NAMA KELOMPOK :

1.HESTY YANA SARI

2.MAYLISKA WULANDARI
3.NURUL HANIFAH
4.SYLVIA TRINANDA A.P
5.MUHAMMAD DANIEL NA
6.YUDHI AGUS PRATAMA
PPN dan PPnBM
Perusahaan REAL
ESTATE
 PENGERTIAN
Real estate merupakan
salah satu bentuk dari aset.Perwujudan real estate ini
tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena
pada essensinya, real estate adalah hak untuk memiliki
sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada
didalamnya. Real estate adalah properti yang terdiri
dari tanah dan bangunan di atasnya, bersama dengan
sumber daya alam seperti tanaman, mineral, atau air,
benda yang tidak bergerak lainnya di alam ini,
kepentingan yang dipegang di dalamnya, (juga) sebagai
suatu aset nyata; secara umum diketahui sebagai
bangunan atau perumahan,dll
DASAR HUKUM Pada
Pada tanggal
Surat
tanggal 21
21 Mei
Mei 2002
2002 terbit
terbit
Surat Edaran
Edaran Dirjen
Dirjen Pajak
Pajak Nomor
Nomor
SE-22/PJ.51/2002
SE 22/ PJ 51/2002 tentang
tentang
Pengenaan
Pengenaan PPN
PPN atas
atas Penyerahan
Penyerahan
PMK – 35/PMK.010/2017 Tanah
Tanah dan/atau
dan/atau Bangunan
Bangunan oleh
oleh
Perusahaan
Perusahaan Real
Real Estat
Estat dan
dan Industrial
Industrial
PMK -163/PMK.03/2012
Estat
Estat berlaku
berlaku per
per 11 Juni
Juni 2002.
2002.

Pasal 11 Ayat (2) Kep. Menkeu
No. 370/KMK.03/2003 tentang
Pelaksanaan PPN yang
mendapat fasilitas dibebaskan
atas impor dan/atau penyerahan
BKP tertentu dan/atau JKP
tertentu.
2. SE-14/PJ.53/2002
3. PP No. 38 Tahun 2003 tanggal 14 Juli
2003
4. Kep. Menkeu No. 197/K1VIK. 03/2004
berlaku per 13 April 2004. diterbitkan oleh
atau atas nama Direktur Jenderal Pajak.
5. Pasal 11 Ayat (2) Kep. Menkeu No.
370/KMK.03/2003
 UU No.42 Tahun 2009

DASAR
HUKUM Psl. 1 angka 18
UU PPN

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 42

Tahun 2009 Tentang Pajak Pertambahan Nilai Psl.4 (1) UU
PPN
Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas Barang
Mewah
Psl. 5 dan 8 tentang
PPnBM
• Pasal 11 Ayat (2) Kep. Menkeu No. 370/KMK.03/2003Pasal 11 Ayat (2)
Kep. Menkeu No. 370/KMK.03/2003 tentang Pelaksanaan PPN yang
mendapat fasilitas dibebaskan atas impor dan/atau penyerahan BKP
tertentu dan/atau JKP tertentu ditetapkan bahwa orang pribadi atau
badan yang menerima penyerahan RS/RSS/rusun sederhana, pondok
boro, asrama pelajar/mahasiswa, serta perumahan lainnya tidak
wajib memiliki SKB PPN (surat keterangan bebas Pajak Pertambahan
Nilai) yang
 next

DPP Real Estate

DPP Untuk kepentingan
Komersial

• DPP Untuk Kegiatan membangun

• DPP penyerahan Jasa
sendiri diluar kegiatan usaha atau
Persewaan Ruangan
pekerjaan

Yang dimaksud adalah rumah yang lazimnya penyerahannya dilakukan oleh perusahaan real
estate , dan bangunan selain rumah misalnya pengelola sebuah kawasan industri menyerahkan
bangunan gedung pabrik kepada para pengusaha yang akan menjalankan kegiatan usahanya di
dalam kawasan industry.
Kembali

A. DPP untuk kepentingan

komersial/penjualan.
DPP atas penyerahan tanah dan atau bangunan adalah
harga jual. Sehingga DPP atas tanah matang atau
bangunan berikut tanah matangnya yang diserahkan oleh
perusahaan real estate adalah sama dengan harga jual
dikurangi potongan harga yang dicantumkan dalam
faktur pajak. Prosentase DPPnya 100% dari harga jual.
Apabila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%
)* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1
atau 110%
Rumus :
PPN = 10% x DPP c
a

DPP = 100% x Total Harga Jual Rumah u

Kembali

Contoh Perhitungan :

• Developer X membangun perumahan sebanyak 100 unit dengan

harga per rumah Rp. 500.000.000,-. Dengan Dasar Pengenaan Pajak
Sebesar 100 %, maka perhitungan Pajak Pertambahan Nilainya
developer X adalah:
PPN = Tarif Pajak x DPP
DPP = 100 % x Total Harga Jual Rumah
= 100 % x (100 x Rp. 500.000.000,-)
= 100 % x Rp 50.000.000.000,-
= Rp 50.000.000.000,-
PPN = 10 % x DPP
= 10 % x Rp 50.000.000.000,-
= Rp. 5.000.000.000,-
Kembali

