Hukum Perdata : Hak Eigendom/Hak Milik

Oleh
Irit Suseno, SH., MH

Dulu hak eigendom ini merupakan hak mutlak sekali (droit inviolable et sacre), tapi dengan
berkembangnya zaman maka kemutlakan dari hak eigendom ini semakin lama semakin
pudar.

Banyak terjadi pembatasan-pembatasan atau penggerogotan terhadap hak eigendom ini yang
biasa disebut dengan uithollings proses.

Seperti kita lihat batasan hak milik dalam Pasal 570 KUHPerdata yang berbunyi:

Hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa dan
untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya asal tidak
bersalahan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu
kekuasaan yang berhak menetapkannya dan tidak mengganggu hak-hak orang lain semua itu
dengan tak mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu demi kepentingan umum
berdasar atas ketentuan undang-undang dan dengan pembayaran ganti rugi.

Jadi kalau kita simpulkan pembatasan-pembatasan terhadap hak milik menurut pasal 570
KUHPerdata adalah:

1. Undang-undang atau peraturan umum lainnya

Yang dimaksud dengan undang-undang disini adalah UU dalam arti formil sedangkan
peraturan umum lainnya adalah peraturan yang berada di bawah UU, seperti PP,
kepres

2. Tidak mengganggu orang lain/tidak menimbulkan gangguan atau hinder

1. Arrest yang terkenal mengenai gangguan ini adalah:

Krul arrest 30 januari 1914

J.H.A. Krul pengusaha roti lawan H.Joosten

Krul digugat di muka pengadilan karena pabriknya dengan suara-suara yang

keras dan getaran-getaran yang hebat dianggap menimbulkan gangguan
H.Joosten.

Gugatannya dikabulkan karena menimbulkan kerusakan benda disebut

zaakbeschadiging misalnya tembok rumah retak.

2. Arrest H.R. 31 Desember 1937

William Jan Nobel lawan sebuah perkumpulan mahasiswa

 Perhimpunan tersebut digugat karena mahasiswa itu di dalam gedung
pertemuannya selalu menimbulkan/membikin gaduh dengan jalan berpesta-
pesta sehingga menimbulkan gangguan para tetangganya.

Ini juga termasuk hinder di mana gangguan yang ditimbulkan berupa

immaterial/onrechmatigedaad.

Gangguan ini dapat digugat melalui pasal 1365 KUHPerdata mengenai perbuatan melawan
hukum.

Tidak semua gangguan dapat digugat berdasarkan Pasal 1365 tersebut tapi tergantung situasi
dan kebiasaan masyarakat.

Untuk sekedar pegangan gangguan yang bagaimanakah yang dapat digugat lewat Pasal 1365
itu?

Unsure-unsur Hinder:

 Ada perbuatan yang melawan hukum

 Perbuatan itu bersifat mengurangi/menghilangkan kenikmatan antara lain penggunaan
hak milik seseorang

Gangguan dikabulkan lewat Pasal 1365, apabila:

1. Gangguan itu harus terhadap penggunaan hak milik secara normal/objektif

2. Gangguan itu harus mengenai pemakaian hak milik sendiri bukan hak milik orang lain
3. Gangguan itu harus mengenai pemakaian yang sesungguhnya dari hak milik
seseorang

1. Pencabutan/onteigenning

Pencabutan/onteigenning sebenarnya termasuk kepada pembatasan terhadap hak milik

oleh undang-undang.

Arrest yang terkenal mengenai pencabutan adalah:

Arrest yang terkenal mengenai pencabutan adalah:

Arrest Lentera (H.R. 19 maret 1904) sebuah kotapraja loosduinen membuat peraturan
yang mewajibkan para pemilik tanah yang membuat peraturan yang mewajibkan para
pemilik tanah yang letaknya di tepi jalan umum untuk menyetujui pemasangan tiang-
tiang lentera di dalam pekarangannya. Akibatnya ialah bahwa pemilik tanah itu
kehilangan semua kenikmatan atas sejengkal tanah di mana tiang-tiang lentera itu
didirikan.

