MODUL PERKULIAHAN

Manajemen
Konstruksi
Cost Management

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

06
Teknik Teknik Sipil 81004 Yunita Dian Suwandari,ST,MM,MT

Abstract Kompetensi
Modul ini memberikan pengenalan Mahasiswa mengetahui dan
kepada mahasiswa mengenai Cost memahami penerapan Cost
Management dalam suatu proyek Management dalam setiap tahapan
proyek
2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning
2 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
 Project Cost Management mencakup proses yang terlibat dalam perencanaan,
estimasi, penganggaran, pembiayaan, pendanaan, pengelolaan, dan pengendalian biaya
sehingga proyek dapat diselesaikan dengan anggaran yang telah disetujui.

6.1. Plan Cost Management – Proses yang menetapkan kebijakan, prosedur, dan
dokumen perencanaan, pengelolaan, pengeluaran, serta pengendalian biaya
proyek.
6.2. Estimate Costs – Proses pengembangan dari perkiraan sumber daya biaya yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan kegiatan proyek.
6.3. Determine Budget – Proses menggabungkan perkiraan biaya kegiatan individu
atau paket kerja untuk menetapkan dasar biaya secara resmi.
6.4. Control Costs – Proses pemantauan status proyek untuk memperbarui kebutuhan
biaya proyek dan mengelola perubahan terhadap baseline biaya.

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

3 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
6.1 Plan Cost Management

proses yang menetapkan kebijakan, prosedur, dan dokumentasi untuk

merencanakan, mengelola, mengeluarkan, dan mengendalikan biaya proyek. Manfaat
utama dari proses ini adalah memberikan panduan dan arahan untuk dikelola di proses
proyek.

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

4 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
6.2 Estimate Costs

Estimasi cost adalah proses pengembangan perkiraan sumber keuangan yang

dibutuhkan untuk menyelesaikan aktivitas proyek.

Tabel 6.1 Tipe estimasi biaya

Sumber.Bahan Ajar UI

Manfaat utama dari proses ini adalah menentukan jumlah biaya yang dibutuhkan
untuk menyelesaikan pekerjaan proyek.

Tahapan perencanaan biaya proyek menurut Abrar Husen (2011) dalam bukunya
“manajemen proyek”, terdiri dari
1. Tahapan pengembangan konseptual
2. Tahapan desain konstruksi
3. Tahapan pelelangan

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

5 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
4. Tahapan pelaksanaan
.

Menurut Istimawan D (1996), urutan estimasi, sebagai berikut :

1. Estimasi pendahuluan, dibuat pada tahap awal proyek untuk pendekatan kelayakan
ekonomi di samping tujuan pengendalian pembiayaan.
2. Estimasi terperinci, berdasarkan hitungan volume pekerjaan, biaya, serta harga
satuan pekerjaan.
3. Estimasi definitif, merupakan gambaran pembiayaan dan pertanggungjawaban
rampung untuk suatu proyek dengan hanya kemungkinan kecil terjadi kesalahan.

Gambar Macam Estimasi sesuai dengan tahapan proyek (Djojowirono.S, 1991)

Biaya

Biaya (biasanya dalam unit mata uang) adalah sumber daya yang dikorbankan untuk
mencapai tujuan tertentu atau sesuatu yang diberikan sebagai ganti.
Komponen biaya total proyek biasanya terdiri atas
a. Biaya Langsung (Direct Cost), merupakan biaya tetap selama proyek berlangsung,
biaya tenaga kerja, material dan peralatan.
b. Biaya Tak Langsung (Indirect Cost), merupakan biaya tidak tetap yang dibutuhkan
guna penyelesaian proyek. Biaya ini adalah biaya manajemen proyek, tagihan pajak,
biaya perizinan, asuransi, administrasi,ATK, keuntungan/profit.
Biaya proyek juga dikelompokan menjadi
1. Biaya Kapital / Biaya Modal,
Biaya alat dan infrastruktur, terdiri dari
a. Fixed-capital (Fc):
 Pembebasan tanah dan pengembangannya,
 desain pabrik,

