MODUL PERKULIAHAN

Manajemen
Konstruksi
Economic Evaluation of Facility
Investments

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

07
Teknik Teknik Sipil 81004 Mirnayani, ST, MT

Abstract Kompetensi
Ketika menginvestasikan modal ke Mahasiswa mampu menjelaskan aspek
dalam proyek konstruksi memerlukan aspek dalam perhitungan kelayakan
komitmen besar dari sumber daya suatu proyek dan dapat memilih
perusahaan dan menimbulkan alternatif yang menguntungkan.
konsekuensi serius terhadap
keuntungan dan stabilitas keuangan
pada perusahaan. Garis besar
parameter kelayakan ekonomi yang
dilakukan, yaitu :Internal Rate of Return
(IRR),Net Present Value (NPV), Benefit
Cost Ratio (B/C) dan Payback Period
Analysis
Pendahuluan

Ketika menginvestasikan modal ke dalam proyek konstruksi memerlukan komitmen

besar dari sumber daya perusahaan dan menimbulkan konsekuensi serius terhadap
keuntungan dan stabilitas keuangan pada perusahaan.
Pada sektor publik / pemerintah dampak investasi proyek konstruksi terjadi pada
kelangsungan program pengadaan fasilitas dan terhadap kredibilitas dari pihak yang
bertanggung jawab (agen pemerintah)
Evaluasi terhadap proyek konstruksi meliputi 2 hal yaitu
- Evaluasi kelayakan ekonomi pada proyek individu
- Evaluasi keuntungan bersih pada proyek kerja sama eksklusif

Empat aspek akan diuji untuk mengetahui kelayakan ekonomi dari sebuah proyek:
1. Evaluasi konsep dasar dari investasi proyek fasilitas meliputi tingkat konsumsi,
opportunity cost, MARR, Cash Flow, Aliran kas menurut wawasan perencanaan dan
profit
2. Metode dari evaluasi ekonomi meliputi net present value (NPV), annual value , benefit
cost ratio, dan metode tingkat pengembalian internal (IRR).
3. Faktor yang mempengaruhi aliran kas, meliputi depresiasi dan pajak, perubahan harga,
dan cara mengatasi resiko dan ketidakpastian.
4. Dampak dari perbedaan metoda pembiayaan meliputi tipe pembiayaan dan resikonya,
kebijakan publik, dampak dari perencanaan pembiayaan proyek , dan interaksi antara
operasional dan perencanaan pembiayaan.

Penting untuk membedakan antara evaluasi ekonomi dengan evaluasi keuangan.

 Evaluasi ekonomi yang dimaksud cash flow meliputi proses desain, kontruksi,
operasional, perawatan
 Evaluasi keuangan yang dimaksud aset meliputi ekuitas, obligasi, surat hutang, hipotek

Konsep Dasar dari Evaluasi Ekonomi

Macam biaya yang digunakan untuk proses analisa dan pengambilan keputusan
1. Beaya peluang / opportunity cost
Kontribusi maksimum yang tidak terjadi karena penggunaan sumber daya terbatas
dalam keperluan tertentu.

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 2 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
2. Beaya tenggelam / sunk cost
Adalah beaya yang lalu yang tidak terhindarkan karena tidak dapat diubah lagi oleh
tindak apapun. Alat lama senilai Rp. 600.000,-, nilai sisa Rp. 70.000,-, maka nilai sunk
cost Rp. 530.000,-
3. Beaya relevan / relevant cost
Beaya yang akan datang yang diharapkan berbeda untuk setiap alternatif yang diambil
4. Beaya historis / historical cost
Beaya yang telah lalu dan telah terjadi

Langkah-langkah pendekatan sistematis untuk evaluasi ekonomi:

1. Menyusun satu set proyek atau pembelanjaan dengan pertimbangan investasi.
2. Menetapkan wawasan perencanaan untuk analisa ekonomi.
3. Memperkirakan gambaran aliran kas untuk masing-masing proyek.
4. Menetapkan tingkat pengembalian minimum yang menarik ( MARR).
5. Menetapkan kriteria untuk menerima atau menolak suatu proposal, atau untuk memilih
proposal-proposal kerjasama eksklusif yang terbaik berdasarkan dari tujuan investasi
6. Melaksanakan analisa ketidakpastian.
7. Menerima atau menolak suatu proposal berdasarkan kriteria yang tidak bisa dihindari.

