RESUME MODUL 7 PERKULIAHAN 7

MANAJEMEN KONSTRUKSI
Economic Evaluation of Facility Investment

OLEH :
TAZKIA CITA RIARDI
NIM :
41119110140

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MERCU BUANA
2019
Evaluasi terhadap proyek konstruksi meliputi 2 hal yaitu
• Evaluasi kelayakan ekonomi pada proyek individu
• Evaluasi keuntungan bersih pada proyek kerja sama eksklusif

Empat aspek akan diuji untuk mengetahui kelayakan ekonomi dari sebuah proyek:
1. Evaluasi konsep dasar dari investasi proyek fasilitas meliputi tingkat konsumsi,
opportunity cost, MARR, Cash Flow, Aliran kas menurut wawasan perencanaan dan
profit
2. Metode dari evaluasi ekonomi meliputi net present value (NPV), annual value , benefit
cost ratio, dan metode tingkat pengembalian internal (IRR).
3. Faktor yang mempengaruhi aliran kas, meliputi depresiasi dan pajak, perubahan harga,
dan cara mengatasi resiko dan ketidakpastian.
4. Dampak dari perbedaan metoda pembiayaan meliputi tipe pembiayaan dan resikonya,
kebijakan publik, dampak dari perencanaan pembiayaan proyek , dan interaksi antara
operasional dan perencanaan pembiayaan.

Penting untuk membedakan antara evaluasi ekonomi dengan evaluasi keuangan.

• Evaluasi ekonomi yang dimaksud cash flow meliputi proses desain, kontruksi,
operasional, perawatan
• Evaluasi keuangan yang dimaksud aset meliputi ekuitas, obligasi, surat hutang, hipotek

A. KONSEP DASAR EVALUASI EKONOMI

Macam biaya yang digunakan untuk proses analisa dan pengambilan keputusan
1. Beaya peluang / opportunity cost
Kontribusi maksimum yang tidak terjadi karena penggunaan sumber daya terbatas dalam
keperluan tertentu.
2. Beaya tenggelam / sunk cost
Adalah beaya yang lalu yang tidak terhindarkan karena tidak dapat diubah lagi oleh
tindak apapun. Alat lama senilai Rp. 600.000,-, nilai sisa Rp. 70.000,-, maka nilai sunk
cost Rp. 530.000,-
3. Beaya relevan / relevant cost
Beaya yang akan datang yang diharapkan berbeda untuk setiap alternatif yang diambil
4. Beaya historis / historical cost
Beaya yang telah lalu dan telah terjadi
Langkah-langkah pendekatan sistematis untuk evaluasi ekonomi:
1. Menyusun satu set proyek atau pembelanjaan dengan pertimbangan investasi.
2. Menetapkan wawasan perencanaan untuk analisa ekonomi.
3. Memperkirakan gambaran aliran kas untuk masing-masing proyek.
4. Menetapkan tingkat pengembalian minimum yang menarik ( MARR).
5. Menetapkan kriteria untuk menerima atau menolak suatu proposal, atau untuk memilih
proposal-proposal kerjasama eksklusif yang terbaik berdasarkan dari tujuan investasi
6. Melaksanakan analisa ketidakpastian.
7. Menerima atau menolak suatu proposal berdasarkan kriteria yang tidak bisa dihindari.

B. MARR (Minimum Attractive Rate of Return)

 Merupakan nilai minimal dari tingkat pengembalian atau bunga yang bisa diterima oleh
investor.
 Bila suatu investasi menghasilkan bunga atau tingkat pengembalian yang lebih kecil dari
MARR maka investasi tersebut tidak ekonomis atau tidak layak.
 MARR untuk private corporation: diputuskan oleh top manajemen, mencerminkan cost
opportunity, suku bunga dari pinjaman dan pengembalian, resiko investasi
 MARR untuk public project: ditentukan oleh pemerintah (departemen keuangan / DPR)
mencerminkan kesejahteraan sosial dan ekonomi
 MARR tidak dapat ditentukan secara akurat sehingga disarankan untuk menggunakan
beberapa nilai MARR untuk mengevaluasi sesintifitas ketidakpastian dari potensi-
pontensi proyek
Rumus cost of capital :

