Nama : Angel Fransisca (1821148)

Kelas : BM-5

STUDI KELAYAKAN BISNIS

KRITERIA PENILAIAN INVESTASI
1. Periode Pengembalian / Payback Period (PP)
Metode yang mendasarkan pada jumlah tahun yang diperlukan untuk mengembalikan
investasi awal.
Metode ini mengukur kecepatan pengembalian dana investasi, bukan mengukur
profitabilitas.
Rumus :
Jika arus kas per tahun jumlahnya sama :

Investasi awal
PP= x 1tah un
Arus kas

Jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda :

a−b
PP=n+ x 1 tahun
c−b

Keterangan :

 n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutupi investasi awal
 a = Jumlah investasi awal
 b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n
 c = Jumlah arus kumulatif pada tahun ke-n+1

 Suatu usulan proyek investasi akan diterima (feasible), jika PP yang dihasilkan lebih
cepat dari yang diisyaratkan.
 Sebaliknya, jika PP yang dihasilkan lebih lama dari yang diisyaratkan, maka usulan
tersebut ditolak (infeasible).
 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka yang dipilih adalah usulan proyek
investasi yang menghasilkan periode pengembalian paling cepat.

Contoh Soal :

- Untuk arus kas yang jumlahnya sama setiap tahun

Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp.450 juta,
umurnya diperkirakan 2 tahun tanpa nilai sisa, arus kas yang dihasilkan per tahun selama
umur proyek sebesar Rp.150 juta. Maka lama waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan nilai investasi?
Jawab :
Rp.450 juta
 PP= x 1 tahun
Rp.150 juta
¿ 3 tahun
 Syarat PP perusahaan hanya 2 tahun, maka usulan proyek investasi ditolak (infeasible).

- Untuk arus kas yang jumlahnya berbeda

PT. DMS memiliki suatu usulan proyek investasi bernilai Rp.600 juta, umur ekonomisnya
diperkirakan 5 tahun. Arus kas proyek tersebut adalah sebagai berikut :

Tahun Arus Kas (Rp.) Arus Kas Kumulatif (Rp.)

1 300.000.000 300.000.000
2 250.000.000 550.000.000
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi?
Jawab :
600−550
 PP=2+ x 1 tahun
750−550
¿ 2,25 tahu n
Perusahaan menetapkan PP selama 5 tahun, maka proyek ini diterima (feasible).

2. Tingkat Pengembalian Rata-Rata / Average Rate of Return (ARR)

Metode yang digunakan untuk mengukur tingkat keuntungan yang diperoleh dari suatu
investasi.
Apabila laba setelah pajak suatu investasi tidak sama besarnya dari tahun ke tahun maka
rata-rata laba setelah pajak setiap tahunnya harus dihitung terlebih dahulu untuk dapat
menghitung dengan metode Average Rate of Return (ARR)
Rumus :

Jumlah Laba
ARR= x 100 %
Investasi Awal

Contoh Soal :
PT. KAM mendapatkan sebuah proyek yang memerlukan biaya investasi sebesar Rp.500 juta.
Proyek ini dapat menghasilkan arus kas masuk sebesar Rp.100 juta per tahun, dengan umur
ekonomis 10 tahun tanpa nilai sisa. Berapakah ARR untuk proyek tersebut?
Jawab :
Rp .500 juta
Depresiasi per tahun : = Rp.50 juta
10 tahun
( Rp .100 juta−Rp .50 juta )
ARR=
Rp .500 juta
Rp .50 juta
¿ (
Rp .500 juta )
¿ 0,1 atau10 %
Jadi ARR pada proyek tersebut adalah 10%

3. Nilai Bersih Sekarang / Net Present Value (NPV)

Nilai keuntungan bersih / perolehan keuntungan yang diperoleh diakhir pengerjaan suatu
proyek / investasi.
Perhitungan NVP sering dipakai sebagai salah satu metode kuantitatif dalam mengukur
apakah suatu proyek dapat dinyatakan layak (feasible) / tidak.
Rumus :

n
NCF t NCF 1 NCF 2
NPV =¿ ∑
t =1
t
(1+ r)
− A0 NPV =
( 1
+
(1+ r) (1+ r)
2 )
+… − A0

Keterangan :

 NCF t = Aliran kas pertahun pada periode t

 A0 = Investasi awal pada tahun 0
 r = Suku bunga (Discount rate)
 t = Periode waktu investasi / proyek

 Jika NPV0 > NPV1 maka proyek tersebut dinyatakan tidak layak untuk dikerjakan
(infeasible)
 Jika NPV0 < NPV1 maka proyek tersebut dinyatakan layak untuk dikerjakan
(feasible), dan diperkirakan mampu member keuntungan diakhir proyek.
 Jika NPV0 = NPV1 maka proyek tersebut dianggap tidak memiliki kelayakan karena
tidak memiliki keuntungan, terutama jika dilihat dari konsep mutually exclusive
(memilih salah satu dan meniadakan yang lain).

