BAB II 3.

Utilitas adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan

KAJIAN TEORITIS DAN KEBIJAKAN STRATEGIS 2.1.c. Definisi Sarana dan Prasarana Lingkungan berdasrkan SNI 03-1733-2004

Adapun Definisi PSU berdasrkan SNI 03-1733-2004 tentang tata cara

2.1 Definisi Fasum Fasos / PSU Perumahan perencanaan lingkungan adalah sebagai berikut :
2.1.a. Definisi Berdasarkan kamus besar bahasa Indonesia.
1. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang
Definisi Berdasarkan kamus besar bahasa Indonesia, yaitu:
memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana
1. Arti definisi/pengertian fasilitas umum adalah fasilitas yang diadakan untuk
mestinya.
kepentingan umum. Contoh dari fasilitas umum (fasum) adalah seperti jalan,
2. Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk
angkutan umum, saluran air, jembatan, fly over, under pass, halte, alat
menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, sosial dan
penerangan umum, jaringan listrik, banjir kanal, trotoar, jalur busway, tempat
budaya.
pembuangan sampah, dan lain sebagainya.
3. Utilitas adalah pelayanan seperti air bersih, air limbah, gas, listrik dan telepon,
2. Arti definisi/pengertian fasilitas sosial adalah fasilitas yang diadakan oleh
yang pada umumnya diperlukan untuk beroperasinya suatu bangunan dan
pemerintah atau pihak swasta yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat
lingkungan permukiman.
umum dalam lingkungan pemukiman. Contoh dari fasilitas sosial (fasos) adalah
4. Utilitas umum adalah asilitas umum seperti PUSKESMAS, taman kanak-kanak,
seperti puskemas, klinik, sekolah, tempat ibadah, pasar, tempat rekreasi, taman
tempat bermain, pos polisi, yang umumnya diperlukan sebagai sarana
bermain, tempat olahraga, ruang serbaguna, makam, dan lain sebagainya.
penunjang pelayanan lingkungan.
2.1.b. Definisi fasum fasos atau PSU berdasarkan Permendagri no 9 tahun 2009: 5. Aksesibilitas adalah kemudahan pencapaian yang disediakan bagi semua
orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental, seperti
1. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan
penyandang cacat, lanjut usia, ibu hamil, penderita penyakit tertentu, dalam
lingkungan perumahan dan permukiman dapat berfungsi sebagaimana
mewujudkan kesamaan kesempatan.
mestinya.
6. Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas
2. Sarana adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan
kendaraan dan orang.
pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya.