B. DPP Membangun Sendiri di luar

kegiatan usaha atau pekerjaan.
• Dasar Pengenaan Pajaknya adalah sebesar 20% dari seluruh
pengeluaran pada bulan yang bersangkutan (Tidak termasuk PPN).
Dikenakan pajak jika luasnya lebih dari 300m2. Sehingga PPN yang
dibayar sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri yaitu,
• PPN = 10% x DPP
• DPP = 20% x jumlah seluruh pengeluaran
• dalam satu bulan
c
a
u
Kembali
Contoh Perhitungan :

PPN = Tarif Pajak x DPP

A membangun rumah tinggal DPP = 20 % x Rp.
dengan biaya pengeluaran 200.000.000,-
sebesar Rp. 200.000.000,- maka PPN = Rp. 40.000.000,-
perhitungan Pajak Pertambahan = 10 % x Rp 40.000.000,-
Nilainya A adalah: = Rp 4.000.000,-
• PT Serasi adalah PKP Industri garmemnt, dalam bulan januari 2010
sedang membangun sendiri outlet gedung seluas 480 m2. dalam
bulan januari 2010 dikeluarkan biaya sebesar Rp.100.000.000,00 tidak
termasuk PPN atas pembelian bahan bangunan sebesar Rp.8.000.000
sehubungan dengan itu, bagaimana pengenaan PPN untuk PT Serasi ?

DPP = 20% x Rp.100.000.000 = Rp.20.000.000

PPN = 10% x Rp.20.000.000 = Rp.2.000.000

Dikenai PPN 10% X 20% X Rp.100.000.000, meskipun

dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.
Pasal 16C UU PPN
PMK -163/PMK.03/2012
Contoh soal, Membangun sendiri
berhubungan dengan kegiatan usaha.
• PT Mustika Putri pada februari 2016 membangun sendiri sebuah
rumah dinas perusahaan untuk kepala bagian keuangan. Bangunan
seluas 340m2 telah selesai dikerjakan pada akhir mei 2016
menghabiskan dana Rp.500.000.000 tidak termasuk PPN atas
pembelian bahan bangunan Rp.10.000.000. bagaimana perlakuaan
pengenaan PPN nya ?
• DPP = 20% x Rp. 500.000.000
• PPN = 10% x Rp.100.000.000
= Rp. 10.000.000
Luas tanah memenuhi syarat , 300m2
Pasal 16C UU PPN
PMK -163/PMK.03/2012
Kembali

C. Jasa Persewaan Ruangan

• Sesuai dengan SE-14/PJ.53/2002 mulai tanggal 3 Juni 2003,

DPP Penyerahan Jasa Persewaan Ruangan adalah penggantian, yakni sebesar nilai tagihan
service charge yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa.

• Definisi penggantian menurut psl. 1 angka 19 adalah nilai berupa uang termasuk semua
biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan Jasa
Kena Pajak, tidak termasuk pajak yang dipungut menurut Undang-Undang PPN dan
potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak
 Dasar Pengenaan pajak sewa ruangan adalah jumlah penggantian tidak
termasuk service charge.

Tarif PPN = 10% x Jumlah Nilai Sewa

Dasar Pengenaan pajak atas service Charge adalah jumlah penggantian yakni
sebesar nilai tagihan, jumlah service yang diminta oleh PKP yang
menyewakan ruangan, (biaya listrik, air, keamanan, kebersihan, dan biaya
administrasi.
Tarif PPN = 10% x Jumlah Service Charge.
Kembali
 TERUTANG PPnBM
• Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)
Untuk pembelian rumah dengan kategori mewah, selain dikenakan PPN, pembeli akan dikenakan juga PPnBM.
Kategori produk properti yang dikenakan PPnBM antara lain produk apartemen, town house, rumah mewah,
kondominium. Atas penjualan properti-properti yang disebut, pembeli akan dikenakan tarif sebesar 20 %
• PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan dan hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer
dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Mulai tanggal 1 Juni 2009, bangunan yang terutang PPnBM hanya
berdasarkan luas bangunan, yaitu luas bangunan di atas 350 m2. Apartemen , town house dan sejenisnya dengan luas
bangunan > 150m2.
• Besarnya yaitu 20% dari harga jual yang dibayar saat transaksi
• CONTOH :
• Tuan Agus membeli satu unt rumah seluas 350 m2 dengan Harga jual sebesar Rp 4 Miliar. Atas pembelian rumah yang
memenuhi kriteria sebagai BKP yang tergolong mewah ini Tuan Agus harus membayar seluruhnya sebagai berikut :
• Harga Jual Rumah = Rp 4.000.000.000,00
• PPN = 10% x Rp 4.000.000.000,00 = Rp 400.000.000,00
• PPnBM = 20% x Rp 4.000.000.000,00 = Rp 800.000.000,00
• JUMLAH = Rp 1.200.000.000,00
• Jumlah PPN yang harus dibayar oleh Tuan Agus Rp 5.200.000.000,00
 Tidak terutang PPN
• Bagi Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana (RS Dan RSS)
• Bagi Rumah Susun Sederhana
• Bagi Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)
• Pondok Boro
• Asrama Mahasiawa atau Pelajar
• Perumahan lainnya (Rumah Pekerja, Bangunan yang diperuntukkan
bagi korban bencana alam
• Bangunan rumah yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan PPN adalah seperti berikut:
• RS dan RSS adalah rumah sederhana (tapi) sehat dan rumah inti tumbuh (RIT) yang dibiayai melalui harga jual tidak
lebih dari Rp36.000.000,00.