MARR

MARR (Minimum Attractive Rate of Return) adalah nilai minimal dari tingkat pengembalian
atau bunga yang bisa diterima oleh investor. Bila suatu investasi menghasilkan bunga atau
tingkat pengembalian yang lebih kecil dari MARR maka investasi tersebut tidak ekonomis
atau tidak layak.
- MARR untuk private corporation: diputuskan oleh top manajemen, mencerminkan cost
opportunity, suku bunga dari pinjaman dan pengembalian, resiko investasi
- MARR untuk public project: ditentukan oleh pemerintah (departemen keuangan / DPR)
mencerminkan kesejahteraan sosial dan ekonomi
Secara umum, MARR yang ditentukan oleh manajemen puncak di perusahaan swasta
mencerminkan opportunity cost of capital / biaya oportunitas modal perusahaan, tingkat
suku bunga pasar untuk pinjaman dan pinjaman, dan risiko yang terkait dengan peluang
investasi. Untuk proyek-proyek publik, MARR yang ditentukan oleh sebuah badan
pemerintah. MARR yang ditentukan sehingga mencerminkan kesejahteraan sosial dan
ekonomi masyarakat, dan disebut sebagai social rate of discount / tingkat diskonto sosial.

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 3 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
MARR tidak dapat ditentukan secara akurat sehingga disarankan untuk menggunakan
beberapa nilai MARR untuk mengevaluasi sesintifitas ketidakpastian dari potensi-pontensi
proyek
Rumus cost of capital :

ic = rd id + (1 – rd) ie

Dimana:
ic = Cost of capital
rd = Rasio antara hutang dengan modal keseluruhan
id = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman
ie = Tingkat pengembalian utnuk modal sendiri

Contoh Menetapkan Cost of Capital

Misalkan 40 % dari modal suatu perusahaan diperoleh dari pinjaman bank dengan bunga 17
% per tahun, dan selebihnya modal sendiri yang diharapkan menghasilkan tingkat
pengembalian sebesar 13%, maka cost of capital :

i = (0,40) (0,17) + (1 – 0,40)(0,13)

= 0,146 atau 14,6%

Cash flow

Rumus Bunga antar Nilai Ekivalen dari Present dan Future Arus Kas Tunggal
a. Mencari F jika diketahui P
Jika sejumlah P rupiah diinvestasikan pada titik awal waktu dan i% adalah tingkat
bunga per periode (keuntungan atau pertumbuhan) jumlahnya akan tumbuh ke
jumlah yang akan datang sebesar : ( akhir periode N)
F = P (1 + i)N
b. Mencari P jika diketahui F

P = F (P/F, i% , N)

Rumus Bunga yang Berhubungan dengan Pembayaran Setara (Tahunan) pada Nilai
Ekivalen Present dan Future
Pada rumus bunga ini kejadian setiap peristiwa sebagai berikut:
a. P (nilai ekivalen saat ini – Present) terjadi satu periode sebelum A yang pertama
b. F (nilai ekivalen yang akan datang – Future) terjadi pada saat yang sama dengan A
yang terakhir, dan periode N setelah F
c. A (nilai ekivalen tahunan – Annual) terjadi pada akhir periode 1 sampai dengan N

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 4 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Hubungan waktu untuk P, A dan F (Ristono, Agus dan Puryani. 2011) dapat diamati
pada gambar berikut:

Ada 4 rumus yang menghubungkan A, ke F dan P sebagai berikut:

a. Menemukan F jika diketahui A

(1+i)N −1
F=A
i[ ] , atau

F = A (F/A, i% , N)

b. Menemukan P jika diketahui A

( 1+i ) N −1
P= A
[
i ( 1+i ) N ] atau P = A (P/A, i% , N)

c. Menemukan A jika diketahui F

i
A=F
[ ( 1+i )N −1 ] atau A = F (A/F, i% , N)
d. Menemukan A jika diketahui P

i ( 1+i ) N
A= P
[
( 1+i ) N −1 ] atau A = P (A/P, i% , N)

Contoh :
1. Jika kita menabung sebesar Rp 1 juta per tahun pada sebuah bank yang memberi
bunga 5% per tahun. Berapa nilai yang akan diterima setelah 15 tahun
JAWABAN :
F = Rp 1 juta (F/A, 5%, 15)
F = Rp 1 juta (21,5786)

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 5 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 F = Rp 21,5786 juta

2. Seseorang menabung sebesar Rp 20 juta/tahun dengan bunga 4% /tahun selama

lima tahun. Satu tahun kemudian bunga naik menadi 6%. Setelah 5 tahun
kemudian, tabungan tersebut diambil. Berapa besarnya uang seseorang tersebut?
JAWABAN F=?

