PERTEMUAN VII

JENIS JENIS KONTRAK

Identifikasi pihak yg terlibat dalam kontrak yaitu kontraktor, pemilik proyek dan
konsultan perencana menjadi sangat berarti dalam penyusunan kontrak proyek
konstruksi, termasuk di dalamnya lingkup kerja proyek tersebut.

Proses pelelangan juga sangat menentukan untuk pemilihan jenis kontrak.

Sistem pembayaran yg akan dilakukan kepada pihak yg terlibat, baik kontraktor

maupun konsultan, harus dipaparkan secara gamblang karena sistem pembayaran
akan membedakan jenis kontrak proyek konstruksi.

Pemilihan kontrak yg sesuai utk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan dari
karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik
proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko yg
ada pada proyek tersebut.

Berikut Jenis-jenis kontrak proyek konstruksi :

FIXED PRICE CONTRACTS (Kontrak harga tetap)

 Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan

pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan
diterima kontraktor.

 Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan
dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang
bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.

a. LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan
gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua
belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan
 maksud dari dokumen tender tersebut.Keuntungan bagi kontraktor yaitu
pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan
kontrol dengan efisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin
bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan
minimum.
b. UNIT PRICE CONTRACT
Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit
panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan
bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan,
tetapi jumlah volume atau panjangnya tak dapat diketahui dengan tepat.
Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir
pekerjaan.Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah
sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan
perkiraan volume (sliding rate).
c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT
Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor
didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan
dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya.
Rumus :
F = R (2E – A)
Ket :
F = fee pemborong
R = prosentase pokok
E = estimasi biaya tanpa fee
A = biaya proyek aktual tanpa fee
d. TARGET ESTIMATE CONTRACT
Kontrak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih
belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan
berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya
sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh
pemborong.
 Rumus :
F = Ls + n ( T – A )
Ket :
F = fee pemborong
Ls = Lump-sum fee
T = Target estimate cost
A = Actual cost
n = 0,3 – 0,6
Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong
minimum setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost).
e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga
total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum).
Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban
kontraktor.Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum,
maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor
sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.

Kontrak Turnkey (Contractor’s Full Prefinancing Contract)

Kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang

diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor akan
dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik.
Sebagai jaminan pembayaran, kontraktor menerima surat jaminan bank senilai
biaya pembangunan. Surat jaminan bank tersebut dapat dicairkan oleh kontraktor
apabila pemilik gagal membayar pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban
kontraktor sudah dipenuhi semua.