Abstrak

Studi kelayakan investasi proyek perumahan di kota kendari dan sekitarnya

Kata Kunci:Kelayakan, Investasi,Proyek,Perumahan
Investasi pada suatu proyek konstruksi memiliki tingkat ketidakpastian yang cukup tinggi.
Ketidakpastian ini dipengaruhi oleh beberapa aspek, dimana aspekaspek tersebut haruslah
dievaluasi dan diperhitungkan pengaruhnya terhadap kelayakan investasi proyek. Tingkat
ketidakpastian yang cukup tinggi ini mendorong mahasiswa S1 Arsitektur untuk melakukan studi
kelayakan pada rencana Proyek Perumahan Triloka Tunggala , dengan meninjau beberapa aspek
yang dirasa perlu. Salah satu aspek yang sangat berpengaruh dalam proses pengambilan
keputusan suatu rencana investasi adalah aspek ekonomi. Dengan meninjau aspek ekonomi dan
melihat dampaknya terhadap investasi yang kita lakukan, maka kita dapat mengetahui apakah
secara ekonomi proyek tersebut dapat mendatangkan keuntungan atau tidak, dan berapa besar
keuntungan yang akan dihasilkan. Bagi investor pada Proyek Perumahan Triloka Tunggal aspek
ekonomi juga merupakan faktor penting untuk ditinjau dan merupakan faktor yang sangat
mempengaruhi proses pengambilan keputusan investasi Dengan memperhatikan sisi ekonomi
maka analisa kelayakan investasi dapat dilakukan dengan meninjau Kelayakan finansial dari
parameter Net Present Value (NPV), Internal Rate Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), dan
Payback Period (PP). dengan tujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan suatu proyek investasi.
Dari hasil penelitian yang dilakukan terhadap Proyek Perumahan Triloka Tunggala di Jl.
Tunggala,Kota Kendari, PropinsiSulawesi Tenggarass, diharapkan mendapatkan hasil berupa
kepastian akan kelayakan investasi pada proyek perumahan tersebut.
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pada dasarnya setiap badan usaha atau perusahaan berusaha memperoleh
keuntungan semaksimal mungkin dari operasinya. Terlepas dari bidang usaha yang
dilakukan perusahaan tersebut, baik industri perdagangan ataupun jasa. Dalam jangka
panjang perusahaan harus meningkatkan dan memantapkan posisi usahanya di tengah-
tengah persaingan bisnis yang semakin kompleks dan ketat. Untuk mengantisipasi hal itu,
perusahaan harus menentukan strategi manajemen usaha. Baik dalam jangka panjang
dan jangka menengah. Strategi tersebut dituangkan dalam sasaran-sasaran jangka
pendek berupa langkah-langkah praktis yang akan diterapkan (Rosyida,2000:1).
Suatu rencana investasi, diharapkan dapat memberikan manfaat dalam waktu
yang relatif panjang. Oleh karena itu memerlukan pertimbangan-pertimbangan matang
dalam pengambilan keputusannya. Pada umumnya perhatian perusahaan difokuskan
pada investasi untuk aktiva tetap. Ini disebabkan karena aktiva tetap menyerap bagian
terbesar dari modal perusahaan. Pengeluaran-pengeluaran yang dilakukan perusahaan
untuk memperoleh aktiva tetap, diharapkan dapat menghasilkan pendapatan secara
terus-menerus dalam jangka panjang. Hal ini harus mendapat perhatian yang serius
mengingat karakteristik penanaman modal mencakup suatu komitmen Pengeluaran yang
tidak mudah untuk diubah. Selain itu keputusan investasi yang sudah ditetapkan sulit
untuk ditarik kembali. Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah pengeluaran modal
yang mengandung biaya modal (cost of capital) dari setiap sumber daya yang digunakan
(Rosyida,2000:2).
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan
dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah,
tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi
sebagaimana mestinya.
Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat
berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta
keadaan sosialnya baik untuk kesehatan kelu arga dan individu (Komisi WHO Mengenai
Kesehatan dan Lingkungan, 2001)Berdasarkan latar belakang di atas, penulis menekankan
bahwa dalam upaya pengembangan Perumahan BTN perlu dilakukan analisis lebih awal.
Hal inilah yang mendorong penulis untuk mengadakan penelitian pada Perumahan BTN
Tri Loka Tunggala Kota Kendari dengan judul “Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan
Rumah BTN.”
B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana rencana gambar proyek perumahan (site plan, rumah dan fasum)
2. Berapakah besar total rencana anggaran biaya pembangunan proyek perumahan
3. Berapakah harga jual perumahan (cash dan kredit bank)
4. Bagaimana kelayakan finansial proyek perumahan . Kelayakan finansial di tinjau
dariparameter berikut:
a. Net Present Value (NPV),
b. Internal Rate Return (IRR),
c. Benefit Cost Ratio (BCR), dan
d. Payback Period (PP).

C. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian

1. Untuk mengetahui kelayakan finansial proyek perumahan Triloka Tunggala.
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Investasi
Kunci keberhasilan suatu organisasi ditentukan oleh fungsi manajemen berjalan
sesuai dengan perkembangan organisasi dengan penyesuaian kondisi ekonomi. Fungsi
manajemen sangat menentukan untuk mencapai tujuan organisasi sesuai dengan
fungsinya masing-masing dengan memperhatikan hambatan-hambatan yang harus
dilalui.
Telah kita ketahui bahwa dalam penanaman modal pada perusahaan yang dapat
dikatagorikan bahwa investasi di masa depan dengan periode jangka waktu yang cukup
lama, maka penulis dapat mengemukakan pengertian tentang investasi oleh para ahli
ekonomi.
Definisi investasi oleh Anthony dan James S. Reece Management Accounting,
(2009 : 613), menyatakan bahwa proposal untuk penanaman investasi yang berupa
dana, yang biasanya disebut modal, maka waktu prosentase yang dianalisa pada tingkat
perputaranya, maka uang yang telah tertanam akan diharapkan pada masa yang akan
datang.
Menurut definisi di atas, bahwa investasi adalah sebagai modal yang tertanam
pada perusahaan untuk memperluas usaha dengan harapan akan diterima kembali
setelah beberapa tahun kemudian. Dikatakan bahwa investasi itu meliputi semua dana
(modal) yang tertanam dalam suatu perusahaan atau proyek untuk ditanamkan pada
harta lancar (current assets) dalam jangka waktu lebih dari satu tahun dalam proses
produksi perusahaan.
Pada dasarnya pengertian investasi merupakan usaha penanaman faktor-faktor
produksi sebagai langkah-langkah untuk menentukan proyek tertentu untuk
menanamkan investasi. Hal ini yang merupakan salah satu faktor produksi, untuk
langkah-langkah penanaman modal. Proyek ini sendiri dapat bersifat baru sama sekali,
atau perluasan proyek yang ada agar tujuan dari pada proyek dapat dicapai sesuai apa
yang diharapkan, maka diperlukan pelaksanaan yang masing-masing pengetahuannya/
keahliannya.
Berdasarkan latar belakang di atas, bahwa apabila suatu perusahaan mengadakan
investasi dalam aktiva tetap pada perusahaan, maka neraca sebelah kiri bahwa suatu
kegiatan/aktivitas perusahaan yang akan dapat memperoleh kembali dana yang
ditanamkan dengan harapan yang sama investasi aktiva lancar. Perputaran dana yang
tertanam pada kedua aktiva itu adalah berbeda, yaitu investasi dalam aktiva lancar itu
diharapkan dalam waktu singkat dapat diharapkan hasil yang dicapai, atau usaha yang
 secara sekaligus. Kalau investasi aktiva tetap dana yang tertanam di dalamnya kembali
secara keseluruhan perusahaan dalam waktu beberapa tahun lamanya, dan kembali lagi
secara berangsur-angsur melalui depresiasi.
Sukses atau tidaknya dalam penggunaan dana yang tepat mempunyai pengaruh
terhadap perkembangan perusahaan karena pengaruhnya mempunyai waktu jangka
panjang terhadap tingkat profitabilitas itu. Hal itu menentukan tingkat kemampuan
perusahaan untuk menarik orang untuk menanamkan dananya demi perluasan usaha
perusahaan.
Perusahaan yang lancar aktivitasnya, rata-rata membutuhkan suntikan dana agar
usaha yang digelutinya dapat bertambah meningkat usahanya, maka perusahaan
tersebut senantiasa mengharapkan bantuan dana dari manapun saja untuk peningkatan
usaha yang lebih layak lagi.
Menurut Dj. A. Simarmata, Pendekatan Sistem Dalam Analisa Proyek (2001:155)
pengertian investasi dalam rencana investasi pada perusahaan dengan harapan masa
depan akan mencerminkan dan tujuan tertentu sebagai berikut investasi adalah
mempunyai pengertian secara luas, terutama bila dikaitkan dengan suatu kegiatan pasar
modal yang sekarang. Pada setiap kegiatan yang hendak menanamkan uang dengan
aman termasuk investasi.
Kebiasaan umum perusahaan, dalam membicarakan tentang rencana investasi
dikaitkan dengan penggunaan uang bagi perusahaan peningkatan usaha dalam
kepastian sistem produksi atau dengan kata lain peningkatan assets capital, misalnya
pembelian sistem produksi dalam bentuk mesin-mesin yang disertai dengan alat
teknologi dan peralatan, pabrik/gedung atau tanah untuk kebutuhan. Buku ini
menunjukkan pengertian investasi diambil yang bersifat umum, bahwa pada
pembicaraan disini dibatasi pada investasi assets capital tetap.
Berdasarkan pengertian tersebut maka penulis dapat menarik suatu asumsi
bahwa penanaman modal untuk tujuan tertentu khusus dalam kegiatannya, (Simarmata,
2001 : 12) investasi di bagi dalam kelompok yaitu :
a. Investasi baru
b. Investasi nasionalisasi
c. Investasi perluasan
d. Investasi modernisasi
e. Investasi diversifikasi

