SOAL

Tuan I Ketut Muliana yang beralamat di Desa Kutuh, Kuta Selatan, menjual tanahnya
yang terletak di Desa Kutuh kepada Nyonya Grace Tagore yang beralamat di Kota
Surabaya. Pada saat bertransaksi dengan I Ketut Muliana dan membuat Akta Ikatan Jual-
Beli, Nyonya Grace Tagore mengajak Notaris/PPAT Emil Zulkarnaen yang berkantor
dan mempunyai wilayah kerja di Kota Surabaya; Tuan Emil Zulkarnaen telah
meresmikan akta ikatan jual-beli antara Nyonya Grace Tagore dan Tuan Muliana dengan
meminjam tempat transaksi di kantor Notaris/PPAT Ida Bagus Sidi Mantra,SH.,M.Kn.
yang berkantor di Denpasar. Oleh karena pembayaran belum lunas, Sertipikat hak Milik
Tanah I Ketut Muliana dititipkan di kantor Notaris/PPAT Ida Bagus Sidi
Mantra,SH.,M.Kn. Sampai dengan ada tanda bukti pelunasan harga yang telah disepakati;
Dalam perjanjian ikatan jual-beli tersebut telah disepakati bahwa harga tanah harus sudah
dilunasi paling lambat bulan Juli 2017, akan tetapi ternyata sampai dengan saat ini
Nyonya Grance Tagore tidak mampu memenuhi kewajibanya sesuai yang tertuang di
dalam akta Ikatan Jual Beli yang dibuat dikantor Notaris/PPAT Ida Bagus Sidi
Mantra,SH.,M.Kn.;

dari kasus diatas analisislah :

1. peristiwa hukum apakah yang terjadi didalam kasus diatas
2. Apakah peresmian akta oleh Notaris yang berkedudukan diluar wilayah kerjanya
mempunyai kekuatan hukum yang mengikat
3. Apakah perjanjian antara Grace Tagore dengan Tuan Ketut Muliana dapat dikatakan
sah
4. Analisis secara mendalam kasus perjanjian tersebut dengan membuat penafsiran dalam
perspektif UUJN dan UUJN-P

JAWAB :
1. Peristiwa hukum yang terjadi dalam kasus di atas adalah wanprestasi atau
ketidakmampuan Nyonya Grace Tagore untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan
perjanjian ikatan jual beli yang dibuat dengan Tuan I Ketut Muliana. Dalam hal ini,
Nyonya Grace Tagore tidak dapat melunasi harga tanah yang telah disepakati dalam
jangka waktu yang ditentukan.

2. Peresmian akta oleh Notaris yang berkedudukan di luar wilayah kerjanya tidak
mempengaruhi kekuatan hukum dari akta tersebut. Hal ini didasarkan pada Pasal 41 ayat
(1) UUJN yang menyatakan bahwa akta otentik yang dibuat oleh PPAT di seluruh
wilayah Indonesia memiliki kekuatan pembuktian yang sama di seluruh wilayah
Indonesia.

3. Perjanjian antara Nyonya Grace Tagore dengan Tuan I Ketut Muliana dapat dikatakan
sah karena telah memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu:
- Kesepakatan kedua belah pihak terhadap suatu objek yang ditransaksikan (tanah)
- Harga yang disepakati oleh kedua belah pihak
- Adanya kesepakatan mengenai jangka waktu pembayaran

4. Dalam perspektif UUJN, akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT memiliki kekuatan
pembuktian yang sama dengan kekuatan pembuktian suatu keputusan pengadilan. Oleh
karena itu, sertipikat hak milik tanah I Ketut Muliana yang dititipkan di kantor
Notaris/PPAT memiliki kekuatan hukum yang sama dengan sertipikat aslinya.
Dalam perspektif UUJN-P, terdapat ketentuan mengenai pembayaran dalam jual beli
tanah. Pasal 9 UUJN-P menyatakan bahwa pembayaran harus dilakukan secara tunai atau
dengan menggunakan sarana pembayaran yang diakui oleh bank dan disetorkan langsung
ke rekening penjual. Oleh karena itu, jika pembayaran dilakukan dengan cara yang tidak
sesuai dengan ketentuan tersebut, maka perjanjian jual beli tersebut dapat dibatalkan
sesuai dengan Pasal 21 UUJN-P. Namun, dalam kasus ini tidak dijelaskan bagaimana
pembayaran dilakukan sehingga perlu dilakukan penelusuran lebih lanjut untuk
mengetahui apakah terdapat pelanggaran terhadap ketentuan tersebut