Pengantar Ilmu

Penilaian

Tujuan Penilaian

Pertemuan Ketiga
Nilai Pasar
 The Red Book (RICS, 2012) memberikan catatan penjelasan konseptual
 untuk definisi nilai pasar, dimana Nilai Pasar diukur sebagai harga
paling tinggi yang mungkin diperoleh secara wajar di pasar.
 Nilai yang bersifat Khusus mungkin dilaporkan tetapi harus terpisah
dari estimasi Nilai Pasar.
 Nilai yang bersifat khusus ini antara lain disebabkan oleh adanya:
a. pembeli tertentu atau kelompok pembeli tertentu yang mungkin
melakukan pembelian diatas nilai pasar secara umum.
b. harga yang dinaikkan atau dikempiskan oleh keadaan khusus seperti
pengaturan pembiayaan yang tidak biasa, nilai sinergis (yang timbul
dari merger dari dua atau lebih properti fisik atau dua atau lebih
kepentingan hukum dalam properti yang sama) atau hubungan
antara para pihak.

Nilai pasar dapat memasukkan nilai harapan, yang mungkin muncul dari
harapan akan perubahan keadaan sekitar properti seperti potensi
pengembangan (bahkan jika tidak ada izin perencanaan pada saat
penilaian) atau prospek nilai sinergis.
 Pengertian Tujuan
Penilaian
 Penilaian adalah sebuah penganggaran /estimasi
nilai dari sesuatu kepentingan atas sebuah
properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu. Ada
beberapa keperluan yang menyebabkan
penilaian terhadap sesuatu properti
diperlukan.

 Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu

jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan
bangunan) yaitu tergantung kepada tujuan penilaian
tersebut dibuat. Setiap penilai yang menerima
tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti
dan memahami  tujuan penilaian.
 Pengertian Tujuan
Penilaian
 Hal ini penting mengingat tujuan yang
berbeda, maka memerlukan macam dan
metode penilaian yang berbeda pula.
Penilai juga harus mengetahui dan mampu
mengidentifikasikan problem atau masalah
yang akan dipecahkan dengan menggunakan
hasil penilaian itu.

 Dalam setiap tugas dari berbagai macam

penilaian, seorang penilai haruslah mampu
menjelaskan kepada client secara tepat
apa tujuan dari dilakukannya penilaian.
 Tujuan Penilaian
1. Pemilik ingin menjual properti.
2. Pemilik ingin mengetahui berapa nilai dari properti.
3. Pembeli ingin menaksir nilai properti.
4. Pemegang saham ingin mengetahui proporsi kepemilikan
saham atas asset/ properti secara keseluruhan.
5. Penilaian asset properti untuk sebuah perusahaan.
6. Nilai ganti untuk asuransi.
7. Kerugian akibat penggusuran properti oleh pemerintah.
8. Pembagian warisan.
9. Kredit.
10.Pembangunan Tanah.
11.Penilaian Statuta untuk penentuan PPh, NJOP-PBB dan NPOP-
BPHTB.

Referensi: “Konsep Dasar Penilaian Properti” edisi pertama oleh

Dra. Wahyu Hidayati, M.Si dan Budi Harjanto, Adv. DEM., M.Si
 TUJUAN PENILAIAN
 Tugas penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dibedakan menjadi :
_ Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for Financial Report)
_ Penilaian Untuk Jaminan / Agunan
_ Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector Valuation)
_ Penilaian Untuk Kepentingan Individu
 Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup :
_ Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap) berkaitan dengan laporan
perpajakan.
_ Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan Perusahaan
_ Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan atau Laporan
Keuangan Pemerintah Daerah maupun Pemerintah Pusat.
_ Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal
_ Penilaian aset / penilaian usaha untuk privatisasi perusahaan, Badan
Usaha Milik Negara (BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah
(BUMD).
_ Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO.
_ Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi aset / saham
_ Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk penggabungan usaha (merger)
atau joint venture.
_ Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal disetor dalam
pendirian perusahaan.
 TUJUAN PENILAIAN
 Penilaian Untuk Jaminan / Agunan
_ Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan fasilitas kredit
_ Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti / tambahan
_ Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan fasilitas kredit
_ Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang dibiayai fasilitas kredit
(Project Monitoring).
_ Penilaian aset adanya perubahan design dan eskalasi biaya proyek yang
dibiayai dengan fasilitas kredit.
_ Penilaian aset jaminan / agunan yang telah diambil alih Bank.
 Penilaian untuk Kepentingan Publik
_ Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) – Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB)
_ Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian kerugian/pencemaran
_ Penilaian sebagian / seluruh properti untuk eminent domain
_ Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar guling maupun kerjasama
atas aset milik negara.
 Penilaian Untuk Kepentingan Individu
_ Penilaian aset/saham untuk pembagian harta warisan/perceraian (gono-gini)
_ Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli, sewa menyewa maupun
kerjasama usaha.
Contoh Tujuan Penilaian
pada Beberapa Instansi
Contoh Tujuan Penilaian
pada Beberapa Instansi
 Critical Point Tujuan Penilaian
dalam Proses Penilaian
Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1. Memperjelas Tugas Penilaian.
2. Mengumpulkan dan menganalisa data.
3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.
4. Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan
estimasi Nilai.
5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.

Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:

 Identifikasi properti.
 Kepemilikan properti yang dinilai.
 Tujuan dan tanggal penilaian.
 Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.
Critical Point Tujuan Penilaian
dalam Proses Penilaian
Critical Point Tujuan Penilaian
dalam Proses Penilaian
Terima Kasih
Selamat Belajar