0
4% 4% 4% 4% 4% 6% 6% 6% 6%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

F = Rp 20 juta(F/A,4%,5)(F/P,4%,1)(F/P,6%,4)
= Rp 140.223.000,-

Diagram Arus Kas

Ada beberapa kebiasaan dalam penggambaran diagram arus kas :
1. Garis horisontal adalah skala waktu dengan pergerakan waktu dari kiri ke kanan.
Label periode waktunya (contoh tahun, kuartal, bulan) menggunakan skala interval
sebagai catatan bahwa akhir dari periode 2 adalah bersamaan waktunya dengan
awal periode 3. Ketika kesepakatan akhir dari periode arus kas digunakan, nomer
periode ditempatkan pada akhir setiap waktu interval. Dilihat pada gambar 1 dan 2.
2. Panah menandakan arus kas dan ditempatkan pada akhir periode. Arah pa-nah ke
bawah melambangkan pengeluaran (arus kas negatif atau kas keluar) dan arah
panah ke atas melambangkan penerimaan (arus kas positif atau kas masuk).
Diagram arus kas tergantung pada sudut pandang tertentu. Sebagai contoh situasi yang
digambarkan pada gambar 1 dan 2 didasarkan pada arus kas dari sudut pandang yang
memberi pinjaman. Jika arah seluruh anak panah dibalik maka seluruh masalah
digambarkan dari sudut pandang peminjam.

Permulaan th ke 1 Akhir tahun ke 1 F = Rp. 4617

0
1 2 3 4 5=N

P = Rp. 3000
Gambar 1. Contoh arus kas

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 6 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Contoh Penggambaran arus kas
Sebuah kontraktor merencanakan investasi pengadaan alat berat. Rencana investasi Rp.
400 juta diharapkan memberi pemasukan tahunan sebesar Rp 200 juta untuk jangka waktu
5 tahun. Pe-ngeluaran tahunan Rp. 120 juta pada akhir setiap tahun operasi dan perawatan
alat berat. Dengan menggunakan sudut pandang perusahaan, gambarkan arus kas
tersebut. Nilai pasar alat berat pada akhir tahun ke 5 sebesar Rp. 250 juta.
JAWABAN
Rp.25 jt

Rp.200 jt Rp.200 jt Rp.200 jt Rp.200 jt Rp.200 jt

0
1 2 3 4 5=N
Rp.120 jt Rp.120 jt Rp.120 jt Rp.120 jt Rp.120 jt
Rp 400 jt

Gambar 3. Diagram arus kas untuk contoh soal

Analisa Kelayakan Ekonomi

(Hambali & Hermawan, 2011) menjelaskan bahwa secara garis besar parameter
kelayakan ekonomi yang dilakukan, yaitu :
 Internal Rate of Return (IRR),
 Net Present Value (NPV),
 Benefit Cost Ratio (B/C) dan
 Payback Period Analysis

Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) merupakan proses penilaian investasi dengan
menentukan tingkat bunga r dari menginvestasikan modal (Raharjo, 2007).

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 7 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Metode IRR dapat digunakan untuk menilai keuntungan suatu investasi dimana
ketika nilai cost of capital kurang dari IRR, maka proyek tersebut dapat dipilih sebagai solusi
yang menguntungkan, sebaliknya jika cost of capital lebih dari IRR, maka proyek tersebut
tidak menguntungkan.
Berikut merupakan rumus yang dapat digunakan untuk menghitung Internal Rate of Return
(IRR) menurut Departemen Pekerjaan Umum (2005).

NPV 1
Internal Rate of Return (IRR) = i1 + (i2 – i1) (1)
NPV 1−NPV 2

Dengan pengertian :
IRR Internal Rate of Return
i1 suku bunga diskonto yang menghasilkan NPV negatif terkecil
i2 suku bunga diskonto yang menghasilkan NPV positif terkecil
NPV1 Nilai sekarang dengan menggunakan i1
NPV2 Nilai sekarang dengan menggunakan i2

Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan analisa investasi dengan mencari selisih antara
penerimaan dengan pengeluaran yang telah dipresent value-kan.
Proyek dapat dinyatakan layak jika nilai NPV > 0, sedangkan sebaliknya jika NPV < 0 maka
proyek dikatakan tidak layak.
Berikut ini merupakan rumus yang dapat digunakan untuk menghiitung IRR dan NPV

C1 C2 Cn
Net Present Value (NPV) = C0 + + +.... =0 (2)
1+r1 1+r2 1+rn

Dimana :
C0 merupakan capital yang digunakan pada periode investasi
C1, C2,.....Cn merupakan selisih penerimaan dan pengeluaran pada tahun ke-1 sampai
tahun ke-n
r merupakan nilai rate of return dari sebuat investasi.

Benefit Cost Ratio (B/C)

Benefit Cost Ratio (B/C) merupakan merupakan nilai ekuivalen semua manfaat
terhadap nilai ekuivalen semua biaya (Raharjo, 2007).

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 8 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Kriteria penilaian investasi menggunakan benefit cost ratio (b/c) dikatakan layak jika nilai
B/C ≥ 1, sebaliknya jika nilai B/C ≤ 1 maka proyek tersebut dikatakan tidak layak. Berikut
merupakan rumus Benefit Cost Ratio (B/C)

FW manfaat Present Value benefits

Benefit Cost Ratio (B/C) = atau (3)
FW biaya Present Value Cost

Payback Period Analysis

Payback Period Analysis merupakan analisis waktu yang diperlukan arus kas masuk,
sama dengan arus kas keluar.
Analisis ini biasanya digunakan untuk mengukur tingkat resiko alternatif, berkaitan
dengan seberapa cepat nilai investasi dapat dikembalikan (Raharjo, 2007). Alternatif yang
lebih singkat merupakan pilihan yang lebih menarik. Dengan memperhitungkan time value of
money, lamanya periode pengembalian np dihitung menggunakan persamaan sebagai
berikut,

t=np
P= ∑ NCFt (P/F,i,t) (4)
t=1

Untuk deretan arus kas yang besarnya sama, persamaan dibawah ini dapat langsung
digunakan untuk memperoleh nilai np secara langsung,

P
np = (5)
NCF

dimana :
P merupakan investasi awal
NCF merupakan Net Cash Flow/ arus kas bersih (pendapatan-pengeluaran) dengan
memperhitungkan atay mengabaikan time value of money.

Kelayakan investasi ini akan ditinjau dari sudut pandang ekonomi. Analisa kelayakan
ekonomi akan menilai seberapa besar keuntungan yang didapatkan jika investasi
dilaksanakan dalam nilai rupiah. Dalam melakukan analisa kelayakan ekonomi, indikator
yang digunakan adalah NPV, IRR, BCR, dan Payback Period.
Selain kelayakan secara ekonomi akan ditinjau juga kelayakan secara teknis.
Kelayakan teknis diartikan sebagai desain awal secara teknis investasi tersebut akan
direalisasikan.

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 9 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Analisa kelayakan ekonomi pada dasarnya adalah perbandingan antara biaya (cost)
yang dibutuhkan dengan manfaat (benefit) yang didapatkan jika investasi dilakukan. Untuk
membandingkan dua hal tersebut dibuatlah arus kas (cashflow) sesuai umur rencana
dengan pertumbuhan income dan outcome yang telah direncanakan.

Contoh perhitungan :
1. Seorang investor ingin membangun pabrik pabrik makanan menggunakan konstruksi
baja, dengan menyediakan modal awal Rp. 10 M yang terkait dengan biaya untuk
konstruksi, pengadaan barang, mesin serta lainnya, dengan nilai sisa Rp. 2.5 M dengan
waktu investasi yang diharapkan 15 tahun.
Dari hasil penjualan produk diproyeksikan ia akan mendapat pemasukan sebesar Rp
1.85 M/tahun serta biaya perawatan dan operasional Rp 100 juta/pertahun. Tingkat
suku bunga bank yang diprediksi flat tiap tahun adalah 10% serta biaya pajak
keseluruhan adalah 25 %
Ditanya :
a. Buatlah diagram arus kasnya
b. Hitunglah dan analisis nilai investasi di atas dengan mempertimbangkan biaya
penyusutan serta pajaknya.

