PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran Tanah sebelum UUPA

• Pendaftaran Tanah :
1. rechts kadaster / legal cadastre
2. fiskaal kadaster / fiscal cadastre
Rechts kadaster/Legal Kadaster:
Tujuan :
1. Pemilik tanah dg mudah akan dapat membuktikan
h.a.t yang dikuasai dan dimilikinya, karena mereka
diberikan Surat Tanda Bukti Hak oleh Pemerintah.
2. Mereka yg memerlukan keterangan ttg tanah dapat
dg mudah memperoleh keterangan2 ttg tanah yg
akan diperolehnya. Karena keterangan2 tsb
disimpan di Kantor Penyelenggaran Pendaftaran
Tanah (KPPT) yg bersifat Terbuka untuk Umum.
Fiskaal Kadaster / Fiscal Cadastre:
• Untuk tanah2 Adat ada kegiatan PT yg
menyelenggarakan Pemerintah, namun tujuan
bukan utk kepentingan rakyat (pemberian
jaminan kepastian hk kepemilikan tnh)
melainkan utk keperluan Negara sebagai
dasar utk keperluan pemungutan pajak.
• Kegiatan ini disebut Fiskaal Kadaster/Fiscal
cadastre
• Sebelum PP 10 Th 1961 ada 3 macam
pemungutan pajak tanah (Fiscal cadastre) :
1. untuk tanah2 Barat : Verponding Eropa
2. untuk tanah2 HM Adat yg berada di dalam
kota praja (Gemeente) : Verponding
Indonesia
3. untuk tanah2 HM Adat yg berada di luar wil
kota praja :Pajak Bumi/Landrente.
• Dasar penentu :
1. Obyek Pajak : status tanah (tnh Barat/tnh
Adat;
2. Wajib Pajak : pemegang hak/pemilik tanah
• Biarpun yg menguasai tanah meminta utk
dipungut pajak, tapi kalau tanahnya bukan
tanah Barat/tanah Adat, maka tidak akan
dikenakan pajak Verponding/Landrente.
• Pengenaan pajak dilakukan dg penerbitan Srt
Pengenaan Pjk a/n pemlk tnh, yg dikalangan
rakyat dikenal dg sebutan petuk pajak, girik,
pipil,dll
• Krn pajak dikenakan pd yg memiiki tnh, shg
petuk pajak yg fungsinya sbg Srt PengenaanPjk
dan tanda pembyran pajak tnhnya dikalangan
rakyat dianggap dan diperlakukan sbg “tanda
bukti pemilikan tanah ybs”
• Pengenaan & penerimaan pembayaran pajak
oleh Pemerintahpun oleh rakyat diartikan sbg
pengakuan hak pembayar pajak atas tanah ybs
oleh Pem.
• Jika ada gangguan pembayar pajak
mengharapkan memperoleh perlindungan dr
Pem.
• Sehub dg sikap dan anggapan di atas org blm
merasa aman, selama petuk pajak tnh yg
dibelinya blm diganti dg yg baru ats namanya
• kepemilikan tanah yg dikenal dg Petuk pajak
oleh Pengadilan tdk diterima sebagai tanda
bukti tanah yg dikenakan pajak.
• Tus Ma, tgl 10 Feb 1960 No.34/K/Sip 1960:
“Surat pp bumi bkn merpkn suatu bukti
mutlak, bahwa sawah sengketa adl milik org
yg namanya tercantum dlm pp tsb,akan ttpi
pp itu hanyamerupakan suatu tanda siapakah
yg harus membayar pajak dari suatu sawah
tersebut”
• PP sekarang ini oleh BPN berfungsi sebagai
petunjuk yg kuat dalam penegasan konversi
untuk pendaftaran tanah yg pertamakali
bahwa:
1. tanahnya adl HM Adat
2. si pemilik tanah adalh yg tercantm dlm pp
tsb adl pembayar pajak tnh ybs
Setelah UUPA ? (tgl 24 Sept 1960)
• Unifikasi Hukum Agraria : tidak ada lagi tanah
Barat dan tanah Adat, karena dilakukan
Konversi (perubahan secara yuridis dr tanah
lama ) menjadi hak atas tanah dlm UUPA)
• Sejak Tahun 1961 (keluar PP 10 Th 1961 ttg
PT), ke 3 jenis Pajak tanah tsb diganti dengan
pungutan Pajak Bumi yaitu : IPEDA dan
kemudian diganti lagi dg UU No. 12 Tahun
1985 disebut dg PBB
• Dlm pemungutan PBB status tanah dan hubungan hk
wajib pajak dengan tanahnya yg menjadi obyek pajak
tidak merupakan faktor penentu pengenaan pajak
• Subyek pajak : orang / BH yg secara nyata
memperoleh manfaat atas bumi dan/bangunan
• Yang membayar PBB diterbitkan SPPT (Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang)
• SPPT sebagai Tanda Pembayaran/pelunasan pajak
PBB bukan merupakan bukti kepemilikan tanah.
 Bagaimana kedudukan hk dr IPEDA?
• Sbg Surat Pengenaan Pajak (Petuk) TDK DPT
dipakai sebagaipetunjuk bahwa pemegang
petuk IPEDA/SPPT PBB sebagai wajib pajak
mempunyai hak atas tanah.
• Krn ocupan illegal bisa menjadi pemegang
petuk IPEDA/ SPPT PBB
Pendaftaran Tanah ?
• Teori :
I. Pendaftaran Tanah Menurut UUPA
II. Pendaftaran Tanah Sebelum UUPA
III.Sistem Pendaftaran Tanah
IV.Sistem / Stelsel Publikasi Pendaftaran Tanah
V. Sertipikat Hak Atas tanah
• Praktek :
I. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
II. PPAT
III.Analisis Kasus Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah ?
• Adalah rangkaian kegiatan yg dilakukan oleh
Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai surat
tanda bukti haknya bagi bidang2 tanah yg sudah ada
haknya dan HM atas Sarusun serta hak tertentu yang
membebaninya.
Unsur-unsur :
1. Kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah.
→ proses yg merupakan kewajiban pemerintah
(d.h.i. BPN c.q Kantor Pertanahan Kab/Kota)

