3.6.

Aspek Legal Pembangunan Depo

3.6.1. Regulasi dan Perizinan

kajian terhadap Dasar Hukum yang digunakan dalam Pengadaan Lahan
yang diperuntukkan untuk Depo berkenaan dengan dua aspek yaitu
Aspek Hukum yang mengatur secara memaksa harus dipatuhi, serta
Aspek hukum administratif yang mengatur tentang Daftar Perizinan dan
Daftar Kepemilikan. Kedua aspek tersebut terkodifikasi dalam bentuk
Regulasi yang secara Hierarki dapat disusun agar menjadi cover hukum
dalam pelaksanaan Pengadaan Lahan melalui penyesuaian dengan JICA
Guidelines for Environmental and Social Consideration 2010 dengan
tujuan agar dapat mengatasi masalah pembebasan lahan untuk tujuan
proyek pembangunan demi kepentingan umum.
Dasar Hukum
Perizinan
Dalam hal ini diatur juga mengenai kerjasama penggunaan lahan dan tata
laksananya (KUHPerdata – Hukum Tanah – Kebijakan Negara/
Pemerintah).
3.6.1.1. Hukum Positif yang mengatur Pengadaan Tanah
Dasar Hukum yang menjadi dasar dalam Pengadaan Tanah terus
berkembang setiap waktunya sesuai kebutuhan yang ada,
sebagaimana dasar hukum tersebut telah ter-update sebagiamana
konsideran di bawah ini :
1) UUPA - Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
2) PP 51/1960 - Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang
Nomor 51 Tahun 1960 tentang larangan Pemakaian Tanah
Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya;
3) UU No.20/1961 - Undang-undang No. 20 Tahun 1961 tentang
Pencabutan Hak-Hak Tanah dan Benda-Benda Yang Ada
Diatasnya;
4) UU No.39/1999 Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999
tentang Hak Asasi Manusia;
5) UU No.38/2004 - Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004
tentang Jalan Diubah dengan UU No. 2 Tahun 2022 tentang
Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004
tentang Jalan yang telah diubah dengan UU No. 11 Tahun 2020
tentang Cipta Kerja dan PERPU No. 2 Tahun 2022 tentang
Cipta Kerja;
6) UU No. 11/2005 - Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2005
tentang Pengesahan International Covenant on Economic,
Social and Cultural Rights (Kovenan Internasional tentang Hak-
Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya)
7) UU No. 23/2007 - Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2007
tentang Perkeretaapian yang telah diubah dengan UU No. 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan PERPU No. 2 Tahun 2022
tentang Cipta Kerja
8) UU No.26/2007 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
tentang Penataan Ruang yang telah diubah dengan UU No. 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan PERPU No. 2 Tahun 2022
tentang Cipta Kerja;
9) UU No. 14/2008 - Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008
tentang Keterbukaan Informasi Publik;
10)UU No. 1/2011 - Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
11)UU N0.16/2011 - Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011
tentang Bantuan Hukum;
12)UU No.20/2011 - Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun Diubah dengan UU No. 11 Tahun 2020
tentang Cipta Kerja;
13)UU No. 2/2012 - Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum Diubah dengan UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta
Kerja ;
14)PP 8/1953 - Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953
tentang Penguasaan Tanah Negara;
15)PP 39/1973 - Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973
tentang Acara Penetapan Ganti Kerugian Oleh Pengadilan
Tinggi Sehubungan Dengan Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah
Dan Benda-Benda Yang Ada Diatasnya;
16)PP 40/1996 - Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas
Tanah; dicabut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021
tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah
17)PP 24/1997 - Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah yang telah diubah dengan PP No.
18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,
Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
18)PP 16/2004 - Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004
tentang Penatagunaan Tanah;
19)PP 56/2009 - Peraturan Pemerintah Nomor 56 Tahun 2009
tentang Penyelenggaraan Perkeretaapian sebagaimana diubah
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2017 tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 56 Tahun 2009
tentang Penyelenggaraan Perkeretaapian
20)PP 11/2010 - Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010
tentang Penertiban Dan Pendayagunaan Tanah Terlantar
21)PP 88 /2014 Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014
Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan
Permukiman
22)Inpres 9/1973 - Instruksi Presiden Nomor 9 Tahun 1973
Tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan
Benda-benda yang Ada di Atasnya Berdasarkan Undang-
undang Nomor 20 Tahun 1961 (Lembaran Negara Tahun 1961
Nomor 288) tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan
Benda-benda yang ada diatasnya;
23)Perpres 71/2012 - Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
24)Perpres 3/2016 - Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun 2016
Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional
25)Perpres 58/2017 - Peraturan Presiden Nomor 58 Tahun 2017
tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun
2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis
Nasional yang terakhir diubah dengan Peraturan Presiden No.
109 Tahun 2020 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan
Presiden Nomor 3 Tahun 2016 tentang Percepatan
Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional;
26)Perpres 102/2016 - Peraturan Presiden Nomor 102 Tahun 2016
tentang Pendanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum Dalam Rangka Pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional
27)Perpres 56/2017 - Peraturan Presiden Nomor 56 Tahun 2017
Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan dalam Rangka
Penyediaan Tanah untuk Proyek Strategis Nasional
28)Permen ATR/BPN /5/ 2012 - Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis
Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
29)Permendagri 72/2012 - Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor
72 Tahun 2012 tentang tentang Biaya Operasional Dan Biaya
Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
 Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Yang Bersumber
Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah
30)Permen ATR/BPN/5/2015 - Peraturan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi;
31)Permen ATR/BPN/21/2015 - Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21
Tahun 2015 tentang Pendayagunaan Tanah Negara Untuk
Pedagang Kaki Lima yang telah diubah dengan Peraturan
Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2016 tentang
Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2015
Tentang Pendayagunaan Tanah Negara Untuk Pedagang Kaki
Lima;
32)PerMA 2/2016 - Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun
2016 tentang Pedoman Beracara dalam Sengketa Penetapan
Lokasi Pembangunan untuk Kepentingan Umum pada
Peradilan Tata Usaha Negara;
33)Instruksi Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor
2/INS/VIII/2016 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Untuk
Pembangunan Proyek Strategis Nasional (PSN);
34)Perda DKI No.1/2012 - Peraturan Daerah Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah DKI Jakarta 2030;
35)PerGub No. 216/2016 - Peraturan Gubernur Provinsi DKI
Jakarta Nomor 216 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
36)JICA Guidelines for Environmental and Social Consideration
(2010) - Pedoman Pertimbangan Lingkungan dan Sosial JICA
(Japan International Cooperation Agency) 2010.

3.6.1.2. Kesesuaian terhadap perizinan yang berlaku.

- Izin Lintas Trase
- Izin Bangunan
- Izin Kegiatan/Penggunaan Lahan
3.6.1.2. Lokasi Depo berdasarkan kesesuaian regulasi dan perizinan:

Regulasi Nasional – Disesuaikan dengan Pedoman JICA 2010

 Perizinan - Izin Kepemilikan dan Pengelolaan oleh Pemerintah
daerah/Pusat
Mix Use – Perizinan sesuai Strata Tanah
Pembangunan Lahan Depo adalah merupakan Proyek Strategis
Nasional sebagaimana Perpres No 3 Tahun 2016 juncto Perpres
No 58 Tahun 2017 dengan itu Komparasi Regulasi Domestik
dengan Pedoman JICA 2010 menggunakan Dasar Hukum sebagai
berikut:
1) UU No. 2/2012 - Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum Diubah dengan UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta
Kerja ;
2) Perpres 71/2012 - Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
3) Perpres 56/2017 - Peraturan Presiden Nomor 56 Tahun 2017
Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan dalam Rangka
Penyediaan Tanah untuk Proyek Strategis Nasional
4) Permen ATR/BPN /5/ 2012 - Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis
Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
5) PerGub No. 216/2016 - Peraturan Gubernur Provinsi DKI
Jakarta Nomor 216 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;

3.6.2. Status Kepemilikan Lahan

3.6.2.1. Individu/Perorangan
3.6.2.2. Perusahaan/Badan Hukum
3.6.2.3. Kantor Pemerintah Stasiun, Fasum Fasos
3.6.2.4. Penilaian Lokasi Depo berdasarkan status pemilikan lahan

3.6.3. Kesiapan Lahan

3.6.3.1. tahapan pembebasan lahan
Pendataan Surat Tanah

Apraisal

Gantirugi

Kontrak dengan Pemilik Asal

 3.6.3.2. Waktu yang dibutuhkan untuk membebaskan lahan
Pengesahan atas hak tanah di KAntor BPN
Rapat Tata Ruang dengan Pemerintah Wilayah Setempat

Pengumuman atas Hak Tanah

Relokasi

3.6.3.3. Biaya yang diperlukan untuk membebaskan lahan

Sesuai dengan Harga Pasar di wilayah tersebut bagi yang ber-
surat
Disesuaikan dengan Bangunan dan Keadaan Sosial Subjek Penguasa Tanah saat
dibebaskan

Relokasi Perumahan dan Fasum Fasos ke wilayah Perumahan yang disediakan

terlebih dahulu

3.6.4. Kondisi Fisik Lahan (Geotechnical Exp + Hydrology Exp + Depo Facility
Exp + Civil Mngr + Civil Eng)
3.6.4.1. Lahan siap untuk dibangun (Geotechnical Exp + Hydrology Exp +
Depo Facility Exp + Civil Mngr + Civil Eng)
3.6.4.2. Lahan perlu dilakukan pembersihan (Geotechnical Exp + Hydrology
Exp + Depo Facility Exp + Civil Mngr + Civil Eng)
3.6.4.3. Penilaian Lokasi Depo berdasarkan kondisi fisik lahan
(Geotechnical Exp + Hydrology Exp + Depo Facility Exp + Civil
Mngr + Civil Eng)

3.6.5. Kesimpulan Penilaian Alternatif Lokasi Depo berdasarkan aspek Legal