Disusun Oleh:
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS PASUNDAN
BANDUNG
2016
BAB I
PENDAHULUAN
TINJAUAN PUSTAKA
GAMBARAN UMUM
Pembangunan Green Residence di Kota Bandung diatas lahan seluas 50.000 m2 atau 5
Ha dengan masa operasi 20 tahun. Perumahan Green Residence terdiri dari 3 tipe rumah yang
tiap tahunnya biaya pencicilannya naik 5%, kemudian terdapat ruko yang biasa sewanya naik
juga 5%. Sementara untuk gaji karyawan juga mengalami kenaikan sebesar 6% per tahun.
Untuk biaya pemeliharaan perumahan sendiri naik 5% setiap tahunnya, dengan tingkat suku
bunga 8%. Dengan asumsi bahwa 100 persen rumah terjual habis ditahun pertama dengan
metoda pembayaran cicilan selama 10 tahun.
Analisis finansial yang dilakukan terhadap proyek pembangunan Green Residence ini
terdiri dari beberapa tahap, yaitu:
1. Asumsi mengenai Lahan, Jumlah Unit Rumah, Biaya Konstruksi per m2, dan Biaya
Sewa Ruko/Bulan.
2. Rincian Biaya Pengeluaran
3. Rincian Pendapatan yang Diperoleh
4. Analisis BEP
Tabel 4.1
Asumsi Proyek Pembangunan Perumahan Green Residence
Asumsi Satuan Nominal
Lahan m2 50.000
Jumlah Unit Rumah Tipe 54/90 Unit 167
Jumlah Unit Rumah Tipe 70/120 Unit 83
Jumlah Unit Rumah Tipe 100/150 Unit 33
Biaya Konstruksi Rp 21.100.000.000,00
Sumber : Perkiraan
Tabel 4.2
Harga Sewa Ruko dan Jual Rumah
Spesifikasi Bangunan Harga
Sewa ruko per bulan (@15.000.000 x 20 ruko) 300.000.000
Tipe 54/90 sejumlah 167 bangunan (@Rp.800.000.000) 133.600.000.000
Tipe 70/120 sejumlah 83 bangunan (@Rp.1.300.000.000) 107.900.000.000
Tipe 100/150 sejumlah 33 bangunan (@Rp.1.750.000.000) 57.750.000.000
Sumber : Perkiraan
Tabel
Analisis BEP
To
tal 111,500
Co ,000,00
st 0
Pembangunan Perumahan "Green Residence", 4 Tipe Rumah, Luas 50.000 m^2
Sat
N Peruntuk ua
o an Biaya n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Gaji 1
Karyawa Ta
n (4 hu 8,000,0 8,480,0 8,988,8 9,528,1 10,099, 10,705, 11,348, 12,029, 12,750, 13,515, 14,326, 15,186, 16,097, 17,063, 18,087,
6 orang ) n 00 00 00 28 816 805 153 042 785 832 782 388 572 426 232
1
Ta
Pemeliha hu 5,000,0 5,250,0 5,512,5 5,788,1 6,077,5 6,381,4 6,700,4 7,035,5 7,387,2 7,756,6 8,144,4 8,551,6 8,979,2 9,428,2 9,899,6
7 raan n 00 00 00 25 31 08 78 02 77 41 73 97 82 46 58
Total 13,000, 13,730, 14,501, 15,316, 16,177, 17,087, 18,048, 19,064, 20,138, 21,272, 22,471, 23,738, 25,076, 26,491, 27,986,
(Cost) 000 000 300 253 347 212 631 544 062 473 255 085 853 672 890
Pendapat
8 an
Penjualan
Tipe 16
Rumah 7
54/90 ru
@800.00 ma 9,018,0 9,468,9 9,942,3 10,439, 10,961, 11,509, 12,084, 12,689, 13,323, 13,989, 14,689, 15,423, 16,195, 17,004, 17,855,
0.000.000 h 00,000 00,000 45,000 462,250 435,363 507,131 982,487 231,612 693,192 877,852 371,744 840,331 032,348 783,965 023,164
Penjualan
Tipe
Rumah 83
70/120 ru
@1.400.0 ma 7,802,0 8,192,1 8,601,7 9,031,7 9,483,3 9,957,5 10,455, 10,978, 11,527, 12,103, 12,708, 13,344, 14,011, 14,711, 15,447,
00.000 h 00,000 00,000 05,000 90,250 79,763 48,751 426,188 197,498 107,372 462,741 635,878 067,672 271,056 834,608 426,339
Penjualan
Tipe
Rumah 33
100/150 ru
@1.750.0 ma 3,861,0 4,054,0 4,256,7 4,469,5 4,693,0 4,927,7 5,174,1 5,432,8 5,704,4 5,989,6 6,289,1 6,603,6 6,933,8 7,280,4 7,644,5
00.000 h 00,000 50,000 52,500 90,125 69,631 23,113 09,268 14,732 55,468 78,242 62,154 20,262 01,275 91,339 15,905
Sewa
Ruko :
Rp.15.00 20
0.000/bul ruk 3,600,0 3,780,0 3,969,0 4,167,4 4,375,8 4,594,6 4,824,3 5,065,5 5,318,8 5,584,7 5,864,0 6,157,2 6,465,0 6,788,3 7,127,7
