2/8/17

A. Tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang

1.  Pay-back Period (PP)
2.  Return on Investment (ROI)
B. Memperhitungkan nilai waktu dari uang
3.  Net Present Value (NPV)
4.  Internal Rate of Return (IRR)
5.  Indeks Profitabilitas (IP)
6.  Benefit Cost Ratio (BCR)
7.  Annual Capital Charge (ACC)

PENGANTAR
Penilaian usulan proyek (investasi) dan pengambilan
keputusan harus memperhatikan adanya variasi sifat dan
jenis proyek yang memerlukan pendekatan berbeda-beda
yang umumnya digolongkan menjadi:
1.  Sifat hubungan antara proyek
  Proyek yang berdiri sendiri
Keberadaannya tidak tergantung (independent) oleh
adanya proyek lain, yang berarti masing-masing
memiliki kesempatan yang sama. Untuk mendapatkan
alternatif terbaik hendaklah dikaji dalam waktu yang
bersamaan.
  Proyek yang saling meniadakan
Bila yang sedang dianalisis lebih dari satu
(multiproyek), interrelasi di antaranya perlu
diidentifikasi lebih jauh, karena bersifat saling
meniadakan (mutually exclusive project).

1
 2/8/17

PENGANTAR (Lanjutan)
2.  Tersedianya dana
  Tidak terbatas
Diasumsikan bahwa perusahaan/investor memiliki
dana yang tidak terbatas, sehingga usulan yang
menjanjikan keuntungan terbaik yang akan diterima.
  Terbatas
Karena dananya terbatas, maka perusahaan perlu
mengatur penggunaan modal yang tersedia (capital
rationing), dalam arti pendekatan yang digunakan
harus dapat memilih usulan proyek-proyek yang saling
bersaing.
3.  Ukuran proyek
Berkaitan dengan menentukan ranking proyek-proyek
dengan ukuran yang relatif jauh berbeda.

PENGANTAR (Lanjutan)
4.  Umur proyek
Dibedakan antara proyek dengan umur relatif pendek
dan proyek yang berumur panjang.

Variasi Jenis Proyek/Investasi Berdasarkan Pendekatan

Dalam Proses Seleksi atau Ranking

2
 2/8/17

PENGANTAR (Lanjutan)
Proses pengambilan keputusan proyek acapkali
menghadapi persoalan seleksi dan/atau ranking.
Seleksi diartikan sebagai segala sesuatu yang berkaitan
dengan menerima atau menolak usulan proyek.
Ranking diartikan sebagai usaha untuk mengidentifikasi
urutan usulan proyek/investasi berdasarkan derajat
“menarik”nya usulan tersebut dilihat dari segi finansial atau
ekonomi.
Ranking amat diperlukan bila menghadapi keterbatasan
dana atau proyek yang bersifat saling meniadakan.

PAY-BACK PERIOD (PP)

Pay-back Period (PP) umumnya dikenal dengan nama
periode pengembalian adalah merupakan jangka waktu yang
diperlukan untuk mengembalikan modal sebuah investasi
berdasarkan aliran kas bersih (selisih pendapatan/revenue
dan pengeluaran/expenses per tahun).
a.  Aliran kas tahunan dengan jumlah yang tetap.
Rumus: PP = Cf/A
dimana: Cf = biaya pertama
A = aliran kas (neto) per tahun
Contoh:
Biaya awal sebuah proyek investasi adalah Rp. 30 Juta.
Diharapkan aliran kas neto per tahun Rp. 6 Juta. Hitunglah
periode pengembalian investasi tersebut!
Penyelesaian: PP = Cf/A
= 30/6
= 5 tahun.

