Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh.

Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

Moh. Helmi
Catatan Kegiatan Online
Oleh: Helmi | 6 Juni 2012

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN

About
Rahasia
these
mempercepat
ads (h>p://en.wordpress.com/about-these-ads/)
pelunasan KPR BTN dengan menggunakan metode pelunasan sebagian
dari pokok KPR.
Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya
konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda
berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.
Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 tur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di
atas:
1.
2.
3.
4.

Tabungan Tetap
Angsuran Ekstra Berkala
Take Over ke Bank Syariah
Pelunasan Dipercepat

Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu Tabungan Tetap. Metode
pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit
sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR
Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan
anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di
dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.
Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda
mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama
ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!
Perhatikan ilustrasi berikut:
Pengajuan Kredit
Cicilan Tetap Bulanan
Total Cicilan
Total Bunga

: 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)

: 2.013.200
: 2.013.200 x 120 = 241.584.000
: 241.584.000 136.500.000 = 105.084.000

Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58%

1 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang 7.778.400 saja,
sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang
yang telah Anda bayarkan ke bank.
Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan
sistem anuitas. Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan
metode penghitungan:
Pengajuan Kredit
Keuntungan Bank
Total Pembiayaan
Cicilan Bulanan

: 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)

: 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500
: 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500
: Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587

Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku
di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:
15 tahun
10 tahun
5 tahun
3 tahun

: 8.91%
: 7.57%
: 6.24%
: 6.10%

Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan
mengurangi nominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan
seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan
sebanyak total 239.830.500 kepada bank.
Mengakali Porsi Bunga
Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita
kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu
dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).
Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan
Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa
mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini
biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan
tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% 15% dari penghasilan untuk menabung.
Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR.
Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000 sebulan.
Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau setahunnya
adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32.19%
dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, sisanya yang 67.81% adalah bunga. Sekarang
bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000 untuk cicilan KPR,
2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori pada tahun pertama ini
saja posisi keuangan anda menjadi:
Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400)
Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok kredit

2 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah
berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar
biasa!
Menggunakan Tabungan Tetap
Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara
menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:
1. Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan lain,
anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya anda take
over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang rendah. Contoh: jika
setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak 80.000.000 anda bisa take over
ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6.10%, BNI Syariah hanya
mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan hemat. Catatan : anda harus mencicil
sejumlah 3.073.333 per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada
biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi,
administrasi dll.
2. Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi pokok
kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan dikenakan
biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
3. Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang disediakan
BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini dapat digunakan
untuk mengurangi pokok kredit dengan syarat :
Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan
Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan
Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan KPR
anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk membayar
bunga bulan tersebut.
Studi Kasus
Pengajuan KPR
Periode
Suku Bunga
Cicilan KPR
Total Cicilan KPR
Keuntungan Bank

: 140.000.000
: 10 tahun (120 bulan)
: 12.5% pa
: 2.049.266
: 120 x 2.049.266 = 245.911.920
: 245.911.920 140.000.000 = 105.911.920

Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah KPR
ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per bulan di
luar angsuran KPR:
Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 ((12 x 2.049.266) 17.500.000) = 132.908.808.
Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal
110.000.000 saja

3 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 ((12 x 2.049.266) 13.750.000) = 99.158.808.
Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal
75.000.000 saja
Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 ((12 x 2.049.266) 9.375.000) = 59.783.808. Lakukan
angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 35.000.000 saja
Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 ((12 x 2.049.266) 4.375.000) = 14.783.808. Lakukan
pelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan dikenakan biaya penalti sebesar
147.838 pada saat ini. Selesai.
Lihat perbedaannya:
Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan
Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000 + 147.838 =
45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan keuntungan sebesar
60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda
Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354
Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:
Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran adalah 5x
cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih sering.
Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya anda
masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara ini anda bisa
membayar angsuran ekstra lebih besar.
zulfadli, h>p://ekonomi.kompasiana.com/moneter/2011/08/12/cara-cepat-melunasi-kpr-btn/
(h>p://ekonomi.kompasiana.com/moneter/2011/08/12/cara-cepat-melunasi-kpr-btn/)
Cara Perhitungan di Excel.
Contoh perhitungan ini sudah dibuat siap pakai dalam bentuk spreadsheet Excel. Seperti yang
sudah kita ketahui bersama bahwa sistem Anuitas hampir digunakan oleh setiap sistem kredit
konvensional, karena perhitungannya jauh lebih menguntungkan pihak Bank, serta seolah-olah
nasabah dengan suka-rela membayar porsi bunga lebih besar dari pada pokok hutangnya, hal
ini sengaja dilakukan oleh Perbankan konvensional mengingat Bank adalah institusi komersial
yang tentunya memiliki prioritas ambisius untuk mendapatkan untung lebih cepat (bahkan ada
Bank atau perusahaan nancing yang meminta melunasi bunga dahulu daripada pokok
pinjaman).
Berikut ini adalah ilustrasi tentang model cicilan Anuitas, untuk pinjaman pokok sebesar Rp. 85
juta selama 10 tahun (120 bulan) dan suku bunga 12% (1% tiap bulan):