B. Pengertian Kelayakan Investasi

Pada setiap perusahaan dalam pelaksanaan kegiatan perusahaan menyangkut
operasionalnya selalu mengarah pada tujuan yang telah ditetapkan sebelumnya yang
dapat disesuaikan dengan ruang lingkup perusahaan itu sendiri, maka diperlukan suatu
perencanaan yang berlandaskan modal serta anggaran. Investasi pada perusahaan
mengharapkan kelayakan pada perusahaan akan memperoleh kembali dana yang
diinvestasikan dalam jangka waktu yang cukup lama.
Lebih jelasnya pengertian tentang kelayakan investasi pada perusahaan penulis
mengemukakan dari beberapa ahli ekonomi yang membahas masalah yang ada
kaitannya dengan kelayakan investasi. Bambang Riyanto, Dasar-Dasar Pembelanjaan
Perusahaan (2004 : 112) menyatakan bahwa kelayakan investasi mencakup seluruh
proses perencanaan pengeluaran modal yang hasilnya diharapkan sampai lebih dari satu
tahun lamanya. Pengeluaran modal adalah pengeluaran untuk pembelian tanah,
bangunan dan peralatan serta pengeluaran untuk tambahan aktiva tetap pada modal
kerja yang berhubungan dengan peralatan pabrik (perusahaan).
Pengeluaran modal disini dengan jangka waktu yang cukup lama, sehingga modal
yang tertanam berupa investasi tidak terlalu mengharapkan dalam waktu singkat,
artinya modal yang tertanam itu mempunyai jangka waktu lebih dari satu tahun lama.
Penganggaran modal itu merupakan pengeluaran dana yang berlangsung untuk
jangka waktu yang cukup lama, dimana untuk mengetahui pembelian satu unit
kendaraan, membutuhkan waktu yang cukup lama untuk mengetahui hasil akhir dari
adanya pembelian tersebut. Mengambil keputusan dalam hal ini diperlukan analisa yang
cukup matang, sehingga investasi yang telah dilaksanakan telah memperhitungkan
resiko yang muncul oleh perusahaan.
Charles T. Horngren, Cost Accounting (2001 : 204) memberikan definisi tentang
kelayakan investasi, menyatakan bahwa dalam pengambilan keputusan penanaman
investasi jangka panjang sesuai dengan perencanaan.
Pengertian kelayakan investasi menurut penulis ialah keseluruhan proses dalam
perencanaan dan pengambilan keputusan pengeluaran dana untuk investasi di mana
jangka waktu kembalinya dana tersebut melebihi satu tahun lamanya. Hal ini
mempunyai arti yang sangat penting bagi kelanjutan hidup perusahaan
(kesinambungan). Dana yang dikeluarkan akan terikat untuk waktu yang cukup lama,
artinya perusahaan harus menunggu beberapa tahun sampai keseluruhan dana yang
tertanam dapat diperoleh kembali. Hal ini berpengaruh terhadap kebutuhan dana untuk
keperluan-keperluan lain dalam menutupi kekurangan biaya operasional perusahaan.
Keputusan dalam penenaman modal merupakan hal yang paling penting dalam
memutuskan langkah-langkah yang harus ditempuh oleh investor, adalah bagaimana
metode pengalokasian dana dengan tidak berisiko tinggi. Jadi kelayakan investasi yang
dibuat oleh pengelolah perusahaan adalah pengalokasian modal terhadap suatu usul
investasi dimana manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh telah dipertimbangkan
sebelumnya untuk masa yang akan datang, karena manfaat atau keuntungan yang akan
 diperoleh perusahaan belum diketahui secara pasti, yang berarti usul atau rencana
investasi mengandung unsur-unsur resiko.
Kelayakan investasi pada perusahaan perlulah diadakan penelitian dan evaluasi
terlebih dahulu apakah pendapatan yang diharapkan akan diterima dan dapat menutupi
kemungkinan-kemungkinan resiko yang mungkin terjadi serta bunga yang diharapkan
dapat diperhitungan, bila investor itu sendiri dengan kemungkinan perusahaan ini
mempunyai resiko.
Financing decision making memutuskan apakah investasi tersebut akan dijalankan
dengan modal, pinjaman modal sendiri (equity) atau bahkan kombinasi dari keduanya.

