan kemiringan sungai tidak
beraturan, dengan kemiringan mulai dari curam sampai sangat curam
di bagian hulu dan sangat landai di bagian muara. Hal tersebut
mengakibatkan kecepatan air yang berubah-ubah dan tidak seragam
(Uniform and unsteady flows). Pada waktu banjir di beberapa tempat
aliran cenderung meluber dengan arah menuju barat dan selatan.
a) Kondisi pasang surut dengan tunggang 1,6 m mencapai elevasi
2,4 m dengan perkiraan rata-rata pengaruh pasang mencapai
jarak sekitar 500 m dari bibir pantai.
b) Morfologi sungai di bagian hulu membentuk tipe aliran
”meandering” dan semakin ke hilir menjadi ”brainded” bentuk

LAPORAN AKHIR
aliran sungai pada saat menuju daerah muara muali mengecil

bahkan terputus pada elevasi +12 m, yang selanjutnya berpencar
mencari elevasi yang lebih rendah sebelum menuju laut.
7. Khusus untuk DPS Pukdale, DPS ini mempunyai luasan tetapi tidak
mempunyai alur pengaliran yang jelas, sehingga dalam penanganan
sistem drainasenya perlu penanganan khusus.
2.4.1.2 Kondisi aktivitas Daerah
Penyebab banjir akibat aktivitas manusia lazim disebut sebagai penyebab

banjir yang bersifat dinamis, dimana umumnya berhubungan dengan
kegiatan manusia, yaitu:
i) Aktivitas bermukim, seperti pemilihan kawasan sempadan sungai,
pantai atau daera genangan dan daerah cekungan sebagai tempat
tinggal;
ii) Aktivitas buang sampah, seperti buang sampah rumah tangga atau
pembersihan ladang/sawah yang dibuang ke badan sungai sehingga
mengurangi luas efektif sungai;
iii) Aktivitas penebangan pohon, yakni kegiatan eksploitasi DPS dengan
penebangan pohon-pohon tahunan yang dapat mempertinggi
koefisien limpasan hujan;
iv) Akitvitas pengembangan infrastruktur pengendali banjir, dimana
banyak bangunan irigasi/pengairan yang dibangun tanpa
memperhatikan konsep pengendalian banjir, serta kurangnya
penyediaan dana bagi pemeliharaan infrastruktur pengendali banjir.
2.4.1.3 Peristiwa Alam
Penyebab lain dari peristiwa banjir di Kawasan Ibukota Kabupaten

Kupang dan sekitarnya adalah peristiwa alam yang disebabkan oleh
curah hujan yang tinggi; pembendungan hilir akibat naiknya muka air laut;
dan pendangkalan sedimen di saluran pembuangan atau sungai.
Beberapa peristiwa banjir besar yang pernah terjadi antara lain:
a) Februari 2002, wilayah terendam adalah wilayah Felanusa,
Tuapukan, 25 rumah terendam, akibat hujan deras dengan angka

LAPORAN AKHIR
curah hujan rata-rata harian mencapai 100,1 mm per hari, merupakan

siklus banjir periode ulang 2 tahun;
b) April 2003, wilayah terendam antara lain Oesao, Naibonat, Tuapukan
dan Noelbaki. 1 orang tewas, ribuan ternak hanyut, diakibatkan oleh
siklon tropis Inogo, kecepatan angin rata-rata 50 – 70 km/jam, tinggi
gelombang laut mencapai 2 meter. Curah hujan harian pada saat itu
mencapai nilai 289 mm per hari, dan merupakan periode banjir ulang
25 tahun.
c) Maret 2005, wilayah yang terendam adalah Oesao, korban jiwa

1 orang, fasilitas umum yang terendam 1 buah, rumah terendam
sebanyak 250 rumah, sawah tergenang 250 Ha, diakibatkan oleh
meluapnya sungai Amabi dan Oesao.
2.4.2 Sistem Drainase Eksisting Kawasan Ibukota Kabupaten

Kupang
Gambaran sistem drainase eksisting yang diberikan oleh Masterplan

Drainase Kawasan Ibukota Kabupaten Kupang dilakukan menurut
masing-masing aliran sungainya, yaitu antara lain:
2.4.2.1 Sungai Oelamasi (Noel Oelamasi)
Dengan panjang mencapai 6 km, maka catchmet area dari sungai ini
mencapai luas 19,52 km2. Ketinggian sungai pada bagian hulunya berada
pada ± 100 mdpl. Dari persimpangannya dengan jalan Trans Timor (pada
Kawasan Asam Tiga) ke arah hilir sungai kehilangan alur pada jarak
sekitar 300 m, sehingga pada saat hujan besar, air sungai mengalir
mencari jalannya masing-masing secara tidak beraturan.
Debit sungai tahunan tepat sebelum jembatan (di persimpangannya

dengan Jalan Trans Timor) diperkirakan sekitar 52 m3/det, sedangkan
debit kala ulang 25 tahun adalah sekitar 105 m3/det.
2.4.2.2 Sungai Airkom (Noel Airkom)

LAPORAN AKHIR
Sungai Airkom memiliki catcment area seluas 195 km2, dengan panjang
sungai mencapai 36 km. Sungai ini bukan tipe sungai yang mengalirkan
air sepanjang tahun, dan kawasan hulu sungainya berada pada
ketinggian sekitar ± 510 mdpl. Sungai ini memotong Jalan Trans Timor di
Kawasan Airkom Desa Naibonat, dan dari jembatan ke arah hilir
sungainya mengalir dan menerima beberapa aliran sungai lain yang
akhirnya bergabung menjadi sungai Nunkurus mengalir ke laut. Debit
sungai tahunan Airkom tepat sebelum jembatan (di persimpangannya
dengan Jalan Trans Timor) diperkirakan mencapai angka sekitar 442
m3/det, sedangkan debit kala ulang 25 tahun adalah sekitar 1041 m3/det.
2.4.2.3 Sungai Pulukayu (Noel Pulukayu)
Catchmet area dari sungai ini mencapai luas 36,14 km2 dengan panjang
aliran sungainya mencapai 11,25 km. Seperti halnya sungai lain di
kawasan ini, maka Sungai Pulukayu juga bukan tipe sungai yang
mengalirkan air sepanjang tahun. Kawasan hulu sungainya berada pada
wilayah dengan ketinggian mencapai ± 112 mdpl. Aliran sungai ini juga
memotong Jalan Trans Timor, yaitu di Kawasan Pulukayu Desa Naibonat,
dan dari jembatan pada perpotongannya dengan Jalan Trans Timor ke
arah hilir sungai ini mengalir dan bergabung dengan Sungai Airkom.
Debit sungai tahunan dari Sungai Pulukayu sebelum perpotongannya
dengan Jalan Trans timor diperkirakan mencapai angka 76 m3/det,
sedangkan debit kala ulang 25 tahunnya mencapai angka 175 m3/det.
2.4.2.4 Sungai Oesao (Noel Oesao)
Sungai Oesao memiliki luas catcment area seluas 168 km2, dengan
panjang sungai sepanjang 36 km. Sungai Oesao juga bukan merupakan
sungai yang mengalirkan air sepanjang tahun, dan kawasan hulunya
berada pada kawasan dengan ketinggian sekitar ± 510 mdpl. Alirannya
memotong Jalan Trans Timor pada kawasan di dusun Timur Desa Oesao,
dan dari jembatan ke arah hilir arah aliran sungainya menerima aliran
beberapa alur sungai/kali lain yang akhirnya bergabung dengan sungai
Nunkurus dan mengalir ke arah laut.

LAPORAN AKHIR
Debit sungai tahunan Sungai Oesao sebelum jembatan pada

perpotongannya dengan Jalan Trans Timor diperkirakan mencapai angka
349 m3/det, sedangkan debit kala ulang 25 tahunnya mencapai angka
834 m3/det.
2.4.3 Rencana Sistem Drainase Eksisting Kawasan Ibukota

Kabupaten Kupang
Rencana sistem drainase eksisting Kawasan Ibukota Kabupaten Kupang

meliputi: tinggi genangan saat banjir di daerah tepi pantai, dan
penanganan sistem drainase Sungai Oelamasi.
2.4.3.1 Tinggi Genangan Saat Banjir di Daerah Tepi Pantai
Masterplan drainase memperkirakan bahwa jumlah air yang dibawa

selama banjir oleh sungai-sungai yang ada di kawasan Ibukota
Kabupaten Kupang, seperti Sungai Oesao, Airkom, Pulukayu dan Sungai
Oelamasi mencapai angka 114.228.065 m. Selanjutnya bila 60% dari
jumlah tersebut tidak dapat segera mengalir ke laut, maka jumlah volume
air bertahan adalah 68.536.839 m3. Pada saat itu ketinggian air adalah
6,5 m (pada elevasi ± 8,10 m) dan jarak dari pantai adalah 2.125 m.
Angka 60% dipakai sebagai perkiraan dengan pertimbangan bahwa

sistem drainase dapat membuang air untuk banjir 2 tahunan, yakni
sebesar 40% dari siklus 25 tahunan. Selanjutnya berdasarkan ketinggian
elevasi yang dicapai pada kondisi tersebut di atas, yaitu ± 8,1 m dpl,
maka terdapat beberapa pertimbangan dalam upaya meminimalisir
kerugian yang mungkin terjadi akibat banjir yang terjadi, yaitu sebagai
berikut:
1) Sampai dengan elevasi ± 8,10 mdpl, maka seyogyanya dataran di
bawah elevasi tersebut tidak diperuntukkan bagi daerah permukiman
atau budidaya yang mempunyai resiko tinggi terhadap kerusakan
yang diakibatkan oleh banjir.
2) Perlunya sosialisasi kepada masyarakat akan hal-hal yang mungkin
membahayakan jiwa penduduk dan kerusakan harta benda bila tetap
bermukim di daerah tersebut.

LAPORAN AKHIR
3) Perlunya pembuatan Perda Sempadan Sungai dan Pantai sesuai

dengan:
 Permen PU No. 63/PRT/1993 tentang Garis Sempadan Sungai,
Daerah Manfaat Sungai, Daerah Pengairan Sungai dan bekas
daerah sungai;
 PP RI Nomor: 35 tahun 1991 tentang Sungai;
 Undang-Undang No. 7 tahun 2004 tentang Sumber Daya Air;
 Undang-Undang No. 23 tahun 1997 tentang Pengelolaan
Lingkungan Hidup;
 Undang-Undang No. 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang.
4) Untuk mempercepat pembuangan air di daerah genangan perlu
adanya perbaikan alur sungai Nunkurus.
5) Perlunya perbaikan alur-alur sungai yang kritis di hulu dan hilir dari
Sungai Pulukayu, Airkom dan Oesao.
6) Perlunya studi tentang pemanfaatan air dari Sungai Pulukayu,
Airkom, dan Oesao, termasuk didalamnya penyimpanan air melalui
long storage canal di kawasan bagian hilir atau daerah genangan.
2.4.3.2 Penanganan Sistem Drainase Sungai Oelamasi
Data yang ada menunjukan bahwa lebar dan ketinggian Sungai Oelamasi
sangat bervariasi, dengan lebar dasar minimum 1 m dan maksimum 7 m
dengan lebar rata-rat 6,23 m. Sedangkan kedalaman minimum 1,0 m dan
maksimum 3 m dengan kedalaman rata-rata 2,10 m. Material dasar dan
tebing saluran berupa tanah berpasir sampai pasir berbatu dengan
ukuran mencapai 8/10 cm.
Keadaan saluran di lapangan menunjukkan bahwa pada waktu banjir air

melimpah ke kiri dan kanan melewati penampang sungai yang ada
dengan kecepatan arus cukup tinggi, diperkirakan mencapai 4 m/s.
Penanganan sistem drainase Sungai Oelamasi didasarkan pada 2 tujuan,

yakni:
1. Mengamankan limpasan air hujan memasuki areal pusat
pemerintahan Ibukota Kabupaten Kupang, sehingga air tidak

LAPORAN AKHIR
menggenangi rencana gedung perkantoran Pemda Kabupaten

Kupang di kawasan tersebut.
2. Mengidentifikasi bagian-bagian sungai yang memerlukan normalisasi
sekaligus menyiapkan dasar untuk membuat perda sempadan
sungai.
2.5 KAJIAN STUDI BANDING Tata Bangunan dan

Lingkungan
Untuk mendukung proses pelaksanaan perencanaan berdasarkan suatu

landasan teori guna untuk memudahkan proses penyelesaian suatu
masalah. Dengan landasan teori-teori yang relevan tersebut maka dapat
digunakan untuk menjelaskan variabel-variabel yang akan diteliti, serta
sebagai dasar untuk memberi jawaban sementara terhadap rumusan
masalah yang diajukan. (Sugiyono, 1985:200)
Kota tidak dapat dipandang sebagai suatu tempat kosentrasi penduduk

dan kegiatannya serta berkembang akibat perubahan-perubahan internal,
akan tetapi dipengaruhi oleh situasi-situasi eksternal diantaranya kondisi
perekonomian global, moneter, politik, pertahanan dan keamanan. Kota-
kota tumbuh dan berkembang sesuai dengan kemampuan dalam
penyediaan pelayanan kepada investor. Pembangunan kota dihadapkan
pada masalah yang berbeda dan sangat komplek. Faktor penyebabnya
adalah semakin meningkatnya pertumbuhan tuntutan-tuntutan
pembangunan dan pesatnya perubahan-perubahan struktural, sementara
sumberdaya pembangunan perkotaan semakin terbatas (Tommy Firman,
Kota dalam Ekonomi Global, 1995).
Unsur-unsur fisik yang membentuk rancangan kota menurut Hamid

Shirvani sebagai berikut (Shirvani; 1985:4-47):
1. Peruntukan Lahan (Land Use)
 Keputusan peruntukan lahan akan dibangun hubungan antara
sirkulasi, parkir dan densitas aktivitas dalam sebuah daerah urban.
 Permasalahan: benturan berbagai fungsi dalam satu lahan dan
peraturan mempertahankan unsur-unsur lingkungan alami.

LAPORAN AKHIR
2. Tata massa bangunan

 Ruang akan terasa jika ada bangunan yang mendefinisikannya
dan ruang juga dapat mendikte tata bangunan yang menentukan
komposisi bangunan.
 Tata bangunan ini meliputi warna, material, tekstur, bentuk fasade
bangunan, kepadatan dan ketinggian bangunan yang dapat
dijadikan sebagai orientasi.
 Kualitas tata bangunan tersebut dapat mempengaruhi kualitas
bangunan dan lingkungannya.
Sumber: Dokumentasi Studi Banding, Tahun 2008
Gambar 2.5
Tata Massa Bangunan Di Kota Delta Mas Bekasi
3. Sirkulasi dan Parkir

 Jalur sirkulasi ini dapat dibentuk, diarahkan dan dapat mengontrol
pola aktivitas dalam
sebuah kota. Unsur-
unsur penghubung
dalam sirkulasi adalah
(a). Jalan pergerakan
utama, (b). Jalur
pedestrian, (c). Peralihan
moda transportasi– Gambar 2.6
Pola Sirkulasi Aktivitas Di Kota Delta
pejalan kaki dan (d).
Mas Bekasi
Kendaraan–Pejalan kaki.
 Lahan parkir mempunyai efek langsung pada kelangsungan
aktivitas komersial dan menguatkan pengaruh visual bentuk fisik
kota.

LAPORAN AKHIR
4. Ruang terbuka
Ruang terbuka sebagai pembatas antar lingkungan dan fungsi
sebagai tempat untuk olah raga, bermain, berlindung serta sebagai
tempat bersosialisasi.
Gambar 2.7
Studi Banding Kota Delta Mas Peletakan RTH pada Setiap Sisi Kota
5. Jalur Pedestrian
 Jalur pedestrian ini
merupakan elemen
pendukung bagi
perdagangan dan
vitalitas ruang urban.
6. Aktivitas Pendukung
 Aktivitas pendukung ini Sumber: Dokumentasi Studi Banding, Tahun 2008
meliputi seluruh Gambar 2.8
Jalur Pedestrian Di Kota Delta Mas Bekasi
pemakaian dan
aktivitas yang membantu kekuatan ruang umum urban.
 Bentuk, lokasi dan karakteristik area yang spesifik akan
menciptakan fungsi, pemakaian dan aktivitas yang spesifik pula.

LAPORAN AKHIR
7. Signage/Tata Informasi
Tujuan dari signage adalah untuk menjadikan kota yang dapat
dimengerti.

Gambar 2.9
Studi Banding Kota Delta Mas Penandaan
Sebagai Salah Satu Street Furniture Kota
8. Preservasi dan konservasi
Preservasi merupakan suatu usaha untuk menjaga bangunan-
bangunan tua seperti apa adanya.
Konservasi merupakan usaha untuk menjaga image luar bangunan,
meskipun fungsinya berbeda. Kedua usaha tersebut berhubungan
dengan kualitas lingkungan dan visual.
Berdasarkan peraturan perundang-undangan dapat dikemukakan bahwa

struktur tata ruang kota berkaitan dengan komponen-komponen sebagai
berikut:
i. Struktur pusat-pusat pelayanan dan indikasi pelayanan kota;
ii. Penetapan fungsi masing-masing bagian wilayah kegiatan;
iii. Struktur komponen-komponen utama kegiatan.
Jaringan penghubung (link connection) atau aksesibilitas perkembangan

fisik suatu kota diakibatkan oleh bekerjanya faktor-faktor berpengaruh,
diantaranya (Koswara, 1986 : 92):
1. Lokasi rute transportasi utama, cenderung untuk mengintensifkan
perkembangan fisik.
2. Tersedianya jaringan utilitas, cenderung untuk mengintensifkan
perkembangan fisik.

LAPORAN AKHIR
3. Alokasi jaringan utilitas, cenderung untuk mengintensifkan

perkembangan fisik.
4. Alokasi kawasan kerja dengan potensi penyerapan tenaga kerja yang
besar, cenderung mengintensifkan perkembangan fisik.
Berdasarkan interaksi yang terjadi secara statis namun dinamis yang
diwujudkan dalam bentuk migrasi, komunikasi dan transportasi proses
pembentukan ruang terdiri atas (Edward D. Ullman, Buku Dasar-dasar
Perencanaan, Weishaguna, Ir.,hal. V-8, 2002):
1. Komplementaritas, yaitu ruang dibentuk karena adanya hubungan
saling melengkapi yang ditimbulkan sebagai kebutuhan dua belah
pihak/wilayah.
2. Transferabilitas, yaitu ruang dibentuk karena hubungan yang terjadi
akibat supply dan demand dari wilayah yang berpotensi ke wilayah
yang kurang.
3. Intervening opportunities, yaitu ruang dibentuk karena absennya
alternatif hubungan dengan yang lain.
Menurut Kevin Lynch (Lynch; 1960:58), kota terdiri dari beberapa

elemen, yaitu:
1. Jalur, Jalan (paths)
Jalur merupakan penghubung dan jalur sirkulasi manusia serta
kendaraan dari sebuah ruang ke ruang lain di dalam kota, jaringan ini
akan menentukan bentuk, pola dan struktur fisik kota.
Gambar 2.10
Jalan Masuk Menuju Kota Mandiri Delta Mas dan Menuju Pusat Pemerintahan

LAPORAN AKHIR
2. Distrik (district)
Distrik (kawasan) suatu kota merupakan integrasi dari berbagai
kegiatan fungsional yang pada umumnya memusat pada kawasan-
kawasan tertentu dalam kota. Pemusatan ini didasarkan kepada
orientasi utama, kepentingan serta peranannya di dalam suatu kota,
adakalanya kawasan fungsional tertentu ini tidak begitu jelas
perbedaaanya dengan kawasan fungsional lainnya.
3. Batasan (edges)
Batasan (edges) merupakan pengakhiran dari suatu distrik atau
kawasan tertentu. Jika melihat batasan yang jelas antara kawasan
dengan kegiatan fungsional tertentu, kawasan dengan kegiatan
fungsional lainnya memang sangat sulit. Hal demikian lebih tidak
jelas di kota-kota di Indonesia dimana struktur fisik bangunan di
kawasan pusat kota, belum terlalu menonjol secara monumental dari
struktur fisik bangunan lainnya. Tetapi batasan lainnya yang jelas
dapat dilihat jika ada perubahan yang nyata dari suatu kawasan yang
terdiri atas struktur buatan dengan kawasan yang masih alami.
4. Tengaran (landmark)
Tengaran merupakan salah satu unsur yang turut memperkaya
ruang. Bangunan yang memberikan
citra tertentu, sehingga mudah
dikenal dan diingat dan dapat juga
memberikan orientasi bagi orang
dan kendaraan untuk bersirkulasi.
Hal ini menjadi perhatian dari suatu
kota atau suatu lingkungan tertentu
Sumber: Dokumentasi Studi Banding, Tahun 2008 karena akan merupakan suatu
Gambar 2.11 orientasi bagi penduduk kota atau
Tengaran/Landmark
Di Kota Delta Mas Bekasi pendatang atau dapat merupakan
salah satu indikator fisik kota
tertentu.

LAPORAN AKHIR
5. Simpul (nodes)
Nodes adalah titik pemusatan kegiatan fungsional dari suatu kota
yang dapat dikaitkan dengan landmark, kedua-duanya merupakan
suatu ciri kota yang menonjol yang dapat berperan dan berfungsi
sebagai suatu orientasi, pengenalan lingkungan bagi penduduk dan
pendatang ke suatu kota. Perbedaannya adalah terletak pada
kegiatan fungsional yang ada disekitarnya atau didalamnya.
Gambar 2.12
Gerbang Menuju Kota Delta Mas Sebagai Petunjuk
Menuju Kota yang Berwawasan Mandiri (Pintu Masuk)
Gambar 2.13
Lima Elemen Citra Kota
(Sumber: Kevin Lynch.’Image of The City”. 1968)

LAPORAN AKHIR
Dalam pelaksanaan peremajaan kota terdapat beberapa alternatif

pendekatan yang dapat digunakan, yaitu:
a. Preservasi, adalah suatu upaya untuk mempertahankan, melestarikan
dan memelihara berbagai struktur dan lingkungan alami dan binaan
kota yang memiliki nilai sejarah, nilai sosial budaya dan seni, nilai
lingkungan dan nilai arsitektur tinggi.
b. Rehabilitasi, merupakan suatu usaha untuk mengembalikan fungsi dan
atau struktur dan atau lingkungan fisik karena mengalami kerusakan,
degradasi fisik atau degradasi kualitas serta degradasi kapasitas.
c. Gentrifikasi, yaitu meningkatkan vitalitas bagian wilayah atau kawasan
fungsional kota untuk meningkatkan nilai ekonomi tanpa menimbulkan
perubahan struktur fisik.
d. Konservasi, ialah upaya dalam menjaga, memelihara dan melestarikan
suatu bagian wilayah kota agar aman terhadap kemungkinan
terjadinya bencana alam, pengrusakan terhadap alam atau lingkungan
binaan dan lingkungan alami, seperti perlindungan terhadap bencana
alam, pelestarian sungai, pemandangan alam dan sebagainya.
e. Renovasi, merupakan suatu upaya pengubahan dan atau penyesuaian
sebagian atau beberapa bagian dari suatu lingkungan atau struktur
untuk meningkatkan kapasitas dalam fungsi yang tetap atau dalam
fungsi baru.
f. Rekonstruksi, adalah upaya untuk mengembalikan suatu struktur atau
lingkungan alami atau binaan kepada wujud semula atau mendekati
wujud semula atau asal.
g. Reklamasi, yaitu pemanfaatan atau peningkatan kegunaan serta nilai
ekonomis suatu wilayah yang tidak atau belum bermanfaat atau
pembakaran wilayah baru dalam kota yang bermula telah mengalami
degradasi fisik sehingga secara sosial ekonomis tidak memiliki nilai.
2.6 Kriteria Penataan Bangunan dan Lingkungan

Kriteria-kriteria yang digunakan dalam perancangan kawasan
perencanaan, maka digunakan KepMen PU No. 06/PRT/M/2007 tentang
Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang berguna
untuk pengendali fisik lingkungan, diantaranya adalah:

LAPORAN AKHIR
A. Kriteria Penentuan KDB dan KLB

KDB dan KLB memiliki fungsi diantaranya adalah:
1. Sebagai pengendali lingkungan, karena KDB dan KLB sangat
berperan dalam membentuk estetika yang terbentuk dari
keseragaman persen lahan yang tertutup oleh bangunan dan
ketinggian bangunan.
2. Dasar pertimbangan untuk menetapkan daya tampung optimal
suatu wilayah.
Hal-hal yang perlu diketahui dalam proses pembentukan KDB dan

KLB, yaitu:
1. Penentuan KDB didasarkan pada pertimbangan besarnya lahan
terbangun dan kepadatan penduduknya.
2. KLB menerapkan ketentuan tentang jumlah lantai bangunan dan
ketinggian bangunan suatu wilayah. Penerapan KLB ini
disesuaikan juga dengan daya dukung lahan yang ada dan
intensitas penggunaan lahan suatu wilayah.
B. GSB (Garis Sempadan Bangunan)

Sempadan bangunan adalah lebar ruang bebas bangunan yang
dihitung dari batas dinding bangunan terluar hingga batas pinggir
daerah milik jalan, dari jalan yang ada di depan, di belakang dan di
samping bangunan.
Sempadan bangunan ini mengatur ruang terbuka antara jalan dengan

bangunan, bangunan dengan bangunan, untuk sirkulasi penghuni,
ventilasi cahaya matahari atau kemungkinan gangguan atau bahaya
kebakaran.
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan untuk menetapkan garis

sempadan bangunan yaitu:
Luas perpetakan
a. Jenis penggunaan bangunan;
b. Kepadatan bangunan;
c. Klasifikasi jalan (lebar jalan) dihadapan bangunan; dan

LAPORAN AKHIR
d. Koefisien lantai dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan

yang direncanakan.
C. Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan adalah jumlah lantai penuh dalam satu
bangunan dihitung mulai lantai tertinggi. Tinggi bangunan adalah
jarak dari lantai dasar sampai puncak atap atau bangunan yang
dinyatakan dalam meter. Pengaturan ketinggian bangunan meliputi:
1. Keadaan fisik dasar kawasan seperti kemiringan lahan, struktur
geologi dan hidrologi;
2. Jenis intensitas penggunaan ruang;
3. Nilai lahan;
4. Dan aspek urban design seperti kesan proporsi antara lebar dan
tinggi bangunan, kesan ritmik, monumental, sudut matahari,
kesesuaian dengan lingkungan sekitarnya dan lain-lain.
Ketinggian dari bangunan-bangunan bertingkat perlu diatur dengan

memperhatikan daerah kawasan jalan yang telah ditentukan. Bagi
kawasan yang daerah penguasaan jalannya berhimpit dengan
daerah milik jalan, maka ketinggian bangunannya ditentukan atas
lebar daerah milik jalan, agar pemakaian jalan tidak kehilangan ruang
bebas dan keleluasaan ruang pribadi terhadap lingkungan.
D. Jarak Bebas Bangunan

Jarak bebas adalah jarak minimum yang diperkenankan dari batas
perpetakan sampai bidang terluar dinding suatu bangunan atau jarak
minimum dari bidang terluar dinding bangunan yang satu sampai
dinding terluar bangunan lainnya terdekat, dimana jarak/jalur tersebut
tidak diperkenankan beratap. Yang dimaksud dengan dinding terluar
adalah dinding kayu, tembok maupun kayu, bidang-bidang penangkal
sinar matahari, permukaan kolom atau balok-balok dari tepi balkon.
Tinjauan terhadap jarak bebas bangunan meliputi jarak muka
bangunan, jarak samping bangunan dan jarak belakang bangunan.
E. Jarak Antar Bangunan

Beberapa faktor desain yang harus dipenuhi untuk menentukan jarak
antar bangunan adalah ruang penyinaran, jarak keamanan dan daya

LAPORAN AKHIR
dukung tanah. Oleh karena itu, hubungan antara jarak bebas

bangunan dengan tinggi bangunan mempunyai korelasi, yaitu
semakin tinggi bangunan maka semakin lebar jarak antar
bangunannnya.
2.6.1 Kriteria Penentuan Kawasan Fungsional
Kriteria penentuan kawasan fungsional meliputi: kriteria penentuan

kawasan perumahan, kriteria kawasan perdagangan, dan kriteria ruang
terbuka hijau.
2.6.1.1 Kriteria Penentuan Kawasan Perumahan
Persyaratan kawasan permukiman menurut Chiara dan Koppelman

dalam bukunya Site Planning Standar (Chiara, 1994: 91-95) adalah
sebagai berikut:
1. Memperhatikan karakter fisik yang penting

a. Kondisi tanah dan bawah tanah;
b. Kondisi tanah dan drainase;
c. Kesesuaian penapakan bangunan yang akan direncanakan,
kesesuaian penapakan bangunan terhadap orientasi matahari,
angin, topografi, tanah dan sebagainya sedemikian rupa
membentuk suatu konstruksi dan tata letak yang baik;
d. Kesesuaian akses dan sirkulasi;
e. Kesesuaian dengan pembangunan ruang terbuka;
f. Keterbatasan dari bahaya topografi dan geomorfologi.
2. Ketersediaan pelayanan saniter dan perlindungan.
3. Keterbatasan dari ganggunan setempat seperti kebisingan, bau, asap
dan debu.
Faktor yang mempengaruhi orientasi dan tata letak bangunan pada

kawasan perumahan (Chiara and Koppelman, 1994: 120-175), yaitu:
1) Orientasi terhadap matahari;
2) Orientasi angin;
3) Topografi;
4) Kebisingan;

LAPORAN AKHIR
5) Struktur keruangan;
6) Landscape;
7) Tanaman dan perdu setempat;
8) Keamanan tapak;
9) Pembuangan air kotor.
2.6.1.2 Kriteria Pusat Perdagangan
Menurut Kevin Lynch ada beberapa kriteria kawasan yang menjadi pusat
perdagangan diantaranya (Lynch; 1964:209):
a. Lokasi tergantung pada analisis pasar dengan mempertimbangkan
distribusi dari penduduk, kemampuan membeli dan lokasi dari pusat-
pusat yang bersaing.
b. Pusat-pusat ditempatkan di sepanjang jalan arteri primer.
c. Mempunyai jalur/jalan lain menuju ataupun keluar dari pusat kawasan
perdagangan.
d. Mempunyai view yang baik.
e. Area yang akan dibangun bertopografi homogen.
f. Mempunyai sirkulasi yang baik.
g. Adanya ruang terbuka (taman, parkir).
h. Aman dan nyaman, yaitu antara lain adanya kantor polisi. Pemadam
kebakaran, jarak antar bangunan, penerangan yang baik terutama
pada malam hari dan lain-lain.