Selain pembatasan tersebut di atas masih ada pembatasan lain di luar Pasal 570 B.W.
terhadap berlakunya hak milik yaitu:
 1. Hukum tetangga; pasal 626, 628 KUHPerdata

 Adanya kewajiban untuk menerima aliran air dari tanah yang lebih tinggi ke
tanah yang lebih rendah, jadi tidak boleh membendungnya/Pasal 626
KUHPerdata.
 Adanya kewajiban untuk membiarkan pemilik pekarangan yang letaknya di
tengah-tengah untuk mengadakan jalan keluar menuju jalan besar dan lain-
lain.

1. Penyalahgunaan Hak/Abus du droit/ Misbruik van recht yaitu di mana seseorang di

dalam menggunakan hak nya it merugikan orang lain.
1. Arrest Colmar di Perancis yaitu arrest bercerobong asap

Kasusnya:

Seseorang mendirikan cerobong asap palsu di rumahnya dengan maksud untuk

mengganggu pemandangan rumah tetangganya.

2. Arrest H.R 1936 di Mokerheide di Belanda

Kasusnya:

Seorang Ir bertetangga dengan Mr. karena mereka berselisih si Ir. Mendirikan

tiang di pekarangannya yang disampiri dengan kain-kain kumal yang
akibatnya menutupi pemandangan indah dari rumah si Mr.

Si Mr. menggugat ke pengadilan dan dikabulkan. Si Ir. Tidak puas, ia mendirikan menara
dengan tempat yang sama. Tujuannya hanya untuk mengganggu pemandangan rumah
tetangganya itu. Si Mr. menggugat lagi dan dikabulkan. Si Ir masih belum puas, kemudian ia
memasang pompa airnya dan digunakan. Si Mr menggugat lagi tapi kali ini tidak dikabulkan
karena bukan penyalahgunaan hak.

Jadi kalau begitu kriteria apa yang dipakai/yang harus dipenuhi supaya suatu perbuatan itu
dikatakan abus du droit?

Mengenai hal ini ada dua pendapat, yaitu:

1. Jurisprudensi

Abus du droit harus memenuhi dua unsur:

1. Perbuatan itu harus tidak masuk akal

2. Perbuatan itu dilakukan dengan sengaja untuk merugikan orang lain
2. Menurut Pitlo

Sekalipun perbuatan itu masuk akal dan perbuatan itu tidak dimaksudkan untuk
merugikan orang lain tapi jika manfaat yang diperoleh oleh orang yang berbuat tidak
 seimbang dengan kerugian yang diderita oleh orang lain menurutnya sudah abus du
droit

Asas yang dianut oleh KUHPerdata adalah asas accessie yang dapat kita lihat secara jelas
antara lain dalam Pasal 571 KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut

“Hak milik atas sebidang tanah mengandung didalamnya kepemilikan atas segala apa yandg
ada di atasnya dan didalam tanah” (ayat 1)

Gugat/Actie terhadap hak milik

Hak milik dilindungi, beberapa gugat di antaranya yang diatur oleh UU adalah gugat
revindicatie, Pasal 574 KUHPerdata. Pasal tersebut menentukan bahwa tiap-tiap pemilik
suatu kebendaan berhak menuntut kepada siapapun juga yang menguasainya, akan
pengembalian kebendaan itu dalam keadaan beradanya.

Gugat ini dapat diajukan oleh pemilik kepada Hakim supaya bendanya disita/beslag. Oleh
karena itu beslagnya disebut beslag revindicator.

Gugat ini dapat terhadap benda bergerak maupun benda tidak bergerak hanya saja terhadap
benda bergerak terdesak oleh Pasal 1977 ayat 1 KUHPerdata

Bagaimana caranya penggugat untuk meminta kembali hak miliknya itu?