C. Metode Penilaian Investasi

Menentukan apakah suatu usul investasi dapat diterima atau tidak, layak atau
tidak dilaksanakannya investasi tersebut, maka analisa secara teliti untuk menyusun usul-
usulan investasi perlu diperhatikan.
Berbagai metode penilaian proyek investasi atau metode untuk menyusun
“Rangking” dalam usul-usul investasi, jadi menurut Sutoyo Siswanto, Studi Kelayakan
Proyek (2001 : 118) dalam hal ini hanya dibicarakan 3 (tiga) metode penilaian investasi
dalam penyusunan proyek, yaitu
Pada dasarnya metode penilaian investasi tersebut akan diuraikan pada masing-
masing tersendiri, sehingga lebih jelas dari masing-masing peranannya, sebagai berikut :

1. Net present value

Net present value, metode ini memperhatikan time value of money, maka proses
yang selalu digunakan dalam menghitung net present value (NPV) adalah merupakan
prosentase atau cash flow yang didiskontokan atau dasar biaya modal (cost of capital),
atau rate of return yang diinginkan. Metode ini pertama-tama yang dihitung adalah
nilai sekarang (persent value) dari proses yang diharapkan atau dasar discount rate
tertentu. Jumlah present value dari keseluruhan proses selama usianya dapat
dikurangi dengan present value dari jumlah investasinya (initial investment).
Disebutkan sebelumnya sebagai rumus perhitungan-perhitungan investasi dengan
memasukkan suku/tingkat bunga di dalamnya.
Suku bunga dapat juga digunakan pada perhitungan-perhitungan analisa
kelayakan investasi statis dalam perhitungan mencari alternatif investasi terbaik.
Dalam penggunaan metode penilaian sekarang (present value) sebagaimana dilihat di
depan, maka V = P (1 + i), atau rumus secara umum Vn = P ( 1 + i ), yang berarti
bahwa n adalah tahun mendatang, nilai uang sebenarnya P sekarang adalah nilai P
dikali faktor pengali bunga berganda yaitu ( 1 + i ) faktor ini disebut faktor kompon
(Siswanto Sutoyo, 2002 : 15). Sebaliknya bila ada jumlah uang tertentu di masa depan,
 misalnya n adalah tahun mendatang, maka dapat dicari nilai sekarang dengan
formula, sebagai berikut:

n CFt
NPV = Σ ---------------- - I0
t-1 (1 + v)

dimana :
CF = aliran kas per tahun pada periode t
I0 = investasi awal pada tahun 0
v = suku bunga (discount rate)
n = jumlah tahun
t = tahun ke
NPV disini sebenarnya adalah singkatan dari Net Present Value (nilai sekarang).
Analisa proyek, rumus dibuat sedemikian rupa sehingga semua pengeluaran dan
penerimaan proyek tercatat dengan teratur, dari tahun ke tahun.

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal rate of return sebagai penilaian usulan investasi lain yang menggunakan
discount cash flow ialah apa yang disebut internal rate of return (IRR). Pegertian
internal rate of return itu sendiri dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga akan
menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan akan diterima (PV.
Of future proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV.
Of capital outlays). Pada dasarnya internal rate of return harus dicari trian and error
dengan serba coba-coba.
Menurut perhitungan P.V. dari proceeds dari suatu internal rate of return (IRR)
(Siswanto Sutoyo, 2002 : 115) dengan formula :
NPV
IRR = i’ + ---------------------------- (i” - i’)
(NPV’ + NPV”)

Penggunaan metode interpolasi perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

a. Dipilih dari discount rate yang dianggap dekat dengan nilai IRR yang benar, lalu
dihitung NPV dari arus benefit dan biaya.
b. Dalam mengadakan interpolasi hendaknya diantara NPV yang positif dan NPV yang
negatif. Jika positif berarti DF-nya masih terlalu rendah sedangkan bila negatif,
berarti DF-nya sudah terlalu tinggi.
 c. Perbedaan antara DF atau bunga yang mengadakan NPV positif dengan DF yang
menghasilkan negatif diusahakan yang melebihi 5 % perbedaan yang lebih besar
dari 5 % lebih banyak mengandung kemungkinan kesalahan dibandingkan dengan
yang lima persen atau lima lebih kecil.
Sesuai dengan rumus di atas, maka dapat dijelasakan sebagai berikut :
NPV’ = NPV yang positif
NPV” = NPV yang negatif
i’ = Tingkat bunga menghasilkan NPV positif
i” = Tingkat bunga menghasilkan NPV negatif
Berdasarkan hasil perhitungan IRR diperoleh jika internal rate of
return sama dengan nilai i yang berlaku sebagai social discount rate maka Net
Present Value proyek itu adalah sebesar 0, atau sering disebut go preject. Internal
rate of return yang diperoleh bila lebih kecil dari social discount rate maka proyek
tersebut tidak fisibel (no go project).
3. Profitability index
Profitability index adalah merupakan perbandingan nilai sekarang aliran kas
masuk pada masa yangg akan datang dengan nilai sekarang aliran kas keluar.
PV Cash In Flow
PI =-----------------------------------------
PV Cash out Flow

Kriteria penilaian proyek investasi berdasarkan Profitability Index adalah :

PI > 1, maka proyek infetasi layak
PI < 1, maka proyek infestasi tidak layak

D. Pengertian Proyeksi Cash Flow

Cash flow adalah merupakan suatu alat yang sangat berguna untuk menentukan
dana yang diperlukan oleh perusahaan guna menjalankan fungsinya. Dalam arti bahwa
perusahaan membutuhkan modal kerja sesuai dengan kegiatan perusahaan, agar fungsi
manajemen terarah dan terkontrol utamanya penggunaan keuangan pada perusahaan.
Cash flow merupakan suatu taksiran dari total penerimaan yang diharapkan akan
dapat diperoleh, yang disebut cash in flow selanjutnya menutupi pengeluaran-
pengeluaran yang diperkirakan akan timbul selama periode tertentu atau cash out flow.
Hubungan ini Hunt dan kawan-kawan Basic Business Finance (2008 : 35)
mengemukakan pengertian cash flow adalah penggunaan dana sesuai dengan proyek
proposal yang telah dibuat berdasarkan perencanaan dengan mempunyai jangka waktu
tertentu penyelesaian proyek tersebut.Pengertian cash flow yang dikemukakan oleh
Pearson Hunt memberikan suatu gambaran bahwa proyeksi cash flow adalah meliputi
 perencanaan uang kas yang akan diterima di masa yang akan datang dan pengeluaran
uang kas tersebut untuk kegiatan operasi perusahaan.