Gambar 2.14
Fasilitas Penunjang Keselamatan dan Kebersihan
Di Pusat Perdagangan Modern
Kota Delta Mas

LAPORAN AKHIR

Gambar 2.15
Kawasan Perdagangan di Kota Delta Mas
yang Dibuat Secara Terpusat
2.6.1.3 Kriteria Ruang Terbuka Hijau
Ruang terbuka hijau dapat meningkatkan kualitas suatu kota pada

kawasan perencanaan dengan menyediakan lingkungan yang aman,
sehat, dan menarik serta berwawasan ekologis, melalui penciptaan
berbagai jenis ruang terbuka hijau dan pola tata hijau. Berdasarkan
Instruksi Menteri dalam Negeri No. 14 tahun 1988 tentang Penataan
Ruang Terbuka Hijau di Wilayah Perkotaan, antara lain:
1. Memberikan kesegaran, kenyamanan, dan keindahan lingkungan.
2. Memberikan lingkungan yang bersih dan sehat bagi penduduk kota
3. Memberikan hasil produksi berupa kayu, daun, bunga, dan buah.

Gambar 2.16
Beberapa Jenis Ruang Terbuka Hijau dan Pola Tata Hijau
di Kota Delta Mas

LAPORAN AKHIR
Sedangkan jenis vegetasi untuk ruang terbuka hijau menurut Instruksi

Menteri Dalam Negeri No. 14 tahun 1988 Penataan Ruang Terbuka
Hijau di Wilayah Perkotaan, harus mempunyai kriteria umum seperti:
1. Penghasil Oksigen tertinggi;
2. Bentuk morfologi yang bervariasi;
3. Memiliki nilai keindahan dan peredam intensif;
4. Tahan cuaca dan hama penyakit;
5. Daya resap air tinggi dan pemeliharaannya tidak intensif.
Gambar 2.17
Penanaman Pohon di Sepanjang Jalan
Sebagai RTH di Terminal Cianjur
Gambar 2.18
RTH Sebagai Kawasan Pelayanan Publik
dan Sebagai Papan Informasi Pada
Sumber: Dokumentasi Studi Banding, Tahun 2008 Terminal Cianjur

LAPORAN AKHIR
BAB 3
GAMBARAN KAWASAN PERENCANAAN
RBWK I ini mengambil lokasi di Kelurahan Naibonat dengan luas 106,89 ha

dengan pelayanan hanya seluas ± 200 ha.
Batas-batas RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang adalah:

a. Sebelah Utara dengan Desa Nunkurus;
b. Sebelah Selatan dengan Desa Manusak, Pukdale, dan Oesao;
c. Sebelah Timur dengan Kelurahan Camplong I;
d. Sebelah Barat dengan Kelurahan Babau.
Untuk lebih jelas mengenai orientasi kawasan perencanaan dan deliniasi

kawasan perencanaan dapat dilihat pada gambar 3.1 dan gambar 3.2.
3.1 Kondisi Fisik Kawasan Perencanaan

Kondisi fisik suatu kawasan merupakan salah satu faktor pendukung yang
berkaitan dengan potensi pengembangan kawasan, yang meliputi kondisi
fisik dasar dan lingkungan, pola penggunaan lahan, kepemilikan atau
status lahan.
3.1.1 Fisik Dasar dan Lingkungan
Fisik dasar dan lingkungan meliputi topografi dan morfologi, klimatologi

iklim, curah hujan, jenis tanah dan geologi, serta hidrologi.
Gambaran Kawasan Perencanaan III-1

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.1
PETA ADMINISTRASI RBWK I
KABUPATEN KUPANG

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.2
PETA WILAYAH PERENCANAAN RTBL

LAPORAN AKHIR
3.1.1.1 Topografi dan Morfologi
Kondisi topografi BWK I Kabupaten Kupang, dapat dibedakan atas

kondisi tingkat kemiringan lereng dan kondisi tingkat ketinggian dari
permukaan laut. Untuk kawasan perencanaan BWK I didominasi oleh
tingkat kelerengan sangat datar yaitu 0 – 2% dengan luas 2.169 Ha;
tingkat kelerengan 2 – 3% luas 463,35 Ha; 3 – 4% luas 105,30 Ha, 4 –
6% luas 23,50 Ha; 6 – 8% luas 6,50 Ha; dan tingkat kelerengan 8 – 10%
seluas 0,48 Ha. Untuk lebih jelas mengenai topografi kawasan
perencanaan dapat dilihat pada gambar 3.3.
3.1.1.2 Klimatologi Iklim
Kawasan perencanaan dipengaruhi oleh iklim tropis dengan dua musim

yaitu: musim panas yang dimulai dari bulan April/Mei sampai dengan
bulan September, Oktober dan Nopember yang dapat dikelompokkan
sebagai bulan-bulan dengan temperatur yang lebih panas dibandingkan
dengan bulan lainnya. Bulan Juli merupakan bulan dengan temperatur
yang paling rendah, yaitu 26,3 oC.
Kelembaban tertinggi terjadi pada bulan Januari, Februari, Maret, April

dan Mei. Sedangkan kelembaban terendah bulan Oktober, Nopember
dan Desember. Tingginya kelembaban disebabkan oleh adanya musim
hujan dengan tingkat curah hujan yang relatif cukup tinggi yaitu antara
bulan Januari sampai dengan bulan Mei. Kecepatan angin tertinggi terjadi
pada bulan Mei dan bulan Agustus, yaitu dengan kecepatan 1,2 m/detik.
Tabel III.1
KONDISI IKLIM DI KAWASAN PERENCANAAN DI BWK I IBUKOTA
KABUPATEN KUPANG
Bulan
No Uraian Satuan Rate2
Jan Feb Mar Apr Mei Jun Juli Agst Sept Okt Nop Des
o
1 Suhu C 27,5 27,4 27,4 28 26,6 26,5 25,7 26,3 27,0 28,3 28,6 28,1 27,3
2 Kelembaban % 91 91 91 91 91 89,6 89,0 87,7 87,0 86,0 86,3 86,3 88,9
Udara
3 Penguapan mm 131 106 134 111 158 125 182 321 227 222 145 112 165
4 Penyinaran % 40,9 40,9 57,6 65,2 77,5 69,8 82,3 83,4 83,2 76,9 55,7 42,2 64,6
Matahari
5 Kecepatan m/dt 0,7 0,6 0,5 0,7 1,2 1,00 1,0 1,2 1,0 0,9 1,1 0,8 0,9
Angin
Sumber: Detail Desain Rencana Bendungan Raknamo (Aitkom) Kab. Kupang – NTT,2005

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.3
PETA TOPOGRAFI WILAYAH PERENCANAAN RTBL

LAPORAN AKHIR
3.1.1.3 Curah Hujan

Kawasan perencanaan mempunyai rata-rata bulan kering 6,3 bulan
(hujan bulanan lebih kecil dari 60 mm/bulan) dan rata-rata bulan basah
5,7 bulan (curah hujan bulan lebih besar dari 100 mm/bulan). Curah hujan
terbanyak pada bulan Februari dan bulan Mei sampai bulan Oktober
merupakan bulan dengan curah hujan yang rendah.
Hujan Rata - Rata Bulanan Pos Hujan Naibonat
600
500
Curah Hujan (mm)
400
300
200
100
0
Jan. Peb. Maret April Mei Juni Juli Agus t. Sept. Okt. Nop. Des .
Bulan
Gambar 3.4
GRAFIK CURAH HUJAN RATA-RATA POS HUJAN
3.1.1.4 Geologi dan Geomorfologi
Keadaan tanah merupakan indikasi dalam menentukan kesesuaian lahan

suatu wilayah dalam penentuan penggunaan lahan dengan pertimbangan
aspek fisik. Keadaan geologi kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang, merupakan daerah alluvium, sedangkan bagian daerah aliran
sungainya mempunyai struktur geologi yang berbeda–beda dan termasuk
dalam formasi Nolle atas dasar peta geologi bersistem (lembar Kupang)
dari Pusat Penelitian dan Pengembangan Geologi di Bandung. Formasi
ini dapat dikatakan relatif masih muda.
Dari segi geomorfologi, konfigurasi suatu bentang lahan bisa menjadi

bahan pertimbangan dalam perencanaan penggunaan lahan menjadi
optimum. Terkait dengan aspek geologi, topografi dan fisik dasar
lainnya, maka bentang lahan kawasan perencanaan relatif tidak
bergelombang, bahkan cenderung rata. Keadan ini yang menyebabkan
luas area yang tergenang air relatif luas apabila terjadi banjir setiap
musim hujan.

LAPORAN AKHIR
3.1.1.5 Hidrologi
Kondisi sumber daya air di kawasan perencanaan RBWK I Ibukota

Kabupaten Kupang, merupakan jenis bangunan-bangunan irigasi yang
berupa Bendung yaitu Bendung Amabi, Bendung Oesao 2, Bendung
Oesao 3, dan Bendung Jatidale. Selain itu ada beberapa embung di
belakang BPTP Naibonat, dan ada saluran-saluran irigasi.
3.1.1.6 Bencana Alam
Bencana alam yang sering terjadi di kawasan perencanaan adalah

kekeringan, gelombang pasang, banjir, dan longsor.
1) Bencana kekeringan
Sering melanda wilayah Kecamatan Kupang Timur (Fatuteta), Amabi
Oefeto Timur (Oeniko, Oemofa, Patau), Nekamese (Oenif, Taloeta,
Usapi Sonbai), Amarasi Timur (Pakubaun) dan Amarasi Barat
(Tunbaun), Kupang Barat, Kupang Tengah dan Sulamu. Bencana
kekeringan mengakibatkan kondisi rawan pangan dan kesulitan air
bersih bagi hingga 200an KK/kecamatan. Dengan demikian kawasan
atau daerah tersebut perlu diprioritaskan upaya perbaikan sistem
pengendalian sumber daya airnya. Dari peta iklim dan air tanah
terlihat bahwa sebagian wilayah tersebut memang selain memiliki
curah hujan yang tergolong terkecil untuk Kawasan atau Zona I
Kabupaten Kupang bahkan tidak memiliki kandungan air tanah
ataupun bila ada maka tergolong dalam air tanah dalam yang untuk
pengeboran dan eksploitasinya cenderung tidak efisien.
2) Gelombang pasang
Sering terjadi di Kupang Barat.
3) Bencana banjir
Di Kupang Tengah (Oebelo), Kupang Timur (Naibonat), Amabi
Oefeto Timur (Oeniko), Amarasi Timur (Pakubaun) dan Amarasi
Barat (Tunbaun) dan Sulamu.
4) Longsor
Hampir setiap tahun yaitu selama musim penghujan, yang terjadi di
Kupang Tengah (Bokong), Kupang Timur (Kairane, Oemofa), Amabi
Oefeto Timur (Oeniko), Nekamese (Oepaha, Oemasi, Usapi Sonbai),

LAPORAN AKHIR
Amarasi (Kotabes, Oesena), Amarasi Timur (Pakubaun), Amarasi

Selatan (Nekmese) dan Amarasi Barat (Tunbaun). Longsoran
tersebut terutama terjadi di daerah sempadan sungai serta di lereng-
lereng bukit dan pada beberapa bagian daerah milik jalan.
3.1.2 Pola Penggunaan Lahan
Penggunaan lahan di kawasan perencanaan di RBWK I Ibukota

Kabupaten Kupang seluas 2.768,89 ha dimana sebagian besar masih
digunakan untuk lahan kosong, persawahan, dan kebun campuran.
Penggunaan lahan di kawasan perencanaan ini dapat dibedakan atas
permukiman, sawah, tegalan, kebun campuran, perkebunan, semak
belukar, hutan, sungai, industri, dan lain-lain. Untuk lebih jelasnya
mengenai pola penggunaan lahan di kawasan perencanaan dapat dilihat
gambar 3.5 dan tabel III.2.
Tabel III.2
PENGGUNAAN LAHAN RBWK I IBUKOTA KABUPATEN KUPANG
No Jenis Penggunaan Lahan Jumlah ( Ha )

1 Area POM Bensin 0,01
2 Bangunan 39,75
3 Daerah Pekuburan 0,64
4 Daerah Tertutup Awan 37,11
5 Embung 0,45
6 Helly Pad 0,09
7 Hutan 603,64
8 Jaringan Jalan 38,35
9 Kanal dan Kolam 1,11
10 Kebun Campuran 244,73
11 Lahan Pekarangan 74,75
12 Lapangan 8,86
13 Rumput/Tanah Kosong/Semak/Belukar 705,51
14 Saluran Air 0,14
15 Sawah Irigasi 508,81
16 Sawah Tadah Hujan 251,21
17 Sungai Besar 15,89
18 Taman 10,96
19 Tegalan/Ladang 226,85
Jumlah 2.768,89
Sumber: RDTRK RBWK I Ibukota Kab. Kupang, 2007

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.5
PETA POLA PENGGUNAAN LAHAN
KAWASAN PERENCANAAN

LAPORAN AKHIR
3.1.3 Kepemilikan Lahan/Status Kepemilikan
Dalam upaya pendayagunaan lahan (land use) masalah kepemilikan

lahan (land ownership) merupakan hal yang penting dalam kaitannya
dengan pemanfaatan ruang. Kawasan perencanaan kepemilikan lahan di
dominasi berstatus tanah masyarakat yang bersifat turun temurun dimana
penggunaan lahan digunakan untuk pertanian, perumahan, dan kebun
campuran sedangkan untuk kepentingan ekonomi, pemerintahan, dan
fasilitas sosial berstatus tanah negara dengan rata-rata ketinggian
bangunan 1 lantai, sedangkan untuk kepemilikan lahan di kawasan
perencanaan sebanyak 112 kavling dengan jumlah bangunan 142
bangunan. Untuk lebih jelas kepemilikan lahan dapat dilihat pada gambar
3.6.
Tabel III.3
JUMLAH BANGUNAN MENURUT JENISNYA
KELURAHAN NAIBONAT KECAMATAN KUPANG TIMUR
No Jenis Jumlah (%)
1 Permanen 235 21,40
2 Semi Permanen 275 25,00
3 Temporer 589 53,60
Jumlah 1.099 100,00
Sumber: Kecamatan Kupang Timur dalam Angka, 2006
Tabel III.4
PERSENTASE JUMLAH BANGUNAN MENURUT JENISNYA
No Jenis Jumlah (%)
1 Kelurahan Naibonat 1.099 100,00
2 Kawasan Perencanaan 142 12,92

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.6
PETA KEPEMILIKAN LAHAN
KAWASAN PERENCANAAN

LAPORAN AKHIR
3.2 Kependudukan dan Aktivitas Sosial

Kependudukan dan aktivitas sosial di kawasan perencanaan meliputi:
jumlah dan perkembangan penduduk, dan kepadatan penduduk.
3.2.1 Jumlah dan Perkembangan Penduduk

Jumlah penduduk di kawasan perencanaan Kelurahan Naibonat pada
tahun 2005 yaitu 6.135 jiwa dengan rata-rata laju pertumbuhan 14,64 %
pertahun. Untuk lebih jelas mengenai pertambahan dan pertumbuhan
penduduk Kelurahan Naibonat dapat dilihat pada tabel III.5 dan tabel
III.6.
Tabel III.5
PERKEMBANGAN JUMLAH PENDUDUK
Laju Pertumbuhan
Tahun Jumlah (Jiwa)
Penduduk (%)
1999 3.113
2000 3.268 4,98
2001 3.286 0,55
2002 3.403 3,56
2003 5.957 75,05
2004 5.552 (-) 6,79
2005 6.135 10,49
Rata-rata laju pertumbuhan 14,64
Sumber: Kecamatan Kupang Timur Dalam Angka dan Hasil Analisis, 2008

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.7
GRAFIK PERKEMBANGAN PENDUDUK DI KAWASAN PERENCANAAN
Tabel III.6
PERTAMBAHAN JUMLAH PENDUDUK
KELURAHAN NAIBONAT RBWK I IBUKOTA KABUPATEN KUPANG
Keterangan Jumlah (jiwa) Presentase (%)
Kelahiran 25 20,49
Kematian 7 5,74
Pendatang 75 61,15
Pindah 15 12,62
Jumlah 122 100,00
3.2.2 Kepadatan Penduduk

Kelurahan Naibonat memiliki luas 22,47 km2 dengan jumlah penduduk
6.135 jiwa dengan kepadatan rata-rata sekitar 273 jiwa/km2 dalam
klasifikasi kepadatan rendah.
3.2.3 Struktur Penduduk Menurut Agama

Struktur penduduk di kawasan perencanaan menurut agama mayoritas
adalah penduduk beragama Protestan. Untuk lebih jelas dapat dilihat
pada tabel III.7.
Tabel III.7
JUMLAH PENDUDUK MENURUT AGAMA
Agama Jumlah (Jiwa) Presentase (%)
Islam 696 11,05
Katholik 811 12,87
Protestan 4.657 73,91
Hindu 87 1,38
Budha 50 0,79
Jumlah 6.301 100,00

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.8
JUMLAH PENDUDUK MENURUT AGAMA KELURAHAN NAIBONAT
3.2.4 Struktur Penduduk Menurut Jenis Kelamin
Jumlah penduduk menurut jenis kelamin di Kelurahan Naibonat

menunjukkan bahwa jumlah penduduk laki-laki lebih mendominasi bila
dibandingkan dengan jumlah penduduk perempuan. Pada tahun 2005
jumlah penduduk laki-laki mencapai 3.498 jiwa (51,52 %) sedangkan
jumlah penduduk perempuan yaitu sebesar 2.691 jiwa (43,48 %).
3.3 Prospek Pertumbuhan Ekonomi
Perekonomian di wilayah Kecamatan Kupang Timur masih di dominasi
oleh sektor pertanian. Pada data tahun 2005, sektor pertanian
memberikan sumbangan sebesar 52,65% terhadap total PDRB. Bidang
usaha lain yang memberikan sumbangan cukup besar adalah bidang
Jasa sebesar 18,83%, Bidang Perdagangan, Rumah Makan dan Hotel
sebesar 15,39% serta Bidang Konstruksi/Bangunan 4,84%, serta
Pengangkutan dan Komunikasi sebesar 4,25%. Untuk Pertambangan dan
Penggalian mempunyai kontribusi yang paling rendah yaitu 0,59%
terhadap PDRB. Untuk jelasnya lihat tabel III.8.
Tabel III.8
STRUKTUR PDRB KECAMATAN KUPANG TIMUR
ATAS DASAR HARGA YANG BERLAKU
TAHUN 2005
Kontribusi Thd
No Lapangan Usaha Nilai (Rp)
PDRB (%)
1 Pertanian 51.373.181 52.65
2 Pertambangan & Penggalian 580.373 0.59
3 Industri Pengolahan 1.631.259 1.67
4 Listrik, Gas dan Air Minum 859.214 0.88
5 Konstruksi / Bangunan 4.727.435 4.84
6 Perdagangan, Rumah Makan Dan Hotel 15.013.160 15.39
7 Pengangkutan dan Komunikasi 4.150.975 4.25
8 Persewaan, Keuangan dan Jasa 873.665 0.90
Perusahaan
9 Jasa – Jasa 18.373.264 18.83
Jumlah 97.582.525 100,00
Sumber: Kecamatan Kupang Timur Dalam Angka 2006

LAPORAN AKHIR
Karakteristik perekonomian di Kelurahan Naibonat dapat dilihat dari

berbagai jenis bidang usaha yang digeluti oleh masyarakat setempat
seperti pada sektor pertanian, perdagangan, perindustrian maupun jasa,
yakni pertanian lahan basah (sawah irigasi atau tadah hujan), lahan
kering seperti perladangan dengan komoditi jagung, kacang-kacangan
dan umbi-umbian. Selain itu, masyarakat juga banyak yang
mengembangkan potensi usaha peternakan mulai dari ternak besar (sapi
dan kuda), ternak kecil (kambing), dan unggas (ayam dan itik) dan ada
juga yang berusaha dalam sektor perikanan darat. Untuk Lebih jelasnya,
dapat dilihat pada tabel III.9.
Tabel III.9
JUMLAH TERNAK BERDASARKAN JENISNYA
Jenis Ternak Jumlah (Ekor) Presentase (%)
Sapi 1.578 39,71
Kuda 17 0,43
Kambing 155 3,90
Babi 295 7,42
Ayam 1.750 44,04
Itik 179 4,50
Jumlah 3.974 100,00
Adapun jenis usaha perikanan yang banyak diusahakan oleh masyarakat

adalah usaha perikanan darat dengan jenis budidaya kolam sebanyak
125 petani ikan kolam.
Kegiatan perindustrian yang terdapat di Kelurahan Naibonat yaitu industri

kecil dan kerajinan rakyat berupa home industri, sedangkan untuk sektor
perdagangan di Kelurahan Naibonat, terdapat kios-kios yang sebagian
besar melayani kebutuhan penduduk di kelurahan ini. Adapun jumlah kios
tersebut sebesar 159 kios dengan 318 jiwa tenaga kerja (Kecamatan
Kupang Timur dalam Angka, 2006).
Untuk sektor perkebunan di kawasan perencanaan BWK I yang meliputi

Kelurahan Oesao sebagian dan Kelurahan Naibonat terdiri dari jenis
tanaman perkebunan seperti lontar, mangga, dan nangka. Untuk lebih
jelasnya mengenai penjabaran masing-masing menjadi tanaman muda

LAPORAN AKHIR
dan tanaman produktif berdasarkan luasan. Untuk jelasnya dapat dilihat

pada tabel III.10.
Tabel III.10
LUAS TANAMAN PERKEBUNAN DI KAWASAN PERENCANAAN BWK I
Jenis Tanaman Tanaman Tanaman
Perkebunan (Ha) Muda Produktif
Lontar 23 19
Mangga 13 16
Nangka 9 7
Jumlah 45 42
Berdasarkan data tersebut diatas, maka dapat disimpulkan bahwa jenis

usaha yang memiliki prospek atau yang dapat dikembangkan di RBWK I
atau di Kelurahan Naibonat yaitu jenis usaha pertanian, seperti usaha
pertanian lahan basah, lahan kering dan usaha peternakan. Untuk
pengembangannya, dapat dilakukan menggunakan prinsip-prinsip
agropolitan agar hasil-hasil pertaniannya dapat meningkat dan dapat
menjadi komoditas utama dari Kabupaten Kupang.
3.4 Prasarana Dasar

Prasarana dasar meliputi jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan telepon,
jaringan air bersih, dan jaringan drainase.
3.4.1 Jaringan Jalan

Sistem jaringan jalan arteri, kolektor dan lokal. Sistem jaringan jalan arteri,
melalui pusat kota membelah kawasan perencanaan, sistem jaringan
jalan kolektor menghubungkan pusat–pusat pertumbuhan seperti jaringan
jalan arah ke Oekabiti, Pukdale, Manusak, dan Nunkurus. Sedangkan
sistem jaringan jalan lokal melayani hubungan antara kawasan dalam
kota (Sub Bagian Wilayah Kota) di kawasan perencanaan.
Keadaan konstruksi jaringan jalan yang ada di kawasan perencanaan

terdiri dari jenis konstruksi Aspal, Sirtu, Tanah, dan Semen (beton),
dimana secara keseluruhan di kawasan perencanaan didominasi oleh
jenis perkerasan Sirtu dan tanah, sedangkan jenis konstruksi aspal

LAPORAN AKHIR
berada di beberapa tempat dengan kondisi perlu peningkatan untuk

kualitas permukaannya. Kondisi jaringan jalan di kawasan perencanaan
untuk lebih jelas dapat dilihat pada gambar 3.9.
3.4.2 Jaringan Listrik

Untuk kebutuhan penerangan belum seluruh masyarakat di kawasan
perencanaan BWK I memanfaatkan listrik yang dikelola oleh Perusahaan
Listrik Negara (PLN). Selain memanfaatkan listrik PLN sebagian
masyarakat di kawasan perencanaan BWK I tersebut menggunakan
minyak tanah untuk pemenuhan kebutuhan penerangannya.
Berdasarkan data sekunder jumlah masyarakat di kawasan perencanaan

BWK I yang telah memanfaatkan listrik PLN bagi kebutuhan penerangan
mencapai jumlah 1.371 KK, sementara yang masih menggunakan minyak
tanah jumlahnya mencapai angka 527 KK. Ini berarti masih sekitar 28%
dari seluruh keluarga yang ada menggunakan minyak tanah. Untuk
jelasnya mengenai jaringan listrik dapat dilihat pada gambar 3.10.
3.4.3 Jaringan Telepon
Sarana komunikasi atau jaringan telepon di kawasan perencanaan BWK I

Ibukota Kabupaten Kupang saat ini belum semua kawasan terlayani,
hanya di sekitar Kelurahan Oesao, sepanjang jalan sekitar persimpangan
arah ke Oekabiti, sedangkan untuk tempat lainnya belum terlayani.
Jaringan telepon di kawasan perencanaan pada saat ini masih sangat

minim, karena sebagian besar jaringan telepon ini belum dapat menyebar
keseluruh kawasan perencanaan dan hanya terjangkau pada daerah
sekitar jalan beraspal saja sehingga jaringan telepon ini hanya menyebar
sebatas jaringan jalan penghubung antar kota. Untuk lebih jelas jaringan
telepon dapat dilihat pada gambar 3.11.

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.9
Peta Jaringan Jalan
Kawasan Perencanaan

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.10
PETA JARINGAN LISTRIK
DI KAWASAN PERENCANAAN

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.11
PETA JARINGAN TELEPON

LAPORAN AKHIR
3.4.4 Jaringan Air Bersih
Kebutuhan air bersih masyarakat kawasan perencanaan BWK I Ibukota

Kabupaten Kupang saat ini dipenuhi melalui beberapa jenis sarana air
bersih, yaitu: jaringan air baku (ledeng), sumur/perigi baik dengan pompa
maupun tanpa pompa, dan mata air. Data yang ada menunjukan bahwa
masyarakat kawasan perencanaan sebagian besar masih memanfaatkan
perigi/sumur tanpa menggunakan pompa sebagai tempat memenuhi
kebutuhan air bersihnya.
Pemanfaatan terbesar kedua adalah menggunakan fasilitas jaringan air

baku (ledeng), baik yang sudah dikelola oleh PAM, maupun yang
diusahakan sendiri oleh masyarakat. Ketersediaan air bersih bagi
penduduk di kawasan perencanaan BWK I Ibukota Kabupaten Kupang
sepanjang tahun sangat ditentukan oleh kondisi musim dan iklim terutama
jumlah curah hujan dan jumlah hari hujan, kondisi geologi, morfologi dan
perilaku masyarakat dalam pengelolaan sumberdaya air.
Pada musim penghujan dimana kawasan perencanaan tiap tahun dilanda

bencana banjir yang mengakibatkan kualitas air menurun terutama pada
sumber sumur gali sehingga airnya tidak bisa dimanfaatkan. Berdasarkan
hasil pengamatan lapangan dan wawancara terhadap masyarakat,
menurunnya kualitas air ini berlangsung antara satu minggu sampai dua
minggu bahkan terkadang sampai satu bulan.
Pada musim kemarau, sebagian besar masyarakat di kawasan

perencanaan BWK I memanfaatkan air sungai yang tersisa sebagai
sumber air bersih untuk kebutuhan sehari-hari. Kualitas air sungai tentu
tidak sehat karena konsentrasi bahan pencemar relatif tinggi terutama
bahan pencemar berupa mikrobiologi. Keadaan ini disebabkan bahwa
sumber air yang biasa digunakan oleh masyarakat jumlah airnya menurun
bahkan mengering.
Sumber daya air memegang peranan penting dalam kehidupan

makhluk, terutama manusia dalam upaya menaikkan derajat hidup dan

LAPORAN AKHIR
kesejahteraannya terutama di bidang kesehatan. Distribusi macam

sumber air dan cakupan penduduk pemakai air bersih dapat dilihat pada
gambar 3.12.
Gambar 3.12
DISTRIBUSI PENDUDUK PEMAKAI AIR BERSIH DI KAWASAN PERENCANAAN BWK I
SA (sum ur
artesis); 1527; PP (perpipaan);
16% 1298; 14% PMA
(perlindungan
m ata air); 387; 4%
SPT (sum ur
pom pa tangan );
82; 1%
SGL (sum ur
gali); 6113; 65%
Sumber: Profil Kesehatan Kecamatan Kupang Timur, Tahun 2006
Penggunaan air bersih bagi masyarakat di kawasan perencanaan pada

saat ini masih bergantung pada aliran sungai serta pembuatan sumur bor
oleh masing-masing masyarakat. Untuk lebih jelas sumber air bersih
kawasan perencanaan pada saat ini dapat dilihat pada gambar 3.13.
3.4.5 Jaringan Drainase
Alur sungai di kawasan perencanaan terputus di tengah dimana elevasi

alur yang sama dengan dataran, akibatnya apabila terjadi hujan aliran
yang mengalir cenderung menyebar ke dataran. Hal ini tidak menjadi
masalah apabila pada lokasi tersebut tidak ada kegiatan manusia yang
berdampak merugikan seperti pemukiman, perkantoran dan lahan
pertanian, namun demikian sebaliknya. Pada lokasi pertanian kondisi
tersebut belum tentu banjir yang terjadi menyebabkan kerugian, bisa jadi
luapan tersebut juga dibutuhkan.

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.13
PETA JARINGAN AIR BERSIH

LAPORAN AKHIR
Kapasitas alur sungai yang tidak memadai karena sempit sehingga aliran
air menjadi terhambat, akibatnya terjadi kenaikan elevasi muka air di
bagian hulunya. Kondisi alur sungai yang tidak memadai ini dikarenakan
oleh proses sedimentasi, penyumbatan akibat sampah, bottle neck alami
dan akibat adanya bangunan (jembatan).
Kondisi drainase di kawasan perencanaan pada saat ini masih

mengandalkan sistem jaringan pembuangan yang sudah ada/tersedia
sejak dulu (drainase alami) sehingga kawasan perencanaan pada saat ini
rawan terhadap banjir. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada gambar 3.14.
3.4.6 Jaringan Persampahan
Terjadinya banjir disebabkan karena perilaku masyarakat yang belum

mampu mengelola timbulan sampah secara baik, dimana masyarakat
sering membuang sampah di sembarang tempat bahkan di selokan, parit
dan sungai. Perilaku inilah yang menyebabkan terjadinya banjir karena
sampah yang dibuang ke selokan, parit dan sungai dapat mengganggu
atau menghambat aliran air sehingga terjadilah banjir.
Jumlah produksi sampah sangat erat kaitanya dengan jumlah penduduk.

Tingkat pertambahan penduduk Kabupaten Kupang selama dasa-warsa
terakhir ini besarnya lebih dari 5,3% pertahun, jauh lebih besar dari
tingkat pertumbuhan penduduk nasional yang besarnya hanya 1,98% per
tahun.
3.5 Fasilitas Lingkungan

Fasilitas lingkungan meliputi: perumahan, fasilitas pendidikan, fasilitas
perdagangan, fasilitas peribadatan, fasilitas kesehatan, fasilitas
pemerintahan dan balai umum, fasilitas ruang terbuka hijau dan olahraga,
serta lahan pemakaman umum.

