BAB I Hal ini dibuktikan dengan tingkat kepadatan penduduk yang cukup tinggi serta harga jual

tanah yang semakin mahal, mengakibatkan pusat kota terkonsentrasi pada area yang cukup sempit.
PENDAHULUAN
Hal ini didasarkan pada pemikiran bahwa kegiatan perkantoran merupakan sebagian besar sumber
nafkah masyarakat kota pada umumnya, dimana berpengaruh terhadap pola pergerakan penduduk
dan tata ruang kota secara keseluruhan. Selain itu, faktor penting lainnya adalah lokasi yang cukup
1.1 Latar Belakang
High rise building (bangunan tinggi) adalah istilah untuk menyebut suatu bangunan yang strategis, hal ini terlihat dari lokasi pusat kota gorontalo yang berada di sekitar lapangan taruna di
memiliki struktur tinggi. High rise building (bangunan tinggi) menjadi mungkin dengan penemuan dominasi aktivitas perkantoran.
elevator (lift) dan bahan bangunan yang lebih murah dan kuat. Bangunan antara 75 feet dan 491 feet
Namun terlepas dari itu, bangunan perkantoran yang kebanyakan dirancang bercirikan khas
(23 m hingga 150 m), berdasarkan beberapa standar, dianggap bangunan tinggi. Bangunan yang
high tech di indonesia masih minim. Jadi dengan situasi dan kondisi yang seperti itu, maka penyusun
lebih dari 492 feet (150 m) disebut sebagai pencakar langit atau dikenal juga dengan sebutan
akan mencoba mengangkat Kantor sewa dengan pendekatan arsitektur high tech ( high tech
skyscraper. Tinggi rata-rata satu tingkat adalah 13 feet (4 m), sehingga bangunan setinggi 79 feet (24
Architecture ) sehingga diharapkan dalam merancang gedung tidak hanya berpatokan pada
m) memiliki 6 tingkat. Meskipun definisi tetapnya tidak jelas, banyak badan mencoba mengartikan
penampilan yang modern saja, tetapi diharapkan dapat memaksimalkan fungsi, memudahkan
arti high rise building:
International Conference on Fire Safety in High-Rise Buildings mengartikan bangunan tinggi aktivitas, dan memberikan inivasi-inovasi teknologi terbaru sehingga tidak hanya berfungsi untuk
massa sekarang tetapi diharapkan juga untuk massa yang mendatang.
sebagai struktur apapun dimana tinggi dapat memiliki dampak besar terhadap evakuasi.
New Shorter Oxford English Dictionary mengartikan bangunan tinggi sebagai bangunan yang
memiliki banyak tingkat.
Massachusetts General Laws mengartikan bangunan tinggi lebih tinggi dari 70 feet (21 m). 1.2 Identifikasi Masalah
Banyak insinyur, inspektur, arsitek bangunan dan profesi sejenisnya mengartikan bangunan Bagaimana cara mengolah site pada High Rise Building sebagai fungsi kantor?
tinggi sebagai bangunan yang memiliki tinggi setidaknya 75 feet (23 m). Apa saja yang harus dilakukan dalam merancang/mendesain High Rise Building dalam bentuk
bangunan kantor sewa?
Perancangan bangunan bertingkat tinggi meliputi desain dan pendetailan komponen- Bagaimana cara mengatur program ruang dan sistem utilitas didalamnya?
komponen struktur dengan mempertimbangkan factor keamanan, kekakuan, kesetabilan, kekutan dan
fungsi dari suatu gedung sehinngga menuhi criteria perancangan.desain dan pendetailan komponen-
1.3 Tujuan
komponen struktur tersebut pada umumnya di rancang untuk menahan gaya vertical grafitasi (beban
Untuk menambah pengetahuan tentang cara mengolah site pada bangunan High Rise Building
mati dan hidup), gaya horizontal angin dan gaya gempa. Di Indonesia yang merupakan wilayah
sebagai fungsi kantor.
rawan gempa, perancangan bangunan bertingkat tinggi merupakan hal yang penting. Hal ini di Untuk dapat mendesain/merancang bangunan High Rise Building sebagai fungsi kantor.
maksudkan supaya pemakai gedung dapat merasa aman dan nyaman apabial berada pada bangunan Untuk dapat mengatur program ruang dan sistem utilitas pada bangunan High Rise Building
bertingkat tinggi. untuk perkantoran.

Keanekaragaman aktivitas berdasarkan gaya hidup masyarakat kota juga menuntut 1.4 Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penyusunan laporan ini adalah:
penyediaan fasilitas lainnya dalam sebuah bangunan perkantoran. Dengan keterbatasan lahan di kota 1. Pengumpulan data
dan harga lahan yang semakin mahal, maka fasilitas fasilitas tersebut digabungkan kedalam sebuah Studi Literatur, yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara mencari berbagai informasi yang

bangunan, yaitu bangunan kantor sewa dalam bentuk high rise building. berhubungan dengan obyek perencanaan dan perancangan kantor sewa melalui media yaitu :
buku, majalah, koran, paper, internet dan lain-lain.
 Studi Banding, yaitu merupakan penyajian interprestasi informasi yang diperoleh dari hasil karya Luas lahan : 9135 m2
yang sudah ada untuk mendapatkan perbandingan keterkaitan dengan judul dan tema. KDB : 40%
2. Analisa KLB :3
Analisa Kegiatan, antara lain unsur jenis kegiatan, sifat kegiatan, syarat kegiatan, pelaku
GSB : 6-8 m
kegiatan.
Analisa Tapak, meliputi analisa pencapaian, analisa sirkulasi, analisa orientasi, analisa view, Tipe Bangunan : Tunggal

analisa kebisingan, analisa pola ruang luar dan penzoningan. Ketinggian Bangunan : 25 lantai
Analisa Bangunan, antara lain meliputi analisa massa bangunan, sirkulasi bangunan, struktur Kepemilikan : Swasta
bangunan dan utilitas bangunan. Fasilitas :
Bisnis center ( Perkantoran )
1.5 Sistematika Pembahasan
Secara garis besar, sistematika dalam pembahasan laporan ini dapat diuraikan sebagai berikut : Restoran / Caf
Bab I PENDAHULUAN
Menguraikan mengenai Latar Belakang, Identifikasi Masalah, Tujuan, Metode Penelitian, dan Fitness center
Sitematika Pembahasan. Healt center
Bab II TINJAUAN UMUM
Berisikan pembahasan mengenai gambaran umum proyek, tinjauan teori berupa informasi mengenai Exhibition

pengertian dan jenis kantor dan pembahasan studi banding proyek sejenis. Retail- retail
Bab III TINJAUAN KHUSUS
Service area
Berisikan penjelasan tentang judul proyek, Tinjauan teoritis mengenai tema dan keterkaitan tema
Dan ruang penunjang lainya.
dengan proyek.
Bab IV ANALISA PERANCANGAN
Bab ini berisikan tentang analisa berdasarkan data yang ada, analisa kegiatan, analisa tapak, analisa
2.2 Lokasi Tapak
kontek lingkungan, analisa perencanaan dan perancangan.
Bab V KONSEP PERANCANGAN Lokasi tapak atau site berada di jalan Sultan Botutihe yang di apit oleh Gorontalo Mall
Bab ini berisikan tentang kesimpulan dari beberapa analisa sebagai konsep dasar dalam perencanaan
dan Masjid Baiturahman. Tapak tersebut merupakan tapak yang sesuai untuk di bangun kantor
tapak dan perancangan bangunan.
sewa, atau sesuai dengan peruntukan lahan yaitu area perdagangan dan jasa serta perkantoran.

BAB II Kondisi tapak saat ini merupakan bangunan apotik, pertokoan, dan beberapa rumah warga.