4
7. Jalan Kolektor jalur selebar ± 7 m yang melayani angkutan Matrikulasi Perda no. 9 tahun 2011
tentang Penyediaan Prasarana, Sarana Dan Utilitas (P S U)
pengumpulan/pembagian dengan ciri-ciri perjalanan jarak sedang, kecepatan
rata-rata sedang dan jumlah jalan masuk dibatasi.
Kawasan Perumahan
8. Jalan Lokal jalur yang melayani angkutan setempat dengan ciri-ciri perjalanan No. Uraian Kawasan Perdagangan Kawasan Industri
dan Permukiman
1. Prasarana Jaringan jalan beserta Jaringan jalan yang Jaringan jalan,
dekat, kecepatan ratarata rendah, dan jumlah jalan masuk dibatasi.
bangunan pelengkap menghubungankan jaringan saluran
9. Jalan Lingkungan jalur selebar ± 4 m yang ada dalam satuan permukiman atau lainnya, jaringan antar blok, jaringan pembuangan air
saluran pembuangan pembuangan air limbah, instalasi
lingkungan perumahan. air limbah, jaringan limbah, instalasi pengolahan air
saluran pembuangan pengolahan air limbah, limbah, jaringan
10. Jalan Lokal Sekunder jalur selebar ± 3,0m - 7,0 m yang merupakan jalan poros air hujan, tempat jaringan saluran saluran pembuangan
pembuangan sampah pembuangan air hujan, air, bozem dan
perumahan menghubungkan jalan arteri/kolektor/lokal dan pusat lingkungan tempat pembuangan tempat pembuangan
sampah sampah
permukiman. 2. Sarana Sarana pendidikan, Sarana peribadatan, Sarana peribadatan,
sarana kesehatan, sarana pertamanan dan sarana pertamanan
11. jalan lokal sekunder II dan III jalur selebar ± 3,0 m – 6,0 m penghubung jalan peribadatan, sarana ruang terbuka hijau, dan ruang terbuka
arteri/kolektor/lokal dengan pusat kegiatan lingkungan permukiman, menuju pemerintahan dan sarana parkir, sarana hijau, sarana parkir,
pelayanan umum, kantin, dan lahan untuk sarana kantin, lahan
akses yang lebih tinggi hirarkinya. sarama rekreasi dan pedagang kaki lima. untuk pedagang kaki
olah raga, sarana lima dan sarana
12. Jalan Lingkungan I jalur selebar ± 1,5 m – 2,0 m penghubung pusat permukiman pemakaman, sarana permukiman bagi
pertamanan dan ruang pekerja / buruh
dengan pusat lingkungan I atau pusat lingkungan I yang lainnya; atau menuju terbuka hijau, sarana
perniagaan, dan sarana
Lokal Sekunder III. parkir.
3. Utilitas Jaringan air bersih, Jaringan air bersih, Jaringan air bersih,
13. Jalur Lingkungan II jalur dengan lebar ± 1,2 m penghubung pusat lingkungan I jaringan listrik, jaringan listrik, jaringan jaringan listrik,
jaringan telepon, telepon, jaringan gas, jaringan telepon,
ke II; menuju pusat lingkungan II yang lain dan akses yang lebih tinggi hirarkinya. jaringan gas, sarana sarana pemadam jaringan gas, sarana
14. Jalur Pedestrian jalur dengan lebar ± 1,5 m yang digunakan untuk berjalan kaki pemadam kebakaran, kebakaran, jaringan pemadam kebakaran,
jaringan transportasi transportasi dan sarana jaringan transportasi
atau berkursi roda, secara aman, nyaman dan tak terhalang. dan sarana penerangan penerangan jalan dan sarana
jalan umum. umum. penerangan jalan
15. Ruang Terbuka wadah yang dapat menampung kegiatan tertentu dari warga umum.
4. Proporsi - 28% dari luas lahan Minimal 30% untuk - Minimal 30%
lingkungan baik secara individu atau kelompok. PSU untuk 0 ha s/d < 25 kawasan terpadu > 1 untuk kawasan
ha ha industri dan
- 38% dari luas lahan perdagangan
untuk 25 ha s/d 100 terpadu.
ha

5
 - 48% dari luas lahan - Minimal 20% susun/apartemen
untuk > 100 ha untuk kawasan ketinggian 3-5 lantai
industri. - Minimal 25% dari
PSU untuk rumah
5. Wajib Prasarana dan Sarana - Prasarana (Jaringan Sarana pertamanan susun/apartemen
diserahkan jalan yang dan ruang terbuka ketinggian >6 lantai
menghubungankan hijau 9. Sarana - 2% dari luas lahan
antar blok dan Pemakaman dan merupakan
instalasi pengolahan bagian dari PSU
air limbah) - Dapat diserahkan
- Sarana (sarana dalam bentuk
pertamanan dan ruang kompensasi berupa
terbuka hijau) uang (2% x luas lahan
6. Dapat Utilitas - Sarana (Sarana - Prasarana x NJOP)
diserahkan peribadatan, sarana (Jaringan jalan,
parkir, sarana kantin, jaringan saluran
dan lahan untuk pembuangan air,
pedagang kaki lima) bozem dan tempat
- Utilitas ( jaringan pembuangan
transportasi dan sampah 2.2 Perundangan Terkait PSU
sarana penerangan - Sarana (sarana
jalan umum) peribadatan, sarana 2.2.1. Permendagri No 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana,
kantin, lahan untuk
pedagang kaki lima Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah
dan sarana
permukiman bagi
Di dalam Permendagri No 9 Tahun 2009 dijelaskan bahwa Penyerahan
pekerja / buruh prasarana, sarana, dan utilitas adalah penyerahan berupa tanah dengan bangunan
- Utilitas (Jaringan
transportasi dan dan/atau tanah tanpa bangunan dalam bentuk asset dan tanggung jawab
sarana penerangan
jalan umum) pengelolaan dari pengembang kepada pemerintah daerah. Selanjutnya juga
7. Bentuk Tanah dan bangunan Tanah dan bangunan Tanah dan bangunan
Penyerahan dijabarkan pembentukan perundangan ini memiliki tujuan yaitu memberikan
8. Ruang - Minimal 10% dari - Minimal 25% dari - Minimal 20% dari
Terbuka luas PSU untuk luas PSU untuk luas PSU jaminan ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas perumahan perlu dilakukan
Hijau luasan < 25 ha kawasan perdagangan
(RTH) - Minimal 20% dari terpadu > 1 ha
pengelolaan prasarana, sarana dan utilitas perumahaan, bahwa dalam rangka
luas PSU untuk >25 keberlanjutan pengelolaan sarana, prasarana dan utilitas perumahan.
ha s/d <100 ha
- Minimal 30% dari Adapun prinsip-prinsip yang diterapkan dalam penyerahan PSU adalah:
luas PSU untuk >100
ha 1. keterbukaan, yaitu masyarakat mengetahui prasarana, sarana, dan
- Minimal 20% dari
PSU untuk rumah utilitas yang telah diserahkan dan atau kemudahan bagi masyarakat untuk

