BAB IV

ANALISIS EKONOMI

Analisa ekonomi dimaksudkan untuk mengetahui kelayakan pabrik untuk didirikan dengan
pertimbangan untung ruginya. Untuk mengetahui hal tersebut perlu dilakukan evaluasi dengan
melakukan peninjauan atas :
1. Keuntungan / Profit
2. Percent Return on Investment ( ROI )
3. Internal Rate Of Return (IRR)
4. pay out time ( POT )
5. Break event Point ( BEP )
Untuk mengetahui faktor-faktor tersebut diatas perlu diadakan penaksiran terhadap beberapa
faktor, yaitu :
1. Penaksiran Modal Industri (Total Capital Investment) yang terdiri atas :
a. Modal tetap (Fixed Capital Investment, FCI)
b. Modal kerja (Working Capital Investment, WCI)
2. Penentuan Biaya Produksi Total (Production Cost) yang terdiri atas :
a. Biaya pembuatan (Manufacturing Cost)
b. Biaya pengeluaran umum (General Expense)
3. Total Pendapatan (Sales Production Cost)

4.1 Penaksiran Harga Peralatan

Harga peralatan setiap saat akan berubah tergantung pada perubahan ekonomi. Apabila
harga alat pada beberapa tahun yang lalu diketahui, maka harga alat pada masa sekarang dapat
ditaksir dengan menggunakan Chemical Engineering Plant Cost Index (Petters & Timmerhaus,
hal. 163). Besarnya harga alat dapat dinyatakan sebagai berikut :

Index harga tahun sekarang

Harga alat sekarang = x Harga tahun X
Index hargatahun X
Tabel 4.1 Chemical Tahun Annual Index Engineering Plant
Cost Index 1975 444
1976 472
1977 505
1978 545
1979 599
1980 560
1981 721
1982 746
1983 761
1984 780
1985 790
1986 798
1987 814
1988 852
1989 895
1990 904

(Sumber: Peters & Timmerhaus, hal.163)

Dengan metode Least Square (Peters & Timmerhaus Ed. 4, hal 760 - 761), dapat
dilakukan penaksiran index harga rata-rata pada akhir tahun 2020. Penyelesaian dengan Least
Square menghasilkan persamaan :
y=a+b(x-x)
Keterangan :
a = y, harga rata-rata y
Σ ( x−x ) ( y− y)
b= , slope garis least square
Σ(x−x)2
Tabel 4.2 Tabel Chemical Engineering Plant Cost Index
Data x y x2 y2 xy
1   1975 444.0 3900625 197136.00 876900
2   1976 472.0 3904576 222784.00 932672
3   1977 505.0 3908529 255025.00 998385
4   1978 545.0 3912484 297025.00 1078010
5   1979 599.0 3916441 358801.00 1185421
6   1980 560.0 3920400 313600.00 1108800
7   1981 721.0 3924361 519841.00 1428301
8   1982 746.0 3928324 556516.00 1478572
9   1983 761.0 3932289 579121.00 1509063
10   1984 780.0 3936256 608400.00 1547520
11   1985 790.0 3940225 624100.00 1568150
12   1986 798.0 3944196 636804.00 1584828
13   1987 814.0 3948169 662596.00 1617418
14   1988 852.0 3952144 725904.00 1693776
15   1989 895.0 3956121 801025.00 1780155
16   1990 904.0 3960100 817216.00 1798960
Σ   31720 11186.0 62885240 8175894.00 22186931.00
Ave   1982.5 699.1 3930327.5 510993.38 1386683.19

a = 699.1
Σ ( x−x ) ( y− y)
b=
Σ(x−x)2
Σ xy−(Σy . x )
¿
( Σx )
Σ x 2−( ¿¿ 2)¿
n
22186931.00−(31720 . 11186.0)
¿
( 25753 )
3924375−( ¿¿ 2)¿
16
10686
¿ =31
340