Menurut Jurisprudensi pemilik cukup mengemukakan bahwa benda yang diminta kembali itu
adalah hak miliknya dia tidak usah mengemukakan bagaimana caranya memperoleh hak
milik itu.

Cara-cara memperoleh hak eigendom menurut Pasal 584 B.W.

1. Pendakuan/pemilikan/pengambilan/accupation/toe eigening

Pendakuan adalah suatu cara untuk memperoleh hak eigendom atas benda bergerak
yang belum ada pemiliknya (res nullius), misalnya: mengail ikan di sungai,
mengambil sarang burung tawon di hutan, mengail ikan di laut dan lain-lain.
Occupation terdapat benda tak bergerak berlaku Pasal 520 KUHPerdata yang
menyatakan bahwa pekarangan dan kebendaan tak bergerak lainnya yang tak
terpelihara dan tiada pemiliknya, seperti kebendaan mereka yang meninggal dunia
tanpa ahli waris atau yang warisannya telah ditinggalkan adalah milik Negara.

2. Perlekatan/ikutan/accession/natreking

Perlekatan adalah cara memperoleh hak eigendom atas benda karena benda itu
mengikuti benda yang lain, misalnya kalau kita membeli tanah otomatis sudah
termasuk apa yang ada di atas dan dibawahnya. Dengan lain perkataan benda
pelengkap selalu mengikuti benda poko. Hal ini terdapat dalam BW, karena BW
menganut asas vertikal yang berbeda dengan Hukum Adat yang menganut asas
pemisahan secara horisontal.

3. Daluarsa/verjaring
 Daluarsa adalah suatu cara untuk setelah lewatnya suatu waktu tertentu memperoleh
hak atau dibebaskan dari suatu ikatan atau hak, misalnya: bebas dari pembayaran
sesuatu hutang.

Jadi memperoleh hakmilik berdasarkan verjaring itu menimbulkan dua akibat yaitu:

1. Memperoleh hak/acquistieve verjaring

2. Sebagai alat untuk dibebaskan dari suatu penagihan/tuntutan hukum disebut
extinctieve verjaring.

Benda-benda yang boleh diperbolehkan secara verjaring menurut Pasal 1963 BW

adalah:

3. Benda tak bergerak

4. Bunga-bunga dan piutang atas nama atau op naam

Tujuan daluarsa adalah untuk menghilangkan keragu-raguan apakah orang itu sebagai
eigenaar atau bezitter.

Cara memperoleh hak milik dengan verjaring

5. Jika ada pemilikan yang terus menerus dan tidak terganggu

6. Pemilikan itu harus diketahui umum
7. Pemilikan itu harus bezitter yang beritikad baik dengan tidak merugikan orang
lain.
8. Pemilikan itu harus selama 20 tahun kalau ada alas hak (title) dan 30 tahun
kalau tidak ada alas hak.
4. Pewarisan/erfopvoging

Pewarisan adalah cara memperoleh hak eigendom dengan cara warisan baik menurut
UU ataupun menurut wasiat yang selanjutnya akan dibahas dalam Hukum Waris.

5. Penyerahan/levering/op-dracht/overdracht/trans/cessie/inbreng

Penyerahan adalah cara memperoleh hak eigendom dengan cara penyerahan suatu
benda oleh eigenaar atau atas namanya kepada orang lain sehingga orang lain itu
memperoleh hak eigendom atas benda itu.

Menurut B.W. setiap perbuatan hukum tanpa adanya penyerahan (belum adanya penyerahan)
belum dikatakan terjadi baru menimbulkan perjanjian obligatoir saja belum ada perjanjian
zakelijk. Seperti kita ketahui bahwa benda itu ada bermacam-macam ada yang berwujud dan
tidak berwujud ada juga benda bergerak dan tidak bergerak. Oleh karena itu leveringnya juga
berbeda-beda tergantung dari macam bendanya.