4 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

(gambar-1)
perhatikan gambar tabel tersebut, walaupun setiap bulannya besar cicilan tetap sama (yaitu
angsuran pokok + angsuran bunga = Rp. 1,219,503), namun di bulan-bulan awal porsi pelunasan
bunga selalu lebih besar dari pada hutang pokok, sehingga porsi pelunasan hutang menjadi
lebih lama dan lebih cepat menghasilkan keuntungan bunga bagi Bank. Angsuran bunga bulanan
untuk sistem Anuitas ini membentuk piramida terbalik, sedangkan porsi angsuran bulanan untuk
pelunasan pokok membentuk piramida tegak.
Cicilan model Anuitas ini bisa demikian karena rumus perhitungannya yang menjadikan sisa
pokok hutang sebagai acuan perhitungan bunga. Berikut adalah rumus untuk mendapatkan
angsuran bulanan:

i : suku bunga dalam satuan %

m : jumlah bulan cicilan
Rumus Anuitas tersebut kalau di tulis mendatar adalah sebagai berikut:
Angsuran_bulanan = Pinjaman x (i/12) x 1 / (1 1/(1 + (i/12))^m)
Pada contoh gambar-1 di atas, dengan rumus Anuitas di dapatkan:
Angsuran bulanan:
= Rp. 85,000,000 x (12% / 12) x 1 / (1 1/ (1 + 1/(1 + (12%/12))^120))
= Rp. 85,000,000 x (0.12 / 12) x 1 / (1 1/(1 + 1/(1 + (0.12/12))^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 1/(1 + 1/(1 + 0.01)^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 1/(1 + 1/1.01^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 1/(1 + 1/3.3003))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 1/(1 + 0.303))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 1/1.303)
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 - 0.697)
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1.435
= Rp. 85,000,000 x 0.01435

5 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

= Rp. 1,219,503,Sedangkan rumus untuk mendapatkan pelunasan bunga tiap bulannya adalah:
Bunga_tiap_bulan = Sisa_Pokok_Hutang x i/12
Dan rumus angsuran pokok tiap bulannya adalah:
Pokok_tiap_bulan = Angsuran_bulanan Bunga_tiap_bulan
Perhatikan bahwa perhitungan Bunga_tiap_bulan dan Pokok_tiap_bulan selalu bergantung
dengan Sisa_Pokok_Hutang, yang artinya perhitungan cicilan tersebut bersifat iteratif, dalam arti
setiap bulan Pokok Hutang selalu dikurangi sebesar nilai Pokok_tiap_bulan, di mana nilai cicilan
pokok kecil sekali sehingga pengurangan hutang pokok berjalan sangat lambat.
Baiklah,
anda bisa mencoba-coba rumus tersebut jika ingin menghayati perhitungannya dan ingin
mengasah pola pikir metode cicilan kredit.
Namun jika anda tidak ingin terlalu pusing dengan perhitungannya, anda bisa langsung
menerapkannya ke kalkulator KPR (bisa di download DI SINI (h>p://luxmile.les.wordpress.com
/2011/11/bungaanuitas.xls)), mari perhatikan entri sheet excel berikut:

(gambar-2)
Pada gambar-2, warna kuning adalah nilai parameter yang harus anda isi, karena sisanya akan
otomatis menyesuaikan dengan sendirinya. Penjelasan masing-masing cell yang berwarna-warni
itu adalah sebagai berikut:
Cell yang perlu di isi (yang berwarna kuning):