Contoh Soal :

Manajer keuangan PT. Asia Utara sedang melakukan analisa pada tiga usulan proyek /
investasi yang besifat mutually exclusive. Kebutuhan dana untuk investasi tersebut
diperkirakan sebesar Rp.12.000,- dari masing-masing investasi, dan suku bunga diasumsikan
sebesar 2%. Tentukan proyek / investasi yang paling layak dari data proyek adalah :

Tahun Proyek / Investasi A Proyek / Investasi B Proyek / Investasi C

1 Rp.10.000 Rp.15.000 Rp.12.000
2 Rp.21.000 Rp.22.500 Rp.19.500
Jawab :

Rp .10 .000 + Rp.21 .000

 NPV A ¿ – Rp .12.000
(1+2 %)1 (1+2 %)2
¿ Rp.9 .803,9+ Rp .20.184,5−Rp.12 .00 0
¿ Rp.17 .988,4
Rp .15 .000 + Rp.22 .500
 NPV B ¿ 1 2 – Rp .12.000
(1+2 %) (1+2 %)
¿ Rp.14 .705,9+ Rp .2 1. 626,3−Rp .12 .00 0
¿ Rp .24.332,2
Rp .12 .000 + Rp.19 .500
 NPV C ¿ – Rp .12.000
(1+2 %)1 (1+2 %)2
¿ Rp.11.764,7+ Rp .18 .742,8−Rp .12.00 0
¿ Rp.18 .507,2
 Maka proyek yang paling layak (feasible) untuk dikerjakan adalah proyek B. Dengan alasan
NPV yang diperoleh proyek B jauh lebih besar keuntungan akhirnya, dibanding dengan
proyek A dan C.

4. Tingkat Pengembalian Internal / Internal Rate of Return (IRR)

Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV = 0
Metode ini telah memperhitungkan time value of money, sehingga arus kas yang diterima
tekah didiskontokan atas dasar biaya modal / tingkat bunga (RRR).
IRR dapat diperoleh dengan cara ‘trial and error’ (interpolasi) / menggunakan tabel tingkat
bunga.
Rumus :

PV 1−PV 0
IRR=R 1+
[ PV 1−PV 2 ]
x ( R1−R2 )

Keterangan :
 PV = Present Value
 R1 = Tingkat bunga pertama
 R2 = Tingkat bunga kedua

Cari R1 dengan NPV bernilai negatif (-) dan R2 dengan NPV bernilai positif (+)

Selisih R1 dengan R2 adalah +1 atau -1

 Suatu usulan proyek investasi akan diterima (feasible) jika IRR yang dihasilkan lebih
besar dari RRR
 Sebaliknya, jika IRR yang dihasilkan lebih kecil dari RRR, maka usulan tersebut
ditolak (infesible)
 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka yang dipilih adalah usulan proyek
investasi yang menghasilkan IRR paling tinggi.

Contoh Soal :

PT. STI sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek senilai Rp.112.500.000,-. Umur
diestimasikan 5 tahun dan tanpa nilai sisa, diasumsikan biaya modal sebesar 15%, dan arus
kas yang dihasilkan sesuai dengan tabel berikut. Maka IRR dapat dihitung :

Tahun Arus Kas (Rp.)

1 45.000.000
2 37.500.000
3 30.000.000
4 22.500.000
5 15.000.000
Jawab :

Tahun Arus Kas (Rp.) R1 (13%) PV R2 (12%) PV

(1) (2) (3) (4) = (2) x (3) (5) (6) = (2) x (5)
1 45.000.000 0,8850 39.825.000 0,8929 40.181.000
2 37.500.000 0,7831 20.366.000 0,7972 29.895.000
 3 30.000.000 0,6931 20.793.000 0,7118 21.354.000
4 22.500.000 0,6133 13.799.000 0,6355 14.299.000
5 15.000.000 0,5428 8.142.000 0,5674 8.511.000
Total PV 111.925.000 114.240.000
A0 (112.500.000) (112.500.000)
NPV -575.000 +1.740.000