Ada dua cara metode dalam menyelesaikan untuk menghitung cash flow adalah :
1. Cash receipt and disbursement method, yaitu metode ini berdasarkan atas rencana
laba, dalam penyusunan dan proyeksinya meliputi penjualan dan pola
penerimaannya serta di lain pihak biaya yang dikeluarkan. Pada metode ini baik
digunakan untuk penyusunan anggaran kas yang bersifat jangka pendek. Jadi
dapatlah dikatakan bahwa proyeksi cash flow, dengan menggunakan metode cash
flow receipt and disbursement yang dapat diketahui total penerimaan dan
pengeluaran yang akan timbul dalam perusahaan.
2. Net income cash flow, dengan dasar yang menjadi titik tolak ukur dalam penyusunan
proyeksi cash flow adalah income statement dari perusahaan, sebab dari sinilah
dapat dihitung kas, baik sumber maupun penggunaan kas dilakukan oleh perusahaan.
Metode ini digunakan untuk proyeksi kas yang bersifat jangka panjang proyeksi cash
flow dengan net income cash flow digunakan untuk proyeksi, dengan menggunakan
net present value (NPV) sebagai alat evaluasi dalam rencana investasi untuk melihat
kemungkinan layak atau tidaknya rencana tersebut untuk dilaksanakan.

E. Pengertian Biaya
Untuk menghasilkan sesuatu apakah itu barang atau jasa maka perlulah dihitung dan
diketahui besarnya biaya yang dikeluarkan atau yang diperlukan dan kemungkinan
memperoleh pendapatan yang mungkin diterima. Setiap pengorbanan biaya selalu
diharapkan akan mendatangkan hasil yang lebih besar dari yang telah dikorbankan tersebut
pada masa yang akan datang.
Dengan demikian, seorang pengusaha hendaknya dapat mengetahui bagaimana besarnya
pengorbanan dalam proses produksi. Dalam hal ini, total biaya selalu dapat dihitung dan dapat
dibandingkan dengan total penerimaan yang mungkin dapat diperoleh dengan kemungkinan
laba yang akan diperoleh.
Berbicara mengenai masalah biaya merupakan suatu masalah yang cukup luas, oleh
karena di dalamnya terlihat dua pihak yang saling berhubungan. Oleh Winardi, Akuntansi
Biaya, ( 2003 : 147), menyatakan bahwa bilamana kita memperhatikan biaya-biaya yang harus
dikeluarkan untuk suatu proses produksi, maka dapat dibagi ke dalam dua sifat, yaitu yang
merupakan biaya bagi produsen adalah mendapat bagi pihak yang memberikan faktor
produksi yang terbaik pada perusahaan bersangkutan.
Demikian halnya bagi konsumen, biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh alat pemuas
kebutuhannya atau merupakan pendapatan bagi pihak yang memberikan alat pemuas
kebutuhan tersebut. Oleh Ikatan Akuntansi Indonesia, (1994: Pasal I ayat 1) dikatakan
 bahwa:“Biaya (cost) adalah jumlah yang diukur dalam satuan uang, yaitu pengeluaran-
pengeluaran dalam bentuk konstan atau dalam bentuk pemindahan kekayaan pengeluaran
modal saham, jasa-jasa yang disertakan atau kewajiban-kewajiban yang ditimbulkannya,
dalam hubungannya dengan barang-barang atau jasa-jasa yang diperoleh atau yang akan
diperoleh pada masa yang datang, karena mengeluarkan biaya berarti mengharapkan
pengembalian lebih banyak”.
Dari definisi dan pengertian biaya di atas, dapat dikatakan bahwa pengertian biaya yang
dikemukakan di atas adalah suatu hal yang masih merupakan pengertian secara luas karena
semua yang tergolong dalam pengeluaran secara nyata keseluruhannya termasuk biaya.
Sejalan dengan definisi dan pengertian di atas, maka D. Hartanto Akuntansi Untuk Usahawan
( 2002 : 89), memberikan batasan tentang biaya (cost) dan ongkos (expense), sebagai berikut:
“Cost adalah biaya-biaya yang dianggap akan memberikan manfaat atau servis potensial di
waktu yang akan datang dan karenanya merupakan aktiva yang dicantumkan dalam neraca.
Sebaliknya expense atau expred cost adalah biaya yang telah digunakan untuk menghasilkan
prestasi. Jenis-jenis biaya ini tidak dapat memberikan manfaat lagi di waktu yang akan datang,
maka tempatnya adalah pada perkiraan laba rugi.”