Untuk benda bergerak yang berwujud leveringnya dapat dilakukan dengan cara-cara sebagai
berikut:
 1. Penyerahan dari tangan ke tangan atau penyerahan secara nyata
2. Penyerahan secara simbolis
3. Penyerahan secara tradition brevu manu
4. Penyerahan secara constitutum posessorium

Penyerahan benda bergerak yang tidak berwujud dengan cara:

1. Piutang atas nama (op naam) dilakukan dnegan cessie yaitu dengan membuat akte
authentic atau akta di bawah tangan dalam mana dinyatakan bahwa piutang itu telah
dipindahkan kepada seseorang

 Kreitur lama disebut cessus

 Kreditur baru disebut cedent
 Perpindahan atau perbuatan disebut cessie

1. Piutang atas bawah atau atas tunjuk (aan toonder), penyerahannya dilakukan dengan
penyerahan nyata
2. Piutang atas perintah (aan order) penyerahannya dilakukan dengan penyerahan dari
surat disertai dengan endossemen (ditulis di belakang surat itu bahwa piutang itu telah
dialihkan pada seseorang).

Penyerahan benda tidak bergerak

Dilakukan dnegan balik nama dengan pendaftaran dilaksanakan di tempat RVJ dan dihadapan
HAakim RVJ.

Harus ada ijin dari Menteri Kehakiman dan harus dikutip dalam register eigendom dan
didelegasikan kepada Jaksa Pengadilan Negeri (dulu).

Penyerahan benda tak bergerak diatur dalam S. 1834 No.27 yaitu dalam Overschrijving
Ordonantie.

Pada tahun 1947 pendaftarannya harus dilakukan dihadapan kepala Seksi pendaftaran Tanah
(Kadaster) diatur dalam UU No.53/1974.

Pada tahun 1954 dikeluarkan UU No.24, L. 1954 No. 78 yang mengatur tentang penyerahan
benda tak bergerak yaitu harus mendapat ijin dari Menteri Kehakiman yang dikuasakan
kepada Jaksa Pengadilan Negeri.

Sekarang setelah berlakunya UUPA No. 5 tahun 1960 perpindahan hak milik atas sebidang
tanah harus dilakukan dan dihadapkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan didaftarkan
ke seksi Pendaftaran Tanah, diatur dalam PP No. 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah
yang disempurnakan dengan PP No. 24/1977 tentangPendaftaran tanah.

Syarat-syarat Penyerahan
 1. Harus ada perjanjian zakelijk yaitu perjanjian yang menyebabkan pindahnya hak-hak
kebendaan
2. Harus ada title atau alas hak atau alas perdata.

Tentang title ini ada dua teori, yaitu:

1. Teori casual

Menurut teori ini sahnya penyerahan tergantung pada alas hak jika alas haknya
sah maka penyerahannya sah dan sebaliknya. Jadi harus ada titel yang nyata
.Pengikutnya antara lain Diephuis, Scholten

2. Teori abstrak

Menurut teori ini penyerahan dan alas hak itu merupakan hal yang terpisah
satu sama lain. Untuk sahnya penyerahan tidak tergantung pada alas hak yang
nyata. Jika bisa terjadi bahwa penyerahan itu akan sah juga sekali pun titelnya
tidak sah tanpa title sekalipun.

Menurut pasal 584 KUHPerdata penyerahan itu harus memenuhi adanya titel tapi bisa nyata
atau titel tanggapan.

Oleh karena itu baik ajaran causal maupun ajaran abstrak untuk sahnya suatu penyerahan
memerlukan adanya titel hanya bedanya menurut ajaran causal titelnya harus nyata/riil
sedang dalam ajaran abstrak titelnya cukup dengan titel anggapan saja.