LAPORAN AKHIR
Gambar 3.14
PETA JARINGAN DRAINASE
KAWASAN PERENCANAAN

LAPORAN AKHIR
3.5.1 Perumahan
Fasilitas perumahan sangat penting bagi masyarakat terutama rumah

yang layak huni. Klasifikasi perumahan yang ada di Kecamatan Kupang
Timur terdiri dari kondisi permanen, semi permanen dan temporer/darurat.
Klasifikasi atau jenis rumah yang banyak di Kecamatan Kupang Timur
berupa jenis bangunan temporer/darurat berjumlah 2.772 unit atau sekitar
45% dari jumlah rumah secara keseluruhan.
3.5.2 Fasilitas Pendidikan
Fasilitas pendidikan yang terdapat di kawasan perencanaan BWK I telah

dapat dilayani oleh sekolah-sekolah seperti Taman Kanak-Kanak (TK)
Kartika yang berada di dalam Komplek Kompi A dan TK Negeri Pembina.
Untuk Sekolah Dasar masing-masing berupa SD Inpres Naibonat, SD
Negeri Naibonat, SD Advent dan SD Inpres Oesao. Sekolah Lanjutan
Tingkat Pertama yaitu SMP Negeri 4, serta Sekolah Lanjutan Tingkat Atas
yaitu SMA Perikanan, dan SMA Negeri 4.
3.5.3Fasilitas Perdagangan
Kegiatan perdagangan di Kawasan perencanaan BWK I terkonsentrasi di

Kelurahan Oesao, berupa pasar, grosir, bahkan eceran. Lokasi pasar
yang ada saat ini sangatlah mengganggu pergerakan arus lalu lintas
sepanjang jalan arteri di persimpangan Oesao ke Oekabiti. Sedangkan
berdasarkan data sekunder dari Kecamatan Kupang Timur bahwa usaha
perdagangan berupa kios di Kelurahan Oesao mencapai 320 Kios
dengan menyerap tenaga kerja 640 tenaga, sedangkan di Kelurahan
Naibonat terdapat 159 kios dengan tenaga kerja 318 tenaga.
3.5.4 Fasilitas Peribadatan
Untuk melayani kegiatan peribadatan di kawasan perencanaan yang

sebagian besar beragama Kristen Protestan, terdapat 8 (delapan) buah
gereja, 2 (dua) buah Mesjid dan 1 (satu) buah Pura yang tersebar di
masing-masing Sub BWK.

LAPORAN AKHIR
3.5.5 Fasilitas Kesehatan
Secara keseluruhan fasilitas kesehatan di kawasan perencanaan BWK I

Ibukota Kabupaten Kupang terdiri dari Rumah Sakit Umum yang berada
di Kawasan Civic Center yang keberadaannya belum dimanfaatkan,
Puskesmas Oesao, dan Posyandu.
3.6 Aspek Pengembangan Kawasan Agropolitan
Kegiatan sektor pertanian yang ada di Kecamatan Kupang Timur

sebagian besar tertumpu pada kegiatan pertanian berupa padi sawah dan
padi ladang, selain itu juga kegiatan pertanian lahan kering seperti
kegiatan perladangan dengan jenis komoditi yang dihasilkan berupa
jagung, kacang-kacangan, dan ubi-ubian. Untuk melihat luas panen padi
dan palawija pada tingkat petani di Kecamatan Kupang Timur dapat
dilihat pada tabel III.11.
Tabel III.11
LUAS PANEN DAN PRODUKSI TANAMAN PADI, PALAWIJA
PADA TINGKAT PETANI MENURUT JENIS KOMODITI
DI KECAMATAN KUPANG TIMUR
No Jenis Tanaman Luas Panen Hasil Per Hektar Produksi

(Ha) (Kw) (Ton)
1 Padi Sawah 3.538 7,25 25,650

2 Padi Ladang - - -
3 Jagung 2.425 13,45 32,68
4 Ubi Kayu 1.480 71.94 10,647
5 Ubi Jalar - - -
6 Kacang Tanah 48 8,25 3,96
7 Kacang Hijau 14 9,55 13
Sumber: Kecamatan Kupang Timur Dalam Angka 2006

LAPORAN AKHIR
Sedangkan untuk kegiatan penduduk di sektor peternakan jenis ternak

besar yang terbanyak seperti sapi cukup banyak yaitu 14.778 ekor,
kemudian ternak kecil kambing dan babi masing-masing sebanyak 1.689
ekor dan 2.453 ekor, serta jenis ternak unggas masih di dominasi oleh
ayam sebanyak 7.638 ekor.
Untuk perikanan di Kecamatan Kupang Timur terdapat jumlah petani
perikanan darat, dimana paling banyak petani ikan kolam ada 1.165
petani dengan petani terbanyak di Kelurahan Tuatuka yaitu 465 petani.
Kemudian jumlah nelayan menurut jenisnya yang terbanyak adalah
nelayan sambilan penuh sebanyak 239 nelayan.

LAPORAN AKHIR
BAB 4
ANALISIS PENATAAN
Berdasarkan pengamatan terhadap kawasan rencana dan kecenderungan

perkembangan yang terjadi, maka pengunaan lahan di kawasan eksisting saat ini
di dominasi oleh peruntukkan hutan lindung, tanaman pangan lahan basah,
kebun campuran, dan rawa.
Karena sebagian besar kawasan perencanaan masih terdapat lahan kosong

(rawa) maka bangunan dalam kawasan rencana perlu ditata dengan
mempertimbangkan intensitas pemanfaatan lahan dan pengaruh terhadap BWK
sekitarnya serta kenyamanan bagi masyarakat yang menempati kawasan
perencanaan bangunan-bangunan bertingkat rendah yang umumnya merupakan
hunian yang kurang efisien perlu diatur agar tercapai peningkatan intensitas.
Dilihat dari ketinggian atau jumlah lantainya, pada umumnya satu lantai.
Di dalam kawasan perencanaan kualitas bangunan eksisting, terdiri atas:
1. Bangunan permanen, dimana bangunan ini ditempati sebagai perumahan

yang terletak di sepanjang jalan kabupaten yang menghubungkan Kota
Kupang - Kabupaten Kupang.
2. Bangunan non permanen, dengan kondisi buruk yang umumnya ditempati
oleh masyarakat setempat yang bekerja sebagai pembajak sawah/kebun.
Ketinggian bangunan di kawasan perencanaan rata-rata 1 lantai. Penataan
bangunan nantinya dapat diatur melalui arahan kepadatan bangunan, rasio
luas lantai, ketinggian, dan selubung bangunan. Sedangkan untuk aspek
pengalihan fungsi bangunan (dari hunian menjadi komersial) dapat dilakukan
Analisis Penataan Bangunan dan Lingkungan IV-1

LAPORAN AKHIR
dengan mengatur pola kesesuaian atau kontekstualitas antara bangunan

lama yang dipertahankan dengan bangunan baru.
4.1 Analisis Penataan Bangunan dan Lingkungan

1. Tata Guna Lahan dan Tata Lingkungan
Beberapa potensi dan permasalahan yang berkaitan dengan tata
guna lahan dan tata lingkungan yang diperkirakan akan dan dapat
mempengaruhi perkembangan kawasan perencanaan adalah:
♦ Terjadinya perubahan fungsi ruang terbuka hijau: dalam hal ini

ruang hijau yang sekarang masih dapat dipertahankan, potensial
akan beralih fungsi menjadi lahan terbangun, karena nilai lahan
menjadi tinggi;
♦ Perubahan fungsi bangunan yang ada sekarang, dari fungsi
hunian potensial berubah menjadi fungsi perdagangan dan atau
jasa komersial lainnya;
♦ Terdapatnya lahan yang belum dimanfaatkan/difungsikan, dan
apabila tidak segera diamankan, di satu sisi dikhawatirkan
pontensial dimanfaatkan oleh squatter atau sektor informal, tetapi
di sisi lain merupakan potensi daya tarik kegiatan ekonomi baru
sehingga dapat dimanfaatkan sebagai kawasan jasa komersial
yang tertata dengan baik; Kondisi ini dapat menurunkan fungsi
kawasan, terutama dari unsur estetika lingkungan secara visual,
karena itu perlu perhatian dan penanganan dengan seksama;
♦ Terjadinya perubahan/alih fungsi lahan menjadi lahan terbangun,
terutama pada daerah-daerah bantaran sungai perlu diantisipasi
selain kemungkinan terjadinya bencana banjir dan erosi, juga
kemungkinan terjadinya pencemaran lingkungan terutama pada
badan sungai.
2. Ekonomi
♦ Rendahnya aktivitas ekonomi dibandingkan dengan nilai lahan
yang sangat tinggi;
♦ Pemanfaatan lahan belum optimal;
♦ Aktivitas ekonomi yang tidak optimal karena kurangnya keterkaitan
(linkage) di dalam kawasan;
LAPORAN AKHIR
♦ Belum tersedianya tempat untuk aktivitas ekonomi sektor informal

sehingga menempati daerah-daerah yang tidak layak/tidak
seharusnya;
♦ Pemanfaatan yang kurang optimal pada lahan dan bangunan;
♦ Kurangnya distribusi aktivitas ekonomi bersifat tinggi.
3. Sistem Keterkaitan
♦ Belum adanya akesibilitas yang cukup baik yang mempermudah
permiabilitas ke dalam kawasan perencanaan;
♦ Diprediksi dapat terjadi akumulasi kendaraan pada jam-jam dan
daerah tertentu yang menyebabkan kemacetan pada simpul
kawasan, terutama pada jalan penghubung Kota Kupang –
Kabupaten Kupang;
♦ Dapat terjadi keterbatasan linkage akibat dominasi aktivitas sekitar
perkantoran pada satu kawasan tertentu.
♦ Dapat terjadi kekacauan akibat tumbuhnya kaki lima pada jalur
pedestrian yang tak terkendali menggeser pejalan kaki ke jalan
raya;
♦ Belum adanya jalur-jalur kendaraan umum, lengkap dengan
haltenya pada daerah yang berpotensi komersial;
♦ Kecepatan pergerakan relatif tinggi, maka pada segmen-segmen
yang diantisipasi potensial padat perlu disediakan jalur
perlambatan jalan kendaraan yang akan masuk ke kawasan
perkantoran.
4. Tata Bangunan
♦ Kurangnya optimalisasi penggunaan lahan pada kawasan;
♦ Perbandingan padat-rongga yang tidak seimbang;
♦ Apabila tidak ada panduan akan terjadi stagnasi bentukan fisik
bangunan;
♦ Belum adanya aturan yang jelas mengenai batasan kepadatan
penduduk dan panduan umum tata bangunan.

LAPORAN AKHIR
5. Landmark
Belum ada landmark atau tengaran yang memperlihatkan ciri khas
kawasan perencanaan.
4.2 Analisis Fisik Binaan

Kondisi fisik binaan mengacu pada Hamid Shirvani dalam buku The
Urban Design Process, diantaranya meliputi:
Menurut Hamid Shirvani (Shirvani, 1985 : 7-8), elemen lingkungan visual
diantaranya terdiri dari:
1. Penggunaan Lahan (Land Use)
Tata guna lahan kawasan fungsional dengan memperhatikan
perbedaan penggunaan lahan, kawasan fungsional mengenai
penggunaan lahannya dalam sistematik jaraknya.
2. Tatanan massa dan ruang
Massa dan ruang umumnya meliputi kajian keadaan fisik
bangunannya ada:
a. Unsur tiga dimensi (panjang, lebar, tinggi);
b. Set back, seperti dengan adanya pemandangan yang ada
didepannya merupakan usaha agar tidak mendapatkan kesan
monoton.
3. Sirkulasi dan Parkir
Adanya pola ketertiban dengan jaringan jalan yang mengikuti suatu
pola seperti grid, melengkung dan sebagainya.
4. Kerapatan Bangunan
Lingkungan perumahan dengan kepadatan tinggi, mempunyai
kerapatan maksimal bangunan rata-rata 100 bangunan/ha, kerapatan
bangunan sedang berkisar 35-50 bangunan/ha, sedangkan
kerapatan rendah rata-rata 30 bangunan/ha.
5. Proporsi Kawasan Bangunan
Koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB)
merupakan unsur pengendali pembangunan kawasan bandara yang
bebas dari kondisi bangunan yang ada dan yang akan dibangun.
KDB adalah perbandingan luas lantai dasar maksimal yang boleh
dibangun terhadap luas efektif kapling dan dinyatakan dalam persen

LAPORAN AKHIR
(%). KLB adalah perbandingan luas keseluruhan lantai bangunan

terhadap luas efektif kapling.
Berdasarkan ketetapan RDTRK RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang,
ketetapan KDB bangunan untuk rumah tinggal antara 40% - 60%
dengan KLB berkisar 2%. KDB kawasan jasa komersil non bertingkat
80% dengan KLB 2%, sedangkan untuk kawasan industri yang
umumnya bangunan perkantoran bertingkat dengan KDB 60% KLB
1,2%. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada gambar 4.1.
6. Garis Sempadan Bangunan
Kawasan pengembangan RBWK I Kabupaten Kupang ditetapkan
Garis Sempadan Bangunan (GSB) berdasarkan jenis peruntukkan
atau penggunaan bangunan, dimana garis sempadan bangunan
bergantung dengan kelas dan fungsi jaringan jalan, sesuai dengan
ketentuan yang berlaku di beberapa kota di Indonesia, dengan lebar
garis sempadan di kawasan ditetapkan ½ dari lebar daerah milik jalan
(ROW), seperti jalan penghubung dari Kota Kupang dengan kawasan
perencanaan dengan lebar 7 meter maka lebar GSB 3,5 meter.
7. Ketinggian Bangunan
Ketentuan ketinggian bangunan di kawasan perencanaan yang
masuk dalam areal kawasan perencanaan diarahkan tidak melebihi 2
lantai bangunan dengan ketinggian maksimum 12 m.
8. Ruang terbuka
Adanya ruang terbuka sebagai pembatas antar lingkungan dan fungsi
sebagai tempat untuk olah raga, bermain, berteduh dari panas
matahari dan hujan serta sebagai tempat bersosialisasi.
Perancangan ruang terbuka untuk memberikan kenyamanan kepada
masyarakat dengan fungsi sebagai berikut:
a. Ruang terbuka sebagai fungsi rekreasi (ruang publik);
b. Ruang terbuka sebagai fungsi pelayanan;
c. Ruang terbuka sebagai fungsi pembentuk citra;
d. Ruang Terbuka sebagai konservasi kawasan.

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.1
PETA KDB KLB
(INTENSITAS BANGUNAN)

LAPORAN AKHIR
Penataan jalur hijau sungai diperlukan untuk mempertahankan fungsi

dan kelestarian sungai. Maksud penghijauan sepanjang alur sungai
adalah:
1) Menahan erosi;
2) Menjaga ketersediaan air, mengamankan sumber air dan
mengatur tata air;
3) Memberikan lingkungan yang mendukung kehidupan seperti aman
terhadap bencana banjir.
Jenis tanaman yang dapat ditanam di sempadan sungai, dengan

kriteria sebagai berikut:
a) Pohon berumur tahunan karena kemampuan akarnya dalam
mengikat tanah dan tidak memerlukan banyak perawatan
b) Pohon-pohon pencegah erosi, digunakan pada sungai-sungai
yang berada di lahan kemiringan tinggi.
9. Pedestrian ways
Fungsi utama dari pedestrian ways adalah memberikan keleluasaan
bagi manusia untuk melakukan aktivitas pejalan kaki.
10. Aktivitas pendukung
Aktivitas pendukung merupakan pelengkap kegiatan suatu lingkungan
untuk aktivitas dan ruang fisik biasanya dengan melakukan
penambahan aktivitas seperti adanya supermarket, perkantoran juga
sekolah.
4.3 Analisis Tapak

Analisis tapak digunakan untuk mendapatkan tapak yang sesuai dengan
kriteria pembangunan fisik, termasuk kemudahan dalam penyediaan
utilitas, pengadaan sistem sirkulasi, pengadaan fasilitas lingkungan yang
paling terkait secara fungsional, keterjangkauan ekonomi dan terbebas
dari faktor-faktor lingkungan yang tidak diinginkan (Chiara dan
Koppelman, 1994:91).
4.3.1 Topografi

LAPORAN AKHIR
Bentuk dasar permukaan tanah atau struktur topografi suatu tapak

berguna untuk mengetahui layak tidaknya penempatan suatu fungsi atau
persyaratan teknis bangunan. Kondisi topografi juga digunakan untuk
mengetahui potensi daerah layak bangun dan daerah tidak layak bangun.
Kawasan perencanaan memperlihatkan kondisi yang relatif datar dan

berada pada kondisi topografi antara:
a) Daerah datar, dengan kemiringan lereng 0 – 2 %;
b) Daerah bergelombang, dengan kemiringan lereng 2 – 15 %;
Tabel IV.1
HUBUNGAN SUDUT LERENG DENGAN KEMAMPUAN PERUNTUKKANNYA
(Mabbery, 1972)
Kelas Sudut Lereng (%)
No Jenis Penggunaan Lahan
0-3 ^3-5 ^5-10 ^10-15 ^15-30 ^30-70 >70
1. Rekreasi Umum       
2. Bangunan Konstruksi    
3. Permukiman    
4. Fasilitas    
5. Jalan   
6. Sistem Septic  
7. Pusat Perdagangan  
8. Jalan raya dan Terminal  
9. Lapangan Terbang  
10. Jalan lain      
Keterangan: X=menyatakan peruntukannya, Sumber: Departemen Transmigrasi RI
Berdasarkan skala Mabbery, wilayah perencanaan menunjukkan tapak yang

mempunyai potensi yang besar untuk pengembangan kegiatan perkotaan,
karena untuk kemiringan > 40% hanya diperuntukkan bagi hutan Negara.
4.3.2 Geologi dan Geomorfologi

Unsur geologi dan kondisi tanah dapat berfungsi sebagai indikator dalam
menentukan kemampuan dan kesesuaian lahan, terutama dalam hal
menentukan kestabilan lereng, kestabilan pondasi dan kondisi drainase.

LAPORAN AKHIR
Keadaan geologi di RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang yang merupakan

daerah alluvium, sedangkan pada bagian daerah aliran sungainya
mempunyai struktur geologi yang berbeda–beda dan termasuk dalam
formasi Nolle atas dasar peta geologi bersistem (lembar Kupang) dari
Pusat Penelitian dan Pengembangan Geologi di Bandung. Formasi ini
dapat dikatakan relatif masih muda.
Dari segi geomorfologi, konfigurasi suatu bentang lahan biasa menjadi

bahan pertimbangan dalam perencanaan penggunaan lahan menjadi
optimum. Terkait dengan aspek geologi, topografi dan fisik dasar
lainnya, maka bentang lahan kawasan perencanaan relatif tidak
bergelombang, bahkan cenderung rata. Keadan ini yang menyebabkan
luas area yang tergenang air relatif luas apabila terjadi banjir setiap
musim hujan.
Hasil pengamatan lapangan menunjukkan bahwa hampir sebagian besar

kawasan perencanaan BWK I ini terbentuk oleh adanya endapan bahan
sedimen, dan sebagian kecil menunjukan singkapan batu asli yaitu
batuan koral hasil sedimen tua. Proses geomorfologi yang dominan
terhadap pembentukan kawasan perencanaan adalah musim kemarau
yang panjang dan musim hujan yang pendek.
Mengenai kriteria dari penentuan kemampuan lahan berdasarkan

keadaan geologi dan jenis tanah dapat disajikan dalam tabel IV.2.
Stabilitas pondasi sangat tergantung pada jenis batuan/tanah, sudut

lereng, air tanah, permeabilitas batuan/tanah, dan lain-lain. Untuk
pengembangan fisik binaan maka stabilitas pondasi sangat penting
artinya. Berdasarkan pertimbangan kriteria-kriteria tersebut maka
pemilihan lokasi diprioritaskan pada lokasi yang datar. Hal ini berkaitan
dengan pertimbangan ekonomi, dimana pada lokasi yang tidak datar lebih
cocok untuk pengembangan non fisik binaan.
Dari hasil analisis terdapat keadaan geologi dan jenis tanah, dapat
ditetapkan areal yang dapat dikembangkan sebagai kawasan perkotaan,

LAPORAN AKHIR
yaitu kawasan yang mempunyai ciri-ciri batuan/tanah sebagai berikut:

batuan/tanah mantap dan keras, fraksi kasar-sedang dan lapisan soil
tipis. Adapun sifat dari kondisi geologi tersebut memiliki kestabilan lereng
yang tinggi, kestabilan pondasi tinggi, tingkat erosi sedang, resapan air
tanah sebagian relatif kecil serta rawan bencana alam banjir.
Tabel IV.2
KRITERIA PENENTUAN SATUAN KEMAMPUAN LAHAN
BERDASARKAN KONDISI GEOLOGI
Sifat dan Jenis Kestabilan Kestabilan Bencana
No Erosivitas Drainase
Tanah/Batuan Lereng Pondasi Alam
1. Kemantapan
 Rapuh Tidak stabil Tidak stabil Buruk Tinggi Bahaya
 Kompak Agak stabil Agak stabil Sedang Sedang Waspada
 mantap Stabil Stabil Baik Rendah Aman
2. Kekerasan
 Lunak Tidak stabil Tidak stabil Buruk Tinggi Bahaya
 Liat Agak stabil Agak stabil Sedang Sedang Waspada
 Keras Stabil Stabil Baik Rendah Aman
3. Fraksi
 Halus Tidak stabil Tidak stabil - Tinggi -
 Sedang Agak stabil Agak stabil - Sedang -
 Kasar Stabil Stabil - Rendah -
4. Lapisan
 Tipis Tidak stabil Tidak stabil - Tinggi -
 Sedang Agak stabil Agak stabil - Sedang -
 Tebal Stabil Stabil - Rendah -
Sumber: Hasil Analisis, Tahun 2008
Sifat tanah di kawasan perencanaan BWK I Ibukota Kabupaten Kupang

adalah porous dengan permeabilitas cukup tinggi, menyebabkan air hujan
yang meresap ke dalam tanah cukup besar dari debit “surface run-off”
(aliran permukaan).
4.3.3 Analisis Pondasi

Berdasarkan hasil penyelidikan tanah pada 6 (enam) titik sondir di
kawasan perencanaan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang, maka
didapat data-data sebagai berikut:
a) Titik Boring 1
1. Kedalaman Konus 9,20 m dari permukaan tanah;
2. Perlawanan Konus (qc) > 230 kg/cm2;
3. Air tanah permukaan terdapat pada kedalaman > 10 m pada saat
musim hujan dan > 15 m pada saat kemarau.
b) Titik Boring 2

LAPORAN AKHIR
1. Kedalaman Konus 11 m dari permukaan tanah;

c) Titik Boring 3
2. Perlawanan Konus (qc) = 250 kg/cm2;
d) Titik Boring 4
e) Titik Boring 5
f) Titik Boring 6
Mengacu pada hasil analisis pondasi yang dilakukan, maka dapat

disimpulkan bahwa pondasi yang digunakan adalah pondasi dalam, yakni
Pondasi Sumuran/Bore Pile karena muka air tanah cukup tinggi. Pondasi
ini diletakkan pada kedalaman -8,5 m sampai dengan -10,00 m dari
permukaan tanah asli dengan qc > 100 kg/cm2.
4.3.4 Hidrologi
Kawasan perencanaan dilalui oleh beberapa sungai yang melewati

kawasan ini bahkan bermuara di kawasan perencanaan ini, seperti
Sungai Air Kom, Pulu Kayu, Asam Tiga, Amabi, dan Sungai Oesao. Pada

LAPORAN AKHIR
musim kemarau, sebagian besar masyarakat di kawasan perencanaan

BWK I memanfaatkan air sungai yang tersisa sebagai sumber air bersih
untuk kebutuhan sehari-hari.
4.3.5 Orientasi Matahari

Analisis terhadap pencahayaan matahari digunakan untuk penempatan
kekuatan penerapan bangunan, warna, dan tekstur bangunan serta
penempatan lampu-lampu jalan, sehingga sangat diperlukan peneduh
baik alami maupun buatan untuk kenyamanan pejalan kaki.
4.3.6 Kebisingan
Faktor utama kebisingan pada kawasan perencanaan yaitu kebisingan
yang diakibatkan oleh aktivitas yang ditimbulkan lalu lintas kendaraan.
Faktor kebisingan sangat berpengaruh terhadap jarak bangunan dari
sumber kebisingan serta penempatan vegetasi dan jenis vegetasi untuk
mengurangi volume kebisingan sehingga konsep yang akan diterapkan
pada rencana tapak yaitu batas kawasan dengan vegetasi untuk
mengurangi kebisingan.
4.3.7 Vegetasi
Penentuan penempatan vegetasi sangat diperlukan untuk pertimbangan
analisis tapak, penempatan vegetasi yang baik pada kawasan
perencanaan diutamakan untuk mengurangi faktor kebisingan yang
diakibatkan oleh aktivitas bandara, kemudian sebagai ruang terbuka hijau
di kawasan perencanaan. Vegetasi ini juga sebagai buffer dan batas jelas
dari kawasan.

LAPORAN AKHIR
Tabel IV.3-1
MASALAH, POTENSI, PROSPEK, DAN GAGASAN

LAPORAN AKHIR
Tabel IV.3-2

LAPORAN AKHIR
Tabel IV.3-3

LAPORAN AKHIR
4.4 Analisis Kependudukan

Perencanaan kota merupakan upaya untuk menciptakan suatu kondisi
kota yang layak untuk dijadikan suatu tempat tinggal, tempat bekerja,
kemudahan transportasi, dan kemudahan dalam memperoleh hal-hal
yang dibutuhkan dalam peningkatan kualitas kehidupan.
Perkembangan penduduk akan memberikan suatu implikasi terhadap

kebutuhan ruang, dimana perkembangan penduduk akan menentukan
struktur ruang dan pola guna lahan yang ada pada suatu kawasan. Untuk
lebih jelas mengenai pegaruh/dampak akibat perkembangan penduduk
dapat dilihat pada pada tabel IV.4.
Tabel IV.4
PENGARUH PERKEMBANGAN PENDUDUK
TERHADAP KEBUTUHAN RUANG
No Data Statistik Pengaruh
1. Jumlah penduduk  Luas kebutuhan ruang
 Kebutuhan akan jenis fasilitas dan
pelayanannya
2. Struktur penduduk  Besaran dan jenis fasilitas pelayanan
menurut umur dan jenis  Tipe-tipe lingkungan permukiman khususnya
kelamin dalam skala jarak-jarak
3. Penyebaran penduduk  Pola dan zoning (perunyukan lahan dan
intensitas pembangunannya)
 Tipe lingkungan
 Sarana-sarana yang dibutuhkan
4. Kepadatan penduduk  Peruntukan lahan
5. Pertumbuhan dan  Pertumbuhan kawasan
perkembangan  Pola pengaturan kawasan dan kemungkinan
penduduk perluasan
 Besaran, jenis, susunan fasilitas-fasilitas
pelayanan
Sumber: Petunjuk Teknis Tata Bangunan dan Lingkungan, Dinas Tata Ruang dan
Permukiman.
Berdasarkan hasil analisis penduduk di Kelurahan Naibonat hingga tahun

2015 mengalami peningkatan mencapai 11.958 jiwa, untuk lebih jelas
dapat dilihat pada tabel IV.5.

LAPORAN AKHIR
Tabel IV.5
PROYEKSI JUMLAH PENDUDUK
Eksisting Proyeksi
Tahun Jumlah (jiwa) Tahun Jumlah (jiwa)
1999 3.113 2004 5.552
2000 3.268 2005 6.135
2001 3.286 2006 6.717
2002 3.403 2007 7.299
2003 5.957 2008 7.881
2009 8.464
2010 9.046
2011 9.628
2012 10.211
2013 10.793
2014 11.375
2015 11.958
Sumber: Hasil Analisis, 2008
Gambar 4.2
GRAFIK PERTUMBUHAN PENDUDUK

LAPORAN AKHIR
4.5 Analisis Pengembangan Kualitas Fungsional

Analisis pengembangan kualitas fungsional meliputi: peruntukkan lahan,
intensitas pemanfaatan lahan, serta sistem sirkulasi dan jalur
penghubung.
4.5.1 Peruntukkan Lahan

Analisis peruntukkan lahan di kawasan perencanaan meliputi: analisis
peruntukkan lahan makro dan analisis peruntukkan lahan mikro.
4.5.1.1 Analisis Peruntukkan lahan makro

Peruntukan lahan makro adalah penggunaan lahan dalam suatu
kawasan. Sasaran analisis peruntukan lahan makro adalah
mengupayakan hubungan dan keterkaitan antara penggunaan lahan
dalam kawasan perencanaan dengan kawasan yang lain yang lebih luas.
Tujuan analisis penggunaan lahan makro pada kawasan perencanaan
adalah:
a) Mengupayakan keterkaitan secara fungsional diantara berbagai jenis
penggunaan lahan di dalam kawasan perencanaan yang lebih luas.
b) Mengupayakan penggunaan lahan campuran sebagai perwujudan
pembangunan multi fungsi.
Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan dan dari data sekunder yang

diperoleh, maka penggunaan lahan di kawasan perencanaan dibagi atas:
A. Permukiman
Di kawasan perencanaan BWK I dari 5.669 bangunan (409.568,15
m2) sebagian besar merupakan bangunan yang berfungsi sebagai
perumahan/tempat tinggal sebesar 68,35%.
B. Pertanian
Kegiatan pendidikan yang ada merupakan pendidikan formal maupun
non formal, negeri maupun swasta, terlihat menyebar di seluruh
kawasan perencanaan BWK I.
C. Perdagangan

LAPORAN AKHIR
Kegiatan perdagangan di kawasan perencanaan BWK I masih

terkonsentrasi di Kelurahan Oesao, lokasi pasar sangatlah
mengganggu pergerakan arus lalu lintas sepanjang jalan arteri di
persimpangan Oesao ke Oekabiti.
D. Pendidikan
Fungsi pendidikan yang terdapat di kawasan perencanaan berupa
sekolah-sekolah dasar hingga sekolah tingkat menengah atas, baik
milik pemerintah maupun swasta.
4.5.1.2 Analisis Peruntukkan lahan mikro

Identifikasi peruntukan lahan mikro adalah ragam peruntukan lahan
secara vertikal tiap penggal kawasan. Dimana satu tipikal penggal
kawasan mempunyai fungsi sebagai contoh 2 lantai bangunan, lantai satu
digunakan sebagai usaha dagang sedangkan lantai dua diperuntukan
sebagai hunian, sempadan bangunan digunakan sebagai parkir, trotoar
digunakan untuk kegiatan informal, dan sebagainya.
Sasaran penggunaan lahan mikro adalah menentukan lokasi jenis

peruntukan lahan serta distribusi ruang dalam kawasan perencanaan.
Tujuan analisis penggunaan lahan mikro adalah:
a) Mengupayakan keterkaitan secara fungsional diantara berbagai jenis

penggunaan lahan dalam kawasan perencanaan.
b) Menentukan penggunaan lantai dasar bangunan dan lantai diatasnya
serta keterkaitan antara penggunaan ruang secara horisontal dan
vertikal di dalam kawasan perencanaan.
c) Menentukan penggunaan lahan yang bersifat umum (publik), bersama,
dan privat.
Untuk lebih jelas mengenai analisis penggunaan lahan mikro eksisting

dapat dilihat pada gambar 4.7.
4.5.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan

Intensitas pemanfaatan lahan meliputi: koefisien dasar bangunan,
koefisien lantai bangunan, dan ketinggian bangunan.