Untuk x = 2014 maka,

y = 31 (2014) – 61609.684 = 1689.15
Untuk x = 2021 maka,
 y = 31 (2021) – 61609.684 = 1909.16
Jadi cost index pada tahun 2021 = 1909.16
Data harga peralatan yang digunakan diambil dari www.matche.com pada basis tahun
2014 dengan nilai cost index sebesar 1689.15 serta sumber lainnya seperti pada alibaba.com.
Berikut perhitungan harga peralatan yang digunakan:
Data harga peralatan yang digunakan diambil dari www.matche.com pada basis tahun
2021 dengan nilai cost index sebesar 1909.16. Berikut contoh perhitungan harga peralatan yang
digunakan.
Harga Hopper Limestone (2014) = $ 256,700
Cost Index (2014) = 1689.15

Cost Index (2021) = 1909.16

Cost Index 2021

Harga alat tahun 2021 = harga alat 2014 x
Cost Index 2014

1909.16
= $ 256,700 x = $ 290,134.25
1689.15

Maka harga peralatan proses pada tahun 2021 adalah

= US$ 8,925,723.22
= Rp 125,888,400,248

4.2 Perhitungan Biaya

A. Capital Investment
Capital Investment adalah banyaknya pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk
mendirikan berbagai fasilitas pabrik dan pengoperasiannya.
Capital Investment terdiri dari :
a. Fixed Capital Investment
Fixed Capital Investment adalah biaya yang diperlukan untuk mendirikan berbagai
fasilitas pabrik dan pembuatannya.
b. Working Capital Investment
Working Capital Investment adalah biaya yang diperlukan untuk menjalankan usaha atau
modal untuk menjalankan operasi dari suatu pabrik selama waktu tertentu.
B. Manufacturing Cost
Manufacturing Cost merupakan jumlah direct, indirect dan fixed manufacturing cost yang
berhubungan dalam pembuatan pabrik
Manufacturing Cost meliputi :
a. Direct Manufacturing Cost (DMC)
Direct Manufacturing Cost adalah pengeluaran yang berkaitan khusus dalam pembuatan
produk.
b. Indirect Manufacturing Cost (IMC)
Indirect Manufacturing Cost adalah berbagai pengeluaran sebagai akibat tidak langsung
dan bukan langsung karena operasi pabrik.
a. Fixed Manufacturing Cost (FMC)
Fixed Manufacturing Cost adalah harga yang berkenaan dengan fixed capital dan
pengeluaran yang terkait didalamnya, dimana harganya tetap, tidak bergantung pada
waktu maupun tingkat produksi.
C. General Expense
General Expense adalah berbagai pengeluaran umum yang meliputi pengeluaran-
pengeluaran yang bersangkutan dengan fungsi-fungsi perusahaan yang tidak termasuk
manufacturing cost.

4.3 Analisis Kelayakan

Untuk dapat mengetahui keuntungan yang diperoleh tergolong besar atau tidak, dan
untuk mengetahui pabrik tersebut potensial atau tidak untuk didirikan maka dilakukan suatu
analisa kelayakan.
Beberapa cara yang digunakan untuk menyatakan kelayakan adalah :
1. Percent Return on Investment (ROI)
Return on Investment adalah perkiraan keuntungan yang dapat diperoleh setiap
tahun,didasarkan pada kecepatan pengembalian modal tetap yang diinvestasikan.
 Profit ( keuntungan sebelum pajak )
ROI = TPC x 100 %

2. Internal Rate Of Returm (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) Merupakan presentase yang menggambarkan keuntungan
rata rata bunga pertahunnya dari semua pengeluaran dan pemasukan besar sama. Apabila
IRR ternyata lebih besar dari bungan rill yang berlaku maka pabrik akan menguntungkan
dan berlaku sebaliknya. Dari perhitungan IRR pada lampiran diperoleh IRR= 17 %,
Karena nilai i yang diperoleh lebih besar dari pada bunga bank, maka pabrik ini layak
untuk didirikan dengan kondisi tingkat bunga pinjaman per tahun 10%

3. Pay Out Time (POT)

Pay Out Time adalah jumlah tahun yang telah berselang, sebelum didapatkan suatu
penerimaan melebihi investasi awal atau jumlah tahun yang diperlukan untuk kembalinya
capital investment dengan profit sebelum dikurangi depresiasi.

