CORPORATE FINANCE

INVESTMENT CRITERIA
(8th lecture)

Dr. Ir. Andam Dewi MM

Chapter Outline
• Net Present Value
• The Internal Rate of Return
• The Practice of Capital Budgeting
Good Decision Criteria
Kriteria Pengambilan Keputusan yang Baik
Untuk menentukan metode penilaian investasi yang
baik, terdapat 3 pertanyaan yang perlu dijawab :
1) Apakah metode tersebut memperhitungkan nilai
waktu dari uang (time value of money)?
2) Apakah metode tersebut memperhitungkan tingkat
resiko?
3) Apakah metode tersebut bisa memberi informasi
tentang penambahan nilai perusahaan?
Project Example Information
• You are looking at a new project and you have estimated
the following cash flows:
• Year 0: CF = -165,000
• Year 1: CF = 63,120; NI = 13,620
• Year 2: CF = 70,800; NI = 3,300
• Year 3: CF = 91,080; NI = 29,100
• Average Book Value = 72,000
• Your required return for assets of this risk is 12%.
• Is this project acceptable ?
Net Present Value
Merupakan selisih antara nilai pasar proyek dan harga
perolehannya (cost)
NPV =PV Cash Inflow – Initial Cost
NPV = Nilai sekarang dari arus kas masuk – biaya Investasi
Berapa nilai yang dihasilkan dari investasi tersebut?
Langkah pertama adalah memperkirakan arus kas mendatang
yang diharapkan.
Langkah kedua adalah memperkirakan hasil (return) yang
diinginkan dari proyek pada tingkat resikonya.
Langkah ketiga adalah menghitung nilai sekarang dari arus kas
masuk dan dikurangi dengan nilai investasi awal (harga
perolehan).
NPV – Decision Rule
• If the NPV is positive, accept the project
• A positive NPV berarti proyek diharapkan untuk
menambah nilai perusahaan dan meningkatkan
kesejahteraan pemiilik
• Karena tujuan kita adalah meningkatkan kesejahteraan
pemilik, NPV adalah pengukuran langsung dari sebaik
apa proyek kita dapat mencapai tujuan kita.
Computing NPV for the Project
• You are looking at a new project and you have estimated the
following cash flows:
• Year 0: CF = -165,000
• Year 1: CF = 63,120;
• Year 2: CF = 70,800;
• Year 3: CF = 91,080;
• Your required return for assets of this risk is 12%.
• Using the formulas:
• NPV = 63,120/(1.12) + 70,800/(1.12)2 + 91,080/(1.12)3 – 165,000 =
12,627.42
• Do we accept or reject the project?
Metode Net Present Value (NPV)
Contoh : (Jika Arus kas Tiap tahun sama)

Proyek B membutuhkan investasi sebesar Rp. 120.000.000.

proceeds diperkirakan Rp. 40.000.000 per tahun selama 6 tahun
dengan rate of return = 10 %

Penyelesaian :
NPV = - Rp. 120.000.000 + Rp. 40.000.000 (4,3553)*)
NPV = - Rp. 120.000.000 + Rp. 174.212.000
NPV = Rp. 54.212.000

*)
Lihat Tabel A-4 (Nilai sekarang dari suatu Anuity)
Metode Net Present Value (NPV)

Contoh Perhitungan Jika Arus kas per tahun tidak sama :

Proyek B membutuhkan investasi sebesar Rp. 120.000.000.

Tingkat bunga (Rate of Return) = 10 %, proceeds
diperkirakan :

Tahun 1 Rp. 50.000.000 Tahun 4 Rp. 30.000.000

Tahun 2 Rp. 50.000.000 Tahun 5 Rp. 20.000.000
Tahun 3 Rp. 40.000.000 Tahun 6 Rp. 20.000.000

Apakah proyek ini layak ?

Metode Net Present Value (NPV)

*) Lihat Tabel A-3 (Nilai sekarang)

Latihan
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan
usulan proyek investasi sebesar Rp. 700 juta,
dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan
15 %, perkiraan arus kas pertahun

Tahun Arus Kas

1 Rp. 300 juta
2 Rp. 250 juta
3 Rp. 200 juta
4 Rp. 150 juta
5 Rp. 100 juta
NPV – Test Kriteria Keputusan
NPV memperhitungkan nilai waktu dari uang. Hal ini
terlihat dari adanya diskonto terhadap arus kas yang
diperoleh setiap periodenya.
NPV memperhitungkan resiko dari penerimaan arus kas
(pada soal di atas sudah tertulis hasil yang diharapkan
mencerminkan tingkat resiko yang dihadapi)
NPV memberikan informasi tentang kenaikan nilai
perusahaan (adanya tambahan kekayaan sebesar Rp
16.895.000)
NPV memenuhi ketiga kriteria tersebut, maka NPV
merupakan metode yang baik.
Tingkat Hasil Internal
(Internal Rate of Return = IRR)
• IRR merupakan metode alternative NPV yang terpenting.
• IRR sering digunakan dalam prakteknya dan menarik secara
intuisi.
• IRR didasarkan atas arus kas perkiraan dan tidak terikat pada
tingkat suku bunga.
• Pada saat IRR tercapai, maka besarnya NPV = 0, untuk itu
menghitung IRR, perlu dicari data NPV yang positif juga NPV
yang negatif.
• Suatu proyek diterima menurut IRR, bila IRR lebih besar dari
hasil yang diharapkan.
• Cara menghitungnya dengan proses coba-coba (trial and
error).
Metode Internal Rate Return (IRR)
Rumus :
NPV Rl
IRR = Rl + ------------------------- x (Rh – Rl)
PV Rl – PV Rh