F. Jenis-Jenis Biaya
Dalam suatu proses produksi melibatkan suatu jenis-jenis biaya yang dibebankan
menurut kelompok biaya tertentu guna menyusun harga pokok produksi yang dapat
digabungkan ke dalam jenis-jenis biaya. Tetapi ini tidaklah segera dapat dipandang sebagai
biaya, karena itu harus sesuai dengan faktor biaya, karena biaya itu harus sesuai dengan faktor
biaya yang dianut perusahaan.
Sehubungan dengan jenis-jenis tersebut, maka D. Hartanto dalam bukunya Akuntansi
Untuk Usahawan, (2009 : 37) mengelompokkan biaya menurut tujuan perencanaan dan
pengawasan, sebagai berikut:
1. Biaya variabel dan biaya tetap
2. Biaya yang dapat dikendalikan
Sedangkan menurut Mulyadi dalam bukunya Akuntansi Biaya, (2000 : 127)
menghubungkan tingkah laku biaya dengan perusahaan volume kegiatan sebagai berikut:
“Biaya variabel adalah biaya yang secara total berfluktuasi secara langsung sebanding
dengan volume penjualan atau produksi, atau ukuran kegiatan yang lain, sedangkan biaya
tetap atau biaya kapasitas merupakan biaya untuk mempertahankan kemampuan beroperasi
perusahaan pada tingkat kapasitas tertentu dengan tetap memperhatikan jenis-jenis biaya
apa yang dipergunakan agar memudahkan dalam pengelompokannya”.
Dari gambaran umum di atas, maka dapat dijelaskan, sebagai berikut:
1. Biaya variabel adalah sejumlah biaya yang ikut berubah-ubah untuk mengikuti volume
prouksi atau penjualan. Misalnya atau bahan langsung hanya ikut dalam proses pro
2. duksi, bahan baku langsung yang dipakai dalam proses produksi biaya tenaga kerja
langsung.Biaya tetap adalah sejumlah biaya yang tidak berubah-ubah walaupun ada
perubahan volume produksi atau penjualan. Misalnya gaji bulanan, asuransi, penyusutan,
biaya umum dan lain-lain sebagainya.
Sifat-sifat biaya tersebut sangat penting untuk diketahui seorang manajer dalam
perencanaan usahanya, karena dengan demikian suatu gambaran klasifikasi biaya yang
baik untuk tujuan perencanaan dan pengawasan dalam proses produksi.
 BAB III
PEMBAHASAN

A. Rencana gambar proyek perumahan (site plan, rumah dan fasum)

SITE PLAN
DENAH BROSUR
B. Total Anggaran

1. Harga Tanah
Kavlingan
Tipe Jumlah Luas 𝑚2 Persen (%)
36 196 19.200 60

Sarana Prasarana Utilitas

Keterangan Luas 𝑚2 Persen (%)
RTH 3.200 10
Sarana 969 3
Prasarana 8.200 26
Utilitas 431 1
Total 12.800 40

Luas lahan = 32.000 𝑚2

Harga Tanah = Rp. 90.000/𝑚2

Harga Lahan = Luas Lahan x Harga Tanah

= 32.000 x 90.000
= Rp. 2,880,000,000
Jadi biaya awal yang di keluarkan untuk membeli lahan adalah Rp. 2,880,000,000