FCI
POT = Keuntungan + 0,1 FCI x 100 %

4. Break Event Point ( BEP )

Break Event Point adalah titik batas produksi, dimana pabrik dikatakan tidak untung dan
tidak rugi.
FC
BEP = TS − VC x 100 %
Dalam hubungan ini :
FC = Fixed Cost
VC = Variable Cost
TS = Total Sales
4.4 Hasil Perhitungan
4.4.1 Perhitungan Bahan baku
Tabel 4.3 Tabel Perhitungan Bahan baku
Harga
No Bahan Baku Jumlah (kg/hari) Harga Total/ th
Satuan
1 Limestone (Batu kapur) 1,944,000.00 100 64,152,000,000.00
2 Clay (Tanah liat) 216,000.00 187 13,329,360,000.00
3 Pasir silika 216,000.00 150 10,692,000,000.00
4 ironsand 24,000.00 450 3,564,000,000.00
5 pozzolan 169,569.79 150 8,393,704,605.00
6 Gypsum 37,898.18 100 1,250,639,940.00
7 Batubara 231,072.00 100 7,625,376,000.00
Total 109,007,080,545.00

4.4.2 Biaya Langsung (Direct cost)

Tabel 4.4 Tabel Biaya Langsung (Direct cost)
Nilai Harga
No Komponen %
(Rp)
1 Harga peralatan ( E ) 100% 125,888,400,247.90
2 Instalasi (Pengecatan dan Isolasi) 45% 56,649,780,111.55
3 Instrumentasi dan kontrol (Installed) 9% 11,329,956,022.31
4 Perpipaan (Installed) 16% 20,142,144,039.66
5 Sistem Kelistrikan (Installed) 10% 12,588,840,024.79
6 Bangunan (Termasuk services) 25% 31,472,100,061.97
7 Yard Improvement 13% 16,365,492,032.23
8 Fasilitas pelayanan (Installed) 40% 50,355,360,099.16
9 Tanah 6% 7,553,304,014.87
Total Biaya Langsung (DC) 332,345,376,654

4.4.3 Biaya Tidak Langsung (Indirect cost)

Tabel 4.5 Tabel Biaya Tidak Langsung (Indirect cost)
4.4.4 Modal Tetap (Fixed Capital Investment)
Tabel 4.6 Tabel Modal Tetap (Fixed Capital Investment)

Biaya konstruksi
Biaya legal

4.4.5 Modal Kerja (Working Capital Investment-WCI

Tabel 4.7 Tabel Modal Kerja (Working Capital Investment-WCI
Komponen Biaya
1. Start Up (9% FCI) 43,778,950,070
2. Persiapan Bahan Baku 109,007,080,545
3 Persiapan Utilitas 26,514,892,800
4. Gaji Karyawan 108,870,696,000
5. Pemeliharaan dan Perbaikan (5% Hrg Alat) 6,294,420,012.39
SUB WCI 294,466,039,428
6. Biaya Tak Terduga (5% Sub WCI) 14,723,301,971.38
TOTAL 309,189,341,399

4.5 Total Production Cost (TPC)

Tabel 4.8 Tabel Total Production Cost (TPC)
No Kapasitas Biaya Operasi (Rp)
1 60% 98,816,349,271.57
2 80% 131,755,132,362.09
3 100% 164,693,915,452.62

4.6 Perhitungan Hasil Penjualan Produk

Produk = Portland Composite Cement
Harga Produk/50 kg = Rp. 60.000
Produksi = 400.000 ton/tahun
Harga Produk/tahun = Rp479.999.520.000,00
Hasil Penjualan Produk = Rp479.999.520.000,00

Modal Investasi terbagi atas :

1. Modal sendiri (Equity) 40%TCI = Rp318,248,847,982.75
2. Modal pinjaman bank (Loan) 60%TCI = Rp477,373,271,974.12

4.7 Perhitungan angsuran dan bunga Bank

- Jangka waktu pinjaman 5 tahun
- Angsuran pertama dihitung pada saat pabrik beroperasi
- Bunga Bank 10% per tahun (dianggap tetap tiap tahun)
- Sistem perhitungan bunga bank 10 % dari sisa pinjaman tiap tahun
- Besar pinjaman bank (P) = 494,873,271,974.12
- Angsuran tahun 1 = P/5 = 98,974,654,394.82
- Bunga Bank tahun I = 49,487,327,197.41
Angsuran I + Bunga Bank = 148,461,981,592.24
Angsuran II + Bunga Bank (P - 0.2P)0.2 + 0.2P = 178,154,377,910.68
Angsuran III + Bunga Bank (P - 0.4P)0.2 + 0.2P = 158,359,447,031.72
Angsuran IV + Bunga Bank (P - 0.6P)0.2 + 0.2P = 138,564,516,152.75
Angsuran V + Bunga Bank (P - 0.8P)0.2 + 0.2P = 118,769,585,273.79