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Gambaran Umum Proyek

Nama Proyek : Kantor Sewa
Tema : Arsitektur High Tech
Lokasi : Jl. Sultan Botitihe
Kota Timur Kota Gorontalo
Sifat Proyek : Fiktif
Peruntukan Lahan : Perdagangan & Jasa serta Perkantoran
Gambar 2.1
Sasaran : Kalangan bisnis, umum dan wisatawan
 Letak Site
2.3 Tinjauan Gedung Kantor Sewa
Bangunan yang akan dirancang adalah gedung kantor sewa.
Berikut dijelaskan mengenai teori pengertian dan pengelompokan gedung kantor sewa.
2.3.1 Pengertian Kantor Sewa
Kantor ialah:
Balai ( gedung, rumah, ruang ) tempat mengurus suatu pekerjaan atau perusahaan.1
Sewa ialah:
Cara atau salah satu upaya untuk mendapatkan sesuatu.1
Jadi pengertian Gedung Kantor Sewa dapat disimpulkan sebagai berikut :
Bangunan atau rumah yang dapat difungsikan sebagai tempat mengurus kegiatan suatu
pekerjaan dengan cara sewa.
Sedangkan menurut Hunt, W.D ( dalam Meyer, 1983 ), dalam buku Panduan
Perancangan Bangunan Komersial, Andy Marlina, 2008 kantor sewa adalah suatu bangunan
yang mewadahi transaksi bisnis dengan pelayanan secara profesional, atau suatu fasilitas
perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya
pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar.2
2.3.2 Klasifikasi Kantor Sewa
Pengadaan kantor sewa di setiap wilayah tidak selalu sama dengan kantor sewa di
wilayah lain, karena perlu menyesuaikan dengan kebutuhan masyarakat serta tren dan
kecenderungan ekonomi setempat. Rancangan kantor sewa ini merupakan respon terhadap
perkembangan perekonomian wilayah, yang perlu juga dipertimbangkan untuk
mengantisipasi peluang perkembangan pada massa yang akan datang.
Menurut Hunt, W.D ( dalam Meyer, 1983 ), ( dalam Marlina, 2008 ) kantor sewa
dapat diklasifikasikan sebagai berikut :2
1. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Ruang Sewa
Small Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria sebagai berikut :
o Berkapasitas 1 3 orang.
o Luas area minimal 8 m2 dan maksimal 40 m2.
Medium Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria sebagai
berikut :
o Kapasitas memadai untuk grup kerja ( 4 -12 orang ).
o Luas area minimal 40 m2 dan maksimal 150 m2.
Large Space, merupakan modul ruang yang memiliki kriteria sebagai berikut :
o Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja.
o Luas area di atas 150 m2
2. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Peruntukannya.
Kantor sewa fungsi tunggal
Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi (fungsi
tunggal). Pada kantor sewa semacam ini sifat dan karakter lingkup kegiatan yang
diwadahi relatif sama.
Kantor sewa fungsi majemuk
Merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi (fungsi majemuk)
sehingga lebih vareatif. Kantor sewa fungsi majemuk mempunyai peluang yang lebih
banyak terkait dengan penggabungan berbagai fungsi.
3. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Jumlah Penyewa.
Penyewa bangunan Tunggal
Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu penyewa dan dalam
jangka waktu tertentu. Hal ini berarti seluruh bangunan kantor sewa tersebut disewa
oleh satu penyewa saja.
Penyewa Lantai Tunggal
Adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu penyewa saja.
Penyewa Lantai Majemuk
Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa /
unit kantor. Pada kategori kantor sewa ini, dalam satu lantai bangunan dapat disewa
sekaligus oleh beberapa penyewa sehingga modul ruang sewa merupakan aspek
penting pada perancangan bangunan.
4. Klasifiksi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolanya.
Tenant Owned Building
Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik sekaligus berperan sebagai penyewa
sebagian besar bangunan
Speculative Office Building
Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi kebutuhan pasar (market
demand) serta secara spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan
studi kelayakan.
Investment Type of Office Building
Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara lain :
o Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan disewa oleh satu
penyewa saja.
o Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif tinggi.
5. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan tipical Jalur Pencapaian
Tipe Koridor Terbuka
Pada rancangan dengan konfigurasi ini, ruang-ruang disetiap lantai dicapai melalui
koridor yang menghubungkan antar ruang. Konfigurasi ini biasanya digunakan pada
 bentuk bangunan yang memanjang dengan tatanan ruang yang relatif linier. Ruang- Ada juga penerapan kantor sewa yang dirancang dengan tower plan dengan sistem
ruang dapat disusun salah satu sisi koridor (single zone ) atau kedua sisi koridor open lay out pada lantai-lantai yang disewanya untuk memudahkan penyewa dalam
(double zone) mengolah ulang rancangan ruang sewanya.
Contoh :
Contoh :

Gambar 2.4

Penerapan satu jalur sirkulasi vertikal / core dengan sistem open lay out pada setiap
lantainya.
Gambar 2.2
Penerapan koridor terbuka pada ruang kantor sewa
Tipe menara
Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi tipe menara apabila 2.3.3 Perhitungan Sewa Ruang Kantor

bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi dengan luasan lantainya relatif Ada beberapa istilah dalam perhitungan sewa ruang kantor seperti,
kecil sehingga perbandingan antara lebar dan tinggi bangunan sangat kecil. Pada tipe
ini, ruang-ruang dicapai melaluai satu jalur sirkulasi vertikal yang biasa disebut Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi

dengan istilah core. merupakan layanan untuk penyewa seperti,elevator, tangga dll.
Contoh : Rentable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.
Gross area system, adalah sewa sistem dengan memperhitungkan semua bagian
bangunan berikut bangunan penunjangnya.
Net area system, adalah sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar
hanya digunakan oleh penyewa.
Semi gross system, adalah sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang
digunakan oleh penyewa di tambah dengan beberapa ruang fasilitas.

2.4.4 Jenis Aktifitas Dalam Gedung Kantor sewa

Aktifitas pengguna / costumer
Kegiatan utama adalah yang berhubungan dengan akomodasi (seperti bekerja)
Gambar 2.3 disamping kegiatan lainnya seperti makan, minum, pertemuan / rapat (meeting)
Gbr.2.Penerapan satu jalur sirkulasi vertikal Aktifitas pengelola
 Sesuai dengan tugasnya yaitu memenuhi segala kebutuhan pengguna / costumer, mulai Pameran /Exibition
dari bekerja, makan, minum dsb.
Aktifitas suplai barang
Kegiatan ini dapat dibagi lagi kedalam kelompok kegiatan suplai seluruh urusan
logistik didalam gedung.