6
 mengakses informasi terkait dengan penyerahan prasarana, sarana, dan
utilitas;
2. akuntabilitas, yaitu proses penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas
yang dapat dipertanggungjawabkan sesuai dengan ketentuan perundang-
undangan;
3. kepastian hukum, yaitu menjamin kepastian ketersediaan prasarana,
sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan dan permukiman sesuai
dengan standar, rencana tapak yang disetujui oleh pemerintah daerah,
serta kondisi dan kebutuhan masyarakat;
4. keberpihakan, yaitu pemerintah daerah menjamin ketersediaan
prasarana, sarana, dan utilitas bagi kepentingan masyarakat di lingkungan
perumahan dan permukiman; dan
5. keberlanjutan, yaitu pemerintah daerah menjamin keberadaan
prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan fungsi dan peruntukannya,
Dalam penyerahan PSU terdapat beberapa macam kriteria PSU yang akan
diserahkan yaitu; Penyerahan prasarana dan utilitas pada perumahan tidak
bersusun, berupa tanah dan bangunan, Penyerahan sarana pada perumahan tidak
bersusun, berupa tanah siap bangun, dan khusus untuk penyerahan PSU pada
rumah susun, berupa tanah siap bangun yg berada di satu lokasi dan diluar hak
milik atas satuan rumah susun.
2.2.2. Peraturan Daerah Kota Makassar No.9 Tahun 2011
Pertumbuhan penduduk di Wilayah Kota Makassar yang begitu cepat
disertai dengan pesatnya pembangunan pada kawasan budidaya meliputi
perumahan dan kawasan permukiman , kawasan perdagangan dan jasa ,
perkantoran , pariwisata, serta kawasan industri dan pergudangan , yang
memerlukan prasarana sarana dan Utilitas Umum yang memadai sebagai salah
satu urusan wajib Pemerintah Kota Makassar dalam menyediakan sarana dan
prasarana umum.
Pembentukan Peraturan Daerah no 9 tahun 2011 mengenai penyediaan dan
penyerahan prasarana, sarana dan utilitas pada kawasan industri, perdagangan,
perumahan dan permukiman, menjelaskan beberapa point dasar terbentuknya,
antara lain, yaitu;
a. agar memberikan jaminan ketersediaan PSU bagi masyarakat
b. Penyediaan Dan Penyerahan PSU dari Pengembang ke Pemerintah Kota
agar keberlanjutan pengelolaan PSU tetap berlangsung
c. Untuk mewujudkan tertib administrasi dalam pengelolaan dan
penyerahan prasarana, sarana dan utilitas
Dijelasakan pada bab VII Pasal 17, tentang tata cara penyerahan PSU, dibagi
menjadi dua bagian;
a. Pemerintah Daerah Wajib melakukan pemerikasaan administrasi dan
fisik terhadap PSU Perumahan yang akan diserahkan melalui mekanisme
verifikasi
b. Jenis Prasaran, Sarana dan Utilitas dari luasan lahan yang akan
dipergunakan untuk Penyediaan PSU sebagaimana dimaksud pada pasal
1 ditetapkan dalam Surat Keterangan Rencana Kota.
7
 yang lebih operasional oleh para pelaku pembangunan di bidang perumahan dan
permukiman, baik dalam bentuk rencana, program, proyek, maupun kegiatan.
Kebijakan nasional yang dirumuskan terdiri atas 3 (tiga) struktur pokok, yaitu
berkaitan dengan kelembagaan, pemenuhan kebutuhan perumahan, dan pencapaian
kualitas permukiman. Sedangkan strategi untuk melaksanakan kebijakan dirumuskan
terutama untuk dapat mencapai secara signifikan substansi strategis dari masing-masing
kebijakan.
Adapun turunan program Pengembangan penyediaan prasarana dan sarana dasar
permukiman, yang meliputi : Pengembangan kawasan siap bangun (Kasiba) dan
lingkungan siap bangun (Lisiba) dan Pengembangan lingkungan siap bangun yang berdiri
sendiri. Upaya pengembangan permukiman juga ditujukan secara seimbang bagi
permukiman yang telah terbangun, dengan tujuan untuk mencegah terjadinya
penurunan kualitas permukimannya, melindungi nilai-nilai spesifik, unik, tradisional, dan
bersejarah yang telah tercipta sepanjang umur kawasan, dan untuk meningkatkan kinerja
kawasan sehingga dapat melampaui ukuran indeks minimal keberlanjutan kawasan.