4.8 Depresiasi
- Biaya yang terdepresiasi adalah modal tetap tanpa harga tanah
- Depresiasi dihitung dengan menggunakan metode Sum of the Year Digit dengan rumus sebagai
berikut:
(n - (a + 1))
Depresiasi = ׿
(1 + 2 + 3 + ….+n)
 Keterangan: n = Umur asset atau pabrik yaitu 10 tahun
Original Value (V) = FCI – Harga Tanah
= 468,932,778,558 – 17,500,000,000.00
= 468,932,778,558
Salvage Value (Vs) = asumsi 0

Contoh perhitungan: nilai depresiasi pada tahun ke 1

V = 468,932,778,558
Vs = 0
n = 10
a (tahun ke-) = 1
(n - (a + 1))
Depresiasi = ׿
(1 + 2 + 3 + ….+n)
(10 - (1+ 1) )
= ׿
(1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 10)
= 85,260,505,192.34
Tabel 4.9 Tabel Depresiasi
Tahun V Depresiasi
0 468,932,778,558 -
1 383,672,273,366 85,260,505,192.34
2 298,411,768,173 76,734,454,673.11
3 221,677,313,500 68,208,404,153.87
4 153,468,909,346 59,682,353,634.64
5 93,786,555,712 51,156,303,115.41
6 42,630,252,596 42,630,252,596.17
7 0 34,104,202,076.94

4.8.1 Biaya Bahan Baku

Biaya bahan baku yang dibutuhkan selama 330 hari kerja (24 jam/hari)

Tabel 4.10 Tabel Biaya Bahan Baku

 Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3
No Bahan Baku
kap. 80% kap. 90% kap. 100%
1 Limestone (Batu kapur) 51,321,600,000 57,736,800,000 64,152,000,000
2 Clay (Tanah liat) 10,663,488,000 11,996,424,000 13,329,360,000
3 Pasir silika 8,553,600,000 9,622,800,000 10,692,000,000
4 ironsand 2,851,200,000 3,207,600,000 3,564,000,000
5 pozzolan 6,714,963,684 7,554,334,145 8,393,704,605
6 Gypsum 1,000,511,952 1,125,575,946 1,250,639,940
7 Batubara 6,100,300,800 6,862,838,400 7,625,376,000
Total 87,205,664,436 98,106,372,491 109,007,080,545

4.8.2 Biaya Utilitas

Biaya Utilitas yang dibutuhkan selama 330 hari kerja (24 jam/hari)
Tabel 4.11 Tabel Biaya Utilitas
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3
No Bahan Baku
kap. 80% kap. 90% kap. 100%
1 Listrik 3,217,674,240 3,619,883,520 4,022,092,800
2 Solar 17,994,240,000 20,243,520,000 22,492,800,000
total 21,211,914,240 23,863,403,520 26,514,892,800

4.8.3 Biaya Penjualan Produk

Penjualan Produk Semen OPC selama 330 hari kerja (24 jam/hari)

Tabel 4.12 Tabel Biaya Penjualan Produk

Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3
No Bahan Baku
kap. 80% kap. 90% kap. 100%
1 Produk 348,386,227,200 391,934,505,600 435,482,784,000
total 348,386,227,200 391,934,505,600 435,482,784,000

4.9 Analisa Kelayakan

4.9.1 Keutungan / Profit

Tabel 4.13 Tabel Keuntungan

Thn Penjualan TPC Laba Kotor Pajak Laba Bersih
1 348,386,227,200 356,556,385,320 (8,170,158,120) (2,451,047,435.94) (5,719,110,684)
2 391,934,505,600 271,889,852,785 120,044,652,815 36,013,395,844.42 84,031,256,970
3 435,482,784,000 286,981,591,633 148,501,192,367 44,550,357,710.07 103,950,834,657
4 479,031,062,400 291,283,366,969 187,747,695,431 56,324,308,629.33 131,423,386,802
5 526,934,168,640 296,560,496,942 230,373,671,698 69,112,101,509.40 161,261,570,189
6 579,627,585,504 278,164,530,023 301,463,055,481 90,438,916,644.29 211,024,138,837
7 637,590,344,054 290,636,225,748 346,954,118,307 104,086,235,492.06 242,867,882,815
8 701,349,378,460 298,003,785,337 403,345,593,123 121,003,677,936.75 282,341,915,186
9 771,484,316,306 315,314,411,523 456,169,904,783 136,850,971,434.92 319,318,933,348
10 848,632,747,936 334,181,294,380 514,451,453,556 154,335,436,066.94 360,116,017,490