LAPORAN AKHIR
4.5.2.1 Koefisien Dasar Bangunan

KDB relatif tinggi berada di kawasan-kawasan bangunan lama yang
terbentuk sebelumnya dan KDB rendah di wilayah pinggiran atau
kawasan-kawasan baru. Dalam hal ini perlu adanya kebijaksanaan dalam
hal pemerataan atau penyeimbangan KDB antara kawasan-kawasan
lama dan daerah pinggiran yang baru ditujukan untuk kepentingan
keindahan kota. Di sepanjang jalan utama Trans Timor, yang
berkembang cukup pesat perlu dipikirkan terhadap facadenya,
dihindarkan timbulnya facade yang tidak seimbang.
Untuk penanganan lebih jauh masalah ketinggian bangunan dengan

keadaan kawasan perencanaan yang punya beda ketinggian lahan cukup
tinggi, maka perlu sekali diperhitungkan view yang baik. Dihindarkan
adanya bangunan tinggi yang baru dengan mengurangi atau menghalangi
view baik bagi bangunan lain.
4.5.2.2 Koefisien Lantai Bangunan
Jumlah lantai bangunan di kawasan perencanaan hanya 3 lantai dan

sebagian besar di dominasi oleh bangunan satu lantai (99,04%), dan
berlantai dua sebesar (0,06%). Sedangkan di daerah pinggiran baru
mencapai 0,2 - 0,4; dengan rata-rata bangunan tidak bertingkat.
4.5.2.3 Ketinggian Bangunan

Dari pengamatan lapangan, dapat diketahui bahwa hampir sebagian
besar bangunan yang ada di kawasan perencanaan memiliki ketinggian 1
lantai.
4.6 Analisis Prasarana Pergerakan

Pola jalan yang terbentuk di kawasan perencanaan BWK I adalah pola
kisi-kisi, dengan dua arah pergerakan, radial (memusat) dan linier
(memanjang) pada jalur utama.

LAPORAN AKHIR
Pola tersebut diatas, merupakan pola jalan yang sering ditemui di kota-
kota yang baru berkembang, dimana jalan utama sebagai tumpuan utama
dan sebagai kegiatan pokok kota dan jalan disekitarnya sebagai
penunjang.
Parkir kendaraan merupakan masalah tersendiri pada kawasan. Di

daerah perencanaan belum tersedia lahan parkir untuk para pengguna
kawasan. Sampai saat ini parkir masih menggunakan sebagian badan
jalan karena belum tersedianya lahan parkir yang memadai.
Sedangkan jalur pedestrian belum dirancang dengan mempertimbangkan

kebutuhan manusia yang menggunakannya. Belum tersedianya jalur-
jalur pejalan kaki yang dapat menyebarkan pergerakan manusia pada
kawasan. Untuk itu diperlukan suatu penataan menyeluruh antara jalur
pedestrian sebagai kegiatan penunjang kawasan yang cukup penting.
4.7 Analisis Kebutuhan Ruang
Analisis kebutuhan ruang meliputi analisis kebutuhan ruang untuk

perumahan, kebutuhan ruang untuk kawasan komersil, kebutuhan ruang
bagi fasilitas pendidikan, kebutuhan ruang fasilitas peribadatan,
kebutuhan ruang untuk fasilitas kesehatan, kebutuhan ruang fasilitas
pelayanan umum, dan kebutuhan ruang terbuka hijau.
4.7.1 Analisis Kebutuhan Perumahan
Lingkungan perumahan seyogyanya harus dipertanggungjawabkan

secara ekonomi. Kondisi atau keadaan perumahan dan permukiman di
kawasan perencanaan terutama di Kelurahan Naibonat terbagi dalam tiga
tipe yaitu perumahan permanen, semi permanen, dan temporer. Ketiga
tipe perumahan ini masih bersifat menyatu atau mengelompok satu sama
lainnya.
Dari tiga tipe keadaan perumahan dan permukiman tersebut kebanyakan

masih keadaan semi permanen dan temporer, hal ini disebabkan karena
masih rendahnya tingkat perekonomian sebagian penduduk di kawasan

LAPORAN AKHIR
perencanaan terutama Kelurahan Naibonat secara keseluruhan.

Sedangkan pola penyebaran perumahan dan permukiman di sekitar
kawasan perencanaan bersifat linier dengan mengikuti pola jaringan
jalan. Kecenderungan bangunan perumahan dan permukiman di
sepanjang jalan ini muncul dikarenakan jalan merupakan aksesibilitas
utama yang memberikan kemudahan dalam pencapaian jarak dan waktu.
Dengan mempertimbangkan kondisi yang berkembang pada saat ini di

kawasan perencanaan akibat dari pertumbuhan dan berkembangnya
aktivitas atau kegiatan sehingga mengakibatkan munculnya perumahan
dalam skala besar. Secara visual kondisi perumahan masyarakat di
kawasan perencanaan cenderung mengikuti jaringan jalan. Dengan
asumsi 1 kk dihuni 5 jiwa dan luas lahan penduduk sekitar 250 m2 dapat
diketahui luas lahan untuk perumahan yang ada pada saat ini di kawasan
perencanaan pada tahun 2010 adalah 329.278 ha. Berdasarkan proyeksi
penduduk sampai akhir tahun 2015 dan dengan menggunakan standar
pengembangan perumahan 6/150 m2 : 3/300 m2 : 1/600 m2 diperoleh
perkiraan kebutuhan fasilitas perumahan di kawasan perencanaan dapat
dilihat pada tabel IV.6.
Tabel IV.6
PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG PERUMAHAN
Kebutuhan
Standar Luas Lahan
No Tipe
(m2) Unit Proyeksi (m2)
2010 2015 2010 2015
1 Besar 600 181 239 108.553 143.491
2 Sedang 300 543 717 162.830 215.237
3 Kecil 150 1.086 1.435 162.830 215.237
Jumlah 434.213 573.965

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.3
GRAFIK PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG
UNTUK PERUMAHAN KAWASAN PERENCANAAN
4.7.2 Analisis Kebutuhan Kawasan Komersil

Fasilitas perdagangan yang ada pada saat ini terkonsentrasi di Kelurahan
Oesao, berupa pasar, grosir, bahkan eceran. Lokasi pasar yang ada
sekarang sangatlah mengganggu pergerakan arus lalu lintas sepanjang
jalan arteri di persimpangan Oesao ke Oekabiti. Sedangkan berdasarkan
data sekunder dari Kecamatan Kupang Timur bahwa usaha perdagangan
berupa kios di Kelurahan Oesao dan Kelurahan Naibonat telah mampu
menyerap tenaga kerja. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel IV.7.
Tabel IV.7
PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG FASILITAS KOMERSIL
Penduduk Kebutuhan
No Fasilitas Pendukung
(Jiwa)
Standar Unit m2
(m2) 2010 2015 2010 2015
1 Warung 250 100 36 48 3.618 4.783
2 Pertokoan 2500 1.200 4 5 4.342 5.740
3 Pusat Belanja
Lingkungan 30.000 13.500 - - - -
4 Pusat Perbelanjaan 120.000 36.000 - - - -

5 Pusat Perbelanjaan
dan Niaga 480.000 96.000 - - - -

LAPORAN AKHIR
Penduduk Kebutuhan
No Fasilitas Pendukung
(Jiwa)
Standar Unit m2
(m2) 2010 2015 2010 2015
Jumlah 40 53 7.961 10.523
Berdasarkan hasil analisis, maka kebutuhan ruang untuk kawasan
komersil hingga tahun 2015 jika dibandingkan dengan eksisting yang ada
sudah cukup memadai. Untuk lebih jelas mengenai perbandingan ruang
kawasan komersil eksisting dengan kebutuhan ruang komersil pada tahun
Gambar 4.4
GRAFIK PERBANDINGAN PROYEKSI
FASILITAS PERDAGANGAN DI KAWASAN PERENCANAAN
4.7.3 Analisis Kebutuhan Fasilitas Pendidikan

Berdasarkan Pedoman Perencanaaan Kota Dirjen Cipta Karya, PU maka
diperoleh proyeksi kebutuhan ruang untuk fasilitas pendidikan dapat
dilihat pada tabel IV.8.
Tabel IV.8
PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG FASILITAS PENDIDIKAN
Penduduk Kebutuhan Kebutuhan Lahan

No Fasilitas Pendukung (m2)
Luas Lahan Unit
(Jiwa)
(m2) 2010 2015 2010 2015
1 TK 1.000 1.200 9 12 10.855 14.349
2 Sekolah Dasar 1.600 3.000 6 7 16.961 22.420

LAPORAN AKHIR
Penduduk Kebutuhan Kebutuhan Lahan

No Fasilitas Pendukung (m2)
Luas Lahan Unit
(Jiwa)
(m2) 2010 2015 2010 2015
3 SLTP 4.800 5.000 2 2 9.423 12.456
4 SLTA 4.800 5.000 2 2 9.423 12.456
Jumlah 18 24 46.663 61.681

Gambar 4.5
GRAFIK PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG FASILITAS PENDIDIKAN
4.7.4 Analisis Kebutuhan Fasilitas Peribadatan

Tempat beribadah merupakan salah satu fasilitas penyegaran rohani bagi
masyarakat setempat, berdasarkan hasil analisis dapat diketahui
kebutuhan ruang yang diperlukan di kawasan perencanaan sebesar 1,06
ha. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel IV.9.
Tabel IV.9
PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG
FASILITAS PERIBADATAN DI KAWASAN PERENCANAAN
Kebutuhan
Standar Unit Luas Lahan
No Fasilitas Ruang (m2)
(jiwa) (m2)
2010 20015 2010 2015
1 Langgar 2.500 4 5 300 1.086 1.435
2 Masjid Lingkungan 30.000 - - 1.700 - -
3 Masjid 120.000 - - 4.000 - -

LAPORAN AKHIR
Kebutuhan
(jiwa) (m2)
2010 20015 2010 2015
4 Masjid Kota 1.000.000 - - - - -
5 Tempat Ibadah - - - 2.000 - -
Non Islam
Jumlah 4 5 1.086 1.435
4.7.5 Analisis Kebutuhan Fasilitas Kesehatan

Berdasarkan hasil analisis yang mengacu pada standar Dirjen Cipta
Karya, PU didapat analisis pada tabel IV.10 diharapkan dapat melayani
kebutuhan masyarakat akan fasilitas kesehatan.
Tabel IV.10
FASILITAS KESEHATAN DI KAWASAN PERENCANAAN
Kebutuhan
(jiwa) (m2)
2010 20015 2010 2015
1 Balai Kesehatan 3.000 3 4 300 905 1.196
2 Praktek Dokter 5.000 2 2 - 0 0
3 Apotek 10.000 1 1 350 317 419
4 BKIA dan Rumah 10.000 1 1 1.600 1.447 1.913
Sakit Bersalin
5 Puskesmas dan 30.000 - - 1.200
Balai Pengobatan
6 Puskesmas dan 120.000 - - 2.400 - -
Balai Pengobatan
7 Rumah Sakit 240.000 - - 86.400 - -
Wilayah
Jumlah 7 9 2.669 3.527

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.6
GRAFIK PROYEKSI KEBUTUHAN RUANG
FASILITAS KESEHATAN DI KAWASAN PERENCANAAN
4.7.6 Analisis Kebutuhan Fasilitas Pelayanan Umum

Fasilitas pelayanan umum merupakan sarana yang menjadi tempat
pelayanan masyarakat yang berhubungan dengan fasilitas tata
pemerintahan. Untuk lebih jelas mengenai kebutuhan ruang yang
dibutuhkan di kawasan perencanaan pada tahun 2012 dapat dilihat pada
tabel IV.11.
Tabel IV.11
FASILITAS PELAYANAN UMUM DI KAWASAN PERENCANAAN
Kebutuhan
(jiwa) (m2)
2010 20015 2010 2015
1 Kantor Kelurahan 500 1 1 500 500 500
2 Kantor Kecamatan 120.000 - - 1.000 - -
3 Pos Polisi 30.000 - - 200 - -
4 Kantor Pos 30.000 - - 100 - -
Pembantu
5 Kantor Pos 120.000 - - 300 - -
Cabang
6 Kantor Polisi 120.000 - - 300 - -
7 Kantor Telepon 120.000 - - 300 - -
Jumlah 1 1 500 500
4.7.7 Analisis Kebutuhan Ruang Terbuka

Berdasarkan analisis kebutuhan ruang terbuka yang mengacu pada
standar Dirjen Cipta Karya, PU maka didapat kebutuhan akan ruang
terbuka hijau seluas 829,296 ha (30% dari luas ruang total) sedangkan
untuk lapangan atau taman bermain sebesar 4.523 m2 (tahun proyeksi
2010) dan 5.979 m2 (tahun proyeksi 2015).
4.8 Analisis Prasarana Kawasan

Analisis prasarana kawasan meliputi: jaringan jalan, jaringan listrik,
jaringan telepon, jaringan air bersih, jaringan drainase, dan jaringan
persampahan.

LAPORAN AKHIR
4.8.1 Jaringan Jalan
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan, konstruksi jaringan jalan yang

ada di kawasan perencanaan terdiri dari jenis konstruksi aspal, sirtu,
tanah, dan semen (beton). Secara keseluruhan di kawasan perencanaan
di dominasi oleh jenis perkerasan sirtu dan tanah, sedangkan jenis
konstruksi aspal berada di beberapa ruas jalan dengan kondisi perlu
peningkatan untuk kualitas permukaannya.
4.8.2 Jaringan Listrik
Berdasarkan kondisi eksisting pada tahun 2005 di Kelurahan Naibonat

yang menggunakan listrik sebagai sumber penerangannya adalah
sebanyak 864 KK, sedangkan sebanyak 235 KK masih menggunakan
minyak tanah sebagai sumber penerangannya. Untuk lebih jelasnya
mengenai kebutuhan listrik di Kelurahan Naibonat dapat dilihat pada
tabel IV.12.
Tabel IV.12
RENCANA KEBUTUHAN LISTRIK KELURAHAN NAIBONAT
Asumsi Kebutuhan
Tahun Tahun Tahun Tahun
No Keterangan
2010 2015 VA/org 2010 2015
VA VA
Jumlah Penduduk 9.046 11.958
1 Domestik 90 814.149 1.076.184
Sarana
2 22 199.014 263.067
Umum/Sosial
3 Komersial 112 1.013.163 1.339.251
Total Kebutuhan 2.026.326 2.678.502
Berdasarkan analisa, maka kebutuhan listrik di Kelurahan Naibonat pada

tahun 2010 adalah 2.026.326 VA atau 2.026 KVA, meliputi kebutuhan
perumahan (domestik) sebesar 814.149 VA dan kebutuhan sarana

LAPORAN AKHIR
umum/sosial (non domestik) sebesar 199.014 VA dan kebutuhan

komersial sebesar 1.013.163 VA. Sedangkan pada tahun 2015 kebutuhan
listrik akan mencapai 2.678.502 VA atau 2.679 KVA, meliputi kebutuhan
perumahan (domestik) sebesar 1.076.184 VA, kebutuhan non domestik
sebesar 263.067 VA dan kebutuhan komersial sebesar 1.339.251 VA.
4.8.3 Jaringan Telepon
Fasilitas telepon merupakan hal yang paling penting sebagai sarana

telekomunikasi pada saat ini, dengan adanya telepon maka informasi
yang akan disampaikan akan lebih cepat diterima. Pertumbuhan ekonomi
yang cepat akan mempengaruhi kesejahteraan masyarakat, sehingga
permintaan untuk sambungan telepon akan semakin meningkat di masa
yang akan datang.
Berdasarkan dari hasil pengamatan di lapangan sudah terdapat jaringan
telepon yang melewati kawasan perencanaan. Dalam arahan
pengembangan jaringan telepon, pendistribusian dan pembagian
sambungan akan ditetapkan pada pelayanan berbagai fasilitas sosial-
ekonomi dan perumahan dengan kapasitas pengembangan akan
disesuaikan dengan tingkat keperluan konsumen di masa sekarang dan
akan datang.
Secara prinsip jaringan telekomunikasi kabel telah melayani wilayah

Kelurahan Naibonat. Begitu juga dengan berkembangnya telepon seluler
telah tersedia dan melayani sebagian lingkungan di Kelurahan Naibonat.
Kebutuhan akan prasarana telepon direncanakan berdasarkan asumsi
perkiraan kebutuhan fasilitas telepon sebagai berikut:
a. 1 sambungan telepon dengan penduduk pendukung 10 jiwa.
b. 1 sambungan pelayanan umum dengan penduduk pendukung 100
jiwa.
Berdasarkan asumsi diatas, diperoleh kebutuhan sambungan langsung

pada tahun 2010 sebanyak 905 SST dan sambungan untuk pelayanan
umum sebanyak 90 SST, sedangkan sambungan langsung pada tahun
2015 sebanyak 1196 SST dan sambungan untuk pelayanan umum
sebanyak 120 SST. Sambungan telepon didasarkan pada standar yang

LAPORAN AKHIR
berlaku dan penyediaan sambungan telepon melalui jaringan telepon PT.

TELKOM.
4.8.4 Jaringan Air Bersih

Jaringan air bersih di Kelurahan Naibonat selain memanfaatkan
perigi/sumur tanpa menggunakan pompa juga memanfaatkan jaringan air
baku (ledeng), baik yang sudah dikelola oleh PAM, maupun yang
diusahakan sendiri oleh masyarakat. Kebutuhan air bersih berdasarkan
pertambahan jumlah penduduk di Kelurahan Naibonat pada tahun 2010
dan 2015 dapat dilihat pada tabel IV.13.
Tabel IV.13
RENCANA KEBUTUHAN AIR BERSIH KELURAHAN NAIBONAT
Asumsi Kebutuhan
No Keterangan Tahun 2010 Tahun 2015 Tahun 2010 Tahun 2015
liter/org/hr
liter/hari liter/hari
1 Domestik 150 1.356.915 1.793.640
2 Komersial 30 271.383 358.728
3 Pelayanan Sosial 15 135.691 179.364
Jumlah 1.763.989 2.331.732
4 Tingkat Kebocoran 20% 352.798 466.346
Total Kebutuhan 2.116.787 2.798.078
4.8.5 Jaringan Air Limbah
Rencana jaringan air limbah di Kelurahan Naibonat yaitu dengan

memanfaatkan adanya lahan kosong yang terdapat di lahan perumahan
dengan membuat tangki septik dan peresapan setiap rumah, sedangkan
pengelolaan limbah rumah tangga (domestik) dilakukan dengan sistem
pembuangan setempat (on site sanitation) sangat memungkinkan, yaitu
pembuangan tinja dari jamban pada masing-masing rumah ke tangki
septik dan peresapan, sedangkan air mandi, cuci, dan dapur disalurkan
ke bidang resapan atau saluran drainase. Saluran pembuangan limbah
cair direncanakan berpola sesuai jaringan jalan. Saluran cair primer

LAPORAN AKHIR
ditempatkan di kedua tepi sepanjang jalan arteri, saluran sekunder di

kedua tepi jalan kolektor, sedangkan saluran tersier di kedua tepi jalan-
jalan lingkungan. Perkiraan jumlah air buangan atau air limbah di
Kelurahan Naibonat tahun 2010 dan 2015 dapat dilihat pada tabel IV.14.
Tabel IV.14
PERKIRAAN AIR LIMBAH KELURAHAN NAIBONAT
Perkiraan Air
Kebutuhan (m3/hari)
Buangan (m³/hari)
No Keterangan Standar
Tahun Tahun Tahun Tahun
2010 2015 2010 2015
1 Air Bersih 2.117 2.798
2 Jumlah Penduduk
Tahun 2010 =
9.046 jiwa
Tahun 2015 =
11.958 jiwa
3 Limbah/ Air Kotor
(m³/hari) 70% dari kebutuhan air bersih 1.482 1.959
Septic Tank/ RT
4 1 unit = 5 jiwa 1.809 2.392
(unit)
5 Septic Tank
Umum/ MCK 1 unit = 1.000 jiwa 9 12
(unit)
4.8.6 Jaringan Drainase
Pengembangan saluran drainase disesuaikan dengan karakteristik

kawasan perencanaan serta keadaan geografis. Hal ini mempengaruhi
jenis dan ketinggian jaringan drainase tersebut. Saluran drainase
dibentuk oleh 2 saluran yaitu:
1. Saluran bersifat alami, yang dibentuk oleh pola aliran sungai yang
melalui kawasan tersebut.
2. Saluran yang bersifat buatan, yang dibentuk dengan pola aliran yang
mengikuti pola jaringan jalan.
Jaringan drainase di Kelurahan Naibonat sampai dengan saat ini

sebagian besar merupakan drainase alami, namun drainase alam ini tidak
mampu menampung debit banjir yang terjadi. Hal ini dikarenakan alur
sungai yang terputus di tengah dimana elevasi alur yang sama dengan

LAPORAN AKHIR
dataran, akibatnya apabila terjadi hujan aliran yang mengalir cenderung

menyebar ke dataran. Penyebab lainnya dikarenakan oleh kapasitas alur
sungai yang tidak memadai karena sempit sehingga aliran air menjadi
terhambat, akibatnya terjadi kenaikan elevasi muka air di bagian hulunya.
Kondisi alur sungai yang tidak memadai ini disebabkan oleh proses
sedimentasi, penyumbatan akibat sampah, bottle neck alami dan akibat
adanya bangunan (jembatan).
Sedangkan saluran drainase buatan yang ada saat ini di kawasan

perencanaan berupa gorong-gorong mulai dari Sungai Air Kom sampai ke
Sungai Oelmasi adalah 7 buah. Beberapa diantaranya mengalami
penyumbatan akibat sedimen dan sampah, sehingga beberapa gorong
gorong tersebut tidak berfungsi seperti yang ada di Asam Tiga serta
Terangsad (Kawasan TNI AD). Selain itu elevasi gorong-gorong yang ada
saat ini lebih tinggi dari dasar daratannya, sehingga sebelum masuk ke
gorong gorong terlebih dahulu aliran air membentuk genangan yang
dibatasi oleh jalan. Aliran air selanjutnya akan mengalir ke tempat yang
lebih rendah, mulai dari Asam Tiga menuju Kantor Dinas Sosial
selanjutnya menuju ke Kawasan TNI AD. Penyebab lainnya adalah
gorong-gorong yang ada merupakan tempat pembuangan sampah dan
terdapat timbunan bekas bangunan yang belum diangkat, hal inilah yang
mengakibatkan tidak lancarnya aliran air sehingga terjadi banjir di bagian
hulu Kelurahan Naibonat.
4.8.7 Jaringan Persampahan
Secara umum sampah dapat digolongkan dalam tiga golongan, yaitu:

1. Sampah golongan I, yaitu sampah yang mudah mengalami
pembusukan dan mudah dimusnahkan (daun-daunan, buah-buahan),
2. Sampah golongan II, yaitu sampah yang mudah dimusnahkan tapi
sukar mengalami pembusukan dan berasimilasi dengan tanah (kertas,
karton, kulit, karet, kayu, dan sejenisnya),
3. Sampah golongan III, yaitu sampah yang sukar mengalami
pembusukan dan sukar dimusnahkan (besi, batu, kaca, plastik, dan
sejenisnya).

LAPORAN AKHIR
Sistem pengelolaan persampahan terdiri dari 3 komponen sistem utama,

yaitu:
1. Sistem pengumpulan (collection),
2. Sistem pengangkutan (haul operation),
3. Sistem pembuangan/pengolahan (disposal).
Sistem pengumpulan dan pengangkutan yang direncanakan adalah:

1. bin sampah 10 liter untuk menampung sampah rumah tangga,
2. dikumpulkan dengan gerobak sampah kapasitas 1 m3 diangkut ke
Tempat Pembuangan Sementara (TPS),
3. TPS disarankan berupa container berkapasitas 6 m3 atau 10 m3 yang
nantinya dapat ditarik menuju TPA.
a. Pelayanan Komunal
Sistem Pelayanan Bin Gerobak TPS
0,3 – 0,5 m3 1 – 2 m3 6 – 8 m3 6 – 8 m3
Kotak,Tabung. Standar Standar, kontainer Container, Dump Truk.
Standar Standar Standar Standar
Individual; Developer Swadaya Swadaya; Developer Pemkab
b. Sistem Pelayanan Langsung

Sistem Pelayanan Bin Individual Bin Komunal Truk Sampah
Kriteria Teknis 0,3 – 0,5 m3 0,6 – 1 m3 6 – 8 m3
Bentuk dan Desain Kotak,Tabung; tertutup; Kotak,Tabung; tertutup; Loading Compactor
mudah dipindahkan mudah dipindahkan. Truk.
Warna  Hijau: sampah organik  Hijau: sampah organik Standar
 Kuning : sampah  Kuning : sampah
anorganik anorganik
Pengelolaan Individual Swadaya Pemkab
Hasil pengamatan menunjukkan belum tersedianya sarana pengelolaan

sampah di Kelurahan Naibonat, sehingga sampai saat ini pengelolaan
sampah masih dikelola secara individu oleh masyarakat.
Agar sistem pengelolaan sampah dapat lebih baik, maka diperlukan

sarana dan prasarana persampahan sebagai berikut:
 Bak sampah;
 Gerobak sampah;
 Truk pengangkut sampah;
 Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPS);
LAPORAN AKHIR
 Tempat Pembuangan Sampah Akhir (TPA); dan

 Petugas kebersihan.
Gambar 4.7
CONTOH BIN KOMUNAL INDIVIDUAL
Gambar 4.8

LAPORAN AKHIR
CONTOH BIN KOMUNAL
Dengan cara pengelolaan dan sarana yang tersedia diatas diharapkan

masyarakat dapat menyediakan bak masing-masing yang kemudian
diangkut menggunakan gerobak sampah dan dikumpulkan di
penampungan sementara, dimana jarak antar bak sampah 25 meter.
Beberapa hal yang dapat dilakukan pada tahapan rencana
pengembangan sistem pengelolaan persampahan di kawasan
perencanaan, yaitu:
1. Tahap pengumpulan sampah pada sumber timbulan harus
menerapkan program penghematan lahan TPA yaitu dengan
melakukan pemisahan jenis-jenis sampah (sampah organik dan
nonorganik). Untuk dapat melaksanakan pemisahan ini perlu
dilakukan hal-hal sebagai berikut.
a. Konsumen perlu menyediakan tempat sampah yang terpisah
untuk sampah yang organik dan nonorganik.
b. Melakukan sosialisasi dan pelatihan bagi pemisah sampah di
sumber timbulan.
c. Pengatur perlu membuat Peraturan Daerah yang mengatur
tentang pelaksanaan pemisahan jenis sampah, disertai dengan
enforcement yang ketat.
d. Untuk kawasan fasilitas umum perlu ada operator pengumpulan
sampah, yang ditunjuk oleh badan pengatur dan pembiayaannya
dilakukan melalui subsidi silang dari kawasan komersial atau
domestik, atau melalui subsidi pemerintah daerah yang diberikan
dengan cara pelelangan, dimana operator yang paling rendah
meminta subsidi pemerintah daerah akan ditunjuk sebagai
pengelola persampahan di kawasan fasilitas umum.
2. Tempat pembuangan sementara sedapat mungkin dilakukan dengan
menggunakan kontainer tertutup agar mudah diangkut sehingga
penggunaan truk akan semakin efisien dan tidak menimbulkan
kemacetan lalu lintas pada saat pemindahan sampah dari TPS ke
truk pengangkut. Truk harus didisain Hal tersebut akan meningkatkan
biaya investasi tetapi biaya operasi dan perawatan serta biaya sosial
yang ditimbulkan dapat ditekan menjadi lebih rendah.