1. Harus dilakukan oleh orang yang wenang menguasai benda tadi. Syarat ini merupakan
pelaksanaan dari asas hukum yaitu asas nemoplus yang mengatakan bahwa seseorang
itu tidak dapat memperalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya. Lazimnya
yang wenang untuk menguasai benda itu adalahn pemiliknya atau kuasanya.
2. Harus ada penyerahan atau formalitas tertentu yaitu adanya penyerahan nyata dan
penyerahan yuridis, feitelijke dan jurische levering.

Dalam bahasa Perancis ada dua macam istilah yaitu:

1. Tradition (juridische levering)

2. Deliverance (penyerahan nyata)

Untuk benda bergerak penyerahan nyata dan penyerahan juridis bersamaan terjadinya. Untuk
benda tak bergerak antara penyerahan nyata dengan penyerahan juridis tidak bersamaan.

Misalnya jual beli sebidang tanah penyerahan juridisnya terjadi pada waktu dibuatnya akte
perpindahan hak dihadapan PPAT sedang penyerahan nyatanya pada waktuakte tersebut
diserahkan kepada yang berhak.

Cara-cara memperoleh hak eigendom dalam Pasal 584 KUHPerdata itu bersifat limitative
atau terbatas terbukti dari kata-kata:

“hak milik atas sesuatu kebendaan tak dapat diperoleh dengan cara lain melainkan”
Hal ini tidak benar karena diluar Pasal tersebut masih ada cara lain untuk memperoleh hak
milik jadi tidak hanya lima cara saja seperti yang disebutkan

Cara-cara memperoleh hak eigendom diluar Pasal 584 KUHPerdata

1. Perjadian benda/pembentukan benda (zaakvorming, 606). Benda yang sudah ada

dijadikan benda baru, misalnya:
1. Kayu ukir menjadi patung
2. Pasir dan batu, semen dilepas menjadi rumah gedung. Orang yang dengan
bendanya sendiri menjadikan benda baru juga menjadi pemilik dari benda baru
itu.
2. Penarikan hasil (vruchttrekking, 575)

Bezitter yang beritikad baik dapat menjadi pemilik dari buah-buahan/hasil dari benda
yang dibezitnya.

Misalnya:

 Seseorang mempunyai seekor sapi betina kemudian sapi itu melahirkan seekor
anak sapi maka anak sapi tersebut adalah milik dari pemilik tadi.
 Seseorang mempunyai pohon kelapa dan berbuah maka buahnya itu adalah
milik yang punya pohon kelapa tadi.

3. Persatuan benda (vereniging, 607-609)

Memperoleh hak milik karena bercampurnya beberapa macam benda kepunyaan

beberapa orang. Jika bercampurnya benda itu karena kebetulan jadi bukan keinginan
orang-orang tersebut maka banda itu menjadi milik bersama seimbang dengan harga
benda mereka semula.

Tapi apabila bercampurnya benda tersebut atas keinginan orang-orang tersebut

(pemiliknya) maka dialah menjadi pemiliknya dengan kewajiban membayar harga
barang-barang yang bercampur itu ongkos-ongkos, ganti rugi dan bunganya.

4. Pencabutan hak (onteigening)

Penguasa dapat memperoleh hak milik dengan jalan pencabutan hak tapi harus
memenuhi syarat-syarat berikut:

1. Harus berdasarkan undang-undang jadi harus ada undang-undang pencabutan

hak terlebih dahulu
2. Harus ada kepentingan umum
3. Harus dengan penggangtian kerugian yang layak
5. Perampasan (verbeurverklaring, 10 jo. 39)

Sebagai hukuman tambahan yang dijatuhkan penguasa terhadap terdakwa maka

penguasa dapat memperoleh hak milik dengan jalan perampasan.
 6. Percampuran harta (boedelmenging, 119)

Suami atau istri dapat memperoleh hak milik karena adanya percampuran harta
kekayaan apabila mereka mengadakan suatu perkawinan. Menurut KUHPerdata
dengan adanya perkawinan maka secara otomatis kekayaan menjadi
bersatu/bercampur antara harta si suami dan harta istri kecuali kalau ada perjanjian
perkawinan.