Percent Return on Investment (ROI) rata-rata setelah pajak sebesar 23.76 %

rata-rata laba bersih

Percent Return on Investment (ROI) =
TCI

189,061,682,560.86
=
795,622,119,956.87

= 23.76 %

4.9.2 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

Internal rate of return berdasarkan discounted cash flow adalah suatu tingkat bunga tertentu
dimana seluruh penerimaan akan tepat menutup seluruh jumlah pengeluaran modal.

Cara yang dilakukan adalah trial "I", yaitu laju bunga sehingga memenuhi persamaan berikut :

Dimana :
n = tahun
CF = cash flow pada tahun ke-n
1/(1+i)n = discount factor (DF)

Tabel 4.14 Tabel Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

 Tahun Discounted Factor
Cash Flow (CF) Net Present Value
ke-n 20.00
0 - 1.0000 -
1 79,541,394,508 0.8313 66,119,197,430.16
2 160,765,711,643 0.6910 111,086,727,378.9900
3 172,159,238,811 0.5744 98,885,690,793.8196
4 191,105,740,436 0.4775 91,245,451,234.8177
5 212,417,873,304 0.3969 84,306,861,045.0114
6 253,654,391,433 0.3299 83,685,192,886.1266
7 276,972,084,892 0.2742 75,958,540,036.4752
8 282,341,915,186 0.2280 64,365,083,587.1190
9 319,318,933,348 0.1895 60,510,957,325.3656
10 360,116,017,490 0.1575 56,726,523,072.2316
Total Present Value 792,890,224,790.12
Total Investasi Awal 795,622,119,956.87

Karena nilai i yang diperoleh lebih besar dari pada bunga bank, maka pabrik ini layak untuk didirikan
dengan kondisi tingkat bunga pinjaman per tahun 10% (sumber : www.bi.go)

4.9.3 Waktu Pengembalian Modal (Pay Out Time)                  

Untuk menghitung waktu pengembalian modal, maka dihitung akumulasi modal :

Tabel 4.15 Tabel Perhitungan Waktu Pengembalian Modal (Pay Out Time)
 Tahun Cashflow Cumulative Cash Flow
1 79,541,394,508.49 79,541,394,508.49
2 160,765,711,643.42 240,307,106,151.91
3 172,159,238,810.70 412,466,344,962.61
4 191,105,740,436.41 603,572,085,399.02
5 212,417,873,304.00 815,989,958,703.02
6 253,654,391,432.86 1,069,644,350,135.88
7 276,972,084,891.74 1,346,616,435,027.61
8 282,341,915,185.76 1,628,958,350,213.37
9 319,318,933,348.16 1,948,277,283,561.53
10 360,116,017,489.53 2,308,393,301,051.05
Dimana nilai FCI = Rp486,432,778,557.88

Dengan melakukan interpolasi nilai TCI pada Tabel D.16 antara tahun ke-3 dan ke-4, maka
diperoleh :
Waktu pengembalian modal = 3.39 Tahun

4.9.4 Break Event Point ( BEP )

Fix Cost = 137,263,278,613

Total Sale = 572,045,312,010.05

Variable Cost = 164,693,915,452.62

Fix Cost
Break Event Point ( BEP ) =
Total Sale - Variabel Cost

137,263,278,613
=
572,045,312,010.05 - 164,693,915,452.62

= 34 %

Tabel 4.16 Tabel Perhitungan Grafik Break Event Point (BEP)

Grafik 4.1 Grafik Break Event Point (BEP

Grafik Break Event Point

1000000000000
900000000000
800000000000
700000000000
600000000000 VC
Kapasitas

TS
500000000000 TPC
400000000000 FC
300000000000
200000000000
100000000000
0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
%