2.4.5 Jenis Pengelompokan area dalam gedung.

Dari aktifitas-aktifitas yang ada dalam gedung dapat dikelompokan dalam
beberapa area menurut sifat dan kegiatannya yaitu :
Privat area
Privat area merupakan daerah khusus untuk kegiatan pribadi para pengguna / costumer
seperti bekerja ( ruang kantor ).
Public area
Publik area merupakan daerah pertemuan pengelola dengan pengguna, maupun dengan
tamu seperti ruang lobby, ruang sirkulasi dsb.
Service area
Service area merupakan daerah khusus untuk pengelola, disini bermacam pelayanan
disiapkan untuk kebutuhan para pengguna seperti area M/E, toilet, dan gudang.
Ketiga area tersebut didalam sebuah gedung biasanya dibagi dalam dua bagian yaitu :
Front office
Yang terdiri dari private area dan public area, disini segala macam bentuk kegiatan
pelayanan dari fasilitas ditampilkan dengan sesuatu gedung untuk dinikmati oleh para
pengguna.
Back office
Merupakan service area sedapat mungkin pengguna tidak mengetahui atau melihat
segala kegiatan diarea ini. Bagian ini merupakan bagian yang penting dari sebuah
gedung, kelancaran aktifititas pada bagian front office tergantung pada bagian ini.
Dari studi pustaka di atas dapat dijadikan acuan bahwa proyek yang direncanakan
adalah kantor sewa dengan fungsi majemuk dengan luas ruang medium space dan large
space . Untuk mengetahui fungsi dan jenis kegiatan yang akan ditempatkan diarea
podium perlu dilakukan analisa lingkungan site sehingga dapat terjadi kesinambungan
kegiatan diarea tapak.
Lokasi tapak atau site berada di jalan Sultan Bptutihe, Kel. Ipilo, Kec. Kota Timur
BAB III
Kota Gorontalo, menurut analisa lokasi ini berada diarea perdagangan & jasa dan
perkantoran, hal ini dibuktian dengan adanya beberapa pusat perbelanjaan, penginapan, TINJAUAN KHUSUS
dan perkantoran.
Melihat beberapa potensi dan analisa yang ada maka dapat disimpulkan fungsi dan
jenis kegiatan diarea podium yang terdiri dari beberapa fungsi ruang seperti ;
Restauran / caf 3.1 Tinjauan Khusus Tema (Arsitektur High Tech)
fitness center / gym Healt center
3.1.1 Latar Belakang Pemilihan Tema
 Bangunan kantor sewa ini direncanakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat di Kota
Gorontalo pada khususnya dan Gorontalo pada umumnya. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut,
maka timbul suatu pemikiran untuk menciptakan kantor sewa yang mampu menampilkan nuansa
teknologi dalam mengekspresikan fungsinya. Sehingga hal di atas mendorong untuk
menyelesaikan permasalahan dengan pendekatan Arsitektur High-Tech.
Jadi tema high tech didalam dunia desain arsitektur adalah untuk menyatakan sesuatu
yang tinggi dalam ilmu pengetahuan yang dipakai untuk mempermudah dalam melakukan suatu
pekerjaan dengan menggunakan teknik/cara yang canggih.

Inti dari Arsitektur High Tech ini adalah menciptakan suatu bangunan dengan cepat,
memiliki kesan ringan, dan mempunyai karakter tersendiri yang permanent dan fleksibel sesuai
dengan kebutuhan dan pengembangan ruang. Sejalan dengan pemikiran bahwa perkembangan
teknologi dalam sebuah kantor sewa di masa depan sulit untuk diprediksi perkembangannya.

Untuk mengantisipasi perkembangan yang tidak terdeteksi tersebut di gunakan topik

Arsitektur High Tech sebagai konsep dari proyek ini, sehingga dapat menciptakan suatu
fleksibilitas ruang terhadap perkembangan kantor sewa di masa depan dan diharapkan dapat
memberikan pelayanan terhadap kebutuhan kantor sewa secara optimal.
Gambar 3.1
Maka dalam mendesain kantor sewa yang berfungsi sebagai tempat untuk
mengoptimalkan kegiatan perkantoran, sehingga tema Arsitektur High Tech menjadi salah satu Interior Tokyo International Forum
solusi yang akan di terapkan. Salah satunya dengan penerapan material berteknologi tinggi yang
dapat menciptakan suasana dan bentuk yang unik dan modern.
3.2 Kaitan Tema Arsitektur High Tech dengan Judul
Beberapa hal yang mendasari keterkaitan tema dengan judul adalah Sebagai berikut ;
Tuntutan sebuah kantor sewa yang memiliki kesan modern dan akan tetap eksis dimassa yang
3.1.2 Pengertian Tema Arsitektur High Tech
akan datang, sehingga mampu bersaing dengan pada era perkembangan teknologi yang semakin
Pengertian secara etimologis ( tata bahasa ), menurut kamus bahasa inggris adalah : maju/modern. Hal ini saya ingin mengaplikasikan tema arsitektur high tech sebagai solusinya,
karena dalam high tech menuntut inovasi-inovasi yang modern.
High : untuk menunjukan sesuatu yang tinggi/maju. Tuntutan sebuah kantor sewa yang mampu memberikan kemudahan pelayanan untuk

Technology : sesuatu yang menggunakan ilmu pengetahuan untuk memudahkan dalam memaksimalkan aktivitas/kegiatan perkantoran yang modern, sehingga semua kebutuhan

melakukan pekerjaan. pengguna/penyewa kantor tersebut serba sistem otomatis, efisiensi service, ketepatan dan
kecepatan waktu.
Teknologi berasal dari bahasa yunani technologia yaitu : 1 Hal ini bisa diaplikasikan dengan tema arsitektur high tech sebagai solusinya, karena dalam high
tech menuntut inovasi-inovasi yang modern secara otomatis, praktis, cepat dan tepat waktu.
Techne : cerdik, cerdas, pintar atau bisa diartikan jenius. Tuntutan sebuah kantor sewa yang dapat dibangun/diwujudkan dengan cepat, efektif dan efisien.
Hal ini high tech sangat berperan untuk memunculkan ide/inovasi teknik atau sistem terbaru
Logia : akal atau pikiran
dalam pelaksanaan perwujudan sebuah kantor sewa yang dapat di bongkar pasang dengan sistem
pabrikasi yang modern.
3.3 Studi Tema Arsitektur High Tech serba otomatis dan mahal, sehingga secara tidak lansung sudah terbayang bahwa bangunan
3.3.1 Definisi Arsitektur High Tech
tersebut mahal dan yang dapat menikmatinya adalah orang-orang tertentu saja.
Arsitektur High Tech memiliki pengertian stayle arsitektur dimana building service
tidak hanya tersingkap, akan tetapi di utamakan atau di tekankan sebagai contohnya yaitu ducting
dan pipa-pipa dapat dicat dengan warna cerah untuk mengidentifikasikan fungsi masing-masing.2

Arsitektur High Tech atau High Tech secara harfiah dapat diartikan sebagai suatu tehnik
maju atau tinggi yang digunakan untuk memudahkan dalam membuat suatu bangunan yang
mencakup ruang, fungsi, bentuk, struktur, material, dan lain-lain dengan menggunakan kemajuan
ilmu pengetahuan yang diterapkan dalam teknologi tinggi.

Dari pengertian di atas tersebut bukan berarti bahwa bangunan high tech dibuat dengan
menggunakan teknologi yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan pergerakan stayle arsitektur
lainnya, akan tetapi tehnologi dan perlengkapan bangunan yang ada diletakkan diluar bangunan
agar terlihat serta memberikan suatu gambaran yang jelas dan karakter pada bangunan itu sendiri.
Hampir semua arsitektur high tech kerangka kerja ini di desain dengan penuh perhatian agar
memperoleh bangunan yang fungsional dan fleksibel.
Gambar 3.2
Interior Tokyo Internationa ForumVertical structure of glass wall
3.3.2 Karakteristik Arsitektur High Tech
Apabila kita mendengar bangunan high tech maka biasanya yang muncul dalam
pikiran kita adalah bangunan yang mewah, besar, menggunakan teknologi yang paling anyar,
Gambar 3.3
Walt disney concert hall Frank O Gery
Sebenarnya Arsitektur High Tech tidaklah sesempit yang diduga, dalam konsep high tech
apabila kita gali sebenarnya terkandung banyak esensi yang pada prinsipnya malah bertentangan
dengan pemikiran diatas. Beberapa esensi utama tersebut terangkum dalam suatu pedoman dasar
hih tech yang telah tersajikan sebelumnya. sebagai contoh adalah celebration of process
berarti bahwa bangunan itu terjadi dari suatu proses yang jelas, jadi dalam pengambilan
keputusan desain itu muncul pemikiran yang teranalisa dengan baik dan beralasan. Inside out ,
penarikan berbagai macam teknologi baik itu utilitas, service maupun struktur untuk di ekspose
atau di perlihatkan pada muka bangunan. Perletakan ini memudahkan bagi perawatan,
fleksibilitas dan kejujuran. Dan berbagai esensi lainnya yang kesemuanya itu bertujuan untuk
mencapai suatu efisiensi jangka panjang, serta untuk memuaskan kebutuhan semua pihak.
Pada Arsitektur High Tech ketiga biaya ini dipertimbangkan namun penekanannya lebih
pada bagaimana menekan life-cycle cost dan enviroment cost. kedua biaya ini mencpai 80% total
pengeluaran dalam jangka waktu 50 tahun memegang peranan penting untuk mencapai efisiensi
jangka panjang dan long term profit yang merupakan target yang bijak.
Jadi Arsitektur High Tech itu tidak selalu mahal (high cost), namun untuk first cost
bangunan high tech akan kalah namun akan menang dalam penekanan life cost dan
environmental cost yang berarti tercapainya efisiensi jangka panjang. pemikiran yang jauh
 kedepan namun realistis itulah yang memberikan nilai positif bagi Arsitektur High Tech. Transparansi, pelapisan dan pergerakan merupakan tiga kualitas utama dari estetik
Sehingga yang terpenting bukanlah terletak pada apakah teknologi itu maju atau tidak, tetapi bangunan high tech.
terletak pada pemikiran serta pengaplikasian dari metode-metode yang tersedia, bagaimana Penggunaan kaca transparan, pelapisan, ducting, tangga dan struktur aksentuasi dari

