1.

Pengertian Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan
suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang
terakhir itu (perhatikan Pasal 1548 KUHPerdata).
Pengertian lain mengenai sewa menyewa dikemukakan oleh Algra (1983 : 199) sebagai persetujuan untuk pemakaian sementara
suatu benda, baik bergerak maupun tidak bergerak, dengan pembayaran suatu harga tertentu.

2. Terjadinya Sewa Menyewa

Berdasarkan uraian pengertian mengenai sewa menyewa tersebut di atas maka dapat ditarik unsur-unsur sebagai berikut :
 Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa,
 Adanya konsensus antara kedua belah pihak,
 Adanya objek sewa menyewa, yaitu barang, baik bergerak maupun tidak bergerak,
 Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu
benda,
 Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

3. Subjek dan Objek Sewa Menyewa

Subjek atau pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa adalah pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak
yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak penyewa, sedangkan
pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan.
Objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah barang atau benda, dengan syarat barang atau benda yang disewakan adalah
barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban, dan kesusilaan.

4. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan

Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan, sedangkan kewajibannya adalah
sebagai berikut (perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata) :
 Barang yang disewakan harus diserahkan dalam keadaan baik,
 Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi
tanggung jawabnya),
 Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan menggunakan barang yang disewa dengan aman selama
berlaku perjanjian sewa menyewa,
 Menanggung segala kekurangan pada benda yang disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat menghalang-
halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya kekurangan atau
cacat tersebut.

5. Hak dan Kewajiban Penyewa

Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, sedangkan kewajibannya adalah sebagai
berikut (perhatikan Pasal 1560-1566 KUHPerdata) :
 Membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan,
 Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang disewakan,
 Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang yang diam
di dalam rumah yang disewa,
 Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semua ketika perjanjian sewa menyewa tersebut telah habis
waktunya,
 Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang bertanggung jawab,
 Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang lain. Apabila telah ditentukan demikian, dan ketentuan
tersebut dilanggar, maka perjanjian dapat dibubarkan dan penyewa dapat dituntut mengganti perongkosan, kerugian,
serta bunga.

6. Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa Menyewa

KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak.
Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun lisan. Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa misalnya
seperti bangunan/tanah dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian telah dirumuskan oleh para pihak dan/atau notaris.
Adapun substansi perjanjian sewa menyewa minimal memuat hal-hal sebagai berikut :
 Tanggal dibuatnya perjanjian sewa menyewa,
 Subjek hukum, yaitu para pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa,
 Objek yang disewakan,
 Jangka waktu sewa,
 Besarnya uang sewa,
 Hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian tersebut,
 Dapat juga ditambahkan mengenai berakhirnya kontrak dan denda.

7. Risiko Atas Musnahnya Barang

 Risiko mewajibkan seseorang untuk memikul suatu kerugian, jikalau ada kejadian di luar kemampuan salah satu pihak yang
menimpa benda yang menjadi objek perjanjian. Musnah atas barang atau benda yang menjadi objek sewa menyewa dapat
dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu musnah secara total dan musnah sebagian dari objek sewa (perhatikan ketentuan Pasal
1553 KUHPerdata).
 Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara keseluruhan di luar kesalahannya pada masa sewa,
perjanjian sewa menyewa itu gugur demi hukum dan yang menanggung risiko atas musnahnya barang tersebut adalah
pihak yang menyewakan. Artinya, pihak yang menyewakan yang akan memperbaiki dan menanggung segala
kerugiannya.
 Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa dapat memilih menurut keadaan, akan meminta
pengurangan harga sewa atau akan meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa. Pada dasarnya, pihak penyewa
dapat menuntut kedua hal tersebut, namun tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang
menyewakan.

8. Gangguan dari pihak ke-3

Apabila selama waktu sewa, penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh pihak ketiga berdasarkan
atasa suatu hak yang dikemukakan oleh orang pihak ketiga tersebut, maka dapatlah penyewa menuntut dari pihak yang
menyewakan agar uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan tersebut. Apabila pihak ketiga sampai menggugat
penyewa dimuka pengadilan, maka penyewa dapat menuntut agar pihak yang menyewakan ditarik sebagai pihak dalam perkara
perata untuk melindungi penyewa. Dari ketentuan yang berlaku dari pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui
bahwa:
a. Mengulang sewakan kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukn oleh seorang penyewa apabila diperbolehkan di dalam
perjanjian sewa-menyewa atau disetujui oleh para pihak.
b. Jika pihak penyewa mengulan sewakan obyek sewa dalam massa sewa maka pihak yang menyewakan obyek sewa
dapat melakukan pembatalan perjanjian sewa-menyewa dan menuntut ganti rugi. Akibat pembatalan perjanjian sewa-
menyewa tersebut maka perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan oleh pihak penyewa dengan pihak ketiga juga batal
demi hukum.
Pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui tentang istilah mengulang sewakan dan melepas sewa. Pada
prinsipnya kedua perbuatan tersebut dilarang dilakukan bagi pihak penyewa. Meskipun demikian perbutan-perbuatan tersebut
boleh dilakukan oleh penyewa jika sebelumnya telah diperjanjiakan sebelumnya. Berikut ini perbedaan kedua perbuatan
tersebut:
a. Mengulang sewakan yaitu penyewa bertindak sendiri sebagai pihak yang menyewakan obyek sewa dalam suatu
perjanjian sewa-menyewa yang diadakan olehnya dengan pihak ketiga.
b. Melepaskan sewa adalah pihak kedudukanya sebagai penyewa sehingga pihak ketiga tersebut berhadapan sendiri
dengan pihak yang menyewakan obyek sewa.penyewa mengundurkan diri sebagai pihak yang menyewa dan menyuruh
pihak ketiga untuk mengantikan.

9. Kontrak jual beli tidak memutuskan sewa menyewa

Sewa menyewa itu dapat berakhir secara normal maupun tidak secara normal. Berakhimya secara normal aitinya sewa
menyewa itu telah terpenuhi sebagaimana mestinya sesuai dengan waktu yang disepakati oleh kedua belah pihak. Berakhimya
secara tidak normal sewa menyewa itu tidak terpenuhi sebagaimana mestinya karena adanya berbagai faktor yang
mempengaruhinya, sehingga sebelum jangka waktu yang disepakati itu habis sewa menyewa dihentikan.
Dapat dikemukakan ada beberapa cara yang dapat mengakhri perjanjian sewa menyewa yaitu, sebagai berikut:
a. Berakhimya sesuai dengan batas waktu tertulis.
b. Berakhimya karena benda sewaan musnah.
c. Berakhir sesuai dengan batas waktu secara lisan.
d. Berakhimya karena pembatalan sewa menyewa.
Azas jual beli tidak memutus sewa itu adalah azas yang tersirat dalam ketentuan Pasal 1576 ayat 1 KUH Perdata. Dalam
pasal mana dengan tegas disebutkan, bahwa dengan dijualnya barang yang di sewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya
tidaklah diputuskan, kecuali apabila ia telab diperjanjikan pada waktu penyewaan. Dari ketentuan pasal tersebut, jelas bahwa
walaupun pemilik atau pihak yang menyewakan menjual benda atau barang yang disewakan, bukanlah akan memutuskan atau
mengakhiri perjanjian sewa menyewa yang diadakan sebelumnya. Hanya saja perjanjian sewa menyewa yang dimaksud akan
hapus apabila memang diperjanjikan sebelumnya yaitu pada saat mengadakan perjanjian sewa menyewa.