Investasi Pada

Barang Modal
[Capital Budgeting]
Pertemuan 7 & 8
Samino Hendrianto
Pendahuluan
• Dalam menentukan usulan proyek investasi mana yang akan
diterima atau ditolak
• Maka usulan proyek investasi tersebut harus dinilai
Metode Penilaian
• Metode periode pengembalian
(Payback Periode Method)
• Metode nilai sekarang bersih
(The Net Present Value Method -NPV)
• Accounting Rate Of Return - ARR
• Metode Indeks Profitabilitas
• Metode Internal Rate of Return – IRR
• Metode Modified Internal of Return – MIRR
 Metode Periode Pengembalian
[Payback Periode Method]

• Periode pengembalian – payback period

• Jangka waktu yang dibutuhkan untuk
mengembalikan nilai investasi melalui
penerimaan – penerimaan yang
dihasilkan oleh proyek investasi tersebut
• Mengukur kecepatan kembalinya dana
investasi
 Rumus periode pengembalian jika arus Kas per
tahun jumlahnya sama
• Periode pengambalian
investasi awal
= x 1 tahun
arus kas
• Usulan proyek investasi
• Periode pengembalian lebih cepat : layak
• Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
• Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka
periode pengembalian yang lebih cepat yang dipilih
 Kasus ; arus kas setiap tahun jumlahnya
sama
• Usulan proyek investasi sebesar
Rp400.000.000,00 umurnya diperkirakan 4
tahun tanpa nilai sisa, arus kas pertahun
yang dihasilkan selama umur proyek
Rp120.000.000,00 dan umur proyek yang
disyaratkan 2 tahun
 Periode pengembalian proyek
investasi
• Periode pengembalian
Rp400.000.000,00
= x 1 tahun
Rp120. 000.000,00
= 3,3 tahun
• Periode pengembalian 3,3 tahun lebih besar dari
yang disyaratkan maka usulan proyek investasi
adalah ditolak
 Tugas 1
• Usulan proyek investasi sebesar Rp700.000.000,00
umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa, arus kas
selama 5 tahun sama besarnya dan setiap tahun yang
dihasilkan selama umur proyek Rp200.000.000,00 dan umur
proyek yang disyaratkan 2,5 tahun
• Dari data tersebut hitung periode pengembalian proyek
investasi dan usulan proyek investasi diterima/ditolak
 Tugas 1Malam
• Usulan proyek investasi sebesar Rp750.000.000,00
umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa, arus kas
selama 5 tahun sama besarnya dan setiap tahun yang
dihasilkan selama umur proyek Rp250.000.000,00 dan umur
proyek yang disyaratkan 2,7 tahun
• Dari data tersebut hitung periode pengembalian proyek
investasi dan usulan proyek investasi diterima/ditolak
 Rumus Periode Pengembalian jika Arus per
Tahun Jumlahnya Berbeda
• Periode pengambalian
a–b
=n+ x 1 tahun
c-b

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas

masih belum bisa menutup investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
C = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Kasus ; Arus Kas Setiap Tahun
Jumlahnya Berbeda
• Suatu usulan proyek investasi senilai
Rp600.000.000,00 dengan umur ekonomis 5
tahun, Syarat periode pengembalian 2 tahun dan
arus kas pertahun adalah :
• Tahun 1 Rp300.000.000,00
• Tahun 2 Rp250.000.000,00
• Tahun 3 Rp200.000.000,00
• Tahun 4 Rp150.000.000,00
• Tahun 5 Rp100.000.000,00
 Arus Kas dan Arus Kas Kumulatif
Tahun Arus kas Arus kas kumulatif

1 300.000.000 300.000.000

2 250.000.000 550.000.000

3 200.000.000 750.000.000

4 150.000.000 900.000.000

5 100.000.000 1.000.000.000
 Periode Pengembalian
a–b
=n+ x 1 tahun
c-b
Rp600.000.000,00 – Rp550. 000.000,00

=2 + x 1 tahun
Rp750.000.000,00 – Rp550.000.000,00

= 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan [0.25x 12 Bulan]

• Periode pengembalian lebih dari yang
disyaratkan maka usulan proyek investasi ini di
tolak
 Tugas 2
• Suatu usulan proyek investasi senilai
Rp1.200.000.000,00 dengan umur ekonomis 6
tahun, Syarat periode pengembalian 3 tahun dan
arus kas pertahun adalah :
• Tahun 1 Rp400.000.000,00
• Tahun 2 Rp350.000.000,00
• Tahun 3 Rp330.000.000,00
• Tahun 4 Rp225.000.000,00
• Tahun 5 Rp215.000.000,00
• Tahun 6 Rp195.000.000,00
• Dari data tersebut hitung periode pengembalian proyek dan
apakah usulan proyek tersebut diterima/ditolak!
 Tugas 2 Malam
• Suatu usulan proyek investasi senilai
Rp1.250.000.000,00 dengan umur ekonomis 6
tahun, Syarat periode pengembalian 2.8 tahun dan
arus kas pertahun adalah :
• Tahun 1 Rp400.000.000,00
• Tahun 2 Rp350.000.000,00
• Tahun 3 Rp330.000.000,00
• Tahun 4 Rp225.000.000,00
• Tahun 5 Rp215.000.000,00
• Tahun 6 Rp195.000.000,00
• Dari data tersebut hitung periode pengembalian proyek dan
apakah usulan proyek tersebut diterima/ditolak!
Untuk mengatasi kelemahan Payback
Period
 Kelemahan Metode Periode
Pengembalian (Payback Period)
• Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang
• Tidak memperhitungkan nilai sisa dari investasi
• Tidak memperhatikan arus kas setelah periode
pengembalian tercapai
 Discounted Payback Period
Periode pembayaran kembali dengan arus kas bersih di
diskontokan12% (investasi Rp600.000.000,00), syarat pengembalian 2
tahun

Tahu Arus Kas Kumulatif Arus

Arus Kas Diskonto 12 %
n Diskonto Kas Diskonto

1 300 0.893 267.90 267.90

2 250 0.797 199.25 467.15 Pada tahun 2

investasi
3 200 0.712 142.40 609.55 belum selesai
4 150 0.636 95.40 704.95 N=2
5 100 0.567 56.70 761.65

Diskonto i = 12 %
PV 761.65
 Penyelesaian Perhitungan

• Periode pengembalian
a–b
=n+ x 1 tahun
c-b
= 2 + [ (600 – 467,15) / (609,55 – 467,15) x 12 Bulan
= 2 + [ 132,85 / 142,4 ] x 12 Bulan
= 2 + 0,9329 x 12 Bulan
= 2,9329 tahun atau 2 tahun 11 bulan 19 hari
 Tugas
Investasi proyek A dan B masing – masing Rp800.000.000,00 di
diskontokan18%, syarat pengembalian 2 tahun
Tahun Arus kas proyek A Arus kas Proyek B
1 250.000.000,00 120.000.000,00
2 240.000.000,00 150.000.000,00
3 180.000.000,00 250.000.000,00
4 150.000.000,00 275.000.000,00
5 130.000.000,00 300.000.000,00

Proyek manakah yang akan dipilih?

 Tugas Malam
Investasi proyek A dan B masing – masing Rp750.000.000,00 di
diskontokan12%, syarat pengembalian 2 tahun
Tahun Arus kas proyek A Arus kas Proyek B
1 250.000.000,00 120.000.000,00
2 230.000.000,00 175.000.000,00
3 170.000.000,00 225.000.000,00
4 150.000.000,00 275.000.000,00
5 120.000.000,00 300.000.000,00

Proyek manakah yang akan dipilih?

Net Present Value Method (NPV)
• Yaitu perhitungan nilai tunai arus kas dari investasi
modal dimasa yang akan datang dengan
mempergunakan suatu tingkat suku bunga
kemudian dibandingkan dengan nilai investasi
semula yang dilakukan.
• Menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang
sekarang lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilai
uang pada waktu mendatang, karena adanya faktor
bunga
Kriteria Penerimaan Proyek
 Rumus
CF1 CF2 CF3 CF4 CFn
NPV = + + + … + - OI
+
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)3 (1 + i)4 (1 + i)n

CF : Arus Kas
i : Biaya Modal – Tingkat Bunga
n : Umur Proyek Investasi
OI : Investasi Awal
 Kasus
Suatu perusahaan mempertimbangkan
usulan proyek investasi sebesar
Rp40.000.000,00 tanpa nilai sisa dan arus
kas pertahun sebesar Rp12.000.000,00
selama 5 tahun dengan tingkat
pengembalian yang disyaratkan 20%.
Jawaban
• Nilai NPV
= ( Arus kas x Faktor diskonto) – OI
= ( Rp. 12 000.000,00 x 2,9906 ) – Rp40.000.000,00
= Rp 35.887.200 – Rp40.000.000,00
= – Rp4.112.800
• Usulan proyek ini lebih baik ditolak, NPV negatif
 Perhitungan NPV menggunakan tabel bunga dan
arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Contoh perhitungan NPV dengan arus kas berbeda

Tahun Arus kas Tingkat bunga Nilai sekarang (PV)
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 xxxx xxxx xxxxx
2 xxxx xxxx xxxxx
3 xxxx xxxx xxxxx
4 xxxx xxxx xxxxx
5 xxxx xxxx xxxxx

Total nilai sekarang (PV) xxxxx

Investasi awal (OI) (xxxxx)

Nilai sekarang bersih (NPV) xxxxx
Contoh kasus Arus kas Berbeda
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan
usulan proyek investasi sebesar Rp700.000.000,00
dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15%,
perkiraan arus kas pertahun

Tahun Arus Kas

1 Rp300.000.000,00
2 Rp250.000.000,00
3 Rp200.000.000,00
4 Rp150.000.000,00
5 Rp100.000.000,00
 Lihat nilai tabel
nilai sekarang
co : 15 % Jawaban

Tahun Arus kas Tingkat bunga Nilai sekarang (PV)

(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 300,000,000 0.8696 260,880,000
2 250,000,000 0.7561 189,025,000
3 200,000,000 0.6575 131,500,000
4 150,000,000 0.5718 85,770,000
5 100,000,000 0.4972 49,720,000

Total nilai sekarang (PV) 716,895,000

Investasi awal (OI) 700,000,000

Nilai sekarang bersih (NPV) 16,895,000
Nilai NPV positif sebesar Rp. 16.895.000, maka usulan
proyek investasi ini layak diterima
Metode Indeks Profitabilitas
• Perbandingan antara present value – PV arus kas dengan
investasi awal
• Rumusan PI

PI =
CF PV

(1 + i)

IO
Keterangan
PV = present value
IO = Investasi awal
 • Kriteria penilaian :
• PI > 1 : Layak – diterima
• PI < 1 : Tidak layak - ditolak
• Contoh kasus
Tahun Arus kas Tingkat bunga (15%) Nilai sekarang (PV)
(1) (2) (3) (4) = (2) x (3)
1 300,000,000 0.8696 260,880,000
2 250,000,000 0.7561 189,025,000
3 200,000,000 0.6575 131,500,000
4 150,000,000 0.5718 85,770,000
5 100,000,000 0.4972 49,720,000

Total nilai sekarang (PV) 716,895,000

Investasi awal (OI) 700,000,000

Nilai sekarang bersih (NPV) 16,895,000
Penyelesaian kasus
• Indek keuntungan :
PI = ( 716.985.000 / 700.000.000 )
PI = 1, 0242
• Proyek investasi ini layak, karena Indek keuntungan 1,0242 >
Kriteria penilaian 1
 Tugas
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp200.000.000,00 dengan tingkat bunga yang disyaratkan 18%, perkiraan arus kas pertahun

Tahun Arus Kas

• Berapakah besarnya PI !
• Apakah proyek akan diterima/ditolak ?

1 Rp65.000.000,00
2 Rp45.000.000,00
3 Rp40.000.000,00
4 Rp33.000.000,00
5 Rp25.000.000,00
6 Rp20.000.000,00
 Tugas Malam
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp250.000.000,00 dengan tingkat bunga yang disyaratkan 12%, perkiraan arus kas pertahun

Tahun Arus Kas

• Berapakah besarnya PI !
• Apakah proyek akan diterima/ditolak ?

1 Rp65.000.000,00
2 Rp55.000.000,00
3 Rp50.000.000,00
4 Rp30.000.000,00
5 Rp25.000.000,00
6 Rp20.000.000,00
Metode Internal Rate Of Return (IRR)
• Tingkat pengembalian internal (Internal Rate of
Return – IRR)
• Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan
nol, karena Present Value (PV) arus kas pada tingkat
bunga tersebut sama dengan investasi awalnya
• Metode ini memperhitungkan nilai waktu uang,
jadi arus kas di diskontokan atas dasar biaya
modal/tingkat bunga
 Keputusan investasi
• IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi
diterima
• IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi
ditolak
IRR kemudian bisa kita cari dengan metode coba-coba.
Bisa juga langsung dengan menggunakan kalkulator
keuangan atau software spreadsheet.
 Rumus IRR (Internal Rate Of Return)
CF1 CF2 CF3 CFn
NPV = 0 = + + … + - OI
+
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)3 (1 + i)n

CF : Arus kas
i : Biaya modal / tingkat bunga yang dicari
pada tingkat diskonto NPV akan menjadi nol
n : Umur proyek investasi
OI : Investasi awal
 Langkah – langkah menghitung
IRR
• Hitung Present Value (PV) arus kas yang dihasilkan
usulan proyek investasi dengan menggunakan tingkat
suku bunga yang dipilih sembarangan
• Bandingkan hasil perhitungan poin 1 diatas dengan IO
– nya
• Jika hasilnya negatif, coba dengan suku bunga yang lebih
rendah
• Jika hasilnya positif, coba dengan suku bunga lebih tinggi
 Lanjutan ….

• Lanjutkan poin langkah 2 diatas sampai PV – nya

mendekati OI (selisih PV dengan investasi awal = - 1
dan + 1)
• Menghitung tingkat diskonto dari usulan proyek
investasi tersebut dengan teknik interpolasi
 Contoh kasus Arus kas Berbeda
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan
proyek investasi sebesar Rp112.500.000,00 dengan
tingkat pengembalian yang disyaratkan 15%,
perkiraan arus kas pertahun

Tahun Arus Kas

1 Rp45.000.000,00
2 Rp37.500.000,00
3 Rp30.000.000,00
4 Rp22.500.000,00
5 Rp15.000.000,00
 Jawaban…

Kita coba dengan tingkat suku bunga 13 % dan

12 %, bagaimana nilai PV terhadap investasi awal

Arus Tingkat Nilai sekarang Tingkat Nilai sekarang

Tahun kas bunga (PV) bunga (PV)
(1) (2) 13 % (3) (4) = (2) x (3) 12 % (5) (6) = (2) x (5)
1 45,000 0.8850 39,825 0.8929 40,181
2 37,500 0.7831 29,366 0.7972 29,895
3 30,000 0.6931 20,793 0.7118 21,354
4 22,500 0.6133 13,799 0.6355 14,299
5 15,000 0.5428 8,142 0.5674 8,511

Total nilai sekarang (PV) 111,926 114,239

Investasi awal
(OI) 112,500 112,500
Nilai sekarang bersih (NPV) -574 1,739
 Jawaban….

Hasil PV :
- 13 % = - 574
- 12 % = 1.739
Buat perhitungan interpolasi
Berbasis 12 % :

Selisih bunga Selisih PV Selisih PV dengan OI

12% 114,239 114,239
13% 111,926 112,500
1% 2,313 1,739
Berbasis 13 % :
Selisih bunga Selisih PV Selisih PV dengan OI
12% 114,239 111,926
13% 111,926 112,500
1% 2,313 -574
 Mencari nilai IRR
• Basis 12%
IRR = 12% + (Rp1.739.000 / Rp2.313.000,00) x 1%
IRR = 12% + 0,75%
IRR = 12,75 %
• Basis 13%
IRR = 13% + (-Rp574.000 / Rp2.313.000,00 ) x 1%
IRR = 13% + ( - 0,248%)
IRR = 12,57%
• Nilai IRR < 15%, maka usulan proyek investasi ini di
tolak
 Kasus arus kas setiap tahunnya
jumlahnya sama
Suatu perusahaan mempertimbangkan
usulan proyek investasi sebesar
Rp80.000.000,00 menghasilkan arus kas
setiap tahun Rp24.000.000,00 selama 5
tahun dengan tingkat pengembalian yang
disyaratkan 12%
•Berapa besarnya IRR ?
•Apakah proyek akan diterima/ditolak?
Jawaban
• Dicoba faktor diskonto 15%
NPV = (arus kas x Faktor diskonto) – OI
NPV = (Rp24.000.000,00 x 3,3522 ) - Rp80.000.000,00
NPV = Rp80.452.800,00 – Rp80.000.000,00
NPV = Rp452.800,00
• Dicoba faktor diskonto 16%
NPV = (arus kas x Faktor diskonto) – OI
NPV = (Rp24.000.000,00 x 3,2743 ) - Rp80.000.000,00
NPV = Rp78.583.200,00 – Rp80.000.000,00
NPV = - Rp1.416.800,00
 Perhitungan….

Selisih bunga Selisih PV Selisih PV dengan OI

15% 80,452,800 80,452,800
16% 78,583,200 80,000,000
1% 1,869,600 452,800

IRR = 15% + ( Rp452.800,00 / Rp1.869.600,00) x 1%

IRR = 15% + 0,24%
IRR = 15,24%
Nilai IRR > 12%, maka usulan proyek investasi
di terima
 Kasus
• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan
proyek investasi sebesar Rp150.000.000,00 dengan
tingkat pengembalian yang disyaratkan 15%, perkiraan
arus kas pertahun
Tahun Arus Kas
1 Rp65.000.000,00
2 Rp50.000.000,00
3 Rp40.000.000,00
4 Rp30.000.000,00
5 Rp25.000.000,00
6 Rp20.000.000,00
 Lanjutan Kasus….
Mencoba dengan tingkat suku bunga 12% dan 11%,
bagaimana nilai PV terhadap investasi awal
•Berapa besarnya IRR ?
•Apakah proyek akan diterima/ditolak?
Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan
proyek investasi sebesar Rp125.000.000,00
menghasilkan arus kas setiap tahun Rp30.000.000,00
selama 6 tahun dengan tingkat pengembalian yang
disyaratkan 13%
• Berapa besarnya IRR ?
• Apakah proyek akan diterima/ditolak?
Modified Internal Rate of Return - MIRR

• Tingkat diskonto yang mengakibatkan nilai sekarang

dari biaya proyek sama dengan nilai sekarang dari
nilai akhirnya, di mana nilai akhir proyek adalah
jumlah nilai masa mendatang dari kas masuk yang
dimajemukan terhadap biaya modal perusahaan
• MIRR mengasumsikan arus kas dari semua proyek
diinvestasikan kembali dengan tingkat pengembalian
sebesar IRR proyek
• MIRR dapat digunakan sebagai indikator untuk
mengetahui profitabilitas perusahaan
 Rumus
PV arus keluar = CIFt (1 + k)n-t

(1 + MIRR)n

• Kriteria
MIRR ≥ Tingkat pengembalian = Di terima
MIRR ≤ Tingkat pengembalian = Di Tolak
 Kasus
• Sebuah proyek investasi berusia 3 tahun dengan
tingkat pengembalian 10% dan investasi awal
$6000, dengan arus kas pertahun sebagai berikut :
Tahun 1 $ 2000
Tahun 2 $ 3000
Tahun 3 $ 4000
• Tentukan MIRR ?
 Penyelesaian
• CIF = 2000 (1,10)2 + 3000 (1,10)1 + 4000 (1,10)0
= 2.420 + 3.300 + 4.000 = 9720
• MIRR ?
6.000 = [ 9.720 / (1 + MIRR)3
( 1 + MIRR)3 = 9.720 / 6.000
( 1 + MIRR)3 = 1,62
1 + MIRR = 3√ 1,62
1 + MIRR = 1,1745
MIRR = 0,1745 atau 17,45%
MIRR ≥ Tingkat pengembalian 10% = Di terima
 Tugas
• Terdapat 3 usulan proyek investasi dengan umur ekonomi 5
tahun dan investasi awal Rp900.000.000, dengan tingkat
pengembalian 18%
• Arus kas pertahun
• Analisa perdasarkan metode penilaian aset riil ?

Arus kas
Tahun
Proyek A Proyek B Proyek C
1 300.000.000 500.000.000 100.000.000
2 300.000.000 400.000.000 200.000.000
3 300.000.000 300.000.000 300.000.000
4 300.000.000 200.000.000 400.000.000
5 300.000.000 100.000.000 500.000.000
 Tugas
• Terdapat 3 usulan proyek investasi dengan umur ekonomi 5
tahun dan investasi awal Rp750.000.000, dengan tingkat
pengembalian 12%
• Arus kas pertahun
• Analisa perdasarkan metode penilaian aset riil ?

Arus kas
Tahun
Proyek A Proyek B Proyek C
1 250.000.000 500.000.000 100.000.000
2 250.000.000 400.000.000 200.000.000
3 250.000.000 300.000.000 300.000.000
4 250.000.000 200.000.000 400.000.000
5 250.000.000 100.000.000 500.000.000