Dimana:
ic = Cost of capital
rd = Rasio antara hutang dengan modal keseluruhan
id = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman
ie = Tingkat pengembalian utnuk modal sendiri
C. CASHFLOW

Rumus Bunga antar Nilai Ekivalen dari Present dan Future Arus Kas Tunggal
a. Mencari F jika diketahui P
Jika sejumlah P rupiah diinvestasikan pada titik awal waktu dan i% adalah tingkat bunga
per periode (keuntungan atau pertumbuhan) jumlahnya akan tumbuh ke jumlah yang
akan datang sebesar : ( akhir periode N)
F = P (1 + i)N
b. Mencari P jika diketahui F

P = F (P/F, i% , N)
Rumus Bunga yang Berhubungan dengan Pembayaran Setara (Tahunan) pada Nilai
Ekivalen Present dan Future
Pada rumus bunga ini kejadian setiap peristiwa sebagai berikut:
a. P (nilai ekivalen saat ini – Present) terjadi satu periode sebelum A yang pertama
b. F (nilai ekivalen yang akan datang – Future) terjadi pada saat yang sama dengan A yang
terakhir, dan periode N setelah F
c. A (nilai ekivalen tahunan – Annual) terjadi pada akhir periode 1 sampai dengan N
Hubungan waktu untuk P, A dan F (Ristono, Agus dan Puryani. 2011) dapat diamati
pada gambar berikut:

Ada 4 rumus yang menghubungkan A, ke F dan P sebagai berikut:

a. Menemukan F jika diketahui A

 (1  i) N  1 
F  A 
 i  , atau

F = A (F/A, i% , N)
 b. Menemukan P jika diketahui A

 (1  i ) N  1 
P  A 
 N  atau P = A (P/A, i% , N)
 i (1  i ) 

c. Menemukan A jika diketahui F

 i 
A  F  atau A = F (A/F, i% , N)

 (1  i ) N
 1 

d. Menemukan A jika diketahui P

 i (1  i ) N 
A  P  atau A = P (A/P, i% , N)

 (1  i ) N
 1 


DIAGRAM ARUS KAS

Ada beberapa kebiasaan dalam penggambaran diagram arus kas :
1. Garis horisontal adalah skala waktu dengan pergerakan waktu dari kiri ke kanan. Label
periode waktunya (contoh tahun, kuartal, bulan) menggunakan skala interval sebagai
catatan bahwa akhir dari periode 2 adalah bersamaan waktunya dengan awal periode 3.
Ketika kesepakatan akhir dari periode arus kas digunakan, nomer periode ditempatkan
pada akhir setiap waktu interval. Dilihat pada gambar 1 dan 2.
2. Panah menandakan arus kas dan ditempatkan pada akhir periode. Arah pa-nah ke bawah
melambangkan pengeluaran (arus kas negatif atau kas keluar) dan arah panah ke atas
melambangkan penerimaan (arus kas positif atau kas masuk).
Diagram arus kas tergantung pada sudut pandang tertentu. Sebagai contoh situasi yang
digambarkan pada gambar 1 dan 2 didasarkan pada arus kas dari sudut pandang yang memberi
pinjaman. Jika arah seluruh anak panah dibalik maka seluruh masalah digambarkan dari sudut
pandang peminjam.

