TUGAS 3

HUKUM AGRARIA

JAWABAN NOMOR 1

Terkait dengan pertanyaan yang menanyakan Mengapa proses jual beli tanah harus
dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat dan dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah/PPAT? Hal tersebut dilakukan Untuk menjamin kepastian hukum jual beli tanah yang
masih memerlukan perbuatan hukum lain tersebut maka umumnya dilakukan pengikatan jual
beli ke dalam sebuah akta. Hal ini agar masing-masing pihak mendapat perlindungan hukum atas
jual beli tanah yang dilakukan. Akta pengikatan jual beli tanah tersebut belum dapat dijadikan
sebagai dasar pendaftaran tanah karena pada dasarnya masih bersifat sementara sebelum tanah
yang bersangkutan selesai proses jual belinya, karena syarat untuk dilakukan pendaftaran
peralihan hak atas tanah dipergunakan Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah. Pengikatan Jual Beli (PJB) tanah antara para pihak dapat dilakukan melalui akta di
bawah tangan atau dapat pula dilakukan melalui suatu akta yang dibuat dihadapan notaris.
Pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik merupakan perbuatan hukum awal
yang mendahului perbuatan hukum jual beli tanah. Notaris memiliki wewenang membuat akta
pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik (SHM) tapi tidak berwenang
membuat akta otentik jual beli tanah bersertipikat hak milik (AJB), karena kewenangan membuat
akta Jual Beli Tanah (AJB) bersertipikat Hak Milik ada pada PPAT. Mengenai hal ini sesuai
dengan ketentuan Pasal 15 ayat (1) dan ayat (2) huruf f Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014
tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris yang
menyatakan bahwa Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan,
perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin
kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan
Akta, semuanya sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada
pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702 oleh
undang-undang. Selain kewenangan tersebut Notaris berwenang pula membuat Akta yang
berkaitan dengan pertanahan. Kemudian Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) huruf a Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
disebutkan bahwa PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Perbuatan hukum tersebut antara lain jual beli.

Lebih lanjut lagi terkait dengan pertanyaan yang menannyakan Bagaimana implikasi
hukum apabila proses jual beli tanah tidak dilakukan di depan PPAT? Akibat hukum terdahap
akta jual beli yang tidak dibuat dihadapan PPAT, maka akta tersebut akan jatuh menjadi akta
dibawah tangan, menyebabkan kekuatan pembuktian dari akta tersebut tidak sekuat akta otentik.
Namun Dalam jual-beli tanah yang dilakukan tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
merupakan jual-beli yang sah asalkan memenuhi Pasal 1338 dan Pasal 1320 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata, permasalahan yang dihadapi hanya soal pembuktian di dalam
persidangan nanti. Penyelesaian yang dapat dilakukan oleh pembeli, agar jual beli tanah yang
dilakukan tanpa akta PPAT dapat mempunyai kekuatan hukum yang pasti dengan meminta
Putusan Pengadilan Negeri yang memberikan kepastian hukum kepada penggugat sebagai
pemilik yang sah atas tanah dan bangunan di atasnya. Dengan putusan Pengadilan Negeri
tersebut, maka pihak PPAT selaku pemegang asli sertifikat diwajibkan untuk menyerahkan
sertifikat atas tanah yang dimaksud yang masih tercatat atas nama tergugat kepada penggugat
dan kuasanya. Dikarenakan Pihak tergugat tidak diketahui lagi tempat tinggalnya sehingga tidak
dapat hadir menghadap PPAT, maka putusan Pengadilan Negeri juga memberikan izin dan kuasa
kepada Pengugat untuk bertindak atas nama Tergugat (Penjual) dalam melaksanakan
penandatangan akta Jual Beli atas tanah sekaligus bertindak untuk dan atas namanya sendiri
selaku pembeli dengan harga yang telah disepakati pada saat jual beli gugatan dilaksanakan.

Sumber Bacaan

1. Rifky Anggatiastara Cipta, Ngadino, Adya Paramita Prabandari, AKTA PENGIKATAN

JUAL BELI TANAH SEBELUM DIBUATNYA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH, NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)
2. Hendryan Thendean, KEABSAHAN JUAL BELI TANAH YANG DILAKUKAN
TANPA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH MENURUT PASAL 1457
KUHPERDATA, Lex Privatum Vol. V/No. 2/Mar-Apr/2017