HUKUM PERTANAHAN

OLEH

M. YAZID FATHONI
•Undang-undang Nomor 5
Tahun 1960
•Agraria: Bumi, air,ruang
angkasa dan kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya
 HUKUM AGRARIA
• Hukum tanah
• Hukum air
• Hukum pertambangan
• Hukum perikanan
• Hukum laut
• Hukum unsur angkasa
 ASAS-ASAS HUKUM
TANAH NASIONAL
• Asas pemisahan horizontal
• Pelepasan hak
• Sistem pendaftaran hak
• Sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif
• Nasionalitas
• Menguasai negara
• Berdasarkan hukum adat
 HUKUM TANAH SEBELUM DAN
SESUDAH UUPA
• 1619-1799 VOC
• 1800 Pemerintah Hindia Belanda
• 1830 Culture stelsel
• 1870 Agrariche Wet-Agrariche Besluit
Domein Verklaring: semua tanah yang pihak lain tidak dapat
membuktikan sebagai hak eigendomnya adalah milik negara
-“Indische Staatregeling” (I.S) 1 Januari 1926 
-Hukum tanah adat dan hukum tanah barat
-24 september 1960-UUPA
 HIRARKI HAK ATAS
TANAH
• Hak bangsa indonesia (1)
• Hak menguasai negara (2)
• Hak ulayat (3)
• Hak individual
1. HM,HGU, HGB, HP (4)
2. Wakaf (49)
3. Hak Jaminan Atas Tanah- UU 4 1996
 HAK MILIK (20)

Hak turun temurun, terkuat dan

terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah
• subyek: WNI dan BH tertentu
• 2 kewarganegaraan, pewarisan,
hilang kewarganegaraan, harta
bersama, 1 tahun--tanah negara
 HAK MILIK HAPUS

• jatuh kepada negara

pencabutan hak (UU No 20 Th 1961)
penyerahan
Ditelantarkan (PP 11 Th 2010)
subyek hukum
- tanahnya musnah
 HGU
• pertanian, peternakan, perikanan, dan perkebunan
• Subyek :WNI dan Badan Hukum
• Obyek: Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan
• Jangka Waktu: 35+25 Tahun + Pembaharuan 35 tahun
• Hak Tanggungan
• Peralihan: Jual beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah,
dan pewarisan
• Hapusnya: Jangka waktu berakhir, dibatalkan, dilepaskan,
dicabut, ditelantarkan, tanahnya musnah, tidak menjadi subyek
hukum.
 HGB
• Subyek = HGU
• obyek : Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak Milik
• Jangka Waktu: 30 +20 Tahun+pembaharuan 20 tahun
• Hak Tanggungan
• Peralihan: Jual beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah,
dan pewarisan
• Hapusnya: Jangka waktu berakhir, dibatalkan, dilepaskan,
dicabut, ditelantarkan, tanahnya musnah, tidak menjadi subyek
hukum.
 HAK PAKAI
Subyek
1. WNI dan Badan Hukum
2. Orang Asing
3. Badan Hukum Asing
4. Departemen, non Departemen, Pemda
5. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional
6. Badan Keagamaan dan Badan Sosial
 HAK PAKAI
• Obyek= HGB
• jangka waktu 25 +20+pembaharuan/ tidak ditentukan untuk tanah
negara. 25 tahun untuk hak milik
• hak tanggungan: tanah negara dan tanah hak pengelolaan
• Peralihan: Jual beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah, dan
pewarisan
• Hapusnya: Jangka waktu berakhir, dibatalkan, dilepaskan, dicabut,
ditelantarkan, tanahnya musnah, tidak menjadi subyek hukum.