Perhitungan interpolasi berbasis 12%

Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dengan A0

12% 114.240.000 114.240.000
13% 111.925.000 112.500.000
1% 2.315.000 1.740.000
114.240 .000−112.500 .000
 IRR=12% + [ 114.240 .000−111.925.000 ]
x (13% −¿12%)

1.740 .000
¿ 12 %+ [ ]
2.315 .000
x 1%

¿ 12 %+0,75 %
¿ 12 ,75 %
Perhitungan interpolasi berbasis 13%

Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dengan A0

12% 114.240.000 111.925.000
13% 111.925.000 112.500.000
1% 2.315.000 -575.000
111.925.000−112.500 .000
 IRR=13 %+ [ 114.240 .000−111.925.000 ]
x (13% −¿12%)

−575. 000
¿ 13 %+ [ ]
2.315 .000
x 1%

¿ 13 %+(−0 , 248 %)
¿ 12 ,75 %
Interpolasi menggunakan tingkat bunga 12% dan 13% menghasilkan tingkat pengembalian
internal (IRR) sama, yaitu 12,75%

Berdasarkan kriteria IRR, proyek sebaiknya ditolak (infeasible), karena IRR < RRR (12,75%
< 15%)

5. Indeks Profitabilitas / Profitability Index (PI)

Metode yang mendasarkan pada perbandingan seluruh nilai tunai (PV) dari arus kas masuk
dimasa mendatang terhadap investasi awal.
Rumus :
 PV
PI =
I

Keterangan :
 P V = Nilai dari kas masuk yang bersifat netto (Present Value)
 I = Investasi / Nilai kas yang bersifat keluar

 Suatu usulan proyek investasi akan diterima (feasible) jika PI yang dihasilkan lebih
besar dari 1.
 Sebaliknya,jika PI yang dihasilkan lebih kecil dari 1, maka usulan tersebut ditolak
(infeasible).
 Jika usulan proyek investasi lebih dari 1, maka yang dipilih adalah usulan proyek
investasi yang menghasilkan indeks profitabilitas paling besar.

Contoh Soal :

Seorang pebisnis menganalisis kondisi usahanya, dimana nilai kas netto yang dimiliki dalam 1
tahun adalah Rp.85.500.000,-. Dari nilai kas yang dikeluarkan untuk kebutuhan investasi
adalah Rp.55.700.000,-. Maka berdasarkan data ini, hitunglah profitability index dan tentukan
kelayakannya!

Jawab :

Rp .85 .500.000
 PI =
Rp .55 .700.000
¿ 1,535

Maka bisnis tersebut diterima (feasible).

BONUS SOAL :
Sebuah proyek membutuhkan investasi sebesar Rp.50.000.000, dengan umur penunggakkan 10
tahun tanpa nilai sisa, keuntungan netto setelah pajak dari proyek tersebut adalah :

Tahun Laba Setelah Pajak Tahun Laba Setelah Pajak

1 Rp.15.000.000 6 Rp.10.000.000
2 Rp.14.000.000 7 Rp.9.000.000
3 Rp.13.000.000 8 Rp.8.000.000
4 Rp.12.000.000 9 Rp.7.000.000
5 Rp.11.000.000 10 Rp.6.000.000

Tingkat bunga yang berlaku adalah 10%

Carilah :

 Average Rate of Return (ARR)  Internal Rate of Return (IRR)

 Payback Period (PP)  Profitability Index (PI)
 Net Present Value (NPV)

Jawab :

 Average Rate of Return (ARR)

 Jumlah Laba
ARR= x 100 %
Investasi Awal

Rp .105 .000.000
ARR= x 100 %
Rp .50 .000.000

¿ 210 %

Dari hasil perhitungan ARR > r, yaitu 210% > 10%. Maka usulan proyek diterima.
 Payback Period (PP)
SV
Depresiasi=I 0−
UE
Rp .0
Depresiasi=Rp .50.000 .000−
10 tahun

¿ Rp.5 .000 .000/tahun

Tahun Laba Setelah Pajak Depresiasi Proceed
1 Rp.15.000.000 Rp.5.000.000 Rp.20.000.000
2 Rp.14.000.000 Rp.5.000.000 Rp.19.000.000
3 Rp.13.000.000 Rp.5.000.000 Rp.18.000.000
4 Rp.12.000.000 Rp.5.000.000 Rp.17.000.000
5 Rp.11.000.000 Rp.5.000.000 Rp.16.000.000
6 Rp.10.000.000 Rp.5.000.000 Rp.15.000.000
7 Rp.9.000.000 Rp.5.000.000 Rp.14.000.000
8 Rp.8.000.000 Rp.5.000.000 Rp.13.000.000
9 Rp.7.000.000 Rp.5.000.000 Rp.12.000.000
10 Rp.6.000.000 Rp.5.000.000 Rp.11.000.000

