PERTEMUAN III

PIHAK-PIHAK YG TERLIBAT DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Pihak-pihak yang Terlibat dalam Pekerjaan/Proyek Konstruksi

 Pemilik (Owner)

PENGGUNA JASA PERAN

Pemilik Bangunan/  Membiayai proyek konstruksi

Konstruksi (owner,
bouwheer)  Menetapkan keputusan berkaitan dengan
pekerjaan/proyek konstruksi

Pemberi Tugas (Employer)  Mewakili pemilik bangunan/konstruksi yang

berkaitan dengan pekerjaan/proyek konstruksi

Pengembang (developer,  Berperan sebagai pemilik bangunan/konstruksi

investor) yang berkaitan dengan pekerjaan/proyek
konstruksi

Pengguna bangunan (User)  Memberi masukan (input) sebagai pengguna

bangunan/konstruksi

Konsultan (Engineer)

PENYEDIA JASA PERAN

Konsultan Perencana Teknis/  Menyediakan layanan jasa perencanaan

Desain/Perancang teknis/desain/perancangan (design)

Konsultan Spesialis  Menyediakan layanan jasa khusus/spesialis,

seperti: konsultan penyelidikan tanah,
konsultan pengukuran topografi, konsultan
arsitektur, konsultan struktur, konsultan
Mekanikal dan Elektrikal dll

Konsultan Manajemen  Membantu pemilik sebagai penasehat dan

Konstruksi (MK) atau pengelola dalam pengelolaan proyek
konstruksi, pada tahap perencanaan teknis
(studi k
 elayakan, dan desain (design)), tahap
 pelaksanaan konstruksi

Konsultan Studi Kelayakan  Menyediakan layanan jasa studi kelayakan

Konsultan Pengawas/  Menyediakan layanan jasa

Supervisi pengawasan/supervisi pada saat pelaksanaan
konstruksi (construction)

Kontraktor (Contractor)

2. Hubungan Kerjasama (Kontrak) Pihak-pihak yang Terlibat

Berbagai pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi perlu membuat suatu
ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) dalam melaksanakan kegiatan proyek
konstruksi.

Ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah bentuk kesepakatan dua pihak

atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama (dibidang perdagangan,
kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan barang, pengadaan jasa, dsb.) dan
mempunyai kekuatan hukum.
Kontrak jasa konstruksi adalah ikatan/perjanjian kerjasama dalam proyek
konstruksi (dibidang jasa konstruksi) antara dua pihak yang terlibat dalam
kerjasama suatu proyek konstruksi.

Kedua pihak disebut yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi
(sesuai UU Jasa Konstruksi).

2.1 Asas dan Sahnya Perjanjian Kerjasama (Kontrak)

Beberapa Asas Hukum Perjanjian Kerjasama (Kontrak)

 Kebebasan Berkontrak

Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian kerjasama
sesuai dengan maksud dan keinginannya.

 Konsensualisme

Perjanjian kerjasama (kontrak) berlaku sejak detik dicapai kesepakatan

 Tidak Boleh Main Hakim Sendiri

Dalam suatu perjanjian kerjasama (kontrak) sekurang-kurangnya harus

mengandung hal-hal sebagai berikut:

 Adanya hubungan hukum

 Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda

 Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih

 Kesepakatan dari yang mengikatkan diri

 Kecakapan untuk membuat perikatan

 Ada Saksi

2.2 Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut UU Jasa Konstruksi

Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut pasal 22 (2) UU Jasa

Konstruksi sekurang-kurangnya mencantumkan:

 Keabsahan Para pihak yang terlibat

 Lingkup Pekerjaan

 Masa Pertanggungan dan Pemeliharaan

  Tenaga Ahli

 Hak dan Kewajiban Para Pihak yang terlibat

 Cara Pembayaran

 Cidera Janji

 Penyelesaian Perselisihan

 Pemutusan Kontrak Kerja konstruksi

 Keadaan Memaksa (Force Majeur)

 Kegagalan Bangunan

 Perlindungan Pekerja

 Aspek Lingkungan

2.3 Perjanjian Kerjasama (Kontrak) & Tahapan Pekerjaan/Proyek

Konstruksi

Perjanjian kerjasama (kontrak) di bidang konstruksi dibuat secara terpisah

sesuai tahapan dalam pekerjaan/proyek konstuksi yang terdiri dari:

 Perjanjian kerjasama (Kontrak) kerja konstruksi untuk pekerjaan

perencanaan (design)

 Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan

pelaksanaan konstruksi (construction)

 Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan

pengawasan (supervision)

 Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan

pengelolaan proyek (construction manajemen)

2.4 Dokumen Kerjasama (Kontrak) Pelaksanaan Konstruksi

Komponen dokumen kerjasama (kontrak) konstruksi antara lain:

1. Pokok-pokok persetujuan (Article of Agreement)

2. Syarat Umum & syarat khusus Kontrak (General Condition of Contract &
Special Condition of Contract)

3. Spesifikasi Teknik (Spesification)

 4. Gambar Rencana (Drawing and Planning)

5. Daftar Volume Pekerjaan (Bill of Quantity

6. Rencana Anggaran Biaya (RAB)

7. Addendum

2.5.1 Pembentukan Kerjasama (Kontrak) Pengadaan Barang/Jasa

Pembentukan ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah proses terjadinya

suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) antara dua pihak yang terlibat dalam
pekerjaan/proyek konstruksi yaitu pihak pengguna jasa dan pihak penyedia jasa.

Pengguna barang/ Penyedia

jasa barang/ jasa

1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon

penyedia jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen pengadaan.

2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan

tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang
(biaya) sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan
pengguna barang dan jasa.

3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya) sebagai
imbalan yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah
kesepakatan antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa
yang tertuang dalam bentuk dalam suatu ikatan/perjanjian kerjasama
(kontrak).

2.5.2 Pembentukan Kerjasama (Kontrak) Pengadaan Dana

 Pengguna barang/ Penyedia
jasa barang/ jasa

1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada lembaga

keuangan bank atau lembaga keuangan non bank sebagai calon
penyedia dana

2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan

sejumlah persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut
termasuk mekanisme pembayaran kembali pinjaman atau hutang
tersebut diatas kepada peminjam atau pengguna dana.

3. Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh

penyedia dana maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana
dan penyedia dana. Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk dalam
suatu ikatan perjanjian kerjasama/kontrak.

2.6 Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)

2.7 Resiko Dalam Kontrak Pelaksanaan Konstruksi

Penanganan resiko dalam Kontrak Konstruksi dibedakan bagi pemilik dan

bagi kontraktor.

Bagi Pemilik dapat diwujudkan dalam mekanisme :

 Jaminan Pelaksanaan (Peformance Bond)

 Gransi dan Pertanggungan (Warranty)

 Pembayaran berdasar Progress Pekerjaan (Progress Payment)

 Pengadaan Inspeksi dan Test

 Pelaporan Berkala

 Pelaksanaan Penjaminan Mutu (Quality Control)

 Asuransi

Bagi Kontraktor dapat diwujudkan dalam mekanisme :

 Biaya Contigency atau Mark Up

 Asuransi

2.8. Kontrak & Permasalahannya

Beberapa permasalahan aspek hukum yang menjadi isu penting dalam

kontrak konstruksi, antara lain:

 Klaim tentang kompensasi terhadap waktu dan biaya

 Perselisihan (dispute), dimana mekanisme penyelesaian perselisihan

(dispute resolution) mengikuti urutan berikut:

 Negosiasi

 Mediasi

 Arbitrase

 Litigasi