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

6 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
  pembelian alat,
 pembangunan pabrik dan bangunan lain,
 contingency.
b. Working-capital (Fw):
 starting-up produksi (biaya manufaktur di bulan-bulan awal produksi).
2. Biaya Operasional dan biaya pemeliharaan
a. Biaya tetap : tidak berhubungan dengan laju produksi,
 capital charge (depresiasi),
 gaji,
 asuransi,
 pemeliharaan periodik
 pajak.
b. Biaya variabel: proporsional dengan laju produksi,
 bahan mentah,
 bahan kimia,
 utilitas dan transportasi,
 royalti
 biaya pemeliharaan.

6.3 Determine Budget

proses menggabungkan perkiraan biaya kegiatan individu atau paket kerja untuk
menetapkan garis dasar biaya. Manfaat: untuk menentukan baseline biaya guna kinerja
proyek dapat dimonitor dan dikendalikan.

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

7 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
rencana anggaran biaya yang akan dikeluarkan pada suatu proyek dimana hal itu
didasarkan pada gambar kerja.

Tujuan pembuatan RAB adalah :

1. Agar biaya pembangunan yang dibutuhkan dapat diketahui sebelumnya
2. Untuk mengantisipasi kemungkinan terjadinya kemacetan dalam proses pembangunan.
3. Untuk mencegah terjadinya pemborosan dalam penggunaan sumber daya

Gambar. Tahap Penyusunan RAB

Sebagai penetapan harga dalam suatu pelelangan ada 2 estimasi, yaitu :
1. Estimasi perencanaan (Engineer’s Estimate atau EE)
2. Estimasi pemilik (Owner’s Estimate atau OE)

Susunan RAB disampaikan berupa suatu dokumen yang isinya secara urut sbb:
1) Rekapitulasi
2) Rincian RAB (Bill of Quantity/BOQ)
3) Analisa Harga Satuan Pekerjaan (unit Cost)
4) Daftar Harga Satuan Bahan dan Upah

Tahapan Penyusunan Biaya Proyek

1. Perhitungan Volume Pekerjaan

2. Analisis Harga Satuan Pekerjaan
3. Hitungan Rincian Bill of Quantity (BOQ)
4. Membuat Rekapitulasi

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

8 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
6.4 Control Costs

proses pemantauan status proyek untuk memperbarui biaya proyek dan mengelola
perubahan pada baseline biaya. Manfaat : menyediakan cara untuk mengenali perbedaan
dari rencana untuk mengambil tindakan korektif dan meminimalkan risiko

Pengendalian Biaya (Imam Soeharto,1998) dalam siklus proyek dikelompokkan menjadi :

 Pengendalian biaya tahap konseptual
suatu tahapan gagasan/rencana awal yang menjadikan garis besar perwujudan fisik
secara teoritis yang telah memulai meletakkan dasar jumlah biaya proyek.
 Pengendalian biaya tahap pengembangan proyek (PP)
tahap pendetailan dari konsep-konsep pembiayaan yang telah ada
 Pengendalian biaya tahap implementasi
Tahapan tersebut meliputi penyusunan program implementasi pengendalian biaya dan
penjadwalan.

6.5.1. Metode dan Teknik Pengendalian Biaya

Untuk Pengendalian Biaya dan jadwal terdapat dua macam teknik dan metode (Imam
Soeharto,1998) yang luas pemakaiannya, yaitu:

1. Identifikasi varians
membandingkan jumlah uang yang sesungguhnya dikeluarkan dengan anggaran.
Sedangkan untuk jadwal, identifikasi dilakukan dengan menganalisis kurun waktu yang telah
dipakai dibandingkan dengan waktu perencanaan.
Dalam teknik analisis varians dapat diketahui hal-hal sebagai berikut :
 Biaya pelaksanaan dengan anggaran