Permulaan th ke 1
Akhir tahun ke 1 F = Rp. 4617

0
1 2 3 4 5=N

P = Rp. 3000

Gambar 1. Contoh arus kas

D. ANALISA KELAYAKAN EKONOMI

(Hambali & Hermawan, 2011) menjelaskan bahwa secara garis besar parameter
kelayakan ekonomi yang dilakukan, yaitu :
 Internal Rate of Return (IRR),
 Net Present Value (NPV),
 Benefit Cost Ratio (B/C) dan
 Payback Period Analysis

1. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) merupakan proses penilaian investasi dengan menentukan
tingkat bunga r dari menginvestasikan modal (Raharjo, 2007).
Metode IRR dapat digunakan untuk menilai keuntungan suatu investasi dimana ketika
nilai cost of capital kurang dari IRR, maka proyek tersebut dapat dipilih sebagai solusi yang
menguntungkan, sebaliknya jika cost of capital lebih dari IRR, maka proyek tersebut tidak
menguntungkan.
Berikut merupakan rumus yang dapat digunakan untuk menghitung Internal Rate of Return (IRR)
menurut Departemen Pekerjaan Umum (2005).

𝑵𝑷𝑽𝟏
Internal Rate of Return (IRR) = i1 + (i2 – i1) 𝑵𝑷𝑽 (1)
𝟏 −𝑵𝑷𝑽𝟐

Dengan pengertian :
IRR Internal Rate of Return
i1 suku bunga diskonto yang menghasilkan NPV negatif terkecil
 i2 suku bunga diskonto yang menghasilkan NPV positif terkecil
NPV1 Nilai sekarang dengan menggunakan i1
NPV2 Nilai sekarang dengan menggunakan i2

2. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan analisa investasi dengan mencari selisih antara
penerimaan dengan pengeluaran yang telah dipresent value-kan.
Proyek dapat dinyatakan layak jika nilai NPV > 0, sedangkan sebaliknya jika NPV < 0 maka
proyek dikatakan tidak layak.
Berikut ini merupakan rumus yang dapat digunakan untuk menghiitung IRR dan NPV

C1 C2 Cn
Net Present Value (NPV) = C0 + + +.... =0 (2)
1+r1 1+r2 1+rn

Dimana :
C0 merupakan capital yang digunakan pada periode investasi
C1, C2,.....Cn merupakan selisih penerimaan dan pengeluaran pada tahun ke-1 sampai tahun
ke-n
r merupakan nilai rate of return dari sebuat investasi.

3. Benefit Cost Ratio (B/C)

Benefit Cost Ratio (B/C) merupakan merupakan nilai ekuivalen semua manfaat terhadap
nilai ekuivalen semua biaya (Raharjo, 2007).
Kriteria penilaian investasi menggunakan benefit cost ratio (b/c) dikatakan layak jika nilai B/C ≥
1, sebaliknya jika nilai B/C ≤ 1 maka proyek tersebut dikatakan tidak layak. Berikut merupakan
rumus Benefit Cost Ratio (B/C)

FW manfaat Present Value benefits

Benefit Cost Ratio (B/C) = atau (3)
FW biaya Present Value Cost

4. Payback Period Analysis

Payback Period Analysis merupakan analisis waktu yang diperlukan arus kas masuk,
sama dengan arus kas keluar.
Analisis ini biasanya digunakan untuk mengukur tingkat resiko alternatif, berkaitan
dengan seberapa cepat nilai investasi dapat dikembalikan (Raharjo, 2007). Alternatif yang lebih
singkat merupakan pilihan yang lebih menarik. Dengan memperhitungkan time value of money,
lamanya periode pengembalian np dihitung menggunakan persamaan sebagai berikut,
 t=np
P = ∑t=1 NCFt (P/F,i,t) (4)

Untuk deretan arus kas yang besarnya sama, persamaan dibawah ini dapat langsung digunakan
untuk memperoleh nilai np secara langsung,

P
np = NCF (5)

dimana :
P merupakan investasi awal
NCF merupakan Net Cash Flow/ arus kas bersih (pendapatan-pengeluaran) dengan
memperhitungkan atay mengabaikan time value of money.