• RSS adalah banguanan gedung bertingkat yang dibangun di dalam lingkungan dengan luas maksimum 21 m2 setiap unit
untuk dihuni, dilengkapi kamar makan/water closet (KM/WC), serta dapur dapat beserta atau terpisah dengan penggunaan
bersama diperuntukkan bagi masyarakat golongan penghasilan rendah conform Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun.
• Pondok Boro adalah bangunan sederhana yang dibangun atas dibiayai oleh koperasi buruh atau koperasi karyawan atau
oleh perseorangan untuk para pekerja sektor informal/buruh tidak tetap dengan biaya sewa berdasarkan kesepakatan
berupa bangunan tidak bertingkat/bertingkat.
• Asrama mahasiswa dan pelajar adalah bangunan sederhana yang dibiayai dan dibangun oleh sekolah atau universitas,
pemerintah daerah, atau perseorangan untuk pemondokan mahasiswa atau pelajar, bangunan bertingkat atau tidak.
• Rumah pekerja atau perumahan lainnya, dibiayai/dibangun oleh suatu kantor usaha untuk pegawai sendiri dan tidak
komersial, berupa gedung bertingkat atau tidak sesuai dengan syarat teknis tersebut pada huruf A dan B.
 Contoh barang dibebaskan pengenaan PPN
• Pak Ahmad adalah seorang penjual suatu Barang Kena Pajak Strategis yang mendapatkan Fasilitas
Dibebaskan PPN. Jika atas satu BKP tersebut, Pak Ahmad memerlukan biaya sebesar Rp 50.000.000,-
dari harga tersebut, Pak Ahmad mengharapkan laba 20% Harga Pokok. misalkan atas perolehan
bahan2 tersebut Pak Ahmad telah membayar Pajak Masukannya sebesar Rp 5.000.000,-. Berapakah
harga yang harus dibayar konsumen!

• Kondisi pada kasus ini adalah bahwa Pak Ahmad telah membayar Pajak Masukan (PM) sebesar
Rp5.000.000,- dan itu tidak boleh dikreditkan. Sehingga PM tersebut harus dibebankan kepada
konsumen sebagai unsur pembentuk harga dan menjadi dasar perhitungan margin laba. Rincian
perhitungan harga yang ditagihkan kepada pembeli kemudian adalah (Rp50.000.000 +
Rp5.000.000) x 20% = Rp11.000.000. Dari margin laba yang terbentuk ditambah dengan harga dasar
Rp55.000.000 maka total harga yang harus dibayar konsumen adalah Rp11.000.000 + Rp55.000.000
menjadi Rp66.000.000,-
TERIMAKASIH
• Jika terjadi transaksi pengalihan tanah, maka dua hal akan terjadi:
– Pemilik tanah akan membayar PPh final atas penghasilan dari pengalihan
hak atas tanah dan atau bangunan sebesar 5% dan
– Pembeli (dalam hal ini developer) akan membayar Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% pula.
• Apabila kemudian pihak developer mengembangkan tanah tersebut
menjadi:
• Kavling siap bangun dan menjualnya ke konsumen A, maka konsumen A
akan membayar BPHTB sebesar 5% dan PPN sebesar 10%,
• Apartemen/town house dengan kriteria tertentu dan menjualnya ke
konsumen B, maka konsumen B akan membayar BPHTB sebesar 5%, PPN
sebesar 10% dan PPnBM 20%,
• Perumahan dan menjualnya ke konsumen C, maka konsumen C akan
membayar BPHTB sebesar 5%, PPN sebesar 10% dan PPnBM 20%(bila
memenuhi kriteria yang dipersyaratkan).
kembali

Sesuai pasal 1 angka 18 Undang Undang Pajak Pertambahan Nilai,

Dasar Pengenaan Pajak atas penyerahan tanah dan atau bangunan adalah
harga jual, yaitu nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta
atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena
Pajak , tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut
menurut Undang Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan
dalam faktur pajak.
kembali