2. Anggaran biaya untuk keseluruahan unit BTN

Angga
NO PEKERJAAN HARGA
1 PEKERJAAN PERSIAPAN 900,000.00
2 PEKERJAAN PONDASI 3,280,151.00
3 PEKERJAAN BETON BERTULANG 8,080,100.00
4 PEKERJAAN PASANGAN DAN PLASTERAN 17,292,865.00
5 PEKERJAAN LANTAI 3,181,760.00
6 PEKERJAAN ATAP DAN PLAFOND 20,088,600.00
7 PEKERJAAN KUSEN PINTU DAN JENDELA 10,280,000.00
8 PEKERJAAN PENGECATAN 6,410,300.00
9 PEKERJAAN PENGUNCI DAN PENGANTUNG 202,000.00
10 PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK 2,361,750.00
11 PEKERJAAN SANITASI 6,920,000.00
JUMLAH 78,997,529.00
PEMBULATAN 78,997,500.00
Terbilang : Tujuh Puluh Delapan Juta Sembilan Ratus Sembilan Puluh Tujuh Ribu Lima Ratus Rupiah
ran biaya/unit
 Jumlah Unit = 196
Harga / Unit = Rp. 78.997.500.00
Total Biaya semua unit = Harga/unit x Jumlah unit
= 196 x 78.997.000
= Rp. 15.483.510.000
Jadi Total anggaran biaya yang di keluarkan untuk keseluruahan unit BTN adalah
Rp. 15.483.510.000

3. Anggaran Fasilitas Umum

Sarana Prasarana Utilitas
Keterangan Harga luas M Satuan
Mesjid 1,500,000 154 M2
Draenase 120,000 431 m3

 Anggrana Mesjid = Harga/ m2 x luas lahan

= 1,500,000 x 154
= 231,000,000
Jadi Aggaran Biaya untuk Mesjid adalah RP. 231,000,000

 Anggaran Draenase = Harga/m2 x Luas Draenase

= 120,000 x 431 m2
= Rp. 51,600,000
Jadi Aggaran Biaya untuk Mesjid adalah RP. 231,000,000

Total Anggaran secara keseluruhan = Anggaran pembelian lahan + Anggaran unit BTN +
Anggaran Fasilitas Umum
= 2,880,000,000 + 15.483.510.000 + 51,600,000
= RP. 18,879,510,000
C. Harga jual perumahan (cash dan kredit bank)

 Cash
Biaya/unit = 79,000,000
Harga Cash = 110,000,000
Keuntungan/Unit = 110,000,000-79,000,000
= RP. 31,000,000/Unit
Keuntungan untuk 196 Unit = 31,000,000 x 196
= RP. 6,076,000,000

Berarti jika semua pembeli melakukan cash, maka Anggaran Biaya akan secepatnya
kembali dan mendapatkan keuntungan Rp. 6,076,000,000.

 Kredit
Biaya/unit = 79,000,000
Harga Kredit

limit Kredit (RP) JANGKA WAKTU (TAHUN)

5 8 10 13 15 20
Suku bunga 05.00%

110,200,000 2,121119 1420,862 1,892,284 977,619 884,743 736,894

Jika Pembeli menggunakan kredit dengan jangka waktu 10 tahun maka dia harus
membayar 1,892,284 tiap bulannya sampai tahun atau dengan membayar 120 kali, berarti
biaya kredit yang dia bayar selama 10 tahun adalah RP. 227,074,080/ Unit

Keuntungan/ Unit = Harga Kredit - Biaya awal unit

= 227,074,080 - 79,000,000
= RP. 148,074,080/ unit
Keuntungan untuk 196 unit = 148,074,080 x 196
= Rp. 29,022,519,680

Berarti dengan Anggaran Biaya Rp. 18,879,510,000 akan kembali modal sebelum jangka
waktu 10 tahun dan memiliki keuntungan Rp. 29,022,519,680. jika semua pembeli
menggunakan kredit 10 tahun.
D. BCR (Benefit Cost Ratio)
Parameter ini didasarkan antara menfaatdan biaya. Jika nilanya > 1 maka dikatakan proyek
tersebut layak, jika < 1maka diakatakan tidak layak. Nilai BCR dapat ditentkan sebagai berikut
BCR = benefit/ cost
= Rp. 29,022,519,680/ RP. 18,879,510,000
= Rp. 1,5372496257