Jawab :
a. Biaya penyusutan dengan nilai sisa :
D= ( P-S )/n = (Rp. 10M – Rp.2.5M ) / 15 = Rp. 500 juta/tahun
Arus kas sebelum pajak, A1 = Rp 1.85 M – Rp.100 juta
= Rp 1.75 M/tahun

Gambar Diagram akhir arus kas proyek

Tabel Arus Kas Proyek dengan Biaya Penyusutan dan pajak :

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 10 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Arus kas sebelum Pendapatan kena Arus kas sesudah
Tahun Biaya pajak 25%
pajak Biaya penyusutan pajak pajak
0 -Rp10.000.000.000 -Rp10.000.000.000
1 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
2 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
3 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
4 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
5 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
6 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
7 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
8 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
9 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
10 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
11 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
12 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
13 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
14 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000
15 Rp 1.750.000.000 -Rp500.000.000 Rp1.250.000.000 -Rp312.500.000 Rp1.437.500.000

I1 = 5%
NPV1 = -Rp.10.000.000.000 + Rp.1.437.500.000 (P/A,5%,15)
= -Rp.10.000.000.000 + Rp.1.437.500.000 (10.379)
= Rp. 4.919.812.500
I2 = 15%
NPV2 = -Rp.10.000.000.000 + Rp.1.437.500.000 (P/A,15%,15)
= -Rp.10.000.000.000 + Rp.1.437.500.000 (5.8473)
= -Rp. 1.594.506.250
NPV 1
IRR = = i1 + (i2 – i1)
NPV 1−NPV 2
Rp . 4.919 .812.500
= 5% + (15%-5%) )
Rp . 4.919 .812 .500−Rp .1.594 .506 .250
IRR = 12.55% > MARR (=10%), kesimpulannya investasi cukup layak

2. Sebuah perusahaan sedang merencanakan untuk membeli sebuah mesin. Apabila yang
dibeli adalah mesin bekas harganya adalah Rp 15 juta, apabila mesin baru harganya Rp
21 juta. Biaya operasional mesin baru adalah Rp 7 juta per tahun, sedang mesin bekas
Rp 8,2 juta. Setiap mesin mempunyai usia 25 tahun dengan nilai sisa 5 %. Apabila
MARR 15 % per tahun, tentukan alternatif yang dipilih.
Jawab :

Tahun Bekas Baru Selisih

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 11 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 0 - 15 - 21 -6
1 - 25 - 8,2 -7 + 1,2
25 + 0,75 + 1,05 + 0,3

1,2 (P/A,i,25) + 0,3 (P/F,i,25) - 6 = 0

i = 19 %  1,2 (5,1951) + 0,3 (0,0129) - 6 = 0,23799
i = 20 %  1,2 (4,9476) + 0,3 (0,0105) - 6 = - 0,05973
19  i  20
i = 19 + 0,23799 / 0,29772 (1 %) = 19,80 %
i  MARR  dipilih mesin baru (alternatif B)

Daftar Pustaka

Chris Hendrickson and Tung Au , 2000 Project Manajemen for Construction, Second Edition
prepared for world wide web publication.

Departemen Pekerjaan Umum. 2005. Pra Studi Kelayakan Proyek Jalan dan Jembatan Pd-
18-2005-B. Jakarta: Departemen Pekerjaan Umum.

Hambali, H., & Hermawan, A. 2011. Pengenalan Feasibility Study. Demplot, Indonesia.

Raharjo, F. 2007. Ekonomi Teknik Analisis Pengambilan Keputusan. Yogyakarta: ANDI

Yogyakarta.

Ristono, Agus dan Puryani. 2011. Ekonomi Teknik. Graha Ilmu. Yogyakarta.

Soeharto, Iman. 1997. Manajemen Proyek : Dari Konseptual ke Operasional, Erlangga-

Jakarta. Hal 418-421

Sullivan, William G, Elin M Wicks, dan James T Luxhoj. 2003. Engineering Economy, Edisi
ke dua belas. Prentice Hall, New Jersey. Hal. 70-132.

201 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 12 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id