&

METODE PENILAIAN
INVESTASI

Oleh:
Lilik Ambarwati
 Pendahuluan
• Penilaian investasi diperlukan untuk
menentukan usulan proyek investasi mana
yang akan diterima atau ditolak
 Metode Penilaian
Investasi
• Metode Net Present Value
• Metode Internal Rate of Return
• Metode Accounting Rate of return
• Metode Payback Periode
• Metode Profitability Index
 Metode Net Present
Value
• Adalah nilai kas masuk bersih (net Cash inflow)
saat ini. Yaitu selisih antara cash inflow dengan
cash outflow.

• Dengan rumus:

CFt
n
NPV  -C0  
t 1 (1 
n

r)
 Contoh

Misalkan poyek senilai Rp600.000.000

menghasilkan cashflow selama 4 tahun masing-

masing Rp150 juta, Rp200juta, Rp250juta, dan

Rp300juta. Bila diinginkan keuntungan sebesar

R15%maka NPV bias dihitung sebagai berikut:

 PV of C
TAHU CASHFLO DF
ashflow
N W
r
=15
1 150.000.000 % 130.500.0
0.870 00
2 200.000.000 151.200.0
0.756 00
3 250.000.000 164.500.0
0.658 00
4 300.000.000 171.600.0
0.572 00
Tota 617.800.0
l 00
PV of 600.000.0
Invesment 00
NP 17.800.0
V 00
 Metode Internal Rate
of Return (IRR)
• Merupakan tingkat bunga yang menyamakan PV kas
masuk dengan PV kas keluar.

• Mencari IRR dilakukan dengan prosedur coba2

(trial dan error)
• Jadi, apabila present value terlalu rendah maka kita
merendahkan IRR nya. Sebaliknya apabila PV
terlalu tinggi, kita meninggikan IRRnya
 Metode Internal Rate
of Return (IRR)
• Untuk mencari besarnya data
diperlukan
NPV yang mempunyai dua kutub (positif dan
negatif)

•Rumus:

NPVrr
IRR  rr xrt -
 TPVrr 
rr
TPVrt
Contoh
• Dengan menggunakan contoh perhitungan
NPV tadi, yang telah ditemukan NPV positif
Rp 17.800.000 dengan discount rate 15%
selanjutnya dicari NPV negatif dengan

menaikkan discount rate, misalnya

dinaikkan menjadi 20%, NPV nya
adalah maka
 PV of C
TAHU CASHFLO DF
ashflow
N W
r
=20
1 150.000.0 0.83
% 124.950.0
00 3 00
2 200.000.0 0.69 138.800.0
00 4 00
3 250.000.0 0.57 144.750.0
00 9 00
4 300.000.0 0.48 144.600.0
00 2 00
Tota 553.100.0
l 00
PV of 600.000.0
Invesment 00
NP (46.900.00
V 0)
 • Selisih DR = 20%-15% = 5%

• Selisih PV = 553.100.000 – 617.900.000

• = 64.800.000

IRR  15%  17.900.000 x 5%

64.800.000
• = 16,38%

Bila IRR lebih besar dibanding keuntungan yang disyaratkan

berarti layak, dan sebaliknya.
 Perbandingan antara
Metode NPV dan
IRR
Apabila ada satu proyek yang independen maka NPV dan IRR
akan selalu memberikan rekomendasi yang sama untuk
menerima atau menolak usulan proyek tersebut.

Tapi apabila ada proyek2 yang mutually exclusive, NPV dan IRR
tidak selalu memberikan rekomendasi yg sama.

Ini disebabkan oleh dua kondisi:

1. Ukuran proyek berbeda. Yg satu lebih besar daripada yg
lain
2. Perbedaan waktu. Waktu dari aliran kas dari dua proyek
berbeda. Satu proyek aliran kasnya terjadi pada tahun2 awal
sementara yg proyek yg lain aliran kasnya terjadi pada
tahun2 akhir

Intinya: untuk proyek2 yg mutually exclusive, pilih proyek

dengan NPV yang tertinggi.
 Metode Accounting
Rate of
return
• Metode penilaian investasi yang mengukur seberapa
besar tingkat keuntungan dari investasi
• Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi ,
sehingga angka yang dipergunakan adalah EAT yang
dibandingkan dengan rata-rata investasi

Rata - Rata
ARR  x
EAT
Rata - Rata 100%
Investasi
 Metode Accounting Rate of
return
• Misalkan, sebuah proyek investasi
membutuhkan dana sebesar Rp400.000.000.
Investasi ini mempunyai umur ekonomis 3 tahun
dan mempunyai umur residu Rp100.000.000.
Selama usia investasi mendapat EAT selama 3
tahun masing-masing Rp60.000.000 (tahun 1),
Rp80.000.000 (tahun 2), dan Rp90000.000 (tahun 3)
• Keuntungan yang diharapkan 22%
 • Maka, Accounting Rate of Returnnya
adalah:

ARR  (60.000.000  80.000.000  90.000.000) : 3 x 100%

400.000.000 
= 30% 100.000.000 2

Proyek ini layak, karena ARR > dari keuntungan

yang diharapkan
• Kelemahan : mengabaikan nilai waktu uang
dan tidak memperhitungkan aliran kas
• Kebaikan : sederhana dan mudah, karena
untuk menghitungnya cukup melihat laporan
laba-rugi yang ada.
• Apabila ARR > dari keuntungan yang
disyaratkan, maka proyek investasi
menguntungkan
 Metode Payback Period

• Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat

suatu investasi dapat kembali dari hasil
pendapatan bersih atau aliran kas netto (net cash
flow)
 Rumus jika arus per tahun jumlahnya
sama

• Periode pengambalian
investasi awal x 1 tahun
arus kas

• Usulan proyek investasi

– Periode pengembalian lebih cepat : layak
– Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
– Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode
pengembalian yang lebih cepat yang dipilih
 Contoh: Jumlah Arus Kas Setiap
Tahun Sama
• Usulan proyek investasi PT ABC sebesar Rp 450
juta, umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa,
arus kas per tahun yang dihasilkan selama umur
proyek Rp150 juta dan umur proyek yang
disyaratkan 4 tahun
• Periode pengembalian proyek investasi tersebut
adalah :
 Jawaban

• Periode pengembalian
Rp 450 juta x 1 tahun
= Rp 150 juta
= 3 tahun

• Periode pengembalian 3 tahun lebih kecil dari yang

disyaratkan maka usulan proyek investasi tersebut
diterima
 Contoh: Jumlah arus kas setiap tahun
berbeda
• Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta
dengan umur ekonomis 5 tahun, Syarat periode
pengembalian 2 tahun dan arus kas pertahun
adalah :
– Tahun 1 Rp. 300 juta
– Tahun 2 Rp. 250 juta
– Tahun 3 Rp. 200 juta
– Tahun 4 Rp. 150 juta
– Tahun 5 Rp. 100 juta
Contoh: Jumlah arus kas setiap tahun
berbeda
Akumulasi
Tahun 0 (Rp 600 juta)
Tahun 1 Rp 300 juta 300 juta
Tahun 2 Rp 250 juta 550 juta kurang 50
juta
Tahun 3 Rp 200 juta 750 juta
Tahun 4 Rp 150 juta
Tahun 5 Rp 100 juta

= 2 tahun + 50 = 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

200
Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan maka
usulan proyek investasi ini ditolak
 Contoh: Jumlah arus kas setiap tahun
berbeda
• Suatu usulan proyek investasi senilai Rp 100 juta
dengan umur ekonomis 4 tahun, Syarat periode
pengembalian 2,5 tahun dan arus kas pertahun
adalah :
– Tahun 1 Rp. 30 juta
– Tahun 2 Rp. 40 juta
– Tahun 3 Rp. 50 juta
– Tahun 4 Rp. 25 juta
 Soal Latihan
• Suatu usulan proyek investasi senilai Rp 100 juta
dengan umur ekonomis 4 tahun, Syarat periode
pengembalian 2,5 tahun dan arus kas pertahun
adalah :
– Tahun 1 Rp. 30 juta
– Tahun 2 Rp. 40 juta
– Tahun 3 Rp. 50 juta
– Tahun 4 Rp. 25 juta
Periode Pengembalian
Rp. 600 juta – Rp. 550 juta
=2+ x 1 tahun
Rp. 750 juta – Rp. 550 juta