bangunan itu diciptakan bukan hanya untuk sekarang, namun juga untuk menghadapi massa escalator serta elevator yang bergerak merupakan karakter dari bangunan high tech.
Pelapisan dari pelayanan dan dilayani, dengan perubahan ritme dan potensi untuk
mendatang yang belum kita ketahui (design or unknown future).
permainan cahaya dan bayangan, menawarkan kemungkinan untuk mengatur
5
transformasi dari bangunan lebih lama.
Transparansi merupakan proses dimana mata diarahkan pada kegiatan yang berlapis
3.3.3 Sejarah Perkembangan Arsitektur High Tech
(overlapping), tanpa lubang asli yang eksist, namun permainan cahaya dan bayangan
Pada awal tahun 1970-an, kata High Tech sering digunakan oleh para arsitek untuk suatu
inilah yang memberikan impresi bahwa suatu massa itu transparan.transparansi tidak
istilah yang menyatakan alternatif teknologi yang mereka pakai dalam suatu rancangan. High
selalu dicapai dengan media kaca kecuali terpaksa, walaupun pada prakteknya banyak
tech dalam dunia arsitektur memiliki arti yang berbeda dengan High Tech dalam dunia industri.
6
dalam dunia industri dapat diartikan dengan komputer, elektronik, robot dan lain sebagainya. yang mengartikan transparansi dengan media kaca.
Hirarki dari pergerakan yang berkisar dari cepat ke lambat, dan dari gaduh ke tenang,
Dalam dunia arsitektur sekarang dapat diartikan sebagai suatu bangunan terobosan yang
secara langsung memberikan pengaruh baik itu dalam pola skala ruang maupun pola
memiliki gaya tersendiri. 3
7
Lalu mengarah ke late-rationnalism, menurut vittorio magnago 4
dimana High Tech bangunan dalam kota dan kawasan.
kemampuan untuk diubah, fleksibilitas, pergerakan bebas dan penambahan tanpa batas.
tersebut telah diterapkan dibandingkan dengan early-rationalism yang masih rancu dan belum
dapat dibedakan dengan baik. kemudian setelah itu mulailah berkembang ke arah contemporary
movements yang memiliki karakter antara lain : peningkatan ekonomi, industrialisasi,
pertumbuhan penduduk, perkembangan teknologi, perkembangn budaya dan krisis energi.

3.3.4 Dasar-dasar Arsitektur High Tech

A. Inside out

Bagian service dan struktur bangunan hampir selalu terekspose pada eksterior bangunan
sebagai suatu bentuk ornamental.
Terdapat ekspresi antara servant (pelayan) dan serve (yang dilayani).
dimungkinkan adanya perubahan / perbaikan teknologi secara cepat tanpa mengganggu
kegiatan di dalam interior bangunan.
B. Celebration of Process
Penekanan pada logika dan kejelasan proses konstruksi sehingga what, why, dan how Gambar 3.4
dari bangunan dapat terlihat jelas.
Dengan penekanan pada proses / mampu menyimbolkan proses yang jelas, bangunan Strata-Tower

High Tech menjanjikan lebih dari apa yang dapat diberikan oleh teknologi, yaitu perfect D. Optimistic Confidence in Scienci Culture
function dan efisiensi jangka panjang. Keoptimisan bahwa bangunan high tech memiliki kemampuan yang menjanjikan dalam
C. Transparency, Layering and Movement menghadapi massa mendatang yang belum kita ketahui.
3.4 Tipologi Bangunan High Tech Pada bangunan bangunan ini rogers benar-benar mengekspose pipa-pipa utilitas, dan
Pada dasarnya tipologi bangunan high tech adalah sebuah pabrik. kenyataan terdapat
memberikan warna sesuai dengan fungsinya. walaupun system utilitasnya diekspose tetap terlihat
sejumlah pengaruh high tech pada desain pabrik, sehingga muncul persepsi bahwa bangunan high
rapih, tanpa mengabaikan fungsi.
tech adalah sebuah pabrik. Tipe pabrik yang lama dibangun dengan bata, cerobong asap yang tinggi
telah digantikan dengan penutup panel metal yang dicat dengan warna cerah dan didekorasi dengan
tulisan yang tegas dan berani. Tipe pabrik, yang didefinisikan sebagai struktur bentang lebar dengan
penutup dinding yang sederhana, telah diadopsikan dalam beberapa tahun terakhir ini menjadi
8
fungsi-fungsi lain seperti supermarket, pusat kebugaran dah juga galeri seni.
Pemakaian kaca yang jernih dan trasparan secara besar, penempatan pipa-pipa, tangga dan
struktur serta penekanan dan pergerakan escalator dan lift memberikan suatu karakter tersendiri bagi
bangunan high tech.
Pada bangunan Liyods dan hongkong bank, mekanisme yang begitu rumit dari escalatornya Gambar 3.6

yang transparan, memberikan suatu kesenangan bagi pengamat yang melihat bagaimana mereka naik Bangunan Pompidou Centre
ke atas tanpa ada usaha sedikit pun. Kebanyakan arsitektur high tech ini di terapkan pada bangunan seperti bandara, stadion,
pabrik, sport hall, serta gedung serbaguna yang besar dan diakui oleh masyarakat sebagai suatu gaya
gaya yang cocok.konflik atau kritik baru akan muncul ketiga gaya ini diterapkan pada bangunan
eperti perumahan, sekolah, atau bangunan tradisional.

Pengertian high tech disini tidak berarti teknologi yang akan diterapkan kedalam suatu
gedung yang akan dibangun harus menggunakan teknologi yang paling baru, yang terpenting
hanyalah memberikan bangunan tersebut suatu kerangkaatau karakter. hampir semua bangunan
Arsitektur High Tech kerangka ini sengaja dirancang agar fleksibel.