dimana :
IRR = internal rate of return
Rl = tingkat bunga terendah
Rh = tingkat bunga tertinggi
NPV Rl = NPV pada tingkat bunga terendah
PV Rl = PV of proceed pada tingkat bunga terendah
PV Rh = PV of proceed pada tingkat bunga tertinggi
Metode IRR

Contoh Perhitungan jika arus kas per tahun tidak sama :

Proyek B membutuhkan investasi sebesar Rp. 120.000.000.

Tingkat bunga (Rate of Return) = 10 %, proceeds
diperkirakan :

Tahun 1 Rp. 50.000.000 Tahun 4 Rp. 30.000.000

Tahun 2 Rp. 50.000.000 Tahun 5 Rp. 20.000.000
Tahun 3 Rp. 40.000.000 Tahun 6 Rp. 20.000.000

Hitung IRR dan apakah proyek ini layak ? Perkirakan

IRR diantara 20% dan 30%.
Metode Internal Rate Return (IRR)
Metode Internal Rate Return (IRR)

NPV Rl
IRR = Rl + ------------------------- x (Rh – Rl)
PV Rl – PV Rh
8.710.000
IRR = 20 % + ------------------------ x 10 %
22.390.000

= 20 % + 3,89 % = 23,89 %
 proyek ini layak karena lebih besar dari 10%
You are looking at a new project and you have estimated the following cash
flows:
Year 0: CF = -165,000
Year 1: CF = 62,120;
Year 2: CF = 70,800;
Year 3: CF = 91,080;

Your required return for assets of this risk is 12%.

R between 15% and 17%

Misalkan (nilai dalam miliaran rupiah)

R = 15%  NPV = -165 + 62,12/(1+15%) + 70,8/(1+15%)^2 + 91,08/(1+15%)^3 = - 3,309
R = 17%  NPV = -165 + 62,12/(1+17%) + 70,8/(1+17%)^2 + 91,08/(1+17%)^3 = 2,463 -
= 2% 5,772

IRR = 15% + 3,309/5,772*2% = 16,15% atau

= 17% - 2.463/5,772*2% = 16,15%

Karena IRR = 16,15% > hasil yang diharapkan (RRR = 12%), maka proyek
tersebut diterima.
NPV Profile For The Project
70.000
60.000 IRR = 16.13%
50.000
40.000
30.000
NPV

20.000
10.000
0
-10.000 0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 0,2 0,22

-20.000
Discount Rate
IRR – Test Kriteria Keputusan
1) IRR memperhitungkan nilai waktu dari uang. Hal ini terlihat dari adanya
perhitungan diskonto terhadap arus kas yang diperoleh setiap
periodenya.
2) IRR memperhitungkan resiko dari penerimaan arus kas (semakin besar
resikonya, hasil yang diharapkan semakin besar)
3) IRR memberikan informasi tentang kenaikan nilai perusahaan (IRR
berkaitan dengan perhitungan NPV)
Karena IRR memenuhi ketiga kriteria tersebut, maka IRR merupakan
metode alterantif yang baik.

Kelebihan IRR
 mengetahui hasil merupakan hal yang menarik secara intuisi, mudah
untuk mengkomunikasikan nilai proyek kepada seseorang yang tidak tahu
rincian perkiraan secara rinci.
 Jika IRR relative tinggi, maka tidak perlu memperkirakan hasil yang
diinginkan (required return / RRR), yang sering merupakan suatu tugas yang
sulit.
Latihan IRR
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan
usulan proyek investasi sebesar Rp.
112.500.000, dengan tingkat pengembalian
yang disyaratkan 15 %, perkiraan arus kas
pertahun

Tahun Arus Kas

1 Rp. 45.000.000
2 Rp. 37.500.000
3 Rp. 30.000.000
4 Rp. 22.500.000
5 Rp. 15.000.000
Jawaban……….
Kita coba dengan tingkat suku bunga 13 % dan
12 %, hitung IRR ?

Tahun 13% 12%

1 45,000
2 37,500
3 30,000
4 22,500
5 15,000
TOTAL PV - -
Investasi Awal
NPV
Jawaban……….
Kita coba dengan tingkat suku bunga 10 % dan
15 %, bagaimana IRR ?