6 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

Harga Rumah; adalah harga rumah yang ditawarkan oleh developer atau penjual.
Down Payment (DP); menurut aturan Bank Indonesia, DP biasanya ditentukan sekian %
terhadap harga jual, namun jika pihak nancing/developer tidak berpatok ke kebijakan BI
tersebut, atau anda menentukan DP sendiri, maka anda bisa mengisikan 0 saja (tidak perlu
mengetik %, karena format cell sudah dalam satuan %)
Diskon / DP; Diskon atau DP dari pembelian rumah
Bunga; suku bunga yang ditentukan oleh Bank yang di pilih
Angsur / Tenor; berapa tahun anda akan mengangsur KPR
Cicilan Extra; adalah pelunasan sebagian yang dibayarkan ke Sisa_Pokok_Hutang sesuai
dengan metode cepat pelunasan KPR yang dibahas oleh teman saya itu, anda bisa mengisi
nilai 0 jika ingin melunasi cicilan tanpa melakukan pelunasan sebagian
periode setiap; periode rutin pelunasan sebagian, isi dengan selain 0 jika tidak ingin
menggunakan metode pelunasan sebagian
Cell yang otomatis menyesuaikan:
Plafond KPR; adalah besar uang yang dipinjam (Pokok Hutang) ke Bank
Angsuran; adalah besar cicilan yang harus dibayar ke Bank setiap bulan selama masa KPR
Total per periode; besar jumlah uang yang harus disiapkan setiap periode cicilan extra yang
anda tentukan untuk dibuat sebagai pelunasan sebagian ke pokok hutang KPR
Min penghasilan; minimal penghasilan anda jika menggunakan pelunasan sebagian
dengan asumsi dasar sebesar 110% dari cicilan bulanan, yang artinya diasumsikan anda
mendapatkan Bank yang mengijinkan 50% gaji dari angsuran bulanan KPR
Total Bunga; total jumlah bunga yang dibayarkan ke Bank selama masa KPR
Rasio bunga; perbandingan prosentase total jumlah bunga terhadap pokok hutang
Total Pokok; total pokok hutang yang dikalkulasi dari perhitungan pelunasan bulanan
Total KPR; total jumlah nilai KPR, yaitu pokok hutang di tambah dengan total jumlah
bunga selama masa KPR
Lunas setelah; periode pelunasan dalam satuan tahun dan bulan, yang otomatis berubah
sesuai dengan besar nilai pelunasan sebagian yang anda tentukan
Berikut adalah ilustrasi tabel pelunasan bulanan setelah menggunakan pelunasan sebagian pada
gambar-2 di atas:

(gambar-3)

7 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

Coba perhatikan gambar-3, dengan periode Cicilan Cxtra setiap 6 bulan yang dibayarkan 12 bulan
sekaligus, maka di setiap kelipatan 6 bulan, Angsuran Pokok adalah sebesar Total per periode
yang ada di gambar-2. Sehingga dengan cara pelunasan sebagian didapatkan percepatan masa
pelunasan KPR dari sebelumnya 10 tahun (seperti yang di gambar-2) menjadi hanya 2.5 tahun.
Sebagai perbandingan, di kalkulator KPR juga di sediakan perhitungan jika menggunakan Bank
Syariah, oleh karena sistem perhitungannya yang berbeda (margin/nisbah) berakibat metode
pelunasan sebagian tidak bisa dilakukan di KPR Bank Syariah:

(gambar-4)
Selamat mencoba! hp://luxmile.wordpress.com/2011/11/03/tips-cara-cepat-melunasi-kpr-btn/
(hp://luxmile.wordpress.com/2011/11/03/tips-cara-cepat-melunasi-kpr-btn/)
Ditulis dalam HOT News, Info Rumah, Investasi, Motivasi, Teknologi Informasi, Tips,
Uncategorized | Kaitkata: btn, cara cepat, kpr, kpr btn, lunas, melunasi, rahasia, rahasia cara cepat
melunasi kpr btn
1. Good info
Oleh: djodi on 25 September 2012
at 5:19 am
Balas
2. Sore pak Moh Helmi
mohon masukannya saya mempunyai hutang kpr di cimb niaga
total pinjaman Rp 165.000.000
cicilan 1.996.000/bulan
sudah jalan 2tahun
sisa pokok pinjaman 154.000.000
rencana saya mau pelunasan sebagian sebesar Rp 70.000.000,-

8 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

apakah esien?mohon masukannya

tindakan yg harus saya ambil?
thanks
cicilia
Oleh: novi on 28 November 2012
at 9:31 am
Balas
@ novi (cicilia)
Terima kasih atas pertanyaannya.
Untuk angsuran ekstra sangat esien mengurangi beban bunga dan total pinjaman dalam
sistim bank konvensional.
Sebaiknya ibu cicilia tanyakan dulu kepada bagian KPR di CIMB Niaga tentang mekanisme
pembayaran angsuran ekstra dan hitungannya yang jelas, karena kebijakan bank CIMB
Niaga bisa saja berbeda dengan bank BTN.
Kalau hitungannya ternyata memang uang Rp. 70juta itu dipakai SEMUA untuk membayar
angsuran pokok saja TANPA BUNGA, dan bunga pinjaman untuk angsuran/cician bulan
depan (dalam rupiah bukan dalam %) besarnya lebih kecil dari bulan kemarin, maka
LAKUKAN angsuran ekstra tersebut.
Selamat belajar dan praktek, tuhan memberkati.
Oleh: Helmi on 28 November 2012
at 10:01 pm
Balas

Kategori
Anti Virus
Handphone
HOT News
Info Rumah
Info Sehat
Internet
Investasi
Motivasi
Ms. Oce
Perencanaan Keuangan

9 of 10

1/2/2013 04:50

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN Moh. Helmi

http://mohhelmi.wordpress.com/2012/06/06/rahasia-cara-cepat-melunasi...

Soal-soal
Teknologi Informasi
Tips
Uncategorized
Driver Printer

Blog pada WordPress.com. | Tema: Ocean Mist oleh Ed Merri>.

Ikuti

Follow Moh. Helmi

Powered by WordPress.com

10 of 10

1/2/2013 04:50