2. Terus menerus, berkesinambungan dan teratur.

→ artinya sekali bidang tanah dilakukan
pendaftaran, maka untuk selanjutnya setiap kali
terjadi perubahan data atas tanah harus diikuti
dengan pendaftaran.
3. Pengumpulan, pengolahan data
→ data : - data fisik : letak, batas, luas,
ada/tidak bangunan & atau
tanaman di atasnya;

- data yuridis : siapa pemegang hak,

haknya, ada/tidak beban2 di atasnya
4. Pemeliharaan data
→ setiap kali terjadi perubahan terhadap
bidang tanah yg sudah didaftar, wajib diikuti
dengan pendaftaran agar mencapai asas yg
mutakhir.
5. Penerbitan / pemberian sertipikat sebagai
surat tanda bukti hak.
→ sertipikat hak atas tanah, sertipikat Hak
Tanggungan, tanah wakaf, sertipikat Rusun.
Landasan Pokok Pendaft Tanah:
1. UUPA
• Pasal 19 UUPA :
ayat (1) : untuk menjamin kepastian hukum oleh
Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wil
RI menurut ketetuan2 yg diatur dengan Peraturan
Pemerintah;
ayat (2) : pendaftaran ini meliputi:
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
b. Pendaft hak2 ats tanah dan pemeliharaan hak2 tsb.
c. Pemberian surat2 tanda bukti hak yg berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat.
ayat (3) : pendaft tnh diselenggarakan dg
mengingat keadaan Negara dan masy,
keperluan la-lin sos-ek serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan
Menteri Agraria;
ayat (4) : dalam Peraturan Pemerintah diatur
biaya2 ybs dg pendaft tnh di atas, dg
ketentuan bahwa rakyat yg tidak mampu
dibebaskan dari pembayaran biaya2 tersebut.
• Pasal 19 ini ditujukan kepada Pemerintah
sebagai suatu instruksi, agar di seluruh
wilayah Ind diadakan pendaft tanah yg
bersifat “recht-kadaster”, artinya yg bertujuan
menjamin kepastian hukum.
• Pasal 23, 32 dan 38 UUPA yg ditujukan kepada
para memegang hak yang bersangkutan, dg
maksud agar mereka memperoleh kepastian
tentang haknya.
2. Peraturan Pelaksanaannya :
- PP 24 Th 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai pengganti dr
PP 10 Th 1961 tentang Pendaftaran Tanah

- PMA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan2 Pelaksanaan

dari PP 24 Tahun 1997 ttg Pendaft Tanah.

- Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) { LNRI 1998;TLN
3746}
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

- Peraturan Ka BPN Nomor 1 Tahun 2006 ttg Ketentuan

Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998
Pendaftaran Tanah
menurut
PP 24 Tahun 1997
Peraturan Pemerintah 24 tahun 1997
• Diundangkan pada tanggal 8 Juli 1997
• Diundangkan dalam Lembaran Negara RI
Nomor 57 tahun 1997
• Penjelasannya dalam Tambahan Lembaran
Negara RI nomor 3696
• PP 24 tahun 1997 mulai berlaku 3 bulan sejak
tanggal diundangkan yaitu pada tanggal 8
Oktober 1997
Asas-asas PT:
1. Sederhana
2. Aman
3. Terjangkau
4. Mutakhir
5. Terbuka
Asas-asas Pendaftaran tanah:
• Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan
asas-asas :
1. asas sederhana : ketentuan2 pokoknya
maupun prosedurnya dg mudah dapat dipahami
oleh pihak-pihak yg berkepentingan, terutama
para pemegang hak atas tanah;

2. asas aman : pendaft tanah diselenggarakan

secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dpt
memberikan jaminan kepastian hk sesuai tujuan
dr penaftaran tanah;
3. Asas terjangkau : keterjangkauan bagi pihak2yg
memerlukan, khususnya dg memperhatikan
kebutuhan dan kemampuan GEL. Pelayanan yg
diberikan dlm penyelenggaraan PT harus bisa
terjagkau oleh para pihak yg memerlukan.

4. Asas Mutakhir : kelengkapan dalam

pelaksanaannya dan keseimbangan dalam
pemeliharaan data. Data yg tersedia harus selalu
menunjukkan keadaan yg mutakhir. Untuk itu
perlu diikuti kewajiban mendaftar dan mencatat
perubahan2 yg terjadi dikemudian hari.
Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data
PT sec terus menerus dan berkesinambungan,
shg data yg tersimpan di KP selalu sesuai dg
keadaan nyata dilapangan, dan masyarakat
dpt memperoleh keterangan mengenai data
yg benar setiap saat.
untuk itu diberlakukan asas mutakhir.
5. Asas Terbuka : masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data yang benar setiap
saat
Tujuan Pendaftaran tanah:
• Tujuan Utama PT (dlm Pasal 19 UUPA) : untuk
memberikan jaminan kepastian hukum.
• Tujuan Khusus (Ps 3 PP 24 tahun 1997)
1. untuk memberikan jaminan kepastian hukum &
perlindungan hk kepada pemegang hak atas
tanah agar dg mudah dpt membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak ybs.
2. utk menyediakan informasi kepada pihak2 yg
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dg
mudah dpt memperoleh data yg diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hk mengenai bidang2
tanah & sarusunyang sudah terdaftar.
3. untuk terselenggaranya tertib administrasi
pertanahan. Artinya bahwa seluruh
berkas2 dari KP tersebut hrs sudah
tersimpan dg baik dan teratur shg sangat
mudah sekali jika akan mencari suatu data
yg diperlukan.
Obyek PT:
1. tanah-tanah HM, HGU, HGB dan HP
2. Tanah HPL
3. Tanah Wakaf
4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
5. Hak Tanggungan
6. Tanah Negara.
Pendaftaran Tanah Negara dilakukan dg mencatat
dalam daftar tanah dan tidak diterbitkan sertipikat
 PERATURAN MENGENAI PT

• Pasal 19 UUPA
• PP no 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah
• PP no 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
• Permeneg Agraria/Kepala BPN 3/1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan PP no 24 tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah
• -Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
• Peraturan Ka BPN Nomor 1 Tahun 2006 ttg
Ketentuan Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998
 SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
• SERTIPIKAT hak atas tanah adalah Salinan
Buku Tanah dan Surat Ukur yang dijahit jadi
satu dengan diberi sampul yang telah
ditentukan dan diberikan kepada seseorang
yang mempunyai hak atas tanah sebagai tanda
bukti hak dan tanda bukti telah dilakukan
pendaftaran bidang tanah ybs.