Gambar. Contoh Alur Penyerahan PSU (Sumber:Kementrian PU)

2.3 Kebijakan strategis Perumahan
2.3.1 Kebijakan Dan Strategi Nasional Perumahan Dan Permukiman (KSNPP)
Kebijakan dan strategi nasional penyelenggaraan perumahan dan permukiman
dirumuskan berdasarkan berbagai pertimbangan. Rumusan kebijakan dan strategi
tersebut bersifat sangat struktural sehingga secara nasional diharapkan dapat berlaku
dalam rentang waktu yang cukup, dapat mengakomodasi berbagai ragam kontekstual
masing-masing daerah, dan dapat memudahkan penjabaran yang sistemik pada tingkat

8
Gambar. Bagan rencana kelengkapan PSU perumahan PSU (Sumber:Kementrian PU)

9
Gambar. Peta Rencana Kawasan Strategis

9
2.3.2 Rencana Strategis Dinas Tata Ruang dan Bangunan Kota Makassar terkait d. Sebagian Kecamatan Panakkukang;
pengembangan kawasan Perumahan e. Sebagian Kecamatan Rappocini;
a. Pembagian Kawasan Perumahan Berdasarkan Rancangan RTRW 2015 Kota f. Sebagian Kecamatan Tallo;
Makassar, yaitu; g. Sebagian Kecamatan Tamalanrea;
(1) Kawasan peruntukan perumahan,meliputi: h. Sebagian Kecamatan Tamalate;
a. kawasan perumahan dengan kepadatan tinggi; i. Sebagian Kecamatan Ujung Tanah; dan
b. kawasan perumahan dengan kepadatan sedang; dan j. Sebagian Kecamatan Kepulauan Sangkarrang
c. kawasan perumahan dengan kepadatan rendah. (4) Kawasan perumahan dengan kepadatan rendah ditetapkan di:
(2) Kawasan perumahan dengan kepadatan tinggi ditetapkan di: a. Sebagian Kecamatan Biringkanaya;
a. Sebagian Kecamatan Bontoala; b. Sebagian Kecamatan Manggala;
b. Sebagian Kecamatan Makassar; c. Sebagian Kecamatan Panakkukang;
c. Sebagian Kecamatan Mamajang; d. Sebagian Kecamatan Tallo;
d. Sebagian Kecamatan Mariso; e. Sebagian Kecamatan Tamalanrea;
e. Sebagian Kecamatan Panakkukang; f. Sebagian Kecamatan Tamalate;
f. Sebagian Kecamatan Rappocini; g. Sebagian Kecamatan Ujung Pandang; dan
g. Sebagian Kecamatan Tallo; h. Sebagian Kecamatan Ujung Tanah.
h. Sebagian Kecamatan Tamalate; (5) Rencana pengembangan kawasan peruntukan perumahan dengan kepadatan
i. Sebagian Kecamatan Ujung Pandang; tinggi meliputi:
j. Sebagian Kecamatan Ujung Tanah; dan a. peningkatan kualitas prasarana lingkungan perumahan;
k. Sebagian Kecamatan Wajo. b. pengembangan pola perbaikan lingkungan di kawasan kumuh;
(3) Kawasan perumahan dengan kepadatan sedang ditetapkan di: c. mendorong pembangunan perumahan secara vertikal;
a. Sebagian Kecamatan Biringkanaya; d. menetapkan KDB paling sedikit 70% (tujuh puluh persen) dalam setiap
b. Sebagian Kecamatan Manggala; pembangunan kawasan perumahan; dan
c. Sebagian Kecamatan Mariso; e. mendorong pembuatan sumur resapan komunal dan biopori.