LAPORAN AKHIR
3. Menggunakan kontainer sebagai TPS, maka truk pengangkut yang

digunakan haruslah yang sesuai dengan kontainer tersebut. Dengan
demikian pemindahan sampah dari TPS cukup dilakukan dengan
mengangkat kontainer yang telah disediakan. Hak ini akan
mempersingkat waktu pemindahan sampah dari TPS ke TPA.
Tempat pembuangan akhir (TPA) yang direkomendasikan oleh para
ahli dengan menggunakan Sistem Sanitary Landfill dapat dilengkapi
dengan sarana pengomposan dan pemanfaatan sampah menjadi
bahan baku daur ulang. Sisa sampah yang tidak dapat didaur ulang
ataupun dibuat menjadi kompos kemudian dibakar dan disimpan
dalam kolam sanitary landfill. Proses ini dapat dinamakan Instalasi
Pengolahan Sampah Terpadu (IPST) proses daur ulang, produksi
kompos dan pembakaran tersebut bertujuan untuk memperkecil
volume sampah yang dihasilkan, sehingga pembuangan sampah
pada kolam sanitary landfill dapat diperkecil dan akhirnya dapat
menghemat penggunaan lahan TPA.
Berdasarkan proyeksi perkembangan penduduk, maka dapat ditentukan

prakiraan timbulan sampah dan kebutuhan sarana persampahan di
Kelurahan Naibonat pada tabel IV.15. Untuk lebih jelas mengenai
rencana pengembangan sistem pengelolaan sampah dapat dilihat pada
gambar 4.9 dan gambar 4.10.
Tabel IV.15
RENCANA TIMBULAN SAMPAH DAN KEBUTUHAN SARANA PERSAMPAHAN
Tahun
Uraian
2010 2015

Jumlah KK 1.809 2.392
Std. Prod. Sampah (lt/org/hari) 2,5 2,5
Produksi sampah 22.615 29.894
Kebutuhan Sarana Persampahan :
Bin 1.573 1.792
Tong Sampah 377 498
Gerobak Sampah 8 10
Tempat Sampah Lingkungan (50 KK) 8 10

LAPORAN AKHIR
Dari tabel diatas dapat diketahui bahwa timbulan sampah yang akan
dihasilkan pada tahun 2010 adalah 22.615 liter/hari dengan jumlah
kontainer yang dibutuhkan masyarakatnya sebanyak ± 1.573 bin, 377
tong sampah, 8 buah gerobak sampah, dan 8 buah tempat sampah
lingkungan. Sedangkan pada tahun 2015 timbulan sampah yang
dihasilkan adalah 29.894 liter/hari dengan jumlah kontainer yang
dibutuhkan sebanyak 1.792 bin, 498 tong sampah, 10 buah gerobak
sampah, dan 10 buah tempat sampah lingkungan.
Beberapa hal yang perlu dilakukan untuk mengantisipasi permasalahan

persampahan sampai pada tahun 2015 di Kelurahan Naibonat,
khususnya kawasan perencanaan diantaranya sebagai berikut:
1. Untuk mengurangi timbulan sampah yang dihasilkan, maka
diharapkan Pemda bekerjasama dengan Dinas Kebersihan membuat
program minimasi sampah dari sumber melalui pemberdayaan
masyarakat.
2. Sistem pengolahan akhir sampah yaitu TPA haruslah sanitary landfill
dengan artian kebutuhan lahan dalam jumlah yang cukup luas untuk
tiap satuan volume sampah yang akan diolah, hal ini dimaksud untuk
melindungi tanah dan air tanah dari pencemaran yang disebabkan
oleh leachate yang berasal dari sampah tersebut.
3. Mencari alternatif pengolahan sampah yang lain, tidak mengandalkan
pengolahan sampah melalui TPA, misalnya dengan sistem
pengomposan. Hal ini berkaitan dengan karakteristik sampah
domestik di Indonesia rata-rata adalah 70% merupakan sampah
organik. Hal ini bertujuan untuk memperpanjang umur TPA.
4. Meningkatkan sarana dan prasarana pengelolaan persampahan agar
cakupan pelayanan dapat meningkat sesuai dengan timbulan
sampah yang dihasilkan. Tumpukan sampah yang tidak
terangkut/terlayani akan mencemari lingkungan sekitar, yaitu:
a. mencemari air tanah dan air permukaan (sampah di buang ke
sungai),
b. mencemari udara, jika sampah yang tidak terangkut dibakar
secara tradisional,

LAPORAN AKHIR
c. dari segi estetika akan mengurangi kenyamanan masyarakat

akibat bau yang dihasilkan oleh tumpukan sampah,
d. tumpukan sampah yang tidak terangkut merupakan sarang
berbagai vektor penyakit yang dapat mempengaruhi kesehatan
masyarakat sekitar.
5. Menerapkan prinsip produk bersih melalui prinsip 4R, yaitu:
a. reduce (mengurangi); sebisa mungkin lakukan minimalisasi barang
atau material yang kita pergunakan. Semakin banyak kita
menggunakan material, semakin banyak sampah yang dihasilkan,
Gambar 4.9
BAGAN ALUR SAMPAH INSTALASI PENGOLAHAN SAMPAH TERPADU/TPA
Sumber Timbulan Sampah
Swakelola/Prakarsa
Masyarakat
Proses Pemisahan
Proses Pemilahan
Sampah Organik Sampah Anorganik
Layak Tidak Layak Daur Tidak Layak

Kompos Layak Ulang Daur Ulang
Kompos
Sanitary
Residu
Landfill
Incinerator
Abu Pilihan
Campuran
Produk
Daur Ulang

LAPORAN AKHIR
Sumber: Penanganan Sampah Perkotaan Terpadu, Arianto Wibowo & Darwin T.J
Keterangan: Warna diatas tidak memilki arti
Gambar 4.10
RENCANA PENGEMBANGAN SISTEM PENGELOLAAN SAMPAH PERKOTAAN
YANG MEMANFAATKAN SISTEM DAUR ULANG
Sumber: Sistem Pengelolaan Sampah Perkotaan

LAPORAN AKHIR
b. re-use (memakai kembali); sebisa mungkin pilihlah barang-barang

yang bisa dipakai kembali. Hindari pemakaian barang-barang yang
disposable (sekali pakai, buang). Hal ini dapat memperpanjang
waktu pemakaian barang sebelum ia menjadi sampah,
c. recycle (mendaur ulang); sebisa mungkin, barang-barang yg
sudah tidak berguna lagi, bisa didaur ulang. Tidak semua barang
bisa didaur ulang, namun saat ini sudah banyak industri non-
formal dan industri rumah tangga yang memanfaatkan sampah
menjadi barang lain. Teknologi daur ulang, khususnya bagi
sampah plastik, sampah kaca, dan sampah logam, merupakan
suatu jawaban atas upaya memaksimalkan material setelah
menjadi sampah, untuk dikembalikan lagi dalam siklus daur ulang
material tersebut,
d. replace (mengganti); teliti barang yang kita pakai sehari-hari.
Gantilah barang barang yang hanya bisa dipakai sekali dengan
barang yang lebih tahan lama. Juga telitilah agar kita hanya
memakai barang-barang yang lebih ramah lingkungan. Misalnya,
ganti kantong plastik kita dengan keranjang bila berbelanja, dan
jangan pergunakan styrofoam karena kedua bahan ini tidak bisa
didegradasi secara alami.
4.9 Analisis Hubungan Fungsional

Analisis hubungan fungsional berfungsi untuk mengetahui sejauh mana
hubungan elemen-elemen terkait dalam pembentukan kota. Prinsip dari
hubungan fungsional yaitu adanya penyusunan ruang-ruang sehingga
dapat menjelaskan tingkat kepentingan dari fungsi ruang-ruang tersebut
secara relatif di dalam suatu organisasi bangunan. Adapun syarat utama
pengaturan dan pengorganisasian ruang antar bangunan yaitu (Francis
D. K Ching, 1984:204):
1) Memiliki fungsi khusus atau menghendaki bentuk khusus.
2) Penggunaannya fleksibel dan dengan bebas dapat dimanipulasikan.
3) Memiliki fungsi-fungsi yang serupa dan dapat dikelompokan menjadi
suatu cluster fungsional atau diulang dalam suatu urutan linier.
4) Harus dipisah-pisahkan untuk mendapatkan fungsi pribadi.
5) Kemudahan pencapaian.

LAPORAN AKHIR
Untuk lebih jelas mengenai hubungan antar elemen yang ada di kawasan
Dalam menentukan hubungan antar elemen fungsional eksisting,

berpedoman pada Teori Chapin yang mengkategorikan pada
keterhubungan tinggi, sedang, dan rendah. Hubungan fungsional tersebut
dapat diuraikan sebagai berikut (Chapin, 1979):
a) Keterhubungan Tinggi
Dapat diartikan bahwa pengembangan masing-masing elemen dapat
dikembangkan secara bersama-sama dalam satu kawasan di dalam
pusat kota.
b) Keterhubungan Sedang
Dapat diartikan bahwa, pengembangan lokasi dari masing-masing
elemen yang mempunyai keterhubungan sedang, penempatan satu
sama lainnya dapat ditempatkan bersama-sama dalam suatu kawasan
atau mempunyai jarak relatif berdekatan satu sama lainnya.
c) Keterhubungan Rendah
Dapat diartikan bahwa penempatan dari masing-masing elemen yang
mempunyai keterhubungan rendah, maka secara fisik harus
ditempatkan berjauhan namun tetap memiliki akses yang cukup tinggi
satu sama lainnya.
Gambar 4.11
HUBUNGAN FUNGSIONAL ANTAR ELEMEN KAWASAN KOTA

LAPORAN AKHIR
Hubungan Tinggi
Hubungan Sedang
Hubungan Rendah
Berdasarkan keterkaitan hubungan fungsional, transportasi merupakan

elemen fungsional yang memiliki hubungan yang paling kuat di setiap
elemen lainnya hal ini disebabkan pengembangan transportasi sangat
mempengaruhi/menentukan dalam pengembangan suatu kawasan.
Keterkaitan antar elemen mempengaruhi posisi letak antar elemen,

semakin kuat hubungan antar elemen semakin dekat kecenderungan
posisi suatu elemen begitupun sebaliknya semakin rendah hubungan
keterkaitan antar elemen semakin tidak perlunya elemen tersebut letak
pada posisi yang berdekatan.

LAPORAN AKHIR
Tabel IV.3
ANALISIS SELEKSI TAPAK KAWASAN PERENCANAAN
No Aspek Masalah Potensi Prospek Gagasan
1 Topografi Kemiringan 0-2% dan dataran rendah Kondisi topografi yang Pengembangan
0 – 100 mdpl, dimanfaatkan sebagai relatif datar dapat kawasan permukiman
daerah permukiman, sawah, dan dimanfaatkan untuk dan komersial.
kebun sehingga memudahkan dalam berbagai kegiatan
pengembangan wilayah permukiman
dan fasilitas pendukung.
2 Hidrologi  Kondisi kawasan labil Terdiri dari Sungai Oesa yang dapat Sebagai area konservasi Penanaman pohon-
 Erosi di daerah aliran dimanfaatkan sebagai irigasi dan sumber air, dan ruang pohon penahan banjir,
sungai yang relatif tinggi saluran drainase dan air tanah sebagai terbuka hijau sebagai kawasan
 Drainase yang tidak sumber kebutuhan harian masyarakat, wisata / taman bermain
baik, sehingga
mengakibatkan bagian
hilir sungai rentan
terhadap banjir
3 Land use  Berada jalan utama kota Pengembangan kawasan komersil dan Perencanaan land use  Pembangunan
dengan tingkat industri, serta perumahan. peruntukan lahan
kebisingan yang tinggi yang teratur dan
 Tata letak yang tidak terarah
teratur dan terarah  Pembuatan ruang
terbuka hijau
sebagai daerah
vegetasi, peredam
dan atau
mengurangi
kebisingan
 Ketinggian
bangunan yang
terencana sesuai
dengan GSB, KDB
dan KLB yang telah
ditetapkan
4 Kependudukan Perkembangan penduduk Perencanaan lingkungan Kerjasama stakeholder

LAPORAN AKHIR

yang tersebar dan dan tidak perumahan yang (masyarakat,
terarah biasanya mengikuti terkosentrasi sehingga pemerintah dan
jaringan jalan memiliki pusat-pusat swasta)
kegiatan utama
5 Sirkulasi  Pola jalan yang tidak Sebagai akses ke setiap wilayah dan  Pembuatan kawasan Pembuatan pola
berpola/tidak teratur sebagai daerah pendistribusian barang pendestrian disepanjang jaringan jalan yang
 Jaringan jalan tidak dan jasa jalan teratur
terjangkau keseluruh  Menjadikan kawasan
wilayah perencanaan sebagai
 Kondisi jaringan jalan kawasan yang memiliki
yang tidak memadai aksesibilitas tinggi
(penghubung antar desa
masih melalui jalan
setapak/jalan tanah)
6 Tata Bangunan dan  Masih banyak rumah  Arsitektur tradisional yang harus Perencanaan tata Penataan dan
Lingkungan penduduk yang semi dipertahankan. bangunan dan lingkungan pembangunan dengan
permanent dan temporer dengan ketinggian, GSB, fasilitas pendukung
 Permukiman/bangunan KDB, KLB terbatas yang memadai sesuai
yang menyebar dan ketentuan menunjang
mengikuti pola jaringan kawasan konservasi
jalan.
 Pertumbuhan bangunan
yang tidak terkendali.
 Kerusakan amnesitas
kawasan.
 Pembentukan fisik tidak
memadai untuk
peningkatan citra
kawasan.
7 Ruang Terbuka  Tidak berfungsinya  Sebagai kawasan bermain dan  Kawasan perencanaan Penanaman pohon-
ruang terbuka yang olahraga; yang dikelilingi jalur pohon disepanjang
telah ada dengan  Sebagai pusat lingkungan dan hijau (pohon-pohon) jalan, sempadan
semestinya. bersosialisasinya hubungan antar sebagai peredam sungai, dan sekitar
 Kurangnya masyarakat; kebisingan; bangunan.
pemeliharaan ruang  berfungsi sebagai peredam  Kawasan agropolitan.
hijau kawasan. kebisingan yang ditimbulkan oleh

LAPORAN AKHIR

 Tidak adanya aktivitas kendaraan bermotor di
pedestrian. jalan raya, menetralisir udara yang
tercemar, menahan sinar matahari
agar tidak terlalu panas. Selain itu
juga merupakan taman yang dapat
dijadikan tempat santai bagi
penduduk penghuni kawasan.
8 Best view Visual lingkungan dan Menjadikan kawasan permukiman dan Kawasan agropolitan dan
kualitas fisik yang buruk sungai sebagai best view, citra kota konservasi
dan belum tertata dan landmark kota.
9 Kebisingan Kebisingan aktifitas lalu Penataan jalur hijau,
lintas vegetasi sebagai
peredam kebisingan
10 Lokasi Kawasan perencanaan terletak pada kawasan yang memiliki aksesibilitas yang tinggi, dan
dapat dijadikan sebagai kawasan agropolitan serta kawasan konservasi
Kesimpulan Kawasan perencanaan dapat dikembangkan sebagai kawasan transit yang didukung oleh aksesibilitas yang tinggi
dan pembangunan kawasan permukiman dan sarana penunjang aktivitas pendukung kegiatan di sekitar kawasan
perencanaan, pembuatan ruang terbuka hijau, jalur pendestrian serta menjadikan kawasan perencanaan memiliki
identitas kawasan.

LAPORAN AKHIR
BAB 5
ANALISIS PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN MASYARAKAT
Pembangunan berbasis peran masyarakat (community-based development)

adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal pada pendayagunaan
masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung, masyarakat diberikan
kesempatan aktif beraspirasi dan berkontribusi untuk merumuskan program-
program bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Proses penyusunan Dokumen RTBL harus melibatkan peran aktif masyarakat
dalam setiap tahap kegiatan.
5.1 Prinsip Utama
a. Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama

Kesepakatan yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasi berbagai
pihak yang terlibat atau pun pihak yang terkena dampak perencanaan.
b. Sesuai dengan aspirasi publik
Perencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisi
yang ada di masyarakat.
c. Kejelasan tanggung jawab
i. Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang transparan
dan terbuka bagi publik.
ii. Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dan gugatan
melalui instansi yang berwenang menangani gugatan kepada
pemilik, pengelola, dan/atau pengguna atas penyelenggaraan
bangunan gedung dan lingkungannya.
Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat V-1

LAPORAN AKHIR
d. Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam proses

pembangunan. Setiap anggota masyarakat atau pemangku
kepentingan (stakeholders), terutama yang akan terkena dampak
langsung dari suatu kegiatan pembangunan, memiliki akses dan
kesempatan yang sama untuk berkiprah.
5.2 Tahapan Perencanaan Partisipatif
Adapun tahapan kegiatan perencanaan tata ruang berbasis masyarakat

(participatory planning) adalah sebagai berikut:
A. Penjajagan Awal
Tahap penjajagan adalah dilakukan serangkaian survei, wawancara
dan observasi di lapangan untuk mendapatkan gambaran umum
(base line data) dari kelompok sasaran program. Selanjutnya hasil
penjajagan awal tersebut dipaparkan dalam sesi pengenalan program
terhadapap para tokoh masyarakat (stakeholder). Dalam sesi ini
dilihat tanggapan dari para tokoh terhadap gambaran yang diperoleh
oleh pihak luar melalui jajag pendapat para tokoh masyarakat di
sekitar perencanaan.
B. Koordinasi Pelaku/Stakeholder
Kegiatan ini berbentuk workshop. Sasaran workshop diarahkan pada
para pelaku kunci yang akan terlibat dalam proses perencanaan.
Para pelaku kunci sangat berpengaruh terhadap bagaimana rencana
tata ruang akan disusun. Para pelaku kunci ini terdiri dari berbagai
kelompok di antaranya adalah kelompok konsultan, unsur-unsur
pemerintah, kader-kader/tokoh internal dari kalangan warga
masyarakat, dan pihak-pihak swasta yang akan terlibat dalam
pembangunan. Kegiatan ini bersifat informal dimana membahas
schedule tahapan kegiatan selanjutnya.
C. Rembug Persiapan Para Tokoh Masyarakat

Sebelum melaksanakan seluruh rangkaian kegiatan lapangan para
pendamping masyarakat Konsultan memperkenalkan program dalam
hal ini rencana tata ruang yang akan disusun kepada para tokoh
masayakat dalam forum rembug warga. Setelah para tokoh
masyarakat memahami maksud dan tujuan program, para

LAPORAN AKHIR
stakeholder akan diajak merumuskan pandangan dasar (principle)

program ini sesuai dengan konteks, struktur dan isi paradigma
pembangunan yang ditawarkan. Dalam setiap tahap ini akan
dilampirkan berita acara hasil dari masing-masing kegiatan yang
dilakukan.
D. Penjajagan Partisipatif Para Stakeholder dalam Perencanaan

Struktur program kegiatan lapangan dikembangkan berdasarkan
rumusan kebutuhan para stakeholder yang akan dituangkan dalam
perencanaan dijajagi dengan metoda Participatory Rapid Appraissal
(PRA) atau penjajagan partisipatif, suatu cara yang cepat untuk
mendapatkan peta dasar kebutuhan, potensi, dan masalah kawasan
wilayah perencanaan. Dalam pekerjaan ini metoda PRA akan
dikombinasikan dengan metoda Community Self Survey (Survei
Kampung Sendiri) dengan menggunakan peta dasar yang telah
tersedia.
E. Rembug Perencanaan Tindak (RPT)

Setelah memperoleh peta dasar kebutuhan, potensi, dan masalah
kota, dilakukan rembug perencanaan tindak yang menggunakan
metoda Community Action Planning (CAP) yang dimodifikasi sesuai
dengan kondisi lokal. Rembug perencanaan tindak ini diharapkan
dapat menghasilkan program-program pembangunan yang dihasilkan
oleh masyarakat di wilayah itu sendiri. Urutan kegiatan pada RPT
adalah identifikasi masalah, membuat strategi, membuat pilihan,
merencanakan pembuatan program.
F. Lokakarya Antar Pelaku

Lokakarya ini diharapkan dapat dihadiri oleh konsultan, tokoh
masyarakat, aparat pemerintah baik tingkat kecamatan, pemda
maupun tokoh partai-partai, beberapa organisasi LSM dan Perguruan
Tinggi. Dalam lokakarya ini, setelah warga dan konsultan melakukan
pemaparan mengenai masalah-masalah pokok perkotaan dan
konsep, strategi dan draft rencana, kemudian seluruh peserta
lokakarya diajak keliling lokasi untuk melihat sendiri beberapa titik
kritis yang segera akan terjadi. Pada kesempatan berikutnya, seluruh

LAPORAN AKHIR
peserta dibagi kedalam kelompok-kelompok diskusi pemecahan

masalah dan pematangnya.
5.3 Bentuk Partisipasi Masyarakat
Bentuk-bentuk partisipasi masyarakat:

a. Tenaga kerja, yaitu kontribusi
masyarakat sebagai pekerja di dalam
proses penataan lingkungan atau
kawasan.
b. Sebagai inisiator program, yaitu
masyarakat mengajukan usulan awal
mengenai kemungkinan penataan
bangunan dan lingkungan setempat.
c. Berbagi biaya, yaitu masyarakat berbagi
tanggung jawab terhadap pembiayaan
kegiatan penataan.
d. Berdasarkan kontrak, yaitu masyarakat
terikat kontrak untuk melaksanakan
suatu atau seluruh program kegiatan
penataan.
e. Pengambilan keputusan pada seluruh proses, yaitu melibatkan
masyarakat di dalam proses pengambilan keputusan sejak awal
proyek, sehingga hasilnya sesuai dengan kebutuhan masyarakat
setempat.
5.4 Proses Partisipasi Masyarakat
Kegiatan dan program perencanaan

berdasarkan pembangunan berbasis
masyarakat (community based development)
atau CDB akan difokuskan pada lokalitas
spesifik dan dibuat berdasarkan arahan dari
penduduk. Kami akan memfokuskan
sumberdaya yang dimiliki masyarakat untuk:

LAPORAN AKHIR
(1) pembangunan fisik infrastruktur dan

lingkungan, (2) pembangunan ekonomi, dan (3)
pembangunan sosial.
Kerangka kerja perencanaan berbasis

masyarakat distrukturkan berdasarkan dua
prinsip berikut:
a. Memastikan bahwa semua orang memiliki
peluang berpartisipasi dalam perencanaan
yang mengutamakan kesepakatan
(konsensus).
b. Memastikan ketersediaan dan kemudahan
akses pada semua alat, sumberdaya,
pelatihan dan keahlian untuk menyusun dan
mengimplementasikan rencana, bagi semua
orang.
Dengan demikian diharapkan bahwa masyarakat di kawasan
perencanaan dapat memainkan peranan yang lebih berarti dalam
perencanaan desa dan proses pengambilan keputusan. Berdasarkan
premis bahwa orang yang tinggal dan bekerja dalam sebuah lingkungan
adalah orang yang paling tepat untuk merencanakan masa depan
lingkungan tersebut, maka Perencanaan Berbasis Masyarakat ini dapat
menjadi dasar dijadikannya perencanaan berbasis masyarakat.
Tujuan-tujuan perencanaan berbasis masyarakat adalah:

a. partisipasi masyarakat – Untuk mengembangkan sebuah proses
perencanaan berbasis masyarakat yang melibatkan partisipasi
masyarakat untuk mengembangkan kapasitas lokal untuk
merencanakan pembangunan yang berkelanjutan dan memanfaatkan
wawasan, pengetahuan, dan dukungan penduduk lokal,
b. kerjasama – Untuk mendorong kerjasama antar masyarakat untuk

mencapai penyampaian layanan-layanan pemerintah secara efisien,
terencana, dan hemat biaya, diantaranya dengan memfasilitasi
kesepakatan kerja antar masyarakat yang berdekatan dan
mengkoordinasikan perencanaan demi terjaminnya kompatibilitas

LAPORAN AKHIR
pembangunan suatu kawasan dengan kawasan lain yang

berdekatan,
c. pembangunan ekonomi – Untuk menciptakan strategi-strategi

pembangunan ekonomi yang berkelanjutan dan menyediakan
peluang-peluang ekonomi,
d. konservasi – Untuk melindungi, melestarikan, dan meningkatkan

sumber-sumber daya masyarakat, termasuk lahan pertanian, hutan,
air permukaan dan air bawah tanah, tempat rekreasi dan ruang
terbuka hijau, tempat berpemandangan indah, dan tempat
bersejarah,
e. perancangan lingkungan yang nyaman (livable community

design) – Untuk memperkuat masyarakat dengan mengikuti prinsip-
prinsip perancangan rumah masyarakat dalam pambangunan dan
perbaikan, termasuk mengintegrasikan masyarakat dari semua
lapisan, penggunaan lahan campuran dan pembangunan yang
compact, perumahan murah, ruang terbuka hijau, aksesibilitas, dan
ruang terbuka publik,
f. perumahan – Untuk menyediakan dan melestarikan perumahan

murah,
g. transportasi – Untuk memfokuskan pergerakan manusia dan

barang, bukan pada perencanaan transportasi, serta memaksimalkan
pemanfaatkan prasarana transportasi dan efisiensi pengelolaannya,
h. perencanaan guna lahan – Untuk menciptakan sebuah kerangka

kerja berbasis masyarakat sebagai dasar semua keputusan dan
tindakan yang berkaitan dengan penggunaan lahan,
i. fasilitas publik – Untuk mendukung penelitian dan pendidikan publik

dalam hal kapasitas masyarakat untuk mengakomodasi
pertumbuhan, serta kebutuhan akan perencanaan dan pengelolaan
sumberdaya yang akan mendukung pertumbuhan,
j. pembangunan berkelanjutan – Untuk meningkatkan kualitas hidup

semua penduduk sekaligus memepertahankan kemampuan fungsi
alam dalam jangka panjang dengan meminimalkan limbah,

LAPORAN AKHIR
mencegah polusi, mendorong efisiensi, serta mengembangkan

sumberdaya lokal untuk menghidupkan kembali ekonomi lokal,
k. investasi publik – Untuk membiayai biaya-biaya lingkungan, sosial,

dan ekonomi yang diperlukan dalam pembangunan, termasuk biaya
prasarana seperti transportasi, saluran air kotor dan instalasi
pengolahan limbah air, sekolah, tempat rekreasi, dan ruang terbuka,
dan merencanakan mekanisme pembiayaan yang dibutuhkan untuk
mendanai kebutuhan infrastruktur.
5.5 Hasil Aspirasi Masyarakat Di Wilayah Perencanaan
Kegiatan Focus Group Discuss (FGD) ini

bertujuan untuk menampung aspirasi
masyarakat, melalui diskusi terarah yang
merupakan salah satu metode yang
mengusung konsep partisipasi. Stakeholder
yang terkait dengan pengembangan dan
penanganan lahan permukiman perkotaan
akan dikumpulkan dalam suatu forum diskusi
untuk membahas mengenai permasalahan
perkembangan kawasan permukiman
masyarakat perkotaan, beserta kebutuhan
akan bentuk penanganan tertentu.
Aspirasi masyarakat sebagai isu pengembangan kawasan perencanaan
RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang yang telah dilakukan di Kelurahan
Naibonat, dapat disimpulkan bahwa pada intinya pengembangan
kawasan perencanaan di RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang harus
terlaksana dengan baik serta dapat dinikmati sepenuhnya oleh
masyarakat khususnya di Kawasan Ibukota Kabupaten Kupang dan
umumnya seluruh masyarakat diluar Ibukota Kabupaten Kupang.
Adapun hasil aspirasi berdasarkan proses FGD tersebut adalah sebagai

berikut:
- Adanya pelebaran jalan;

- Harus adanya sistem transportasi yang memadai;

LAPORAN AKHIR
- Perlu adanya penataan kawasan perumahan padat (peremajaan

kawasan);
- Normalisasi sungai-sungai, dan pengembangan jaringan drainase,
perbaikan gorong-gorong;
- Pengembangan jaringan listrik, telepon, air bersih;
- Perlu kejelasan batas-batas wilayah;
- Adanya batas-batas fungsional kawasan di lapangan (peternakan,
pertanian, dll).
Persentase hasil diskusi dengan masyarakat mengenai penyusunan

rencana tata bangunan dan lingkungan di Kelurahan Naibonat dapat
dilihat pada tabel V.1.
Tabel V.1
TABULASI HASIL KUESIONER FGD (FOCUS GROUP DISCUSS)
Persentase
No Uraian
(%)
1 Jenis rumah
a Permanen 16
b Semi Permanen 36
c Temporer 40
2 Kepemilikan lahan
a Hak Milik 92
b Sewa
c Tanah Pemerintah
3 Status kepemilikan rumah
a Ya 92
b Tidak
4 Luas lahan
a 75 m2 44
b 100 m2 20
c > 100 m2 36
5 Luas rumah
a 75 m2 60
b 100 m2 16
c > 100 m2 16
6 Kelengkapan dalam rumah
a Kamar Mandi/WC 52
b Garasi 4
c Pekarangan 52

LAPORAN AKHIR
Persentase
No Uraian
(%)
d Septic Tank 4
e Tempat Sampah 12
g Sumur/Tangki air 28
7 Rumah yang ditempati sudah merupakan rumah sehat
a Ya 28
b Tidak 64
8 Sarana lingkungan
a TPS 4
b Lap OR
c Taman Lingkungan 4
d Sarana Pendidikan 12
e Sarana Peribadatan 52
f Pos Keamanan 16
g Lain-lain
9 Prasarana yang sudah ada di rumah
a Listrik 56
b Telepon
c Air Bersih 20
d Lain-lain 12
10 Fasilitas dan prasarana yang ada sudah memadai
a Ya 8
b Tidak 84
11 Rumah yang ditempati merupakan daerah rawan bencana

a Ya 88
b Tidak
12 Akses dari rumah ke pusat pelayanan
a Baik 16
b Tidak 76
13 Pengelolaan sampah lingkungan
a Dikelola sendiri secara individu 88
b Melalui RT/RW Setempat
c Dinas Kebersihan
d Lain-lain
14 Memperoleh kebutuhan sehari-hari
a Pasar 64
b Pedagang Keliling 24
c Lain-lain 28
Sumber: Hasil FGD, 2008
Berdasarkan tabulasi hasil diskusi yang telah dilakukan dengan

masyarakat di kawasan perencanaan, maka dapat disimpulkan bahwa:

LAPORAN AKHIR
1) Di kawasan perencanaan bangunan perumahan masyarakat

didominasi oleh jenis bangunan temporer dengan luas lahan 75 m2 dan
luas bangunan 75 m2. Hal ini berarti hingga saat ini kavling rumah yang
ada belum memperhitungkan adanya sempadan bangunan.
2) Status kepemilikan lahan dan rumah merupakan hak milik perorangan.
3) Fasilitas dan prasarana permukiman juga belum memadai, prasarana
yang dapat dirasakan masyarakat hanya listrik dan air bersih.
Sedangkan fasilitas yang ada di lingkungan adalah berupa fasilitas
peribadatan, pendidikan, dan keamanan lingkungan.
4) Lokasi permukiman penduduk juga merupakan daerah rawan bencana
terutama bencana banjir.
5) Akses menuju pusat pelayanan umum juga dirasakan masih kurang
memadai, karena jauhnya jarak yang harus ditempuh dan kondisi
jaringan jalan yang kurang baik.
6) Pengelolaan sampah di kawasan perencanaan masih dikelola secara
individu oleh masyarakatnya.
7) Dalam pemenuhan kebutuhan sehari-hari, masyarakat memperoleh
dari pasar setempat yang terdapat di lingkungannya atau
memanfaatkan hasil dari bercocok tanam.