Total Investasi Rp.50.000.000

Proceed Tahun I (Rp.20.000.000)

Rp.30.000.000

Proceed Tahun II (Rp.19.000.000)

a−b
Rp.11.000.000 PP=n+ x 1 tah u n
c−b
11.000 .000
¿ 2+ x 1 tah u n
18.000.000
¿ 2,73 tahu n
PP < UE, yaitu 2,73 tahun < 10 tahun. Maka sebaiknya usulan proyek tersebut diterima
 Net Present Value (NPV)

Tahu Laba Setelah Depresiasi Proceed DF (10%) PV of Proceed

 n Pajak
1 15.000.000 5.000.000 20.000.00 0,909 18.180.000
0
2 14.000.000 5.000.000 19.000.00 0,826 15.694.000
0
3 13.000.000 5.000.000 18.000.00 0,751 13.518.000
0
4 12.000.000 5.000.000 17.000.00 0,683 11.611.000
0
5 11.000.000 5.000.000 16.000.00 0,621 9.936.000
0
6 10.000.000 5.000.000 15.000.00 0,564 8.460.000
0
7 9.000.000 5.000.000 14.000.00 0,513 7.182.000
0
8 8.000.000 5.000.000 13.000.00 0,467 6.071.000
0
9 7.000.000 5.000.000 12.000.00 0,424 5.088.000
0
10 6.000.000 5.000.000 11.000.00 0,386 4.246.000
0
PV of Proceed 99.986.000
PV of Outlays 50.000.000
NPV 49.986.000

Karena NPV bernilai positif, maka sebaiknya usulan proyek tersebut dapat diterima
 Internal Rate of Return (IRR)

Tahu Laba Depresiasi Proceed R1 PV R2 PV

n Setelah (33%) (34%)
Pajak
1 15.000.000 5.000.000 20.000.000 0,752 15.037.594 0,746 14.925.373
2 14.000.000 5.000.000 19.000.000 0,565 10.741.139 0,557 10.581.421
3 13.000.000 5.000.000 18.000.000 0,425 7.650.989 0,416 7.480.973
4 12.000.000 5.000.000 17.000.000 0,320 5.433.033 0,310 5.272.660
5 11.000.000 5.000.000 16.000.000 0,240 3.844.694 0,231 3.703.361
6 10.000.000 5.000.000 15.000.000 0,181 2.710.076 0,173 2.590.971
7 9.000.000 5.000.000 14.000.000 0,136 1.901.807 0,129 1.804.656
8 8.000.000 5.000.000 13.000.000 0,102 1.327.793 0,096 1.250.561
9 7.000.000 5.000.000 12.000.000 0,077 921.545 0,072 861.466
10 6.000.000 5.000.000 11.000.000 0,058 635.150 0,054 589.311
Total PV 50.203.819 49.060.753
A0 50.000.000 50.000.000
NPV 203.819 (939.247)
Perhitungan interpolasi berbasis 33%

Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV dengan A0

34% 50.203.819 50.203.819
 33% 49.060.753 50.000.000
1% 1.143.066 203.819
PV 1−PV 0
 IRR=R 1+
[
PV 1−PV 2 ]
x ( R1−R2 )

50.203 .819−50.000 .000

IRR=33 %+ [
50.203 .819−49.060.753 ]
x (34% −¿33%)

203.819
¿ 33 %+ [ 1.143 .066 ]
x 1%

¿ 33 %+ 0,178 %
¿ 33,178 %
Dari hasil perhitungan diatas didapat IRR sebesar 33.174% lebih besar
dari pada cost of capital 10% (tingkat bunga), maka sebaiknya usulan proyek tersebut
diterima.

 Profitability Index (PI)

PV
PI =
I
99.986.000
PI =
50.000.000
¿ 1,99972
¿2
Dari hasil pehitungan diatas, PI adalah 2, sehingga usulan proyek tersebut dapat
diterima.

Sumber :

https://www.slideshare.net/YeYeAlkautsar/analisis-kelayakan-investasi

https://www.slideshare.net/wulanandjasmoro/219969932-skbmodul10kriteriapenilaianinvestasi

https://vinansyahtani.blogspot.com/2019/03/studi-kelayakan-bisnis-arr-roi-pp-npv.html

https://www.academia.edu/35268782/SOAL_LATIHAN_ARR_IRR_PI