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

9 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
  Waktu pelaksanaan dengan jadwal
 Tanggal mulai pelaksanaan dengan rencana
 Tanggal akhir pekerjaan dengan rencana
 Angka kenyataan pemakaian tenaga kerja dengan anggaran
 Jumlah penyelesaian pekerjaan dengan rencana

2. Konsep nilai hasil

salah satu metode yang dapat digunakan dalam memantau dan mengendalikan kegiatan
proyek, sehingga efektifitas kegiatan tersebut dapat dicapai. Konsep perhitungan besarnya
biaya yang menurut anggaran sesuai dengan pekerjaan yang telah diselesaikan atau
dilaksanakan (budgeted cost of works performed).
Tiga pendekatan yang dipakai pada konsep nilai hasil :
1. Biaya pekerjaan berdasarkan anggaran
2. Pekerjaan yang masih berlangsung
3. Indikator-indikator ACWP, BCWP, dan BCWS
Persamaan untuk nilai hasil (earned value) : = % penyelesaian x Anggaran
Earned value analysis menggunakan 3 nilai dasar pada tiap-tiap aktivitas:
a) The Budgeted Cost of Work Scheduled (BCWS) atau The Planned Value (PV)
adalah proporsi biaya yang direncanakan untuk dipergunakan oleh sebuah aktivitas.
Atau anggaran biaya pekerjaan yang dijadwalkan untuk dilaksanakan dalam periode
tertentu ( minggu atau bulan ).

BCWS=Pekerjaan yang dijadwalkan X Standar Volume

X Standarbiaya atauharga per unit

b) The Actual Cost of Work Performanced (ACWP) atau The Actual Cost (AC),
merupakan total biaya aktual yang terjadi selama melaksanakan penyelesaian
aktivitas. Atau realisasi biaya pelaksanaan satu atau beberapa kegiatan dalam
periode tertentu ( minggu atau bulan )

ACWP=RealisasiVolume X Realisasi Biaya per unit

c) The Budgeted Cost of Work Performanced (BCWP) atau The Earned Value (EV),
merupakan prosentase dari budget yang seharusnya dikeluarkan sesuai dengan
performa yang telah dicapai untuk menyelesaikan suatu aktivitas. Atau anggaran
biaya pekerjaan yang telah dilaksanakan dalam periode tertentu ( minggu atau
bulan)

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

10 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
 BCWP=Pekerjaan yang telah dilaksanakan X Standar Volume
X Standar Biaya atau Harga per unit

Dengan menggunakan 3 indikator (BCWS,BCWP dan ACWP), maka dapat dihitung

berbagai faktor yang menunjukkan kemajuan dan kinerja pelaksanaan proyek, seperti :
a) Varians Biaya (CV) dan varians jadwal terpadu (SV)
 Varians Biaya / Cost Variance (CV) atau Penyimpangan Biaya, yaitu selisih
biaya antara yang dianggarkan dengan Realisasi
CV =BCWP− ACWP

 Varians Jadwal / Schedule Variance (SV) atau Penyimpangan Jadwal , yaitu

selisih waktu/durasi antara yang dianggarkan dengan Realisasi
SV =BCWP−BCWS

b) Memantau perubahan varians terhadap angka standar

Angka negatif biaya terpadu yang menunjukkan biaya lebih tinggi dari anggaran
disebut Cost overrun. Sementara angka positif berarti pekerjaan terlaksana dengan
biaya kurang dari pada anggaran, yang disebut Cost underrun. Demikian halnya juga
dengan jadwal, angka negatif berarti keterlambatan/biaya di atas anggaran, angka
nol berarti cepat, dan angka positif berarti lebih cepat dari pada jadwal