an o 00,000 00,000 00,000 50,000 22,500 13,625 44,306 61,522 39,598 81,578 20,656 21,689 82,774 36,912 53,758
Pembangunan Perumahan "Green Residence", 4 Tipe Rumah, Luas 50.000 m^2
Sat
N Peruntuk ua
o an Biaya n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Total
(Reven 24,281, 25,495, 26,769, 28,108, 29,513, 30,989, 32,538, 34,165, 35,874, 37,667, 39,551, 41,528, 43,605, 45,785, 48,074,
ue) 000,000 050,000 802,500 292,625 707,256 392,619 862,250 805,363 095,631 800,412 190,433 749,954 187,452 446,825 719,166
Analisis
Cash
Flow
Tahunan 24,268, 25,481, 26,755, 28,092, 29,497, 30,972, 32,520, 34,146, 35,853, 37,646, 39,528, 41,505, 43,580, 45,758, 48,046,
(BCR) 000,000 320,000 301,200 976,372 529,909 305,407 813,619 740,818 957,569 527,939 719,178 011,869 110,599 955,153 732,276
p/f 8 % 0.9259 0.8573 0.7938 0.7350 0.6806 0.6302 0.5835 0.5403 0.5002 0.4632 0.4289 0.3971 0.3677 0.3405 0.3152
13,000, 13,730, 14,501, 15,316, 16,177, 17,087, 18,048, 19,064, 20,138, 21,272, 22,471, 23,738, 25,076, 26,491, 27,986,
Cost 000 000 300 253 347 212 631 544 062 473 255 085 853 672 890
9,018,0 9,468,9 9,942,3 10,439, 10,961, 11,509, 12,084, 12,689, 13,323, 13,989, 14,689, 15,423, 16,195, 17,004, 17,855,
Revenue 00,000 00,000 45,000 462,250 435,363 507,131 982,487 231,612 693,192 877,852 371,744 840,331 032,348 783,965 023,164
12,036, 11,770, 11,511, 11,257, 11,010, 10,768, 10,531, 10,300, 10,073, 9,853,4 9,637,9 9,426,3 9,220,7 9,020,4 8,821,4
PW Cost 700 729 132 446 302 361 376 573 059 09 21 94 59 14 68
PW 22,481, 21,856, 21,249, 20,659, 20,087, 19,529, 18,986, 18,459, 17,944, 17,447, 16,963, 16,491, 16,033, 15,589, 15,153,
Revenue 777,900 906,365 869,225 595,079 029,159 515,229 426,123 784,637 222,634 725,151 505,577 066,607 627,426 944,644 151,481
111,500 111,512 111,523 111,535 111,546 111,557 111,568 111,578 111,589 111,599 111,609 111,618 111,628 111,637 111,646 111,655
Total ,000,00 ,036,70 ,807,42 ,318,56 ,576,00 ,586,30 ,354,67 ,886,04 ,186,62 ,259,67 ,113,08 ,751,00 ,177,40 ,398,16 ,418,57 ,240,04
Cost 0 0 9 1 7 9 0 7 0 8 8 9 3 2 6 4
106,335 125,864 144,851 163,310 181,255 198,702 215,666 232,157 248,191 263,780 278,934
22,481, 44,338, 65,588, 86,248,
Total ,177,72 ,692,95 ,119,07 ,903,71 ,126,35 ,851,50 ,357,07 ,423,68 ,051,11 ,995,75 ,147,23
777,900 684,265 553,490 148,569
Revenue 7 6 9 6 1 2 8 5 1 5 6
- - - - - 104,047 120,529 136,553 152,134 167,278
14,296, 33,272, 51,721, 69,655, 87,093,
89,030, 67,185, 45,946, 25,298, 5,222,4 ,606,06 ,246,28 ,652,95 ,577,17 ,907,19
338,286 233,032 717,096 866,672 738,414
258,800 123,164 765,071 427,438 08,582 9 2 0 9 3
BEP
25
IRR %
Sumber : Hasil Analisis Perhitungan BEP Tahun 2016
Berdasarkan hasil analisis finansial dari proyek perumahan Green
Residence, maka didapatkan bahwa proyek ini dikatakan layak karena nilai IRR-
nya 25%.
Kemudian dari tabel rincian diatas diketahui bahwa pada tahun awal total
pengeluaran adalah sebesar Rp 111.500.000.000,-. Selanjutnya pendapatan yang
diperoleh pada tahun pertama adalah Rp 24.281.000.000,-. Kemudian tiap tahunnya
pendapatan naik menjadi 5% (seperti dapat dilihat pada tabel diatas). BEP terjadi
pada tahun ke 6 dimana di tahun ini keuntungan sudah di dapatkan yaitu sebesar
Rp 14.296.338.286,-. Sehingga didapatkan payback periode pada tahun ke 6. Untuk
total biaya selama 15 tahun sudah di tambah dengan gaji karyawan dan
pemeliharaan serta lain-lainnya adalah sebesar Rp 294.100.577,- dan total
keuntungannya dari tahun ke 6 sampai tahun ke 15 adalah Rp 936.583.883.173,-.