3
 2/8/17

PP (Lanjutan)

PP Arus Kas
Tetap

PP Arus Kas Tidak

Tetap

PP (Lanjutan)
b.  Aliran kas tahunan dengan jumlah yang berbeda.
Rumus: PP = (n-1) + [Cf − ∑1↑n−1▒An ](​1/An )
dimana: An = aliran kas pada tahun ke-n
n = tahun pengembalian ditambah 1
Contoh:
Proyek Resort memiliki aliran kas neto sebagai berikut:
Aliran Kas (Juta)
Akhir Tahun ke
Neto (Rp) Neto Kumulatif (Rp)
0 -15.000 -15.000
1 2.000 -13.000
2 4.000 -9.000
3 4.500 -4.500
4 3.500 -1.000
5 2.000 1000
Tahun ke berapa terjadi periode pengembalian?

4
 2/8/17

PP (Lanjutan)
Penyelesaian:
Dari aliran kas di atas, terlihat bahwa periode
pengembalian terjadi pada tahun ke-5 dimana neto
komulatif positif (+), maka n=5 dan An=2.000, maka:
PP = (n-1) + [Cf − ∑1↑n−1▒An ](​1/An )
= ( 5 - 1 )[ 1 5 . 0 0 0 −
+
(2.000+4.000+4.500+3.500)](​1/2.000 )
= 4,5 tahun
Keuntungan:
  Sederhana
  Berfungsi sebagai indeks risiko bagi proyek dengan risiko
makin lama makin tinggi
  Baik untuk proyek dengan produk yang relatif cepat
berubah/usang

PP (Lanjutan)
Kekurangan:
  Tidak memberikan gambaran situasi aliran kas setelah
periode pengembalian
  Tidak mempertimbangkan nilai waktu terhadap uang
  Tidak memberikan indikasi profitabilitas
Indikasi:
Proyek dengan PP lebih cepat/kecil akan lebih disukai
Sebaiknya hanya digunakan untuk pelengkap/suplemen dari
kriteria yang lain.

5
 2/8/17

RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Return on Investment (ROI) adalah pengembalian atas
investasi atau aset berupa perbandingan antara pemasukan
(income) per tahun terhadap dana investasi, yang berarti
memberikan indikasi profitabilitas suatu investasi.
Rumus: ROI = (Pemasukan/Investasi) x 100%
Dengan variasi:
ROI1 = (Pemasukan neto sebelum pajak/Biaya pertama) x 100%
ROI2 = (Pemasukan neto sebelum pajak/Rata-rata investasi) x 100%
ROI3 = (Pemasukan neto setelah pajak/Rata-rata investasi) x 100%
Contoh:
Jika Proyek Resort di atas memiliki nilai sisa Rp. 2.000 juta di
akhir tahun ke-5, dengan nilai pajak 20%. Hitunglah ROI
dengan menggunakan ketiga rumus di atas!

ROI (Lanjutan)
Penyelesaian:
Pemasukan neto rata-rata sebelum pajak:
(1/5)(2.000+4.000+4.500+3.500+2.000) = 3.200
ROI1 = (3.200/15.000) x 100%
= 21,33%
ROI2 = (3.200/((1/2)x(16.000+2000))) x 100%
= 37,65%
ROI3 = ((3.200x(1-0,2))/((1/2)x(16.000+2000))) x 100%
= 30,12%
Keuntungan:
  Mudah dipahami dan tidak sulit menghitungnya
  Menjangkau seluruh umur investasi

6
 2/8/17

ROI (Lanjutan)
Kekurangan:
  Sulit menentukan ROI yang menjadi patokan
  Tidak mempertimbangkan nilai waktu terhadap uang
  Tidak mempertimbangkan profil laba terhadap waktu
Indikasi:
Proyek dengan ROI yang lebih besar akan lebih disukai
Sebaiknya hanya digunakan untuk pelengkap/suplemen dari
kriteria yang lain.