c) Indeks produktifitas dan kinerja

Indeks Kinerja Biaya / Cost Performance Index(CPI)
BCWP
CPI=
ACWP
Indeks Kinerja Jadwal / Schedule Performance Index (SPI)
BCWP
SPI=
BCWS
d) Perkiraan biaya penyelesaian proyek / Forecasting
Kemajuan fisik aktual dihitung berdasarkan anggaran yang dialokasikan atau BCWP.
Sedangkan pengeluaran tercatat pada sistem akuntansi atau ACWP. BCWP dan
ACWP dapat memberikan proyeksi mengenai akhir proyek atas dasar angka yang
diperoleh saat pelaporan. Pembuatan prakiraan biaya atau jadwal sangat bermanfaat
karena memberikan peringatan dini mengenai hal-hal yang akan terjadi pada masa
yang akan datang bila kecenderungan yang ada saat ini (saat pelaporan) tidak
mengalami perubahan. Sehingga tersedia kesempatan untuk mengadakan
pembetulan.

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

11 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
 Rumus yang digunakan :
a. Perkiraan biaya untuk pekerjaan yang tersisa / Estimate to complete (ETC)
Yaitu perkiraan biaya yang masih harus dikeluarkan untuk menyelesaikan
Proyek
ETC =¿)
b. Perkiraan total biaya proyek / Estimate at completion (EAC)
Ramalan biaya akhir proyek yang dihitung pada saat review
EAC= ACWP+ ETC

Sistem Akuntansi Keuangan & Biaya

Informasi akuntansi biasanya digunakan untuk keperluan :

1. Laporan internal pada manajer proyek untuk perencanaan harian dan pengawasan.
2. Laporan internal pada manajer untuk strategic planning.
3. Laporan internal pada owner, pemerintah dan pihak luar lain yang berkepentingan.
Komponen lain dalam sistem akuntansi finansial :
1. Accounts Payable Journal.
Mencatat tagihan vendor, pemasok material, subkontraktor, dll.
2. Accounts Receivable Journal.
Berfungsi sebagai kebalikan dari Accounts Payable Journal untuk untuk transaksi
pemasukan di buku besar.
3. Job Cost Ledgers.
Merangkum berbagai macam biaya yang digunakan di proyek bersangkutan.
4. Inventory Records.
Mengidentifikasi jumlah material tersedia pada waktu tertentu.

Laporan Keuangan

Adalah hasil akhir proses akuntansi satu periode tertentu untuk menyediakan informasi
keuangan perusahaan pada pihak yang berkepentingan dan untuk pengambilan keputusan
ekonomi.
Meliputi:
 Neraca
 Perhitungan rugi laba
 Laba yang ditahan
Fungsi Laporan Keuangan
- Sebagai alat komunikasi

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

12 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
 - Untuk mengetahui kondisi perusahaan agar dapat diprediksi
- Informasi bagi pengambilan keputusan bagi manajemen dan pemilik/investor untuk
mempertahankan / menjual saham
- Sebagai informasi keputusan investasi
Berbagai rasio untuk mengetahui kondisi perusahaan yang dapat dihitung berdasarkan
laporan keuangan yaitu :
1. Rasio Likuiditas, yang mengukur kemampuan perusahaan untuk memenuhi
kewajiban finansial jangka pendek
2. Rasio Leverage, yang mengukur seberapa jauh perusahaan dibelanjai dengan
hutang
3. Rasio Aktivitas, yang mengukur seberapa efektif perusahaan menggunakan sumber
dayanya
4. Rasio Profitabilitas, yang mengukur efektifitas manajemen secara keseluruhan
sebagaimana ditunjukkan dari keuntungan yang diperoleh.

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

13 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id
Daftar Pustaka
PMI. A Guide to Project Management Body of Knowledge. (PMBOK Guide), Fifth Edition.
Project Management Institute.2013

PMI. Construction Extension to A Guide to the Project Management Body of Knowledge.

(PMBOK Guide), 2000 Edition. Project Management Institute.2003

M. Rita et al, 2018, PMP Exam Prep, Ninth Edition. RMC Publications

Mirnayani, 2015. Modul Perkuliahan Manajemen Konstruksi. Universitas Mercubuana.

2019 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

14 Erlangga Rizqi F,ST.MT http://www.mercubuana.ac.id