LAPORAN AKHIR
bab 6
KONSEP DASAR PERANCANGAN
TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
6.1 Visi Pengembangan Kawasan
Usulan visi pengembangan kawasan adalah:
“ Kawasan perumahan yang mampu mendukung kegiatan pusat

perkotaan Kabupaten Kupang, dengan mengembangkan fungsi-fungsi
mikro perdagangan dan jasa yang mendukung fungsi perumahan dan
pusat perkotaan, dan didukung oleh ketersediaan ruang-ruang publik
yang aman, nyaman, manusiawi dan ramah lingkungan menuju
terbentuknya kawasan perumahan perkotaan yang berkelanjutan ”.
Dari visi tersebut, dapat dirumuskan beberapa misi yang akan menjadi
dasar bagi penetapan kriteria-kriteria perancangan kawasan. Misi tersebut
antara lain:
a) Membentuk citra kawasan sebagai kawasan perumahan perkotaan
yang berkarakter;
b) Menciptakan fungsi mikro kawasan perdagangan dan jasa yang
dapat menunjang kegiatan perumahan dan pusat perkotaan
Kabupaten Kupang;
c) Menciptakan lingkungan yang aman baik bagi pengguna maupun
pengunjung kawasan;
Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan VI-1

LAPORAN AKHIR
d) Menciptakan kawasan yang nyaman, manusiawi dan ramah

lingkungan melalui penataan berbagai elemen-elemen rancang kota
yang sesuai bagi skala manusia.
Untuk mencapai kondisi tersebut maka diperlukan beberapa penanganan

yang mencakup faktor-faktor yang paling berpengaruh pada keberhasilan
penanganan perancangan kota. Perancangan kota merupakan upaya
untuk membentuk ruang kota secara tiga dimensional agar pemanfaatan
ruang kota dapat terwujud sesuai dengan fungsi yang direncanakan.
Tujuannya adalah untuk membentuk wajah kota yang dapat
mencerminkan keindahan, kenyamanan lingkungan kota dalam lingkup
ruang dan waktu, dengan demikian perancangan kota merupakan
rekayasa fisik elemen kota sebagai terjemahan rencana tata ruang kota.
6.2 Skenario Pengembangan Kawasan Perencanaan
Prinsip perancangan kota yang mendasar adalah adanya keterpaduan

antar berbagai elemen perancangan. Kawasan perencanaan
direncanakan sebagai kawasan perumahan pusat kota yang akan
menjadi salah satu barometer pembangunan kawasan pusat perkotaan
Kabupaten Kupang, dimana kawasan perencanaan akan menjadi bagiann
wajah kota, baik dengan fungsi, aktivitas maupun kualitas visualnya.
Karena itu diharapkan pengembangan kawasan perencanaan dapat
memberikan dampak yang positif dalam meningkatkan citra perkotaan
Kabupaten Kupang:
A. Pembentukan aksesibilitas dan sistem keterkaitan

Aksesibilitas ini mencakup pencapaian baik secara fisik maupun
visual. Lingkungan kawasan yang baik akan tercipta dengan adanya
sistem keterkaitan seperti jaringan jalan, pedestrian, angkutan umum
dan jaringan pendukungnya yang tertata baik dan terintegrasi.
Aksesibilitas akan menciptakan keterkaitan yang baik antar berbagai
bagian pada kawasan maupun dengan kawasan lain di sekitarnya.
B. Penciptaan kenyamanan dan image kawasan

Kenyamanan kawasan akan meningkatkan kinerja dan kualitas
kawasan. Kenyamanan ini juga mencakup keselamatan dan

LAPORAN AKHIR
keamanan bagi pengunjung kawasan, baik yang berkendaraan

maupun yang berjalan (pedestrian). Kenyamanan meliputi
perlindungan terhadap berbagai cuaca buruk (panas dan hujan) bagi
pejalan maupun kemudahan pencapaian. Sebagai kawasan
perumahan di pusat kota, maka image yang ada akan sangat
menentukan karakteristik kawasan khususnya maupun Kabupaten
Kupang pada umumnya. Karena itu perlu kerangka pengembangan
kawasan yang mampu menciptakan image spesifik bagi kawasan ini.
C. Pembentukan fungsi dan aktivitas yang mendukung

Fungsi akan memberikan karakter bagi kawasan. Sebagai jalan
dengan fungsi perdagangan dan jasa, maka karakter komersial akan
mendominasi kawasan serta akan mendorong munculnya berbagai
aktivitas pendukung. Kesuksesan pergerakan dalam kawasan juga
ditentukan oleh penempatan fungsi-fungsi komersial yang mampu
menjadi magnet penggerak baik bagi pejalan maupun pengendara.
Suasana komersial yang rekreatif akan tercipta dengan penataan
fungsi-fungsi dan aktivitas komersial dan jasa yang mampu terakses
dengan baik dan mudah dari pejalan. Karena itu, penataan
pedestrian untuk kawasan ini menjadi sangat penting dalam
kaitannya menciptakan aktivitas kawasan.
D. Perwujudan dimensi sosial kawasan

Pengembangan kawasan juga selayaknya tetap memberi
kesempatan bagi berbagai golongan masyarakat untuk beraktivitas
dan terlibat didalamnya. Karena itu perlu penataan kawasan yang
lebih inklusif, terbuka dan memberikan ruang untuk berbagai dalam
beraktivitas bagi publik.
6.3 Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan

Lingkungan
Struktur ruang kota adalah pola pengaturan dari blok, jalan, bangunan,
ruang terbuka dan lansekap kawasan yang akan menciptakan kualitas
kawasan. Struktur ruang kota memberikan landasan bagi perancangan

LAPORAN AKHIR
elemen-elemen lebih detil dari kawasan, dengan menciptakan kerangka

(framework) kawasan. Tujuan pengembangan struktur ruang adalah:
1) Integration, menciptakan kesatuan dengan lingkungan sekitar;
2) Functional efficiency, dimana elemen-elemen kota dapat menjadi
satu kesatuan sistem yang efisien;
3) Environmental harmony, menciptakan pembangunan yang efisien
dan ekologis;
4) A sense of place, menciptakan karakteristik suatu kawasan;
5) Commercial viability, dimana kawasan memiliki nilai sehingga
menarik untuk dikembangkan.
Faktor-faktor utama yang mempengaruhi bentuk struktur fisik kawasan

antara lain:
A. Jaringan jalan/pergerakan
Jaringan jalan/pergerakan yang berhasil adalah jaringan yang
memberikan berbagai pilihan bagi pencapaian dari satu titik ke titik
lain oleh pengguna kawasan. Selain itu juga memiliki kejelasan
hubungan antara satu bagian dengan bagian lainnya. Jaringan jalan
dan pergerakan harus memudahkan dan menarik untuk dilalui baik
dengan berjalan kaki, bersepeda atau berkendaraan. Komponen
utama dari sistem pergerakan adalah jarak jangkau dari tiap
titik/fasilitas. Tempat pemberhentian angkutan publik, ruang terbuka
aktif, dan beberapa fasilitas lain selayaknya dapat dijangkau untuk
tiap jarak minimal 400 m (5 menit jalan kaki).
B. Aktivitas dalam kawasan

Aktivitas utama yang membentuk struktur kawasan perencanaan
adalah kegiatan perumahan dan pendukungnya. Selanjutnya fungsi-
fungsi tersebut dihubungkan oleh jaringan jalan (kendaraan dan jalur
pedestrian) dengan pola grid sesuai rencana tata ruang.
C. Landmark Kawasan
Pengembangan landmark atau tengaran kawasan dilakukan untuk
mencapai image dan karakteristik kawasan perencanaan secara
umum. Konsep pengembangan image kawasan ini dilakukan melalui
pengembangan pola penataan bangunan yang spesifik dalam

LAPORAN AKHIR
kawasan perencanaan secara tematik sehingga mudah dipahami.

Kejelasan aspek fisik kawasan merupakan bentuk komunikasi fisik
bangunan yang dapat memberikan kemudahan bagi pengamat untuk
berorientasi pada suatu tempat. Sedangkan kejelasan kegiatan
merupakan bentuk kegiatan pada suatu lingkungan yang dapat
menciptakan sense of place kawasan.
Untuk itu maka konsep pengembangan dilakukan dengan
membentuk dan membangun landmark kawasan perencanaan
dengan memanfaatkan potensi kawasan yang ada dan membuat
landmark baru.
Aspek yang dipertimbangkan dalam upaya untuk mengembangkan

landmark antara lain:
1) Visualisasi. Landmark selain berfungsi penambah keindahan
lingkungan juga berfungsi untuk membentuk image kawasan
melalui perancangan yang spesifik dalam skala kota (urban
scale).
2) Skyline. Landmark kawasan dapat digunakan untuk membentuk
skyline (garis langit) kawasan sesuai tema kawasan serta
memberi orientasi bagi pengguna kawasan.
3) Letak. Perletakannya dapat dilakukan dengan membentuk
bangunan tengaran pada beberapa titik kawasan secara tematik,
seperti pada simpul jalan atau pusat lingkungan.
Untuk kawasan perencanaan, landmark kawasan dikembangkan

dengan membentuk bangunan yang lebih tinggi pada beberapa titik
yang signifikan yang ada sehingga dapat memberi orientasi dan
karakter kawasan.
D. Simpul
Simpul adalah tempat fokus yang merupakan persimpangan dari
pada lintasan. Simpul ini dapat menjadi unsur kejelasan suatu
lingkungan bila dikembangkan dengan menambahkan elemen-
elemen lain, termasuk menyatukan dengan pengembangan
landmark, sehingga memiliki karakter yang spesifik. Hal hal yang
dapat dilakukan antara lain dengan memperkuat simpul. Semua

LAPORAN AKHIR
persimpangan adalah simpul yang potensial, tapi persimpangan ini

tidak semua harus diberi arti sama. Tingkat penekanan simpul
tergantung tiga faktor, yaitu:
a) Peran fungsional dari jalan yang membentuk persimpangan,
semakin besar peranannya, semakin besar penekanan ruang
yang diperlukan untuk menjaga kesesuaian antara tata guna dan
kejelasan bentuk;
b) Kegiatan pada bangunan yang berbatasan, semakin besar
peranan bangunan tersebut bagi publik, maka semakin besar
penekanannya;
c) Kesinambungan simpul-simpul yang ada sehingga membentuk
keterpaduan.
E. Konsep Pengembangan Edge

Edge adalah bagian kawasan perencanaan yang merupakan
boundary dari suatu lingkungan. Edge pada kawasan ini yang dapat
dikembangkan adalah daerah batas kawasan dan daerah pinggir
sungai. Secara fisik zona ini membatasi pengembangan fisik
kawasan.
6.4 Konsep Komponen Dasar Perancangan Kawasan
Konsep komponen dasar perancangan kawasan meliputi tata guna lahan,

sistem pergerakan, dan intensitas pemanfaatan lahan.
6.4.1 Tata Guna Lahan
Pengaturan lokasi setiap elemen didasarkan pada kriteria-kriteria lokasi

dan hubungan fungsional kegiatan, baik kegiatan dalam wilayah
perencanaan maupun kegiatan yang berada di wilayah sekitarnya.
Besaran ruang disesuaikan dengan daya dukung lahan, jenis kegiatan,
jaringan jalan yang menjadi orientasinya dan arahan kepadatan yang
ditetapkan dalam RTRW Kabupaten Kupang.
Kegiatan–kegiatan yang akan diakomodasi terkait dengan fungsi kawasan

perumahan yang didukung dengan kegiatan-kegiatan usaha perdagangan

LAPORAN AKHIR
skala mikro. Beberapa keuntungan yang ingin dicapai dari

pengembangan kegiatan-kegiatan di atas adalah:
1) Aksesibilitas yang lebih baik kepada berbagai fasilitas dan fungsi;

2) Minimalisasi jarak jangkau pelayanan berbagai fungsi;
3) Terbentuknya interaksi sosial yang lebih intensif;
4) Memiliki keanekaragaman masyarakat pengguna kawasan;
5) Keanekaragaman visual dari berbagai bangunan yang berbeda-beda;
6) Efisiensi energi dan efisiensi penggunaan lahan dan ruang;
7) Mendorong kehidupan kawasan.
Dengan pertimbangan tersebut, kegiatan-kegiatan utama (primer) yang

sesuai untuk di kembangkan dalam kawasan perencanaan yaitu:
Perumahan
Jenis kegiatan yang dikembangkan adalah kegiatan kawasan
perumahan yang mampu mendukung kegiatan pusat perkotaan
Kabupaten Kupang, dengan mengembangkan fungsi-fungsi mikro
perdagangan dan jasa yang mendukung fungsi perumahan dan
pusat perkotaan, dan didukung oleh ketersediaan ruang-ruang
publik yang aman, nyaman, manusiawi dan ramah lingkungan.
6.4.2 Sistem Pergerakan
Tujuan pengembangan sistem pergerakan dalam kawasan perencanaan

adalah:
a) Mengatur pola hubungan antara kawasan perencanaan dengan
wilayah sekitarnya;
b) Menentukan kebutuhan fasilitas pendukung sistim pergerakan dalam
kawasan perencanaan.
Sistem pergerakan terdiri atas jaringan jalan, jalur pedestrian, sarana

transportasi umum, sarana parkir dan utilitasnya. Perencanaan sistem
pergerakan merupakan bagian dari upaya untuk meningkatkan
permeabilitas kawasan perencanaan. Kualitas permeabilitas ditentukan
oleh kemudahan pencapaian kawasan. Dalam perencanaan, semakin

LAPORAN AKHIR
besar kemungkinan pencapaian ruang-ruang tersebut, semakin tinggi

permabilitas ruang yang direncanakan.
Gambar 6.1
PETA PENATAAN PENGGUNAAN LAHAN

LAPORAN AKHIR
Gambar 6.2
PETA KEPADATAN PERUMAHAN

LAPORAN AKHIR
A. Konsep pengembangan jaringan jalan

Pengembangan jaringan jalan bertitik tolak pada prinsip efisiensi dan
fungsionalitas. Konsep pola jaringan jalan diarahkan untuk:
1) Membentuk suatu sistem yang menjamin aksesibilitas
masyarakat dalam kawasan perencanaan maupun dari pusat
kota kedalam kawasan perencanaan, baik yang berjalan kaki
ataupun yang berkendaraan;
2) Peningkatan kualitas lingkungan dan penghematan energi serta
memberikan penekanan pada aspek-aspek keamanan,
keselamatan dan kenyamanan;
3) Mengoptimalkan penggunaan lahan.
Untuk mencapai tujuan tersebut maka pendekatan yang dilakukan

adalah sebagai berikut:
i. Memperhatikan pola jaringan jalan yang telah ada dalam
kaitannya dengan pengembangan potensi kawasan
perencanaan;
ii. Memperhatikan karakteristik kawasan (kontur) dan
kesesuaiannya dengan pola tata ruang lingkungan;
iii. Peningkatan kenyamanan dan keamanan bagi pejalan kaki,
dalam kaitannya dengan pengembangan fasilitas pelayanan
yang bersifat rekreatif. Disamping itu juga untuk meningkatkan
keamanan bagi pejalan kaki dan kendaraan tidak bermotor akibat
meningkatnya intensitas lalu lintas kendaraan bermotor terutama
pada simpul dan titik persimpangan.
Konsep jaringan jalan yang akan dikembangkan dalam kawasan perencanaan

terdiri dari 4 hirarki jalan yaitu:
1. Hirarki 1 (arteri sekunder); merupakan hirarki jalan yang paling besar.
Gerbang masuk kawasan perencanaan berada pada hirarki 1. Lebar jalan
hirarki 1 yaitu ROW mencapai 25 meter.

LAPORAN AKHIR
2. Hirarki 2 (kolektor sekunder); merupakan hirarki jalan yang menghubungkan

antar hirarki 1, menghubungkan hirarki 2 dengan hirarki 1, hirarki 3 dengan
hirarki1. Lebar jalan hirarki 2 ROW mencapai 20 meter.
3. Hirarki 3 (lokal primer); merupakan hirarki jalan yang menghubungkan antar
hirarki jalan 2. Lebar jalan hirarki 3 yaitu ROW mencapai 12 meter.
4. Hirarki 4 (lokal sekunder): merupakan hirarki jalan yang menghubungkan
antar hirarki jalan 4, menghubungkan hirarki jalan 4 dengan hirarki jalan 3,
menghubungkan hirarki jalan 4 dengan hirarki jalan 2 dan menghubungkan
hirarki jalan 4 dengan hirarki jalan 1. Lebar jalan hirarki jalan 4 yaitu ROW 10
meter.
Untuk lebih jelas mengenai karakteristik fungsi jalan dapat dilihat pada tabel
VI.1.
Tabel VI.1
KARAKTERISTIK BERDASARKAN FUNGSI JALAN
Fungsi Jalan Karakteristik Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan
Arteri Primer  Kecepatan rencana minimal 60 km/jam  Parkir dibadan jalan tidak
 Lebar jalan minimal 8 m diperkenankan
 Kapasitas lebih besar daripada volume lalu lintas  Bangunan sepanjang jalan ini harus
rata-rata memiliki GSB (GSB tidak boleh berimpit
 Lalu lintas jarak jauh tidak boleh terganggu oleh dengan rumija)
lalu lintas ulang-alik, lalu lintas dan kegiatan lokal
 Jalan masuk dibatasi secara efisien
 Jalan persimpangan dengan pengaturan tertentu
tidak mengurangi kecepatan rencana dan
kapasitas jalan
 Tidak terputus walaupun memasuki kota
Arteri Sekunder  Kecepatan rencana minimal 40 km/jam  Parkir di badan jalan diperkenankan
 Lebar jalan minimal 8 m tetapi terpisah dengan jalur cepat,
 Kapasitas lebih besar daripada volume lalu lintas selain mempertimbangkan volume
rata-rata kendaraan, lebar (kapasitas jalan),
 Lalu lintas jarak jauh tidak boleh terganggu oleh jumlah lajur.
lalu lintas lambat  Bangunan sepanjang jalan ini harus
 Jalan persimpangan dengan pengaturan tertentu memiliki GSB (GSB tidak boleh berimpit
tidak mengurangi kecepatan rencana dan dengan rumija).
kapasitas jalan
 Kecepatan rencana minimal 40 km/jam
Kolektor Primer  Kecepatan rencana minimal 40 km/jam  Parkir di badan jalan diperkenankan
 Lebar jalan minimal 7 m tetapi terpisah dengan jalur cepat,
 Kapasitas lebih besar daripada volume lalu lintas selain mempertimbangkan volume
rata-rata kendaraan, lebar (kapasitas jalan),
 Jalan masuk dibatasi, direncanakan sehingga jumlah lajur.
tidak mengurangi kecapatan rencana dan  Bangunan sepanjang jalan ini dapat
kapasitas jalan dengan GSB berimpit dengan rumija.
 Tidak terputus walaupun masuk kota
Kolektor  Kecepatan rencana minimal 20 km/jam  Parkir di badan jalan diperkenankan

Sekunder  Lebar badan jalan minimal 7 m tetapi terpisah dengan jalur cepat,
selain mempertimbangkan volume
kendaraan, lebar (kapasitas jalan),
jumlah lajur.
 Bangunan sepanjang jalan ini dapat

LAPORAN AKHIR
Fungsi Jalan Karakteristik Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan

dengan GSB berimpit dengan rumija
Sumber: UU No. 13 Tahun 1980 tentang Jalan, PP No. 26 Tahun 1985 tentang Jalan
Gambar 6.3
PETA RENCANA HIRARKI JALAN

LAPORAN AKHIR
Gambar 6.4
PENAMPANG JALAN

LAPORAN AKHIR
Gambar 6.5
ROW

LAPORAN AKHIR
B. Sarana Angkutan Umum

Sarana angkutan umum yang melayani kawasan perumahan ini akan
mendorong banyaknya kegiatan yang masuk maupun ke luar
kawasan perencanaan. Dengan demikian akan memacu kegiatan
ekonomi yang bisa menghidupkan kawasan perencanaan.
C. Jalur Pedestrian
Untuk menciptakan kawasan yang berkarakter dan hidup maka
perancangan kawasan jalan harus berorientasi pada pejalan kaki
(pedestrian oriented), terutama untuk mengalirkan pergerakan dan
menghidupkan fungsi-fungsi perdagangan dan jasa pada bangunan.
Jalur pedestrian merupakan jalur yang menjadi saluran pergerakan
pejalan kaki. Pengembangan jalur pejalan kaki dimaksudkan untuk
meningkatkan dan mengefisienkan pergerakan dalam kawasan
perencanaan serta menghidupkan suasana kawasan sebagaimana
prinsip perancangan di atas. Untuk itu perlu penyediaan fasilitas yang
memadai sehingga menjamin keamanan dan kenyamanan bagi
pejalan kaki.
Konsep perancangan jalur pedestrian adalah:

i. Connections, jalur pedestrian harus terhubung dan
menghubungkan berbagai tempat yang dapat dituju oleh
pedestrian. Dengan demikian, agar jalur pejalan kaki tersebut
dapat berfungsi dengan optimal maka perlu diperhatikan pola
dan intensitas pergerakan pejalan kaki dalam kawasan.
ii. Convenience, kemudahan dalam penggunaan dan indikasi
yang jelas yang membedakan jalur pedestrian dengan
kendaraan (traffic calming). Jalur pedestrian yang
direncanakan harus dapat mempertahankan dan
meningkatkan potensi vista dan view. Kondisi ini dapat
dilakukan dengan menjadikan bangunan bangunan tinggi

LAPORAN AKHIR
sebagai titik tangkap pandangan bagi pejalan kaki, atau dapat

juga memanfaatkan potensi alam dan landmark.
iii. Convivial, jalur pedestrian harus menarik dan aman, serta
dilengkapi dengan berbagai perabot jalan (kursi, tempat
sampah). Kawasan akan terkesan hidup dan marak, dengan
menambahkan fasilitas yang bersifat non formal, serta
menciptakan kesinambungan jalur pedestrian di dalam dan di
luar tampak bangunan.
iv. Comfortable, memiliki kenyamanan baik dari cuaca (shelter,
pohon peneduh) maupun kondisi dan kualitas permukaan
jalur.
D. Parkir
Fasilitas parkir disediakan untuk melayani peningkatan arus lalu lintas
dari dan ke dalam kawasan perencanaan. Penyediaan parkir pada

LAPORAN AKHIR
kawasan ini diarahkan pada parkir off street, baik pada ruang
terbuka maupun dalam bangunan. Sistem parkir bersama juga dapat
dilakukan untuk efisiensi ruang bagi beberapa kavling.
Beberapa persyaratan khusus yang harus terpenuhi bagi sistem

parkir yaitu:
1) Lahan parkir merupakan fasilitas pelengkap dari pusat kegiatan,
sehingga sedapatnya sedekat mungkin dengan pusat kegiatan
yang dilayani;
2) Lokasi parkir harus mudah diakses/dicapai dari/ke pusat-pusat
kegiatan tanpa gangguan ataupun memotong arus lalu lintas
jalan utama;
3) Lahan parkir harus memiliki hubungan dengan jaringan sirkulasi
pedestrian secara langsung;
4) Lokasi parkir harus mudah terlihat dan dicapai dari jalan terdekat.
6.4.3 Intensitas Pemanfaatan Lahan
Intensitas pemanfaatan lahan adalah perbandingan luas lantai bangunan

terhadap luas tanah/perpetakan yang sesuai dengan rencana kota, yang
dijabarkan dalam Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan
dan Ketinggian Bangunan.
Sasaran penataan intensitas pemanfaatan lahan adalah untuk

mendapatkan distribusi pemanfaatan lahan kawasan yang lebih merata
dan seimbang sesuai dengan jenis peruntukannya. Tujuan penataan
intensitas pemanfaatan lahan adalah:
a) Mendistribusikan secara spasial intensitas pemanfaatan lahan

menurut jenis peruntukannya;
b) Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara lebih
merata (KDB, KLB). Jumlah maksimal lantai bangunan di kawasan
perencanaan hanya 3 lantai dengan KDB 40% - 60%, KLB 1,0 – 1,2;
c) Menentukan kepadatan bangunan;
d) Menerapkan sistem insentif bonus atau disinsentif (denda).

LAPORAN AKHIR
Pengaturan intensitas penggunaan lahan akan dilakukan melalui

penetapan angka KDB, KLB dan ketinggian bangunan. Dasar daripada
penetapan KDB dan KLB ini adalah ketentuan ketentuan yang telah
ditetapkan dalam RDTR Kabupaten Kupang.
Konsep penataan lahan di kawasan perencanaan terdiri:

1. Bangunan perumahan;
2. Bangunan perdagangan dan komersil;
3. Bangunan jasa;
4. Ruang Terbuka Hijau;
5. Puskesmas pembantu;
6. PLN;
7. TPS;
8. Sarana peribadatan dan pendidikan;
9. SPBU.
A. Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan adalah angka persentase berdasarkan
perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan sesuai rencana kota. Konsep KDB
yang ditetapkan dalam kawasan perencanaan mengacu pada RTRW
Kabupaten Kupang.
B. Koefisien Lantai Bangunan

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR) adalah
jumlah luas lantai bangunan dibagi luas persil suatu bangunan, untuk
setiap blok peruntukkan dan dinyatakan dalam bentuk pecahan
desimal. Konsep KLB didalam kawasan perencanaan mengacu pada
arahan RTRW Kabupaten Kupang.
C. Ketinggian Bangunan
Sebagaimana ketetapan KLB, dalam RTRW Kabupaten Kupang juga
ditentukan ketinggian maksimum bangunan beserta jarak antar
bangunan.
D. Insentif Pembangunan

LAPORAN AKHIR
Insentif adalah salah satu cara yang digunakan untuk memberikan

keuntungan lebih baik bagi pemilik lahan/bangunan maupun bagi
kepentingan umum. Untuk memahami insentif yang diberikan berupa
pengurangan KLB dan KDB.
Insentif diberikan dalam bentuk insentif bonus (bonus incentive) dan

Pengalihan nilai KLB (Transfer of Development Right). Sistem insentif
bonus adalah pemberian tambahan luas di atas ambang luas lantai
bangunan yang ditetapkan.
6.5 Ruang Terbuka

Perancangan ruang terbuka untuk memberikan kenyamanan kepada
masyarakat dengan fungsi sebagai berikut:
a. Ruang terbuka sebagai fungsi rekreasi (ruang publik)

Ruang ini diperlukan untuk menjamin suatu kualitas tempat hunian
yang diinginkan, berupa: jalan setapak, jalur hijau, taman dan daerah
bermain.
b. Ruang terbuka sebagai fungsi pelayanan

Ruang terbuka fungsional berupa: jalan, tempat parkir dan ruang
pelayanan lainnya.
c. Ruang terbuka sebagai fungsi pembentuk citra

Penampilan dan kesan suatu komunitas ditentukan oleh kombinasi
bangunan dengan kawasan lainnya. Pada daerah kepadatan tinggi,
bangunan dan kelompok bangunan mendominasi kawasan lahannya,
membentuk ruang-ruang yang mudah dikenali.
d. Ruang Terbuka sebagai Konservasi Kawasan

Berupa tata hijau lingkungan terintegrasi dengan street furniture
sebagai elemen pendukung di sepanjang jalan yang berorientasi
pada kenyamanan dan keamanan pedestrian. Penataan jalur hijau
dilakukan di sepanjang jalan, dan di sepanjang sungai. Hal ini untuk
dapat meredam kebisingan dan polusi udara.

LAPORAN AKHIR
Penataan jalur hijau sungai diperlukan untuk mempertahankan fungsi

dan kelestarian sungai. Maksud penghijauan sepanjang alur sungai
adalah:
1) Menahan erosi;
2) Menjaga ketersediaan air, mengamankan sumber air dan
mengatur tata air;
3) Memberikan lingkungan yang mendukung kehidupan seperti
aman terhadap bencana banjir.
Tabel VI.2
ARAHAN PEMANFAATAN RUANG KAWASAN RUANG TERBUKA
Jenis Kawasan Arahan Pemanfaatan Ruang Keterangan
Jalan Raya Menempatkan elemen-elemen yang Trotoar, drainase,
memberikan keamanan dan tanaman peneduh,
kenyamanan penggunan jalan lampu jalan, tempat
(kendaraan bermotor maupun pejalan sampah, marka jalan
kaki). dan rambu-rambu.
Perbaikan kondisi fisik dan Saluran air, lampu
Jalan Lingkungan pengadaan elemen-elemen yang jalan serta tanaman
akan memberikan keamanan dan peneduh.
kenyamanan bagi kendaraan maupun
pejalan kaki.
Peningkatan kondisi fisik dan Perkerasan dengan
Gang (antar bangunan) kejelasan fungsi sebagai gang yang paving, saluran air
menghubungkan satu tempat dengan (bila memungkinkan)
tempat lainnya. dan lampu
penerangan.
Penataan ruang sebagai ruang hijau Vegetasi untuk hiasan
Ruang antar bangunan pada lingkungan mikro. maupun untuk
peneduh bangunan.
Penataan fisik dengan penanaman Pagar beserta
Halaman rumah dan tanaman hias dan juga tanaman tanaman hias dan
bangunan lainnya peneduh untuk kenyamanan dan tanaman peneduh.
estetika lingkungan.
Penataan fisik dengan tanaman Tanaman peneduh,
Welcome area peneduh yang diarahkan sebagai tanaman hias Lampu
(Landmark) batas/ciri kota. taman.
Tabel VI.3
ARAHAN PEMANFAATAN RUANG KAWASAN TERBUKA HIJAU
Jenis Kawasan/Ruang
Arahan Pemanfaatan Ruang
Terbuka Hijau
Taman Fungsi utama: sebagai sarana untuk menciptakan keserasian
dan keindahan lingkungan, sarana untuk
mempengaruhi/memperbaiki iklim mikro.
Pola pengembangannya perlu mempertimbangkan jenis,
letak/lokasi serta jenis vegetasinya memenuhi kriteria:

LAPORAN AKHIR
Jenis Kawasan/Ruang
Arahan Pemanfaatan Ruang
Terbuka Hijau
 Karakteristik tanaman: perakaran tidak mengganggu
pondasi, dahan tidak mudah patah, tidak bergetah, struktur
daun setengah rapat sampai rapat.
 Ketinggian bervariasi, warna hijau dan variasi warna lain
secara seimbang.
 Kecepatan tumbuh sedang.
 Berupa habitat tanaman lokal dan tanaman budidaya.
 Jenis tanaman tahunan atau musiman.
 Jarak tanaman setengah rapat.
Bentuk-bentuk kawasan hijau pertamanan yang dikembangkan:
taman kota, taman dalam kawasan fungsional (pemerintahan
perdagangan dan jasa, pendidikan), taman lingkungan
perumahan, pulau jalan, taman gerbang tol, taman gerbang
kota, taman Kota dan taman rekreasi.
Jalur Hijau Fungsi utama: sebagai jalur pengaman sekitar jalan raya,
utilitas/instalasi penting (sungai, jalan rel kereta api, jaringan
listrik; sekaligus menciptakan keserasian lingkungan.
Pola pengembangannya perlu mempertimbangkan lokasi,
jaringan yang diamankan; serta kriteria vegetasi untuk jalur
hijau sebagai berikut:
 Kriteria tanaman: struktur daun setengah rapat sampai rapat,
dominan warna hijau, perakaran tidak mengganggu pondasi;
 Kecepatan tumbuhnya bervariasi;
 Dominan jenis tanaman tahunan,
 Berupa habitat tanaman lokal dan tanaman budidaya, dan
 Jarak tanaman setengah rapat sampai rapat.
Pekarangan Fungsi utama: sebagai sarana untuk menciptakan keserasian
pada kawasan perumahan.
Pola pengembangan: menyatu dengan kapling-kapling
perumahan sesuai dengan kepadatan perumahan yang
direncanakan.
Sesuai unsur kawasan hijau kota, kriteria vegetasi untuk
pekarangan:
 Jenis tanaman tahunan atau tanaman musiman,
 Berupa habitat tanaman lokal atau tanaman budidaya,
 Jarak tanaman bervariasi, persentase hijau disesuaikan
dengan intensitas kepadatan bangunan.
Tabel VI.4
ARAHAN PEMANFAATAN RUANG KAWASAN TERBANGUN
Kawasan Arahan Pemanfaatan Ruang
Perdagangan dan Fungsi utama: Perdagangan dan jasa dengan skala pelayanan
jasa kecamatan/kota.
Pola pengembangan: linier sepanjang jalan arteri dan kolektor, sebagai
bagian dari Pusat Kota (Central Busines District – CBD)
Jenis pemanfaatan yang diperbolehkan: Pusat perbelanjaan, pertokoan,
pasar, jasa perkantoran, jasa perhotelan, jasa profesional, jasa hiburan,
bangunan multifungsi, rumah toko, bangunan umum.
Pemerintahan dan Fungsi utama: Pemerintahan dengan skala pelayanan kecamatan.
bangunan umum Pola pengembangan: memusat dalam kompleks/pusat pemerintahan
sebagai bagian dari pusat kota.