NET PRESENT VALUE (NPV)

Net Present Value (NPV)/Nilai sekarang neto didasarkan pada
konsep mendiskonto seluruh aliran kas (masuk dan keluar)
sepanjang horison perencanaan ke nilai sekarang.
NPV menunjukkan nilai lump-sum yang dengan arus diskonto
tertentu memberikan angka berapa besar nilai sebuah proyek/
investasi pada saat ini.
Adapun aliran kas proyek/investasi yang akan dikaji meliputi
keseluruhan, yaitu biaya pertama, operasi, produksi,
pemeliharaan, dan lain-lain pengeluaran, dengan rumus:
NPV= ∑t=0↑n▒​ (C)t/​ (1+i)↑t    −  ∑t=0↑n▒​
(Co)t/​(1+i)↑t   
Dimana: (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t
n = umur proyek/investasi
i = arus pengembalian (rate of return)/MARR
t = waktu

7
 2/8/17

NPV (Lanjutan)
Gambaran aliran kas NPV adalah sebagai berikut:

NPV (Lanjutan)
Bagian tersulit dalam menggunakan metode ini adalah
menentukan i (hurdle rate/cut off/opportunity cost) dengan
istilah yang sederhana dapat dikatakan besarnya angka i
adalah sembarang angka yang menurut pertimbangan
investor merupakan angka pengembalian (tingkat
keuntungan) minimal yang masih menarik (MARR).
MARR ditentukan lebih besar atau sama dengan biaya modal
tergantung dari penilaian manajemen perusahaan terhadap
besarnya resiko proyek/investasi, yang dapat dilihat pada
gambar berikut:

8
 2/8/17

NPV (Lanjutan)
Profil NPV dapat dilihat pada gambar berikut:
Jumlah arus NPV sangat dipengaruhi oleh
kas yang
angka arus pengembalian
tidak
terdiskonto (diskonto), semakin besar
diskonto, NPV semakin kecil

Diskonto 6%;
NPV=3 Juta

Diskonto 8%;
NPV=2 Juta

NPV=0

NPV (Lanjutan)
Indikasi:
NPV > 0, proyek dapat diterima (semakin tinggi semakin
baik)
NPV < 0 proyek ditolak
NPV = 0 berarti netral
Kelebihan:
  Memasukkan faktor nilai waktu dari uang
  Mempertimbangkan seluruh aliran kas proyek
  Mengukur besaran absolut, bukan relatif sehingga mudah
mengikuti kontribusinya terhadap usaha meningkatkan
kekayaan perusahaan atau pemegang saham.

9
 2/8/17

NPV (Lanjutan)
Contoh:
Jika Proyek Resort tidak memiliki nilai sisa di akhir tahun ke-5,
dengan rate of return 10%. Hitunglah NPV proyek tersebut!
Penyelesaian:
Waktu Aliran Kas (P/F,10%,n) PV

0 -15,000 1 -15,000.00
1 2,000 0.90909 1,818.18
2 4,000 0.82645 3,305.80
3 4,500 0.75131 3,380.90
4 3,500 0.68301 2,390.54
5 2,000 0.62092 1,241.84
Jumlah (NPV) -2,862.75

NPV < 0, maka proyek ditolak

Kriteria Seleksi (Lanjutan)

4.  Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah arus pengembalian yang
menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas
keluar. n (C)t n (
Co)t
∑ t
=∑
t =0 (1 + i)
t
t =0 (1 + i)
Rumus:

Indikasi:
IRR > i yang diinginkan, proyek dapat diterima
IRR < i yang diinginkan, proyek ditolak
Contoh 4:
Jika proyek pada Contoh 1b di atas tidak memiliki nilai sisa di akhir tahun
tahun ke-5, hitunglah IRR proyek tersebut!
Penyelesaian:
Rata-rata aliran kas masuk = (1/5).(2000+4000+4500+3500+2000)
= 3200
3200.(P/A,i,5) = 15000
(P/A,i,5) = 15000/3200
= 4,69

10
 2/8/17

IRR (Lanjutan)
Dengan melihat Tabel Faktor Bunga Majemuk (P/A) nilai 4,69 berada
diantara i = 2% (4,71346) dan i = 2,5% (4,64583).
Cek NPV untuk kedua i:

Waktu Aliran Kas (P/F,2%,n) (P/F,2.5%,n) PV(2%) PV(2,5%)

