BAB V

HAK TANGGUNGAN MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 4

TAHUN 1996

1. PENGERTIAN
HAK
TANGGUNGAN

7. HAPUSNYA 2. ASAS-ASAS
HAK HAK
TANGGUNGAN TANGGUNGAN

HAK
TANGGUNGAN
MENURUT UU
6. EKSEKUSI NO. 4 TH 1996
3. OBYEK DAN
HAK
SUBYEK
TANGGUNGAN

4. APHT,
5. BUKU TANAH
SKMHT &
& SERTIFIKAT
JANJI-JANJI
HAK
HAK
TANGGUNGAN
TANGGUNGAN
 PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN

• Menurut Pasal 1 angka 1 UU NO. 4 TH 1996, bahwa hak tanggungan adalah hak
jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, untuk
pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

CIRI POKOK HAK TANGGUNGAN

• Memberikan kedudukan diutamakan (preferensi) kepada kreditur-krediturnya;

• Selalu mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun berada;
• Memenuhi asas spesialitas dan publisitas;
• Mudah serta pasti pelaksanaan eksekusinya.
• Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi atau melekat pada seluruh benda yang
dijadikan obyek hak meski sebagian dari hutang telah dilunasi oleh debitur.

ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN

• Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur

pemegang hak tanggungan.
• Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.
• Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada.
• Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut dengan
benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut.
• Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan
dengan tanah yang baru akan ada di kemudian hari.
• Hak tanggungan bersifat accesoir.
• Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan ada.
• Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang.
• Hak tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek hak
tanggungan itu berada.
• Di atas hak tanggungan tidak dapat dilakukan sita oleh pengadilan.
• Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (asas spesialitas).
• Hak tanggungan wajib didaftarkan (asas publisitas).
• Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu.
• Obyek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh
pemegang hak tanggungan bila debitur cidera
• Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan mudah dan pasti.
 SUBYEK DAN OBYEK HAK TANGGUNGAN
• SUBYEK
- Pemberi hak tanggungan, dapat berupa orang perseorangan atau bedan hukum yang
mempunyai kewenangan untuk mellakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak
tanggungan yang harus ada pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.
- Penerima (pemegang) hak tanggungan, dapat berupa orang-perorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (kreditur).
• OBYEK
- Hak milik,
- Hak guna usaha, dan
- Hak guna bangunan.

APHT, SKMHT & JANJI-JANJI DALAM HAK TANGGUNGAN

• Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
wajib dicantumkan:
- nama dan identitas pemegang dan pemberi hak,
- domisili para pihak yang tercantum dalam akta,
- penunjukan secara jelas utang yang dijamin dengan hak tanggungan,
- nilai tanggungan, dan
- uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan.
• Akta pemberian hak tanggungan dapat pula dicantumkan adanya janji-janji,
kecuali janji untuk memiliki obyek hak tanggungan. Isi janji-janji tersebut adalah :
1. Membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek
hak tanggungan kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang hak,
2. Membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk
atau susunan obyek hak, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang hak,
3. Memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola
obyek hak berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri,
4. Memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk
menyelamatkan obyek hak jika diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau
untuk mencegah hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek hak
tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-
undang,
5. Pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri,
6. Pemegang hak tanggungan tidak akan melepaskan hak atas tanahnya,
7. Janji pemegang hak tanggungan untuk memperoleh seluruh atau sebagian ganti
rugi jika hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan dicabut atau
dialihkan,
8. Janji pemegang hak tanggungan untuk mengosongkan obyek hak pada waktu
eksekusi hak tanggungan.
 BUKU TANAH & SERTIFIKAT HAK TAGGUNGAN
• Setelah akta pemberian hak tanggungan ditandatangani oleh para pihak, Pejabat
Pembuat Akta Tanah dan saksi-saksi, maka akta tersebut harus didaftarkan ke Kantor
Pertanahan paling lambat 7 hari penandatanganan akta.
• Buku tanah hak tanggungan disimpan di Kantor Pertanahan, yang di dalamnya
tercantum nomor hak tanggungan, letak (provinsi, kabupaten atau kota), nama
pemegang hak, obyek hak tanggungan dan tanggal dibukukan. Hak tanggungan lahir
pada hari dan tanggal pembuatan buku tanah hak tanggungan.
• Kemudian Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan. Sertifikat hak
tanggungan berisi salinan buku tanah yang dilampiri dengan salinan Akta Pemberian
Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pada sampul sertifikat
hak tanggungan diberi titel eksekutorial dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan
Ketuhanan Yang Maha Esa”.
• Sertifikat hak tanggungan tersebut lalu diserahkan kepada pemegang hak tanggungan.
Sedang sertifikat hak atas tanah yang di dalamnya telah dibubuhi catatan tentang
adanya hak tanggungan, diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, kecuali jika
diperjanjikan lain.
EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
• Eksekusi hak tanggungan penjualan lelang secara umum tanpa meminta fiat
(persetujuan) Salah satu fasilitas yang diberikan oleh hak tanggungan eksekusi kepada
pengadilan negeri.
• Dalam gadai, hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri diberikan oleh undang-undang
(Pasal 1155 Kitab Undang Undang Hukum Perdata), sedang dalam hipotik (dan hak
tanggungan) harus diperjanjikan oleh debitur dengan kreditur.
• Pemberi dan penerima hak tanggungan tingkat pertama dapat memperjanjikan hak
untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri jika debitur wanprestasi.
Janji tersebut, terutama dalam hipotik, ngan pada awalnya diatur dalam Pasal 1178
ayat (2) Kitab Undang Undang Hukum Perdata.
• Dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang Undang Hak Tanggungan ditegaskan bahwa
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji.
• Pasal 6 Undang Undang Hak Tanggungan menyatakan jika debitor cidera janji,
pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak
tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
• apabila Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan,
maka secara otomatis janji-janji yang tercantum di dalamnya juga ikut terdaftar
sehingga mempunyai kekuatan mengikat bagi para pihak dan pihak ketiga. Apabila janji
tersebut telah didaftarkan dan jika benar-benar terjadi wanprestasi maka penjualannya
dilakukan menurut Pasal 1211 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, yaitu melalui
pelelangan umum.
• Apabila debitur wanprestasi, maka sertifikat hak gungan dapat dieksekusi seperti
layaknya putusan pengadilan. Berdasarkan sertipikat yang mempunyai titel
eksekutorial tersebut maka pemegang hak tanggungan mengajukan permohonan
kepada Ketua Pengadilan Negeri agar dilakukan eksekusi atas obyek hak tanggungan.
Dalam proses eksekusi dilakukan tindakan penyitaan yang dilanjutkan dengan
penjualan lelang atas obyek hak tanggungan.
 HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
•Diatur dalam Pasal 1881 BW :
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan,
2. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak,
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat dari Ketua Pengadilan Negeri,
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
•Demikian setelah hak tanggungan hapus, kemudian Kantor Pertanahan mencoret catatan
tentang hak tanggung tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertipikat hak atas
tanahnya.
•Dengan hapusnya hak tanggungan, maka sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik
kembali dan bersama-sama buku tanahnya dinyatakan tidak berlaku lagi.
•Apabila kreditur tidak mau memberikan catatan atau pernyataan, maka pihak yang
berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan
Negeri di tempat hak tanggungan terdaftar.
•Kantor Pertanahan melakukan pencoretan dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak
diterimanya permohonan pencoretan dari pihak yang berkepentingan.