• peralihan=HGB----kecuali hak milik jika dimungkinkan dalam

perjanjian
 TANAH WAKAF
Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2017 tentang Tata Cara
Pendaftaran Tanah Wakaf
Para pihak: Wakif dan Nazir
PPAIW (Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf)
AIW (Akta Ikrar Wakaf) atau APAIW (Akta Pengganti Akta Ikrar
Wakaf)
 ADAPUN TANAH YANG DAPAT DIWAKAFKAN
DAPAT BERUPA

a. Hak Milik atau Tanah Milik Adat yang belum terdaftar;

b. Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai di atas
Tanah Negara;
c. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak
Pengelolaan atau Hak Milik;
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; dan
e. Tanah Negara.
Berbagai jenis hak atas tanah tersebut di atas dapat diwakafkan
untuk jangka waktu tidak tertentu (kecuali c dan d), Pasal 3
Permen Agraria No 2 Tahun 2017
 NAZHIR PENGGANTI DAPAT DILAKUKAN
APABILA NAZHIR DARI BENDA WAKAF
BERHENTI DARI KEDUDUKAN KARENA

• meninggal dunia, berhalangan tetap,

mengundurkan diri, diberhentikan oleh Badan
Wakaf Indonesia;
• bubar atau dibubarkan sesuai ketentuan
Anggaran Dasar Organisasi atau Badan Hukum
yang bersangkutan; atau
• Nazhir Perseorangan menjadi Nazhir Organisasi
atau Badan Hukum, atau Nazhir Organisasi atau
Badan Hukum menjadi Nazhir Perseorangan.
Wakaf atas Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dapat dilakukan di
atas tanah bersama yang berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan
atau Hak Pakai

• Perubahan status Tanah Wakaf dalam bentuk tukar ganti hanya

dapat dilaksanakan untuk kepentingan umum sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah.
• Pemberian ganti kerugian untuk Tanah Wakaf diberikan kepada
Nazhir berupa tanah pengganti.
 PERALIHAN HAK ATAS TANAH MENURUT BW

1320KUH Perdata
1. Sepakat
2. Cakap
3. Hal Tertentu
4. Causa Yang Halal
• jual beli diartikan sebagai persetujuan dengan mana pihak yang
satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan
pihak yang lain membayar harga yang dijanjikan (1457).
• Benda Bergerak dan benda tidak bergerak
• Benda bergerak: langsung
• Benda tidak bergerak: akta autentik
 PP NOMOR 24 TAHUN 1997
• Pasal 37
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.  
 PERALIHAN HAK ATAS
TANAH
Maria S.W. Soemardjono kemudian menyimpulkan syarat sahnya jual beli
tanah menurut hukum adat digantungkan kepada terpenuhinya tiga unsur
yaitu, tunai, riil dan terang.
1. tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan
pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga
yang dibayarkan itu tidak harus lunas, serta selisih harganya akan
dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual yang termasuk di dalam
lingkup hutang piutang.
2. Kemudian, sifat riil di sini maksudnya adalah kehendak yang diucapkan
harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang
oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian di hadapan kepala desa,
3. serta sifat terang berarti jual beli dilakukan di hadapan kepala desa untuk
memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang
berlaku.
• Maria S.W. Soemardjono, Kebijakan Pertanahan; Antara Regululasi dan
Implementasi, Jakarta, Kompas, 2001, Hlm 142
 TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM (10)
• a. pertahanan dan keamanan nasional;
• b. jalan rlmttm, jalan tol, terowongan, jalur kereta api,
• stasiun kereta api dan fasilitas operasi kereta api;
• c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air dan
• sanitasi dan bangunan pengairan lainnya;
• d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
• e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
• f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan/atau
• distribusi tenaga listrik;
• g. jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah;
• h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
• i. rumah sakit Pemerintah Pusat atau Pemerintah
• Daerah;
• j. fasilitas keselamatan umum;
• k. permakaman umum Pemerintah Pusat atau
• Pemerintah Daerah;
• 1. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka
• hijau publik;
 TAHAPAN PENGADAAN TANAH
UNTUK KEPENTINGAN UMUM ( PP 19
TAHUN 2021

• perencanaan;

• persiapan;

• pelaksanaan; dan

• penyerahan hasil.