LAPORAN AKHIR
Kawasan Arahan Pemanfaatan Ruang

Jenis pemanfaatan yang diperbolehkan: perkantoran pemerintahan
kecamatan.
Perumahan Pola pengembangan: pembatasan/pengendalian pembangunan perumahan
baru, pengintegrasian kawasan-kawasan perumahan yang sporadis,
intensifikasi pemanfaatan ruang dan peremajaan lingkungan perumahan
Jenis pemanfaatan yang diperbolehkan: Perumahan, sarana perumahan
tingkat lingkungan.
Industri Pola pengembangan: penyatuan industri-industri yang berkembang parsial
Jenis pemanfaatan yang diperbolehkan: Aneka industri non-polutan, industri
kecil dan kerajinan, pergudangan pusat distribusi barang/jasa penunjang
industri.
Pendidikan Fungsi utama: Pendidikan dengan skala pelayanan lingkungan perumahan
kota.
Jenis pemanfaatan yang diperbolehkan: Sarana pendidikan dasar,
menengah, sarana penunjang (peribadatan, lapangan olah raga).
6.6 Sistem Penandaan (Signage)

A. Sistem Penandaan
Sistem penandaan yang hendak diatur di kawasan perencanaan
dibedakan berdasarkan fungsinya dengan arahan sebagai berikut:
1) Unsur penandaan komersial tidak boleh menghalangi
pemandangan terhadap rambu-rambu yang penting seperti
misalnya: penunjuk arah, rambu lalu-lintas dan sejenisnya.
2) Papan reklame dan spanduk boleh ditempatkan pada zona
damija tertentu dan tidak menggangu kualitas lingkungan, juga
dapat ditempatkan pada daerah komersial di kapling masing-
masing bangunan.
3) Papan reklame berukuran besar (giant board) dan dapat
menghalangi pemandangan ditempatkan pada dinding bangunan
dengan ukuran, bentuk dan tampilan yang tidak mengganggu
arsitektur bangunan.
Signage tidak menutupi fasade

Ilustrasi Papan Nama yang kontekstual
LAPORAN AKHIR
Gambar 6.6
Peta Intensitas Pemanfaatan Lahan

LAPORAN AKHIR
Gambar 6.7
Peta RTH

LAPORAN AKHIR
A. Bentuk Tanda ( Si gnage), Street Furniture, Street

Scape dan Wajah Jalan
Bentuk tanda (signage) yang diperkenankan harus disesuaikan
dengan desain yang mendukung ciri khas kawasan. Sehingga
harmoni dari desain yang diwujudkan akan tercapai.
Demikian halnya dengan street furniture dan street scape harus

seirama dengan kawasan yang berciri khas dengan adaptive re-use.
Wajah jalan ditampilkan dalam beberapa tema sesuai dengan blok
kawasan masing–masing. Tema yang dirancang mengacu kepada
kondisi eksisting yang kontekstual terhadap fungsi bangunan. Tema
yang tak sesuai dengan karakter yang diinginkan tidak diijinkan.
Sampah organik dan anorganik
Public Telephone yang selanggam, kiri implementasi

pada wartel atau kiostel, kanan implementasi pada
telepon umum. Bahan atap dari polycarbonat masif
(tidak transparan).

LAPORAN AKHIR
Kursi taman dari bahan yang

Street Furniture yang harmonis ekonomis

LAPORAN AKHIR
Gambar 6.8
PETA BLOK PROGRAM PENANGANAN KAWASAN

LAPORAN AKHIR
bab 7
PANDUAN RANCANGAN
(DESIGN GUIDELINES)
Panduan Rancangan (Design Guidelines) merupakan acuan yang digunakan dalam

perencanaan penataan bangunan dan lingkungan di RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang. Panduan ini memberikan arahan pada beberapa aspek perencanaan
kawasan, seperti tata guna lahan, intensitas pengembangan jaringan sirkulasi tata
bangunan tata ruang hijau sistem penandaan (signage), serta kelengkapan jalan
(street furniture).
7.1 TIPOLOGI KAWASAN PENGEMBANGAN
Dalam rencana implementasinya, panduan pada kawasan perencanaan RBWK-1

Ibukota Kabupaten Kupang, dibagi berdasarkan rencana intensitas peruntukan lahan,
yaitu:
A. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 50 %, KLB 1,0, Jumlah Lantai Bangunan
Maksimum 3 Lantai, dimana blok ini memiliki fungsi utama sebagai Perumahan dan
Niaga (ruko dan rukan);
B. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 50 %, KLB 1,0, Jumlah Lantai Bangunan
Maksimum 2 Lantai, terdiri dari:
1. Kawasan Perumahan kavling besar 600 m2;
2. Kawasan Perumahan kavling sedang 300 m2;
Panduan Rancangan (Design Guidelines) VII-1

Tata Bangunan dan Lingkungan
LAPORAN AKHIR
3. Kawasan Perumahan kavling kecil 150 m2.
C. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 60 %, KLB 1,2, Jumlah Lantai Bangunan
2. Kawasan Perumahan kavling sedang 300 m2.
D. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 40 %, KLB 0,8, Jumlah Lantai Bangunan
E. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 40 %, KLB 0,8, Jumlah Lantai Bangunan
Maksimum 2 Lantai, dimana kawasan ini dikhususkan untuk perumahan dengan
kavling kecil 150 m2.
No scale
A
C
B
Gambar 7.1
TIPOLOGI PENATAAN KAWASAN PERENCANAAN

LAPORAN AKHIR
7.2 Panduan rancangan blok pengembangan a
Konsep Utama Penataan: Menciptakan hunian dengan fungsi ganda yaitu

ruko dan rukan, dengan jenis retail umum dan tertentu.
Fungsi yang diperkenankan: Aturan fungsi mikro lantai bangunan: penataan

bangunan, tinggi, massa, GSB; intensitas KDB, KLB; jaringan jalan & sistem
parkir; jalur tata hijau & integritas dengan ruang terbuka; jaringan drainase;
jaringan air bersih; jaringan air kotor; penataan signage.
Bangunan: Permanen hingga 2 – 3 lantai dengan kesan ringan, misalnya

dengan space frame.
I. Struktur Peruntukkan Lahan (Landuse)
a) Penataan bangunan pada blok kawasan perumahan dan

perdagangan/jasa ditujukan untuk menciptakan koridor jalan yang
berkesan lapang dengan menentukan sempadan bangunan sebesar 15
meter dari tepi jalan. Koridor dibuat bersuasana lebih teduh dengan
menanami kedua sisinya dengan pohon peneduh. Seluruh lebar koridor
termasuk daerah sempadan bangunan dimaksud untuk public amenity,
berupa ruang terbuka yang dapat dinikmati secara visual oleh
pengunjung yang melintasi koridor jalan ini.
b) Panduan kavling berlaku untuk setiap lahan sepanjang koridor ini,
sehingga secara keseluruhan bersama-sama lahan lainnya akan
menciptakan keteraturan massa bangunan dan lingkungan di koridor
ini.
c) Fungsi campuran berupa hunian dan komersial.
d) Pada blok ini bangunan diperkenankan hingga 2 lantai.
e) Jasa perdagangan berupa pertokoan terutama aktivitas retail yang
mendukung fungsi kawasan dianjurkan pada lantai dasar (dan atau
lantai dua) yang menghadap ke jalur pejalan kaki.

LAPORAN AKHIR
f) Penataan kawasan SPBU akan meliputi penataan sistem sirkulasi,

integrasi dengan ruang terbuka dan fungsi tambahan berupa fungsi
komersial.
No scale
Gambar 7. 2
BLOK PENANGANAN TIPOLOGI A
II. Intensitas Penataan Lahan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 50 %.
Koefisien Daerah Hijau (KDH) : 50 %.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 1,0.
Ketinggian Maksimum : 3 lantai

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.3
SIMULASI PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI
RUKO/RUKAN
No scale
Blok Pengembangan Fungsi Utama KDB KLB Mak. Ketinggian
A Perdagangan dan Jasa (Ruko) 50 % 1,0 3 Lantai
III. Tata Massa Bangunan
a) Bangunan muka pada blok penataan kawasan ini berbatasan langsung

dengan jalan dan membentuk street wall.
b) Bangunan harus memperhatikan faktor kesehatan dan keselamatan
bagi bangunan itu sendiri dan lingkungannya.
c) Orientasi bangunan di sepanjang koridor ini ditetapkan ke arah muka
atau tegak lurus menghadap ke jalan.

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.4
SIMULASI RANCANGAN TIPOLOGI RUKO/RUKAN
Key Plan
No scale
IV. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
a) Pencapaian menuju dan dari bangunan dapat di akses dari jalan utama.
b) Sirkulasi kendaraan umum

LAPORAN AKHIR
 Perhentian bis (shelter/bis) berada pada titik-titik tertentu dengan

jarak antar shelter maksimum 500 m dan berada pada lokasi jalan
strategis sebagai akses langsung dari dan menuju bangunan.
c) Sistem parkir
 Lahan di depan bangunan yang merupakan bagian dari sempadan
bangunan dapat dimanfaatkan untuk parkir.
 Parkir kendaraan pada kavling besar (lebih dari 3.000 m2) hanya
diperkenankan di bagian dalam kavling atau di belakang bangunan.
 Parkir dapat dicapai langsung dari jalan, dianjurkan agar parkir antara
kavling-kavling yang berdampingan digabungkan hingga cukup
dilayani sepasang gerbang masuk lahan.
d) Sistem pejalan kaki
Jalur pejalan kaki merupakan jalur yang menerus dan penataannya
terintegrasi dengan sistem utilitas.
Gambar 7.5
POTO NG AN TI PIK AL TI POLOGI BLOK PENG EMB ANG AN A
No scale
LAPORAN AKHIR
Key Plan
No scale
Gambar 7.6
SIRKULASI PERSIMPANGAN ANTARA HIRARKI 1DAN HIRARKI 2
V. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
a) Ruang terbuka hijau utama dialokasikan pada titik persimpangan. Selain

itu juga di sepanjang blok pada koridor ini.
b) Ruang terbuka sekunder dialokasikan di antara bangunan yang

merupakan bagian dari jalur pedestrian.
c) Penataan pohon hijau merupakan jalur yang menerus dan merupakan

bagian dari penataan jalur pedestrian. Pohon bertajuk bulat ditanam di
bagian trotoar yang berdekatan dengan badan jalan, dengan jarak antar
pohon 8 m. Dianjurkan untuk menanam satu lajur pohon di bagian muka
kavling untuk menambah kehijauan koridor ini.
VI. Tata Kualitas Lingkungan
a) Tata informasi (Signage)

LAPORAN AKHIR
 Signage berupa nama bangunan dapat dipasang di fasade/muka

bangunan, pada ketinggian antara bagian atas lantai dasar hingga
pertengahan lantai kedua).
 Sistem informasi kawasan merupakan perencanaan yang

menyeluruh dengan perencanaan street furniture. Tata informasi
yang menunjukkan arah jalan (directional signage), diletakkan pada
jalur di bahu jalan, pada sisi yang berdekatan dengan jalan.
 Tata informasi yang memberikan informasi mengenai bangunan,

diletakkan pada fasade bangunan.
b) Reklame
 Reklame hanya diperkenankan pada lokasi tertentu.
 Reklame yang menempel di bangunan diperkenankan pada lokasi

tertentu.
 Tidak diperkenankan menempatkan reklame pada median jalan.
 Pemasangan reklame harus memperhatikan faktor keselamatan dan

keamanan.
c) Perabot jalan (Street furniture)
 Lampu penerangan jalan, penerangan pejalan kaki, dan penerangan

bangunan harus ada di sepanjang koridor ini.
 Dianjurkan untuk melengkapi jalur pejalan kaki dengan meletakkan

tong sampah, boks telepon umum, bangku, tanda informasi, dan lain-
lain. Pada tempat-tempat tertentu.
Gambar 7.7
SISTEM PENATAAN KUALITAS LINGKUNGAN DI KAWASAN PERENCANAAN

No scale
LAPORAN AKHIR
Gambar 7.8
KONSEP DASAR PENATAAN JALUR HIJAU DAN PEDESTRIAN PERENCANAAN
No scale
d) Landmark
 Potensi landmark kawasan yang juga merupakan pot ensi

bagi RBW K 1, terdapat di persimpangan jalan.
Implementasinya berupa membuka simpang ini menjadi
gerbang dan landmark kawasan. Radius lingkaran serta
bukaan menyesuaik an d engan kebutuhan (dianjurkan
untuk terlebih dahulu dilakukan feasibility study), dan
menggunakan traffic light .
 Landmark mer upakan bangunan tert inggi di sekitar
simpang ini (ketinggian 3 lantai), sedem ikian rupa
sehingga sekitar simpang tinggi bangunan maks imum 3
lantai.
Gambar 7.9
ILUSTRASI DESAIN GERBANG KAWASAN

No scale
LAPORAN AKHIR
VII. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Saluran air di sepanjang jalan pada blok ini wajib ada dengan kriteria:
 Harus menerus di sepanjang koridor dan terkait dengan sistem
drainase di seluruh kawasan.
 Kemiringan sekitar 2 % sehingga dapat mengalirkan air secepat-
cepatnya.
 Lebar saluran minimal disesuaikan dengan prasyarat jalan. Saluran
harus tertutup dengan man hole atau lubang kontrol tertutup yang
bisa diangkat bila sewaktu-waktu diperlukan.
 Tempat pembuangan sampah sementara (TPS) wajib ada di
beberapa tempat yang memungkinkan.
 Hidran pemadam kebakaran setiap 300 m.
No scale
Gambar 7.10
CONTOH SIMUL ASI PEN AT AAN RUKO/RUK AN P AD A TIPOLOGI A
7.3 Panduan rancangan blok pengembangan B

LAPORAN AKHIR
Kawasan ini di dominasi oleh perumahan eksisting, panduan kawasan ini akan
terbagi menjadi panduan pada kawasan yang belum terbangun dan konsep
umum penataan pada kawasan yang sudah terbangun.
A. Konsep Umum
Konsep umum panduan pada kawasan perencanaan ini adalah menciptakan

daerah perumahan yang mendukung aktivitas penghuni dengan tingkat
kenyaman yang memadai serta menciptakan lingkungan perumahan yang
manusiawi.
Untuk mencapai kondisi tersebut perlu adanya penataan yang memperhatikan
hal-hal berikut:
1) Kesehatan Lingkungan;
 Perumahan dengan prasarana dasar (utilitas) kota yang menunjang
kesehatan lingkungan.
 Perumahan yang memiliki tata bangunan yang memenuhi persyaratan
kesehatan.
 Perumahan yang dapat mengurangi kebutuhan infrastruktur kota,
pemakaian kendaraan, polusi, dan dapat mewadahi publik transit.
No scale

Gambar 7. 11
LAPORAN AKHIR
2) Keselamatan;
 Perumahan yang memperhatikan keselamatan bagi para penghuni di
kawasan perumahan tersebut dan sekitarnya dari kemungkinan
bahaya kebakaran, banjir dan gangguan lainnya.
3) Keamanan;
 Mempertimbangkan penyediaan ruang umum yang nyaman akan
menyebabkan penghuni perumahan saling bersosialisasi dan saling
menjaga keamanan lingkungannya, menghindari tindak kejahatan dan
hal-hal yang dapat membahayakan keamanan penghuni;
4) Kenyamanan;
 Mempertimbangkan kemudahan untuk penghuni dan masyarakat
sekitarnya.
 Mempertimbangkan kemudahan aksesibilitas/pencapaian dari dan
menuju perumahan.
 Mempertimbangkan keleluasaan bergerak bagi penghuni dari berbagai
usia.
 Mempertimbangkan perletakkan fasilitas lingkungan perumahan dalam
jarak jangkauan pejalan kaki.
 Keindahan kawasan yang terbentuk dari penataan bangunan dan
lingkungannya.
5) Kesejahteraan;
 Penyediaan tipe rumah dan tempat kerja yang beragam sehingga
dapat menyatukan perbedaan kelas ekonomi dan usia penghuninya
dalam meningkatkan kesejahteraan kehidupannya.
 Mempertimbangkan peran fasilitas umum dalam menjaga
keseimbangan sosial yang akan mendorog timbulnya rasa gotong
royong dan rasa kekeluargaan masyarakat.
B. Panduan Detail

LAPORAN AKHIR
a) Tata guna lahan yang diperbolehkan adalah:

 Kawasan ini mempunyai fungsi sebagai hunian.
 Peruntukkan perumahan, bangunan tunggal. Fungsi hunian untuk
umum atau hunian yang disewakan kepada para pekerja.
b) Peruntukkan yang tidak diperbolehkan adalah fasilitas industri,
pergudangan, komersial dan jasa dalam skala besar yang dapat
menimbulkan perubahan pada lingkungan, misalnya dengan adanya
kebutuhan akan fasilitas parkir dan fasilitas yang dapat menimbulkan
pencemaran lingkungan.
c) Fasilitas komersial yang tidak diperbolehkan antara lain: supermarket,
pusat-pusat hiburan, jasa perbankan, jasa komersial (seperti gedung
sewa, gedung serba guna, dan lain-lain), perkantoran, hotel dan
restoran, bengkel dan sebagainya).
d) Penataan kawasan ibadah dan ruang terbuka akan meliputi integrasi
ruang fungsi ibadah dan ruang terbuka, sistem parkir, jenis ruang
terbuka (penggunaan aktif maupun pasif).
e) Blok penataan kawasan ini meliputi sistem sirkulasi dan parkir,
loading/unloading, integrasi dengan fungsi sekitar perumahan dan lain-
lain. Serta penataan signage (iklan, papan nama, dan sebagainya).
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) mak : 50 %.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 1,0
Ketinggian Bangunan Maksimum : 2 lantai.
Koefisien Dasar Hijau (KDH) : 50 %.
Garis Sempadan Bangunan
 Sempadan depan : 6m
 Sempadan belakang : 3m
 Sempadan samping : 3m

LAPORAN AKHIR
a) Bangunan pada perumahan diwajibkan menggunakan tipe bangunan

tunggal dengan sempadan depan 6 meter dan mematuhi garis
sempadan samping dan belakang.
b) Pada bangunan rumah tinggal salah satu sisi samping bangunan
diperkenankan dibangun menempel ke dinding batas kavling. Bangunan
yang menempel ke batas kavling harus mundur 3 meter dari GSB.
c) Massa bangunan yang menempel pada batas kavling hanya
diperkenankan maksimum 2 lantai.
d) Bangunan harus memperhatikan kesehatan penghuni seperti sirkulasi
udara, pencahayaan dan peraturan lainnya yang tercantum dalam
peraturan bangunan.
e) Atap bangunan dianjurkan berupa atap miring dan memperhatikan
keserasian dengan bangunan disekitarnya.
f) Ketinggian peil bangunan 30 cm dari muka jalan.
g) Orientasi bangunan harus menghadap ke jalan.
h) Pagar depan memiliki tinggi maksimal 150 cm, 50 cm dari bahan masif
dan selebihnya menggunakan bahan yang transparan, dianjurkan
menggunakan pagar tanaman.
i) Pagar samping kavling di depan garis sempadan dianjurkan tidak lebih
dari 150 cm dengan ketentuan seperti pagar depan.
Gambar 7.12
SIMULASI PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI
PERUMAHAN KAVLING BESAR

No scale
LAPORAN AKHIR
Blok Pengembangan Fungsi Utama KDB KLB

B1 Perumahan Kavling Besar 50 % 1,0
Gambar 7.13
SIMULASI PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI PERUMAHAN KAVLING SEDANG
No scale
B2 Perumahan Kavling Sedang 50 % 1,0
Gambar 7.14
SIMULASI PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI PERUMAHAN KAVLING KECIL

No scale
LAPORAN AKHIR
B3 Perumahan Kavling Kecil 50 % 1,0
a) Rancangan dari sistem jalan dan rencana tapak perumahan harus

memperhatikan kondisi topografi yang ada dan melindungi obyek alam
yang perlu dilestarikan.
b) Sistem jalan harus diorganisasikan dalam sistem hirarki jaringan jalan
yang terpadu.
c) Sirkulasi kendaraan
 Rancangan sistem jalan mengakomodasikan kendaraan tetapi harus
memperhatikan dan berorientasi pada kenyamanan pejalan kaki.
 Pencapaian menuju dan dari bangunan dalam kawasan ini harus
melalui jalan lingkungan.
 Rancangan dari sistem jalan harus membentuk lingkungan yang
aman tetapi tidak membatasi akses dan keterbukaan dari luar
kawasan.
 Rancangan dari sistem jalan pada perumahan harus
mempertimbangkan agar tidak menjadi jalan pintas ke dan menuju
kawasan lain.
 Tempat pemisahan yang jelas antara jalan lingkungan pada kawasan
hunian dengan jalan kolektor sekunder dan arteri sekunder untuk
kendaraan umum.
 Pada jalan lingkungan perumahan perlu mempertimbangkan
geometri jalan yang memperlambat kendaraan untuk keamanan
penghuni dan pejalan kaki.
 Jalan lingkungan harus terintegrasi dengan sistem drainase jalan dan
kawasan untuk kualitas jalan dan sistem tata air tetap terjaga.
d) Sirkulasi kendaraan umum
Jalur kendaraan umum tidak melalui jalan-jalan lingkungan di dalam
kawasan perumahan.

LAPORAN AKHIR
 Jarak perhentian kendaraan umum dengan kawasan permukiman

memperhatikan kenyamanan pejalan kaki, yaitu dalam jarak sekitar
500 meter.
 Pemberhentian (shelter/halte) kendaraan umum ditentukan pada titik-
titik akses utama menuju kawasan perumahan yang memudahkan
pencapaian pejalan kaki.
e) Sirkulasi pejalan kaki
 Jalur pejalan kaki harus menerus dan tersedia di seluruh kawasan.
 Jalur pejalan kaki harus menghubungkan antara perumahan fasilitas
lingkungan dan titik transit/halte kendaraan umum.
 Perencanaan jalur pejalan kaki harus terintegrasi dengan
perencanaan sistem utilitas, penanaman pohon peneduh dan perabot
jalan (street furniture).
 Jalur pejalan kaki merupakan jalur yang terpisah dari jalur kendaraan
bermotor.
f) Parkir kendaraan bermotor disediakan di dalam halaman kavling.
Diperkenankan memarkir kendaraan dalam jumlah terbatas sejajar
dengan jalan pada satu sisi jalan.
Gambar 7.15
PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI JALAN PADA BLOK PENANGANAN B
Key Plan
LAPORAN AKHIR
No scale
a) Ruang terbuka
 Ruang terbuka berupa taman, ruang bermain sampai lapangan
olahraga perlu didistribusikan secara merata pada kawasan
perumahan.
 Halaman muka bangunan dapat membantu membentuk suasana
wajah jalan.
 Ruang terbuka dalam kavling besar dianjurkan berupa inner court.
b) Tata hijau
 Penataan pohon hijau menerus sepanjang jalur pejalan kaki dengan
jarak penanaman sekitar 5 meter.
a) Tata Informasi Bangunan (Signage)

 Perancangan hanya diijinkan menempel pada bangunan.
 Perancangan penanda harus terintegrasi dengan arsitektur
bangunan.
 Penanda harus disesuaikan dengan kondisi lingkungan.
 Besar penanda tidak mendominasi tampak lingkungan.
 Hanya boleh menandakan pemilik gedung atau nama gedung atau
penyewa gedung yang paling dominan.
b) Reklame
 Reklame diijinkan pada koridor jalan arteri sekunder.

LAPORAN AKHIR
 Reklame tidak diperkenankan di seluruh kawasan perumahan.

c) Lampu penerangan jalan, penerangan pejalan kaki, dan penerangan
bangunan harus ada di seluruh kawasan.
d) Dianjurkan harus melengkapi jalur pejalan kaki dengan meletakkan tong
sampah, nama jalan, penunjuk arah, dan lain-lain pada tempat-tempat
tertentu.
e) Pemilik kavling dianjurkan untuk menyediakan tempat sampah yang
dapat digunakan oleh pengguna jalan.
a) Perencanaan sistem drainase terintegrasi dengan perencanaan jalan

dan merupakan jalur yang menerus.
 Jaringan saluran drainase terletak di kedua sisi bahu jalan dengan
lebar dan kedalaman yang memadai untuk menampung debit air.
 Jalan memiliki kemiringan yang cukup untuk mengalirkan air secepat-
cepatnya.
 Lebar saluran minimal 1 meter dengan kedalaman minimal 1 meter.
b) Persampahan
 Dianjurkan untuk sistem pengelolaan persampahan secara individual
dengan menggunakan gerobak ukuran 1 m2 minimal 2 kali seminggu
untuk diangkut ke TPS.
 Setiap kavling harus memiliki bak sampah tersendiri yang merupakan
bagian dari pagar depan.
 Tempat pembuangan sampah sementara wajib ada di beberapa
tempat yang memungkinkan.
 TPS tersedia di dalam kawasan dengan lokasi yang mudah dicapai
oleh kendaraan pengangkut sampah atau gerobak.
 Persyaratan TPS harus memiliki batas berupa dinding dan vegetasi
dengan fasilitas sekelilingnya. Tidak mengganggu lingkungan sekitar.
TPS bersifat permanen dengan konstruksi beton dan kapasitas 1-2
m2 yang dapat diangkut/dipindahkan.
c) Sistem pengelolaan air limbah

LAPORAN AKHIR
 Sistem pengelolaan air limbah domestik yang belum terlayani oleh

sistem penyaluran limbah terpadu dianjurkan dilakukan secara
individual maupun komunal.
Sistem penyaluran air limbah dengan menggunakan sistem tangki
septik tanpa bidang resapan yang disalurkan ke suatu instalasi
pengolah air limbah sederhana atau tangki.
No scale
Gambar 7.16
CONTOH SIMUL ASI PEN AT AAN K AW AS AN P AD A TIPOLOGI B
7.4 Panduan rancangan blok pengembangan C
A. Konsep Umum

LAPORAN AKHIR

manusiawi.
hal-hal berikut:
kesehatan.
No scale
Panduan Rancangan (Design Guidelines)

Gambar 7. 17 VII-22
BLOK PENANGANAN TIPOLOGI C
LAPORAN AKHIR
2) Keselamatan;
kawasan perumahan tersebut dan sekitarnya dari kemungkinan bahaya
kebakaran, banjir dan gangguan lainnya.
3) Keamanan;
menyebabkan penghuni perumahan saling bersosialisasi dan saling menjaga
keamanan lingkungannya, menghindari tindak kejahatan dan hal-hal yang
dapat membahayakan keamanan penghuni;
4) Kenyamanan;
 Mempertimbangkan kemudahan untuk penghuni dan masyarakat sekitarnya.
 Mempertimbangkan kemudahan aksesibilitas/pencapaian dari dan menuju
perumahan.
 Mempertimbangkan keleluasaan bergerak bagi penghuni dari berbagai usia.
 Mempertimbangkan perletakkan fasilitas lingkungan perumahan dalam jarak
jangkauan pejalan kaki.
lingkungannya.
5) Kesejahteraan;
 Penyediaan tipe rumah dan tempat kerja yang beragam sehingga dapat
menyatukan perbedaan kelas ekonomi dan usia penghuninya dalam
meningkatkan kesejahteraan kehidupannya.
 Mempertimbangkan peran fasilitas umum dalam menjaga keseimbangan
sosial yang akan mendorog timbulnya rasa gotong royong dan rasa
kekeluargaan masyarakat.
B. Panduan Detail
a. Tata guna lahan yang diperbolehkan adalah:


LAPORAN AKHIR
 Peruntukkan perumahan, bangunan tunggal. Fungsi hunian untuk umum

atau hunian yang disewakan kepada para pekerja.
b. Peruntukkan yang tidak diperbolehkan adalah fasilitas industri, pergudangan,
komersial dan jasa dalam skala besar yang dapat menimbulkan perubahan
pada lingkungan, misalnya dengan adanya kebutuhan akan fasilitas parkir
dan fasilitas yang dapat menimbulkan pencemaran lingkungan.
c. Fasilitas komersial yang tidak diperbolehkan antara lain: supermarket, pusat-
pusat hiburan, jasa perbankan, jasa komersial (seperti gedung sewa, gedung
serba guna, dan lain-lain), perkantoran, hotel dan restoran, bengkel dan
sebagainya).
d. Penataan kawasan ibadah dan ruang terbuka akan meliputi integrasi ruang
fungsi ibadah dan ruang terbuka, sistem parkir, jenis ruang terbuka
(penggunaan aktif maupun pasif).
e. Blok penataan kawasan ini meliputi sistem sirkulasi dan parkir,
loading/unloading, integrasi dengan fungsi sekitar perumahan dan lain-lain.
Serta penataan signage (iklan, papan nama, dan sebagainya).



LAPORAN AKHIR

peraturan bangunan.

yang terpadu.
kawasan.
kawasan lain.

LAPORAN AKHIR

kendaraan umum.
Gambar 7.18
SIMULASI PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI PERUMAHAN KAVLING BESAR
No scale
Blok Pengembangan Fungsi Utama KDB MAK KLB

C1 Perumahan Kavling Besar 60 % 1,0
Gambar 7.19

No scale
LAPORAN AKHIR
C2 Perumahan Kavling Sedang 60 % 1,0

kawasan perumahan.

500 meter.
bermotor.

LAPORAN AKHIR

a) Ruang terbuka
perumahan.
wajah jalan.
b) Tata hijau
Gambar 7.20
PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI JALAN PADA BLOK PENANGANAN C

LAPORAN AKHIR
No scale
c) Tata Kualitas Lingkungan
a) Lampu penerangan jalan, penerangan pejalan kaki, dan penerangan

b) Dianjurkan harus melengkapi jalur pejalan kaki dengan meletakkan tong
tertentu.
c) Pemilik kavling dianjurkan untuk menyediakan tempat sampah yang
d) Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
1) Perencanaan sistem drainase terintegrasi dengan perencanaan jalan

cepatnya.
2) Persampahan

LAPORAN AKHIR

3) Sistem pengelolaan air limbah
No scale
Gambar 7.21
CONTOH SIMUL ASI PEN AT AAN K AW AS AN P AD A TIPOLOGI C

LAPORAN AKHIR
7.5 Panduan rancangan blok pengembangan d
A. Konsep Umum

manusiawi.
hal-hal berikut:
kesehatan.
No scale

LAPORAN AKHIR
Gambar 7. 22
BLOK PENANGANAN TIPOLOGI D
2) Keselamatan;
3) Keamanan;
4) Kenyamanan;
perumahan.
lingkungannya.
5) Kesejahteraan;

LAPORAN AKHIR

B. Panduan Detail

b) Peruntukkan yang tidak diperbolehkan adalah fasilitas industri, pergudangan,
komersial dan jasa dalam skala besar yang dapat menimbulkan perubahan
pada lingkungan, misalnya dengan adanya kebutuhan akan fasilitas parkir
dan fasilitas yang dapat menimbulkan pencemaran lingkungan.
c) Fasilitas komersial yang tidak diperbolehkan antara lain: supermarket, pusat-
pusat hiburan, jasa perbankan, jasa komersial (seperti gedung sewa, gedung
serba guna, dan lain-lain), perkantoran, hotel dan restoran, bengkel dan
sebagainya).
d) Penataan kawasan ibadah dan ruang terbuka akan meliputi integrasi ruang


LAPORAN AKHIR

peraturan bangunan.
Gambar 7.23
40 %
No scale
Blok
Fungsi Utama KDB MAK KLB
Pengembangan

LAPORAN AKHIR
D1 Perumahan Kavling 40 % 0,8

Sedang
Gambar 7.24
40 %
No scale
D2 Perumahan Kavling Kecil 40 % 0,8
IV. Sistem
Sirkulasi dan Jalur Penghubung

yang terpadu.

LAPORAN AKHIR

kawasan.
kawasan lain.
kendaraan umum.
kawasan perumahan.

500 meter.
bermotor.

