JUDUL : RESUME “FINANCING OF CONSTRUCTED FACILITIES”

DOSEN : YUNITA DIAN SUWANDARI, ST, MM

NAMA : NELA DEVILA

NIM : 41119113307

TEKNIK SIPIL

MERCU BUANA
1. JUDUL
Financing of Constructed Facilities

2. SUMBER
a. Chris Hendrickson and Tung Au , 2000 Project Manajemen for Construction, Second Edition
prepared for world wide web publication.
b. Christiono Utomo dan Retno Indryani. 2005. Modul Ajar Ekonomi Teknik. Institut Teknologi
Sepuluh November . Surabaya
c. Fatony, Muhamad Gadhavai.2010. Analisa Kelayakan Investasi Proyek Biothanol Jawa Timur. FE
UI. Jakarta
d. Darmadji, Tjiptono dan Hendry M. Fakhruddin. (2008). Pasar Modal di Indonesia Pendekatan
Tanya Jawab (Edisi 2). Jakarta : Salemba Empat.

3. LATAR BELAKANG
Definisi dari pendanaan proyek adalah upaya untuk mendapatkan dana atau modal yang digunakan
untuk membiayai suatu proyek dimana umumnya meliputi kegiatan-kegiatan (Fatony,2010) :
- Mengkaji sumber dana
- Menyusun struktur pendanaan yang optimal
- Menganalisa tingkat suku bunga terhadap keputusan investasi
- Negosiasi dengan calon penyandang dana

4. ISI MATERI
A. Sumber dan Macam Pendanaan Proyek
Kebutuhan pendanaan (financing) perusahaan bisa dikelompokkan berdasarkan siklus operasi bisnis
menjadi dua:
1. Kebutuhan pendanaan jangka pendek  dana yang dibutuhkan, digunakan dan dilunasi dalam
periode waktu satu tahun atau kurang. Contohnya antara lain untuk keperluan:
 Masalah aliran kas (cash flow),
 Kebutuhan sediaan saat ini,
 Biaya-biaya bulanan,
 Produksi spekulatif,
 Kebutuhan promosi jangka pendek,
 Emergensi yang tidak terduga.

2. Kebutuhan pendanaan jangka panjang  dana yang dibutuhkan, digunakan dan dilunasi dalam
periode waktu lebih dari satu tahun. Contohnya antara lain untuk keperluan:
 Business start-up costs,
 Pengembangan produk baru,
 Aktivitas pemasaran jangka panjang,
 Ekspansi fasilitas,
 Penggantian capital assets,
 Merger dan akuisisi.

Saham
Saham adalah satuan nilai atau pembukuan dalam berbagai instrumen finansial yang mengacu
pada bagian kepemilikan sebuah perusahaan. Saham juga merupakan tanda penyertaan atau
 kepemilikan seseorang atau badan dalam suatu perusahaan atau perseroan terbatas. Wujud saham
adalah selembar kertas yang menerangkan bahwa pemilik kertas tersebut adalah pemilik
perusahaan yang menerbitkan surat berharga tersebut. Porsi kepemilikan ditentukan oleh seberapa
besar penyertaan yang ditanamkan di perusahaan tersebut

Laba yang ditahan (Retained Earning)

Dana dapat dihimpun dari laba yang ditahan dari perusahaan . Jadi dapat dikatakan mengali dalam
organisasi itu sendiri dan seringkali merupakan sumber dana yang penting untuk pendanaan proyek

Hutang
Sumber pendanaan proyek adalah pinjaman (Loan). Perusahaan melakukan peminjaman sejumlah
uang (pinjaman pokok) dan pengembalian dalam jangka waktu tertentu.
Adapun jenis pinjaman sebagai berikut :
 Obligasi
 Kredit deferred
 Kredit Ekspor
 Kredit Pembeli (Buyer Credit)
 Pembelanjaan Non Recourse
 Subsidi

Kredit Investasi
Kredit investasi adalah merupakan alternatif pendanaan jangka panjang yang umumnya disediakan
oleh kalangan perbankan selain kredit modal kerja ( pendanaan jangka pendek ) yang selama ini kita
kenal.

Hipotek ( Mortgage )
Hipotek adalah merupakan alternatif pendanaan jangka panjang dalam bentuk hutang yang biasanya
harus disertai dengan agunan berupa aktiva tidak bergerak ( tanah, bangunan ).

