•

'

AKJBAT HUKUM SEWA - MENYEWA RUMAH

YANG TIDAK SESUAI DENGAN TUJUANNYA

S S: R I P S I

Oiajuku Untuk Memenuhi Sebagiau Pmyaratan

11,fecnpcroleh Gelar Sarjana Str-.1a I (SI) llmu Hllkum

Program Kckhususao Hukum Pctdata

Diajuli:111 Oleb :

Riesia Danna Bachriani

03.99.5031

Do$en Pembirnbin&

Soeyono, sa, c.N.

f A J: U L T A S HUIUM

UNIVDSn'AS ISLAM SULTAN AGUNG

S E M A R A N G

2003
 SKRIPSI

AKIBAT I-IUKUI\I SE\VA-MENYE\VA RU1\1AI-I

YANG TIDAK SESUAI DENGAN TUJUANNYA

'

Yang diajukan oleh:

Riesia Darma Bachriani

03.99.5031

.CN.
 SKRIPSI

A Kl BAT lllJKUM SE\VA i\lENYF.\\'A RUf\lAII

YANG TIDAK SESUAI Dt:NGAN TUJUANNYA

Oipersiapkan dan l)i,u,un oleh:

Rini11 l)arma 811.chri11ni

OJ.99.!.031

Tel11h dipertahankan di dcpan Tim Penguji

l'ada Tanggal !;April 2003

din diny11111kan lrlah memtnuhi 1yan11 dan lulu1

Mcngct11hui :

I
II. Gunn1o:,S.II., S.t:.AkL, M.llum.
,,

"
 •

$Wotto:

+ �mi lff(lsa. S£Sunggvhnya /IIOIIIL!IQ ,tu benar-be,rar da/am �ian, Ucual,

orang-orang yang ber1mc,n dan mengerjnk.tm amal.amnl saith dan salmg

nm;ehot-mc11U$eha11 Sll/X')l:1 menwoti hbenaran dan 1MM,ap1 u.!Dbaran.

(QS. Al Ashr)

+ Lab,lwn/u,h u
pa }Ong mgin kamu lakukan sepanjang ifJI r
mtuk kabaikanmu.

+ Jud,kan/(lh .n.atu kesalnh,m yan

g ptrnoh oda dnlam kehiduponmu .ubagai

Jalan un1uk iMnu;u kwrt1hyong leb,h bail

{Hall Nruanl)

Skrip$/ in/ 11ku�rumbahlc11n 1111tuk:

• &pak. dan lbuku terclnta )'0118 tok

kulng a.tan do 'a dan kaslh sayang

• R�II(<. hdwa add:h te,,ayang Fa1ma

thn Ri:al yang se/a/i, memberi dorongan

,,_..
• Sahabat-sahabat don teman-temDn yang

.u/Qli, menduhmgh,

m
 •

KATA PENGANTAR

Assalamu 'ala1k1,1JT1 Wr. Wb.

Bismillahirmlunanirrohim

•
Syukur Alhamdullllah peecns par,Jat.k:an kehadirat Allah swr. karena atas

rahmat dan h,dayah-Nya penuhs dapat mcnyclcs.aikan sknps1 yang sangat

sederhana sm dcngan judul : '"Akiti..t llukum Sewa-Mtayewa Rumah Yang

Tidak Sauai Dengan Tujuannya".

Suatu hasil kiuya yang mcmberikan kebahagiaan tcrscndui bagi penul1s,

walaupun karya im masih jauh dari sempuma. �bagai manusia biasa penul,s

sadan bahwa kesalahan dan kekhilafan tidak dapat dihlndari. walaupun segala

cara dan usaha tclah pcnulis lakl.lkan unruk menuju kesempumaan. Penuhs

mcnyadan sepenuhnya bahwa di dalam penyusunan skripsi m1 mas,h sanga1

sederhana. hal im dJsebabkan masih teibatasnya pengelahuan scna terba1asn)a

waktu yang ada pada dJri penulis. Untuk llu kntik dan saran demi sempumanya

penuhsan 1
r j alran penuhs tenma dengan senang hati.

Pada k-mpatan i
ni JUga penulis ingin menyampaikan rasa honnat dan

ucapan tenma kasih yang sedalam-dalamnya aw scgaJa bantuan, bimbingan dan

dorongan sena Jerih payah )&ng telah dibcrikan kepada penulis dalam membantu

penyusunan skrips1 ini, tcnnama kepada:

 '

Bapak Dr dr H.M. Rofiq Anwar, Sp. PA, selaku Rcktor Universitas Islam

Sultan Agung Ss:marang

2 Bapak H Gunarto, S H , S E Akt, M Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Umversuas hlam Sultan Agung Semarang

3. Bapak Soeyono, S H .• C.N., selaku Dosen Pembirnbing yang telah

membenkan brrnbingan, pcngarahan serta dorongan dengan penuh pcrhauan

dan kesabllran dalam pcnulis.an sknps1 nu mulai dari awal sampar dengan

seles.amya skripsi ini

4 lbu Hj Siti Ummu Adillah, S.H., M.Hum, se!aku Dosen Wah yang telah

memberikan nasehat dan b1mbmgan selama pcnuhs di bangku kuhah Fakuhas

Hukum Umversuas Islam Sultan Agung Semarang.

5 Bapak Barita Saragrh, S H , M.H selaku Hakim Pengadslan Negeri Semarang

yang telah membenkan wa�1unya untuk diadakan wawancara mengena,

permasaiahanjudul sknpsi rm.

6 Bapak Samsul Bachn, SH , selaku Advok.at f Pengacara dan Konsultan

Hukurn dr Semarang yang telah memberikan waktunya untuk madakan

wawancara mengcnai pcrmasalahanJudul sknpsi mi.

7 Bapak dan lbu Dosen Fakultas Hukum Umversuas Islam Sultan Agung

Semarang yang tebh membenkan bekal rlmu pcngetahuan kepada karm

se!ama iru

8 Semua Stiof Fakultas Hukum umvcrsuas Islam Sultan Agung Semarang �ang

telah membenkan bantuan secara tekms rnaupun administras1 kepada karni

 8laS segeta sesu111u yang befhubung:an dengan kcg,atan akaderms mul111 dari

a"al hmgga al.h1r penuhsan slrips, ,m.

9 Bapak dan lbu serta kedua adikku yang tclah banyak me,nberikan dorongan

dan benuan baik se,;ara monl manpun ma1eri1l kepada permhs sena selalu

mcmbmk1111 dukungan doa kepada pcnuli1 selama penyusunan sknps• ini

10 8011dan. Darw,yal1, Dwi. Farida. Fauzi, Mbak Nmmg, Mt1dji. Nafis. N11111k.

Nne, Retno. R11.q1. Rina. Silvi, Tull, Wawan. Wahyu, dan lain,Lain sahabat·

ul!abn1�u yang tidal. dapat pcnulis scbu1�an seiu penatu nanumya. y1111g

dcngan Sdia telah mcmbl:nkan dorongan serta scmangal schingga pa1ulis

dapai mcnyclcsaikan penulisan skripsi im

11. Kepada semua pihak yang tidak dapat penuhs sc::bu1kan salu persam namanya.

yang secarn limgsung membantu cetem penyusun1111 skripst mi

Akhir k111a semoga kcbaikan clan budi baik 13apak / lbu I Saudara I Saudari

yang Celfth mcmberik1111 bantuan dc..gan pcm,h kcikhlHan kepada pcnulis dalam

penyusunan sknpsi im mcndaplll balasan dari Allah SWT. Amicn.

Akhrrul Kalam,

Wassalamu'ala1kum Wr. Wb

Pcnyusun Sknpsi

Rirsi1 Dtrm• 81thriani

 DAFTAR ISi

HAL.AMAN JUDUL . . . .

HAL.AMAN PENGESAHAN ........................................•.................................. n

HALAMAN MOTIO DAN PERSEMBAHAN ···-······· iii

KAT A PENGANT AR . • . . Vl

DAFT AR JSl VII

ABSTRAKSI................................................................................. . . ... . ... ix

BAB I PENDAIIULUAN .

A Latar Bc:lalang .. . . . I

B. Pembat.asan Dan Pcrumusan Masalab 4

C Kegunaan Dan Tujuan Penehtian S

D. Mctodologi Penehtian 6

E. Sistemaulca Peouhsan S

BAB u TINJAUAN PUST AKA . ................................... 10

A Pengertian Dan Ketenruao Umum Sewa-Mcnycwa IO

B. Hak Dan l<ewajiban Pibair,; Pmyewa Dan

Yang Menyewakan .. 12

C Risiko Sev,-:i-Menycwa....................... 16

D Ber;ikhimya S...--wa-Menyewa. 19

BAB III HASIL PENELlllAN DAN P£MBAHASAN 24

A. Ketcntuao Umum Sewa-Menycwa..... . 24

B Hak Dan Kewajiban Pihak Penyewa Dan

Yang Menyewakao . 26

vii
 C Aklbat Hukum Sewa-Menyewa Rumah Yang T,dak

SesWII. Dengan Tujuannya 27

D Contoh Kasus :......... . . . 29

E Pembahasa.n Kasus...... . 43

BAB JV PENUTUP .. 46

A. Kesimpulan . .as

B Saran-saran

"
DAFT AR PUST AKA

LAMPIRAN

vm
 ABSTRAKSI

AKIBA T HUKUM SEWA-MENYEWA RUMAH YANG TIDAK

SESUAI DENGAN TUJUANNYA

RIESIA DARMA BACHRIANI

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS !SLAM SULTAN AGUNG

Dalam perkcmbangan hukum dewasa mi, banyak tcrjadi peruballan­

perubahan, \Ja1k nu dalam atunm perundang-undangan yang berlaku maupun

dalam realnas kch1dupan, beguu juga dengan masalah sewa-mcnycwa bark itu tata

cara pehtksana1mnya maupun pcrmasalahan yans dmmbulkan ak1ba1 adanya

sewa-menyewa tersebut

Penehuan mengenal Akibat Hukum Yang Tidak Sesuai Dcngan

Tujuannya, sebagaimana yans lclah diuraikan dalam bab sebclumnya yanu swnu

perjanjusn timbul balik dimana p1hak yans menycwakan bc1Janj1 akan

menycrahkan hnk milik atas sua1u bcnda, sedangkan prhak pcnycwa bcrjanJI

mcmbayar harga yans terdrri aLBS sejumlah uang sebaga1 imbalan dari perolchan

hak mihk tcrsebut Oalam ha! ini pemilik rumah bcrhak untuk mcncrima uang

5CWI dan penyewa sesuai dcngan yang dipcTJanjikan dan pcmilik rumah

berkewejrban untuk menyetahkan rumah kcpada penyewa dalam kcadaan baik

sesuai dcngan yans Jipcrjanj1kan sebclumnya dengan kata lain sewa-menyewa

pada hakckatnya nmrupakan suatu hak dari yang mcnycwakan untuk mcnuntut

kcmbah rumah yang d1sev.a olch p1hak terakhrr rm tcl]adi wanprcstasi lldak

mcmbayar harganya, maka dipandans perlu pcnggantian atas ketcrlambatan p1hak

penycwa menyerahkan rumah atau pada $111 rumah bcrada da\am kckuasaan

penyewa menjaui rusall: tak tcrurus dan ditelantarkan beguu JaJa.

Penditian mi adalah pcnehtian yuridis sos1olos1s Data yans dipcrgunakan

pada penclitian iru adalith data primer dan data sekundcr. Data primer dipcroleh

langsung dan lapangan yaitu di Pcngadilan Negen Semarang dengan cara

interview eteu wawancara sebegat alat pengumpulan data. Data sekunder

drpcrcleh mela!ui penehuen kcpustakaan dengan mclalui studi pustaka. Data yang

drperoleh, penuli� sajikan sccara sistcmatis yaitu dcngan metode dcsknpuf

maupun kualitatif

Bcrdasarkan hasil pcnehtian ini, dapat dikemukakan kcs1mpulan sebagar

benkut: 1) Hubungen sewa hmbul dari suatu pcrsetujuan sewa, baik tertulis

maupun lesan yang merupakan perikatan perjanjian bagi pemrhk dengan penyewa

rumah. 2) Penyewa bcrkewajiban untuk menssunakan dan mcmclihara rumah

yang d,sewakan dcngan scbaik-baiknya atau mcngcmbalikan kepada pcmilik

dalam keadaan koson.g dari penghuman, scdangkan pemtlik berkcwa.J1ban untuk

membcn.kan kenyamanan kepada penycwa. 3) Pcraturan tcntang sewa-menyewa

da\am KUHPcrdata dreiur dalllJTI Buku lll Bab ketujuh bagian 2 dan 3 (Pasal
1548-Pasal 1600) dan PP No. 44 Tahun 1994 Pasa! 21 ayat I 4) Apabila salah

satu pihak lldak memenuhi keivaJibafuiyi· pemba1alannya harus diajukan di

Pengadslan sesuar dasar hukwn pasal 1266 KUHPerdata.

Untuk melengkap1 tullsan mi penuhs ak.an mcnyenakan pu!a saran sebagai

sumbangan pikiran penulis walaupun dalam bentuk scdethana, saran tcrsebut

penulls arnbtl bcrdasarkan basil penelitian dan proses analtsa dalarn kesimpu!an

adapun saran tersebut adalah agar pennasalahan sewa-mcnyewa tidak

menimbull.-an persoeten.perscelen dikemudian han, sebaiknya para pihak sebelum

menanda tangam perjanJian sewa-menyewa hcndaknya tclit1 rumah yang akan

disewakan.
 BAB I

PEJ\o'l)AHULUAN

A. L.a1ar Bel:il..ang

Scwa-menyewa merupakan JICl:ianjian yang palmg sering dilakukan oleh

seiia
p masyarakat, hal mi dlkarcnakan seseorang tidal,: mungkin dapat memcnuh1

kebutuhan barang-barang yang ia butuhkan. Usaha untuk memenuh1 kebutuhan

barang-barang tersebut dilakukan dengan jalan menunta bantuan kcpada orang

lain Tetapi hal mi lldak hanya memmta barang plhalc lain tanps orang tersebut

memberikan sesuatu kepada pemilik barang itu. �mberian scsuatu rtu harus

dalam bentuk tertcmu yaitu berupa pembayaran suatu harga yang olch pihak

tersebut teraldar disanggupt pembayarannya kemudian, karena apabrla tidak

demikian maka tidak akan terjadi perj.anjian sewa-menyewa.

Dalam Pasal 1548 Knab Undang-Wldang Huli:um Pcrdata discbutkan

bahwa:

"Sewa-menyewa ialah suatu pcrjanjian, dcngan mana pihak yang satu

mcngikatkan dirinya untuk memberikankepada pihak yang lamnya

kcntkmatan dan scsuatu barang, sclama suatu waktu tcrtcntu dan dcngan

pembayaran sesuatu iwga, yang olch pihak tersebut bclakangan nu

disanggupi pembayarannya".

Dengan bcrdasarkan pada ketentuan pasal tersebut dutas, dalam scuap

perjanjian scwa-menycwa m:ising-masing pihalt dibcbam kcwaJ1ban tunbal bahk

ya,tu bcrupa prestas.i. Pemihk harus bup1eswi menycrahkan barang yang

disewakan dan penycwa harus be.pest:asi untuk mcnyerahkan scjwnlah uang

I
 2

Pel]anJian sewa-menvewa terjadi pada deuk pertama tercapainya kata sepakat

para pihak mengenai harga clan barang, begitu kcdua pihak scpak.at mengcna1

harga dan barang maka lahulah perjanjtan sewa-menycwa.1

Sudah seharusnya penubk yang tel.ah menyerahkan barangnya diikut1

pula dengan pembayaran harga dari penyewa agar para pihak dapat memkmati

secara langsung manfaatnya, tetapi ada kalanya tidak demman pada

kenyataannya, kadang terJadi pem,hk yang telah menyerahkan barangnya 11dak

diikuti <kr.gan prestasr dan penyewa untuk membayar harga sewa. Apabrla

dem,k,an sudah barang tentu menempatkan penyewa pada keadaan "anprestas,

yanu tidak memenuh1 kewa;1ban untuk berprestast ba,k karena kesengaJaan

2
maupun karena kelalaran

Kehdak rr.ampuan berprcstasi mchpu\l.

Tidak memenuhi prestasi sarna sekah

2 Memenuh1 r,restasi tetapi tidak sempuma atau kehru

3. Memcnuhi prestasr tetapi ridak tepat pada waktunya.

Apabrla penyewa wanprestasi maka prhak pemihk mengalami kerugian

yauu pem,!ik ndak dapat menikmau uang dari has1l penyewaan, kalaupun dr

kemudian han penulik dapat menikmau uang hasrl penyewaan. akan tetapi

baginya sudah rerlembat untuk mcmenuhi kcbutuhannya yang drsebebkan

1
R. Subekti, A,oda Per)anpan, Alumni, Bandw,g. l984, lw 39

> Voll mu, Pmga,,"11' Stud

/H m hr,Ja-,, CV
,.J;,, Rajawali, Jakarta, 1983, hat 76
 3

penycwa terlambat melakukan pembayanm atau penycwa memakai barang yang

3
drsewa untuk suatu kcperluan lain dari yang menJad1 tujuannya.

Dalam hal demikian hukum memberibn perhndungan kepada pemilik

untuk gan penyewa yang di scbabkan

menuntut kembah barang yang ada di tan

belum dibayamya harga barang yang semuanya berunuan untuk melindungi hak

s1 penycwa yang bcritikad baik memenuhi kcwajibannya untuk menyerahkan

barang guna mcmperoleh kembah apa yang ia telah beribn.

K::tcntuan ini terdapat dalatn Pasal 1S61 KUHPerdala yang berl>uny1

scbagai bcrikut ·

g yang di scwa untuk kepcrluan lain dari

�Jika si penycwa memakai baran

yang menjadi tujuannya. atau wlluk suatu kcpcrluan sedcmikian ru

pa hmgga

dapat mencrb11kan suatu kerugian kepada pihak yang menycwakan, maka prbak

rm, mcnuru! kcadaan dapat menunta pembatalan sewanya".'

Walaopun ketcntuan hulr:wn yang mcngatur hak-hak dan l.cwajiban-

kev.-aJiban pa
ra p1hak bila mana mengadakan J)C1)811jllln scwa-menycwa dan

ketentuan-kctentuan agar pan pihak mematuhi perjanjian sudah ada, namun

pelaksanaannya masih sering tel)adl sccan,. sepihak misalnya penycwa menigikan

pihak µcmilik, olch k:arena. rt

ulah peoulis tcrtarik ingin mengadal<an pencbtian

masalah sewa-menycwa rumah yang tidal,; sesuat dengan tuJuannya.

'Abdul K..:lirMubommod H-l'�nltaut, AlullllOi.BM.dw,g. 1911:Z.Ql. 20-21.

• R. Sub<:kti <Ian R. Tjun,oudobio, K,/Ob l.6do,'l! •ntbrg H-. hrda,o. PT Pradnya l'aramita.

Ju.an&. 1999, hal. 314.

 4

i3erdasarkan uraian d1atas cukup mcmberikan gambaran 'oahwa umuk

satmya scwa-mcnyewa rurnah maka perlu mcmperhatfkan kctcntuan perundang­

undar.gan yang berlaku khususnya ketentuan mcngenai scwa-menycwa.

Aw dasar permasalahan lcTSCbut, ma.ka pcnulis bermmat 1mtuk mcnyusun

karya ilrmah I skrps1 im dengan mengamb1l judul yang berkaitan dcngan scwa­

mcnyewa ya1tu "Akibat Hukum Sewa-Menycwa Rumall Yang Tidak Sesuai

Dengan Tujuannya"

8. l'embatai�n Masalah

Dalam pcnehtiau mi pcnulis mclakukan pembatasan-pcmbala$&n terhadap

mater: yang ekcn d1tehu yaitu mengenai akibat hukum scwa-menyewa rumah

yang tidak sesuai dcngan tujuannya. l lal im dilakukan karcr.a adanya ketcrbatasan

penulis baik menyangkut breya, waklu,juga pcngctahuan dan penulis

C. PerumL1Jan Masalah

Yani; mcnjad1 pcrmasalahan dalam penclitian mi adalah alnbat hukum

sewa-mcnycwa rumah yang ndak scsuai dcngan tujuannya, yang apabila

dtrumaskan dalam berltuk pertanyaan adalah scbagai benkut ·

l. Drmanakab ketentuan pefJanjian sewa-rncnyewa diatur?

2 Apa yang rncnJadi hak <lan kewajiban pihak. penyewa maupun prbak yang

mrnyewakan?
 s

3 Apa akrbat hukum scwa-menyewa rumah yang tidak sesuar dengan

tuJuanny31

D. Kegunaan dan Tujuan Peneliti.an

I. Kcgun11an Penelilian

l,1 Kcgur.aan Tcontis

Dengan perelinan Im diharapkan mcmbawa manfaat bcrupa

penambahan bahan pus111ka dibidang i!mu hukum khususnya hukum

perdata yang bcrkaitan dcngan alubat hukum sewa-mcnycwa rumah

yang tidak sesuai dengan tujuannya

1.2 Kcgunaan PralctlS

Deni;an pceeliuan ini diharapkan dapat kb1h mcmbcnkan gambaran

kepada masyaraka! den menambah wawasan pada dm penchh mcngenai

akibat hukum scv.a-mcnyewa rumah yang hdak sesuar dcngan

11,juannya

2. Tuju1m Pene:itian

2 l Urituk mengetahu1 bagaimana akibat hukum sewa-mcnycwa rumah yang

trdak scsuai dengan tujuannya.

2.2 Untuk membcnJawaban terhadap masalah yang scdang ditcht1

2.3 Untuk membcri dasar

-dasar serta landasan untuk pcnclitian lcb1h Ianjut.
 6

[. Metode Penelitian

Dxlanv penyusunan slmpst mi penulis akan mempergunakan mctode yang

akan drpa!ca, sebaga1 tekms penu!isan yaitu.

Metode Pendekatan

Metode Pendekatan yang drgunaksn dalam penchttan mi adalah pendekatan

yurubs �us1olog1s yartu penchuan yang menekankan pada tlmu hukum, akan

te:ap, JUga berusaha menelaah ka1dab-kaidah sosial yang berlaku di

masvarakat Pendekatan yur,du; maksudnya adalah pendekatan yang

berdasarkan pada peraturan perundang-undangan yang berlaku sesuai dcngan

rnasalah yang d1teht1, sedangkan pendekatan so.110/ogis adalah peneht,an yang

benujuan untuk mempcrjelas keadaan sesungguhnya terhadap rnasalah yang

ditehti, jadi pendckatan secara yurid,s sos,o/og,s maksudnya adalah setarn

menggunakan asas-esas dan pnnstp hukum JUga menggunakan kaldah-kaidah

scstal yang berlaku di masyarakat da\am memnjau, mchhat dan menganahsa

1
masalah.

2 Spessfikasr Peneht>an

Spesifikasr yang dtgunakan dalam penelitian ini adalah de.iknpt,f ana/m.1,

dikalllkan desknpl,f karena dan pcneliuan mi diharapkan dapat d1pcrolch

gambaran yang jelas rinei den srstemaus sedangkan dikatakan analisis, karena

' Ronny �lanin�j<> Sotmitm, U!lodt Pmelitoan Hub,m don .Junmttn, Ghalia !ndon�a. Semarang.

1988, hal J5
 7

data yang drpercleh akan dianahsis untuk pemccahan terhadap pcrmasalahan

sesuar dcngan ketcntuan hukulTI "yang bcrlaku.

3. Popu\as,

Popula.�1 I unoerse ada\ah scluruh obyelc atau scluruh ind1v1du atau scluruh

kcJaJi.an atau scluruh unit yang crerebu kan:na populasi brasanya sangat bcsar

dan sangat luas, maka kerap kah tidak mungkin mcnclill scluruh popula.s1 nu,

schmgga eukup d1ambi\ sebagsan SIJI untuk ditellti scbagai sampcl. Oalam

pcncliuan im scbagai sampel dan rcspondcnnya adalah s.atu orang hakim

Pengadilan Ncgeri, satu orang advokad I pcngacara

4. Metode Pengumpulan Data tcrdiri dari :

a) Studi Kepustakllllll (1,1brory Research)

Studi Kepustakun diperokh mclah1i bcbcrapa litenr.turc ba1k bcrupa

bl!ku-buku, referensi, peraturan perundang-undangan, makalah-makalah,

llasil pcnelitian serta t:.acakan la,n yang bcrkaitan dcngan masalah yang

dnelih. Data-data yang berhasil diperolch dipcrgunakan scbagai landasan

pilnran yang bers1fa1 teontis Dala yang diperolch melalui scud1

kepustakaan dtsebut daia sekunder

b) Stud1 Lapangan (Field Research)

Studt lapangan dilakckan dcngan hampan untuk mendapatkan data primer

YA!hl data yang dKlapat dengan tcrjun !angsung di Japangan

mcnemui responden sebagai nara sumber dengan eara melakukan

interview atau wawancara

 8

5. Mctode Analisa Data

Metodc anahsa data yang digunabn adalah metode kualuat,f, maksud dari

metode kualitalif tersebut adalah lata Cllr.l pcnclitian yang destnpirf llNllms

yaitu analisa yang dldasiukan pada pcmyaw.n rcsponden baik sccara lisan

'
maupun tertulis 11CSuai dcngim materi yang bcrkaitan dengan maksud

pcnchtian mi, sehinw memberikan gambaran tentang akibat hukum

pelJ&nJtan sewa-menyewa rumah yang tidak scsuai dcngan tuJuannya.

F. Sistematika Peouli.un

Da!am pcnyuswwt skripsi ini. dibagi dalam 4 (empa.1) ha! dan tiap-tiap

bab dibag1 dalam beberapa sub bab Adapun sisiema1ika yang drpergunaken

scbagai benkut .

BAB I , Pada bagian pcndahuluan mi memuat hal-hal sebagai berikut·

latar belakang, pcmbata.san masalah, pcrum11S1111 masalah, kegunaan dan tuJuan

penelitian, metodologi pcnclitian dan sistcmatika penehban

BAB II , Pada bah ini pcnuhs 111t1.wba untuk menguraikan mengcna1

pcngertian sewa-mcnyewa. hak dan kcwajiban pihak yang mcnyewakan. hak dan

kewaJiban pilw: pcnyewa, rcsiko sev,a-menycwa, berakhirnya sewa-menytWll

dan pengaturan tcntang sewa-menyev,,a rumah.

BAB III , Hasil Penehtian dan Pcmbahasan. bcrisi tentang : Data-data

dan hasil penehuan tentang akibat hukum scwa-menycwa rumah yang tidak

sesuai dcngan tuJu:annya, analisa dala dan pcimahasan k.asus.

 9

BAB IV. Penutup beris1 tentang: kesimpulan dan saran-saran sctclah

d1uara1kan panying lcbar dalam bab-bab sebelumnya.

•
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Ptngtrli1n din k'.tltntu1n Umum Sewa-Mtnyewa

Scbelum mempelajari masalah sewa-menyewa lcb1h lanJut, maka pcrlu

dimengcrti \cb1h dahulu apa yang dunalr.s.ud dengan scwa-menycwa itu Dalam

ha\ im sewa-meayewa diatur olch KUHPcrdata da!am Buku 111 Bab 7 (Pasal

1548-Pas:il 1600). Adapun definisi atau pcngertian scwa-menyewa (huur en

verhuur) uu menurut Pasal 1548 KUHPerdata adalah suatu perjanjian atau

pcrsetujuan (ov�reenkom�I) dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk membcrikan kcpada pihak yang lainnya kenikmatan dan suatu barruig,

se!ama sesuatu waktu tcrtentu dan dengan pcmbayaran scsuatu harga yruig oleh

1
p1hak iersebutterekhir d1sruiggupi pcmbayaraMya.

llak mcnikmati barang yang discrahkan kcpada si penyewa hanya terbatas

pada "5ua1u Jangka waktu tcnentu saja", sesuai dengan lamanya jangka waktu

yang diten1ukan da!am pcrsctujuan, aw dasar penikmatan inilah memungkinkan

terjadinya persetujuan sewa-menyewa hanya untuk sebagran saja dari suatu

benda. Karena penyewaan aw suatu barang jelas dapat dipaka, dan dimkmati s,

penyewa.

lO
 II

Jadr perJanJian sewa-menyewa un adalah suatu perjanpan dmtana pihak

yang sate mcnyanggup1 alum mcnyerahkan suatu benda untuk dipaka1 selama

suatu waktu tertentu, sedangkan p1hak yang lamnya menyanggupt akin

membayar har
ga yang telah ditetapk'.an untuk pc:mak.ain rtu pada waktu-waktu

yang ditentukan prhak penyewa memikul dua kewajiban pokok, ya1tu untuk

penggunaan pemlr::matan yang dibenkan kepada si penycwa, si pcnyewa tersebut

l\arus menyerailkan "kon1rapres1�1" Berupa sejumlah uang atau dengan

membayar uang sewa pada waktunya, memehhara barang yang msewa nu

7
sebaik-bajknya, seolah-olah uu barang miliknya sendm

Sektranya berhubung dengan milah, maka Pasal 1548 KUHPerdata dalam

menetapkan aru kata persetajuan sewa-menyewa, mengalllkan bahwa ha] sewa-

menyewa i1u berlangsung selama waktu yang tertentu. Im beram dalam ha! sewa-

menyewa h.arus ada tenggang waktu tenentu, yang ditetapkan lebrh dulu untuk

berlangsuni:nya persetujuan sewa-menycwa sm. Senng kah sewa - menyewa

d,adakan untuk waktu yang tenentu, tetapi dalam ha! sedemiktan ini masmg-

masing pihak harus leluasa untuk menghentikan persetujuan sewa-menyewa

I
dengan memperhatikan suatu tenggang penghenuan

'R_ Subckti, I'OMk,pola,t dor

l Hd><m Ptrdoki yw,g T,,,,,,.,., dalam BW dan WvK, ln1t;nnas&.

1980, hal 137

• R Wirjon<> Pmdjodil:om, ffo,hm Ptrdar,, Ttlllang Ptrser,,j,,o,,-ptr#"'f'I"'' T,r1,11r,,, Sumber

Bllldung. Bandnng, !911, hal ll

 12

Jad1 dalam perJanJ1an sewa-menyewa a<la dua pihak ya,tu prbak pcmillk

dan pihak penyewa., yang masmg-masing mempunyai hak dan kewaJ1ban

9
mendapatkan prestasi dari para prhak

Dengan kata lam dalam perjaniian sewa-menycwa ada dua pihak ya,11.1

barang rtu o.hserahkan lidak umuk drmilikr, 1etap1 hanya umuk dipakai dan

diniklI'.ati kegunaannya. Dengan denukian penyerahan tadi lianya bersifat

10
m.:nyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang d1sev.a itu

8. Hak dan Ke"'1iljiban Pihak Pcnyewa dan yang menyewaklln

Sebelum hal kewajiban-kewajiban d,b,carakan, perlu disebu1kan drsmr,

bahwa KUHPcrdata dalam bagran-baglan 2.3 dan Title 7 Buku Ill mengatur

sewa-mcnyewa trntang rumah dan 1si rumah Maka udaklah diatur persewaan

barang-barang bergerak lam daripada isi rumah uu, seperu persewaan mobrl,

sepeda dan lam sebagamya Tetapr dalam praktek, dalam Pasal-pasal dan

KUHPcrdaia tcrsebut secara analog1 dipergunakan dalam hal persewaan barang-

barang pada umumnya

Bag,an 2 mengcr.a, peraturan yang sama untuk persewaan rumah,

sedangkan pada bagian 3 mcngenat peraturan kh11S11S untuk perscwaan rumah dan

tsi rumah"

• R Subdm. Hubm Perpg"11,, PT lnterrn- 1983, hal a1

0
' A. Qirom Syam,udin Meli ala, PaW-pou,i: 1/#bm Pe,pnj-&:una Pet-umhangam,ya,

L,berty, V08Jia.l:lltll, !98S, hal 61.

II
R Wiryono Pmdjodikom, Op Cu, hal S2
 u

Oalam Pasal 1550 KUHPerdata disebutkan tiga macam kcv,'ll.jtban pokok

dan pihzk yang menycwakan yaitu:

I) Untuk mcnycrahkan barang yang d,sev.-a kepada p1hak pcnycwa.

2) Untuk mcmchhara barang yang disewa sclama wak,u yang dipcrjanj,kan,

�chingga bara:ig yang d,sewa tadi 1ctap dapat dipcrgull3kan dan dinlkman

SC!.uaL deni;an kcing1nan ya11g dimaksud p,hak pcnycwa.

3) Waj1b mcmbcn ketentraman kepada si penyewa mcnikmati barang yang

di.SC""-. selama pcrjanjian sewa berlangsung.

Kchga macam hwajiban tcrsebut merupakan kcwaJiban yang harus

dibcbanbn ptda pihak yang mcnycwab.n sedangkan kewaj1ban-kewaJ1ban ini

diatur leb1h lanju1 dalam Pasal-pasal 1551· 1558 KUHPcrdata.1l

Mcngenai kewajiblln pettama y1kni mc:nurul Pas.I 1551 aya1 l

KUHPcrdalll p1hak yang mcnycwakan, w1jib mcnycrahkan barangnya kcpada St

pcnyewa dalam kcadaan terµclillara sebaik-baiknya, ini li<lak berarti suatu barang

yang kur:mg baik terJ*lihaa sama sekali lidak bolch discwakan. As.al si pcnycwa

tabu bctul hal itu dan mcnyctujuinya. Dan Ulau ini terjad1, int lidak berant bahwa

�elanJulnya p1hak yang m:nyewakan bebas dari kcwajiban untuk mcmperba1k1

bnrang yang d1scwa itu, scperti yang dib.takan olch Pasal 155 1 ayat 2

KUHPcrdata, mi tcrgantung daripada yang disepakati olch kcdua belah pthak

 14

Mengena, kewaJiban kedua, pthak "'&Jib memelihara dan melakulan

perbailan at.au reparasi, sclama perjanjian sewa-menyev.-a beryalan, schmgga

barang yaug drsewa tetllp dapat dipakai dan d1pergunakan sesua1 dengan

keingman yang dikchcndaki p1hak pcnyewa, kccuali reparasi yang hatus

ditanggung okh pihak penyewa scpcrti reparasi kec1l sebaga,man.a d,tentukan

dalam pasat 1555 ayat 2 KUHPerdata. Jadr selama perjai,Jllln sewa-menyewa

masjh berlangsung, pemcliharaan dan perbaikan menjadi kcwaJiban pihak yani;;

mcnycv,-ak:an Suatu hal lam yangJuga dianggap penting menjadi tanggungJawab

yang mcn)ev>'akan sehubungan dengan pcmakaian barang yang disc ....-a ditenrnkan

dalam Pasal 1552 KUHPerdata.

Mcnger.ai kewajiban keuga dan pthak yang menyewakan ialah memben

penikmatan yang tentram bag1 piliak si penycwa, selama jangka waktu

persenuuen scwa-menycwa ber)alan. Hakekat penikmaum yang tentram 1mlah

13
yang dttentukan dalam Pasal-pasal 1552-1558 KUHPerdata.

Sodangkan hak dari pihak yang menyewakan adal.ah menenma SCJumlah

uang dan memberi kenyaman.an untul.. dapa1 memkmati barang yang disewakau

kepada pihak pen)·ewa_

Dalam Pasal 1560 KUHPerdata, discbutkan kewejiban dari pihak

penyewa, adapun kewaJiban y;mi: pcnama yaitu ·

 15

]) Mcmbayar atau melunasi uang scwa sesuar dengan jusnlah dan waktu yang

telah ditcntukan.

2) M:makai barang yang disewa secara"patut" sesuas dengan tuJuan yang

d,tcntukan dalam perjanjtan

)) Penyewa waJib menanggung scgala kcrusakan yang tcrjadi sclama masa sewa-

menyewa.

4) MengembJhkan barang yang duewa kepada yang mcnycwakan pada seat

bcrakhimya peQanj,an se11,'3.,

Keempat macam kewajiban tcrscbut merupakan kcwaj1ban yang harus

d1bcbank11n pada ptha

k pcnycwa, scdangkan kcwajiban-kcwaj1ban ini d1a1ur

dalam Pasa! 1560-1564 KUHPcrdata

Mcngcnai kCWIIJ!ban yang pertama yakni membayar a1au mclunasi uang

scwa sesuai dcngan JUmlah dan waktu yang telah dttentukan l'cmbayaran atau

pclunas1111 uang sewa bisa saja dilakukan secara bcrk�la misalnya pcrminggu.

perbulan, uiwulan atau pert.ahun Pcmbayaran bcrlangsung scJak dimulainya

sampai bernkhirnya persemjuan sewa-menyewa.Untuk mcnjamin pcmbayaran

sewa, aw sewa-menyewa rumah Pasal 1581 KUIIPerdata.

Mengenar kewaJ1ban yang kcdua yakni mcmakai barang yang disewa

secara "pann" sesuai dengan tcjuan yang d,tentukan dalam perJanjian Pcmaka1an

yang sepannnya itu dm:butkan da\am pasal 1560 KUHPcrdata.

Mengenar kewajrben yang ketiga yakm penyewa waJ1b menanggung

sega\a kcrusakan yang tcr:iad1 selama masa sewa-menyewa Kccuali jika ia dapat
 16

membuktika'l., bahwa kcrusakan tersebut diluar salahnya, rm du;ebutkan da!am

P11Sal 1564 KUHPcrdata_

Mengenai kcwaJLban yang kecmpat yakni mcsti mengembalikan barang

yang d1sewa kepada yang menyewakan pada saa

t berakhimya perjanJian sewa­

menycwa. Pcngembalian ini dapat ditank dari kctcntuan Pasal 1562 dan 1563

KUHPerd;na ya1>g mewaJ1bkan penyewa untuk mcngembalikan barang yany

disew
a kepada yang rrenyewakan, Jadi pada primipnya penyewa harus

mengembahl..an barang sebagairrana kcadaan barang waktu diterima si penyewa

Kai.au barang yang disewa jerdm atas barang yang tidak bergerak, pada seat

pengembalian kepada yang menyc\\'akall, semuanya ksudah dikosongk.an". Pada

pengembal,an barang yang disewa., barang harus dikembahkan dalam kcadaan

seperti scmula

Sedangkan hak dari pihak penycwa ada.lah mendapatkan kenyamanan

d.alam mer.,kmah barang yang tclah disewanya dan berhak pula menuntut ganh

kerugian dari biaya yang telah dtkeluarkan Wlluk pcrbaikan atas barang yang

drsewanya

C. Re$iko Sew• Menye,.11

Dal.am sewa-menycwa risiko diatur dalam Buku 11( KUHPerdata pada

bagjan umum clan hukum pcrjanjian. Resiko dalam sewa-rrenyewa itu tidal.

ditcgaskan oleh Pasal 1553 KUHPcrdata, nsiko mcngc1111i barang yang

drpersewakan dipikul oleh si pemilik barang, yaitu p1hak )Sng mc:nycwal.an,

 17

kalau barang yang disewa hanya scbagian saja musnah, rnaka s1 penyewe dapat

mermlth amara pembatalan perscwaan atau pengurangan harga scwa."

t pada barang yang disewa drtegaskan

Tentang menanggung let1adaan caca

dalam Pasal 1552 ayat I KUliPcrdata, pihak yang mcnyewakan harus

menanggung bah\\'l\ baning yang d1sewakan tiada cacar, yang beraksbat

menghalangi 51 penycwa memakal barangnya, meslr::ipun pihak y.mg menyewakan

pada ,,,aktu persctuJuan sewa-menyewa dladakan, t,dak tahu adanya caca1 ,tu,

sedaegkan aya1 2 dari pasal terscbut rnenegasakan apabda si penyc.,.,'11 rnendapat

rug, sebag'dl akrbat dari caca

t itu, maka pihak yang menycwakan harus memben

ganh kerug,an

Menurut Hofmann di Ncgeri Bclanda ada pendapat umum, bahwa

mesk1pun Pasal 1552 KUHPcrdata tidak menyebutkan cacat 1erscmbum1.

d,angg�p layak, bahwa pihak yang mcnycwakan tidaklah benanggung jawab aus

h dikctahui okh caca

cacat yang 5eJak semula suda t yang sepamasnya harus dap:11

drketahui oleh s1 penyewa

Dalam hal im bahwa pihak yang menycwakan ada.lah berwajib

menanggung l.larang yang d1sewa selalu bcrada dalam keadaan dapat d1paka1

menurut apa yang dunaksudkan.

Tentang menanggung keuadaan hak scorang ketiga.. prha

k yang

menyewakan ben,.,1Jib menanggung kepada SI penyewa, bahy,,1 uada hak seorang

 18

keuga yang dapat mengakibatkan pemakaian barang adalah tcrganggu Hal ,m

diatur dalam Pasal 1557 dan Pasal 1558 KUHPcrdala.

Ak1lx11 yang dISebutkan oleh Pasal I 557 KUHPerdata ialah bahwa

s1 penyewa dapat menunt\lt dan p,hak yang menyewakan , supaya harga scwa

d1kurang1 secara scpadan dengan sifat gangguan itu. lni berarti bahwa kalau s,

penyewa sungguh diusir o!ch scorang ketiga itu, si penyewa dapat mern,mtut

dibebaskan sama sekali dari pembayaran har

ga sewa,

Ak1ba1 yang discbutk.an oleh Pasal 15511 KUHPcrdata bahwa dalam hal

s
r ;,enye.,.,'3 rl1guga1 d1 muka Hakim oleh seorang pihak keuga nu. maka si

penyewa dapa1 menuntul supaya pihalr.: yang menyewakan dtmasukkan scbagai

pihak dalam perkara perdata (op,-oen 111 vrywarmg) Supa)'I dalam perkara perdata

itu mempcrlindungi si penyewa.

Kedua pas.al terseb\lt me"''llJibkan s1 penycwa, supaya membcritahukan hal

adanya gangguan ,tu kepada pi

nak yang menye\11--akan sceara rcsmi, yai1u dengan

15
peramaraan jwusita, at.au sckurang-lr::urangnya seeara tegaS.

Kalau k1ta memperhat,kan kembali Pasal 1553 KUHPerdata, mengena1

kemungkinan mcseahnya barang yang disev.-a, sebagar ak1bat suatu keJadian yang

udak dapat dielakkan, jadi apabila baran

g yang dise'>''ll musnah dalam jangka

waktu masa perjanjian sew

a masih berlangsung bisa memmbulkan beberapa

persoatae

"R.. Wuyono Pf<>dp:hkom. ()ii Ci,. lul S4.

I

"

Mrsalnya musnahnya scluruh barang dengan sendmnya menurut hukum

perjanjian scwa menycwa gugur dengan sendinnya maka tidak pcrlu d1mintakan

pemyataan bata! dan nsskc kerugian d1bag1 dua anwa pihak yang menyewahn

dcngan pihak si pcnycwa. Sebahknya dengan musnahnya scluruh barang yang

drsewa, s1 penycwa hdak lag1 dapat memmtut pcngganhan barang maupun gant,

rugi hka scsuatu barang dianggap musnah sclurulmya apab,la barang tidak dapat

\agi dnunjukkan wu1udnya atau apab1\a barang itu sudah !1dak b,sa d1paka1 dan

d1mkmati •ccara normal.

Jika yang musnah secera maternl hanya scbagian, dan ak,bal kemusnahan

barang ,tu mas,h dapat d1pakai dan dimkmati untuk scbagian yang mas1h ungi:al.

maka kcmusnahan scpcrti itu adalah "mellputi scbagian saja". Akan tctapi

walaupun yang musnah secara matcnil hanya sebagan, namun kcmusnahan alas

scbag1an tadi tdah mclcnyapkan atau mcnghilangkcgunaan dan pcnikmaum etas

scluruh barang, kcmusnahan demik,an harus d,an11gap "meliputi seluruh

16
barang".

D. Ucrakhirnya St,w11 l\lenyewa

Pcrsctujuan sewa dapat beraklur secara dua macam yartu dengan

scndirmya pada waktu tcr1entu, dan setelah d,henhkan denga.n mempcrhaukan

suatu tenggang waktu tertentu.

•
• M Y1hy1 H1ta.�1p, Slg,�g, //,,/.:um Perp,j1a11. Alumn,, Bandung, l982, hal 234
I
20

Secara umum Undang·Wldang membcn bcberapa ketentuan tentang

bcrakhtrnya sewa-menycwa Dan akibat dari bcrakhimya scwa ialah

"pengorbaean" banmg yang discwa. Pada dasamya scwa-menycwa akan beral<h,r

dengan keten:uan-kctentuan sebagai berikut:

l. Berakhir scsuai dengan batas waktu yang ditentukan secara tenuhs d1a1ur

dalam Pasal 1570 KUHPerdata·

Dalam perµnJtan scwa menycwa yang masa berakhimya telah ditentuJ..an

secara tertulis, scwa mcnycwa dengan scndmnya bcrakhir sesua, dengan

"baeas waktu'' yang telah ditcntukan pa

ra pihak. Jad,. Jlka lama sewa

menycwa sudah d1tcr.tukan dalam persctujuan socani tertulis, perjanJian sewa

berakh,r tepat pada saat yang tclah ditetapkan, pcmutusan scwa dalam hal ini

tdak perlu lagi diakhiri dengan surat lain. Kalau scwa rumah telah ditentukan

untukjangka waktu dua tahun, persewaan akan bcrakhrr sciclah lampau waltu

1
1
dua tahun_

Pihak yang menyewakan t

idak boleh mengus,r penycwa tanpa djdahulue

surat pembcntahuan dcngan kata lain jika scwa menyc"''3 irn diadakan secara

tertulis, maka sewa itu bcrakhir demi hukum (010mat1S) apab1la waktu yang

11
dneniukan babis, tanpa diperlukan sesuatu pembcr1tahuan untuk itu

2. Sewa menycwa bcrakhir dalam waktu teftentu yang d1per.ianJ1kan secara hsan,

d1�11u dalam Pasal 1571 ·

"lb,d, 1>a1 =n.

" R. Subekn, A"""" P�,.,,.,,.,,... Aumni. Bandung 1984, hll 47
 21
I

PerjanJmn seva dalam jangka waktu tencntu, tapi d1pcrbua1 secara lesan.

pcrjanjian seperu ini tidak bcrakhir tepet pada waktu yang d1pc1Ja11J1kan. dapat

berakh,r setelah adanya "pemberitahuan" Dan salah satu p,hak tentang

kehcndak mcngakhm sewa menycwa. ltupun dcngan mempcrha11kan Jangka

"aktu yang layak mcnurut kebiasaan serempet."

Jadi dalam penghcnt,an sewa menyewa dengan lcsan pcngakh1ran sewa

harus mempcrhatikan jangka v.aktu "penghentian" sesua1 dengan kebrasaan

sctcmpat. Batas waktu antara pcnghcntian dengan pcngakh1ran inilah yang

disebut "jangka waktu pcnghcntian"

Dcngan kata lain kalau sewa menyewa dibuac dcngan llsan, maka sewa

1,dak berakhir pada waktu )ang dnemukan. mclainkan Jika piha� yani:

mcnycwakan membentahukan kepada si pcnycwa bahwa ia hcndak

mcnghcn11kan sewanya, pcmbcntahu:m iru harus di\akukan dengan

mcngindahkan jangka waktu yang drharuskan menurut k.:biasaan s.:1empat

JiJ.a tidak ada pcmbenlllhuan seperti itu, maka diansgaplah bah"a scwa 11u

diperpanjang untuk waktu yang sama.20

3 Adapun Kctentuan Khusus Pcngakhrran Sewa

- Pasal 1579 menentukan . pihak yang menyewakan 11dak boleh mengakhm

sewa alas alasan. mau d1paka1 sendm barang yang d1se"akan Kecua!i hal

ini tel ah dnentukan lebth dulu dalam pcrJMJtan scwa mcnyewa

10
M Yahya l!arahap. Op Cit. hal 248

,. R Subckti. Loe en
 Berani p:hak yang menyewakan mempunyai "hak" untuk mengakhtri sev.a­

menyewa atas alasan untuk .. dipaka1-S:Ciidin". Asa! hak ini telah duentukan

!ebih dulu dalam perserujuan, tetapi jtka ketentuan sepem rm udak disebul

dall!m pcrsetujuan, prhak yang menyewakan tidak dapat mempergunakan

alasan dimaksud

- Pasal 1575 , perjaniian sewa mcnyewa ndak hapus atau tidak berhenu

deng:an menmggalnya s.a\ah satu pihak Menmggalnya pihak yang

menyewakan tidak menyebabkan hapusnya perJanJ1an sewa-menyewa.

Perjanjran dapat d,lanjutkan oleh masmg-masing ahh v.ans

- Pasal \585 . sewa menyewa parabot rumah yang akan dipakar pada sebuah

rumah, atau pada sebuah tcko, maupun dalam suatu ru:iagan, harus

dianggap berlaku untuk ;angka waktu yang sesuar lamanya dengan

perjanJ1an sewa - rnenyewa atas rumah, roko, dan ruangan uu send in

- Pasal 1586 ; sewa-menyewa kamar beserta perabotannya jika sewanya

d1h1tung pcrtahun, perbulan, pcrmmggu atau perhari. harus dianggap

1'
bar:ialan untuk satu tahun, satu bulan, satu mmggu dan satu han.