LAPORAN AKHIR

Diperkenankan memarkir kendaraan dalam jumlah terbatas sejajar dengan
jalan pada satu sisi jalan.
Gambar 7.25
PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI JALAN PADA BLOK PENANGANAN D
No scale
a) Ruang terbuka
perumahan.
LAPORAN AKHIR

wajah jalan.
b) Tata hijau

tertentu.
c) Pemilik kavling dianjurkan untuk menyediakan tempat sampah yang dapat
digunakan oleh pengguna jalan.
1) Perencanaan sistem drainase terintegrasi dengan perencanaan jalan dan

merupakan jalur yang menerus.
cepatnya.
2) Persampahan

LAPORAN AKHIR

No scale
Gambar 7.26
CONTOH SIMUL ASI PEN AT AAN K AW AS AN P AD A TIPOLOGI D
7.6 Panduan rancangan blok pengembangan E

LAPORAN AKHIR
umum penataan pada kawasan yang sudah terbangun dengan skala

perumahan tipe kecil.
A. Konsep Umum

manusiawi.
hal-hal berikut:
kesehatan.
2) Keselamatan;
3) Keamanan;
4) Kenyamanan;
perumahan.
lingkungannya.
LAPORAN AKHIR
No scale
Gambar 7. 27
BLOK PENANGANAN TIPOLOGI E
5) Kesejahteraan;
B. Panduan Detail

LAPORAN AKHIR

b) Peruntukkan yang tidak diperbolehkan adalah fasilitas industri,
pergudangan, komersial dan jasa dalam skala besar yang dapat
menimbulkan perubahan pada lingkungan, misalnya dengan adanya
kebutuhan akan fasilitas parkir dan fasilitas yang dapat menimbulkan
pencemaran lingkungan.
c) Fasilitas komersial yang tidak diperbolehkan antara lain: supermarket,
pusat-pusat hiburan, jasa perbankan, jasa komersial (seperti gedung sewa,
gedung serba guna, dan lain-lain), perkantoran, hotel dan restoran, bengkel
dan sebagainya).
d) Penataan kawasan ibadah dan ruang terbuka akan meliputi integrasi ruang

Gambar 7.28

40 %
LAPORAN AKHIR
No scale
E Perumahan Kavling Kecil 40 % 0,8
a) Bangunan pada perumahan diwajibkan menggunakan tipe

bangunan tunggal dengan sempadan depan 6 meter dan mematuhi
garis sempadan samping dan belakang.
diperkenankan dibangun menempel ke dinding batas kavling.
Bangunan yang menempel ke batas kavling harus mundur 3 meter
dari GSB.
d) Bangunan harus memperhatikan kesehatan penghuni seperti
sirkulasi udara, pencahayaan dan peraturan lainnya yang tercantum
dalam peraturan bangunan.

LAPORAN AKHIR
h) Pagar depan memiliki tinggi maksimal 150 cm, 50 cm dari bahan

masif dan selebihnya menggunakan bahan yang transparan,
dianjurkan menggunakan pagar tanaman.
i) Pagar samping kavling di depan garis sempadan dianjurkan tidak
lebih dari 150 cm dengan ketentuan seperti pagar depan.
No scale
Gambar 7.29
ILUSTRASI DESAIN PERUMAHAN

LAPORAN AKHIR

yang terpadu.
kawasan.
kawasan lain.
kendaraan umum.
kawasan perumahan.

500 meter.

LAPORAN AKHIR

bermotor.
Gambar 7.30
PANDUAN RANCANGAN TIPOLOGI JALAN PADA BLOK PENANGANAN E
No scale

LAPORAN AKHIR
a) Ruang terbuka
perumahan.
wajah jalan.
b) Tata hijau

tertentu.
c) Pemilik kavling dianjurkan untuk menyediakan tempat sampah yang
1) Perencanaan sistem drainase terintegrasi dengan perencanaan jalan

cepatnya.
2) Persampahan

LAPORAN AKHIR

Tabel VII.1
PROGRAM KEBUTUHAN RUANG
KABUPATEN KUPANG
Luasan Skala Pelayanan

No Fasilitas
(m2) 106 Ha 208 Ha
1 Pasar Lokal 5.700 1 unit
2 TPS 22.100 1 unit
3 Pustu 1.200 1 unit
4 PLN 600 1 unit
5 SPBU 600 1 unit
6 Pendidikan
TK 1.200 19 unit
SD 3.000 12 unit
SMP 5.000 4 unit
SMA 5.000 4 unit
7 Perdagangan

LAPORAN AKHIR
Luasan Skala Pelayanan

No Fasilitas
(m2) 106 Ha 208 Ha
Warung 100 39 unit
Pertokoan 1.200 6 unit
8 Peribadatan
Langgar 300
Gereja Lingkungan 300 3 unit
Gereja 1.750 2 unit
Pura 1.000
9 Kesehatan
Balai Kesehatan 300 6 unit
Praktek Dokter 4 unit
Apotek 350 2 unit
BKIA dan Rumah Sakit
Bersalin 1.600 2 unit
10 RTH 212.000 m 2
11 Infrastruktur jalan 20.160 m2

No scale

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.31
CONTOH SIMUL ASI PEN AT AAN K AW AS AN P AD A TIPOLOGI E

LAPORAN AKHIR
bab 8
INDIKASI PROGRAM
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) RBWK I Ibukota Kabupaten

Kupang merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana
Detail Tata Ruang Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang. Produk RTBL
ini akan merupakan acuan bagi pelaksanaan pembangunan pemanfaatan ruang
di Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang, khususnya di Kelurahan
Naibonat. Oleh karena itu, arahan yang ditetapkan dalam rencana tata ruang
tersebut perlu dilengkapi dengan indikasi program pembangunan baik jangka
panjang, menengah, maupun jangka pendek tahunan pada skala ruang yang
dapat mendorong perkembangan sektor-sektor strategis untuk memberikan
dampak positif terhadap perkembangan Kelurahan Naibonat secara keseluruhan.
Kriteria umum dalam menentukan indikasi program pembangunan secara

keseluruhan adalah:
a) Mengintegrasikan usaha-usaha pembangunan dan pengembangan lahan
kawasan di Kelurahan Naibonat ke dalam skala ruang RBWK I Ibukota
Kabupaten Kupang.
b) Mempertimbangkan aspirasi masyarakat, potensi dan daya dukung
lingkungan agar tercapai segi efisiensi dari usaha-usaha pengembangan
pembangunan dan pemanfaatan ruang.
Lingkup uraian mengenai indikasi program ini akan mencakup aspek-aspek (1)
Susunan/bentuk program, (2) Program investasi dan pendanaan, (3) Lembaga
terkait yang akan terlibat di dalam penanganan/pelaksanaan program, dan (4)
Jadwal pelaksanaan program.
Indikasi Program VIII-1

LAPORAN AKHIR
8.1 Bentuk Program
Secara garis besar penataan di Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang,

khususnya di Kelurahan Naibonat, terbagi atas blok-blok penataan:
A. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 50 %, KLB 1,0, Jumlah Lantai
Bangunan Maksimum 3 Lantai, dimana blok ini memiliki fungsi utama sebagai
Perumahan dan Niaga (ruko dan rukan);
B. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 50 %, KLB 1,0, Jumlah Lantai

Bangunan Maksimum 2 Lantai, terdiri dari:
C. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 60 %, KLB 1,2, Jumlah Lantai

D. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 40 %, KLB 0,8, Jumlah Lantai

E. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 40 %, KLB 0,8, Jumlah Lantai

Bangunan Maksimum 2 Lantai, dimana kawasan ini dikhususkan untuk
perumahan dengan kavling kecil 150 m2.
Semua blok penataan secara keseluruhan merupakan satu kesatuan di dalam

Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang, khususnya di Kelurahan
Naibonat, karena itu maka perencanaan dan pembangunan infrastruktur
kawasan, juga harus terintegrasi secara sistem.
Untuk itu, maka lingkup indikasi program terbagi atas indikasi program
pembangunan yang bersifat menyeluruh untuk seluruh kawasan, terutama yang
berkaitan dengan pembangunan fisik infrastruktur dan atau public utilities pada

LAPORAN AKHIR
Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang, khususnya di Kelurahan

Naibonat:
1. Penataan sisi luar daerah milik jalan (damija) lengkap dengan pembuatan
jalur pedestrian 2 jalur lebar 2 m, dan pembuatan/pembenahan saluran
drainase yang menerus sesuai dengan standar kelas jalan.
2. Pemasangan PJU (Penerangan Jalan Umum) dan penerangan untuk
pedestrian setiap jarak 30 m;
3. Penanaman pohon pelindung penanaman rumput sepanjang median, jalur
hijau, dan ruang-ruang terbuka hijau;
4. Pembuatan halte kendaraan umum dan jalur perlambatan, disesuaikan
dengan rencana pengaturan lalu lintas dan route angkutan umum;
5. Penataan street furniture, setiap 50 meter; dan
6. Penataan tata informasi sesuai dengan rencana tiap meter sepanjang
pedestrian.
Sedangkan bentuk indikasi program untuk masing-masing kawasan adalah
kegiatan pembangunan dan pengembangan lahan sesuai dengan arahan
masing-masing segmen blok penataan sebagai berikut.
a. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 50 %, KLB 1,0, Jumlah Lantai

Bangunan Maksimum 3 Lantai, dimana blok ini memiliki fungsi utama
sebagai Perumahan dan Niaga (ruko dan rukan);
Guna lahan di kawasan ini dirancang sebagai hunian dengan fungsi

ganda yaitu ruko, dengan jenis retail umum dan tertentu. Untuk itu, maka
programnya adalah penataan fungsi mikro lantai bangunan yang meliputi:
penataan bangunan, ketinggian, massa bangunan, GSB, KDB, KLB dan
jaringan utilitas lainnya yang dapat menunjang aktivitas ruko. Selain dari
pada itu blok ini dirancang sebagai kawasan perumahan dengan fungsi
sebagai perkantoran (Rukan) lengkap dengan fasilitas lingkungan
huniannya. Penataan bangunan pada blok kawasan perumahan dan
kantor ini dirancang untuk dapat menciptakan koridor jalan yang berkesan
lapang. Selain itu orientasi bangunan ditetapkan ke arah muka atau tegak
lurus menghadap ke jalan.
b. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 50 %, KLB 1,0, Jumlah Lantai

LAPORAN AKHIR
Guna lahan di koridor ini diarahkan sebagai kawasan perumahan dengan

memanfaatkan dan menata (mengoptimalkan) kondisi ruang dan
bangunan yang ada. Sistem pengembangan pemanfaatan lahan di
kawasan ini dilakukan dengan penataan pengembangan dengan
memperhatikan aturan fungsi mikro lantai bangunan.
c. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 60 %, KLB 1,2, Jumlah Lantai

d. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 40 %, KLB 0,8, Jumlah Lantai

e. Blok Penataan dengan Intensitas KDB 40 %, KLB 0,8, Jumlah Lantai
Bangunan Maksimum 2 Lantai, dimana kawasan ini dikhususkan untuk
perumahan dengan kavling kecil 150 m2.


LAPORAN AKHIR

Penataan Sektor Informal pada lokasi-lokasi yang diperkenankan sesuai dengan

arahan RTBL, yaitu di dalam kawasan Blok Penataan baik berupa ruang terbuka
maupun di dalam bangunan yang diintegrasikan dengan fungsi ruang tata
bangunan. Untuk perlu dilakukan kerjasama antar seluruh stakeholder yang
difasilitasi oleh Pemkab.
Untuk merealisasikan program pembangunan/pengembangan fisik ini, beberapa

program non fisik perlu dilakukan, antara lain:
1. Program Sosialisasi RTBL dan Persiapan Partisipasi Masyarakat

Untuk merealisasikan semua program sesuai arahan RTBL, selain perlu
dilakukan sosialisasi RTBL kepada seluruh stakeholder yang terkait dengan
pengembangan kawasan ini, juga perlu dipersiapkan sistem partisipasi
masyarakat dalam pelaksanaan pengembangan kawasan ini.
2. Penyusunan Master Plan/Development Plan/Site Plan Kawasan lengkap

dengan studi kelayakan teknis dan finansialnya.
8.2 Program Investasi dan Pendanaan
Pembangunan yang akan dilakukan di kawasan ini (sesuai indikasi program)

dapat dilakukan dengan beberapa cara antara lain:
1. Pemkab menganggarkan dana pembangunan melalui APBD, terutama
untuk penyediaan sarana dan prasarana lingkungan yang berfungsi
sebagai public utulities di sepanjang kawasan ini.
2. Mengundang Investor Pengembang (developer, bisnis reklame, dan lain-
lain) dengan melakukan land sharing bersama-sama pemilik lahan atau
membebaskan lahan masyarakat dengan beberapa syarat sebagai
kompensasi kemudahan pembangunan.
3. Mengajak dan memfasilitasi masyarakat penghuni pemilik lahan di
sepanjang kawasan ini untuk bersama-sama menata dan membangun
kawasan sesuai arahan RTBL dengan kompensasi keringanan fiskal
selama kurun waktu tertentu.

LAPORAN AKHIR
A. Prosedur Investasi
Tata cara penanaman modal sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan
yang berlaku secara nasional, regional, dan lokal sebagai berikut:
1. Tahap Permohonan dan Persetujuan

Calon investor (PMDN/PMA) yang akan menanamkan modal pertama perlu
mengetahui: Daftar bidang usaha yang tertutup dan bidang usaha yang
terbuka dengan persyaratan tertentu bagi penanam modal (Keputusan
Presiden Republik Indonesia No. 96 tahun 2000); dan bidang usaha yang
dicadangkan untuk usaha kecil dan bidang usaha yang terbuka untuk
usaha menengah atau usaha besar dengan syarat kemitraan.
2. Penanaman Modal Asing (PMA)

Penanaman modal asing dapat dilakukan dengan cara:
a) Membentuk perusahaan PMA patungan antara modal asing dengan
modal yang dimiliki warga negara Indonesia dan atau perusahaan
berbeda kubus Indonesia.
b) Membentuk perusahaan PMA yang seluruh modalnya (100%) dimiliki
oleh warga negara Indonesia dan atau perusahaan asing.
Perusahaan, dalam jangka waktu paling lama 15 (lima belas) tahun
sejak berproduksi komersial, menjual sebagian sahamnya kepada
warga negara Indonesia/badan hukum Indonesia melalui pemilikan
langsung atau melalui pasar modal Indonesia.
c) Jumlah modal yang ditanamkan dalam rangka Penanaman Modal
Asing ditetapkan sesuai dengan kelayakan jumlah modal yang
ditanamkan dalam rangka Penanaman Modal.
B. Tahap Izin Pelaksanaan

Untuk menindaklanjuti/merealisasikan penanaman modalnya, calon investor
yang telah memperoleh persetujuan penanaman modal asing, perlu mengurus
izin pelaksanaan penanaman modal berikut ini:
1. Izin Lokasi;
2. Pemberian Hak Atas Tanah;
3. Izin Peruntukan Pemanfaatan Tanah;
4. Izin Mendirikan Bangunan;
5. Izin Undang-undang Gangguan (HO);

LAPORAN AKHIR
6. Persetujuan RKL dan RPL, atau UKL dan UPL untuk kawasan yang
memerlukan studi A;
7. Izin Usaha Tetap (IUT).
Tabel VIII.1
TAHAP IZIN PELAKSANAAN PENANAMAN MODAL
No Jenis Izin Permohonan Persyaratan Permohonan
1. Izin Lokasi Ditujukan kepada Bupati Surat persetujuan penanaman modal;
Akte pendirian perusahaan;
NPWP;
Peta areal lokasi yang dimohon.
2. Hak atas tanah Ditujukan kepada Kepala Izin Lokasi;
Hak Guna Ba-ngunan Kantor Pertanahan Tanda bukti perolehan tanah;
(bagi tanah untuk Kabupaten Kupang Akte pendirian perusahaan/kartu indentitas
bangunan kantor) diri;
Hak Guna Usaha Gambar situasi hasil pengukuran kadasteral
(bagi tanah untuk oleh kantor pertanahan setempat.
usaha tanaman hias)
3. Izin Mendirikan Ditujukan kepada Bupati  Rekaman surat keputusan izin lokasi;
Bangunan  Rekaman KTP atau bukti diri
penandatanganan permohonan;
 Rekaman akte pendirian perusahaan;
 Surat kuasa apabila penandatanganan
permohonan bukan dilakukan oleh
pemohon sendiri;
 Rekaman sertifikat hak atas tanah;
 Rekaman tanda pelunasan PBB;
 Rekaman rencana tata bangunan.
4. Izin UU Gangguan Ditujukan kepada Bupati  Rekaman SK/Izin Lokasi;
(HO)  Rekaman KTP dan NPWP perusahaan
yang bersangkutan;
 Rekaman akte pendirian perusahaan;
 Tanda pelunasan PBB;
 Rekaman sertifikat tanah;
 Rancangan tata ruang, letak instalasi
mesin, peralatan dan perlengkapan
bangunan industri;
 Persetujuan tetangga/masyarakat yang
berdekatan;
 Bagan alir proses produksi dilengkapi
dengan daftar bahan baku/penolong dan
bagan alur pengolahan limbah.
5. Persetujuan RKL Kepada Ketua Komisi Amdal
(Rencana Pengeloaan Kabupaten Kupang
Lingkungan) dan RPL
(Rencana
Pemantauan
Lingkungan) bagi
kegiatan usaha wajib
Amdal (Analisis
Mengenai Dampak
Lingkungan)
6. Izin Usaha Tetap (IUT) Ditujukan kepada Kepala Rekaman akte pendirian perusahaan dan
BKMD Kabupaten Kupang perubahannya;

LAPORAN AKHIR
No Jenis Izin Permohonan Persyaratan Permohonan

Rekaman Hak Atas Tanah atau bukti
pemilikan tanah;
Rekaman Izin Mendirikan Bangunan;
Rekaman Izin Undang-Undang Gangguan;
Persetujuan RKL dan RPL atau dokumen
UKL dan UPL;
Rekaman Surat Persetujuan Penanaman
Modal;
Surat kuasa dari yang berwenang apabila
permohonan bukan direksi.
C. Insentif Investasi
(1) Dasar Hukum
a. Surat Keputusan Menteri Keuangan RI No.297/KMK.01/ 1997 tanggal
4 Juli 1997, junto Surat Keputusan Menteri Keuangan RI
No.545/KMK.01/1997 tanggal 3 November 1997.
b. Surat Keputusan Menteri Keuangan RI No. 546/KMK.01/ 1997 tanggal
3 November 1997.
(2) Insentif Yang Diberikan
a. Pembebasan dari bea impor terhadap peralatan mesin, barang,
material yang diimpor untuk pengembangan industri/jasa baru.
b. Pembebasan dari bea impor terhadap peralatan mesin yang diimpor
untuk keperluan perluasan industri/jasa. Perlakuan yang sama
terhadap material yang diimpor hanya dapat diberikan bila perluasan
tersebut lebih 30% dari kapasitas terpasang.
c. Pembebasan dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN) terhadap impor
peralatan mesin jika peralatan tersebut digunakan untuk kegiatan
manufaktur dalam pengembangan baru di sektor industri saja (tidak
termasuk industri jasa).
d. Tax Holiday untuk industri dan lokasi tertentu.
8.3 Lembaga Terkait
Lembaga-lembaga yang terkait dengan realisasi pelaksanaan

pengembangan dan pembangunan Kabupaten Kupang, mencakup
keempat unsur stakeholders, yaitu institusi pemerintah kabupaten dengan
seluruh jajarannya (Bappeda, PU), institusi swasta sebagai pengguna
kawasan, masyarakat pelaku pembangunan, dan masyarakat pemerhati
pembangunan Kabupaten Kupang.

LAPORAN AKHIR
Institusi Pemkab dapat terdiri atas dinas-dinas yang terkait dengan

perencanaan, proses perijinan, permodalan/investasi, dinas keciptakarya-
an/ke-PU-an, Dinas Pertamanan, dan dinas pengawasan-penertiban
pembangunan, sesuai SOTK dan POKSI yang berlaku di sistem
Pemerintahan Kabupaten Kupang.
8.4 Jadual Waktu Pelaksanaan Program
Realisasi pelaksanaan program pembangunan di kawasan ini sangat

bergantung selain kepada sistem pendanaan yang tersedia dan yang
dapat diciptakan, juga tergantung kepada sistem pengembangan
Kabupaten Kupang secara keseluruhan, terutama yang
berkesinambungan dengan Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang, khususnya di Kelurahan Naibonat. Dalam realisasinya nanti
terlebih dahulu perlu dilakukan review secara terpadu mengenai seluruh
produk rencana tata ruang, mulai dari Masterplan, RTRW, RDTR, sampai
dengan RTBL yang terkait dengan RTBL kawasan ini, karena RTBL
kawasan ini hanya merupakan sebagian segmen dari alur Kawasan
RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang, khususnya di Kelurahan Naibonat
menurut RDTR Kabupaten Kupang sebagai Pengembangan Kawasan
Perumahan.
Dengan demikian, maka jadwal waktu pelaksanaan disesuaikan dengan

kondisi hal-hal tersebut di atas. Sebagaimana umumnya suatu
perencanaan di Indonesia, jadwal waktu pelaksanaan dapat dituangkan
ke dalam program jangka panjang, jangka menengah, dan jangka
tahunan. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel VIII.2, dan tabel VIII.3.

LAPORAN AKHIR
Tabel Viii. 2

LAPORAN AKHIR

LAPORAN AKHIR
Table viii.3

LAPORAN AKHIR
Tabel VIII.2
INDIKASI PROGRAM NON FISIK DAN FISIK
Tahun Realisasi
Program Sub Program Sumber Dana Institusi Terlibat
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Program 1. Sosialisasi/Desiminasi RTBL Kawasan APBD, APBN Pemkab Dinas-
Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang, khususnya di Kelurahan Dinas terkait, DPRD
Non Fisik Naibonat kepada seluruh dinas terkait (diajukan) v
dan DPRD
2. Sosialisasi RTBL Kawasan RBWK I APBD, APBN Pemkab, Masyarakat
Ibukota Kabupaten Kupang kepada (diajukan) v
masyarakat
3. Proses RTBL menjadi PERDA APBD Pemerintah Kabupaten v
4. Penyusunan Master Plan/Development APBD, APBN Pemerintah Kabupaten,
Plan s/d Site Plan Kawasan RBWK I (diajukan)/ Swasta, dan v
Ibukota Kabupaten Kupang Investor Swasta Masyarakat
5. Penyusunan Studi Kelayakan Teknis, APBD, Pemerintah, Swasta
v
Finansial, dan Dampak Lingkungan Swasta Masyarakat
6. Pendataan batas hal milik tanah untuk APBD/Swasta Pemerintah,
mengantisipasi konsolidasi tanah di Swasta dan Masyarakat v
Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten
Kupang
7. Persiapan model partisipasi masyarakat
Penataan bangunan pada kawasan terbangun terutama Kawasan RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang, sebagai kawasan
Program pengembangan perumahan, membutuhkan partisipasi masyarakat
Fisik 1. Diseminasi APBD, APBN Pemkab v v v
2. Persiapan Partisipasi Masyarakat APBD, APBN Masyarakat v v v v
3. Menentukan dan memperbaiki Masyarakat Pemkab, v v v
kualitas lingkungan jalur jalan di antara APBD, APBN Swasta,
rumah Masyarakat
4. Pelebaran jalan antar bangunan yang APBD, APBN Pemkab, Swasta v v v
berfungsi sebagai jalan lingkungan Swasta Masyarakat
sesuai dengan standar
VIII - 10
LAPORAN AKHIR
Tahun Realisasi
Program Sub Program Sumber Dana Institusi Terlibat
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
5. Menata dan membuat jalur drainase APBD, APBN Swasta v v v
pada kawasan padat sesuai dengan Swasta Masyarakat
persyaratan kesehatan Masyarakat Pemkab
6. Pembuatan septik tank komunal Swasta Pemkab/masyarakat v v v
7. Pengelolaan sistem sampah dan APBD, APBN Masyarakat v v v
penentuan TPS Swasta
8. Pembuatan dan pengelolaan APBD, APBN Masyarakat v v v
parkir bersama Swasta Swasta, Pemkab
9. Meningkatkan pelayanan air bersih Swasta Pemkab v v v
10. Pembuatan MCK Masyarakat Pemkab/masyarakat v v v
11. Penghijauan pada halaman untuk Swasta, Masyarakat
taman produksi dan kenyamanan Masyarakat Pemkab, Swasta
pejalan kaki
12. Penertiban bangunan di bawah APBD, APBN Pemkab/masyarakat
standar kesehatan Masyarakat
13. Penataan kapling dengan konsolidasi Masyarakat, Masyarakat, v v v
lahan Swasta
14. Menciptakan ruang terbuka untuk APBD, Pemkab, v v v
taman bermain anak dan teras Masyarakat Masyarakat
Penataan sistem pengelolaan sampah
1. Menentukan lokasi TPS dengan APBD Pemkab/masyarakat v v
ruang lingkup pelayanan disesuaikan
dengan jarak pencapaian pelayanan
2. Menentukan lokasi TPA APBD Pemkab/masyarakat v v
3. Membentuk organisasi yang mengatur APBD, Pemkab/masyarakat v v
pelaksanaan pengangkutan dan Masyarakat
pengelolaan sampah
VIII - 11
LAPORAN AKHIR
Tabel VIII.3
PENATAAN SEPANJANG KORIDOR JALAN
Sumber Tahun Realisasi
No. Program Sub Program Institusi Terlibat
dana 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1. Penataan 1. Perencanaan & pembuatan jalan masuk APBD, APBN Pemkab, Swasta v v v
Blok 2. Pembuatan jalur-jalur pedestrian Swasta Masyarakat v v v
Depan dua jalur lebar 2 meter
Ruko/Rukan 3. Pemasangan PJU (Penerangan Jalan APBD, APBN Pemkab, Swasta v v v
Umum) dan penerangan untuk pedestrian Swasta
setiap jarak 30 meter
4. Penanaman pohon pelindung APBD, APBN Pemerintah v v v v
Penanaman rumput sepanjang median, Swasta Daerah/Swasta
Jalur hijau dan ruang-ruang terbuka hijau
5. Jalur-jalur drainase yang menerus dan APBD, APBN Pemkab v v v
sesuai dengan standar kelas jalan Swasta
6. Penataan street furniture, setiap 50 meter Swasta Swasta v v v
7. Penataan tata informasi sesuai dengan APBD, APBN Pemkab v v v
rencana tiap meter sepanjang pedestrian Swasta
8. Pembangunan Pusat Perdagangan Swasta Pemkab v v v
9. Penataan dan pengembangan kawasan Swasta,
perumahan kepadatan sedang-rendah Masyarakat
10. Konsolidasi lahan Swasta Pemkab v v v v
11. Penataan sektor informal Masyarakat Pemkab v v v v
12. Persiapan partisipasi masyarakat APBD, APBN Masyarakat/LSM v v v v
2. Penataan 1. Pembuatan jalur-jalur pedestrian APBD, APBN Pemkab/Swasta v v v
Blok
Swasta
Perumahan
2. Jalur-jalur drainase yang menerus dan APBD, APBN Pemkab v v v
sesuai dengan standar kelas jalan Swasta
3. Pemasangan PJU (Penerangan Jalan APBD, APBN Pemkab/Swasta v v v
Umum) dan penerangan untuk pedestrian Swasta
setiap jarak 30 m
4. Penataan dan pengembangan kawasan Swasta,
perumahan kepadatan sedang-rendah Masyarakat
VIII - 12
LAPORAN AKHIR
Sumber Tahun Realisasi

No. Program Sub Program Institusi Terlibat
dana 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
5. Konsolidasi lahan Swasta Pemkab v v v v
6. Penataan sektor informal Masyarakat Pemkab v v v v
7. Persiapan partisipasi masyarakat APBD, APBN Pemkab v v v v
Masyarakat/LSM
VIII - 13

RTBL Kab Kupang PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

RTBL Kab Kupang PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KATA PENGANTAR

Dokumen Laporan Akhir ini merupakan dokumen ketiga dari serangkaian

Kabupaten Kupang, November 2008

BAB 1 PENDAHULUAN .................................................................... I -1

BAB 2 DASAR PERTIMBANGAN PENYUSUNAN RENCANA TATA

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG ii

2.1.1.2 Rencana Pengembangan Kawasan Budidaya II - 5

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG iii

Bagian Wilayah Kota .................................... II - 28

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG iv

BAB 3 GAMBARAN KAWASAN PERENCANAAN .......................... III - 1

BAB 4 ANALISIS PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN ... IV - 1

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG v

4.3 Analisis Tapak ................................................................... IV - 7

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG vi

BAB 5 ANALISIS PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN BERBASIS

BAB 6 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN

BAB 7 PANDUAN RANCANGAN (DESIGN GUIDELINES) TATA

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG vii

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG viii

Kecamatan Kupang Timur RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang III - 15

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG ix

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG x

2.17 Foto Penanaman Pohon di Sepanjang Jalan Sebagai RTH

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG xi

4.11 Diagram Hubungan Antar Elemen Kawasan Kota .............. IV - 41

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG xii

1. Peta Penataan Penggunaan Lahan ...................................................................................................................................... 1

RTBL (RBWK I) IBUKOTA KABUPATEN KUPANG ii

1.1 Latar Belakang

Dalam pengembangan suatu kota di Propinsi Nusa Tenggara Timut di era

Dalam operasional kegiatan kepemerintahan dan pembagian wilayah

Untuk mendukung fungsi kegiatan tersebut sehingga perlu dilakukan

RBWK I Kabupaten Kupang berada di jalan akses antar wilayah di P.

1.2 Maksud, Tujuan, dan Manfaat Pekerjaan

1.2.2 Tujuan Pekerjaan

Sebagai pedoman pengendali pembangunan dan penyelenggaraan

1.2.3 Manfaat Pekerjaan

Manfaat dari penyelenggaraan kegiatan ini adalah berupa:

2. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik

1.3 Filosofi Perencanaan

Filosofi penyusunan adalah dasar pemikiran yang menjadi landasan

Faktor Teknis Rancangan Faktor Non

1.4 Sasaran Kegiatan

1.5 Dasar Hukum dan Kebijakan Terkait

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan RBWK I

12. Peraturan Menteri PU No. 06/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Umum

1.6 Ruang Lingkup Kegiatan

Ruang lingkup kegiatan ini meliputi: ruang lingkup wilayah perencanaan,

1.6.1 Lingkup Wilayah Perencanaan

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan ini dilaksanakan

Kegiatan RTBL pada RBWK I ini mengambil lokasi di Kelurahan Naibonat

Batas-batas RBWK I Ibukota Kabupaten Kupang adalah:

b. Sebelah Selatan dengan Desa Manusak, Pukdale, Dan Oesao;

Untuk lebih jelasnya lingkup wilayah perencanaan RTBL Rencana Bagian

1.6.2 Lingkup Kegiatan Pekerjaan RTBL

Adapun lingkup pekerjaan dalam penyusunan RTBL ini meliputi:

c. Daya dukung fisik dan lingkungan: kemampuan fisik, lingkungan

Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi

1.6.3 Lingkup Materi

Harus mempertimbangkan faktor kelayakan baik dari segi ekonomis,

b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan;

tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan,