8 Soalan Lazim Mengenai Kaveat

1. Apa maksud kaveat?

 Kaveat bertujuan untuk menghalang sebarang urusan daripada berlaku ke atas
hartanah tersebut.
 Apabila kaveat didaftarkan ke atas sesebuah hartanah, pemilik berdaftar tidak lagi
mempunyai kuasa untuk melakukan sebarang urusniaga terhadap tanah tersebut
sehingga kaveat tamat tempoh.

2. Apakah bentuk urusan yang tidak boleh dilakukan ke atas tanah yang mempunyai
kaveat?
 Sebarang urusan jual beli tanah seperti menjual, menggadai, menyewakan atau
urusan pindah milik ke atas tanah tersebut sehinggalah kaveat tersebut dikeluarkan
atau tamat tempoh.

3.Siapakah yang perlu mendaftar kaveat?

 Tuan tanah yang ingin melindungi tanah daripada urusniaga palsu dan dicuragai.

4. Berapakah jenis kaveat?
 Kaveat terbahagi kepada 4 jenis iaitu, Kanun Tanah Negara
1. Kaveat Pendaftar - Kaveat yang dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar Tanah ke (Seksyen 330)
atas Dokumen Hakmilik Borang 19D
2. Kaveat Persendirian - Kaveat yang boleh dimasukkan oleh individu atau badan PERMOHONAN
persendirian yang mempunyai kepentingan ke atas sesuatu tanah tersebut. UNTUK
3. Kaveat Pemegang (Lien) - Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan MEMASUKKAN
yang mana memegang dokumen hakmilik sebagai cagaran untuk tujuan tertentu KAVEAT PEMEGANG
seperti pemberian pinjaman (contohnya bank). LIEN
4. Kaveat Amanah - Kaveat ini hanya dimasukkan oleh Pendaftar terhadap sebarang
tanah atau kepentingan yang dimiliki oleh seseorang individu atau badan sebagai
pemegang amanah.

5. Adakah kaveat boleh dibatalkan?

 Boleh! Ada beberapa cara kaveat akan terbatal. Antaranya pemasuk kaveat sendiri
ingin menarik balik kaveat, arahan mahkamah serta kaveat telah luput.

6.Berapakah tempoh sesuatu kaveat?

1. Kaveat Pendaftar - Ditentukan oleh pendaftar hakmilik (Seksyen 326)
2. Kaveat Persendirian - 6 tahun Borang 19C
3. Kaveat Pemegang (Lien) - Ditarik balik oleh pemegang lien, Dibatalkan oleh Pendaftar NOTIS PENYINGKIRAN
bila hutang telah dibayar sepenuhnya atau bila tanah dijual melalui perintah jualan. KAVEAT YANG
DICADANGKAN
7. Berapakah bayaran yang dikenakan untuk memasukkan kaveat ke atas tanah?
 Harga bergantung kepada pejabat tanah kawasan anda. Anda boleh rujuk kepada
laman web pejabat tanah negeri masing-masing.

8. Apakah cara untuk melakukan kaveat?

 Anda perlu ke pejabat tanah masing-masing untuk urusan kaveat.
 Sila buat semakan status tanah yang ingin anda beli dikhuatiri tanah tersebut terikat
dengan sebarang kaveat.
 JUMLAH
BIL KETERANGAN BAYARAN BAYARAN
(RM)
1 Carian Persendirian 50.00
2 Carian Rasmi 100.00
3 Salinan Sah Hakmilik 50.00
1 Hakmilik 50.00
4 Kaveat Notis Bagi 1 Pemilik 20.00
SKW 20.00
1 Hakmilik 30.00
5 Gadaian
SKW 20.00

Melepaskan 1 Hakmilik 30.00

6
Gadaian SKW 20.00
1 Hakmilik 20.00
7 Tarik Balik Kaveat
SKW 20.00
< 25,000.00 25.00
RM25,001 - RM50,000 50.00
RM50,001 - RM100,000 100.00
Pindah Milik
8 RM100,001 - RM250,000 400.00
Tanah
RM250,001 - RM500,000 800.00
RM500,001 1,200.00
(Dicampur RM100.00 Bagi Tiap-Tiap Tambahan RM50,000)
Kali Pertama 100.00
9 Rayuan Consent Kali Kedua 200.00
Kali Ketiga 300.00
10 Tukar Nama 1 Hakmilik 20.00
APA ITU LIEN saidon@instun.gov.my

Abstrak Uja Sdn Bhd, pemilik berdaftar sebidang tanah, telah mendepositkan geran
tanahnya dengan United Overseas Bank sebagai cagaran bagi satu pinjaman yang diberikan
kepada Union Plastics Sdn Bhd.
Bank tersebut telah memasukkan kaveat pemegang lien terhadap tanah tersebut. Union
Plastics mungkir dalam pembayaran balik pinjaman dan bank tersebut telah memohon di
bawah s 281(2) Kanun Tanah Negara untuk satu perintah penjualan.
Mahkamah Tinggi telah membatalkan saman bank tersebut atas alasan bahawa sesuatu lien
di bawah s 281 boleh diwujudkan oleh seorang pemilik berdaftar tanah, hanya apabila dia
juga adalah peminjam.
Oleh itu pihak bank merayu Diputuskan, membenarkan rayuan: Seksyen 281 tidak terbatas
untuk perwujudan satu cagaran dengan cara sesuatu lien hanya untuk manfaat pemilik
berdaftar. ianya juga dilanjutkan kepada peminjam-peminjam pihak ketiga

1. Sejarah Konsep lien keatas tanah bermula sejak dari tahun 1891 sepertimana yang
terkandung didalam Selangor Registration Of Title Regulation. s. 78. Diantara ciri-utama lien
pada masa itu ialah :- i. simpan dokumen hakmilik ii. tak ada penggunaan borang yang khas.
Hakmilik diserah balik apabila pinjaman telah selesai dibayar.