7. Pembubaran sebuah badan hukum (ontbinding van rechtspersoon, 1665)

Jika ada pembubaran sebuah badan hukum maka anggota badan hukum yang masih
ada dapat memperoleh harta kekayaan dari badan hukum tersebut. Misalnya sebuah
PT di mana kekayaannya terpisah antara kekayaan pribadi dengan kekayaan PT
tersebut. Apabila terjadi pembubaran maka kekayaan PT tersebut menjadi hal milik
dari para anggota yangmasih ada.

8. Abandonnement, 663 wvk

Mengenai kapal-kapal dan barang-barang yang dipertanggungkan dapat diabandonir

atau diserahkan saja kepada si penanggung dalam hal pecahnya kapal atau karamnya
kapal.

Hak Milik Bersama atau Medeeigendom

Hak milik selain dipunyai oleh perseorangan dapat juga dimiliki oleh lebih dari seorang yang
disebut dengan medeeigendom yang diatur dalam Pasal 573 KUHPerdata.

Hak milik bersama ini ada dua macam yaitu:

1. Hak milik bersama yang bebas (vrije medeeigendom) yaitu:

1. Di dalam medeeigendom ini tidak ada hubungan lain selain hal bersama
menjadi pemilik antara mereka.
2. Memang adanya kehendak dari mereka bersama untuk memiliki benda
tersebut secara bersama-sama.
3. Tidak adanya kesatuan yang berbentuk suatu badan usaha dari benda bersama
tersebut.

Semua ini pendapat dari PLATO

1. Jika para pemilik dari benda tersebut dapat meminta pemisahan bagian
terhadap benda bersama itu.
2. Karena mereka masing-masing mempunyai bagian yang merupakan obyek
harta kekayaan yang berdiri sendiri mereka mempunyuai kewenangan untuk
meguasai bagiannya itu dan berbuat apa saja terhadap bendanya tanpa
diperlukan ijin dari yang lainnya.
3. Tiap-tiap medeeigenaar mempunyai bagian dalam hak milik itu misalnya:
separoh atas milik bersama.
 1. Hak milik bersama yang terikat (gebon medeeigendom) yaitu:

Dalam medeeigendom terikat timbul karena adanya beberapa orang secara bersama-
sama menjadi pemilik atas suatu benda itu akibat dari adanya hubungan yang sudah
ada lebih dulu antara para pemiliknya itu. Misalnya adanya harta bersama suami istri
karena perkawinan terlebih dahulu harta peninggalan karena adanya yang meninggal
dunia.

1. Medeeigendom terikat pemiliknya tidak dikehendaki atau setengah

dikehendaki misalnya warisan, para persero menjadi milik bersama karena
keharusan
2. Nampak adanya kesatuan mengenai benda bersama dan biasanya berbentuk
suatu badan usaha.
3. Dalam medeeigendom terikat tidak mungkin terhadap milik bersama itu
diadakan pemisahan dan pembagian.
4. Wewenang untuk berbuat sesuatu terhadap benda bersama harus ada ijin dari
medeigenaar yang lainnya.
5. Para pemilik dalam harta bersama yang terikat itu berhak atas seluruh
bendanya.

Cara-cara hilangnya hak milik

1. Karena orang lain memperoleh hak milik itu dengan salah satu cara untuk
memperoleh hak milik di atas
2. Karena binasanya benda
3. Karena eigenaar melepaskan benda tersebut

Melepaskan dalam hal ini adalah dengan maksud untuk melepaskan hak milik. Jadi
bukan karena kehilangan atau terpaksa melemparkan benda tersebut ke laut karena
keadaan darurat dan lain-lain.

Dalam hal yang demikian hak pemiliknya tetap ada pada pemilik semula.