3.5 Penerapan Tema Arsitektur High Tech pada Bangunan

Gambar 3.5 Penerapan Tema Arsitektur High Tech adalah dalam upaya mewujudkan penampilan fisik
Hongkong Bank & Bangunan Liyods pada bangunan kantor sewa. secara etimologis, penampilan dapat diartikan :
Proses, pembuatan, cara menampilkan diri.
Pada bangunan liyods sangat terlihat sekali kalau richard rogers mengekspose bagian struktur
Pengungkapan atau proses untuk menyatakan maksud, gagasan dan lain sebagainya.
dan kulit bangunan dengan menggunakan material stainless-steel.
Begitu juga dengan hongkong bank, lagi-lagi struktur bangunan ini ditonjolkan dan
menggunakan material baja, sehingga bangunan ini terlihat kokoh namun tetap terlihat ringan ,
karena ditambah efek transparency.
Pada pompidou centre, rogers mengunakan warna-warna cerah untuk membedakan macam-
macam struktur dan utilitas yang berbeda sehingga memungkinkan bagi mereka untuk mengerti
dengan mudah dan efektif.
 Gambar 3.7 James Stirling
Mengatakan bahwa arsitekturnya dikategorikan sebagai new brutalism dan bukanlah
Tokyo Internationa Forum, Struktur terekspose tetapi kesan ringan
post-modernism. dan charles jencks mengkotakan richard rogers dan norman foster
Sehingga desain gedung kantor sewa harus direncanakan sesuai dengan fungsinya, maka
sebagai arsitek late modern.
tampilan harus menimbulkan kesan modern, skspresif dan elegan. karena hal tersebut berkaitan Richard Rogers
dengan aktifitas perkantoran, akan menampilkan elemen-elemen kulit bangunan dengan Inti dari arsitektur adalah legalitas dimana dia menampilkan tampak bangunan yang
menggunakan material utama berupa plat baja, aluminium, stainless-steel, dan kaca serta elemen-elemennya dirancang untuk menampilkan fungsinya dengan jelas dimana
mengekspose sistem jaringan utilitasnya. berdasarkan analisa di atas maka pendekatan pencapaian elemen tersebut saling berhubungan dengan elemen lainnya dan dengan keseluruhan
suasana melalui beberapa pendekatan yaitu : 9
bangunan. tidak ada elemen yang disembunyikan dan semua diekspose.
Norman Foster
melalui permainan elemen-elemen arsitektural pada bidang kulit bangunan, baik secara dua Tehnologi canggih (high tech) bukan lah alat yang berdiri sediri, melainkan merupakan
maupun tiga dimensi. alat untuk tujuan sosial yang lebih luas.bangunan high tech pun masih dibantu dengan
yang diterapkan pada bidang pengamatan melalui : permainan skala bidang, pengolahan jalur
buatan tangan manusia, yang membuatnya disukai baik pengguna maupun pengamat.
sirkulasi, pengolahan bentuk bidang, pengolahan pengurangan dan pengulangan. Norman Foster
yang di pertegas dengan pemilihan elemen warna dan tekstur bahan material yang meliputi : Norman Foster adalah yang paling mendekati cara membuat bangunan bagaimana
elemen pembatas, elemen pengisi, elemen pelengkap, serta finishing. proses industri untuk bangunan shanghai dan hongkong bank. setiap element : clading,
tampilan yang dinamis da komunikatif yang diungkapkan melalui wujud bidang bangunan yang strutur, joint, modul service di buat prototype, dites dan didesain sebelum di kirim ke
berkesan modern dan merupakan suatu produk dari kemajuan teknologi dapat dihadirkan melalui site.
gaya Arsitektur High Tech.
3.6 Tinjauan Terhadap Tema pada Penampilan Bangunan
3.6.1 Faktor-faktor yang mempengruhi penampilan bangunan, yaitu : 10
3.5.1 Pendapat Arsitek Tentang Arsitektur High Tech
Fungsi
Deyan Sudjic in New Direction in British Archtecture :
Lebih dikaitkan pada penataan ruang dalam atau pemanfaatan unsur ruang
Norman Foster, Richard Rogers, James Starling
secara fungsional.
Inti dari modernisasi adalah bangunan yang bharus merefleksikan zamannya dan bahwa
zaman industri harus memiliki arsitekturyang tepat dan sesuai, yaitu : abstrak, tanpa
ornament dan fungsional.
Walter Gropius
Dalam the new architecture and bauhaus (1935) bahwa penutup bangunan dengan
arsitektur, massa lalu membuat kita dapat melihat kepada aspek-aspek baru dari
arsitektur dan berkorespondensi dengan peradaban teknologi di zaman kita hidup
dimana gaya arsitektur lama dihancurkan dan kita kembali kepada kejujuran pikiran dan Gambar 3.8
Penataan ruang
perasaan. Estetika
Mies Van de Rohe Menyangkut nilai keindahan dari suatu fisik bangunan yang ditampilkan secaravisual
Pada tahun 1964 menyatakan bahwa tehnologi cangggih memberikan bahan
bangunan baru dan metode-metode yang lebih efisien yang sangat kontras dengan
konsep tradisional arsitektur.

Hugo Haring : Bentuk adalah suatu perwujudan dari organisasi ruang yang merupakan
hasil dari suatu proses pemikiran. proses ini didasarkan atas usaha pernyataan diri dan
14
pengembangan fungsi.

Juan Bonta : Pencapaian bentuk fisik suatu obyek atau tempat adalah merupakan
rangkaian dari seluruh bagian yang dapat diamati / diterima secara langsung atau tidak
15
langsung.

Tampak atau Fasade Bangunan
Dalam proses pengolahan fasade bangunan terdapat tiga faktor yang harus
dipertimbangkan.

Bentuk sosok bangunan
Bentuk sososk bangunan akan menuntut cara-cara yang tidak sama untuk pengolahan
tampak luarnya.

Tempat dan bentuk tapak
Gambar 3.9 Pengolahan tapak bangunan tidak dapat dipisahkan dengan tempat dimana bangunan
Bagian strukturnya diekspose tanpa ditutupi, sehingga kesan yang di timbulkan kuat dan tersebut akan didirikan. hal ini berarti bangunan harus beradaptasi dengan situasi dan
ringan bagi pengamat kondisi tapak, dimana bangunan akan berdiri bersama-sama dengan bangunan yang akan
Lingkungan lebih dahulu ada.
Fisik dan non fisik, lebih di kaitkan kepada pengolahan ruang luar
Orientasi lingkungan
Orientasi diartikan secara umum sebagai hal-hal yang perlu kita perhatikan seperti potensi
3.6.2 Elemen Bentuk Bangunan Bentuk
terdekat, arah muka bangunan, dan lain-lainnya.
Bentuk
Faktor-faktor yang mewujudkan bentuk
Didalam dunia arsitektur bentuk adalah unsur yang tertuju langsung pada mata, dan Perwujudan bentuk tidak terlepas dari pengaruh tuntutan kebutuhan aktifitas pemakai,
pengolahan dari bentuk tersebut akan memberikan kesanvisual dari pengamatan yang tuntutan kepuasan akan keindahan dan kenyamanan.

mengamati bentuk tersebut. Melalui kerjasama antara panjang, lebar, volume dan kedalaman Fungsi
11 Peranan fungsi menyangkut pemenuhan terhadap aktifitas manusia yang timbul akibat
akan menghasilkan daya tarik dan tanggapan terentu.
kebutuhan manusia, baik kebutuhan jamani maupun rohani.

12 Simbol
Bentuk merupakan kreasi desain, from is the total visual appearance of design
Pengenalan simbol merupakan proses yang terjadi pada individu maupun masyarakat
Bentuk adalah apa yang kita lihat pada bangunan , menyangkut keseluruhan dari bentuk yang
melalui panca indra, sehingga menimbulkan suatu arti dari apa yang ditangkap pada saat
ditampilkan. pengertian mengenai bentuk yang dikemikakan oleh beberapa arsitek ternama,
bangunan tersebut dilihat / diamati.
antara lain :
3.7 Tinjauan Empiris Menurut Tema

Alvar Alto : Bentuk adalah media bagi arsitek untuk menyampaikan informasi melalui
Berikut ini contoh-contoh study banding bangunan yang menggunakan tema High Tech.16
13
kesan yang akan ditampilkan.
3.7.1 Tokyo Internationa Forum
Architect : Rafael Vinoly
Location : Tokyo, Japan
Date : 1989 competition, completed 1996
Building type : Exhibition hall, conference centre
Construction system : Steel frame an mega truss, glass curtain
Wall
Style : high-tech modern