Tahun 10% 15%

1 45,000
2 37,500
3 30,000
4 22,500
5 15,000
TOTAL PV - -
Investasi Awal
NPV
Kasus arus kas setiap tahunnya jumlahnya sama
• Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan proyek
investasi sebesar Rp. 80 juta, menghasilkan arus kas
setiap tahun Rp. 24 juta, selama 5 tahun dengan tingkat
pengembalian yang disyaratkan 12 %
• Berapa besarnya IRR ?
• Coba dengan tingkat bunga 15% dan 20%
 Tahun 15% 20%
1 24,000,000
2 24,000,000
3 24,000,000
4 24,000,000
5 24,000,000
TOTAL PV - -
Investasi Awal
NPV
NPV vs. IRR
• Pada umumnya metode NPV dan IRR mengarahkan kita untuk
mengambil keputusan yang sama.
• Namun terdapat 2 kekecualiaan yakni :
 Arus kas tidak konvensional yakni arus kas yang berubah-ubah
tandanya lebih dari sekali. Bila arus kas berubah-ubah tandanya
(dari negative ke positif lalu negative kembali misalnya), maka
akan terdapat beberapa IRR (garisnya tidak lagi linear melainkan
non linear). Karena saat mencari IRR, kita mencari akar dari
persamaan, jika garis yang terbentuk melewati sumbu X lebih dari
sekali, maka akan terdapat lebih dari satu hasil yang memenuhi
persamaan tersebut. Masalahnya : bila terdapat lebih dari satu
IRR, mana yang akan dipakai dalam membuat keputusan?
 Mutually exclusive projects
• Initial investments are substantially different
• Timing of cash flows is substantially different
 Example – Non-conventional Cash Flows

• Suppose an investment will cost $90,000 initially and will

generate the following cash flows:
• Year 1: 132,000
• Year 2: 100,000
• Year 3: -150,000
• The required return is 15%.
• Should we accept or reject the project?

NPV = 132,000 / 1.15 + 100,000 / (1.15)2 – 150,000 / (1.15)3 – 90,000 = 1,769.54

 NPV Profile
IRR = 10.11% and 42.66%
$4.000,00

$2.000,00

$0,00
0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55
($2.000,00)
NPV

($4.000,00)

($6.000,00)

($8.000,00)

($10.000,00)
Discount Rate

You should accept the project if the required return is between 10.11% and 42.66%
Summary of Decision Rules
• NPV positif dengan required return 15%, jadi Anda harus
Terima
• Jika Anda menggunakan kalkulator keuangan, Anda akan
mendapatkan IRR 10,11% yang akan memberitahu Anda
untuk Tolak
• Anda perlu menyadari bahwa ada arus kas non-
konvensional dan lihat profil NPV
IRR and Mutually Exclusive Projects
Proyek yang bersifat mutually exclusive (untuk proyek-
proyek yang berbeda ukuran skala dan waktu arus kas
yang berbeda).
Pada proyek yang bersifat mutually exclusive, jika kita
menerima proyek yang satu , maka kita menolak proyek
lainnya. Misalnya : Jika terdapat pilihan untuk menghadiri
wisuda di Harvard atau Stanford pada saat yang
bersamaan. Kita tidak dapat hadir pada keduanya.
Untuk setiap proyek, maka secara intuisi kita akan
mengambil keputusan : pilihlah proyek yang memiliki nilai
NPV atau IRR yang lebih tinggi.
Example With Mutually Exclusive Projects
Period Project A Project B
The required return
0 -500 -400 for both projects is
10%.
1 325 325
Which project should
2 325 200
you accept and why?
IRR 19.43% 22.17%
NPV 64.05 60.74
 Jika hasil yang dikehendaki untuk kedua proyek tersebut 10%, manakah
proyek yang akan diterima?
 NPV mengukur langsung kenaikan nilai perusahaan.
 Bila terdapat konflik antara NPV dan metode lainnya, maka gunakanlah
NPV.
 IRR tidak dapat digunakan dalam situasi : arus kas non konvensional
dan proyek-proyek yang bersifat mutually exclusive.
NPV Profiles
$160,00 IRR for A = 19.43%
$140,00
IRR for B = 22.17%
$120,00
$100,00 Crossover Point = 11.8%
$80,00
A
NPV

$60,00
B
$40,00
$20,00
$0,00
($20,00) 0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3
($40,00)
Discount Rate
If the required return is less than the crossover point of 11.8%, then you should
choose A
Capital Budgeting In Practice
Kita seharusnya mempertimbangkan beberapa
kriteria investasi saat membuat keputusan.
Metode NPV dan IRR merupakan metode yang
paling umum dipakai untuk menilai investasi.
Payback merupakan metode (kriteria) investasi
kedua yang paling banyak digunakan.