PROGRAM D-IV JALAN TOL

JURUSAN TEKNIK SIPIL

POLITEKNIK NEGERI JAKARTA

PENGADAAN TANAH
JALAN TOL
XII. PENILAIAN

SUB DIVISI MANAJEMEN LAHAN

PT JASA MARGA (PERSERO) Tbk
 XII. PENILAIAN HARGA TANAH

Tujuan
Untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Nyata per
meter persegi per Zona sebagai dasar pertimbangan untuk
penetapan ganti rugi bagi masyarakat

Dasar
Sesuai dengan aturan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
2007 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KPEI).

2
 DEFINISI PENILAIAN
PENILAIAN
Adalah suatu proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis
mengenai Nilai Ekonomi Aset dan Properti pada saat tertentu.

PENILAI
Adalah perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian dan memiliki keahlian
secara profesional dalam penilaian, dan terdaftar sebagai anggota asosiasi
profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standar
Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan Penilaian.
NILAI
Nilai merupakan suatu konsep ekonomi yang tercipta dalam suatu hubungan
finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dijual atau dibeli. Nilai
bukan merupakan fakta, tetapi merupakan suatu estimasi atas manfaat dan nilai
ekonomis terhadap suatu barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam
hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Sebaliknya Konsep Ekonomi dari
suatu Nilai adalah mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang
akan diperoleh oleh Pemilik Barang atau Jasa tersebut pada saat dan tanggal
penilaian. Nilai dalam konteks ekonomi yang diukur dalam Terminologi Moneter
adalah untuk menterjemahkan kegunaan atau manfaat dari suatu Properti atau
Real Estate. 3
METODE PENILAIAN

Metode Pendekatan Data Pasar (Sales

Comparison Approach)

Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Metode Pendekatan Pendapatan (Income

Approach)

4
 Metode Pendekatan Data Pasar (Market Data
Approach)

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti

sejenis.
Properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan
transaksi properti yang sebanding.
(baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam
tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli)
menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.

5
 Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai
subtitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat
properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau
subtitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding
Pendekatan ini memperhitungkan depresiasi berdasarkan kerusakan
fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis, yang dapat
dikatagorikan sebagai berikut :
1. Keusangan fisik (physical deteriorations), yaitu penyusutan nilai
akibat umur pemakaian, kondisi perawatan dan cara pemakaian.
2. Kemunduran fungsional (fungsional obsolescences), yaitu
penyusutan yang timbul akibat perkembangan tehnologi, kesalahan
dalam perencanaan yang mengakibatkan kapasitas berlebih atau
kurang, dan lain-lain.
3. Kemunduran ekonomis (economical obsolescences), yaitu
penyusutan akibat faktor-faktor di luar aktiva itu sendiri, seperti
perubahan peraturan pemerintah, perubahan penduduk, perubahan
pola konsumsi masyarakat, dan lain lain. 6
 Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dengan metode ini, indikasi nilai didasarkan pada pendapatan /

penghasilan bersih yang dihasilkan oleh suatu harta kekayaan
yaitu penghasilan bruto dikurangi dengan biaya operasi per tahun,
dan jumlah ini dikapitalisasi dengan presentase tingkat
pendapatan yang berlaku di pasar bebas. Metode ini hanya
dilakukan atas harta kekayaan yang menghasilkan (income
producing property).

7
PENILAIAN UNTUK TUJUAN GANTI RUGI
Bedasarkan pasal dalam perpres No. 36 Tahun 2005 Jo. No. 65 Tahun 2006,
beberapahal yang berhubungan dengan penilaian untuk tujuan ganti rugi
adalah sebagai berikut :

a. Pengadaan tanah Kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

Memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan
atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman dan
benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

b. Ganti Rugi Penggantian terhadap kerugian baik bersifat fisik

dan/atau Non fisik sebagai akibat pengadaan
tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan,
tanaman dan benda-benda lain yang berkaitan
dengan tanah yang dapat memberikan Kelangsungan
hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan
Sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah

8
PENILAIAN UNTUK TUJUAN GANTI RUGI

c. Pelepasan atau Dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan

penyerahan Hak Tanah terhadap hak atas tanah

d. Dasar Perhitungan UGR Didasarkan atas Nilai Jual Obyek Pajak atau nilai
Nyata/Sebenarnya dengan memperhatikan
Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan
penetapan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah
yang bersertifikat dan ditunjuk Oleh Panitia

9
PENILAIAN UNTUK TUJUAN GANTI RUGI

Penilaian dalam rangka pengadaan tanah bagi pelaksanaan

pembangunan untuk kepentingan umum adalah penilaian untuk
pemberian kompensasi yang meliputi :
1. Nilai ganti Rugi Fisik, yaitu Nilai Pasar Dari :
a. Nilai bidang Tanah
b. Nilai tanaman
c. Nilai benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang
memiliki fungsi dan posisi yang tetap dan tidak dapat
dipindahkan serta merupakan bagian tidak terpisahkan dari
bangunan
Metode penilaian yang biasa digunakan adalah Metode
Pendekatan Data Pasar (Sales Comparison Approach)

10
PENILAIAN UNTUK TUJUAN GANTI RUGI

2. Nilai ganti Rugi non Fisik, yaitu :

a. Nilai kehilangan usaha atau bisnis pada bidang tanah tersebut
(diluar nilai bidang tanah).
b. Nilai kehilangan akses terhadap sumber daya atau mata
pencaharian pada tanah tersebut (diluar nilai bidang tanah).
c. Nilai kerugian atau biaya yang timbul akibat pajak dan bea
perolehan hak atas tanah berkaitan dengan pembelian tanah
baru.
d. Nilai kerugian atau biaya yang timbul akibat relokasi/biaya
pindah ke tempat baru dalam kabupaten/kota yang sama.
e. Nilai akibat kerugian non fisik lainnya yang mungkin timbul

11
Contoh Nilai kerugian yang diperhitungkan sebagai bentuk
kerugian bagi pemilik tanah
1. Kenaikan harga tanah Mulai dari saat dibebaskan
hingga perolehan lahan baru
2. Biaya Pengukuran Lahan di lokasi baru.
3. Biaya Administrasi penerbitan Surat Kepemilikan Tanah
di Loaksi baru
4. Biaya BPHTB.
5. Peningkatan Biaya Hidup (kebutuhan dan inflasi).
Metode penilaian yang digunakan adalah Metode
Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dengan demikian besarnya nilai kompensasi atau ganti rugi

yang harus dibayarkan kepada pemilik tanah yang terkena
pembangunan untuk kepentingan umum merupakan
penjumlahan dari nilai ganti rugi Fisik dan nilai ganti rugi
non fisik.
12
PROSES PENILAIAN

Persiapan
Pengumpulan data Awal
Penyusunan Jadwal Kerja
Penyesuaian Administrasi
Mobilisasi Personil

Kunjungan Lapangan
Verifikasi data Awal Selama dilokasi aset, akan dilakukan
Pencatatan, verifikasi,Pengamatan
Verivikasi Kondisi Aset
Secara visual, serta pengambilan
Pengumpulan Data gambar.
Pendukung

13
 PROSES PENILAIAN
Lanjutan...

Analisa Penilaian
DATA Pendekatan Pasar KENDALI
PENDUKUNG Pendekatan Biaya MUTU
Pendekatan Pendapatan

LAPORAN PENILAIAN

Data Pendukung :
Data harga pasar tanah disekitar aset (untuk tanah)
yang diperoleh dari kantor instansi pemerintah
maupun informasi dari masyarakat
Data harga baru dan harga pasar dari aset jenis lainnya 14
Contoh Laporan Visual

15
16
17
18
Contoh Analisa Nilai Tanah

LOKASI I LOKASI II LOKASI III

19
Contoh Hasil Penilaian

20
TERIMA KASIH

21