Gambar 3.11
Interior Tokyo Internationa Forum

3.7.2 30 St Mary Axe Commentary 17

Architect : Norman Foster

Location : London, England
Date : 2000-2004
Gambar 3.10 Building type : Commercial Office Tower, Skyscraper
Tokyo Internationa Forum
Construction system : Glass clading
Tokyo Internationa Forum didesain oleh arsitek Rafael Vinoly, dari New York pemenang
Style : high-tech modern
kompetisi desain internasional yang diadakan di UIA. Rafael Vinoly menjelaskan lebih bari 80%
30St Mary Axe Commentary didesain oleh arsitek norman foster didalam desinnya
kaca yang di gunakan pada proyek ini adalah kaca laminasi, alasan penggunaannya adalah
menjelaskan system penghawaan pada bangunannya, dan tidak 100% mengandalkan penggunaan
keamanan. hall kaca adalah yang pertama kali ditentang karena tingginya biaya bila
AC. karena dia berfikir pada saat yang akan datang dunia akan mengalami krisis energi.
menggunakan kaca film, tetapi kami tetap memaksa karena hasil penelitian membuktikan fakta
bahwa kaca laminasi lebih aman. Sehingga norman foster dalam mendesain bangunannya mengandalkan penghawaan
alam, caranya jendela pada bangunan ini dapat terbuka secara otomatis apabila suhu pada
Sejak Tokyo Internationa Forum di bangun faktor keselamatan atas terjadinya gempa
ruangan tersebut panas sehingga dapat terbuka secara otomatis apabila suhu pada ruangan
sangat berpengaruh pada desain, desain menerapkan kaca laminasi yang diberi bingkai
tersebut panas, sehingga dapat menghemat energi 40%. setiap tahunnya.
memungkinkan orang dapat bergerak saat terjadi gempa dan kaca tidak pecah, penggunaan kaca
laminasi pada kanopi adalah juga dengan alasan yang sama.
 Alsop dan Stormer bisa dikatakan cukup berhasil dalam menerapkan gaya high tech pada
hotel tersebut, karena jarang sekali hotel yang menerapkan tema high tech, tetapi disisi lain
material terlalu transparan sehingga dapat mengganggu kenyamanan pengunjung.

Gambar 3.12 Gambar 3.13

30 St Mary Axe Commentary Hotel du Departement

3.7.3 Hotel du Departement 18 Dari bebera hasil tinjauan terhadap tema arsitektur high tech diatas dapat disimpulkan
Architect : Alsop and Stormer ciri-ciri bangunan high tech antara lain ;
Location : Marseille, France
Inside out
Date : 1994 Bagian service dan struktur terekspose
terdapat ekspresi antara servant dan serve
Building type : Regional goverment headuarters
adanya perubahan/perbaikan teknologi secara cepat
Construction system : Glass and steel, fabric converings Celebration of process
Penekanan pada logika dan kejelasan proses konstruksi
Style : Sculptural high-tech modern perfect function dan efisiensi jangka panjang.
Ternyata stayle high tech dapat diterapkan pada bangunan hotel, yang dirancang olel Transparency, Layering and Movement
Transparansi, pelapisan dan pergerakan
arsitek Alsop dan Stormer. Pada bangunan inibanyak menggunakan material stainless-steel dan
penggunaan kaca transparan, pelapisan, ducting, tangga dan struktur aksentuasi dari
kaca pada fasadenya sehingga menghasilkan bentuk yang futuristik.
escalator yang bergerak
pelapisan dari pelayanan dan dilayani, dengan perubahan ritme dan potensi untuk
permainan cahaya dan bayangan
 transparansi yang berlapis (overlapping),transparansi tidak selalu dicapai dengan media harus mengecil ke atas secara berundak-undak dari dinding batas utara dan batas selatan
kaca lahan, sehingga berkesan monumental, menjulang ke atas lebih tinggi secara visual sebagai
hirarki pergerakan symbol tentang kekuatan yang terus maju menjulang ke atas.
Optimistic Confidence in Scienci Culture
Mampu bersaing diberbagai zaman (eksis)

3.8 Studi Banding dengan Fungsi Bangunan yang sama

Studi banding diperlukan sebagai perbandingan dan sebagai pembelajaran sehingga dapat
ditarik sebuah kesimpulan sebagai dasar dalam merancang sebuah kantor sewa sehingga yang
dihasilkan sebuah hasil akhir yang lebih baik.

3.8.1 Menara Palma - Jakarta

Nama proyek : Menara Palma
Alamat proyek : Jakarta
Fungsi gedung : Perkantoran Gambar 3.15

Sumber : Majalah Indonesia Design Denah lantai dasar

Sirkulasi dalam bangunan
Pencapaian sirkulasi dalam banguan ini tergolong dalam type pencapaian satu jalur
yaitu secara vertikal menggunakan lift dan tangga yang tergabung dalam sebuah core
bangunan, sedangkan secara horisontal menggunakan sistem open layout, sehingga
memudahkan dalam penyusunan ruang-ruangnya

Gambar 3.14
Menara Palma
Bangunan menara palma ini dibangun diatas lahan seluas 4720m2 dengan berbentuk
huruf L dan memanjang ke belakang dan terdiri dari 24 lantai. Bangunan karya DCM ini
mencitrakan sebuah perkantoran modern.
Bentuk bangunan
Bentuk bangunan ini tergolong type menara yang terbentuk dari 2 buah massa
lempengan setebal 6 meter yang menjulang ke atas dan 1 buah massa di tengah sebagai
penghubung secara asimetri sehingga seperti membentuk hurf A. Bentuk menara palma ini
 Gambar 3.16
Denah typical Dari perbandingan prosentasi, disimpulkan bahwa penggunaan ruang untuk kantor
pada lantai atas ( typical ) adalah 60 s/d 80 % dari luas lantai dan sisanya untuk sirkulasi, core
Efisiensi penggunaan ruang sewa
Untuk mencapai ruang sewa yang efisien pedekatan yang dilakukan dalam bangunan dan service area. Sedangkan untuk lantai dasar prosentasi penggunaan ruang untuk kantor
ini adalah dengan meletakan bangunan utama, 45 meter lebarnya dan 75 meter ke arah dalam cenderung lebih kecil 20 s/d 25 % dari luas lantai dan sisanya untuk area comercial, sirkulasi,
hal ini diutamakan karena untuk memperoleh tapak bangunan minimal 1200 m2 untuk core dan service.
efisiensi suatu bangunan perkantoran, karenanya denah lantai dasar mencapai 30m lebar dan
Dari hasil study banding beberapa kantor sewa tersebut diatas dapat ditarik beberapa
40m panjang ke belakang.
Pendekatan desain terhadap arsitektur high tect kesimpulan dari segi high tech antara lain sebagai berikut :
Pendekatan yang dilakukan adalah trnsparancy dan layering yaitu merancang kulit
o Transparancy yaitu penggunaan material kaca untuk memaksimalkan pencahayaan
luar gedung secara tidak beraturan, terdiri dari 3 macam jenis kaca untuk mengurangi panas
alami/sinar matahari.
matahari terhadap ruang kantor. Low-e glass dipakai untuk menghindari masuknya radiasi o layering yaitu material kaca pada fasade yang bermacam-macam jenis untuk kesesuaian
infra merah ke dalam ruang. Sedangkan pada bagian sisi yang menghadap ke timur, sebagian karakteristik, intensistas dan fungsi ruang/interior.
besar kaca diganti dengan louvers, sedangkan bagian sisi barat menggunakan kaca dark grey o Memaksimalkan fungsi transportasi vertikal (lift) dengan pengelompokan berdasarkan
reflective dengan horisontal sun shuding yang akan mengurangi panas matahari. Semua ketinggian.
o Inside out yaitu mengekspose area service yang bertujuan untuk memaksimalkan fungsi.
pendekatan ini dilakukan untuk mengurangi panas matahari masuk ke dalam gedung
sehingga meringankan beban pendingin ruangan yang berakhir pada efisiensi pemakaian
energi.
Dari beberapa hasil analisa studi banding dan studi lapangan maka dapat disimpulkan
perhitungan proporsi atau prosentasi penggunaan ruang-ruang pada Kantor sewa sebagai berikut :
Menara Palma

Lantai Dasar 1400 m2

Area Publik
Comercial /
Caf 21%
Hall & lobby 29%
Sirkulasi 11%

Area Privat
Kantor 26%

Area Service
Core & service 13%

Lantai Typical 900 m2

Area Privat
Kantor 84%

Area service
Core & service 16%
 Yang mengunjungi fasilitas-fasilitas yang ada.
Personil / tamu / pengunjung perorangan maupun kelompok.