Adapun hubungan sewa-menyewa sepern yang disebutkan di atas hanya

dapat d1hen11kan atau drakhiri dengan ijin cla

n Kantor Urusan Perumahan (KUP),

sepcni pcngosongan rumah yang d1sewa menurut ketentuan Undang-undang

tentang urusan rumah iersebut

" M Yohya Harahap, Op Cit, hal 240

 23

Hal 1111 d1tc1apkan dalam Pcraturan Pcmerintah No 49 Tahun 1963 Maka

dalam soal pengakluran dan pcngosongan rumah di Pengadrlan Negcri tidak

bcrkuasa lag, larena 1\u sudah discrahkan kepada yundjksi Kamor Urusan

Pervmahan (KUP) dcngan adanya kemungkman mmta banding kepada Kcpala

D�erah yang mcmbawahkan Kantor Urusan Pcrumahan (KUP) yang

bcrsangkull!n, selam nu tentang Pcnghunian rumah olch bukan pcmilik rumah

juga terdapat da!am Kctemuan Umum PP No44 Tahun 1994 Pasa\ 21 aya1 1

'·Scwa-menycwa rumah baik dcngan perjanJian tcnuhs maupun dcngan

pl.:l)anjian udak tenu\is yang hdak menctapkan batas waktu dan telah berlangsun11

scbclum bcr1akunya Undang-undang No. 4 tahun 1992, dinyatakan bcraklnr

da\amjangka waktu 3 tahun SCJak berlakunya Undang-undang tcrscbut".

Dalam kal ini Pcngadilan Ncgcn berkuas.a tcrhadap gugatan menuntut

pcmbayarnn tunggakan uan11 sewa sa;a Kcmungkinan bag! para pcmilik rumah

untuk mcngajukan pcrscelan pcrumahan ,tu kc depan Pcngadilan hanyalah ada

apabtla Kcpala Dacrah I KUP sebagai bawahannya dapat mc\akukan pcrbuatan

mclanggar hukum di dalam pcnghcn1i.an scwa atau pcngosongan rumah tcrscbut.

Gugaum y�ng d1ajukan ker,ada Pcngadilan itu didasarkan pada suatu pcrbuatan

11
mclanggar hukum yang d1!akukan olch pemermtah

"R Su�kti, Op Cit, hal 49-SO

 BAB Ill

HASIL PENELITIAN DAN PEMBABASAN

Sebaga1mana telah discbutkan dalam bab terdahulu bahwa untuk

mekngkapi d.
m meneyempumakan dan menyempumakan penulisan sknpsr rm

penulis mengadak.an interview (wawancara) Jangsung dengan para prak1isi hukum

batk nu Hakim maupun mereka yang beracara di Pengad1lan yaitu ADVOKA T I

Pengacara yang berkanan era.I dengan rnasalah sewa-menycwa. Has1I dan wawancara

terse but penulis saJ1kan dalam uratan di ba"''Bh ini.

A. Ke1en1uan Umum Mwa-Meny,,...

S.::wa·1nen)ewa seperti halnya dengan jual bell dan pe1JlnJ1an-peTjanj,an

lain paca umumnya adalah suatu perjanjian komensu1/. Aninya, ia sudah sah dan

mcngikat pada detik tercapainya sepaka

t mengenai unsur-unsur pokok, yai,u

barang dan hafga

Peraturan tentang sewa-menyewa dalam KUHPerdaia diatur dalam Buku

!I( Bab ketuJuh bagian 2 dan 3 (Pasal 1548-Pasal 1600). Adapun pengert1an sewa­

menyewa menunn Pasal 1548 KUHPerdaia adalah suatu perjanJWI drmana

dengan µe1JanJ1an llu p1hak yang satu mengika1 dirinya unruk memberikan kepada

pihak yang lam ken1kma1an dari sesuatu barang. selama suatu waktu tertentu

dengan pembayaran sesuatu harga yang o\eh pihak terakhlf disanggup1

pembayarannya.

24
 25

Menurut Pasal 1548 KUHPerdata mi berlaku Juga untuk segala macam

sewa- menyewa mt:ngenat semua jcnis barang, baik yang tldak bergcrak, yang

mcmakai waktu tenenru maupun yang tidak mcmakai "''lOOu tertentu, karena

waktu tertcntu llu hukannya cm khas untuk pcr.ianJtan sewa-menyewa

S«la�gkan dalam hal pcmbuk1ian pcmbayaran sewa-mcnyewa, Pasal 1569

KUH?erdata rnemuat suatu peraruran tentang ha] mcmbuk1ik.an jumlah dari harga

sewa nu apab,la ada persclisihan pcrihal itu dan se"''3·mt:n}·ewa dibentuk secara

hsan dan lag:i nada kwitansi. Dalam hal ini diientuk.an, pihak yang menyewakan

barus dsperceya, apab1la i.a beram disumpah parihal jumlah itu, kccuall kalau s1

pcnyewa mcngmg,n, supaya nilai harga se.,.,-a d11aksir oleh orang ahh, tentunya

sumpah duinl adalah lam s,fatnya daripada swnpah. dalam suatu pcrkara perdata

yang dap,u d1mintakan oleh p1hak lawan at.au yang dipenntahkan oleh Hakim

Dalam scv,,a-menyewa ada!ah waiar meq,crlindungi si peeyewa at.as

pcrahhan 11:!.k mihk bar.mg yang discwa. Perlindungan semacam mi ditentukan

dalam Pasal 1576 KUHPerdata : pcnJualan bamng yang disewa 11:epada p,hak

ketiga mcngali:1batkan putusnya hubungan sc:wa-menyewa Sewa-menyewa

dengar. sc:ndirinya menurut hukum tetap meleli:at pada baran

g yang d1jual Dcngan

sendmnya pula si penyewa letap terOOu alas persetUjuan sc:wa- menyewa yang

diperbuat antara s1 pemilik dengan s, penyewa. P1hak )"ang menyewakan sc:bagai

pem1hk benda yang disewakan, masih tetap pem1hli: mutlak. Sebagai permhk

mutlak. p,hak yang menyewakan bemak penuh memindahbn dan menjual barang

yang disewakan. Namun sebaliknya dalam mempergunakan haknya atas barang

 26

'

yang d, se"'-ak:mnya tcrscbut, tidak boleh mcl\lgikan pihak si pcnyewa ya.nu

dengan memperhndung, s
, penyewa atas kewcnangan p1hak yang menyewaken

dcngan ndak mcmutu�kan hubungan sewa-mcnyewa

Scwa-menycwa letap bcrada dalam keadaan sepc:ni scmula Pcmaka,

1,ebagai p.:miliJ.. baru bcrahh mcngganukan kedudukan pcm,hk Jama, karcna

pcmilik baru uu tenkat atas scgala kctcntuan pc:1Janjian scwa-mcnycwa yang

mclekat pi:da barang y2ng d1 scv.-anya.

H. ll1k Dan Kewajiban Pih1k Penyewa Inn Vang Mcnyewakan

Seperti halnya pcrjanjian pad& umllfflnya, didalam scwa-mcnycwa

ter<bp:11 p,.ila llak dan kcv.ajiban para pihak yang pcrh.1 diperMtikan. Adapun llak

dari p1hak )l:'18 mcnycwakan &dalah menerima pcmbayaran dan barang yang

discwakannya dari kewajibannya dapat melipuli :

I. Mcnyerahkan barangnya kcplda li pcnyewa.

2 Memehhara barangnya scdcmikian rupa, schingga barangnya dapat dipakai

sesu.,., yang dtmaksudkan,

3 Bcrusalla supaya si penyewa sclama pcrsctujuan scwa-mcn�wa berjalan,

sclalu ienrram dalam memaka1 dan menikmati barang yang discwa itu.

Hak dari p1hak penyewa adalah mendapatkan kenyamanan dalam

mcnikmati barang yang tclah disewanya, scdangkan hak pihak pemilik mcncnma

sejumlah uang dari barang penycwaan terwbut da.n keY."aJlbannya meliputi.

 17

Mcmakai barang yang dtSC\\11 sebagai scorang bapak rumah yang baik sesuar

dcngan 1Ujua1mya scsuai dcngan perjanjian scwanya.

2 Mcmbayar harga sc
wa pad.a waktu-waklu ya11g tel.ah ditcntukan mcnuru1

C. Akibll llukun:i SeMl·McnytWI Rumah Yang Tidak Sesu1i Dtngan

Agi,t ya11g mcnycwakan lllm&h dapat mempc:rolch kcmbali apa yang

seha!'\ISnya menJadl haknya schubungan dcngan wanprestasi dari penyewe yany

mcnycwa rum.ah tidak scsuai dcngan pc:runtukannya. P1hak yang mcnycwakan

dapat mcngajukan luntutan mclalui pengadilan.

Dalam praktek pclabanaa.'1 scwa-mcnycwa tcmyata banyak mcngalami

hambatan atau kcsulitan lcb1h-lcbih luntutan sece

ra lmm adalah sangat kccil

kcmungkmanya untuk bcrhasd.