10
(6) Rencana pengembangan kawasan peruntukan perumahan dengan kepadatan sedang
dan rendah meliputi:
a. peningkatan kualitas prasarana lingkungan perumahan;
b. peningkatan kualitas hunian bagi rumah tangga miskin;
c. menetapkan KDB paling sedikit 60% (enam puluh persen) dalam setiap
pembangunan kawasan perumahan; dan
d. mendorong pembuatan sumur resapan dan biopori.

b. Kebijakan pengembangan struktur ruang Berdasarkan Rancangan RTRW 2015 Kota

Makassar, yaitu;
1) peningkatan derajat kualitas dan jangkauan pelayanan jaringan prasarana
telekomunikasi, sumber daya air, energi, dan infrastruktur perkotaan lainnya
secara terpadu dan merata di seluruh wilayah Kota;
2) penyebaran pusat-pusat kegiatan perkotaan yang lebih tematik dan terpadu;
3) pengembangan jaringan prasarana kota standar global meliputi jalan layang, jalan Gambar. Peta Rencana Pola Ruang Kota Makassar
tol, dan jaringan transportasi rel;
4) pengembangan sistem jaringan transportasi air dan sistem jaringan transportasi
darat yang terpadu; dan c. Kebijakan pengembangan kawasan strategis, meliputi:
5) pengembangan sistem intermoda transportasi yang terpadu dan hierarkhis. 1) pelestarian dan peningkatan fungsi serta daya dukung lingkungan pesisir melalui
6) peningkataan akses pelayanan perkotaan dan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi kegiatan reklamasi dan revitalisasi kawasan pesisir pantai;
wilayah darat maupun laut serta pulau-pulau kecil secara merata dan berhirarki; 2) pelestarian dan peningkatan fungsi serta daya dukung lingkungan untuk
mempertahankan dan meningkatkan keseimbangan ekosistem dan fungsi
perlindungan kawasan, melestarikan keanekaragaman hayati, keunikan rona alam,
serta warisan ragam budaya lokal;

11
 3) pengembangan dan peningkatan fungsi kawasan dalam pengembangan
perekonomian wilayah kota yang produktif, efisien, dan mampu bersaing dalam
perekonomian regional, nasional, maupun internasional;
4) pemanfaatan sumber daya alam secara optimal dan berkelanjutan serta
perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi (iptek) untuk meningkatkan
kesejahteraan masyarakat;
5) pelestarian dan peningkatan kualitas sosial dan budaya lokal yang beragam; dan
6) pengembangan kawasan tertinggal untuk mengurangi kesenjangan sosial
ekonomi budaya antar kawasan.

d. Ketentuan umum peraturan zonasi pusat kegiatan perumahan kepadatan tinggi dan
sedang dengan skala pelayanan tingkat kota, diarahkan dengan ketentuan sebagai
berikut:
1) kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pembangunan perumahan
Gambar. Peta Rencana StrukturRuang Kota Makassar
kepadatan tinggi dan sedang, kegiatan pembangunan prasarana dan sarana
lingkungan perumahan, dan penyediaan ruang dan jalur evakuasi bencana;
2) kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi pemanfaatan ruang secara
terbatas untuk mendukung kegiatan perumahan kepadatan tinggi dan sedang
beserta prasarana dan sarana lingkungan sesuai dengan penetapan amplop
bangunan, penetapan tema arsitektur bangunan, tata bangunan dan lingkungan,
serta penetapan jenis dan syarat penggunaan bangunan yang diizinkan, dan
kegiatan lain yang tidak mengganggu fungsi sub PPK I; dan
3) kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan selain kegiatan sebagaimana
dimaksud pada huruf a dan huruf b yang tidak mengganggu fungsi sub PPK I.

12