4.1.2 Analisa Karakter pelaku kegiatan

Karakter pelaku kegiatan pada Kantor sewa dan Pusat Hiburan ini di tentukan
berdasarkan latar belakang kebangsaan dan tingkat ekonomi.
a. Kebangsaan
BAB IV Penyewa atau pengunjung Kantor sewa terdiri dari :
Bangsa Asing
ANALISA PERANCANGAN Umumnya mereka bekerja pada perusahaan joint, antara perusahaan asing dan perusahaan
lokal.
Bangsa Indonsia ( lokal )
Adalah mereka yang bekerja pada perusahaan penyewa, pengelola bangunan, pusat
4.1 Analisa non Fisik hiburan atau ruang lainya.

Analisa non fisik meliputi analisa mengenai pelaku, pengguna, dengan tujuan dan b. Tingkat Ekonomi
kegiatannya, meliputi juga kebutuhan ruang, besaran ruang yang dibutuhkan untuk mewadahi Pelaku kegiatan Kantor sewa terdiri dari :
kegiatannya. Tingkat Ekonomi Atas
Mereka yang berprofesi sebagai executiv officer atau pimpinan perusahaan dan
pengunjung.
4.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan Tingkat Ekonomi Menengah
Mereka yang berprofesi sebagai karyawan dari perusahaan penyewa dan pengunjung
Pelaku kegiatan dalam Kantor dengan pendekatan arsitektur High-Tech ini dapat dibagi fasilitas lainya.
Tingkat Ekonomi Bawah
menjadi beberapa bagian, yaitu :
Karyawan dari perusahaan pengelola, seperti clening service, security, dll
Untuk mewujudkan suatu perencanaan yang baik, perlu dianalisa perilaku kegiatan,
a. Penyewa
Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap setiap hari pelaku atau pemakai yang akan ditampung, yang pada akirnya akan menghasilkan produk
melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa. Penyewa kantor sewa berupa ruangan yang sesuai dengan fungsinya.
biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak di bidang konstruksi, 4.1.3 Analisa Jenis Kegiatan
properti, akuntan, hukum, asuransi, perbangkandan jasa perdagangan. Kegiatan-kegiatan yang dilakukan di Kantor sewa ini secara garis besar dapat dibagi
Berdasarkan surve lapangan, penyewa dalam satu gedung kantor sewa yang ada di sebagai berikut :
Jakarta pada umumnya bergerak dalam bidang yang berbeda-beda, namun ada juga yang satu a. Penyewa
Kegiatan yang dilakukan adalah :
jenis. Datang
b. Pengelola
Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas pengelolaan, baik Parkir
Masuk ke bangunan, menuju r.kerja
management maupun operasional teknis dalam usaha penyewaan ruang dalam bangunan Bekerja, rapat, aktifitas lainya
tersebut. Istirahat, makan, minum dan buang air
c. Pengunjung Pulang
Yang melakukan hubungan bisnis dan perdagangan dengan pihak yang menyewa Penyewa kantor biasanya melakukan aktifitas kegiatan yang rutinitas sama setiap harinya.
Skema alur sirkulasi Penyewa
bangunan tersebut.
b. Pengelola
Kegiatan yang dilakukan adalah : c. Pengunjung
Datang Parkir Kegiatan yang dilakukan adalah :
Masuk ke bangunan, menuju r.kerja Datang Parkir
Bekerja,melakukan kegiatan adminitrasi, kegiatan pengawasan, kegiatan perawatan. Masuk ke bangunan
Istirahat, makan, minum, buang air Melakukan / memenuhi :
Pulang o Tugas / keperluan, pertemuan, rapat , dll
o Kegiatan khusus
o Fitness, check up, makan, minum, istirahat
Skema alur sirkulasi Pengelola
Pulang
Skema alur sirkulasi Pengunjung
 dalam jenis kantor Top Management atau dengan sistem pembagian per-devisi menurut jenis
pekerjaannya.

4.1.5.1 Analisa Kebutuhan Ruang Penyewa

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

Parkir Komunikatif,
1 Kendaraan Tempat parkir disiplin , terkontrol

Semi formal,
Masuk ke Pedestrian, Drop off interaktif,
2 dalam kantor , Main entrance. komunikatif

Mencari
Informasi, Semi formal,
bertemu interaktif,
3 dengan tamu Lobby, Receptionist komunikatif

Semi formal,
Bekerja / interaktif,
4 adminitarsi R.kerja komunikatif

Menyimpan Gudang, r.clening Non formal, disiplin

5 barang Service terkontrol
4.1.4 Analisa Kebutuhan Parkir
Kegiatan-kegiatan di atas tersebut membutuhkan ruang yang memilik persyaratan ruang Buang air kecil
menurut jenis kegiatan yang di lakukan seperti, parkir kendaraan. Kebutuhan parkir kendaraan ini
/ besar cuci
dapat diperhitungkan dari jenis kegiatan yang ditampung yaitu kantor sewa. Melihat bentuk tapak
6 muka / tangan Lavatory / toilet Non formal
dan jumlah ketinggian bangunan sangat tidak mungkin hanya menyediakan area parkir di luar
Makan /
bagunanan saja, sehingga diperlukan area khusus untuk parkir kendaraan seperti area basement.
minum & Restaurant, Caf Non formal, santai
4.1.5 Analisa Kebutuhan Ruang
Dengan penjabaran analisa pelaku dan aktivitas dalam kantor sewa, maka didapatlah 7 istirahat shop rekreatif
kebutuhan ruang yang dapat menampung seluruh kegiatan tersebut. 8 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal
Kebutuhan ruang dalam kantor sewa ini dipengaruhi oleh jenis perusahaan yang akan
Hall , koridor, Semi formal,
menempati kantor sewa tersebut. Penyewa kantor merupakan perusahaan asing maupun lokal
yang bergerak dibidang konstruksi, properti, asuransi, perbankan, hukum dan jasa perdagangan. 9 Interaksi sosial balkon, pantry interaktif,

Dari hasil studi perusahaan penyewa kantor sewa yang ada di Jakarta pada umumnya termasuk
4.1.5.2 Analisa Kebutuhan Ruang Pengelola Parkir Komunikatif,
1 Kendaraan Tempat parkir disiplin , terkontrol
No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang
Semi formal,
Parkir Komunikatif,
Masuk ke Pedestrian, Drop interaktif,
1 Kendaraan Tempat parkir disiplin , terkontrol
2 dalam kantor off , Main entrance komunikatif
Semi formal,
Mencari
Masuk ke Pedestrian, Drop interaktif,
Informasi, Semi formal,
2 dalam kantor off , Main entrance. komunikatif
bertemu Lobby, interaktif,
Semi formal,
3 dengan tamu Receptionist komunikatif
Bekerja / interaktif,
Pertemuan Semi formal,
3 adminitarsi R.rapat komunikatif
4 bisnis R.rapat interaktif,
Semi formal,
Olah raga,
interaktif,
check up Semi formal,
4 Bekerja R.kerja komunikatif
kesehatan Fitness center, healt interaktif
Menyimpan Gudang, r.clening Non formal, disiplin
5 center
5 barang Service terkontrol

Buang air kecil 4.1.6 Analisa Organisasi Ruang

/ besar cuci Organisasi ruang diperlukan bertujuan agar dalam perancangan Kantor sewa ini
menghasilkan hubungan ruang yang sesuai dengan fungsi masing-masing ruang.
6 muka / tangan Lavatory / toilet Non formal