0 -15,000 1 1 -15,000.00 -15,000.00

1 2,000 0.98039 0.97561 1,960.78 1,951.22
2 4,000 0.96117 0.95181 3,844.68 3,807.24
3 4,500 0.94232 0.9286 4,240.44 4,178.70
4 3,500 0.92385 0.90595 3,233.48 3,170.83
5 2,000 0.90573 0.88385 1,811.46 1,767.70
∑ PV 15,090.84 14,875.69
NPV 90.84 -124.31

Interpolasi:
Selisih i = 0,5%; PV = Rp. 215,15
IRR = 2 + [(90,84/215,15) x 0,5] = 2,21%

IRR (Lanjutan)

11
 2/8/17

Kriteria Seleksi (Lanjutan)

5.  Indeks Profitabilitas (IP)
Indeks Profitabilitas (IP) menunjukkan kemampuan mendatangkan laba
per satuan nilai investasi.
n n
(C ) t (Co) t
Rumus: IP = ∑ 1+ i / ∑ (1+ i)
t=0 ( )
t
t=0
t

Indikasi:
IP > 1 proyek dapat diterima
IP < 1 proyek ditolak
Contoh 5:
Jika proyek pada Contoh 1b di atas tidak memiliki nilai sisa di akhir tahun
tahun ke-5, hitunglah IP proyek tersebut!
Penyelesaian:
IP = 12,137.25/15,000
= 0,81 … < 1; maka proyek ditolak

Kriteria Seleksi (Lanjutan)

6.  Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio (BCR) banyak digunakan untuk mengevaluasi proyek-
proyek pemerintah yang lebih menekankan manfaat (benefit) bagi
kepentingan umum.
Nilai Sekarang Benefit (PV )Benefit
Rumus: BCR = =
Nilai Sekarang Biaya (PV )Biaya
Indikasi:
BCR > 1 proyek dapat diterima
BCR < 1 proyek ditolak
Contoh 6:
Jika proyek pada Contoh 1b di atas tidak memiliki nilai sisa di akhir tahun
tahun ke-5, hitunglah BCR proyek tersebut!
Penyelesaian:
BCR = 12,137.25/15,000
= 0,81 … < 1; maka proyek ditolak

12
 2/8/17

Kriteria Seleksi (Lanjutan)

7.  Annual Capital Charge (ACC)
Annual Capital Charge (ACC) merupakan variasi dari Metode NPV
dengan membagi Nilai NPV terhadap faktor (P/A,i,n). Digunakan hanya
untuk proyek dengan arus kas yang sama setiap tahunnya.
Rumus: ACC = NPV/Faktor (P/A,i,n)
Indikasi:
Semakin tinggi ACC proyek semakin menarik
Contoh 7:
Berikut adalah
Tahun Proyek A (Rp. Juta) Proyek B (Rp. Juta)
data aliran kas 2
0 -7,0 -6,0 buah proyek.
1 2,0 3,0 Tentukan proyek
2 2,0 3,0 yang lebih
3 2,0 3,0 menarik jika arus
4 2,0 - pengembalian
5 2,0 -
(MARR) yang
diinginkan adalah
6 2,0 -
10%.

ACC (Lanjutan)
Penyelesaian:
NPV Proyek A = A.(P/A,i,n) - Pengeluaran
= 2.(P/A,10%,6) – 7,0
= 2.(4,35526) – 7,0
= 1,71
ACC Proyek A = NPV Proyek A/(P/A,10%,6)
= 1,71/4,35526
= 0,39
NPV Proyek B = A.(P/A,i,n) - Pengeluaran
= 3.(P/A,10%,3) – 6,0
= 2.(2,48685) – 6,0
= 1,46
ACC Proyek B = NPV Proyek B/(P/A,10%,3)
= 1,46/2,48685
= 0,59
Terlihat bahwa Proyek A memiliki NPV yang lebih tinggi, namun ACC
lebih kecil, sehingga Proyek B lebih menarik, karena meskipun NPV lebih
kecil namun ACC lebih besar.

13