Pi:laksanaan scwa-mcny�"'"' dalam praktcknya adalah tidak mud.ah,

apab1la 1erhadap tuntctan )'ang dilakukan secara lesan, ad.al.ah lcb1h sulit lagi

untuk mcnasukan bcrhasilnya, mcmang dipc:rbolchkan tuntutan dcmikian namun

1l
upaya int ttdak mcnJamtn bcrhas1lnya tuntutan al&S pc:ngcmbalian rumah.

Lcbih lanjut dikatakan bahwa kesulit.an d1hadapi yang menyewakan dalam

melaksanakan adalah tidak lidanya kemauan dari pen� untuk mengembahkan

11
Hafil w•.,..,...._._ de,,pn Bon ta S. SH. MH, Hakim Paipd,!on Negeri Se1111n1111, T*'ggi.l !)

Mam lOOJ
 28

rumahnya Drsini terhhat adanya kemauan penycwa untuk menguasa1 rumah

bahkan brsa lebih dan uu yaitu guna keuntungan pribadr yang leb,h besar III akan

menyewak,:in kembah rumah tersebut kepada pihak lainnya Apabila yang

menyewakan mernaksa untuk mengambt\ rumalmya dari penyewa malah ia

bertenta;,gan dengan hukum, sebab menurut hukurn rumah yang sudah disewakan

dan diserahkan kepada penyewa, maka sekeuka itu rumah menjad1 tanggung

jawab pen;ewa Allda1kata yang menyewakan tetap memaksa untuk mengamb,\

rumahnya, boleh [adr yang terjadi ma\ah seba!iknya yauu penyewa menuntul

kepada yang menyewal:an karena telah wanprestasr

Menghadapi keadaan derrukian bag, yang menyewakan hdak ada pihhan

lain kccuah rrengajukan perkaranya kepengaduan yauu guna kepasuan hukum

bag, yang menycwakan rumah, mak.a tuntutan sewa-menyewa rtu barus dtajukao

kemuka Hakim Pengadilan Adapun tuntutan tersebut ada!ah berupa pembatalan

sewa-menyewa yang dasar hukumnya adalah Pasal 1266 KUHPerdata dimana

redajourya antara lam menyebutkan bahwa syarat bata\ dianggap se\alu

d,cantumkan da!am pe1JanJ1an berurnbal-behk manaka!a salah sa

tu p,hak udak

memenuh, kewajibannya, dalam ha\ demikun perjanJtan hdak batal dalam hukum

tetapr p-!:11batalannya harus drmmtakan kepada hukum.i•

"Has,I W1wl110L-a dengan Samsul Bachn. SH .. Peng.w;lradi Semarong, Tlllggal IS Maret 2003
 29

O. Contoh Kl11111

13erdasarkan kcputusan Pengadrtsn Ncgeri Semarang No. 81/Pdt. 6/

2()1)3/PN.SMG, penuhs akan mcmberikan mtisari dari substans, putU$annya

Adapun tcntang dllduk perkannya ldalah scbagai bcrikut:

H:trtono llalim, pckcrj.aan swasta, ben.lamal d1 JI. Gang Pinggir No 38

Semarang, yang dalam hal ini berdasarbn surat kuasa khususnya tenanggal 20

Apnl 2002 membcnkan laiasa kepilda ·

l. Saksono Yudiantoro, SH

2 Supard, Sukamto, SH

) Agus Suhanono, SH

Advokat dan Peng.acara, bcrkantor di Jl Batan Sclatan No. 20 Semarang,

untuk sclanJutnya discbut scbagai pcnggugat, berdasarkan 5111'1111 gugaiannya

tenangpL 01 Mei 2002 Nomor : 34/Adv/SYNll.002 yang didaf\arkan d1

Kcpanncraan Pcngadi\an Ncgcri Semarang 1anggal J Mei 2002 di bawah

No. Sl/Pd1 612002/PN Smg, k:lah mcngcmukakan hal-hal scbagai berikut:

Bahv.a Penggugat adalllh pcmilik tanah dan bangunan rumah di Jl Bctcng No

1 I9 Semarang;

2 Bahwa Kcpem1hklm Penggugat atas taltali dan bangwian rumah Jl Betcng

No 119 Semarang didasa1kan atas bukti kepcm1likan yang sah, yanu

Senifikat HGB. No 1947, Kelurahan Kranggan, Kecamatan Semarang

Tengah, Kota Semarang, seluas ± 43 m2 jo. Al.ta Hibah No.48)i/2001 tanggal

 30

5 Desembcr 2001 yang dibuat oleh dan..dihadapanNy. EL! NJNANINGSlH,

SH Notaris dr Semarang, dimana HBG No. 1947 tersebut adalah Semfikat

atas tan&h ocn rumah JI. Beteng No 117 sampar dengan No. 125 Semarang,

3 Blhwa Bangunan rumah milik Penggugat yang berada d1 Jl Bcteng No \ l9

Semarang terse but batas-batasnya adalah sebagai berikut

- Uta!"l Rumah Jl Beteng No. 117,

Jalan Raya Beteng;

- Selatan · Rumah JI. Betcng No. 121,

- Baral Rumah No. 296 Kp Menyanan;

Yang selantumya mohon drsecut sebagar obyek sengketa .

4. Bahwa rumah obyek sengketa semula drbuni oleh Tergugat dengan d1dasan

atas sewa mcnycwa tanpa batas waktu dengan penuhk lama, sedang dengan

Penggugat udak pemah ada hubungan hukum sewa menyewa,

- Bahw,1 sesua, kctentuan dan Pasal 12 ayat 6 UU No. 4 tahun 1992 JO Pasal

21 ayat l PP 44 tahun 1994 dmyatakan bahwa "Sewa menyewa dengan

peqanpan tenuhs atau tidak tertuhs tanpa ba.tas waktu yang tel.ah

berlangsung sebe!um berlakunya UU mt dinyatakan te!ah berakhrr dalam

"aktu 3 (Uga) tahun setelah berlakunya Undang-Undang irn",

- Bahwa sesuar ketcnluan hukum d,atas, maka sejak tahun !995 sewa

meuyewa tanpa batas waktu tersebur telah berakhrr dan seJak nu Terguga1

tidak lag, rnembayar uang sewa rumah,

 31

5 Bahwa temyau rum.ah obyck sengkcta sudah SCJak 5 (lima) tahun terakhir ,m

11da.k d1hum o\ch Tcrgugat tttap, dibiarkan tidak tcrurus/ttrbengk.alai dan

<!1biarkan rusal. bcramakan sehingga mcnjadi tidak layak huni dan hal tcrscbut

sangat merugikan Pcngguga1;

6 Bahwa tindakan Tcrgugat yang secara tanpa hak menguasai dan menempa11

rum.ah scngkcia clan tidak men�rahkan rum.ah obyck sengkcta kcpada

Pcnggugat ....a1�,.. petjanjian 5eWll menycwa lclah bcTakhir dan membiarkan

rumah mcnjadi rusa

k adalah pcrbuatan melawan hukum yang merug,kan

PCn!lllU!ll.l

Bahwa Pcnggugat sebagai pcmihk n.unah obyck scngkcia $&111 ini sangat

mcrr.butuhkan rum.ah cencbul untuk digunakan scndiri;

13.,,h,,..-a upay1 Pcnggugat un1uk meminta rumah obyck scrq.kcta tcrscbul

baik-baik kepada Tergugat tidak pemah mendapat tanggapan �1111 bark, bahkan

dalam kurun waktu S (lima) tahun ttrakhir i

ni Tergugat sudah tidak tmggal lagi

dnumah scngkcta, sehmgga suht ditcmui l:�1111 lidak dikctahui ttmpat

linggalny• yang pasti scdang di dalam rurrah scngkcta mas,h tcrdapat barang­

barang m1hk Tcrguga.t dan rumah obyek scngkcta lc!Kbut d,kunci olch Tcrgugat,

Bahwa olch karcna Tcrgup.t tclah mclakukan perbuatan mclawan hukum

yang secara tanpa hak mcngua.sai dan mcrocmpa1i rumah obyck scngkcta dan udak

mcnyerahkan rumah Jl Beteng No. I 19 Semarang kepada Penggugat walaupun

scwa menyewa rumah telah berakhir dan mcmbiarl.an rumah mcnjadi rusak sena

tidak lag, mcmbayar uan@ sewa scjak sckilar tahun J99S, maka mohon Terguga1