Makan / 4.1.6.1 Ruang Penyewa

minum & Restaurant, Caf Non formal, santai

7 istirahat Shop rekreatif

8 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal

Non formal, disiplin

9 Pengamanan R.kontrol, security terkontrol

4.1.5.3 Analisa Kebutuhan Ruang Pengunjung / Tamu Kantor

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

 4.1.7 Analisa kebutuhan dan luasan ruang
Dengan penjabaran analisa kebutuhan ruang dan studi perbandingan prosentase
pemakaian ruang maka kebutuhan ruang dan luasan ruang dapat dijabarkan sebagai berikut :
a. Presentase penggunaan ruang

Luas lahan : 9135 m2

Kdb ( 40 % ) : 3654 m2
Klb ( 3 ) : 3 x 9135 m2 = 27405 m2
Perbandingan pemakaian ruang antara kantor sewa dan komersial adalah 60% untuk kantor
sewa dan 40% untuk komersial.
b. Presentase penggunaan ruang parkir
Standart kantor sewa 100m2 / mobil, 42.000 m2 : 100 m2 = 420 mobil, sedangkan standart
untuk podium /cafe 60 m2 / mobil, 14.400 m2 : 60 m2 = 240 mobil.
Maka jumlah total mobil 420 + 240 = 660 mobil. Kebutuhan luas parkir / mobil = 30 m2, jadi
kebutuhan luas parkir keseluruhan 660 mbl x 30 m2 = 19.800 m2.
Parkir di luar gedung adalah 70% dari luas lahan yang tersisa, 70% x 7200 m2 = 5.040 m2.
Parkir dalam gedung adalah 19.800 m2 5.040 m2 = 14760 m2 ( diasumsikan 3 lapis
basement ).
4.1.6.2 Ruang Pengelola

c. Tabel Perhitungan luasan ruang (Podium)

Kebutuhan luas ruang Cafe, fitnes center, healt center dan kantor sewa
 24 ATM galery 2 m2 4 8 m2 2 m2 SB

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber Lounge /

1 Teras / lobby 60 m2 3 180 m2 1,2-2 m2/org AD 25 R.tunggu 50 m2 2 100 m2 2 m2/org AD

2 Lobby utama 430 m2 1 430 m2 1,2-2 m2/org SB 26 Hall 315 m2 1 315 m2 2 m2/org AD

3 Exibition car/hall 1000 m2 1 1000 m2 1,4-1,7 m2/org AD 27 R.security 2 m2 3 6 m2 SB

4 Exibition hall 225 m2 2 450 m2 1,4-1,7 m2/org AD Sirkulasi /

5 Reception 5 m2 1 5 m2 SB 28 koridor/lobby lift 795 m2 4781 m2

Metting room sub total 14.400 m2

6 large 100 m2 3 300 m2 2 m2/org SB

Metting room
7 medium 40 m2 3 120 m2 2 m2/org SB
Kebutuhan luas ruang Kantor Sewa (Tower office)
8 R.Adminitrasi 60 m2 1 60 m2

9 R.Pengelola 125 m2 1 125 m2 6 m2/org SB

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber
10 Retail space 50 m2 12 600 m2 48 m2/ kios SB
R.Group kerja /
11 Restauran 100 m2 12 1200 m2 1,4-1,7 m2/org AD
Kerja ( Medium
12 Caf 40 m2 8 320 m2 1,4-1,7 m2/org AD
1 space ) 110 m2 120 13200 m2 41-150 m2/unit BK
13 Caf large 115 m2 4 460 m2 1,4-1,7 m2/org AD
R.Group kerja /
14 Gym / Fitness 100 m2 4 400 m2 1,8 m2/org AD
Kerja ( Large
15 Healt center 300 m2 2 600 m2 2 m2/org AD
2 space ) 220 m2 75 16500 m2 > 150 m2/unit BK
( Large space )
3 ATM galery 2 m2 3 6 m2 2 m2 SB
16 Office 250 m2 6 1500 m2 > 150 m2/unit BK
4 Core 300 m2 28 8400 m2 AD
17 Core 300 m2 3 900 m2 AD
5 Restaurant 100 m2 8 800 m2 1,4-1,7 m2/org AD
18 Toilet wanita 15 m2 15 225 m2 2,25 m2/org AD
6 Mushola 30 m2 2 60 m2 1,2 m2/org AD
19 Toilet pria 15 m2 15 225 m2 2,25 m2/org AD
7 R.foto copy 5 m2 2 10 m2 SB
20 Janitor 10 m2 6 60 m2 2 m2 SB
Lounge /
21 Tangga 20 m2 6 120 m2 15 m2 SB
8 R.tunggu 25 m2 2 50 m2 2 m2/org AD
22 Escalator 65 m2 6 390 m2 SB
9 R.security 2 m2 1 2 m2 SB
23 R.pengelola 130 m2 1 130 m2 6 m2/org SB
10 Sirkulasi/koridor 2972m2 1 2972m2 Keterangan :

sub total 42.000m2 AD : Architectss Data Ernst Neufert.

ST : Standar perancangan atas dasar prinsip modular. SB : Studi Banding.

BK : ( Buku ) Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial

Kebutuhan luas ruang Basement ( Penunjang )

4.1.8 Analisa target pasar

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber Target penjualan ditujukan untuk kalangan menengah keatas, hal ini melalui
Perda pertimbangan sebagai berikut :
Letaknya di puri indah yang berada di pusat kota jakarta barat/ dekat kantor walikota.
1 Car parking 30 m2 613 18.390 m2 30 m2/mbl DKI Dengan adanya aksesbilitas jalan JORR W1 dapat dipastikan kawasan ini akan pesat
2 Driver waiting room 20 m2 3 60 m2 SB perkembangannya.
Kawasan puri indah merupakan kawasan bisnis yang menjanjikan, sehingga target utama
3 Genset room 45 m2 1 45 m2 SB
adalah kalangan bisnis lokal dan luar kota.
4 Trafo room 30 m2 1 30 m2 SB`

5 Panel room 50 m2 1 30 m2 SB

6 Storage room 30 m2 4 120 m2 SB

4.1.9 Analisa magnet-magnet penunjang pengunjung.
7 STP room 160 m2 2 320 m2 ST
Salah satu yang menarik adalah letak site proyek ini dikelilingi oleh pusat-pusat
8 GWT room 160 m2 2 320 m2 ST Masjid Besar
perbelanjaan, emergency,
Pertokoan apartmen, mall
Baiturahim dan aksesbilitasGorontalo
Tapak/Site Mall
yang strategis.sehingga inovasi-inovasi
Permukiman
9 Security room 70 m2 2 140 m2 SB baru untuk sebuah kantor sewa adalah sebagai berikut:
10 Fan room 6 m2 3 6 m2 SB
Menampilkan pameran/exhibition high tech secara berkala dengan memunculkan inovasi
11 Pump room 50 m2 1 50 m2 SB
terbaru dari perkembangan dunia teknologi.
12 Core 335 m2 3 1005 m2 Mempromosikan fasilitas-fasilitas perkantoran yang serba otomatis yang di dukung oleh

13 IBS room 70 m2 1 70 m2 system IBS (Intelligent Building System)

14 Mushola 85 m2 2 170 m2 1,2 m2/org ST 4.2 Analisa Fisik

Analisa fisik merupakan analisa terhadap bangunan ini ditempatkan, sehingga dihasilkan
15 Lobby lift 90 m2 3 270 m2 SB
sebuah data akhir yang dapat dijadikan pedoman dalam perancangan.
16 AHU 110 m2 1 110 m2 SB
Gambaran Umum Kawasan
17 Sirkulasi + Ramp 2864 m2 2864 m2

sub total 24.000 m2

Rumah Makan Pertokoan Rumah Makan

 4.2.1 Analisa Luasan Tapak