= 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

• Periode pengembalian lebih dari yang

disyaratkan maka usulan proyek investasi ini
di tolak
Kelemahan Metode Periode
Pengembalian
• Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang
• Tidak memperhatikan arus kas setelah periode
pengembalian tercapai
 Metode Indeks Profitabilitas
• Perbandingan antara PV arus kas dengan
PV investasi awal
• Rumus PI
CF PV Arus Kas
PI = (1 + i)

IO
Keterangan
PV = present value
IO = Investasi awal
• Kriteria penilai :
– PI > 1 : Layak – diterima
– PI < 1 : Tidak layak - ditolak
• Contoh kasus

PT Matahari
Nilai NPV
= ( Arus kas x discount factor) – OI
= ( 20.000.000 x 3,3121) – (Rp 85 juta – 25 juta)
= Rp 66.242.000 – Rp 60 juta
= Rp 6.242.000

PI = PV Arus kas = 66.242.000 = 1,1

PV Investasi awal 60.000.000
•KESIMPULAN: Proyek investasi layak
Penyelesaian kasus

• Profitability Indeks:
PI = ( 716.985.000 / 700.000.000 )
PI = 1, 0242
• Investasi pada proyek ini layak diterima
 METODE MANA YANG
LEBIH BAIK ?
• 3 metode terakhir mempunyai kelemahan yang sama,
yaitu mengabaikan nilai waktu uang

• Secara teoritis, penggunaan NPV akan memberika

hasil yang terbaik dalam penilaian profitabilitas
investasi

• NPV menunjukkan tambahan kemakmuran

riil yang diperoleh oleh pemodal
 KESIMPULAN
• Sifat-sifat proyek: independen,
kontijensi, mutually exclusive
• Langkah-langkah mengambil
keputusan investasi:
a)Tentukan tingkat keuntungan yang
diharapkan
b)Tentukan cashflow investasi
c)Tidak mencampur adukan antara
keputusan pembiayaan dengan
keputusan investasi
SOAL
LATIHAN !
SOAL 1

Mesin A dan B adalah mesin-mesin yang “mutually

exclusive” (pilihan yang satu meniadakan pilihan
yang lain), dan diharapkan menghasilkan aliran kas
sebagai berikut:
Aliran Kas, jutaan rupiah
Mesin
A0 A1 A2 A3
A -100 +110 +121 -
B -120 +110 +121 +133

Tingkat keuntungan yang disyaratkan adalah 10%

a.Hitunglah NPV masing-masing mesin!
b.Mesin mana yang seharusnya dipilih?
SOAL 2

• Sebuah proyek investasi membutuhkan

dana sebesar Rp500.000.000. Investasi ini mempunyai
umur ekonomis 3 tahun dan mempunyai umur residu
Rp100.000.000. Selama usia investasi mendapat EAT
selama 3 tahun masing-masing Rp50.000.000 (tahun 1),
Rp60.000.000 (tahun 2), dan Rp70.000.000 (tahun 3)
• Keuntungan yang diharapkan 25%
Hitunglah ARR (Accounting Rate of Returnnya) dan
apakah poyek ini layak untuk dijalankan?
Soal 3
1. PT Dumai memiliki 2 alternative investasi pada
proyek A dan proyek B sebesar Rp 450 juta
dengan jangka waktu 4 tahun. Aliran kas masuk
masing-masing proyek adalah:
Proyek A = 100 juta, 200 juta, 300 juta, 400 juta
Proyek B = 200 juta, 100 juta, 200 juta, 150 juta

• Hitunglah Payback Period masing-masing proyek

serta proyek manakah yang akan dipilih oleh PT
Dumai?
 Soal 4
Buatlah ringkasan terkait kelebihan dan
kelemahan untuk masing-masing metode
penilaian investasi !