2. Selang 20 tahun kemudian iaitu pada tahun 1911 Selangor Regulation ini telah dipinda
dengan memasukkan mekanisma kaveat pemegang lien dan sekatan lien keatas Tanah Rizab
Melayu disamping mengekalkan ciri-ciri yang sama seperti diatas. 2

3. Makna lien Dari segi bahasa, lien membawa maksud sebagai ‘ligamen - binding or tying or
securing something’. Ia merupakan kata akar dari bahasa latin. Dari segi Kanun Tanah
Negara pula lien membawa maksud: ‘Lien adalah seakan-akan sama dengan gadaian.
Pemilik tanah menyerahkan hakmilik tanah sebagai jaminan bagi pembayaran pinjaman.
Sipeminjam menyimpan hakmilik tersebut. Untuk melindungi kepentingan sipeminjam,
beliau akan memasukkan kaveat pemegang lien.

4. Lien Dibawah KTN KTN masih lagi mengekalkan konsep yang sama mengenai lien seperti
undangundang tanah yang sebelumnya iaitu ciri-ciri
a. pemilikan tanah iaitu tanah berimilik
b penyimpanan dokumen hakmilik oleh peminjam
c. hasrat pemilik untuk meminjam wang.
d. kemasukan kaveat pemegang lien dengan menggunakan Boran 19 D KTN. S.330

5. Lien vs Gadaian Kelebihan

a. urusan pinjaman adalah mudah. Tiada borang yang tertentu. Memadai dengan
memorandum persefahaman ( MoU ) menyatakan jumlah pinjaman dan kaedah
pembayarannya. Kemudian dimasukkan kaveat Borang 19 D sahaja.
Berbanding dengan gadaian yang menggunakan Borang 16A @ 16 B yang sarat dengan
lampiran-lampiran syarat-syarat pinjaman . 3
b.kos duti setem adalah murah iaitu separuh dari duti setem ggadaian bagi jumlah pinjaman
yang sama.
Item 27(c) Akta Duti Setem 1949
c.urusan pendaftaran lien adalah mudah dan menjimatkan masa. Jika peminjam gagal
membayar pinjamannya, tanah yang dilienkannya itu boleh di lelong.

6.Kegunaan lien.
a.sesuai untuk pembiayaan industri kecil dan sederhana seperti industri pembuatan kicap,
sos, perabot hatta menjual alat-alat handset dan kad prabayar juga.
b .pinjaman adalah didalam bentuk jangka pendek, mudah untuk membayar semula.
c.sesuai sekali untuk peminjam – peminjam sesak yang memerlukan wang deposit untuk
menukar kereta baru.

7. Terkini Mahkamah Rayuan didalam kes United Overseas Bank (m) Sdn Bhd v Uja Sdn Bhd
[2009] 6 MLJ melalui YAA Hakim Gopal Sri Ram telah pun memutuskan bahawa lien boleh
juga dilaksanakan oleh pihak ketiga.
Ini bermakna pinjaman boleh dibuat oleh orang lain yang tak semestinya pemilik tanah
dengan syarat mendapat pesetujuan dari pemilik tanah.
Satu lagi kemudahan pinjaman secara lien.
Kesimpulan Dunia perniagaan kini telah berkembang pesat, keperluan terhadap modal
tetap dan cair semakin mendesak.
Pegangan modal yang besar dan kebolehan tunai yang tinggi menaikkan imej syarikat dan
perbadanan yang terbabit misalnya Telekom Berhad.
Dewasa ini adalah diperhatikan bahawa lien dan gadaian bersama dengan menggunakan
hartanah dan aset aset mudah alih 4 seperti mesin, peralatan pejabat, kenderaan dan
sebagainya menjadi trend yang utama sebagai satu langkah penambahan modal.
Ini menunjukkan bahawa skop harta gadaian/lien telah berkembang dan sewajarnyalah
mereka yang terlibat didalam pentadbiran tanah dan pengurusan hartanah juga mengambil
langkah menambah pengetahuan masing-masing disamping meneroka bidang ilmu yang lain
seperti ‘banking ‘ , pengurusan projek , industri pemfakturan dan lain-lain.

Rujukan: Kanun Tanah Negara 1965 ‘ Nature and application of the torrens lien and lien
holder’s caveat in Malaysia.’ [1983] 1 MLJ United Overseas Bank (m) Sdn Bhd v Uja Sdn Bhd
[2009] 6 MLJ