B. Strategi Financial
1. Debt to Equity Ratio
Strategi pembiayaan adalah mutlak diperlukan dalam setiap investasi. Namun diperlukan dasar
pertim-bangan dalam menentukan komposisi antara modal sendiri (equity) dengan pinjaman
(debt). Perbandingan komposisi ini sering dikenal dengan istilah Debt to Equity Ratio (DER)
2. Jadwal Pembayaran Pinjaman
Selain memperhitungkan DER, pembiayaan akan menyangkut pula dengan masalah periode
pinjaman. Oleh karena itu diperlukan perhitungan jadwal pembayaran.

C. Kelayakan Financial
1. Rasio Finansial
Rasio pertama dari periode satu tahunan untuk mebandingkan resiko dari syarat pemberi
pinjaman dan proyek sejenis.
a. Breakeven
Breakeven rasio = Operating Expense + Debt Service
Potencial Gross Income
= Pengeluaran operasi + Cicilan hutang
Pemasukan kotor potensial
 b. Default Point

Default point = Operating Expenses + Debt Service

Leasable Space

= Pengeluaran operasi + cicilan hutang

Luas ruang yang disewakan

c. Rasio Beaya Operasi

Rasio Beaya Operasi = Pengeluaran Operasi
Pemasukan Kotor Efektif

2. Rasio Fisik
Sebagai rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk membandingkan gambaran ecara
fisik dengan proyek sejenis yang telah berhasil.
a. Efisiensi Bangunan
Rasio Efisiensi Bangunan = Ruang yang disewakan
Area kotor bangunan

b. Kepadatan
Kepadatan = Jumlah unit hunian
Luas area site

c. Rasio Lantai/Area
Luas Lantai/Area = Luas kotor bangunan
Luas site

3. Rasio Kemampuan Menghasilkan Keuntungan

Rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk mengindikasikan kapasitas kemampuan
dari properti yang dibuat dalam menghasilkan pemasukan dibandingkan dengan modal yang
diperlukan
a. Gross Income Multiplier (QIM)
GIM = Nilai Properti
Pemasukan kotor potensial

b. Rate of Return on Total Capital (ROR)

ROR = Pemasukan bersih operasi
Nilai properti

c. Rate of Return on Equity Capital (ROE)

ROE = Aliran kas sebelum pajak
Investasi modal pertama
 D. Penggunaan Pinjaman
Dalam tinjauan oinjaman dikenal adanya istilah leverage positif dan leverage negatif dalam hal ini
leverage dikatakan positif apabila modal investor menaikkan pengembalian modal dengan
menggunakan pinjaman. Sebaliknya leverage negatif terjadi apabila pengembalian modal menurun
akibat menggunakan pinjaman.
Penjelasan mengenai leverage negatif dan leverage positif dapat diperoleh melalui
hubungan antara ROR, ROE dan Mortgage Constant (K) sebagai berikut :

Jenis Leverage
Hubungan Positif Negatif
ROE> ROR ROE<ROR
ROR>K ROR<K
ROE>K ROE<K

Hasil-hasil perhitungan terhadap jenis-jenis pinjaman dapat dipakai untuk pertimbangan-pertimbangan

memperbaiki dan melakukan usaha mencapai tingkat positif dengan menaikkan atau menurunkan salah satu
faktor yang berpengaruh. Pinjaman juga menyebabkan munculnya keanekaragaman dalam aliran kas. Dapat
digambarkan melalui contoh sebagai berikut :

CONTOH PINJAMAN YANG MENYEBEBKAN KEANEKARAGAMAN ALIRAN KAS

Sebuah investasi yang diharapkan menghasilkan penghasilan bersih operasi (NOI) sebesar Rp 12.000.000
atau Rp 8.000.000 pertahun. Total beaya proyek Rp 100.000.000 dengan 70% pinjaman berbunga 11%
tahunan tetap. Efek dari hutang terhadap pengembalian modal sebagai berikut :

1. Pengembalian tanpa pinjaman

NOI Rp 12.000.000 Rp 8.000.000
Total Investasi Rp 100.000.000 Rp 100.000.000
Prosentase ROR 12% 8%

2. Pengembalian dengan pinjaman

NOI Rp 12.000.000 Rp 8.000.000
Pembayaran cicilan hutang Rp 7.700.000 Rp 7.700.000
tahunan (Rp
70.000.000x11%K)
Aliran kas sebelum pajak Rp 4.300.000 Rp 300.000
Investasi modal Rp 30.000.000 Rp 30.000.000
Rp 100.000.000 – Rp
70.000.000
Prosentase ROR 14,33% 1,00%